Khóa luận Thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản

g tài sản của người thứ ba. Trước đây, Điều 346 Bộ luật dân sự 1995 qui định bên thế chấp chỉ có thể là người có nghĩa vụ. Theo qui định Bộ Luật Dân Sự 2005, bên thế chấp có thể là người thứ ba dùng tài sản thuộc sở hữu của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp là bên có quyền, là chủ nợ có bảo đảm và được quyền ưu tiên đối với tài sản bảo đảm. Khi tham gia vào quan hệ thế chấp, các chủ thể của thế chấp tài sản phải đáp ứng đầy đủ qui định của pháp luật về điều kiện chủ thể và có tài sản bảo đảm … Pháp luật dân sự hiện hành qui định chủ thể của các giao dịch dân sự là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Vậy chủ thể của biện pháp thế chấp tài sản có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Các chủ thể này khi tham gia vào các giao dịch dân sự nói chung và thế chấp nói riêng đều phải thoả mãn các điều kiện của pháp luật đối với chủ thể của giao dịch. Nếu chủ thể là cá nhân thì phải đạt độ tuổi nhất định (18 tuổi) và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, chỉ khi cá nhân nhận thức, làm chủ hành vi của mình họ mới có thể thực hiện được quyền và nghĩa vụ của mình phát sinh từ quan hệ thế chấp. Trường hợp chủ thể của quan hệ thế chấp là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thì họ phải có người đại diện theo pháp luật và việc tham gia quan hệ thế chấp phải phù hợp với các qui định của pháp luật cũng như điều lệ của pháp nhân đó. Tài sản thế chấp, thông thường là những tài sản có giá trị lớn và do bên thế chấp giữ. Trong một số trường hợp, nếu các bên có thoả thuận tài sản thế chấp sẽ được giao cho người thứ ba giữ. 2.1.2 Đối tượng của thế chấp Không phải bất cứ tài sản nào cũng có thể đem thế chấp, một tài sản là đối tượng của biện pháp thế chấp phải đáp ứng những yêu cầu của pháp luật đối với tài sản bảo đảm. Trước tiên tài sản đó phải thuộc sở hữu của bên thế chấp hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba nhưng được người thứ ba đồng ý. Tài sản đó không thuộc đối tượng bị kê biên, niêm phong, phong toả và được phép giao dịch. Bên thế chấp phải mua bảo hiểm đối với tài sản nếu pháp luật có quy định. Như vậy, đối tượng của thế chấp tài sản phải là những tài sản không bị cấm lưu thông và bên thế chấp có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt tài sản thế chấp đó. Trước đây, Bộ Luật Dân Sự 1995 qui định, đối tượng thế chấp chỉ có thể là bất động sản và một số tài sản nhất định như tàu bay, tàu biển. Theo quy định Bộ Luật Dân Sự 2005 đối tượng thế chấp được mở rộng, không chỉ bó hẹp trong qui định tài sản thế chấp là bất động sản nữa mà bao gồm cả động sản, quyền tài sản, vật hiện có và vật hình thành trong tương lai. Tài sản đó có thể thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba trong trường hợp thế chấp bằng tài sản của người thứ ba, với điều kiện phải có sự đồng ý bằng văn bản của người thứ ba cho người có nghĩa vụ sử dụng tài sản đó làm vật bảo đảm. Đối với tài sản thế chấp là bất động sản thì bất động sản đó phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Điều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản do pháp luật qui định”. Bên thế chấp khi thế chấp những bất động sản trên họ phải có trách nhiệm chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của những tài sản đó, qua giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối tượng thế chấp là động sản. Đây là qui định hoàn toàn mới của Bộ Luật Dân Sự 2005. Qui định động sản là đối tượng của thế chấp đã tạo ra rất nhiều cơ hội và điều kiện thuận lợi cho các chủ thể của thế chấp, đặc biệt trong trường hợp bên thế chấp là doanh nghiệp. Trước đây, Bộ Luật Dân Sự 1995 qui định những tài sản là động sản có giá trị lớn như dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị… không thuộc đối tượng thế chấp, khi có nhu cầu về vốn các bên chỉ có thể lựa chọn biện pháp cầm cố, điều này sẽ gây khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Vì, khi lựa chọn biện pháp cầm cố, doanh nghiệp sẽ phải chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó cho bên nhận cầm cố, như vậy bên cầm cố không được tiếp tục khai thác công dụng của tài sản đó nữa, dẫn đến hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ bị ngưng trệ. Bộ Luật dân sự 2005, qui định động sản là đối tượng của biện pháp thế chấp đã khắc phục được những hạn chế trên, giúp cho bên thế chấp vừa có vốn để sản xuất kinh doanh mà vẫn có thể sử dụng tài sản đó. Qui định này mở rộng đối tượng của biện pháp thế chấp. Các bên chủ thể có quyền thoả thuận về việc thế chấp một phần hoặc toàn bộ động sản, bất động sản. Bên có nghĩa vụ cũng có thể dùng một tài sản thế chấp bảo đảm cho nhiều khoản vay nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các khoản vay. Đối tượng thế chấp là quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Điều 322 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Quyền tài sản bao gồm quyền phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ …” Pháp luật dân sự hiện hành qui định, đối tượng thế chấp có thể là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Qui định tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng thế chấp cũng là một qui định hoàn toàn mới. Tài sản hình thành trong tương lai có thể là hoa lợi, lợi tức, công trình đang xây dựng, tài sản hình thành từ vốn vay …và các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận, nhưng vào thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết tài sản đó chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng đang trong thời gian hình thành. Ví dụ: di sản thừa kế chưa chia, ngôi nhà đang xây dựng. Đối tượng thế chấp có thể là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, tài sản đang cho thuê. Điều 345 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “tài sản đang cho thuê cũng có thể dùng để thế chấp”. Tuy nhiên khi thế chấp tài sản đang cho thuê, bên thế chấp phải có trách nhiệm thông báo về việc tài sản thế chấp đang được dùng để cho thuê. Điều 24 NĐ 163/2006/NĐ-CP quy định “trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp phải có trách nhiệm thông báo về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế chấp”. Đối tượng thế chấp có thể là tài sản được bảo hiểm “Trong trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp” (Điều 346 BLDS 2005) So với qui định về đối tượng thế chấp trong Bộ Luật Dân Sự 1995, đối tượng thế chấp theo qui định Bộ Luật Dân Sự 2005 được mở rộng hơn rất nhiều. Điều đó tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận thế chấp có thể duy trì và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh một cách tốt nhất. 2.1.3 Hình thức và các trường hợp đăng ký thế chấp *Hình thức thế chấp Điều 343 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính”. Như vậy, hình thức văn bản là hình thức bắt buộc của thế chấp tài sản. Việc thế chấp tài sản bằng lời nói, hành vi không thể hiện bằng văn bản không được pháp luật công nhận. Những thoả thuận về thế chấp tài sản có thể được ghi thành một điều khoản trong hợp đồng chính hoặc có thể được lập thành một văn bản riêng, nội dung của văn bản đó phải gắn liền với hợp đồng chính, chủ thể của hợp đồng thế chấp cũng là chủ thể trong hợp đồng chính. Điều 343 BLDS 2005 quy định “trong trường hợp pháp luật có qui định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký”. Việc thế chấp tài sản bắt buộc phải lập thành văn bản và nếu pháp luật có qui định công chứng, chứng thực hợp đồng thì phải công chứng, chứng thực. Đây được coi là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Nếu các bên không tuân thủ thì hợp đồng thế chấp sẽ vô hiệu. * Các trường hợp đăng ký thế chấp Điều 2 Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm (NĐ08/2000/NĐ – CP) qui định về các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. - Trường hợp thứ nhất: Thế chấp tài sản mà pháp luật qui định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu. Những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu bao gồm tài sản là quyền sử dụng đất, những tài sản có giá trị lớn như xe máy, ô tô, tàu bay, tàu biển … Việc đăng ký thế chấp đối với những tài sản thuộc trường hợp phải đăng ký quyền sở hữu nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp nhất là trong trường hợp thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ. Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Mặt khác đó là những tài sản có đăng ký quyền sở hữu, cho nên nếu dùng tài sản đó để thế chấp mà việc thế chấp đó không được đăng ký thì bên nhận thế chấp sẽ không chứng minh được quyền của mình đối với tài sản đó. - Trường hợp thứ hai: Thế chấp tài sản không thuộc trường hợp pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản. Đối với những tài sản thế chấp không thuộc trường hợp pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu nhưng trong trường hợp các bên có thoả thuận tài sản thế chấp đó do bên thế chấp hoặc người thứ ba quản lý thì phải đăng ký thế chấp. Việc đăng ký thế chấp sẽ bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ - Trường hợp thứ ba: Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Trong trường hợp các chủ nợ cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản thế chấp thì quyền đối với tài sản thế chấp của các chủ nợ chỉ được bảo đảm khi việc thế chấp đó được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm vì quyền ưu tiên thanh toán của các chủ nợ được xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Pháp luật qui định trường hợp thế chấp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thuộc trường hợp phải đăng ký thế chấp nhằm ngăn chặn tình trạng dùng một tài sản để thế chấp nhiều nơi với mục đích lừa đảo, trong khi giá trị của tài sản đó thấp hơn nhiều lần so với khoản vay. Việc đăng ký thế chấp không chỉ có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch mà còn có ý nghĩa đối với người thứ ba. Điều 323 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo qui định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm có giá tri pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”. Thông qua việc đăng ký thế chấp các thông tin liên quan đến tình trạng tài sản thế chấp sẽ được công bố công khai, quyền lợi của bên nhận thế chấp sẽ được bảo vệ trước người thứ ba, bên nhận thế chấp sẽ được hưởng quyền ưu tiên thanh toán từ tài sản thế chấp so với những chủ nợ không có bảo đảm khác. 2.1.4 Hiệu lực thế chấp tài sản Thế chấp tài sản là một giao dịch dân sự, do đó thế chấp có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự về chủ thể, nội dung và mục đích không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Trong trường hợp pháp luật qui định thế chấp tài sản phải đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thì qui định này được coi là điều kiện có hiệu lực của thế chấp. Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chính, vì vậy hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính. Khi hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng thế chấp cũng vô hiệu. Tuy nhiên, pháp luật qui định “giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm”( Điều 15 NĐ 163/2006/NĐ-CP). Trừ trường hợp các bên có thoả thuận giao dịch bảo đảm là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chính. Thế chấp tài sản thông thường có hiệu lực khi các bên đã xác định được nghĩa vụ cần bảo đảm, thống nhất được những cam kết về nội dung của thế chấp và bên sau cùng ký văn bản thế chấp. 2.1.5 Nội dung của thế chấp *Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản Theo qui định Điều 348 Bộ Luật Dân Sự 2005 bên thế chấp khi thế chấp tài sản có những nghĩa vụ sau: Bảo quản và giữ gìn tài sản thế chấp. Biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ về bản chất không có sự chuyển giao tài sản thế chấp, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ. Bên thế chấp phải có trách nhiệm bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp trong điều kiện tốt nhất. Bảo đảm cho tài sản thế chấp giữ nguyên được tình trạng ban đầu từ khi thế chấp đến khi xử lý tài sản hoặc nghĩa vụ trả nợ được hoàn thành. Trong trường hợp nếu bên thế chấp khai thác tài sản thế chấp mà việc khai thác có thể dẫn đến nguy cơ tài sản thế chấp bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị, thì bên thế chấp phải có trách nhiệm áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, hạn chế nguy cơ tổn hại đến tài sản thế chấp, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Đối với trường hợp thế chấp tài sản mà tài sản đó đang được dùng để cho thuê, cho mượn thì bên thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp về tài sản đó đang được cho thuê, cho mượn, về quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản thế chấp được thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp phải có nghĩa vụ thông báo cho những người nhận thế chấp sau biết về việc tài sản đó đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Tuy nhiên, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, qui định này không áp dụng với tài sản là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh hoặc tài sản khác mà bên nhận thế chấp đồng ý. Nếu bên thế chấp được phép bán tài sản thế chấp thì nghĩa vụ được bảo đảm sẽ trở thành nghĩa vụ không được bảo đảm, vì tài sản lúc này không thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nữa, quyền sở hữu tài sản được chuyển giao cho người thứ ba. Qui định này nhằm bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp. * Quyền của bên thế chấp (Điều 349 Bộ Luật Dân Sự 2005). Bên thế chấp tài sản được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận. Tuy nhiên, việc khai thác công dụng tài sản của bên thế chấp phải bảo đảm tài sản thế chấp không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Bên thế chấp tài sản không chỉ có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp mà còn có quyền đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản. Điều 27 NĐ 163/2006/NĐ-CP quy định “bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó”. Nếu tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, bên thế chấp có quyền được bán, thay thế tài sản đó. Đây là qui định mới của Bộ Luật Dân Sự 2005, để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh bên thế chấp được phép bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển nhằm bảo toàn giá trị tài sản đó. Qui định này không hạn chế và ảnh hưởng tới quyền lợi của bên nhận thế chấp vì pháp luật có qui định “Số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán” (Điều 349 BLDS 2005) Trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý, bên thế chấp được quyền bán, trao đổi, tặng cho những tài sản không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh. Nếu không có sự đồng ý của bên thế chấp, mà bên nhận thế chấp vẫn cố tình bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp đó thì hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp sẽ vô hiệu. Bên thế chấp có quyền được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp. Việc cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp không làm chấm dứt quyền sở hữu của bên thế chấp và để bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp cũng như người thứ ba, bên thế chấp phải thông báo cho người thứ ba biết về tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc cho thuê, mượn tài sản đó. Trong trường hợp tài sản thế chấp được giao cho người thứ ba giữ thì bên thế chấp được nhận lại tài sản thế chấp đó từ người thứ ba và quyền này được đặt ra khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. * Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản. (Điều 350 Bộ Luật Dân Sự 2005) Về bản chất biện pháp thế chấp không có sự chuyển giao tài sản, bên nhận thế chấp không trực tiếp quản lý tài sản thế chấp mà chỉ nắm giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó. Việc các bên thoả thuận giao giấy tờ về tài sản cho bên nhận thế chấp giữ nhằm bảo đảm quyền lợi của bên có quyền, hạn chế việc bên thế chấp tự ý chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác, qua đó bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ được thực hiện. Khi bên thế chấp hoàn trả đầy đủ các khoản vay được bảo đảm thì hợp đồng thế chấp sẽ chấm dứt hiệu lực. Bên nhận thế chấp không phải là bên có quyền đối với bên thế chấp nữa. Do đó, không có quyền chi phối đối với tài sản thế chấp và phải có nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp mà bên thế chấp đã chuyển giao. Bên nhận thế chấp phải có nghĩa vụ yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, tài sản thế chấp bị xử lý, biện pháp thế chấp bị huỷ bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. *Quyền của bên nhận thế chấp (Điều 351 Bộ Luật Dân Sự 2005) Trong trường hợp bên thế chấp cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp và đã thông báo cho bên thuê, bên mượn về tài sản dùng để thế chấp, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản nếu như việc sử dụng đó làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản. Bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác công dụng tài sản thế chấp. Trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị do việc khai thác và sử dụng, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản. Khi có sự vi phạm nghĩa vụ bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp, yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao lại tài sản đó để xử lý. Bên nhận thế chấp sẽ hưởng quyền ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được do xử lý tài sản thế chấp so với các chủ nợ không có bảo đảm khác. *Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp (Điều 352, Điều 353 Bộ Luật Dân Sự 2005) Trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp không có điều kiện quản lý tài sản thế chấp. Các bên có thể thoả thuận giao tài sản thế chấp đó cho người thứ ba giữ. Pháp luật dân sự có qui định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Người thứ ba có nghĩa vụ phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. Trong thời gian giữ tài sản thế chấp nếu tài sản thế chấp bị mất, bị giảm sút giá trị hoặc mất giá trị mà nguyên nhân là do lỗi của người thứ ba, thì người thứ ba phải có trách nhiệm bồi thường. Trường hợp các bên có thoả thuận thì trong thời gian quản lý tài sản thế chấp người thứ ba sẽ được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi tức từ tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu như việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của người thứ ba có thể dẫn đến làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản thế chấp thì các bên trong hợp đồng thế chấp có quyền yêu cầu người thứ ba không được tiếp tục khai thác tài sản nữa. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có quyền được hưởng thù lao và các chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản mà mình đã bỏ ra trong quá trình giữ tài sản. Khi nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành hoặc khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì người thứ ba giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ phải giao lại tài sản thế chấp cho bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp để xử lý. 2.1.6 Chấm dứt và xử lý tài sản thế chấp * Chấm dứt thế chấp Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản, cho nên khi nghĩa vụ trả nợ được thực hiện, hợp đồng vay tài sản chấm dứt thì hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt. Điều 357 Bộ Luật Dân Sự qui định các trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản. Việc thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, do đó, khi nghĩa vụ trả nợ được hoàn thành thì thế chấp tài sản đương nhiên sẽ chấm dứt. Nghĩa vụ trả nợ chấm dứt có thể do bên thế chấp đã thực hiện đầy đủ việc hoàn trả nợ cho chủ nợ, cũng có thể do các bên thoả thuận hoặc nghĩa vụ trả nợ được bù trừ … Tài sản thế chấp sẽ không bị đem xử lý. Việc thế chấp tài sản cũng có thể chấm dứt nếu như các bên thoả thuận sẽ huỷ bỏ biện pháp thế chấp hoặc thay thế biện pháp thế chấp bằng một biện pháp bảo đảm khác. Trong trường hợp tài sản thế chấp đã được xử lý thì thế chấp tài sản cũng đương nhiên chấm dứt bởi tài sản thế chấp không còn. Việc thế chấp tài sản chấm dứt khi các bên có thoả thuận. Thoả thuận này của các bên phải được tôn trọng. * Xử lý tài sản thế chấp Quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền của bên nhận thế chấp và quyền này chỉ được đặt ra khi phát sinh các căn cứ theo qui định của pháp luật hoặc thoả thuận của các bên. Điều 56 NĐ 163/2006/NĐ-CP qui định các trường hợp xử lý tài sản thế chấp. - Tài sản thế chấp được xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Như vậy trong trường hợp pháp luật có qui định hoặc các bên trong hợp đồng vay tài sản có thoả thuận về thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà khi thời hạn đã đến, bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc tuy có thực hiện nhưng không đầy đủ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ và có quyền yêu cầu thanh toán trước so với các chủ nợ không có bảo đảm khác. - Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc qui định của pháp luật. Qui định thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhằm bảo đảm quyền lợi của bên chủ nợ và ràng buộc trách nhiệm bên vay nợ. Tuy nhiên, trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ đó không phải bên có nghĩa vụ nào cũng có ý thức thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo qui định của pháp luật hoặc thoả thuận của các bên như bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, sử dụng vốn vay đúng mục đích...Trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ đó thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. - Pháp luật qui định tài sản thế chấp phải được xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Đó là trường hợp một tài sản thế chấp được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, trong đó có nghĩa vụ đã đến hạn thì các nghĩa vụ khác mặc dù chưa đến hạn nhưng được coi là đã đến hạn, tài sản thế chấp sẽ được đem xử lý để thanh toán khoản nợ đến hạn và chưa đến hạn. Ngoài ra các bên có thể thoả thuận các trường hợp khác xử lý tài sản thế chấp phù hợp với qui định của pháp luật Việc xử lý tài sản thế chấp liên quan đến quyền lợi của các bên trong hợp đồng, do đó việc xử lý tài sản thế chấp phải dựa trên nguyên tắc luật định. Trong đó sự thoả thuận của các bên là nguyên tắc đặt lên hàng đầu. Trường hợp các bên không có thoả thuận thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá theo qui định của pháp luật. Điều 355 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo qui định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ”. Bán đấu giá tài sản là phương thức tốt nhất bảo đảm lợi ích của các bên. Qua phương thức bán đấu giá, quyền lợi của bên nhận thế chấp được bảo đảm một cách nhanh chóng, tránh được sự rườm rà, phức tạp của những thủ tục hành chính. Đối với bên thế chấp, nếu tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức bán đấu giá thì giá trị tài sản luôn được bảo đảm ở mức độ cao nhất so với các hình thức xử lý khác. Tài sản thế chấp phải được xử lý một cách khách quan, công khai và minh bạch. Người xử lý tài sản thế chấp có thể là bên nhận thế chấp hoặc người được bên nhận thế chấp uỷ quyền, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 2.2 Một số trường hợp cụ thể của thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ 2.2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất Điều 715 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Do đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. * Về nguyên tắc và điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, được quyền khai thác, thế chấp, góp vốn, cho thuê, thừa kế … quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, do đó thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay, nhất là hợp đồng tín dụng được sử dụng khá phổ biến. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất đều có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có điều kiện sau: “Người sử dụng đất phải có giấy c