Khóa luận Những quy định cơ bản của pháp luật về đất ở tại đô thị và nông thôn

ính. Nhưng do đất đai nói chung và đất ở nói riêng có hạn, vì vầy việc giao đất ở phải được thực hiện trong giới hạn phù hợp với tình hình và điều kiện của từng địa phương. Việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân cũng có sự khác nhau theo từng thời kỳ. - Luật đất đai năm 1987 qui định cụ thể hạn mức đất ở của bảy vùng trong cả nước ví dụ cu thể như: đối với đồng bằng bắc bộ và đồng bằng miền trung từ thanh hoá đến thuận hải mỗi hộ gia đình được giao không qúa 200 mét vuông; đối với vùng trung du, Đông nam bộ và đồng bằng sông cửu long là 300 mét vuông trên một hộ; vùng núi và tây nguyên là 400 mét vuông trên một hộ - Luật đất đai năm 1993 không qui định cụ thể hạn mức đất của mỗi vùng như Luật đất đai năm 1987 mà quy định hạn mức khác nhau giữa đô thị và nông thôn. Cụ thể điều 54 Luật đất đai năm 1993 qui định: hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở khu vực nông thôn do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định căn cứ vào quỹ đất của địa phương nhưng không quá 400 mét vuông, đối với những vùng nhân dân có tập quán nhịều thế hệ cùng sống chung trong một hộ gia đình hoặc những nơi có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì có thể qui định mức đất ở cao hơn nhưng không vượt quá hai lần mức qui định đối với vùng đó. - Luật đất đai năm 2003 vấn đề hạn mức đất ở hoàn toàn do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định căn cứ vào quỹ đất của địa phưong và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Luật đất đai năm 2003 đã dành quyền tự chủ tối đa cho các địa phương với việc bỏ qui định vế hạn mức tối đa như Luật đất đai năm 1993. Đây là điều hoàn toàn phù hợp bởi vì mỗi địa phưong có điều kiện kinh tế xã hội và quỹ đất khác nhau. Hiện nay trên cả nước thì diện tích đất ở ở khu vực đô thị và nông thôn rất khác nhau. Diên tích đất ở ở hai khu vực đô thị và nông thôn đựơc thống kê cụ thể như: Đối với khu vực nông thôn thì đất ở và đất vườn của các hộ gia đình ở các vùng tương ứng với mật độ dân số của vùng. Diện tích loại đất này tính bình quân toàn mẫu điều tra trên cả nước là 766 mét vuông/hộ và 165/người.Vùng đồng bắng sông hồng có diện tích đất bỡnh quân mỗi hộ và đầu người thấp nhất, mỗi hộ có 330 mét vuông và mỗi người có 78 mét vuông. Trong vùng này ở những tỉnh có mật độ dân số đông như Thái Bình, Hải Dương, Nam định thì diện tích của hộ và đầu ngưòi còn nhỏ hơn mức bình quân trên. Vùng tây nguyên có diện tích lớn nhất 2230m2/hộ và 400m2/người.Các vùng khác như miền núi phía bắc, trung bộ, đồng bằng sông cửu long có diện tích xấp xỉ với diện tích bình quân chung cả nước, đông nam bộ có diên tích bình quân cao hơn nhưng không nhiều khoảng 1000m2/hộ và 213m2/người. Điều dễ nhận thấy là diện tích đất ở và vườn của các hộ gia đình ngày một thu hẹp, đặc biệt là ở các vùng đồng bằng đông dân. Với tốc độ tăng dân số gấp đôi thì sau hai năm số hộ ra tách ra ỏ riêng cũng với tốc độ tương tự như vậy, đồng thới với xu hướng đô thị hoá tăng lên, không gian sống của các hộ nông thôn bị thu hẹp tới mức báo động ở nhiều vùng.Nếu chú ý tới hai chức năng chính của vườn nhà trong lối sống truyền thống của vùng nông thôn (tức là nó vừa là môi trường sống đồng thời là nguồn cung cấp rau quả, thực phẩm tươi sống) thì diện tích ngày càng thu hẹp của vườn nhà ở một số vùng nông thôn là xu hướng xấu đối với cả hai chức năng trên. Diện tích nhỏ hẹp của vườn xung quanh nhà ở không đủ sức xử lý tại chỗ các nguồn thải( nước, rác, phân, khí) của con người và gia súc, trong khi cho có hệ thống thu gom, xử lý công cộng. Hậu quả là mức độ ô nhiễm môi trường ở nông thôn tăng lên. Tại các làng nghề, vườn và nhà ở không chỉ là môi trường sống mà còn là nơi sản xuất, nó chịu tải nặng nề của các chất thải sản xuất, nhiếu làng nghề đang ở trong tình trạng ô nhiễm đất, không khí nghiêm trọng, tổn hại tới sản xuất của người dân. Với chức năng sản xuất rau quả, thực phẩm tự cấp từ vườn nhà, một chức năng mà ở nhiều nước đang ra sức khôi phục lại trong trào lưu bảo vệ môi trường và phát triển bền vững thì ở nhiều vùng nông thôn nước ta không còn nữa. Do không còn đất vườn xung quanh nhà ở ,phần đông các hộ ở vùng đồng bằng cũng không còn điều kiện để áp dụng mô hình kinh tế hộ kiểu VAC, làng sinh thái vốn là những mẫu hình của lối sống hợp lý, thân thiện với môi trường. Mặc dù trong thời gian gần đây, làng quê ở nhiều vùng đã được cải thiên về đường xá, điện nước song hầu như chưa ở đâu chú ý tới việc quy hoạch không gian sống của cộng đồng và của các hộ gia đình, cũng như chưa chú trọng tới việc phổ biến các thiết kế nhà ở phù hợp với lối sống nông thôn.Những mẫu nhà ống, nhà nhiều tầng nhỏ hẹp như những chiếc cọc nhà bê tong mái bằng được nhái theo mẫu nhà ở các đô thị đang mọc lên nhanh chóng ở nông thôn. Nhiều thôn xóm đã không còn màu xanh của cây cối và diện tích mặt nước.Các địa điểm sở hữu cộng đồng và diện tích đất công cộng ở các thôn xóm bị thu hẹp, lấn chiếm. Trong tương lai không xa chúng ta phải đối mặt với rất nhiều vấn đề mà các điểm dân cư sinh sống chen chúc, chăt chội, bất tiện và ô nhiễm ở nhiều vùng nông thôn đặt ra. Đối với khu vực đô thị diện tích đất có quyền sử dụng riêng bình quân của các hộ gia đình trên các đô thị cả nước là 304m2. Chỉ báo này cao nhất tại những đô thị vùng đồng bằng sông hồng(833m2) sau là tây nguyên(559m2) , tiếp là đồng bằng sông cưủ long (351m2), tây bắc (296m2), vùng đông nam bộ có chỉ báo này thấp nhất với 86m2, tiếp theo là Nam trung bộ 94m2 và đông bắc 101m2. Diện tích đất ở và vườn có quyền sử dụng riêng bình quân của các hộ gia đình trên các đô thị cả nước là 136m2 và đất nông nghiệp tương ứng là 165m2. Diện tích đất ở và vườn của các hộ gia đình đô thị rộng nhất là các vùng tây bắc (292m2), đồng bắng sông cửu long(273m2), Tây nguyên(266m2), và thấp nhất các vùng mậtđộ dân cư cao như tại các đô thị thuộc đồng bắng sông hồng (54m2), nam trung bộ (81m2), Đông nam bộ (84m2). Diệ tích đất nông nghiệp chỉ còn tập trung ở các đô thị vùng đồng bắng sông hồng (779m2), tây nguyên (286m2), đồng bắng sông cửu long(76m2). Loại đất nông nghiệp đô thị này sẽ mau chóng giảm hẳn bởi quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá đang được đẩy mạnh, đặc biệt ở các đô thị vùng đồng bắng sông hồng. Chẳng hạn Hà Nội đã và đang thu hồi 10500ha đất cho gần 1700 dự án, ảnh hưởng đến 138000 hộ gia đình trong đó có 41000 hộ nông dân. Điều đó đang đặt ra hàng loạt vấn đề chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngoại thành, cơ cấu nghề nghiệp, đào tạo nghề, việc làm. Như vậy diện tích đất ở ở mỗi khu vực là khác nhau, có những nơi diện tích đất ở trên đầu người cao nhưng lại có những nơi diện tích đất ở trên đầu người lại rất thấp. Điều đó phụ thuộc vào mật độ dân số và quỹ đất ở của mỗi địa phương. Luật đất đai năm2003 ra đời đã bỏ qui định về hạn mức tối đa ở các khu vực, điều đó tạo cho cơ quan nhà nước dễ dàng chủ động trong việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tạo điều kiên cho việc sử dụng đất ở một cách hiệu qủa tiết kiệm. 2.6. Tình hình sử dụng đất ở và một số qui định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở 2.6.1.Tình hình sử dụng đất ở đô thị và nông thôn Đất ở có mối quan hệ hữu cơ với nhóm đất nông nghiệp và các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng như giao thông, điện lực, thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá ,y tế, giáo dục, đất để phục vụ các công trình công cộng khác. Đất ở tuy chiếm tỷ lệ không lớn trong đô thị và trong khu dân cư nông thôn, nhưng là cơ sở quan trọng hang đầu của việc định cư, chi phối trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của từng người và cả cộng đồng, không chỉ đảm bảo điều kiện cơ bản cho việc nâng cao hiệu quả của các hoạt động kinh tê - xã hội mà còn là cơ sở để phát triển bền vững theo hướng “có an cư mới lạc nghiệp” Tính đến năm 2005 hiện trạng sử dụng đất ở là: - Trong số 1.153.549ha đất đô thị đất ở chỉ chiếm 8,9% còn lại là đất nông nghiệp 58%, đất chuyên dung có mục đích công cộng 8,7%, đất sông suối và mặt nước chuyên dung 6,3%, đất chưa sử dụng 9,8%, các loại đất khác 7,7%. Đất ở có mối liên hệ chặt chẽ với đất xây dựng các công trình công cộng như đướng sá, bệnh viện, trường học, quan hệ của chúng với đất ở là 1:1 Tỷ lệ đất nông nghiệp trong các đô thị hiện nay còn rất cao, đất chưa sử dụng trong đô thị còn nhiều, bình quân chung của cả nước thì trong đất đô thị còn hơn một nửa là đất nông nghiệp, có thể có nhiều đô thị tỷ lệ đất nông nghiệp còn cao hơn. - Trong số 3.081.621ha đất khu dân cư nông thôn, đất ở chiếm 16,1%, còn lại là đất nông nghiệp 65,8%, đất chuyên dung có mục đích công cộng 8,6%, đất sông suối và mặt nước chuyên dung 4,6%, đất chưa sử dụng 1,7%, các loại đất khác 3,3%. Tỷ lệ giữa đất ở và đất chuyờn dựng là 1:0,5 Tỷ lệ đất nông nghiệp trong khu dân cư nông thôn cũng có rất nhiều, đây là một tiềm năng quan trọng để chỉnh trang, nâng cấp khu dân cư nông thôn theo hướng hịên đại hoá và đô thị hoá về cơ sở hạ tầng. - Biến động về đất ở thời kỳ 2000-2005 diễn ra như sau: chỉ tiêu Năm2000 Năm 2005 Biến động Diện tích(ha) Cơ cấu(%) Diện tích(ha) Cơ cấu(%) Đất ở tại đô thị 72.158 2,5 102.879 3,2 +30.721 đất ở tại nông thôn 371020 13,0 495.549 15,4 +124.549 cộng 443.178 15,5 598.428 18,6 +155.250 Như vậy đất ở đã tăng lên 155.250 ha so với năm 2000, đó là nền tảng để hình thành và phát triển các khu đô thị và khu dân cư nông thôn, đất ở không những chi phối đến quy mô của tứng khu vực mà còn có tác động tích cực đến đơi sống kinh tế xã hội của các cộng đồng dân cư, từ đó ảnh hưởn tới xu thế và nhịpđộ trong 5 năm 2000-2005. Diện tích tăng lên của đất ở chủ yếu lấn vào đất nông nghiệp (125.500 ha) đã góp phần làm tăng áp lực đối với đất sản xuất nông nghiệp mà nhất là đối với đất trồng lúa.Công tác quy hoạch đô thị đã đáp ứng một phần của nhu cầu phát triển nhưng còn chậm, thiếu đồng bộ, nhiều dự án triển khai ồ ạt không còn phù hợp với khả năng đầu tư, mật độ xây dựng không hợp lý, thiếu công trình hạ tầng ảnh hưỏng đến chất lượng của môi trường sống. Nhiều địa phương quá chú ý tới việc triển khai các dự án khu dân cư mới, khu đô thị mới để tạo vốn đầu tư cho các công trình khác, bồi đắp ngân sách địa phương làm đọng vốn và lãng phí kéo dài. Kết quả là ngưòi dân không an cư mà trật trự xã hội xấu đi. Do vây cần phải có kế hoạch sử dụng đất ở, cụ thể kế hoạch sử dụng đất từ 2005-2010 như sau: chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2010 biến động diện tích(ha) Cơ cấu(%) diện tích(ha) Cơ cấu(%) đất ở tại đô thị 102.879 3,2% 110.740 3,0% +7.861 đất ở tại nông thôn 495.549 15,4% 942.640 25,0% +405.091 cộng 598.428 18,6% 1.035.380 28,0% +472.952 Đất ở trong khu đô thị sẽ không có biến động lớn về số lượng vì theo quy hoạch đến năm 2010 Quốc hội đã duyệt là 99.300 ha cộng với 1.440 ha đất ở trong khu dân cư nông thôn được chuyển thành đất ở tại đô thị khi thành lập các đô thị mới để có tổng số là 110.740 ha, đến năm 2005 đã thực hiện được 102.879 ha nên còn thực hiện tiếp 7.861 ha, chủ yếu là triển khai các dự án đã được giao đất mà chưa thực hiện. Đất trong khu dân cư nông thôn có sự tăng đột biến khi đã chuyển 1.440 ha thành đất ở trong khu đô thị mà vẫn tăng lên đến 942.640 ha do chuyển 400.000 ha là đất vườn ao trong khu dân cư nông thôn thành đất ở và mở rộng thâm 29.000 ha nữa. Vấn đề đất ở tại đô thị và nông thôn đang diến ra rất phức tạp, việc quản lý của Nhà nước gặp rất nhiều khó khăn, Nhà Nước chưa kiểm soát hết được các hoạt động của người sử dụng đất. Vì vậy đòi hòi pháp luật đất đai phải có những qui định cụ thể các quyền và nghĩa vụ cho ngưới sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng. 2.6.2. Quy định của pháp luật về một số quyền và nghĩa vụ của ngưới sử dụng đất ở Trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm hoàn thiên chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng. Khi dân số ngày một gia tăng, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng việc qui định quyến và nghĩa vụ của ngưới sử dụng đất là một trong những cơ sở để quản lý, sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả. Việc sử dụng đất ở có sự tham gia của rất nhiều các đối tượng khác nhau. Đó là hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế, người việt nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án tái định cư hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử dụng đất là khác nhau và được qui định cụ thể tại chương 4 Luật đất đai năm 2003. Về cơ bản Luật đất đai năm 2003 kế thừa những qui định của Luật đất đai năm 1993 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 đã dành hai điều 105,107 để qui định về quyền và nghĩa vụ chung cho ngưới sử dụng đất trong đó có đất ở. Về quyền chung: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất Được nhà nước bảo hộ khi bị ngưới khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những ngưới khác vi phạm pháp luật đất đai. Nghĩa vụ chung của ngưòi sử dụng đất ở: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng qui định về sử dụng độ sâu trong long đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong long đất và tuân theo các qui định khác của pháp luật Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, thề chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật Tuân theo các qui định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của ngưới sử dụng đất có lien quan Tuân theo các qui định của pháp luật về tìm thấy vật trong long đất Giao lại đất khi Nhà Nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung, các đối tượng sử dụng đất khác nhau thì có các quyền và nghĩa vụ khác nhau cụ thể là: * Đối với tổ chức trong nước sử dụng đất ở thì có các quyền và nghĩa vụ sau: Tổ chức được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà Nước đã được xét duyệt thì không có quyền chuyển nhượng, tặng cho,cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên được quyền bán,tặng cho, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh bắng các căn hộ của nhà chung cư. Giá trị quyến sử dụng đất xây dựng nhà chung cư không được tính vào giá căc hộ của nhà chung cư khi chuyển quyền sở hữu căn hộ, Tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã trả để xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền như tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu tiến sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ Ngân sách nhà nước thì có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Tuy nhiên chỉ được phép chuyển nhượng quyến sử dụng đất đối với phần diện tích đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án đã được xét duyệt. Theo qui định của Luật đất đai năm 2003, đối với tổ chức trong nước sử dụng đất xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ áp dụng hình thức giao đất. Điều này là hoàn toàn hợp lý bởi nếu qui định cho phép đối tượng này được quyền thuê đất thì hộ gia đình , cá nhân khi mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ không được phép sử dụng ổn định lâu dài mà bị giới hạn trong thời gian thuê đất của các tổ chức. Quyền của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư phục vụ tái định cư theo dự án của nhà nước hạn chế hơn so với tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiến sử dụng đất. Điểm hạn chế lớn nhất là các tổ chức này không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Pháp luật qui định điều này xuất phát bởi hai lý do: thứ nhất, các tổ chức được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đã được nhà nước bao cấp về đất; thứ 2, các tổ chức này được Nhà Nước giao đất không phải để thực hịên các hoạt động đầu tư kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận mà là để thực hiện các dự án, các chính sách xã hội theo yêu cầu của nhà nước, vì vậy nếu cho phép thực hiên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mục đích của Nhà Nước khó đạt được. * Đối với hộ gia đình, cá nhân khi sử dụng đất ở có các quyền và nghĩa vụ sau: Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo qui định của Chính phủ đó là: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho người Việt nam định cư ở nước ngoài hoặc là hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống ở xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm nghặt, phân khu phục hồi rừng sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thỉ chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân đang sống trong phân khu đó; hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở trong khu rừng phòng hộ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực đó. Quyền cho thuê quyền sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà Nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó sẽ được theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nếu không thuộc đối tượng trên thì chỉ được giá trị phần thừa kế đó. Hộ gia đình, cá nhân có quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở. Đối tượng được tặng cho của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở là: Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất, tặng cho quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở, tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khác, Hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khác với các tổ chức sử dụng đất trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài đối tượng được nhận thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất của hộ gia đình,cá nhân được qui định rộng hơn đó là ngoài các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam còn bao gồm cả tổ chức kinh tế, các cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân còn có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh doanh. So với luật đất đai 1993 qui định mở rộng hơn về khả năng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân biểu hiên rõ nét nhất là sự cho phép các chủ thể này được góp vốn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều này có ýn nghĩa quan trọng tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân phát triển sản xuất kinh doanh. * Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi sử dụng đất ở thì có một số quyền và nghĩa vụ sau: - Quyền và nghĩa vụ của người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hịên dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê Theo nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở thì trước đây chỉ có các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài mới được phép kinh doanh nhà ở, nay để phát triển quỹ nhà ở, việc sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê đã được cho các chủ thể có nhân tố nước ngoài. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của các đối tượng này được qui định từ điều 118 đến điều 121 Luật đất đai năm 2003. Người Việt nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng,cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho nhà ở gắn liền với đất. Tuy nhiên chỉ được phép chuyển nhượng khi đã hoàn thành dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy hoach đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư kinh doanh nhà ở tại Việt Nam được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hang năm thì được quyền bán hoặc cho thuê nhà ở. Còn đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ có quyền cho thuê nhà ở. Người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.Ngoài ra những đối tượng này cũng có quyền như góp vốn, bảo lãnh, tặng cho,thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở - Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Theo qui định tại khoản 1 điều 121 luật đất đai 2003 thì người việt nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở phải thuộc một trong các trường hợp sau: + Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam + Người có công đóng góp với đất nước + Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước + Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại việt nam ngoài các quyền và nghĩa vụ chung còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Bán nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ngưòi việt nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng trên Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình , cá nhân, người việt nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng đã nêu ở trên. Nếu không thuộc đối tượng đó thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng động dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc ngưói việt nam định cư ở nước ngọài thuộc đối tượng nêu trên. 2.7. Về cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất ở Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được nhà nước bảo hộ khi quyền lợi của họ bị xâm phạm. Việc cấp giấy chứng nhận qụyền sử dụng đất ở được qui định khá cụ thể tại Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhằm giúp công tác này được triển khai một cách đồng bộ và có hiệu quả trên thực tế. Điều 49 Luật đất đai năm 2003 qui định các trường hợp được cấp giấy chứng nhận đất nói chung và đất ở nói riêng gồm có: hộ gia định, cá nhân được nhà nước giao đất ở; tổ chức được nhà nước giao đât ở phục vụ tái định cư; người đang sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 Luật đất đai năm 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua nhà ở gắn liền với đất ở, người được sử dụng đất ở theo quyết định bản án của toà án, quyết định giải quyết tranh chấp của uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền; người nhận được quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật; người được nhà nước thanh lý hoá giá nhà ở gắn liều với đất ở, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở. Đối với các trường hợp được quy định ở điều luật này, các cơ quan công quyền không được phép đặt thêm thủ tục hành chính gây chậm trễ hoặc từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Trong giới hạn khoá luận này, tôi cũng chỉ tập trung làm rõ trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình và cá nhân Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, được Uỷ ban nhân dân xã xác định là không có tranh chấp và có đủ các giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, kể cả trường hợp giấy tờ hợp lệ không chính chủ nhưng giữa các bên có các bằng chứng rõ rang chứng minh việc giao dịch hợp pháp. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng đất ở đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 được uỷ ban nhân xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai đã được xét duyệt thì cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất khi sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước 1/07/2004 mà không có đủ giấy tờ hợp lệ, nay được uỷ ban nhân dân xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được xét duyệt. Trường hợp có giấy tờ về giao đất ở từ sau ngày 15/10/1993 nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước nay được câp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng phải nộp tiền sử dụng đất. Như vậy so với Luật đất đai năm 1993 thì Luật đất đai 2003 đã có những qui định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể và tiến bộ hơn rất nhiều. Trước hết luật đất đai đã luật hoá các giấy tờ hợp lệ, được xem là cơ sở pháp lý đ