Khóa luận Thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

8, §iÒu 8); Theo quy ®Þnh cña L§§ 1993 vµ c¸c N§ h­íng dÉn thi hµnh, c¸c hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt tõ sau ngµy 15/10/1993 ®Õn thêi ®iÓm cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt mµ kh«ng cã c¸c giÊy tê quy ®Þnh th× kh«ng ®­îc BT, chØ ®­îc UBND cÊp tØnh xem xÐt quyÕt ®Þnh HT ®èi víi tõng tr­êng hîp cô thÓ (§iÒu 7, N§ 22/1998/N§-CP). Kho¶n 8, §iÒu 8, N§ số 197/2004/N§-CP quy ®Þnh c¸c chñ SD§ sau thêi ®iÓm 15/10/1993 chØ cÇn cã thªm ®iÒu kiÖn: “T¹i thêi ®iÓm sö dông kh«ng vi ph¹m quy ho¹ch; kh«ng vi ph¹m hµnh lang b¶o vÖ c«ng tr×nh, ®­îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®· c«ng bè c«ng khai, c¾m mèc; kh«ng ph¶i lµ ®Êt lÊn chiÕm tr¸i phÐp vµ ®­îc UBND cÊp x· n¬i cã ®Êt bÞ thu håi x¸c nhËn ®Êt ®ã kh«ng cã tranh chÊp” th× còng ®­îc coi lµ cã ®ñ ®iÒu kiÖn ®Ó ®­îc BT vÒ ®Êt; Trªn ®Þa bµn TP Hµ Néi, c¸c tr­êng hîp SD§ sau thêi ®iÓm 15/10/1993 rÊt nhiÒu, nh­ng khi NN thu håi ®Êt th× viÖc x¸c ®Þnh ng­êi SD§ “t¹i thêi ®iÓm sö dông kh«ng vi ph¹m quy ho¹ch; kh«ng ph¶i lµ ®Êt lÊn chiÕm tr¸i phÐp” l¹i lµ mét viÖc kh«ng dÔ dµng. Theo quy ®Þnh của pháp luật đất đai, viÖc x¸c ®Þnh thêi ®iÓm SD§ vµ vi ph¹m quy ho¹ch do UBND cÊp x· x¸c nhËn; vµ ®Ó x¸c ®Þnh ng­êi SD§ cã vi ph¹m quy ho¹ch, vi ph¹m hµnh lang b¶o vÖ c«ng tr×nh hay kh«ng th× ph¶i cã quy ho¹ch, th«ng b¸o ph¹m vi hµnh lang b¶o vÒ c«ng tr×nh cña c¬ quan NN cã thÈm quyÒn lµm c¨n cø cho viÖc thùc hiÖn. Víi thùc tÕ, vµo thêi ®iÓm sau 15/10/1993 ®Õn tr­íc khi cã L§§ 2003, c«ng t¸c lËp quy ho¹ch ®Ó qu¶n lý ®Êt ®ai ch­a thùc sự ®­îc quan t©m, v× vËy ë nhiÒu n¬i ng­êi d©n kh«ng biÕt lµ ®· cã quy ho¹ch hay ch­a? NÕu cã quy ho¹ch th× ®· ®­îc c«ng bè ch­a? Vµ nh­ thÕ nµo th× ®­îc coi lµ quy ho¹ch “®· c«ng bè c«ng khai, c¾m mèc”? Trong rÊt nhiÒu tr­êng hîp kh«ng thÓ x¸c ®Þnh ®­îc ng­êi SD§ cã vi ph¹m quy ho¹ch hay kh«ng, v× ®Õn thêi ®iÓm nµy, ch­a cã v¨n b¶n nµo quy ®Þnh vÒ h×nh thøc “c«ng bè quy ho¹ch” ®Ó lµm c¨n cø x¸c ®Þnh tÝnh chÊt phï hîp ph¸p luËt cña ng­êi SD§. Do vậy thùc tÕ ¸p dông ®· cã nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau, cã quan ®iÓm cho r»ng, khi c¬ quan quy ho¹ch thùc hiÖn bµn giao hå s¬ quy ho¹ch cho chÝnh quyÒn quËn, huyÖn, ph­êng, x· th× ®­îc coi lµ ®· cã quy ho¹ch vµ ®· ®­îc c«ng bè; cã quan ®iÓm l¹i cho r»ng, khi cã quy ho¹ch th× ph¶i cã b¶n vÏ quy ho¹ch tæng mÆt b»ng ®­îc treo n¬i céng céng cho mäi ng­êi biÕt míi ®­îc coi lµ ®· c«ng bè; quan ®iÓm kh¸c l¹i cho r»ng, quy ho¹ch ph¶i ®­îc c«ng bè c«ng khai b»ng h×nh thøc nµo ®ã, ®ång thêi ph¶i ®­îc c¾m mèc trªn thùc ®Þa theo ®óng quy ®Þnh t¹i N§ số 197/2004/N§-CP th× míi ®­îc coi lµ ®Çy ®ñ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh c«ng bè c«ng khai vÒ quy ho¹ch. T¹i dù ¸n ®­êng Vµnh ®ai 3 ®o¹n ®i qua ®Þa bµn ph­êng Nh©n ChÝnh, quËn Thanh Xu©n, Hµ Néi còng ®· gÆp v­íng m¾c trong viÖc x¸c ®Þnh t¹i thêi ®iÓm SD§, ng­êi SD§ cã vi ph¹m quy ho¹ch hay kh«ng. Trªn ®Þa bµn ph­êng Nh©n ChÝnh, quËn Thanh Xu©n cã 194 hé thuéc Tæ 2, côm Nam Th¨ng Long thuéc diÖn bÞ thu håi ®Êt cña dù ¸n ®­êng Vµnh ®ai 3. Nguån gèc ®Êt cña c¸c hé nµy lµ do HTX n«ng nghiÖp Nh©n ChÝnh cho sö dông t¹m ®Êt l­u kh«ng lµm dÞch vô, x­ëng SX trong kho¶ng thêi gian c¸c n¨m 1993-1994. Sau ®ã c¸c hé ®· tù chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông thµnh ®Êt ë vµ cã nép thuÕ tõ ®ã cho ®Õn thêi ®iÓm cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt lµ th¸ng 8/2001. Khi ¸p dông chÝnh s¸ch BT, HT ®èi víi c¸c hé nµy, UBND quËn Thanh Xu©n vµ TP Hµ Néi cho r»ng thêi ®iÓm SD§ cña c¸c hé lµ sau 15/10/1993 vµ ®· vi ph¹m quy ho¹ch ®­êng Vµnh ®ai 3 ®· cã tõ n¨m 1981 vµ 1992. Trong khi ®ã, c¸c hé nµy lại cho r»ng hä SD§ kh«ng hÒ “vi ph¹m quy ho¹ch”, v× quy ho¹ch ®­êng Vµnh ®ai 3 míi ®­îc phª duyÖt n¨m 2001 vµ quy ho¹ch chung Thñ ®« Hµ Néi, trong ®ã cã thÓ hiÖn tuyÕn ®­êng Vµnh ®ai 3, th× còng míi ®­îc ChÝnh phñ phª duyÖt n¨m 1998, sau thêi ®iÓm SD§ cña c¸c hé. KhiÕu n¹i cña c¸c hé nµy rÊt c¨ng th¼ng, mét vµi lÇn c¸c hé ®· tËp trung ®Õn trô së UBND TP ®Ó khiÕu n¹i tËp thÓ; rÊt nhiÒu c¬ quan th«ng tÊn, b¸o trÝ ®· vµo cuéc ®­a tin trong n¨m 2006. Quèc héi, ChÝnh phñ còng ®· ph¶i cã nhiÒu ý kiÕn chØ ®¹o xem xÐt, gi¶i quyÕt. XuÊt ph¸t cña viÖc khiÕu n¹i c¨ng th¼ng, phøc t¹p nµy lµ viÖc x¸c ®Þnh thêi ®iÓm “quy ho¹ch vµ c«ng bè quy ho¹ch” cña tuyÕn ®­êng Vµnh ®ai 3. Về sù viÖc này, c«ng v¨n sè 161/QHKT-P1 ngµy 28/3/2005 cña Së Quy ho¹ch - KiÕn tróc Hµ Néi tr¶ lêi ®Ò nghÞ cña quËn Thanh Xu©n vÒ viÖc “cung cÊp th«ng tin vÒ thêi ®iÓm quy ho¹ch vµ c«ng bè quy ho¹ch cã liªn quan tíi dù ¸n ®­êng Vµnh ®ai 3 Hµ Néi” ®· ghi: “TuyÕn ®­êng Vµnh ®ai 3 ®o¹n qua ®Þa bµn quËn Thanh Xu©n ®­îc x¸c ®Þnh trong quy ho¹ch chung Thñ ®« Hµ Néi ®· ®­îc Thñ t­íng ChÝnh phñ phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 100/TTg ngµy 24/4/1981 trªn c¬ së kÕ thõa hµnh lang dµnh ®Ó x©y dùng ®­êng mµ TP ®· qu¶n lý tõ nh÷ng n¨m tr­íc vµ tiÕp tôc ®­îc kh¼ng ®Þnh trong ®iÒu chØnh quy ho¹ch tæng mÆt b»ng Thñ ®« Hµ Néi ®­îc Chñ tÞch Héi ®ång Bé tr­ëng phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 132-CT ngµy 18/4/1992 vµ ®iÒu chØnh quy ho¹ch chung Thñ ®« Hµ Néi ®· ®­îc Thñ t­íng ChÝnh phñ phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 108/1998/Q§-TTg ngµy 20/6/1998”… “VÒ c«ng bè, §iÒu chØnh quy ho¹ch Tæng mÆt b»ng Thñ ®« Hµ Néi ®­îc Chñ tÞch Héi ®ång Bé tr­ëng (nay lµ Thñ t­íng ChÝnh phñ) phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 132-CT ngµy 18/4/1992 ®· ®­îc in trong cuèn s¸ch Mét sè v¨n b¶n qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ Quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ do Nhµ xuÊt b¶n X©y dùng ph¸t hµnh n¨m 1993. §iÒu chØnh Quy ho¹ch tæng mÆt b»ng nµy cïng víi nhiÒu quy ho¹ch chi tiÕt vµ dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ cña Hµ Néi ®· ®­îc c«ng bè c«ng khai t¹i cuéc triÓn l·m vÒ Quy ho¹ch vµ x©y dùng ®« thÞ n¨m 1994 t¹i Cung v¨n ho¸ h÷u nghÞ ViÖt X«”… “Sau khi §iÒu chØnh quy ho¹ch chung Thñ ®« Hµ Néi ®Õn n¨m 2020 ®­îc duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 108/1998/Q§-TTg, Thµnh phè ®· cho triÓn khai nghiªn cøu quy ho¹ch chi tiÕt c¸c quËn, huyÖn trong ®ã quy ho¹ch chi tiÕt tØ lÖ 1/2000 quËn Thanh Xu©n (phÇn quy ho¹ch SD§ vµ quy ho¹ch giao th«ng) ®· ®­îc UBND Thµnh phè phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 112/1999/Q§-UB ngµy 28/12/1999. Ngµy 25/01/2000, t¹i trô së UBND quËn Thanh Xu©n víi sù tham gia chøng kiÕn ®Ó tuyªn truyÒn, phæ biÕn cña c¸c c¬ quan liªn quan vµ c¬ quan th«ng tin ®¹i chóng, KiÕn tróc s­ tr­ëng Thµnh phè (nay lµ Së quy ho¹ch - KiÕn tróc Hµ Néi) ®· tæ chøc c«ng bè vµ bµn giao ®å ¸n quy ho¹ch nµy cho UBND quËn ®Ó c«ng bè réng r·i vµ qu¶n lý x©y dùng theo quy ho¹ch ®­îc duyÖt”. Như vậy, Së Quy ho¹ch - KiÕn tróc Hµ Néi (c¬ quan qu¶n lý NN vÒ quy ho¹ch cña Hµ Néi) cho r»ng: cuéc triÓn l·m vÒ Quy ho¹ch vµ x©y dùng ®« thÞ n¨m 1994 t¹i Cung v¨n ho¸ h÷u nghÞ ViÖt X« “cã thÓ coi lµ lÇn c«ng bè ®Çu tiªn vÒ quy ho¹ch Hµ Néi” (C«ng v¨n sè 415/QHKT-P1 ngµy 18/10/2006 cña Së Quy ho¹ch - KiÕn tróc Hµ Néi). Trong khi ®ã, c¸c mèc vÒ thêi gian thùc hiÖn dù ¸n ®­êng Vµnh ®ai 3 ®o¹n qua ®Þa bµn quËn Thanh Xu©n nh­ sau: B¶n vÏ chØ giíi ®­êng ®á do ViÖn quy ho¹ch x©y dùng lËp vµ ®­îc KiÕn tróc s­ tr­ëng TP chÊp thuËn ngµy 24/4/2001; dù ¸n ®­îc Thñ t­íng ChÝnh phñ phª duyÖt th¸ng 5/2001; UBND TP Hµ Néi quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt th¸ng 8/2001; C«ng ty kh¶o s¸t ®o ®¹c Hµ Néi tiÕn hµnh c¾m mèc vµ bµn giao cho Chñ dù ¸n, chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng trªn ®Þa bµn c¸c ph­êng thuéc quËn Thanh Xu©n vµo c¸c ngµy 12/9/2001, 10/12/2001, 12/3/2002 vµ 19/8/2003 (C«ng v¨n sè 2121/QLDA ngµy 30/9/2003 cña BQL dù ¸n Th¨ng Long). ChÝnh v× nh÷ng lý do nµy mµ c¸c hé d©n cho r»ng, thêi ®iÓm n¨m 1981 vµ 1992 ch­a cã quy ho¹ch ®­êng Vµnh ®ai 3, nÕu cã th× c¸c c¬ quan NN còng ch­a c«ng bè nªn nh©n d©n kh«ng biÕt; cßn quy ho¹ch ®­îc duyÖt n¨m 1998 vµ 2001 th× sau thêi ®iÓm c¸c hé SD§; v× vËy t¹i thêi ®iÓm SD§ n¨m 1993-1994 c¸c hé kh«ng vi ph¹m quy ho¹ch vµ ®ñ ®iÒu kiÖn ®­îc BT. Trong tr­êng hîp cô thÓ nµy, nÕu c¸c c¬ quan NN coi quy ho¹ch ®­êng Vµnh ®ai 3 ®· cã tõ n¨m 1981 hoÆc n¨m 1992, viÖc ph¸t hµnh s¸ch n¨m 1993 hay triÓn l·m quy ho¹ch n¨m 1994 lµ “c«ng bè quy ho¹ch” th× c¸c hé nµy ®· SD§ vi ph¹m quy ho¹ch. Song, nÕu ¸p dông ®óng víi quy ®Þnh t¹i Kho¶n 8, §iÒu 8, N§ số 197/2004/N§-CP lµ quy ho¹ch ph¶i ®­îc “c«ng bè c«ng khai, c¾m mèc” th× c¸c hé SD§ nãi trªn l¹i hoµn toµn kh«ng vi ph¹m; Mét tr­êng hîp kh¸c lµ 35 hé dân thuéc x· Thanh LiÖt, huyÖn Thanh Tr× cã ®Êt bÞ thu håi thuéc dù ¸n Tho¸t n­íc Hµ Néi giai ®o¹n I. C¸c hé nµy cã tæng diÖn tÝch 2.409m2 ®Êt bÞ thu håi, ®­îc x¸c ®Þnh lµ ®Êt l­u kh«ng bê s«ng T« LÞch vµ thêi ®iÓm sö dông lµ sau 15/10/1993. Tuy nhiªn, c¸c c¬ quan thùc hiÖn thu håi ®Êt vµ GPMB ®· kh«ng chøng minh ®­îc lµ cã quy ho¹ch 2 bªn bê s«ng tr­íc thêi ®iÓm c¸c hé nµy SD§. B¶n quy ho¹ch 2 bªn bê s«ng ®­îc lËp n¨m 1999 ®Ó tr×nh phª duyÖt dù ¸n th× l¹i cã sau khi c¸c hé SD§ vµ còng ch­a ®­îc c«ng bè. V× vËy, khi x¸c ®Þnh c¸c hé nµy vi ph¹m lÊn chiÕm ®Êt l­u kh«ng 2 bªn bê s«ng nªn kh«ng ®­îc båi th­êng, chØ ®­îc xem xÐt hç trî. Toàn bộ 35 hé nµy ®· cã ®¬n khiÕu n¹i ®Ó yªu cÇu ph¶i ®­îc båi th­êng theo gi¸ ®Êt ë; Qua viÖc ph©n tÝch c¸c néi dung vÒ ®iÒu kiÖn ®Ó ®­îc BT, HT vÒ ®Êt cã thÓ thÊy, L§§ 2003, N§ số 197/2004/N§-CP vµ c¸c N§ khác có liên quan ®· cã c¸c quy ®Þnh theo h­íng quan t©m nhiÒu h¬n đến việc bảo vệ quyền lîi cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi. Tuy nhiªn, viÖc thay ®æi c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ BT, HT cã phÇn h¬i “®ét ngét”, ch­a cã lé tr×nh ®Ó ¸p dông mét c¸ch thÝch hîp ®· phÇn nµo t¹o nªn sù “xung ®ét” vÒ chÝnh s¸ch BT, g©y khã kh¨n cho viÖc thùc hiÖn; ®Æc biÖt lµ ®èi víi c¸c dù ¸n lín, kÐo dµi qua nhiÒu giai ®o¹n cÇn ph¶i cã sù thèng nhÊt, ®ång bé vµ c©n b»ng vÒ chÝnh s¸ch ¸p dông ®èi víi ng­êi ph¶i di chuyÓn tr­íc vµ sau, tr¸nh g©y m©u thuÉn, hiÓu sai trong néi bé nh÷ng ng­êi bÞ thu håi ®Êt v× môc ®Ých chung. L§§ 2003 ®­îc ban hµnh vµ cã hiÖu lùc thi hành ®· hơn 3 n¨m, nh­ng mét sè c¸c quy ®Þnh, h­íng dÉn vÒ quy ho¹ch, c«ng bè quy ho¹ch, c¾m mèc.v.v. vÉn ch­a ®­îc ban hµnh vµ h­íng dÉn cô thÓ ®Ó cã thÓ ¸p dông mét c¸ch ®ång bé, thèng nhÊt. §©y lµ mét phÇn nguyªn nh©n cña viÖc gia t¨ng c¸c khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai vµ BT, GPMB trªn c¶ n­íc nãi chung vµ trªn ®Þa bµn TP Hµ Néi nãi riªng thêi gian võa qua, sau khi L§§ 2003 ®­îc ban hµnh. 2.3.2.3. §iÒu kiÖn ®Ó ®­îc BT, HT vÒ ®Êt theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 84/2007/N§-CP ngµy 25/5/2007. Tr­íc t×nh h×nh kh«ng thèng nhÊt trong viÖc ¸p dông ®iÒu kiÖn ®­îc BT, HT vÒ ®Êt ®èi víi c¸c hé SD§ kh«ng cã giÊy tê hîp ph¸p theo quy ®Þnh, nh­ng cã ®Êt ®· ®­îc sö dông æn ®Þnh vµo thêi ®iÓm tr­íc vµ sau 15/10/1993 vµ ®Ó lµm râ h¬n ph¹m vi x¸c ®Þnh c¸c ®èi t­îng cã nguån gèc SD§ do lÊn chiÕm, vi ph¹m quy ho¹ch, N§ sè 84/2007/N§-CP ngµy 25/5/2007 cña ChÝnh phñ “Quy ®Þnh bæ sung vÒ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn SD§, thu håi ®Êt, thùc hiÖn quyÒn SD§, tr×nh tù, thñ tôc BT, HT, T§C khi NN thu håi ®Êt vµ gi¶i quyÕt khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai” ®· quy ®Þnh mét c¸ch rÊt cô thÓ vÒ BT, HT vÒ ®Êt khi NN thu håi ®èi víi c¸c tr­êng hîp sö dông tr­íc vµ sau thêi ®iÓm 15/10/1993 mµ kh«ng cã giÊy tê vÒ quyÒn SD§. C¸c tr­êng hîp mÆc dï lµ SD§ tr­íc 15/10/1993 nh­ng sÏ kh«ng ®­îc cÊp GCNQSD§ vµ kh«ng ®­îc BT vÒ ®Êt khi NN thu håi nÕu thuéc tr­êng hîp t¹i thêi ®iÓm b¾t ®Çu SD§ ®· cã mét trong c¸c hµnh vi vi ph¹m sau: a) Vi ph¹m QH chi tiÕt x©y dùng ®· ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt vµ c«ng khai; b) Vi ph¹m QH chi tiÕt mÆt b»ng x©y dùng ®· ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt vµ c«ng khai ®èi víi diÖn tÝch ®Êt ®· giao cho tæ chøc, c«ng ®ång d©n c­ qu¶n lý; c) LÊn, chiÕm hµnh lang b¶o vÖ an toµn c«ng tr×nh c«ng céng ®· ®­îc c«ng bè, c¾m mèc; d) LÊn, chiÕm lßng, lÒ ®­êng, vØa hÌ ®· cã chØ giíi x©y dùng; ®) LÊn, chiÕm ®Êt sö dông cho môc ®Ých c«ng céng, ®Êt chuyªn dïng, ®Êt cña tæ chøc, ®Êt ch­a sö dông vµ c¸c tr­êng hîp vi ph¹m kh¸c ®· cã v¨n b¶n ng¨n chÆn nh­ng ng­êi sö dông ®Êt vÉn cè t×nh vi ph¹m (Kho¶n 4, §iÒu 14); §ång thêi, §iÒu 3, N§ số 84/2007/N§-CP ®· quy ®Þnh cô thÓ vÒ c¸c tiªu chÝ ®Ó x¸c ®Þnh “®Êt sö dông æn ®Þnh” ®­îc quy ®Þnh t¹i Kho¶n 4, §iÒu 50 cña L§§ 2003; ViÖc x¸c ®Þnh “thêi ®iÓm b¾t ®Çu sö dông ®Êt” quy ®Þnh t¹i Kho¶n 4, §iÒu 3, N§ số 84/2007/N§-CP còng ®· ®­îc h­íng dÉn cô thÓ t¹i Môc I, Th«ng t­ sè 06/2007/TT-BTNMT ngµy 15/6/2007 cña Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng h­íng dÉn thùc hiÖn mét sè ®iÒu cña N§ sè 84/2007/N§-CP. ViÖc BT, HT vÒ ®Êt khi NN thu håi ®èi víi ®Êt sö dông tr­íc vµ sau ngµy 15/10/1993 mµ kh«ng cã giÊy tê vÒ quyÒn SD§ ®­îc quy ®Þnh nh­ sau: (i) BT, HT vÒ ®Êt khi NN thu håi ®èi víi ®Êt sö dông tr­íc 15/10/1993, kh«ng cã giÊy tê vÒ quyÒn SD§, ®­îc UBND cÊp x· x¸c nhËn kh«ng cã tranh chÊp ®­îc quy ®Þnh cô thÓ như sau: - Tr­êng hîp ®Êt ®ang sö dông cã nhµ ë vµ kh«ng thuéc mét trong c¸c tr­êng hîp quy ®Þnh t¹i Kho¶n 4, §iÒu 14, N§ số 84/2007/N§-CP th× ®­îc BT 100% gi¸ ®Êt ë trong h¹n møc. §èi víi diÖn tÝch v­ît h¹n møc vµ ®Êt v­ên, ao liÒn kÒ trong cïng thöa ®Êt cã nhµ ë th× ®­îc BT, HT theo quy ®Þnh ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp xen kÏ trong khu d©n c­; - Tr­êng hîp ®Êt ®ang sö dông vµo môc ®Ých phi n«ng nghiÖp th× ®­îc BT theo gi¸ ®Êt phi n«ng nghiÖp ®èi víi toµn bé diÖn tÝch ®Êt ®ang sö dông thùc tÕ; - Tr­êng hîp ®Êt ®ang sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp th× ®­îc BT, HT theo gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp trong h¹n møc giao ®Êt n«ng nghiÖp theo quy ®Þnh cña L§§ 2003 vµ N§ số 181/2004/N§-CP; phÇn diÖn tÝch v­ît h¹n møc giao ®Êt n«ng nghiÖp vµ c¸c tr­êng hîp SD§ thuéc mét trong c¸c tr­êng hîp quy ®Þnh t¹i Kho¶n 4, §iÒu 14 N§ nµy th× kh«ng ®­îc BT, chØ ®­îc xem xÐt hç trî vµ gi¶i quyÕt T§C theo quy ®Þnh cña UBND cÊp tØnh (§iÒu 44); (ii) BT, HT vÒ ®Êt khi NN thu håi ®èi víi ®Êt sö dông sau 15/10/1993, kh«ng cã giÊy tê vÒ quyÒn SD§, ®­îc UBND cÊp x· x¸c nhËn kh«ng cã tranh chÊp ®­îc quy ®Þnh: - Tr­êng hîp ®Êt ®ang sö dông lµ ®Êt cã nhµ ë vµ kh«ng thuéc mét trong c¸c tr­êng hîp quy ®Þnh t¹i Kho¶n 4, §iÒu 14, N§ số 84/2007/N§-CP th× ®­îc BT 50% gi¸ ®Êt ë trong h¹n møc; phÇn víi diÖn tÝch v­ît h¹n møc ®­îc BT, HT theo gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp; - Tr­êng hîp ®Êt ®ang sö dông vµo môc ®Ých phi n«ng nghiÖp th× ®­îc BT 50% gi¸ ®Êt phi n«ng nghiÖp ®èi víi toµn bé diÖn tÝch ®Êt ®ang sö dông thùc tÕ; - Tr­êng hîp ®Êt ®ang sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp th× ®­îc BT, HT theo gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp trong h¹n møc giao ®Êt n«ng nghiÖp theo quy ®Þnh cña L§§ 2003 vµ N§ số 181/2004/N§-CP; phÇn diÖn tÝch v­ît h¹n møc giao ®Êt n«ng nghiÖp vµ c¸c tr­êng hîp SD§ thuéc mét trong c¸c tr­êng hîp quy ®Þnh t¹i Kho¶n 4, §iÒu 14 N§ nµy th× kh«ng ®­îc BT, chØ ®­îc xem xÐt gi¶i quyÕt T§C theo quy ®Þnh t¹i Kho¶n 2, §iÒu 14, N§ số 197/2004/N§-CP ( §iÒu 45). Như vậy, §iÒu 44 vµ 45 N§ số 84/2007/N§-CP ®· quy ®Þnh mét c¸ch chi tiÕt, cô thÓ h¬n viÖc ¸p dông BT, HT vÒ ®Êt ®èi víi c¸c tr­êng hîp SD§ æn ®Þnh tr­íc vµ sau thêi ®iÓm 15/10/1993 mµ kh«ng cã giÊy tê hîp ph¸p vÒ quyÒn SD§; t¸ch biÖt râ rµng h¬n c¸c tr­êng hîp SD§ tr­íc thêi ®iÓm 15/10/1993 nh­ng t¹i thêi ®iÓm b¾t ®Çu SD§ ®· cã hµnh vi vi ph¹m quy ho¹ch, lµ ®Êt lÊn, chiÕm hoÆc ®· bÞ c¬ quan cã thÈm quyÒn xö lý th× bÞ coi lµ ®Êt kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn ®­îc BT nh»m kh¾c phôc sù ®¸nh ®ång mét c¸ch trµn lan c¸c ®èi t­îng ®ñ ®iÒu kiÖn ®­îc BT vÒ ®Êt quy ®Þnh t¹i Kho¶n 6 vµ Kho¶n 8, §iÒu 8, N§ số 197/2004/N§-CP; 2.3.3. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại 2.3.3.1. Nguyªn t¾c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh båi th­êng vµ chi phÝ ®Çu t­ vµo ®Êt cßn l¹i Gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh BT khi NN thu håi ®Êt lµ c¨n cø quan träng ®Ó thùc hiÖn viÖc BT cho ng­êi bÞ thu håi ®Êt; ®ång thêi lµ néi dung chñ yÕu gi¶i quyÕt mèi quan hÖ vÒ lîi Ých KT gi÷a NN vµ ng­êi bÞ thu håi ®Êt. VÊn ®Ò gi¸ ®Êt còng lµ mét trong nh÷ng vÊn ®Ò phøc t¹p, lµ nguyªn nh©n dÉn ®Õn khiÕu kiÖn nhiÒu nhÊt trong viÖc thùc hiÖn BT khi NN thu håi ®Êt; VÒ gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh BT vµ chi phÝ ®Çu t­ vµo ®Êt cßn l¹i ®­îc quy ®Þnh t¹i Kho¶n 1, §iÒu 9, N§ số 197/2004/N§-CP (®· ®­îc söa ®æi, bæ sung theo Kho¶n 2, §iÒu 4, N§ số 17/2006/N§-CP ngµy 27/01/2006) nh­ sau: “Gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh BT lµ gi¸ ®Êt theo môc ®Ých ®ang sö dông ®· ®­îc UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng quy ®Þnh vµ c«ng bè; kh«ng båi th­êng theo gi¸ ®Êt sÏ ®­îc chuyÓn môc ®Ých sö dông; tr­êng hîp t¹i thêi ®iÓm cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt mµ gi¸ nµy ch­a s¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng th× UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ cho phï hîp”; VÒ chi phÝ ®Çu t­ vµo ®Êt cßn l¹i lµ c¸c chi phÝ thùc tÕ mµ ng­êi SD§ ®· ®Çu t­ vµo ®Êt ®Ó sö dông theo môc ®Ých ®­îc ph¸p luËt cho phÐp, bao gåm: tiÒn thuª ®Êt tr¶ tr­íc cßn l¹i, chi phÝ san lÊp mÆt b»ng vµ mét sè chi phÝ kh¸c liªn quan trùc tiÕp cã c¨n cø chøng minh ®· ®Çu t­ vµo ®Êt, mµ ®Õn thêi ®iÓm NN thu håi ®Êt, ng­êi SD§ ch­a thu håi ®­îc. Chi phÝ ®Çu t­ vµo ®Êt cßn l¹i ®­îc x¸c ®Þnh b»ng tæng chi phÝ hîp lý tÝnh thµnh tiÒn ®Çu t­ vµo ®Êt trõ ®i sè tiÒn t­¬ng øng víi thêi gian ®· SD§. Tr­íc khi L§§ 2003 ra đời, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cña c¸c ®Þa ph­¬ng dùa vµo khung gi¸ ®Êt ban hµnh kÌm theo N§ sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh vÒ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. §èi víi ®Êt ®« thÞ th×: “Trong tr­êng hîp cïng mét ®« thÞ mµ ®Êt cã kh¶ n¨ng sinh lîi kh¸c nhau, møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng kh¸c nhau th× ®Þa ph­¬ng ®­îc phÐp vËn dông hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ K tõ 0,5 ®Õn 1,8 lÇn møc gi¸ cïng lo¹i ®« thÞ, cïng lo¹i ®­êng phè vµ vÞ trÝ ®Êt quy ®Þnh trong b¶ng khung gi¸ ®Êt ®« thÞ” (§iÒu 1, Q§ sè 302-TTg ngµy 13/5/1996 cña Thñ t­íng ChÝnh phñ vÒ viÖc ®iÒu chØnh hÖ sè K trong khung gi¸ ®Êt ban hµnh kÌm theo N§ số 87/CP). HÖ sè K ®­îc x¸c ®Þnh theo h­íng dÉn t¹i Th«ng t­ sè 145/1998/TT-BTC ngµy 04/11/1998 cña Bé Tµi chÝnh.Tuy nhiªn trên thực tế, viÖc x¸c ®Þnh hÖ sè K qu¸ phøc t¹p. Khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo N§ số 87/CP l¹i chËm ®­îc söa ®æi, bæ sung nªn lu«n thÊp h¬n nhiÒu lÇn so víi gi¸ ®Êt h×nh thµnh thùc tÕ trªn thÞ tr­êng. §Ó gi¶i quyÕt c¨n b¶n t×nh tr¹ng gi¸ ®Êt do NN quy ®Þnh bÞ l¹c hËu so víi giá đất thùc tÕ, §iÒu 56, L§§ 2003 ®· quy ®Þnh c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt trong tr­êng hîp gi¸ ®Êt ®­îc h×nh thµnh do NN quy ®Þnh nh­ sau: “1.ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt cña NN ph¶i ®¶m b¶o c¸c nguyªn t¾c sau ®©y: a) S¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn SD§ thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng; khi cã sù chªnh lÖch lín so víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn SD§ thùc tÕ trªn thÞ tr­êng th× ph¶i ®iÒu chØnh cho phï hîp; b) C¸c thöa ®Êt liÒn kÒ nhau, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi, kÕt cÊu h¹ tÇng nh­ nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh­ nhau; c) §Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh­ nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh­ nhau. 2. ChÝnh phñ quy ®Þnh ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt; khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cho tõng vïng, theo tõng thêi gian; tr­êng hîp ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt vµ viÖc xö lý chªnh lÖch gi¸ ®Êt liÒn kÒ gi÷a c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng. 3. C¨n cø vµo nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt quy ®Þnh t¹i Kho¶n 1 §iÒu nµy, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh, UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng x©y dùng gi¸ ®Êt cô thÓ t¹i ®Þa ph­¬ng tr×nh H§ND cïng cÊp cho ý kiÕn tr­íc khi quyÕt ®Þnh. 4. Gi¸ ®Êt do UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng quy ®Þnh ®­îc c«ng bè c«ng khai vµo ngµy 01 th¸ng 01 hµng n¨m ®­îc sö dông lµm c¨n cø ®Ó tÝnh thuÕ SD§, … , båi th­êng khi NN thu håi ®Êt, …”; [6, tr1] Ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt theo L§§ 2003 ®· ®­îc quy ®Þnh cụ thể t¹i N§ sè 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 cña ChÝnh phñ vµ Th«ng t­ sè 114/2004/TT-BTC ngµy 26/11/2004 cña Bé Tµi chÝnh. Tuy nhiên thực tÕ, viÖc ¸p dông nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cña UBND cÊp tØnh vÉn cßn bé lé mét sè ®iÓm bÊt cËp, ch­a thùc sù hîp lý, cô thÓ: Thø nhÊt, Theo quy ®Þnh cña L§§ 2003, gi¸ ®Êt do NN quy ®Þnh ph¶i ®¶m b¶o s¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn SD§ thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng. Tuy nhiªn, v× nhiÒu lý do kh¸c nhau, gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh vÉn th­êng thÊp h¬n rÊt nhiÒu so víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn SD§ thùc tÕ trªn thÞ tr­êng. Có thể đưa ra những lý do để lý giải cho tình trạng này như sau: - VÒ lý do chñ quan: Cã thÓ kÓ ®Õn viÖc UBND cÊp tØnh ®Æt môc tiªu trong x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh»m “…ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, t¹o ®iÒu kiÖn thu hót ®Çu t­, thóc ®Èy ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh trªn ®Þa bµn … hµi hoµ lîi Ých gi÷a NN, ng­êi cã nhu cÇu SD§ thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­ vµ ng­êi SD§ bÞ thu håi” . Cã thÓ v× lý do nµy mµ khung gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ do TP Hµ Néi ban hµnh hiÖn nay vÉn chØ ¸p dông b»ng 80% møc tèi ®a trong khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh (cô thÓ lµ 67.500.000®/m2 x 80% = 54.000.000®/m2); mÆc dï trªn thÞ tr­êng Hµ Néi hiÖn nay ®· cã c¸c giao dÞch chuyÓn nh­îng quyÒn SD§ g¾n víi nhµ ë cao h¬n nhiÒu so víi møc gi¸ tèi ®a trong khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh. Theo ph©n tÝch vµ đánh giá cña Bé Tµi nguyªn - M«i tr­êng; Gi¸ ®Êt do c¸c tØnh quy ®Þnh vÉn chØ b»ng kho¶ng tõ 50% tíi 70% gi¸ ®Êt chuyÓn nh­îng thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiªn b×nh th­êng [27]; - VÒ lý do kh¸ch quan: Thực tế cho thấy c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ cÊp tØnh rÊt khã trong việc xác định giá đất đảm bảo nguyên tắc sát “gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn SD§ thùc tÕ trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng”. Bởi lẽ, thÞ tr­êng B§S nãi chung vµ thÞ tr­êng quyÒn SD§ nãi riªng ở nước ta vẫn chủ yếu ho¹t ®éng tù ph¸t, chñ yÕu vẫn lµ các giao dÞch "ngÇm"; viÖc t¹o lËp thÞ tr­êng BĐS minh b¹ch, ho¹t ®éng d­íi sù qu¶n lý cña NN míi ®ang trong thêi kú “tõng b­íc x¸c lËp”. V× vËy rÊt khã x¸c ®Þnh ®­îc gi¸ giao dÞch thùc tÕ cña thÞ tr­êng trong điều kiện bình thường; Thø hai, cho ®Õn thêi ®iÓm hiÖn nay, ë n­íc ta ch­a h×nh thµnh ®­îc c¸c tæ chøc chuyªn m«n t­ vÊn gi¸ ®Êt mang tính chất chuyên nghiệp, ch­a cã mét ®éi ngò chuyªn gia cã tr×nh ®é, kinh nghiÖm vµ ®­îc ®µo t¹o c¬ b¶n trong lÜnh vùc ®Þnh gi¸ ®Êt. V× vËy, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ đất cßn mang nÆng c¶m tÝnh cña c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt. Khi tiÕn hµnh x¸c ®Þnh gi¸, c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ cßn xa rêi thùc tÕ, ch­a quan t©m vµ ®i s©u ph©n tÝch thùc tr¹ng chuyÓn nh­îng quyÒn SD§ trªn thÞ tr­êng; Thø ba, theo Bé Tµi nguyªn vµ M«i truêng: “gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng ®­îc hiÓu lµ nh÷ng vô chuyÓn nh­îng ®­îc thùc hiÖn tù nguyÖn, ng­êi mua, ng­êi b¸n kh«ng cã quan hÖ hä hµng, huyÕt thèng, kh«ng cã mèi quan hÖ kinh tÕ, viÖc chuyÓn nh­îng kh«ng diÔn ra trong thêi kú ng¾n cã hiÖn t­îng ®ãng b¨ng hoÆc sèt ®Êt…”. Tuy nhiªn, gi¸ ®Êt ®­îc h×nh thµnh kh«ng chØ dùa trªn c¸c yÕu tè vËt chÊt nh­: kh¶ n¨ng sinh lîi, vÞ trÝ ®Þa lý, diÖn tÝch cña thöa ®Êt .v.v. mµ cßn phô thuéc rÊt nhiÒu vµo c¸c yÕu tè phi vËt chÊt cña tõng thöa ®Êt cô thÓ nh­: yÕu tè vÒ chÝnh trÞ, v¨n ho¸, XH cña khu vùc; yÕu tè t«n gi¸o, phong tôc, tËp qu¸n, t©m linh .v.v. V× vËy, lÊy gi¸ chuyÓn nh­îng cña mét vµi thöa ®Êt ®Ó lµm gi¸ chuÈn cho c¶ mét khu vùc hay mét tuyÕn phè còng ch­a thËt hîp lý; song, còng kh«ng thÓ x¸c ®Þnh gi¸ cho tõng thöa ®Êt hay tõng nhãm thöa ®Êt; Thø t­, theo L§§ 2003, gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh ®­îc sö dông lµm c¨n cø ®Ó tÝnh thuÕ SD§, tÝnh tiÒn SD§ vµ tiÒn thuª ®Êt khi giao ®Êt, cho thuª ®Êt kh«ng th«ng qua ®Êu gi¸ quyÒn SD§ hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n cã SD§; tÝnh gi¸ trÞ quyÒn SD§ khi giao ®Êt kh«ng thu tiÒn SD§, lÖ phÝ tr­íc b¹, BT khi NN thu håi ®Êt; tÝnh tiÒn BT ®èi víi ng­êi cã hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai mµ g©y thiÖt h¹i cho NN (Kho¶n 4, §iÒu 56); Nh­ trªn đã phân tích, gi¸ ®Êt do c¸c tØnh quy ®Þnh hiÖn nay ®­îc đánh giá lµ thÊp h¬n so víi gi¸ thùc tÕ trªn thÞ tr­êng vµ ng­êi d©n kh«ng chÊp nhËn khi được sử dụng làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, khi người SDĐ thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thì họ lại cho rằng giá đất này lại quá cao. Để giảm mức đóng góp nghĩa vụ tài chính về đất đai cho người SDĐ, ChÝnh phñ ®· cã v¨n b¶n cho phÐp tiÕp tôc ¸p dông gi¸ ®Êt cña n¨m 2004 (gi¸ ®Êt theo L§§ 1993) khi b¸n nhµ thuéc së h÷u NN cho ng­êi ®ang ë thuª. Nh­ vËy, møc gi¸ ®Êt hiÖn nay trong qu¸ tr×nh triÓn khai thùc hiÖn ®· béc lé nh÷ng ®iÓm h¹n chÕ, v× ch­a trung hßa ®­îc c¸c môc ®Ých sö dông kh¸c nhau; doanh nghiÖp thuª ®Êt th× yªu cÇu gi¸ thuê ®Êt thÊp, nh­ng ®Ó GPMB th× gi¸ ®Êt do Nhà nước xác định l¹i ph¶i s¸t gi¸ thÞ tr­êng trong điều kiện bình thường. Tøc lµ phải xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước cho thuê đất cao hơn giá đất Nhà nước cho thuê đất. M©u thuÉn nµy dường như khó được lo¹i bá trong thêi gian tr­íc m¾t. 2.3.3.2. Thùc tr¹ng ¸p dông gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh BT, HT khi NN thu håi ®Êt trªn ®Þa bµn TP Hµ Néi Khi NN thu håi ®Êt, “gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh BT lµ gi¸ ®Êt theo môc ®Ých ®ang sö dông ®· ®­îc UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng quy ®Þnh vµ c«ng bè;…”. Trong gi¸ trÞ BT vÒ ®Êt, ngoµi yÕu tè gi¸ ®Êt th× lo¹i ®Êt bÞ thu håi (tøc môc ®Ých sö dông cña ®Êt bÞ thu håi) lµ yÕu tè c¬ b¶n thø hai quyÕt ®Þnh tæng gi¸ trÞ mµ ng­êi bÞ thu håi ®Êt ®­îc nhËn. T¹i thêi ®iÓm NN cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt, mét thöa ®Êt cã thÓ cã 2 môc ®Ých “®ang sö dông”: Môc ®Ých sö dông do ph¸p luËt quy ®Þnh vµ môc ®Ých sö dông thùc tÕ mµ ng­êi SD§ ®ang sö dông. Khi 2 môc ®Ých nµy lµ thèng nhÊt th× viÖc ¸p dông gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh BT lµ râ rµng vµ thuËn lîi. Nh­ng khi gi÷a môc ®Ých do ph¸p luËt quy ®Þnh vµ môc ®Ých sö dông thùc tÕ lµ kh¸c nhau th× ph¶i ¸p gi¸ cho môc ®Ých sö dông nµo khi thùc hiÖn bồi thường vÉn cßn cã nhiều c¸ch hiÓu khác nhau vµ ¸p dông kh«ng thèng nhÊt. VÒ nguyªn t¾c th× kh«ng thÓ cã tr­êng hîp