Khóa luận Ứng dụng hệ thống thông tin địa lí (GIS) thành lập bản đồ tra cứu giá đất trên địa bàn phường Mỹ Long, thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang

, thể hiện đầy đủ sức mạnh của ArcGIS. Dù ở mức độ license nào thì bộ ArcGIS Desktop cũng gồm 3 thành phần chính: ArcCatalog, ArcMap và ArcToolbox. 1.2.1. ArcCatalog ArcCatalog cho phép người sử dụng dễ dàng truy cập và quản lý những dữ liệu địa lí được lưu trữ trong thư mục và đĩa cứng hoặc trong những vùng có thể liên kết dữ liệu hệ thống. Dữ liệu có thể copy, di chuyển, xóa, quan sát sơ bộ trước khi thêm vào bản đồ. Cùng với nó, metada có thể được đọc hoặc tạo nên sử dụng trong ứng dụng của ArcGIS. ArcCatalog cung cấp các phương tiện để xem, quản lý các dữ liệu địa lí và các bảng dữ liệu thuộc tính. Có 3 chế độ để xem dữ liệu trong ArcCatalog: Contents, Preview và Metadata view. Trang 25 - Trong chế độ contents view tất cả các dữ liệu mà ArcGIS có thể nhận dạng được sẽ được hiển thị dưới dạng cây thư mục (catalogue tree) hay các biểu tượng (icons) giống như chương trình Windows Explorer. - Có thể xem sơ bộ (preview) các dữ liệu địa lí dưới dạng bản đồ (geographic view) hay dưới dạng bảng (table view). Lưu ý rằng một CSDL địa lí bao gồm các đối tượng được xác định bởi vị trí địa lí và thông tin thuộc tính trong bảng attribute table. - Trong chế độ Metadata View có thể xem các dữ liệu dạng metadata, tức là các thông tin mô tả khác nhau về dữ liệu như hệ quy chiếu, thời gian và phương pháp thu thập,... Hình 1.13: Màn hình giao diện ArcCatalog 1.2.2. ArcToolbox ArcToolbox cung cấp một môi trường cho xử lý thông tin địa lí ( xử lý đó bao gồm thay đổi hoặc trích dẫn thông tin). Chức năng công cụ sử dụng trong suốt quá trình phân tích. ArcToolbox được gắn vào trong ArcCatalog và ArcMap.. ArcToolbox có các tính năng thông dụng: - Chuyển đổi định dạng dữ liệu không gian (Conversion Tools) - Phân tích dữ liệu không gian (Analysis Tools) - Quản lý dữ liệu ( Data Management Tools) Trang 26 Hình 1.14: Màn hình giao diện ArcToolbox 1.2.3. ArcMap ArcMap cho phép người sử dụng trình bày và truy vấn bản đồ, tạo nên bản sao đầy đủ của bản đồ và thực hiện các chức năng phân tích bản đồ. ArcMap cung cấp một cách đơn giản việc chuyển từ quan sát đến sửa chữa đặc trưng không gian của bản đồ. Dữ liệu ở bên trong ArcMap có thể xem dưới 2 chế độ: Data View và Layout View. Các ứng dụng chính của ArcMap là hiển thị trực quan cơ sở dữ liệu không gian, tạo lập bản đồ, trình bày sản phẩm. Hình 1.15: Màn hình giao diện ArcMap Trang 27 1.2.4. Các mô hình dữ liệu địa lí ArcGIS hỗ trợ hai mô hình đối tượng file-based và mô hình đối tượng DBMS( DataBase Management System). Hai mô hình file-based là coverages và shapefiles. Coverages và shapefiles là mô hình dữ liệu quan hệ địa lí (georelational data model). Những mô hình này lưu dữ liệu vector cho các đối tượng trong các tập tin nhị phân và sử dụng số định danh duy nhất để liên kết đối tượng với thuộc tính nằm trong bảng thuộc tính. Mô hình đối tượng DBMS được ArcGIS hỗ trợ là mô hình dữ liệu geodatabases (geodatabase data model). Trong mô hình này, các đối tượng được lưu thành các hàng của bảng CSDL quan hệ. Các hàng trong bảng chứa cả thông tin tọa độ và thông tin thuộc tính cho đối tượng. 1.2.4.1. Coverages Coverages là dạng format chính sử dụng trong những phép xử lý phức tạp, để xây dựng các tập dữ liệu địa lí chất lượng cao, và để thực hiện phân tích không gian lớn của ArcInfo. Coverages chứa những kiểu đối tượng chính, phức và phụ (primary, composite, và secondary features). Primary features trong coverage chính là điểm nhãn (label point), cung (arcs), và polygons. Composite features là tuyến đường (routes/sections) và vùng (regions) được xây dựng từ primary feature. Coverages còn có secondary features là: điểm đăng ký (tics), các liên kết (links), và chú giải (annotation). Tics và links không biểu diễn cho đối tượng đồ họa, nhưng được dùng để quản lý coverages. Annotation dùng để thể hiện text về đối tượng đồ họa trên bản đồ. 1.2.4.2. Shapefiles Shapefiles rất hay được dùng trong thành lập bản đồ và trong một số phân tích. Phần lớn dữ liệu địa lí đều nằm ở dạng shapefile. Shapefiles đơn giản hơn coverages vì nó không lưu tất cả các tập hợp topological cho từng đối tượng và lớp đối tượng khác nhau. Mỗi shapefile chỉ lưu các đối tượng trong những lớp đối tượng đơn. Trang 28 Shapefiles có hai kiểu đối tượng điểm: points và multipoints. Các kiểu đối tượng đường của shapefile là simple lines hay multipart polylines. Các kiểu đối tượng vùng là simple areas hay multipart areas gọi là polygons. Shapefiles được lưu trong folders. Một shapefile bao gồm một tập các files dữ liệu vector data và một file dạng dbf giữ thuộc tính của đối tượng. Ngoài những đối tượng cơ bản, có thể tạo những đối tượng tùy biến như thửa đất, đường ống... Các đối tượng tùy biến có hành vi chuyên biệt rất thích hợp để biểu diễn đối tượng của thế giới thực. 1.2.4.3. Geodatabases Geodatabases dùng để cài đặt một mô hình dữ liệu đối tượng GIS. Geodatabase lưu mỗi đối tượng địa lí trong một hàng của bảng. Đường nét của đối tượng được lưu trong trường shape của bảng, thuộc tính lưu trong những trường khác. Mỗi bảng lưu một lớp đối tượng (feature class). Ngoài các features, geodatabases còn lưu cả ảnh rasters, bảng dữ liệu, và các tham chiếu đến những bảng khác. Một số ưu điểm của geodatabase đó là các features trong geodatabases có thể xây dựng những hành vi riêng; các features được lưu hoàn toàn trong một database đơn; và các lớp đối tượng lớn của geodatabases được lưu dễ dàng, không cần phải lợp lên nhau. Phiên bản geodatabases nhiều người dùng được cài đặt qua phần mềm ArcSDE. Phiên bản đơn cài trong Microsoft Access. Truy cập cơ sở dữ liệu thông qua ứng dụng của ArcGIS như ArcMap và ArcCatalog. Mỗi lớp đối tượng của geodatabases chứa một kiểu đối tượng hình học. Các lớp đối tượng có quan hệ với nhau được tổ chức thành các tập dữ liệu đối tượng (feature datasets). 1.3. Giá đất và cơ sở định giá đất 1.3.1. Giá đất Theo Tổng cục quản lý đất đai (2009) Giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích Trang 29 kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Đất được hình thành ở hai loại giá: - Giá đất Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá đất này được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành ngày 01 tháng 01 hằng năm. - Giá đất trên thị trường là giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa các bên có quan hệ trao đổi, buôn bán với nhau về đất đai. Giá này dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán. 1.3.2. Định giá đất 1.3.2.1. Khái niệm Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. 1.3.2.2. Mục tiêu Việc định giá đất nhằm đảm bảo các thửa đất có giá trị hợp lý tùy theo mục đích định giá. Đánh giá đúng tiềm năng của thửa đất sẽ mang lại ở hiện tại và trong tương lai đồng thời giúp cho việc thực hiện quy hoạch giải tỏa đền bù thỏa đáng, hợp lòng dân. Trang 30 1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bao gồm khách quan và chủ quan. Hình 1.16: Sơ đồ giá đất và các nhân tố ảnh hưởng 1.3.3.1. Nhân tố khu vực a) Vị trí đất Vị trí được xem là nhân tố quan trọng hàng đầu quyết định giá đất. Vị trí được đánh giá thông qua định lượng khoảng cách đến trung tâm (hành chính, thương mại…), bệnh viện, trường học, nhà hát…; mất độ dân số; chất lượng dân số… b) Cơ sở hạ tầng Trong khu vực cần xem xét mức độ cung cấp và hoàn thiện về điện cho sinh hoạt và sản xuất, hệ thống cấp thoát nước trong khu vực, dịch vụ thông tin, giải trí có đầy đủ không, chất lượng đường giao thông của khu vực… c) Chất lượng môi trường Bao gồm địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, tiếng ồn, trình độ học vấn, nghề nghiệp, mức thu nhập của dân cư trong khu vực, sự ô nhiễm môi trường về bụi, rác, nước thải, mùi hôi, khí thải. d) Hạ tầng xã hội Trong khu vực khả năng cung cấp các loại hình về trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, trụ sở cơ quan hành chính và khu vui chơi giải trí… 1.3.3.2. Nhân tố xã hội a) Dân số Bao gồm sự tăng trưởng dân số, sự di dân từ nông thôn về thành thị và các khu công nghiệp, sự tăng tuổi thọ của người cao tuổi. Trang 31 b) Tình trạng an ninh Liên quan đến trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội. Khu vực nào có trật tự xã hội tốt thì cuộc sống của dân cư cảm thấy an toàn khuyến khích đầu tư, mua bán, cư trú và giá đất khu vực này thường sẽ cao. d) Đầu cơ nhà đất Đầu cơ là đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng mà hy vọng và lợi dụng sự biến động giá cả trên thị trường để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất trên thị trường có thể làm xoay chuyển giá cả thị trường. e) Tiến độ đô thị hóa Đô thị hóa sẽ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực trong thành phần kinh tế. 1.3.3.3. Nhân tố kinh tế a) Tình trạng phát triển kinh tế Thu nhập quốc dân tăng, tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, yêu cầu về đất không ngừng mở rộng thúc đẩy giá đất tăng. b) Mức độ dự trữ và đầu tư Mức độ dự trữ tăng trưởng thì đầu tư tăng tương ứng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. c) Thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập thấp các khoản chi tiêu phải ưu tiên cho các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống. Khi thu nhập tăng lên, đảm bảo các nhu cầu thiết yếu thì phần thu nhập dư sẽ chuyển sang giải quyết nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà ở cho phù hợp. d) Tỷ lệ thất nghiệp Tỷ lệ thất nghiệp tăng cao sẽ có tác động ngược lại với giá trị nhà đất. Sự thay đổi của tỷ lệ thất nghiệp đồng hành với sự thay đổi trong tiến bộ của nền kinh tế, và tỷ lệ biến động của giá nhà đất. Trang 32 e) Biến động vật giá Biến động vật giá tác động đến giá đất thông qua biến động giá các yếu tố nguyên liệu đầu vào và các yếu tố nguyên liệu kỹ thuật. f) Hoạt động kinh doanh Thái độ của các nhà đầu tư và người tiêu dùng và các tác động đầu tư của Chính phủ vào các công trình xây dựng. 1.3.3.4. Nhân tố cá biệt a) Quy mô diện tích Tương ứng với mỗi mục đích sử dụng đất cụ thể yêu cầu quy mô thửa đất tương ứng, quy mô quá lớn hay quá nhỏ của thửa đất đều ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng. b) Kích thước thửa đất Chiều rộng, chiều sâu của thửa đất phải cân đối và phù hợp với diện tích. c) Hình thể thửa đất Hình thể thửa đất sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng hiệu quả diện tích thửa đất, kiến trúc công trình xây dựng… d) Tình trạng pháp lý của thửa đất Các quyền đối với thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất và các công trình trên đất, tình trạng về quyền lợi đối với thửa đất, phù hợp với quy hoạch. 1.3.3.5. Chính sách, pháp luật a) Chính sách đất đai Bao gồm việc quy định các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất, những hạn mức sử dụng và hạn chế về diện tích sử dụng đất. b) Quy hoạch đô thị Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích, kiến trúc xây dựng và mật độ kiến trúc đều ảnh hưởng đến giá đất. c) Chính sách thuế Mức thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân cao làm giảm đầu tư sản xuất dẫn đến nhu cầu đất giảm kéo theo giá đất giảm hoặc ngược lại. d) Chính sách tiền tệ Trang 33 Chính sách tài chính ảnh hưởng giá đất thông qua tỷ lệ lãi suất, sự tăng của tỷ lệ lãi suất làm giá trị tài sản thấp hơn. 1.3.4. Nguyên tắc xác định giá đất Theo khoản 23 Điều 4 và Điều 55 Luật Đất Đai 2003, Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong 03 trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất Đai 2003 thì giá đất được xác định theo 3 nguyên tắc sau: - Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau. 1.3.5. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất theo quy định của Nhà nước trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và Thông tư 145/2007/TT-BTNMT. Trang 34 1.3.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp a) Khái niệm Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. b) Công thức tính Theo Tài liệu phục vụ hội nghị tập huấn định giá đất tỉnh An Giang (2008), Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh sẽ được điều chỉnh (cộng hoặc trừ) một lượng tiền nhất định, tùy thuộc vào mức độ khác nhau của các yếu tố cấu thành giá bất động sản giữa bất động sản so sánh và bất động sản chủ thể. Công thức có dạng: AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA Trong đó: AP là giá bất động sản chủ thể; S là giá bán của bất động sản so sánh; BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí của thửa đất; BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa đất; GA là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất; IA là lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm điều tra; CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện quy hoạch xây dựng; NA là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỉ lệ % ( nếu lượng tiền biểu thị bằng tỉ lệ %) c) Điều kiện áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá đất chuyển nhượng này phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và trong thời gian gần với thời điểm điều tra không quá 1 năm. Thường được sử dụng định giá bất động sản là đất ở hoặc đất trống, trong khu dân cư, các bất động sản thương mại – dịch vụ. Trang 35 1.3.5.2. Phương pháp thu thập a) Khái niệm Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi kiết kiệm bình quân một năm ( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. b) Công thức tính Theo Tài liệu phục vụ hội nghị tập huấn định giá đất tỉnh An Giang (2008) công thức tính áp dụng cho phương pháp thu nhập: - Phương pháp vốn hóa sinh lợi Phương pháp vốn hóa sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng chiết khấu phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh. n ( )n r K K + = 1 1 0 Trong đó: K0 là giá trị hiện tại; Kn là giá trị thu nhập đến năm hoặc giai đoạn thứ n; r là lãi suất bình quân năm; n là số năm hay số giai đoạn phát sinh thu nhập; ( )n 1+ r 1 là hệ số chiết khấu để tính chuyển các khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng thời gian hiện tại. - Phương pháp vốn hóa trực tiếp Là phương pháp tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hóa trực tiếp: Kn = K0(1+r)n Trong đó: K0 là vốn đầu tư ban đầu; Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối; (1+r)n là hệ số lãi kép tính đến năm thứ n. c) Điều kiện áp dụng Trang 36 Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất và phải xác định được đầy đủ, chính xác các khoản chi phí cũng như các khoản thu nhập từ bất động sản đó trong năm. Phương pháp thu nhập thích hợp nhất cho các loại tài sản được mua bán thường xuyên trên thị trườ__________ng hoặc được lưu giữ phục vụ cho mục đích tạo ra lợi nhuận như những căn hộ, những công trình thương mại hoặc những công trình làm văn phòng. 1.3.5.3. Phương pháp chiết trừ a) Khái niệm Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). b) Công thức tính Theo Tài liệu phục vụ hội nghị tập huấn định giá đất tỉnh An Giang (2008) công thức tính áp dụng cho phương pháp chiết trừ: - Công thức tính chi phí đơn giản (áp dụng đối với bất động sản xây mới): GBĐS = (SĐ x GĐC) + (SCT x GCTC) Trong đó: GBĐS là giá trị bất động sản; SĐ là số mét vuông đất; GĐC là giá chuẩn cho 1m2 đất; SCT là diện tích sàn sử dụng; GCTC là đơn giá chuẩn 1m2 sàn sử dụng. - Công thức tính chi phí phức tạp (áp dụng cho bất động sản đã qua thời gian sử dụng): P1 = P – G(kh) GĐ = GBĐS – P1 Trong đó: P là chi phí thay thế; G(kh) là giá trị khấu hao; P1 là chi phí thay thế đã khấu hao; GĐ là giá trị đất; GBĐS là giá thị trường của bất động sản được tái tạo c) Điều kiện áp dụng Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự như thửa đất cần xác định. Trang 37 Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các lọai bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động sản đặc biệt ít giao dịch trên thi trường như các công sở, bệnh viện, trường học...phục vụ cho việc giải tỏa đền bù. 1.3.5.4. Phương pháp thặng dư Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Điều kiện áp dụng: Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường. 1.3.6. Định giá đất đô thị thành phố Long Xuyên Trình tự các bước xây dựng bảng giá đất thành phố Long Xuyên: Bước 1: Công tác chuẩn bị bao gồm thu thập các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, đấu giá, giao đất. Bước 2: Thu thập thông tin, tài liệu danh sách thửa đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các dự án công trình đang triển khai, tình hình chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, lập và điều chỉnh quy hoạch... Sử dụng các phiếu điều tra để thu thập thông tin thửa đất. Từ những thông tin thu thập được tiến hành xử lý đối với các thửa đất có tài sản gắn liền thì chiết trừ ra, loại bỏ hoặc điều tra bổ sung đối với những thửa đất có giá đột biến. Tùy trường hợp mà áp dụng các phương pháp tính giá khác nhau hoặc có thể kết hợp nhiều cách tính. Cuối cùng, tổng hợp kết quả điều tra và xử lý đưa ra mức giá đất. Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại thành phố. Bước 4: Xem xét mức độ tăng giảm qua kết quả điều tra giá đất thị trường thành phố và đưa ra kiến nghị điều chỉnh giá cho phù hợp. Nhà nước quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất chung cho toàn quốc và đối với từng tỉnh sẽ có quy định cụ thể về giá các loại đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành vào ngày 01 tháng 01 Trang 38 hàng năm. Theo Quyết định số 68/2010/QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh An Giang ban hành quy định xác định giá các loại đất năm 2011 cụ thể đối với khu vực thành phố Long Xuyên: 1.3.6.1. Đất ở đô thị - Phân loại đường phố: thành phố Long Xuyên được phân thành 04 loại đường phố; đường phố loại 1 có giá đất cao nhất trong nội thành, nội thị. - Phân đoạn đường phố: căn cứ cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi, đường phố được phân nhiều đoạn đường có mức giá khác nhau. - Phân loại vị trí: mỗi đường phố hoặc đoạn đường phố được phân tối đa 04 vị trí: _ Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố có mức giá cao nhất; _ Vị trí 2: Thửa đất tiếp giáp phía sau thửa đất vị trí 1 hoặc trong hẻm của đường phố có độ rộng lớn hơn 3 mét, điều kiện sinh hoạt thuận lợi, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh (như mặt đường láng nhựa hoặc láng xi măng, hệ thống cấp nước tương đối hoàn chỉnh) giá đất bằng 60% của vị trí 1; _ Vị trí 3: Thửa đất trong hẻm của đường phố có độ rộng từ 2 mét đến 3 mét, điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2, giá đất bằng 40% của vị trí 1; _ Vị trí 4: Thửa đất trong hẻm của đường phố có độ rộng nhỏ hơn 2 mét, hay hẻm của hẻm thuộc vị trí 2 hoặc vị trí 3, có điều kiện sinh hoạt kém, giá đất bằng 20% của vị trí 1; Trừ các đường hẻm đã được xác định giá đất cụ thể trong bảng giá đất. Hình 1.17 : Quy định xác định vị trí thửa đất 1.3.6.2. Đất ở ven đô thị, trục giao thông Được phân theo 2 vị trí đất, gồm vị trí 1 và vị trí 2. Giá đất tính bằng giá bình quân giữa đất ở đô thị với đất ở nông thôn liền kề. Trang 39 - Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp mặt tiền trục đường giao thông tính bằng 100% giá đất. - Vị trí 2: Thửa đất phía sau thửa đất vị trí 1 hoặc trong hẻm của trục đường giao thông tính bằng 60% giá đất của vị trí 1. Trường hợp thửa đất do một chủ sử dụng có chiều sâu trên 50 mét, thì 50 mét đầu tính bằng 100% giá đất vị trí 1, diện tích còn lại (chiều sâu trên 50 mét) tính bằng 60% giá đất của vị trí 1. 1.3.6.3. Đất sản xuất, kinh doanh Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh tại đô thị, ven đô, nông thôn xác định bằng 70% giá đất ở liền kề. Đất chuyên dùng làm nguyên liệu sản xuất gốm sứ, gạch ngói bằng giá đất nông nghiệp liền kề. 1.3.6.4. Các loại đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo, tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật) thì giá đất tính bằng với giá đất ở liền kề. Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ và các loại đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, láng, trại cho người lao động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nh