Khóa luận Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp

i với rất nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, các nước EU, Mỹ,… và đã thu hút một lượng lớn các dự án ODA từ những nước này vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng. Đó là những dự án mở đường cho dòng đầu tư vào các ngành công nghiệp, dịch vụ sau sự kiện gia nhập WTO. Tuy nhiên, mặt hạn chế của môi trường chính trị, pháp luật Việt Nam là vẫn còn hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải quyết các thủ tục triển khai dự án khiến tiến độ của dự án bị chậm lại, hoặc dự án không được thực hiện đúng như thiết kế. Một thực tế là hầu hết các dự án muốn được cấp phép nhanh chóng, nhà đầu tư phải mời đối tác Việt Nam (và những bên có liên quan) đi tham quan nước ngoài, cam kết cho vay ưu đãi hoặc hỗ trợ tài chính dưới hình thức nào đó… Mặt khác, hệ thống quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc chồng chéo làm các nhà đầu tư gặp nhiều phiền hà trong các khâu thực hiện dự án. 2.1.1.2. Môi trường kinh tế Việt Nam đã thực hiện chính sách mở cửa nền kinh tế trong nhiều năm qua và đang trong giai đoạn chuyển từ nền kinh tế hành chính bao cấp sang kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây là giai đoạn đặc biệt cần thu hút vốn đầu tư nước ngoài để cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng phát triển công nghiệp, dịch vụ. Chính sách mở cửa đã thúc đẩy quan hệ kinh tế giữa các tổ chức kinh tế Việt Nam và các tổ chức nước ngoài. Do vậy trong thời gian tới, nhất định nhu cầu về nơi ở và làm việc sẽ tăng vọt lên khi ngày càng nhiều nhà đầu tư đến Việt Nam sinh sống, làm việc. Việt Nam đang giữ mức tăng trưởng kinh tế ổn định trong nhiều năm qua. Tỷ lệ tăng GDP trung bình trong vòng 10 năm qua là 7%/năm. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2005, tỷ lệ tăng GDP là 8,43%; năm 2006 là 8,17%, và năm 2007 là 8,44%, là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm gần đây. Chính phủ Việt Nam phấn đấu đạt mức tăng GDP sẽ là 8,5%-8,7% trong năm 2008. Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam những năm gần đây Năm Chỉ tiêu 2004 2005 2006 2007 Tốc độ tăng trưởng GDP 7,79% 8,43% 8,17% 8,44% GDP bình quân đầu người (USD) 556,3 638,4 725,3 833 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Với tốc độ tăng trưởng như vậy, Việt Nam đã được UNESCAP (Uỷ ban Kinh tế và Xã hội Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của Liên Hợp Quốc) đánh giá là nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực. Mức tiêu dùng của người dân đã có sự thay đổi đáng kể. Yêu cầu về sinh hoạt và giải trí đã tăng cao với yêu cầu chất lượng ngày càng cao hơn và ngày càng nhiều người Việt Nam trở thành đối tượng khách hàng mà những nhà đầu tư nước ngoài hướng tới (đặc biệt là những dự án phát triển căn hộ, khu đô thị mới). Nền kinh tế Việt Nam vẫn còn nhiều điểm hạn chế. Cụ thể là, các nguồn tài nguyên chưa được khai thác và quản lý tích cực, có hiệu quả; nguồn lao động dồi dào chưa được huy động và phân bổ hợp lý, đồng bộ trên phạm vi toàn quốc, chất lượng lao động chưa cao và đồng đều; trang thiết bị sản xuất còn lạc hậu, năng suất lao động còn thấp, trình độ quản lý kém… Bởi vậy, việc các tổ chức kinh tế nước ngoài tìm kiếm thị trường, tìm cơ hội đầu tư kinh doanh là cần thiết và phù hợp với khuynh hướng tổ chức sản xuất tại nơi cung cấp nguyên liệu, lao động, tiêu thụ sản phẩm theo nhu cầu của thị trường trong khu vực và xuất khẩu ra thị trường thế giới nhằm thu được nhiều lợi nhuận. Về phía các nhà đầu tư, các nhà tài trợ khẳng định Việt Nam vẫn là nước ưu tiên nhận viện trợ ODA, và điều này làm khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong những năm tới là rất lớn. Mặt khác, dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục có xu hướng chuyển mạnh sang các nước đang phát triển, nhất là các nền kinh tế mới nổi, có tốc độ tăng trưởng cao, có lợi thế về lao động, tài nguyên và chính sách đầu tư thông thoáng, trong đó có Việt Nam. Trong khi đó, những rủi ro do tập trung đầu tư quá lớn vào Trung Quốc đã bộc lộ rõ trong năm 2005, làm cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các tập đoàn lớn điều chỉnh chiến lược đầu tư dài hạn, trong đó Việt Nam là nước được nhiều tập đoàn xuyên quốc gia quan tâm. Như dự báo, các tập đoàn của Nhật Bản đã thực hiện chiến lược phân bổ nguồn vốn đầu tư theo mô hình Trung Quốc +1 để giảm thiểu rủi ro. Điều này đã tạo cơ hội mới cho Việt Nam trong việc tăng cường thu hút đầu tư của các tập đoàn Nhật Bản. Thị trường BĐS của Việt Nam sau một thời gian đóng băng đã sôi động trở lại, cùng với sự phát triển nhanh chóng của thị trường chứng khoán năm 2007. Tuy nhiên, gần đây thị trường chứng khoán đang trên đà lao dốc, làm xuất hiện xu hướng các nhà đầu tư chứng khoán chuyển sang đầu tư bất động sản. Giá vàng cũng tăng mạnh trong thời gian qua và giá đất, giá BĐS cũng đang tăng lên. Trong khi đó, thị trường vốn trọng nước lại rất hạn chế, điều này sẽ làm các chủ đất tìm kiếm nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài để phát triển các dự án kinh doanh BĐS. Hợp tác giữa chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc triển khai các dự án sẽ diễn ra sôi động hơn. Trước đây, để thực hiện dự án, các nhà đầu tư nước ngoài phải tự mang vốn của mình sang đầu tư và thực hiện các khoản vay nước ngoài. Hiện nay, các ngân hàng Việt nam có thể đáp ứng nhu cầu về vốn. Thủ tục vay vốn ngân hàng đã dễ dàng hơn trước cũng như khả năng vay vốn để đầu tư vào BĐS cũng nhiều hơn, đặc biệt các nhà đầu tư có thể vay vốn từ các ngân hàng trong nước với mức lãi suất từ 10-11%/năm Thị trường BĐS tại các nước Đông Nam Á hiện đã bão hoà, nên Việt Nam trở thành một thị trường nhiều tiềm năng đầu tư và kinh doanh BĐS đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Giai đoạn từ 2003 chính là một thời kỳ phát triển mới nhiều triển vọng tốt đẹp của nền kinh tế Việt Nam. Chính vì vậy, các nhà đầu tư có thể yên tâm phát triển các dự án BĐS mà không lo đến đầu ra của dịch vụ này cũng như khả năng thu hồi vốn và sinh lời từ các dự án, nhất là trung và dài hạn. 2.1.1.3. Môi trường văn hoá Trong những năm gần đây, do sự phát triển của công nghệ thông tin và những chính sách mở cửa trong giáo dục, đào tạo và văn hoá của nhà nước Việt Nam, trình độ văn hoá xã hội và nhận thức của người lao động đã được nâng lên rất nhiều. Hầu hết những người Việt Nam tìm việc trong các dự án đầu tư nước ngoài đều phải trang bị vốn tiếng Anh hoặc ngôn ngữ của nước chủ đầu tư và kỹ năng sử dụng máy tính, các loại thiết bị văn phòng để sử dụng trong công việc. Vì vậy sự bất đồng ngôn ngữ không còn là việc cản trở các đối tác trong việc ký kết thoả thuận hay cùng nhau kinh doanh, quản lý dự án. Ngày càng có nhiều sinh viện tốt nghiệp đại học hoặc sau đại học ở nước ngoài về làm việc tại Việt Nam, cùng với việc mở rộng và nâng cao chất lượng đào tạo của các trường đại học trong nước, trình độ chuyên môn của người lao động cũng tăng lên rất nhiều so với trước đây. Việt Nam là nước tương đối bình đẳng trong việc sử dụng lao động nam và nữ. Điều này xuất phát từ thực tế là chất lượng lao động trí thức Việt Nam trong các ngành kinh tế và dịch vụ tương đối đồng đều giữa nam và nữ, thậm chí có ngành nữ lại có nhiều thuận lợi hơn nam. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài có thể có nhiều cơ hội tuyển dụng được nhân sự vào những vị trí phù hợp với yêu cầu công việc của mình. Tuy nhiên, người lao động Việt Nam có nhược điểm là ý thức kỷ luật và tự giác chưa cao, tinh thần trách nhiệm đối với công việc đôi lúc chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc. Điều này đòi hỏi phải có sự đào tạo và giám sát thực hiện đối với người lao động. Trong việc điều hành các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, vẫn còn một số điểm khác biệt về cách nhận thức, tiếp cận công việc hay quan điểm kinh doanh, quản lý, thủ tục hành chính giữa đối tác nước ngoài và Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ. Điều này xuất phát từ việc ngành công nghiệp dịch vụ tại Việt Nam còn chưa phát triển, và do sự khác biệt về văn hoá giữa các quốc gia. Nếu không dung hoà được thì khả năng nảy sinh mâu thuẫn trong quản lý rất cao. Vì vậy, khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần nghiên cứu để chọn hình thức đầu tư và quản lý dự án cho thích hợp. 2.1.2. Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam từ năm 1988 đến hết năm 2007 2.1.2.1. Cấp phép đầu tư từ 1988 đến 2007 Tính đến cuối năm 2007, cả nước có hơn 9.500 dự án ĐTNN được cấp phép đầu tư với tổng vốn đăng ký khoảng 98 tỷ USD (kể cả vốn tăng thêm). Trừ các dự án đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời hạn, hiện có 8.590 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 83,1 tỷ USD. Trong 3 năm 1988-1990, mới thực thi Luật Đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam nên kết quả thu hút vốn ĐTNN còn ít (214 dự án với tổng vốn đăng ký cấp mới 1,6 tỷ USD), ĐTNN chưa tác động đến tình hình kinh tế-xã hội đất nước. Trong thời kỳ 1991-1995, vốn ĐTNN đã tăng lên (1.409 dự án với tổng vốn đăng ký cấp mới 18,3 tỷ USD) và có tác động tích cực đến tình hình kinh tế-xã hội đất nước. Thời kỳ 1991-1996 được xem là thời kỳ “bùng nổ” ĐTNN tại Việt Nam (có thể coi như là “làn sóng ĐTNN” đầu tiên vào Việt Nam) với 1.781 dự án được cấp phép có tổng vốn đăng ký (gồm cả vốn cấp mới và tăng vốn) 28,3 tỷ USD. Đây là giai đoạn mà môi trường đầu tư-kinh doanh tại Việt Nam đã bắt đầu hấp dẫn nhà đầu tư do chi phí đầu tư-kinh doanh thấp so với một số nước trong khu vực; sẵn lực lượng lao động với giá nhân công rẻ, thị trường mới, vì vậy, ĐTNN tăng trưởng nhanh chóng, có tác động lan toả tới các thành phần kinh tế khác và đóng góp tích cực vào thực hiện các mục tiêu kinh tế-xã hội của đất nước. Năm 1995 thu hút được 6,6 tỷ USD vốn đăng ký, tăng gấp 5,5 lần năm 1991 (1,2 tỷ USD). Năm 1996 thu hút được 8,8 tỷ USD vốn đăng ký, tăng 45% so với năm trước. Trong 3 năm 1997-1999, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính khu vực nên ĐTNN vào Việt Nam có phần trầm lắm hơn. Chỉ có 961 dự án được cấp phép với tổng vốn đăng ký hơn 13 tỷ USD, vốn đăng ký của năm sau ít hơn năm trước (năm 1998 chỉ bằng 81,8% năm 1997, năm 1999 chỉ bằng 46,8% năm 1998), chủ yếu là các dự án có quy mô vốn vừa và nhỏ. Cũng trong thời gian này nhiều dự án ĐTNN được cấp phép trong những năm trước đã phải tạm dừng triển khai hoạt động do nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính (đa số từ Hàn Quốc, Hồng Kông). Từ năm 2000 đến 2003, dòng vốn ĐTNN vào Việt Nam bắt đầu có dấu hiệu phục hồi chậm. Vốn đăng ký cấp mới năm 2000 đạt 2,7 triệu USD, tăng 21% so với năm 1999; năm 2001 tăng 18,2% so với năm 2000; năm 2002 vốn đăng ký giảm, chỉ bằng 91,6% so với năm 2001, năm 2003 (đạt 3,1 tỷ USD), tăng 6% so với năm 2002. Và có xu hướng tăng nhanh từ năm 2004 (đạt 4,5 tỷ USD) tăng 45,1% so với năm trước; năm 2005 tăng 50,8%; năm 2006 tăng 75,4% và năm 2007 đạt mức kỷ lục trong 20 năm qua 20,3 tỷ USD, tăng 69% so với năm 2006, và tăng hơn gấp đôi so với năm 1996, năm cao nhất của thời kỳ trước khủng hoảng. Trong giai đoạn 2001-2005 thu hút vốn cấp mới (kể cả tăng vốn) đạt 20,8 tỷ USD vượt 73% so với mục tiêu tại Nghị quyết 09/2001/NQ-CP ngày 28/8/2001 của Chính phủ [2], vốn thực hiện đạt 14,3 tỷ USD tăng 30% so với mục tiêu. Nhìn chung trong 5 năm 2001-2005, vốn ĐTNN cấp mới đều tăng đạt mức năm sau cao hơn năm trước (tỷ trọng tăng trung bình 59,5%), nhưng đa phần là các dự án có quy mô vừa và nhỏ. Đặc biệt trong 2 năm 2006-2007, dòng vốn ĐTNN vào nước ta đã tăng đáng kể (32,3 tỷ USD) với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn đầu tư chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp (sản xuất thép, điện tử, sản phẩm công nghệ cao,...) và dịch vụ (cảng biển, bất động sản, công nghệ thông tin, du lịch-dịch vụ cao cấp. V.v.). Trong 4 tháng đầu năm 2008, Việt Nam đã thu hút được 7,598 tỷ USD vốn đầu tư FDI đăng ký, tăng 41% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ tính riêng tháng 4 năm 2008, Việt Nam có 63 dự án FDI được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đầu tư đăng ký là 2,127 tỷ USD, đưa tổng số dự án cấp mới trong 4 tháng đầu năm 2008 lên 210 dự án với tổng số vốn đầu tư đăng ký là 7,2264 tỷ USD, bằng 35,3% số dự án và tăng 52,9% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, trong 4 tháng đầu năm 2008 đã có 64 lượt dự án FDI tăng vốn đầu tư với tổng vốn đầu tư đăng ký tăng thêm là 371,4 triệu USD, bằng 50,4% về số lượt dự án tăng vốn và 57,3% tổng vốn tăng thêm so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy dấu hiệu của “làn sóng ĐTNN” thứ hai vào Việt Nam. Biểu 3: Tổng vốn đăng ký và thực hiện tại Việt Nam giai đoạn 1988 - 2006 (đơn vị: triệu USD) (nguồn: Tổng hợp số liệu bộ Kế hoạch và đầu tư năm 2006) 2.1.2.2. Tình hình tăng vốn đầu tư từ năm 1998 đến nay Cùng với việc thu hút các dự án đầu tư mới, nhiều dự án sau khi hoạt động có hiệu quả đã mở rộng quy mô sản xuất-kinh doanh, tăng thêm vốn đầu tư, nhất là từ năm 2001 trở lại đây. Tính đến hết năm 2007 có gần 4.100 lượt dự án tăng vốn đầu tư với tổng vốn tăng thêm hơn 18,9 tỷ USD, bằng 23,8% tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới. Thời kỳ 1988-1990 việc tăng vốn đầu tư hầu như chưa có do số lượng doanh nghiệp ĐTNN còn ít. Từ số vốn đầu tư tăng thêm đạt 2,13 tỷ USD trong 5 năm 1991-1995 thì ở giai đoạn 1996-2000 đã tăng gần gấp đôi so với 5 năm trước (4,17 tỷ USD). Giai đoạn 2001-2005 vốn đầu tư tăng thêm đạt 7,08 tỷ USD (vượt 18% so với dự kiến là 6 tỷ USD) tăng 69% so với 5 năm trước. Trong đó, lượng vốn đầu tư tăng thêm vượt con số 1 tỷ USD bắt đầu từ năm 2002 và từ năm 2004 đến 2007 vốn tăng thêm mỗi năm đạt trên 2 tỷ USD, mỗi năm trung bình tăng 35%. Vốn tăng thêm chủ yếu tập trung vào các dự án thuộc lĩnh vực sản xuất công nghiệp và xây dựng, đạt khoảng 40,6% trong giai đoạn 1991-1995; 65,7% trong giai đoạn 1996-2000, khoảng 77,3% trong thời kỳ 2001-2005. Trong 2 năm 2006 và 2007 tỷ lệ tương ứng là 80,17% và 79,1% tổng vốn tăng thêm. Do vốn đầu tư chủ yếu từ các nhà đầu tư châu Á (59%) nên trong số vốn tăng thêm, vốn mở rộng của các nhà đầu tư châu Á cũng chiếm tỷ trọng cao nhất 66,8% trong giai đoạn 1991-1995, đạt 67% trong giai đoạn 1996-2000, đạt 70,3% trong thời kỳ 2001-2005. Trong 2 năm 2006 và 2007 tỷ lệ tương ứng là 72,1% và 80%. Việc tăng vốn đầu tư mở rộng sản xuất thực hiện chủ yếu tại các vùng kinh tế trọng điểm nơi tập trung nhiều dự án có vốn ĐTNN: Vùng trọng điểm phía Nam chiếm 55,5% trong giai đoạn 1991-1995; đạt 68,1% trong thời kỳ 1996-2000 và 71,5% trong giai đoạn 2001-2005. Trong 2 năm 2006 và 2007 tỷ lệ tương ứng là 71% và 65%. Vùng trọng điểm phía Bắc có tỷ lệ tương ứng là 36,7%; 20,4%; 21,1%; 24% và 20%. Qua khảo sát của Tổ chức Xúc tiến thương mại Nhật Bản -JETRO tại Việt Nam có trên 70% doanh nghiệp ĐTNN được điều tra có kế hoạch tăng vốn, mở rộng sản xuất tại Việt Nam. Điều này chứng tỏ sự tin tưởng và an tâm của nhà ĐTNN vào môi trường đầu tư-kinh doanh tại Việt Nam. 2.1.2.3. Quy mô dự án Qua các thời kỳ, quy mô dự án ĐTNN có sự biến động thể hiện khả năng tài chính cũng như sự quan tâm của các nhà ĐTNN đối với môi trường đầu tư Việt Nam. Quy mô vốn đầu tư bình quân của một dự án ĐTNN tăng dần qua các giai đoạn, tuy có “trầm lắng” trong vài năm sau khủng hoảng tài chính khu vực 1997. Thời kỳ 1988-1990 quy mô vốn đầu tư đăng ký bình quân đạt 7,5 triệu USD/dự án/năm. Từ mức quy mô vốn đăng ký bình quân của một dự án đạt 11,6 triệu USD trong giai đoạn 1991-1995 đã tăng lên 12,3 triệu USD/dự án trong 5 năm 1996-2000. Điều này thể hiện số lượng các dự án quy mô lớn được cấp phép trong giai đoạn 1996-2000 nhiều hơn trong 5 năm trước. Tuy nhiên, quy mô vốn đăng ký trên giảm xuống 3,4 triệu USD/dự án trong thời kỳ 2001-2005. Điều này cho thấy đa phần các dự án cấp mới trong giai đoạn 2001-2005 thuộc dự án có quy mô vừa và nhỏ. Trong 2 năm 2006 và 2007, quy mô vốn đầu tư trung bình của một dự án đều ở mức 14,4 triệu USD, cho thấy số dự án có quy mô lớn đã tăng lên so với thời kỳ trước, thể hiện qua sự quan tâm của một số tập đoàn đa quốc gia đầu tư vào một số dự án lớn (Intel, Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio....). 2.2. Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam 2.2.1. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam Thị trường BĐS tại Việt Nam chính thức hình thành từ năm 1993 khi Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến năm 1996, tại văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII, khái niệm “thị trường BĐS” chính thức xuất hiện. Tuy nhiên trong một thời gian khá dài kể từ đó đến cuối những năm 90, thị trường BĐS có hoạt động nhưng chỉ với quy mô nhỏ, chủ yếu là sự tham gia của các nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS trong nước mà không có sự tham gia nhiều của các nhà đầu tư nước ngoài. Hơn nữa, trong thời điểm đó, các hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS còn nhiều bất cập, các chủ thể tham gia thị trường thiếu tính chuyên nghiệp, Nhà nước chưa đưa ra được một giải pháp hữu hiệu nào để điều tiết và kiểm soát thị trường, đồng thời cũng chưa có một văn bản quy định rõ ràng về loại hình kinh doanh này. Thông tin về thị trường này còn thiếu sót, mập mờ, không minh bạch, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu BĐS chưa rõ ràng, nhà nước không điều tiết được giá thị trường. Có thể chia quá trình phát triển của thị trường BĐS đến nay thành 6 giai đoạn: Giai đoạn phát triển sơ khai trước năm 1993 Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở. Giai đoạn thoái trào cấp thấp từ cuối năm 1996 đến cuối năm 1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á. Giai đoạn bùng phát mức cao từ đầu năm 1999 đến đầu năm 2004 cùng những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu Đô thị mới, chung cư. Giai đoạn thoái trào, ngưng trệ từ nửa cuối năm 2004 đến cuối năm 2006. Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý. Sau những giai đoạn phát triển khó khăn, hiện nay thị trường BĐS Việt Nam liên tục phát triển. Các mảng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang rất thiếu cung, trong khi đó nhu cầu lại ngày càng tăng cao, đã biến thị trường bất động sản Việt Nam trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài. 2.2.2. Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Hơi khác so với biến động của thị trường BĐS Việt Nam nói chung, luồng FDI vào thị trường này lại dần dần có những tín hiệu đáng mừng và ngày một phát triển. Theo ông Liew Mun Leong – Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn bất động sản hàng đầu châu Á – Capitaland nhận xét: “Việt Nam đang là một nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất tại Đông Nam Á. Trong vòng 3 năm qua, Việt Nam đã đạt mức tăng trưởng GDP trên 8% và quá trình đô thị hoá hiện đang diễn ra với tốc độ chóng mặt, đạt trên 25%. Với tốc độ đô thị hoá và mức độ giàu có đang tăng lên, nhu cầu về nhà ở, văn phòng chất lượng cao, các trung tâm bán lẻ, cơ sở vật chất phục vụ nhu cầu đi lại và sinh hoạt rất lớn. Đối với một đất nước đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung cho những lĩnh vực này đang thiếu. Vì vậy Việt Nam đã trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn bất động sản lớn tại Châu Á chỉ sau Trung Quốc”. Năm 2000, FDI đổ vào các ngành kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn và hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất là hơn 11 tỷ USD. Đến năm 2002, số vốn ĐTNN vào riêng khu vực đô thị, nhà ở, văn phòng, khách sạn đã lên đến 7 tỷ USD bao gồm khoảng 120 dự án khách sạn du lịch và 112 dự án văn phòng căn hộ. Nhờ những quy định mới thông thoáng và cởi mở hơn đối với các nhà ĐTNN được quy định trong Luật Đất đai 2003 cho phép các nhà ĐTNN có thể đầu tư dự án BĐS 100% vốn thay vì phải liên doanh với các công ty trong nước, hay các nhà đầu tư cũng có thể rót vốn vào lĩnh vực xây nhà ở để bán, môi trường đầu tư vào lĩnh vực BĐS đã mở rộng đáng kể và trở nên ngày một hấp dẫn với giới đầu tư BĐS nước ngoài. Từ 2004 đến tháng 2 năm 2006, chỉ tính riêng thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã có 8 dự án có vốn ĐTNN được cấp phép với tổng số vốn xấp xỉ 1 tỷ USD. Dù có bị ảnh hưởng một phần bởi sự đóng băng của thị trường BĐS, nhưng theo đánh giá của ông Marc Townsend - Tổng giám đốc Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, thị trường BĐS vẫn rất năng động và hấp dẫn, thực chất việc đóng băng chỉ là sự trầm lắng tạm thời, do các nhà đầu tư trong nước thiếu tính chuyên nghiệp và dễ bị tác động gây hoang mang bởi những thông tin nhiễu loạn trên thị trường. Còn đối với giới ĐTNN vẫn đang rất muốn thâm nhập vào thị trường BĐS đầy tiềm năng của Việt Nam này. Từ cuối năm 2006 đến nay, vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản tăng lên rất nhanh, đặc biệt là 2 năm gần đây. Năm 2007, FDI vào Việt Nam đạt 20,3 tỷ USD, trong đó đầu tư vào thị trường BĐS chiếm 24,63% đạt 5 tỷ USD. Sang đầu năm 2008, tỷ lệ đầu tư vào thị trường BĐS đạt mức kỷ lục từ trước đến nay, chiếm hơn 90% nguồn vốn FDI vào Việt Nam, đạt 4,527 tỷ USD trong tổng số 5,150 tỷ USD của FDI. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, bộ Kế hoạch - Đầu tư, năm 2008 dự kiến sẽ có khoảng 20 tỷ USD đổ vào thị trường BĐS. Biểu 4: Đầu tư trực tiếp nước ngoài từ năm 2004 đến quý 1 năm 2008 (Nguồn: Thị trường bất động sản Hà Nội 2008 – CBRE) Các chủ đầu tư: Khu vực chủ yếu có FDI vào thị trường BĐS của Việt Nam vẫn là các nước trong khu vực Châu Á do những lợi thế về địa điểm, khoảng cách địa lý, tính chất của môi trường đầu tư và xã hội có một số điểm tương đồng, đồng thời do những lợi thế và ưu đãi giữa các quốc gia với nhau trong cùng một khu vực. Quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư cao nhất cho đến nay vẫn là Singapore, Hàn Quốc, Malayxia. Các nhà đầu tư, các doanh nghiệp Singapore, vốn sớm đầu tư vào BĐS Việt Nam và có nhiều dự án lớn nhất như Capitaland cùng các dự án Someset, Vista 750 căn hộ, Keppel Land với các khu Sedona Suites, Saigon Centre và khu International Centre sắp triển khai, Villa Riviera với 101 biệt thự và 6.400 căn hộ. Nhà đầu tư Keangnam Vina của Hàn Quốc với dự án triển khai Landmark Tower với vốn đăng ký lớn nhất từ trước đến nay 1,05 tỷ USD…Hàn Quốc cũng là một đối tác FDI chiến lược với nhiều dự án lớn của các doanh nghiệp như Posco E&C với dự án xây dựng khu đô thị Bắc An Khánh Hà Tây liên doanh cùng với Vinaconex JSC gồm 1.300 biệt thự. Hiện nay, nhờ những thành công vượt bậc trong công cuộc hội nhập kinh tế của Việt Nam như tổ chức thành công Hội nghị APEC 2006, việc trở thành thành viên chính thức của WTO…đã tác động rất lớn tới việc thu hút đầu tư các quốc gia trên thế giới vào Việt Nam. Theo ông Howie Gelbtuch, chuyên gia hiệp hội BĐS Hoa Kỳ (NAR), thì trong khoảng thời gian cuối 2006, các doanh nghiệp Hoa Kỳ đã gấp rút xây dựng kế hoạch đầu tư khoảng 25% tổng số vốn vào BĐS của Việt Nam. Có thể thấy các nhà đầu tư Hoa Kỳ cũng giành sự quan tâm đặc biệt tới thị trường BĐS Việt Nam. Địa bàn nhận đầu tư: Có thể thấy, FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn. Cho đến nay, thành phố Hồ Chí Minh vẫn là địa phương thu hút FDI vào BĐS cao nhất cả nước. Tiếp sau đó là Hà Nội, Đà Nẵng và Hà Tây. Hồ Chí Minh với lợi thế là trung tâm kinh tế lớn mạnh nhất của Việt Nam đã và đang là điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, với lượng dân cư đông và số lượng các công ty nước ngoài hoạt động nhiều nhất, nhu cầu về thị trường nhà ở, văn phòng cho thuê cũng rất lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư BĐS. Theo đánh giá của Chủ tịch Công ty TNHH Chesterton Việt Nam, ông Alastair Orr Ewing cho rằng, thị trường Hồ Chí Minh thực sự là một thị trường hấp dẫn nhất Việt Nam do mức giá thuê văn phòng cao, phần lớn các công ty trong và ngoài nước cũng đang mở rộng kinh doanh tại đây. Biểu 5: Số lượng căn hộ thuộc các dự án mới qua các năm (Nguồn: Báo cáo của CBRE 9/2007) Có thể thấy thị trường căn hộ tại Hồ Chí Minh tăng trưởng với tốc độ rất nhanh và khá ổn định, đến tháng 9 năm 2007, tổng số căn hộ thuộc các dự án mới trong năm nay đã là khoảng hơn 15000 căn. Khuynh hướng này có dấu hiệu sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong vài năm tới nhằm đáp ứng lượng cầu rất lớn hiện nay. Lĩnh vực đầu tư: Tính đến hết năm 2007, các lĩnh vực BĐS thu hút được vốn FDI như sau: Biểu 6: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản theo lĩnh vực năm 2007 (Nguồn: Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2007 - CBRE) Trong tổng lượng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS, lĩnh vực xây dựng văn phòng và căn hộ thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư nhất với 32 dự án với tổng số vốn đầu tư lên đến gần 2,8 tỷ USD, chiếm 57% tổng số vốn FDI. Lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng thu hút được 2,05 tỷ USD, chiếm 41% tổng số vốn FDI. Còn lại là lĩnh vực đầu tư xây dựng khu chế xuất - khu công nghiệp chiếm 2% tổng số vốn FDI, đạt khoảng 100 triệu USD. Có thể thấy lĩnh vực xây dựng căn hộ, văn phòng hiện là tâm điểm chú ý của các nhà ĐTNN, đặc biệt là căn hộ, văn phòng cao cấp. Tính riêng Hồ Chí Minh hiện nay cũng có hàng loạt các dự án mới vào khu vực này. Nguyên nhân chủ yếu là do những yêu cầu, đòi hỏi cao mà các nhà đầu tư trong nước, những người chưa có đủ khả năng về vốn, công nghệ và trình độ quản lý chưa thể đáp ứng được. Càng nhiều các TNCs đổ bộ vào thị trường Việt Nam, nhu cầu cho những loại BĐS này càng lớn. Mặt