Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản

trò cần thiết thực sự của nó trong nền kinh tế thị trường. Khi chưa đạt được điều này thì nó vẫn chưa thể đóng vai trò là một động lực căn bản thúc đẩy sự tăng trưởng nền kinh tế. Nền kinh tế VN đang tìm con đường để tăng trưởng một cách cân bằng và ổn định. Để có được điều này đòi hỏi phải cải cách nhiều mặt tốt hơn nữa, mặc dù nhiều sự thay đổi cơ cấu đã được thực hiện trong các khu vực sản xuất và thị trường tài chính. Chúng ta nhận thấy rõ hiện tượng hiệu quả kinh tế thấp của các khu vực thành thị, nơi mà vốn đầu tư vào BĐS bị xói mòn trong 50 năm qua với sự quản lí thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu nhạy cảm với các nguyên lý kinh tế, với nhu cầu thị trường và “mạch đập” của nền kinh tế thị trường. Việc các thành phố bị “chia năm xẻ bảy” đòi hỏi sự tái thiết quy hoạch trên diện rộng một cách khẩn trương và thận trọng. Vấn đề này cũng là nhiệm vụ của thị trường BĐS. Thị trường cần hoạt động một cách thận trọng từng bước, phù hợp với ngân sách và liên quan hữu cơ với những lĩnh vực khác. Việc này đòi hỏi quá trình tập trung cao trong việc tái sắp đặt nguồn vốn, chức năng và đối tượng chiếm hữu BĐS. Điều này sẽ trực tiếp làm tăng động lực quay vòng BĐS. Thị trường hoạt động lành mạnh sẽ bắt đầu bằng sự lựa chọn chức năng, địa điểm hợp lí với những người sử dụng hiệu quả. Trong hoàn cảnh thực tiễn hiện nay tại Việt Nam, phát triển nghề môi giới BĐS sẽ góp phần to lớn trong việc làm ổn định thị trường. Để nghề môi giới BĐS có thể phát triển cần tạo ra một môi trường pháp lí, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những dịch vụ có chất lượng cao. III. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau: - Trước tiên: là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành. - Thứ hai: hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin - Thứ ba: hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà môi giới. - Thứ tư: hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất. - Thứ năm: hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp. 6IV. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới BĐS Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các cá nhân, tổ chức cần hội đủ những điều kiện sau: 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; 2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; 3. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Những yêu cầu chuyên môn: Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó. Những dịch vụ này cần bảo đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn để thực hiện dịch vụ này. Những thương vụ được thực hiện trong thị trường BĐS thường thu hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn. Điều này có ý nghĩa không chỉ khi đối tượng để môi giới là một cao ốc thương mại - văn phòng mà đơn giản chỉ là một căn hộ nhỏ. Người mua thường đặt vào thương vụ toàn bộ tiền tiết kiệm của họ hoặc một phần là tiết kiệm và phần còn lại là vay tín dụng. Vì vậy một vấn đề đặc biệt quan trọng là người môi giới, tư vấn, định giá, hay bất kỳ một người nào khác hoạt động phục vụ khách hàng của mình trong thị trường BĐS phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao. Hơn thế nữa, sự phát triển của thị trường sẽ kéo theo ngày càng nhiều những yêu cầu, nhiệm vụ mới. Sự phát triển này buộc các nhà dịch vụ phải thực hiện ngày càng nhiều hơn những dịch vụ mới cho khách hàng. Nó đòi hỏi các nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình. Tầm quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp là rất lớn, mang tính quyết định. Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà môi giới. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi được gì từ các nhà môi giới. Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà môi giới phải đạt được những hiệu quả cao nhất cho khách hàng. Vì vậy cần phải nhấn mạnh về vai trò đặc biệt quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với mọi nhóm nghề nghiệp trong thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Ta có thể thấy tiêu chuẩn nghề nghiệp là cần thiết cho mọi nhóm nghề nghiệp. Chúng giúp cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, bảo đảm tối 7thiểu mức dịch vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ. Khách hàng khi đó luôn biết trước được rằng họ có thể mong đợi gì khi trả tiền cho dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ cần phải có ý thức rằng tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế tự do tác nghiệp đối với họ, mà là “bộ mặt”, lời giới thiệu về bản thân họ. Đây chính là một cách tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hành động. Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những văn phòng môi giới, xoa dịu những bất đồng hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng. Dịch vụ môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và nó đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng… Để thực hiện tốt nghề này bắt buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra những vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môi giới là văn hóa bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung. Cần phải nhận thấy một thực tế rằng việc môi giới trong vòng quay của BĐS là một hoạt động chuyên biệt. Để làm tốt được công việc này đòi hỏi kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội. Nhà môi giới có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất. Phạm vi những kiến thức cần thiết sẽ được đề cập đến ở phần sau. Trong mục này chúng ta cần phải cụ thể hóa lượng kiến thức cần thiết cho nhà môi giới thông qua việc thiết lập một chương trình đào tạo tối thiểu. Bởi vì khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều thường xuyên thay đổi, đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung tạo ra những hoàn cảnh khác nhau nên nhà môi giới cần phải liên tục tự hoàn thiện mình. Thực tế những người tham gia thương vụ liên quan đến BĐS là họ đã đầu tư vào đó một khoản tiền lớn. Người môi giới khi giúp khách hàng đầu tư tiền cần phải chú ý đến điều này, và phải là người có trách nhiệm cao với lượng kiến thức bảo đảm để mang lại sự an toàn cho toàn bộ thương vụ. Trong tương lai gần, khi chúng ta thực hiện việc cấp chứng chỉ cho người môi giới cần phải quy định rõ những đòi hỏi và nguyên tắc sao cho chương trình đào tạo cung cấp đầy đủ những kiến thức cần thiết cho người muốn hành nghề môi giới. V. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới bất động sản Có thể khẳng định rằng môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu đối với một thị trường phát triển. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản quốc gia Hoa Kỳ, ở Việt Nam hiện có tới 80% giao dịch BĐS trên thị trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới tư nhân, môi giới tự phát, còn các công ty môi giới chuyên nghiệp thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong nhiều năm trở lại đây, đội ngũ "cò đất" hoạt động tuy không chuyên nghiệp nhưng cũng đã góp phần không nhỏ làm sôi động thị trường này. 8Nghề môi giới BĐS sẽ được phát triển mạnh trong một thị trường kinh doanh BĐS năng động. Hiện nay Luật kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và qui định người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ. Đây là hành lang pháp lí thuận lợi để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới BĐS. Tuy vậy còn có rất nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan tác động đến vòng quay của BĐS trong thị trường. Để phân tích những tác động đến xu hướng phát triển của nghề môi giới BĐS, chúng ta cần xem xét những yếu tố cụ thể tác động đến thị trường quay vòng BĐS dưới đây. 1. Những tác động đến cầu: Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về BĐS. Tuy nhiên tại VN trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm. Sự thay đổi về cầu BĐS liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỉ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số. Ngoài ra môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu BĐS... 2. Sức cung của bất động sản: Cung của thị trường BĐS liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại BĐS khác nhau. Sự tăng về số lượng BĐS, những dao động về BĐS dựa trên giá BĐS trên thị trường cũng như những chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung vấn đề cung BĐS cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế. Cung BĐS còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung BĐS cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế có lượng cung về BĐS lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định Cũng như cầu, cung BĐS phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính. 3.1. Chuyển đổi cơ cấu trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp (ở mức kỹ thuật cao hơn), dịch vụ và lưu thông phân phối. Hiện nay ở nước ta xu hướng thay đổi cơ cấu kinh tế vẫn tiếp diễn trong nhiều năm tới. Việt Nam đang quyết tâm cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. Vì vậy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về BĐS liên quan đến chúng. Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với các dạng BĐS 9khác nhau trong từng ngành cụ thể. Ví dụ khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng, phân phối cũng như nhu cầu về khách sạn và nhà nghỉ. Sự phân bố về mặt địa lí của những hiện tượng trên sẽ diễn ra không đồng đều trong cả nước, dẫn đến sự tập trung về một dạng BĐS nào đó trong một vùng, làm sâu sắc thêm sự mất cân đối của thị trường BĐS. Từ hiện tượng này đòi hỏi nhà môi giới ngày càng phải chuyên môn hóa trong các dịch vụ cho thị trường BĐS. Sự chuyển đổi cơ cấu trong nước cũng liên quan đến những thay đổi cơ cấu phân bổ dân số theo vùng, điều phản ánh rõ nét trên thị trường đất đai, nhà ở. Nguyên nhân thay đổi của cơ cấu này là do sự tăng dân số tự nhiên, tỉ lệ kết hôn cao (Việt Nam là một dân tộc “trẻ”), và ở một mức độ thấp hơn là do thu nhập khá của một tầng lớp mới tham gia trong thị trường lao động. Cơ cấu phân bổ dân số cũng bị thay đổi theo vùng do sự dịch chuyển dân số từ nông thôn vào thành thị, cũng như là do quá trình đô thị hóa. Việc theo dõi sát những diễn biến này cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới, tư vấn BĐS những kinh nghiệm, chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đổi cầu của BĐS. Ví dụ sự phát triển mạnh của các ngành công nghiệp sẽ dẫn đến nhu cầu về nhà thuê cho công nhân, sự gia tăng số lượng của nhóm những viên chức trẻ tuổi sẽ dẫn đến tăng cầu về nhà chung cư giá rẻ… Khía cạnh quốc tế của việc thay đổi cơ cấu cũng tác động đến sự phát triển tiếp theo của thị trường BĐS Việt Nam. Vấn đề này liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hóa cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong vùng và trên thế giới. Nền kinh tế quốc dân của Việt Nam cũng như thị trường BĐS sẽ ngày càng nhạy cảm, tham gia tích cực hơn dưới tác động của vòng quay kinh tế thế giới. Sẽ có một vài dạng BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng, resort…). Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường thế giới như: (a) quay vòng BĐS (cho thuê); (b) quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay); (c) các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị). Ngoài ra Bộ Xây dựng cũng đang trong quá trình xây xựng đề án cho phép người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam. Nếu đề án này được thông qua sẽ tác động mạnh đến việc kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Khả năng tài chính: Hiện nay thị trường BĐS tại Việt Nam đang có một số vùng có tốc độ tăng trưởng chậm, đe dọa sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS cũng như sự thua lỗ của các ngân hàng cho vay thế chấp hay để kinh doanh BĐS. Đây là hậu quả tất yếu của một giai đoạn phát triển quá “nóng” trước đó. Tuy vậy tình trạng này lại có tính tích cực của nó. Đó là bài học cho các nhà đầu tư. Họ sẽ phải thận trọng hơn rất nhiều trong quá trình đầu tư vào BĐS. Tình trạng này sẽ tái sắp đặt lại thị trường đầu tư vào BĐS. Chỉ có những công ty đủ mạnh, có chiến lược và phương án phát triển phù hợp mới trụ lại trên thị trường. Thị trường BĐS là thị trường đòi hỏi sự cung tài chính rất lớn. Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm được các nguồn cung tài chính 10 lớn và ổn định. Thành công của các tập đoàn kinh doanh BĐS trên thế giới chính là dựa vào dòng vốn ổn định, sự lưu thông vốn dễ dàng và tự do. Tuy nhiên khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, thị trường dịch vụ tài chính sẽ được mở rộng, các ngân hàng nước ngoài sẽ thâm nhập sâu vào thị trường tài chính, nguồn vốn nước ngoài sẽ “chảy” vào các lĩnh vực có tiềm năng phát triển. Các ngân hàng nước ngoài thường đưa ra các sản phẩm dịch vụ về BĐS rất phong phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp trong xã hội có thể sử dụng. Đương nhiên cùng với việc hội nhập này thì các ngân hàng Việt Nam cũng sẽ đổi mới nhanh chóng để đuổi kịp tiêu chuẩn thế giới. Chắc chắn đây sẽ là một động lực để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên chúng ta cần thận trọng, cân đối nguồn lực sẵn có với vốn vay nước ngoài để tránh tình trạng phát triển quá nóng, dẫn đến bị lệ thuộc. Ngoài ra việc thành lập, sát nhập các công ty kinh doanh BĐS để tạo vốn, hay việc các định chế tài chính cũng bắt đầu tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS sẽ làm tăng các nguồn tài chính cho thị trường BĐS. Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản: Từ những bài học về thị trường BĐS trong lịch sự của Việt Nam cũng như của các nước phát triển trên thế giới cho thấy rằng, trong thị trường này tồn tại sự bất ổn định tự nhiên. Thị trường BĐS có thể trải qua những thời kì dao động mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kì phát triển kinh tế. Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kì dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thị sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn. Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh, vốn đầu tư được tập trung vào những ngành mũi nhọn, có hiệu quả kinh tế cao. Lợi nhuận thu được từ những đó thường hấp dẫn hơn là việc đầu tư vào BĐS. Ngược lại, trong giai đoạn mức tăng trưởng kinh tế chậm lại, thậm chí là khi kinh tế suy thoái thì dòng vốn chảy vào BĐS cũng bị chậm trễ do khó có thể rút vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế khác trước đó. Một thị trường BĐS ổn định, hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh được tình trạng này. Quy luật trên thường diễn ra tại các nước phát triển, còn tại Việt Nam thì tình trạng bất ổn định trên thị trường BĐS đã diễn ra nhiều năm nay. Ngoài những nguyên nhân khách quan thì sự vận đông của thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khác như: chính sách của Nhà nước, hành lang pháp lí trong kinh doanh, sự non yếu trong kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp, môi trường tài chính hạn hẹp… Chính những yếu tố này làm cho thị trường BĐS tại Việt Nam có tính bất ổn cao. Điều này cũng đồng nghĩa với cơ hội hoạt động cho các nhà môi giới BĐS. Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin: Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế. Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao 11 năng suất làm việc, vì thế giảm chi phí và sớm hay muộn thì giá thành dịch vụ cũng sẽ được giảm cho khách hàng nếu như thị trường tạo ra sức ép cạnh tranh giữa các văn phòng môi giới với nhau. Hiện nay khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch vụ của mình lên mạng internet. Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hóa dịch vụ của mình. Công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hóa cho ngày càng nhiều các tầng lớp người dân, và đó sẽ là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình nhờ công nghệ thông tin. Từ những phân tích trên cho ta thấy triển vọng để phát triển nghề môi giới BĐS tại Việt Nam là rất lớn. Với một thị trường hiện còn rất thiếu thông tin, nhiều nhân tố ở tầm vĩ mô cũng như vi mô đang gây mất ổn định thị trường thì vai trò của những người trung gian là rất quan trọng. Tuy nhiên từ thực tế hoạt động của các “cò” đất hiện đang làm đau đầu các nhà quản lí. Ở mặt tích cực, "cò" môi giới đã góp phần làm sôi động thị trường BĐS, nhưng cũng chính "cò" lũng đoạn thị trường này, đẩy giá đất thực tế chuyển nhượng lên cao gấp nhiều lần so với giá sàn của Nhà nước. Chưa kể nhiều khách hàng mua đất do sự giới thiệu của "cò" đã phải "tiền mất tật mang" … Nhưng không ai có thể phủ nhận vai trò của họ trong việc tạo ra một thị trường BĐS sôi động và rộng khắp. Ðể hoạt động của tầng lớp trung gian trên thị trường bất động sản hiệu quả hơn, đã đến lúc cần phải đào tạo những chuyên gia thực sự trong dịch vụ môi giới. Để dịch vụ môi giới tồn tại và phát triển thì niềm tin của khách hàng sẽ là điều kiện sống còn. Đã đến lúc chúng ta phải thay khái niệm “cò đất” bằng “Nhà môi giới BĐS” thông qua việc chuyên nghiệp hóa nghề môi giới. Đây không phải là công việc dễ dàng, có thể làm một sớm một chiều. Môi trường và các dịch vụ BĐS hiện nay tại Việt nam còn tồn tại rất nhiều bất cập cần tháo gỡ và chỉnh sửa. Trước tiên cần phải quy hoạch lại hoạt động môi giới bất động sản và đặt dưới sự kiểm soát của nhà nước với các quy định luật lệ rõ ràng, cấp thẻ hành nghề môi giới và phải đăng ký kinh doanh. Một trong những vấn đề mấu chốt để định hình và phát triển một lớp các nhà môi giới chuyên nghiệp trong tương lai là vấn đề đào tạo. Nhà nước cần dành nhiều quan tâm hơn nữa cho những ngành dịch vụ liên quan đến thị trường BĐS. Với tình hình đào tạo như hiện nay thì thị trường dịch vụ môi giới BĐS tại Việt Nam đang tồn tại một lỗ hổng rất lớn, mà nếu không có chiến lược xây dựng từ ngay bây giờ thì chúng ta sẽ tụt hậu rất xa với các nước, thậm chí là ngay trong khu vực chứ chưa nói gì đến thế giới. Điều này cho thấy sự thiếu vắng trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp tại Việt Nam. Sự hình thành và phát triển của nghề nghiệp môi giới là đòi hỏi cấp bách. Việc đào tạo một cách cơ bản có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một bước đi tất yếu mang tính chiến lược, vì trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì vai trò của họ là không thể thiếu. Phạm vi hoạt động của các nhà môi giới BĐS Việt Nam chắc chắn sẽ ngày càng được mở rộng. Từ kinh nghiệm của các nước phát triển, nơi mà thị trường BĐS và những công cụ tài chính được phát triển mạnh mẽ, nhà môi giới cùng với những cuộc 12 cải cách thị trường càng ngày càng có vai trò lớn hơn, có những nhiệm vụ nặng nề hơn. Vai trò của họ trong quá trình mua hay bán BĐS được phát triển rộng hơn. Họ không còn chỉ là người tìm kiếm những công trình hay những khách hàng thích hợp, mà trở thành đối tác của các ngân hàng, tạo điều kiện tìm kiếm những khoản tín dụng, nhận giữ tiền đặt cọc, tiền trả trước… Vì vậy tại nhiều nước trên thế giới, để có thể hành nghề môi giới, nhà môi giới buộc phải lập tài khoản với mức tài chính thích hợp để bảo hành cho công việc. Chứng chỉ cho nhà môi giới sẽ là bước đi đầu tiên trên con đường chuyên nghiệp hóa nghề nghiệp. Đến với những nhà môi giới có chứng chỉ, khách hàng phải có được sự chắc chắn rằng họ sẽ gặp được những dịch vụ thích hợp với chất lượng bảo đảm. VI. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới Để có một cái nhìn toàn diện hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọng của nhà môi giới trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, cần khái quát một vài khía cạnh cơ bản việc hình thành và phát triển của lĩnh vực dịch vụ môi giới BĐS tại một số nước trên thế giới. Dưới đây là giới thiệu khái quát về nghề môi giới và các nhà môi giới tại một số nước trên thế giới 1. Nghề môi giới tại Thụy Điển: Vào năm 1984, tại Thụy Điển bắt đầu thực hiện việc đăng kí hành nghề của các nhà môi giới BĐS. Mục đích chính của quy định này chính là việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua những dịch vụ môi giới chuyên nghiệp. Một mục tiêu khác mà Thụy Điển mong đợi đạt được thông qua quy định trên là việc khơi thông, đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở. Vào thời điểm đó chính quyền yêu cầu các hoạt động môi giới BĐS tại các trung tâm đăng kí riêng của chính quyền cấp tỉnh. Những quy định về hệ thống này được ghi rõ trong luật. Cơ quan Chính phủ có thẩm quyền quyết định về những điều luật trên là Bộ Tư pháp Thụy Điển. Để được hành nghề môi giới BĐS, vào thời điểm đó ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau: - Tốt nghiệp từ trung học trở lên; - Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 USD); - Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền. Đơn khiếu nại trong trường hợp bị từ chối cấp chứng chỉ hành nghề được nộp tại Tòa hành chính. Trong luật cũng tập trung điều chỉnh các hành vi, thuộc lĩnh vực dân sự - pháp lí, về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, các cách xác định khoản hoa hồng cho nhà môi giới. Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995 Thụy Điển đưa ra những điều chỉnh về luật môi giới, trong đó có bốn mảng chính được điều chỉnh là:  Những điều kiện bắt buộc để đăng kí hành nghề; 13  Kiểm tra và theo dõi việc thực hiện nghề nghiệp của những người đã đăng kí;  Vai trò của nhà môi giới giữa các bên khách hàng;  Điều chỉnh các quy định cho phù hợp với môi trường chung của Châu Âu. Cho đến thời điểm hiện tại, so với năm 1984 từ khi mới ban hành, luật môi giới BĐS của Thụy Điển đã được sửa đổi cơ bản. Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môi giới như là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính chất của các thương vụ môi giới có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất. Ngoài ra những điểm thay đổi quan trọng trong luật có thể kể đến là: - Hạn chế việc đăng kí hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ); - Loại trừ khả năng nh