Khóa luận Thẩm định dự án đầu tư xây dựng tại Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh Kiên Giang

ị mới; - Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -35- - Căn cứ Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16/06/2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới Phú Cường thuộc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực 4, 5 đô thị mới lấn biển thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang, quy mô 1.458.597 m2, tỷ lệ 1/500; - Căn cứ Quyết định số 199/QĐ-UBND ngày 19 tháng 01 năm 2011 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ, bổ sung Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16 tháng 06 năm 2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới Phú Cường thuộc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực 4, 5 đô thị mới lấn biển thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang, quy mô 1.458.597 m2, tỷ lệ 1/500; - Căn cứ Quyết định số 2449/QĐ-UBND ngày 13/10/2008 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc công nhận kết quả trúng giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất khu IV, V dự án lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá; - Căn cứ giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất khu 4-5 dự án lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá cấp cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang. - Căn cứ các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan.  Nhận xét: Các căn cư trên là điều kiện tiên quyết để tiến hành Thẩm định dự án. Những căn cứ trên cũng thể hiện tính hợp pháp của dự án, và là cơ sở để xem xét, đánh giá dự án cho những bước tiếp theo. Hiện nay, hầu hết tất cả các dự án đầu tư ở Việt Nam đều phải tuân thủ theo đúng pháp luật của Việt Nam. Điều này, nhằm hướng tới một môi trường đầu tư có sự giám sát và quản lý của nhà nước theo hướng hiện đại, công bằng và dân chủ. Tuy Nhiên, một số thủ tục, pháp lý của Việt Nam vẫn đang trong vấn đề cần hoàn thiện Hệ thống pháp luật và hội nhập, nên không tránh khỏi việc các thủ tục, văn bản hành chính rườm rà. Đứng trên góc độ trong đề tài nghiên cứu của mình, Tôi nhận thấy các căn cứ trên là cần thiết và hợp lý. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -36- 2.2.1.3. Các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức kinh tế - kỹ thuật: - Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu đô thị mới, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình xây dựng. - Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành. - Các định mức kinh tế - kỹ thuật: định mức chung cho các ngành nghề, các định mức riêng cho từng ngành và từng chuyên ngành như: định mức về lập quy hoạch, định mức về dự toán công trình - phần xây dựng, định mức kỹ thuật về máy móc - thiết bị - công nghệ, và định mức chi phí đầu tư xây dựng công trình.  Nhận xét: Các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức kinh tế - kỹ thuật (gọi chung là định mức) là quy định bắt buộc áp dụng trong hoạt động xây dựng do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về xây dựng và ban hành. Đó là các yêu cầu kỹ thuật tối thiểu bắt buộc phải tuân thủ đối với mọi hoạt động xây dựng và các giải pháp, các tiêu chuẩn xây dựng được sử dụng để đạt được các yêu cầu đó. Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn và định mức là cơ sở đảm bảo về mặt chất lượng và an toàn trong việc thực hiện xây dựng công trình. => Vì thế, xem xét, đánh giá việc áp dụng các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức áp dụng cho dự án là cần thiết và nhằm gia tăng hiệu quả quản lý của Nhà nước và góp phần chuẩn hóa, hoàn thiện các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam theo hướng hiện đại và hội nhập. 2.2.1.4. Các quy ước và thông lệ quốc tế: - Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước với nhà nước về các lĩnh vực đầu tư dự án (khu đô thị, công nghiệp, …) - Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…  Nhận xét: Việc áp dụng tùy thuộc vào từng loại dự án, nên vì thế việc thẩm định cần quan tâm xem xét đến các quy ước và thông lệ quốc tế áp dụng cho dự án của mình thẩm định. Để từ có có những ý kiến thẩm định khách quan và phù hợp. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -37- 2.2.1.5. Quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng: Sơ đồ 2.2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI. (Nguồn: Tổng hợp của Sinh Viên)  Nhận xét: Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 200 ha, hời hạn giải quyết thủ tục hành chính là 45 ngày “làm việc”. Ban quản lý hoặc Cơ quan đầu mối tổ chức thẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của chính quyền đô thị nơi có dự án và ý kiến của các Sở, ngành liên quan. Sau khi thẩm định, Ban quản lý hoặc Cơ quan đầu mối trình UBND cấp tỉnh xem xét quyết định cho phép đầu tư.  Ưu điểm: Việc quy định rõ về thời gian, cách thức và trình tự thực hiện như trên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các Nhà đầu tư dễ tiếp cận, thực hiện thủ tục nhanh chóng. Đơn vị đầu mối (Sở Kế hoạch & Đầu tư) Báo cáo thẩm định dự án đầu tư HỌP THỐNG NHẤT Ý KIẾN Uỷ Ban Nhân Dân tỉnh Kiên Giang Quyết định về Giấy phép đầu tư Tiếp nhận hồ sơ KHỐI CHUYÊN NGÀNH Ý kiến của các cơ quan Quản lý chuyên ngành 45 n gà y “l àm vi ệc ” 15 ngày “làm việc” 15 ngày “làm việc” KHỐI QUẢN LÝ Ý kiến của các cơ quan địa phương có liên quan 20 ngày “làm việc” Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -38-  Nhược điểm: Tính chất phức tạp, thời gian thực hiện kéo dài, và vốn đầu tư của dự án KĐTM là khá lớn. Vì thế, việc phải lấy ý kiến của nhiều bên liên quan, ban ngành liên quan. Điều này, sẽ gây ra những trợ ngại không nhỏ trong quá trình thực hiện, giải quyết thủ tục hành chính của Cơ quan đầu mối và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép đầu tư dự án. 2.2.2. Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 2.2.2.1. Thẩm định tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng: Nội dung được thẩm định : Nghiên cứu, xem xét, phân tích và đánh giá về các nội dung chính như sau: - Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư dự án. - Các yếu tố đầu vào của dự án: Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, và các yếu tố đầu vào khác. - Quy mô, các giải pháp xây dựng và tiến độ thực hiện dự án. - Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội. 1) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư dự án: Việc thực hiện đầu tư xây dựng dự án ‟Khu đô thị mới Phú Cường” với thiết kế trở thành một khu đô thị phức hợp chất lượng cao, bao gồm: Khu trung tâm thương mại, khu trung tâm dịch vụ và xung quanh là khu dân cư với các biệt thự đơn lập - song lập cao cấp và những loại nhà phố đa dạng. Về tổng thể, Dự án là một khu đô thị hiện đại với những nét độc đáo riêng thỏa nhu cầu đa dạng của người cư trú, khách tham quan du lịch.  Ý kiến cơ quan thẩm định: - Căn cứ định hướng chiến lược phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn tỉnh Kiên Giang; và mục tiêu, chiến lược phát triển, cùng chính sách huy động nhiều nguồn vốn để xây dựng các công trình, kết cầu hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu của nhân dân. => Dự án “Khu đô thị mới Phú Cường-Kiên Giang” là cần thiết và phù hợp với các định hướng, mục tiêu phát triển của địa phương. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -39-  Nhận xét: Việc xem xét, đánh giá sự cần thiết và mục tiêu của dự án nhằm hướng tới mục tiêu phát triển đồng bộ, và thực hiện theo đúng kế hoạch và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và của đất nước nói chung.  Ưu điểm: Các định hướng, chính sách, chiến lược phát triển là căn cứ, cơ sở để xem xét tính đồng bộ, đảm bảo mục tiêu phát triển của toàn xã hội, và giúp bộ máy quan quản lý Nhà nước hoạt động hiệu quả vì mục tiêu sự nghiệp của đất nước. Bên cạnh đó, giúp các Nhà đầu tư có căn cứ để xây dựng kế hoạch đầu tư của mình được thuận lợi hơn.  Nhược điểm: Nếu các định hướng, chính sách, chiến lược phát triển được xây không phù hợp hoặc không còn phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế chung của xã hội do những yếu tố khách quan lẫn chủ quan. Thì điều này, sẽ tạo ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, và khó xây dựng chính sách thu hút các Nhà đầu tư. Việc không thu hút được các Nhà đầu tư sẽ khó thúc đẩy nền kinh tế phát triển, thậm chí còn kéo theo nhiệu hệ lụy cho nền kinh tế. => Từ đó, cho thấy việc xây dựng các định hướng, chính sác, chiến lược phát triển cần đứng trên quan điểm thực tế và đứng trên mục tiêu phát triển chung của toàn xã hội. 2) Các yếu tố đầu vào của dự án: * Địa điểm xây dựng và nhu cầu sử dụng đất : - Địa điểm hiện trạng: Tổng diện tích dự án 1.672.397 m2, đã được giao đất theo hình thức trúng thầu giao đất và cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. - Diện tích đất được phân thành 4 khu phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, như sau: + Khu 1: 1.112.619 m2 thuộc khu vực 4, 5 đô thị mới lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang. + Khu 2: 240.978 m2 là khu mở rộng công viên Phan Thị Ràng. + Khu 3: 105.000 m2 là Cảng cá mới tiếp giáp khu dân cư Tây Nam Rạch Sỏi. + Khu 4: 213.800 m2 thuộc khu Hành chánh - Giáo dục của tỉnh. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -40- Trong đó: SST LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH TỶ LỆ (m2) (%) 1 Đất ở 435.347 26,0 2 Đất khu hành chính - giáo dục 213.800 12,8 3 Đất công trình công cộng 39.142 2,3 4 Đất thương mại - dịch vụ 166.043 9,9 5 Đất cây xanh. 212.845 12,7 6 Đất giao thông 551.798 33,0 7 Đất cảng cá 53.422 3,2 8 Đất ngoài dân dụng 89.027 5,3 TỔNG CỘNG 1.672.397,00 100,0 (Phụ lục - Bảng 2.1: Quy hoạch sử dụng đất & Dự báo quy mô dân số)  Ý kiến cơ quan thẩm định: Địa điểm xây dựng và nhu cầu về diện tích sử dụng đất của Dự án phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt (điểm 4.1 – khoản 4 – Điều 1 của Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16/06/2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về sử dụng đất: với Mật độ xây dựng toàn khu là 27%); và các chỉ tiêu sử dụng đất được duyệt.  Nhận xét: Quy hoạch chi tiết được duyệt là những định hướng quy hoạch cho cả một đô thị với mục đích là để quản lý quy hoạch chung cho cả một khu vực rộng lớn trong đô thị. Nội dung quan trong là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất (bao gồm: các chỉ tiêu diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, chỉ giới xây dựng công trình, …). Ngoài ra, Quy hoạch chi tiết còn thể hiện về không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan, và là các yếu tố cần thiết cho một thiết kế công trình. Vì thế, việc xem xét, đánh giá các yếu tố đầu vào của dự án cần phải tuân thủ trên trên quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này, góp phần tạo tiền đề cho việc lập dự án và thực hiện xây dựng dự án theo đúng các chỉ tiêu và đồng bộ về cơ sở hạ tầng trong khu vực. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -41- 3) Quy mô, các giải pháp và tiến độ thực hiện dự án: a) Quy mô dự án:  Quy mô đầu tư: Hình thành một khu đô thị mới nhằm tạo không gian làm việc, sinh hoạt, thương mại tốt nhất cho người dân phát triển quỹ nhà, đáp ứng về nhu cầu nhà ở của thành phố Rạch Giá, kích thích dự phát triển. Dự án hoàn thành sẽ cung cấp 3050 căn (Nhà liền kề: 562 căn; Nhà phố thương mại: 1076 căn; Biệt thự 544 căn; Chung cư 6-9 tầng: 868 căn) với quy mô dân số dự kiến 16.205 người.  Quy mô xây dựng: - Hạ tầng kỹ thuật toàn khu : 551.798 m2. - Nhà ở Liên kế : 61.725,5 m2. - Nhà phố thương mại : 136.314,0 m2. - Biệt thự : 195.978,5 m2. - Chung cư : 41.329 m2. - Thương mại - dịch vụ : 166.043 m2.  Ý kiến cơ quan thẩm định: + Xem xét, đánh giá sự phù hợp với tiêu Quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế; và căn cứ theo ý kiến về thiết kế cơ sở của Sở Xây dựng. + Dựa trên số liệu của cục tống kê và tính dự báo về tăng dân số của Thành phố Rạch Giá - Kiên giang qua các giai đoạn, cho thấy về mặt quy mô đầu tư của dự án là khả thi. Dự báo tăng dân số qua các năm : 2010 2015 2020 2025 Tổng dân số (người) 251.000 271.000 291.000 351.000 (Phụ lục - Bảng 2.1: Quy hoạch sử dụng đất & Dự báo quy mô dân số) => Dựa trên các tiêu trí trên cho thấy Quy mô Dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt và đảm bảo tính hợp pháp của dự án. b) Các giải pháp xây dựng, và tiến độ thực hiện dự án:  Các giải pháp xây dựng Hạ tầng kỹ thuật:  Giải pháp cho đê vây;  Giải pháp pháp san lắp mặt bằng; Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -42-  Giải pháp thiết kế giao thông - thoát nước mưa – vỉa hè;  Giải pháp cấp nước;  Giải pháp cấp diện;  Giải pháp thông tin liên lạc;  Giải pháp thoát nước sinh hoạt;  Giải pháp đầu tư tuyến cảng hậu cần nghề cá;  Giải pháp thu gom rác;  Đánh giá sơ bộ về tác động môi trường;  Giải pháp đầu tư khu Dịch vụ thể thao đa hợp;  Giải pháp đầu tư cây xanh và công viên công cộng;  Giải pháp đầu tư xây dựng khu nhà ở.  Tiến độ thực hiện dự án: Được chia thành 03 giai đoạn.  Giai đoạn 1 (từ 2009 – 2011): Thi công xây dựng giao thông và hạ tầng kỹ thuật các tuyến đường chính.  Giai đoạn 2 (từ 2012 – 2014): Tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các khu vực còn lại trong dự án; Thi công xây dựng các tuyến đường giao thông còn lại và hạ tầng kỹ thuật; Thi công khu công viên cây xanh, các dịch vụ công cộng khác.  Giai đoạn 3 (từ 2011 – 2017): Thi công xây dựng các công trình dịch vụ thương mại và nhà ở.  Ý kiến cơ quan thẩm định: + Xem xét đánh giá các giải pháp xây dựng dựa trên quy hoạch chi tiết được duyệt, cá Quy chuẩn-Tiêu chuẩn, và các ý kiến tham gia của các cơ quan quản lý chuyên ngành. Từ đó, cho ra kết quả thẩm định đạt yêu cầu, đảm bảo tính thực hiện và khả thi của các giải pháp xây dựng. + Tiến độ thực hiện dự án đi đúng với trình tự đầu tư dự án, phù hợp với chủ trương, chính sách và chấp thuận chủ trương đầu tư. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -43-  Nhận xét: Với ý nghĩa của nội dung Quy hoạch chi tiết được duyệt đã nêu ở phần 2) Các yếu tố đầu vào của dự án. Cùng với việc dựa trên các Quy chuẩn, tiêu chuẩn và các ý kiến tham gia của các cơ quan chuyên ngành để làm cơ sở, căn cứ xem xét, đánh giá dự án. Việc áp dụng các quy chuẩn và tiêu chuẩn là mang tính bắt buộc, nhằm đảm bảo cho chất lượng công trình. Một công trình hoặc một dự án xây dựng muốn triển khai thực hiện tốt cần có phải những chuẩn mực, những yếu tố kỹ thuật cần thiết để áp dụng cụ thể cho từng loại công trình cũng như cho từng dự án xây dựng khác nhau. Đây là điều kiện không tách rời trong công tác quản lý nhà nước, công tác giám sát, đánh giá trong công tác tổ chức lập quy hoạch, thiết kế và xây dựng công trình.  Ưu điểm: Tạo một hệ thống những căn cứ, chuẩn mực hỗ trợ tốt trong công tác quy hoạch, thiết kế phù hợ, đảm bảo về mặt kiến trúc cảnh quan đô thị hiện đại; và hộ trợ công tác quản lý chất lượng công trình của Cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như của Nhà đầu tư.  Nhược điểm: Tùy thuộc vào từng tính chất của dự án, nên việc áp dụng cũng khác nhau nên công tác thẩm định cũng gặp nhiều khó khăn. Và sự giới hạn về chuyên môn của cán bộ thẩm định và các quy chuẩn, tiêu chuẩn lạc hậu so với sự phát triển của xã hội là những yếu tố làm ảnh hưởng lớn nhất đối với công tác thẩm định về Quy mô, các giải pháp và tiến độ thực hiện dự án hiện nay. 4) Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội: a) Phân tích tài chính: Năng lực pháp lý và năng lực tài chính của Chủ đầu tư: Chủ đầu tư dự án là: Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang được thành lập và hoạt động theo Giấy đăng ký kinh doanh số 1700568431 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang cấp ngày 04/02/2008. Vốn điều lệ theo giấy đăng ký kinh doanh là : 790.000.000.000 VNĐ (Bảy trăm chín mươi tỷ đồng). Ngành nghề kinh doanh: + Đầu tư - kinh doanh bất động sản - dịch vụ mô giới bất động sản. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -44- + Cho thuê văn phòng – Kinh doanh khách sạn. + Kinh doanh nhà hàng, quán ăn, hàng ăn uống-Các hoạt động vui chơi giải trí. + Xây dựng dân dụng – Xây dựng hạ tầng kỹ thuật – Xây dựng giao thông. Báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2010 của Công ty: Tổng nguồn vốn cuối kỳ là 811.817.919.327 đồng (Tám trằm mười một tỷ, tám trăm mười bảy triệu, chín trăm mười chín ngàn, ba trăm hai mươi bảy đồng).  Ý kiến cơ quan thẩm định: - Về Năng lực pháp lý của Chủ đầu tư: đúng với Pháp luật Việt Nam. - Năng lực tài chính của Chủ đầu tư: đáp ứng các điều kiện đối với “Chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới”, như sau: + Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản; + Năng lực, nhân lực đảm bảo đủ điều kiện tự tổ chức và thực quản lý dự án; Tổng mức đầu tư: 2.338.484.790.000 đồng. (Hai ngàn ba trăm ba mươi tám tỷ, bốn trăm tám mươi bốn triệu, bảy trăm chín mươi ngàn đồng) Trong đó:  Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 1.182.168.710.000 đồng.  Chi phí đầu tư cây xanh & Công viên: 73.130.090.000 đồng.  Chi phí đầu tư khu chức năng đa hợp: 524.440.697.000 đồng.  Dự phòng phí (10%) : 195.771.345.000 đồng.  Chi phí đất và bồi thường giải tỏa: 185.000.000.đồng. Ghi chú: Tất cả các chi phí trên đã bao gồm VAT (xem bảng tính ở Phụ lục, gồm: Bảng 2.2; Bảng 2.3; Bảng 2.4; Bảng 2.5 )  Ý kiến cơ quan thẩm định: Các khoản mục chi phí đều được tính toán riêng, có các căn cứ và áp dụng suất vốn đầu tư hợp lý và phù hợp với quy mô, tính chất của dự án. Thông qua báo cáo tình chính năm 2010 của doanh nghiệp: Vốn chủ đầu tư hiện có là 811.817.919.327 đồng, tương đương bằng 34,72% tổng mức đầu tư Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -45- 2.338.484.790.000 đồng của dự án. => Đảm bảo điều kiện vốn đầu tư thuộc sở hữu của Chủ đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án (điểm b, khoản 1, điều 11 của nghị định số 02/2006/NĐ-CP). Kế hoạch phân bổ và huy động vốn thực hiện dự án:  Ý kiến cơ quan thẩm định: Qua xem xét, đánh giá các bảng tính toán về kế hoạch phân bổ vốn và doanh thu từ quy đất, Cán bộ thẩm định có ý kiến như sau: - Kế hoạch phân bổ vốn để thực hiện dự án được Chủ đầu tư bố trí hợp lý với tiến độ, kế hoạch thực hiện dự án. - Kế hoạch doanh thu quỹ đất với những chỉ tiêu được phù hợp bảng giá đất các loại đất năm 2011 trên địa bàn tình Kiên Giang (Quyết định số 28/2010/QĐ- UBND, ngày 23 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc ban hành Bảng quy định giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Kiên Giang). Tổng doanh thu từ năm 2011 đến 2017 đạt được : 2.914.336.759.000 đồng. Việc này, cho thấy việc huy động vốn cho dự án hoàn toàn có khả năng thực hiện được. (Xem bảng tính: Bảng 2.6 và Bảng 2.7 ở Phụ lục) Lợi nhuận kinh doanh từ việc thực hiện và khai thác dự án:  Ý kiến cơ quan thẩm định: Qua xem xét, đánh giá bảng tính toán về lợi nhuận phù hợp với tổ chức và luật doanh nghiệp. Kết quả tính toán lợi nhuận kinh doanh được xác định và tính toán hợp lý qua số liệu lợi nhuận sau thuế đạt được như sau: (Đơn vị tính: 1.000 đồng) Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 162.767.358 191.420.103 226.887.615 157.873.633 173.539.433 144.656.489 (Xem bảng tính ở phụ lục: Bảng 2.8) Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính dự án: - Các chỉ tiêu, số liệu kinh tế của dự án được tính toán với suất chiết khấu (ick= 15%) cho kết quả quả như sau: + Hiện giá thu hồi thuần NPV = 61.250.685.000 > 0. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -46- + Suất thu hồi nội bộ IRR = 18,25% > ick = 15%. + Thời gian hoàn vốn Thv = 3 năm, 9 tháng. + Chỉ số sinh lời BCR = 1,04 + Độ nhạy của dự án được tính toán với độ biến thiên của NPV và IRR khi doanh thu và chi phí xây dựng thay đổi được xem xét, đánh giá là độ nhạy không cao, điều này thể hiện được sự an toàn đối với việc đầu tư. (Xem bảng tính ở Phụ lục: Bảng 2.9, Bảng 2.10)  Ý kiến cơ quan thẩm định: Qua các chỉ tiêu được thể hiện tính toán, có thể kết luận rằng dự án đạt hiệu quả về mặt tài chính và đảm bảo tính an toàn trong đầu tư. Đứng trên gốc độ Ngân sách Nhà nước và Chủ đầu tư thì dự án này nên đầu tư.  Nhận xét: Từ những ý kiến thẩm định nêu trên, có thể thấy công tác thẩm định khía cạnh tài chính dự án KĐTM tại sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang vẫn còn những điểm hạn chế cần khắc phục cần khắc phục như sau: - Tổng mức đầu tư, được xem xét và đánh giá còn thiếu các cơ sở tin cậy chẳng hạn như là các yếu tố trượt giá, các chỉ số giá áp dụng trong tính toán. Tổng mức đầu tư là toàn bộ các khoản chi phí để thực hiện và hoàn thành công trình. Nên việc xem xét, đánh giá hết sức quan trọng, cần được xem xét, đánh giá kỹ lưỡng nhằm đảm bảo đến thành công của việc thực hiện, và tiến độ hoàn thành dự án đầu tư xây dựng. - Huy động vốn thực hiện dự án, mới chỉ được xem xét trên khía cạnh của Nhà đầu tư đưa ra trong dự án. Vì thế, việc xem xét, đánh giá cần có những căn cứ, số liệu về nhu cầu của thị trường, để từ đó có cơ sở chắc chắn, đảm bảo cho công tác huy động vốn từ khách hàng phục vụ công tác thực hiện đầu tư xây dựng dự án. - Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính, được xem xét, đánh giá đứng trên quan điểm Ngân sách nhà nước và dựa trên kết quả tính toán của Nhà đầu tư. Chẳng hạn cố định tỉ lệ chiết khấu của dự án là không hợp lý, thiếu cơ sở tính toán, không tính đền yếu tố lạm phát làm cho kết quả tính toán không được đánh giá cao về mặt tài chính. Điều này dẫn đến các chỉ tiêu về NPV, IRR, Thv và độ nhạy của dự án có độ tin cây không cao, và sẽ ảnh hưởng tới việc phòng ngừa những rủi ro. Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -47- b) Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án:  Ý kiến của cơ quan thẩm định: Được xem xét, đánh giá cho ra những ý kiến thẩm định nội dung của dự án như sau: - Việc đầu tư dự án được thực hiện góp phần hoàn thiện hoàn thiện kết cấu hạ tầng và góp phần tích cực đến sự phát triển khu đô mới lấn biển thành phố Rạch Giá theo định hướng và quy hoạch phát triển chung của tỉnh Kiên Giang. - Dự án đáp ứng được về nhu cầu nhà, điều kiện sinh hoạt tốt từ các dịch vụ và sự tiện nghi do dự án mang lại. - Dự án góp phần tăng những khoản thu cho ngân sách Nhà nước (Thuế VAT = 195.771.345.000 đồng và Thuế TNDN = 234.319.057.000 đồng), và giải quyết công ăn việc làm của lực lượng lao động tại địa phương.  Nhận xét: Ý kiến thẩm định nêu trên, chỉ mới đưa ra được những chỉ số, số liệu về mặt định tính mà chưa có số liệu và phương pháp tính toán phân tích để có những số liệu định lượng phục vụ cho công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng. Qua đó, công tác thẩm định cần áp dụng những phương pháp và các tiêu trí đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư nhằm mục đích mang lại sinh lợi cho nền kinh tế. 2.2.2.2. Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng: Nội dung được thẩm định : Nghiên cứu, xem xét, phân tích và đánh giá về các nội dung chính như sau: - Sự phù hợp với quy hoạch. - Khả năng về giải phóng mặt bằng, và huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án. - Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư. - Giải pháp phòng cháy, chữa cháy - Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan có liên quan. 1) Sự phù hợp với quy hoạch:  Ý kiến cơ quan thẩm định: Dự án đảm bảo về xây dựng đồng bộ với các công trình gắn liền và quy mô diện tích và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn dự án KĐTM phù hợp với tính chất và nội dụng của Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh -48- khu đô thị mới Phú Cường được duyệt theo quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16 tháng 06 năm 2010 của UBND tỉnh Kiên Giang.  Nhận xét: Quy hoạch chi tiết được duyệt giúp ta có định hướng và cơ sở để làm căn cứ xem xét tổng quan và khách quan nhất trên phương diện phát triển chung của toàn khu vực, và sự phát triển đồng bộ gắn liền với lợi ích và thúc đẩy toàn xã hội phát triển. Tầm ảnh hưởng của Quy hoạch là khá lớn đến dự án, nói cách khác quy hoạch còn được