Luận án Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNGNHÀ ĐẤT7

1.1. Tài liệu chuyên khảo và tham khảo 7

1.2. Luận án tiến sĩ 13

1.3. Tạp chí khoa học 16

1.4. Đánh giá về ý nghĩa và giá trị của các tài liệu tham khảo 20

Chương 2: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 23

2.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường nhà đất 23

2.2. Các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng tới thị trường nhà đất 28

2.3. Kinh nghiệm quốc tế và trong nước về phát triển thị trường nhà đất và

bài học cho Thủ đô Hà Nội65

Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 78

3.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 78

3.2. Thực trạng các nhân tố cấu thành thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 81

3.3. Đánh giá chung về sự phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 107

Chương 4: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘIĐẾN NĂM 2030117

4.1. Quan điểm, phương hướng, mục tiêu phát triển thị trường nhà đất trên

địa bàn Hà Nội đến năm 2030117

4.2. Các giải pháp phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 127

KẾT LUẬN 148

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN

QUAN ĐẾN LUẬN ÁN149

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 150

PHỤ LỤC

pdf176 trang | Chia sẻ: lavie11 | Lượt xem: 424 | Lượt tải: 1download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận án Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
à đất để chống đầu cơ. Huy động các nguồn lực: Thành lập quỹ phát triển nhà để tạo vốn hỗ trợ cho các dự án nhà đất, đồng thời cho vay đối với các đối tượng khó khăn về chỗ ở, thu nhập thấp để mua hoặc thuê nhà đất; có chính sách khuyến khích các thành phần 76 kinh tế, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, ngân hàng, cộng đồng tham gia đầu tư ây dựng nhà đất nhằm tăng quỹ nhà; huy động vốn từ tiền bán và cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, trích một phần tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà đất trên địa bàn, tiền hỗ trợ và đóng góp của các tổ chức cá nhân. 2.3.3. Bài học cho Thủ đô Hà Nội về phát triển thị trường nhà đất Tăng cường năng lực quản lý của các cơ quan hành chính cấp thành phố. Bài học kinh nghiệm đầu tiên là việc ác định đúng mục tiêu của chương trình nhà đất, gắn với hiện trạng kinh tế - ã hội của thành phố. Kết quả đạt được của Chương trình nhà đất không chỉ giải quyết bài toán an sinh - ã hội cho nhân dân mà còn hỗ trợ thúc đẩy phát triển kinh tế, hiện đại hoá đô thị. Trong tổ chức thực hiện, cần ác định phát triển nhà đất là một quá trình liên tục và lâu dài, đây là công tác đòi hỏi phải giải quyết hiệu quả các vấn đề: 1) Cơ chế chính sách (gồm hành lang pháp lý, chủ trương đầu tư,); 2) Vốn đầu tư; và 3) Vấn đề về bộ máy, nguồn nhân lực. Từ kinh nghiệm giai đoạn 2006 - 2010 cho thấy, để chương trình nhà đất triển khai thực hiện hiệu quả, cần quan tâm đến các công tác sau: - Về cơ chế chính sách. Bên cạnh việc tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý đầu tư ây dựng và phát triển nhà đất, địa phương cần mạnh dạn kiến nghị Trung ương giải quyết hoặc áp dụng các cơ chế ưu đãi (về đất đai, về vốn, về kiến trúc, về cơ chế hoàn vốn theo các hình thức hợp đồng hợp tác, về nghĩa vụ thuế và hỗ trợ lãi suất) nhằm khuyến khích thu hút các chủ đầu tư tham gia các chương trình nhà đất. - Về vốn đầu tư. Tuỳ từng chương trình sẽ có hình thức thu hút vốn đầu tư phù hợp, có thể sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc kêu gọi ã hội hoá đầu tư (tư nhân đầu tư, Nhà nước mua lại quỹ nhà hoặc đầu tư theo hình thức hợp đồng chuyển giao, cơ chế hoán đổi đất công,) để giảm áp lực ngân sách nhà nước trong đầu tư phát triển quỹ nhà, sử dụng vốn trái phiếu Chính phủ hoặc vốn ODA cho công tác chỉnh trang, nâng cấp đô thị. - Về bộ máy, năng lực của chủ đầu tư, tư vấn, nhà thầu thi công. Cần nâng cao năng lực của chủ đầu tư về quản lý, phát triển dự án, chủ đầu tư không chỉ là đơn vị thụ hưởng mà còn là đơn vị theo dõi, đánh giá tiến độ, chất lượng của dự án đầu tư. 77 Đối với từng loại hình nhà đất, cần ác định nhu cầu và khả năng đầu tư, làm cơ sở để ây dựng chương trình phát triển nhà đất tại địa phương. Trong công tác quy hoạch, Uỷ ban Nhân dân các quận, huyện cần gắn kết quy hoạch ây dựng đô thị với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, tạo quỹ đất đáp ứng cho nhu cầu phát triển nhà đất, nhất là nhà đất cho người thu nhập thấp, nhà đất ã hội trên địa bàn. Phát huy vai trò và tính chủ đạo của Uỷ ban nhân dân các quận - huyện trong công tác quy hoạch ây dựng phát triển nhà đất cũng như vai trò chủ dự án trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, đẩy nhanh tiến độ của dự án. Để đảm bảo hiệu quả của từng chương trình, các địa phương cần có kế hoạch chi tiết, ác định đối tượng của từng loại hình nhà đất, quỹ đất để đầu tư (vị trí, địa điểm), các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, vốn đầu tư và phân kỳ từng giai đoạn thực hiện, mô hình đầu tư ây dựng và quản lý, khai thác, vận hành đối với các dự án nhà đất. Đối với nhà ở ã hội, do nguồn vốn ngân sách còn hạn chế, cần phải có kế hoạch lâu dài tạo nguồn đất do Nhà nước trực tiếp quản lý và có cơ chế hỗ trợ tài chính hơn nữa cho các chủ đầu tư, các doanh nghiệp tham gia đầu tư ây dựng nhà ở ã hội. Đối với các chương trình nhà lưu trú công nhân, nhà tái định cư, ký túc á sinh viên, có các giải pháp cụ thể, phù hợp thúc đẩy ã hội hoá đầu tư, sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách tham gia chương trình, hỗ trợ các chủ đầu tư về cơ chế tài chính, thủ tục đầu tư. 78 Chương 3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên - kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội Hà Nội thủ đô của nước Cộng hoà ã hội chủ nghĩa Việt Nam, là thành phố đứng thứ hai về diện tích đô thị sau thành phố Hồ Chí Minh, đứng thứ hai về dân số với 7,1 triệu người (2013). Nằm giữa đồng bằng sông Hồng trù phú, nơi đây đã sớm trở thành một trung tâm chính trị và tôn giáo ngay từ những buổi đầu của lịch sử Việt Nam. Năm 1010, Lý Công Uẩn, vị vua đầu tiên của nhà Lý, quyết định ây dựng kinh đô mới ở vùng đất này với tên gọi là Thăng Long. Trong suốt thời kỳ của các triều đại Lý, Trần, Lê, Mạc, kinh thành Thăng Long là nơi buôn bán, trung tâm văn hoá, giáo dục của cả nước. Khi Tây Sơn rồi nhà Nguyễn lên nắm quyền trị vì, kinh đô được chuyển về Huế và Thăng Long bắt đầu mang tên Hà Nội từ năm 1831, dưới thời vua Minh Mạng. Năm 1902, Hà Nội trở thành thủ đô của Liên bang Đông Dương và được người Pháp ây dựng, quy hoạch lại. Trải qua hai cuộc chiến tranh, Hà Nội là thủ đô của cả nước cho dù bị chia cắt, khi đất nước Việt Nam thống nhất, Hà Nội vẫn giữ vai trò này cho tới ngày nay. Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà Nội hiện nay có diện tích 3.345,0 km², gồm 10 quận, 01 thị ã và 18 huyện ngoại thành. Cùng với thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng, Hà Nội là một trong bốn trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước. Năm 2009, sau khi mở rộng, GDP của thành phố tăng khoảng 6,67%, tổng thu ngân sách khoảng 70.054 tỷ đồng [66]. Hà Nội cũng là một trung tâm văn hoá, giáo dục với các nhà hát, bảo tàng, các làng nghề truyền thống, những cơ quan truyền thông cấp quốc gia và các trường đại học lớn. Lịch sử lâu đời cùng nền văn hoá phong phú đã giúp Hà Nội có được kiến trúc đa dạng và mang dấu ấn riêng. Nhưng sau một thời gian phát triển thiếu quy hoạch, thành phố hiện nay tràn ngập những ngôi nhà ống trên các con phố lắt léo, những công trình tôn giáo nằm sâu trong các khu dân cư, những cao ốc bên các khu phố cũ, những cột điện chăng kín dây... nhưng thiếu vắng không gian công cộng. 79 Năm 2010, Hà Nội lập "Đồ án Quy hoạch chung ây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050" cho một thành phố 9,1 triệu dân vào năm 2030 và trên 10 triệu người vào năm 2050 [69]. Về mặt kiến trúc, có thể chia Hà Nội ngày nay thành bốn khu vực: khu phố cổ, khu thành cổ, khu phố Pháp và các khu mới quy hoạch. Vị thế trung tâm kinh tế của Hà Nội đã được thiết lập từ rất lâu trong lịch sử. Tên những con phố như Hàng Bạc, Hàng Đường, Hang Than... đã minh chứng cho điều này. Tới những năm gần đây, với sự phát triển mạnh mẽ của thành phố Hồ Chí Minh và khu vực Nam Bộ, Hà Nội chỉ còn giữ vị trí kinh tế quan trọng thứ hai trong nền kinh tế Việt Nam. Sau một thời gian dài của thời kỳ bao cấp, từ đầu thập niên 1990, kinh tế Hà Nội bắt đầu ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của thành phố thời kỳ 1991-1995 đạt 12,52%, thời kỳ 1996- 2000 là 10,38%. Từ năm 1991 tới 1999, GDP bình quân đầu người của Hà Nội tăng từ 470 USD lên 915 USD, gấp 2,07 so với trung bình của Việt Nam. Theo số liệu năm 2013, GDP của Hà Nội chiếm 10,1% của cả nước, 7,5% kim ngạch uất khẩu; 17,2% ngân sách và 21,64% tổng vốn đầu tư ã hội của cả nước. Trong bảng ếp hạng về Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2013, Hà Nội ếp ở vị trí thứ 33/63 tỉnh thành. Giai đoạn phát triển của thập niên 1990 cũng cho thấy Hà Nội đã có những thay đổi về cơ cấu kinh tế. Từ 1990 tới 2000, trong khi tỷ trọng ngành công nghiệp tăng mạnh từ 29,1% lên 38% thì nông-lâm nghiệp và thuỷ sản từ 9% giảm uống còn 3,8%. Tỷ trọng ngành dịch vụ cũng giảm trong khoảng thời gian này, từ 61,9% uống còn 58,2%. Ngành công nghiệp của Hà Nội vẫn tập trung vào 5 lĩnh vực chính, chiếm tới 75,7% tổng giá trị sản uất công nghiệp, là cơ-kim khí, điện- điện tử, dệt-may-giày, chế biến thực phẩm và công nghiệp vật liệu. Bên cạnh đó, nhiều làng nghề truyền thống như gốm Bát Tràng, may ở Cổ Nhuế, đồ mỹ nghệ Vân Hà... cũng dần phục hồi và phát triển. Tính tới năm 2013, GDP bình quân đầu người của Hà Nội lên tới 52,3 triệu đồng, trong khi con số của cả Việt Nam khoảng 39 triệu đồng. Hà Nội là một trong những địa phương nhận được đầu tư trực tiếp từ nước ngoài nhiều 80 nhất, với 1.681,2 triệu USD và 290 dự án [3]. Thành phố cũng là địa điểm của 1.600 văn phòng đại diện nước ngoài, 14 khu công nghiệp cùng 1,6 vạn cơ sở sản uất công nghiệp. Xuất phát từ đặc điểm tự nhiên, kinh tế - ã hội của Hà Nội có thể nhận thấy tính đặc thù của một đô thị trung tâm của đồng bằng sông Hồng khiến cho Hà Nội tập trung mật độ dân cư rất cao. Chính điều này tất yếu dẫn tới cầu về nhà đất của Hà Nội luôn tăng mạnh. 3.1.2. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội Giai đoạn trước năm 1986. Vấn đề nhà đất tại Hà Nội mang những đặc điểm riêng biệt của một đô thị mang tầm vóc thủ đô. Diện tích đất tự nhiên toàn vùng Thủ đô là 1.343.600 ha (13.436 km 2). Đất ây dựng đô thị khoảng 55.110 ha chiếm 4,12% diện tích tự nhiên, bình quân 135 m2/người, trong đó đất công nghiệp trên 6200 ha, đất ây dựng các điểm dân cư nông thôn khoảng 59.000 - 60.000 ha [75]. Giai đoạn từ khi hoà bình lập lại cho tới trước đổi mới (1955 - 1985). Giai đoạn này nhà nước ây dựng nhà tập thể với mục tiêu đảm bảo nhu cầu nhà đất cho cán bộ công chức. Nhà nước bao cấp toàn bộ nhà đất cho các công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách. Nhà đất chủ yếu cao từ 4 đến 6 tầng ây dựng theo kiểu nhà lắp ghép tấm lớn hoặc ây bằng gạch có sàn và gác mái panel. Trong những năm 60, các khu tập trung ây dựng kiểu nhà này thường gần các nhà máy, trường học, cơ quan hành chính. Có thể nêu tên các khu tập thể tiêu biểu như: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Nghĩa Đô v.v các căn hộ tại khu tập thể thường có diện tích nhỏ từ 20 - 30m2, không khép kín, khu vệ sinh dùng chung, không có nơi gửi e và các dịch vụ tiện ích. Trong thập niên 70 - 80, việc ây dựng các khu tập thể được cải tiến. Các block nhà được lắp ghép theo kiểu tấm lớn với mặt bằng đơn nguyên được tổ chức từ các căn hộ độc lập 2 -3 phòng, như tại các khu: Văn Chương, Giảng Võ, Vĩnh Hồ, Bách Khoa Tiêu chuẩn về nhà đất và môi trường sống có những chuyển biến đáng kể so với các khu đã ây dựng trong thập niên trước. Tiêu chuẩn nhà đất những năm 1984 - 1985 là 6m2/người. Nhà đất có một 81 đặc điểm là lấy trường học và nhà trẻ làm trung tâm, các căn hộ độc lập khép kín, mỗi căn hộ từ 24 - 34m2, cầu thang sử dụng chung [55, tr.92]. Tuy vậy, vẫn chưa có lối thoát hiểm, các không gian sinh hoạt chung như: thể thao, văn hoá, giải trí. Giai đoạn từ năm 1986 đến trước 2008. Cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, Hà Nội là một trong các địa phương đầu tiên trong cả nước đổi mới công tác ây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà đất. Chương trình 08-Ctr/TU của Thành uỷ Hà Nội đã tập trung các nguồn lực và biện pháp để giải quyết vấn đề nhà đất cho người dân thủ đô. Đặc điểm phát triển nhà đất tại Hà Nội hiện nay gồm các nội dung sau: Nhờ đa dạng các nguồn lực đầu tư cũng như huy động các thành phần kinh tế tham gia vào phát triển nên tổng quỹ nhà đất trên địa bàn Hà Nội liên tục tăng. Trong giai đoạn 2000 - 2006, bình quân mỗi năm Hà Nội ây dựng mới khoảng 1 triệu m2 nhà đưa vào sử dụng. Nếu như năm 1995, diện tích ở bình quân là 10,5m2/người thì năm 2005 tăng lên 10,9m2/người (cả nội và ngoại thành). Vai trò quản lý của thành phố đã được thể hiện khá rõ khi tăng được diện tích ở tại khu vực nội thành từ 6m2/người (2000) lên 7,5m 2/người (2005) [55, tr.93]. Giai đoạn từ 2008 (sáp nhập) đến nay. Theo tổng hợp báo cáo mới nhất từ UBND thành phố Hà Nội đến cuối năm 2011 tổng diện tích nhà ở là 146.723.439m2, bình quân diện tích nhà ở toàn thành phố là 21,5m2/người, cao hơn bình quân diện tích nhà ở cả nước (18,6m2/người) và thành phố cần Thơ (17,6m2/người), tỉnh Hoà Bình (12,4m2/người), Cà Mau (15,3m 2/người). Khi tỉnh Hà Tây và một phần tỉnh Hòa Bình được sáp nhập vào Hà Nội, thủ đô đã được mở rộng hơn rất nhiều. Kéo theo đó là việc mở rộng địa bàn hoạt động của thị trường nhà đất tại thủ đô với với nhiều mối quan hệ đa dạng, phức tạp hơn rất nhiều. 3.2. THỰC TRẠNG CÁC NHÂN TỐ CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.2.1. Sản phẩm hàng hoá của thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội Hà Nội là một trong những thành phố lớn, tập trung dân cư khu vực nội đô 82 với mật độ lớn. Giá cả nhà đất tại Hà Nội luôn luôn bị đẩy tăng cao dẫn đến việc tiếp cận về nhà ở của một bộ phận lớn dân cư là khó khăn. Tình trạng ây dựng đầu cơ nhà đất luôn diễn biến khó lường một lần nữa làm cho giá cả gia tăng. Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến ngày 30/06/2012, qua kiểm tra 16 dự án nhà ờ trên địa bàn thành phố có khoảng 1.540 biệt thự, nhà liền kề và căn hộ chung cư chưa đưa vào sử dụng, trong đó có 655 biệt thự, 574 nhà liền kề. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng trên là do việc lựa chọn phân khúc đầu tư chưa phù hợp với nhu cầu của đa số các đối tượng ã hội, việc kinh doanh các dự án phát triển nhà ở còn nhiều bất hợp lý, nhất là phương thức chia lô, bán nền. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng KĐTM chưa đồng bộ, các dịch vụ thiết yếu chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân cũng là nguyên nhân dẫn đến các biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang. Trong giai đoạn năm 2011 và 2012 thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng do nguồn cung nhà ở đặc biệt là chung cư quá lớn với cơ cấu về diện tích, mức độ đầu tư nhà ở, căn hộ bất hợp lý, giá cả cao dẫn đến khả năng thanh toán rất thấp. Việc đầu tư ây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay của ngân hàng, vì vậy khi bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu và trong nước thì thị trường BĐS nhà ở bị giảm sút nghiêm trọng dẫn tới những hệ luỵ không lường trước được. Hướng tới khi em ét các dự án đầu tư thành phố sẽ ưu tiên các đối tượng bình dân, chính sách, quy định các dự án nhà ở phải có tỷ lệ nhà chung cư trên 80% trong các dự án nhà ở. Ngoài ra, mở rộng phương thức thành phố tổ chức giải phóng mặt bằng, ây dựng hạ tầng, sau đó bán đấu giá quyền sử dụng đất có hạ tầng. Nhà đất thương mại. Sau khoảng 05 năm bùng nổ của thị trường BĐS (giai đoạn 2007 - 2012), phân khúc nhà đất chung cư được em là mảng được quan tâm nhất của chủ đầu tư dự án do có nhu cầu cao tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội. Cùng với sự bùng nổ đó, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội không ngừng tăng mạnh trong những năm qua. Trung bình mỗi năm có khoảng 15.000 căn hộ được đưa ra thị trường, trong 3 năm gần đây lượng cung được tung ra thị trường nhiều nhất. Khi TTNĐ rơi vào suy thoái từ giữa năm 2011, nhà đầu cơ, đầu tư tháo chạy khỏi thị trường dẫn đến nhu 83 cầu giảm mạnh. Người mua thực không đủ khả năng tài chính để mua nhà đất do giá trị vẫn còn quá cao so với thu nhập. Chính vì vậy, đến nay lượng hàng tồn kho, dư thừa nguồn cung căn hộ tương đối lớn, phân khúc căn hộ cao cấp gần như bão hoà, không có nhiều giao dịch như trước đây. Tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội hiện nay (kể cả số căn đã bán) ước chừng khoảng 71.000 căn từ khoảng 150 dự án (không bao gồm nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp, chung cư mini) [1]. Trong đó, có khoảng gần 30.000 căn trên thị trường hiện nay sẵn sàng cho việc chào bán. Biểu đồ 3.1: Nguồn cung căn hộ theo quận Nguồn: [1]. Theo số liệu của Savills Việt Nam thống kê vào quý 2 năm 2012, số lượng căn hộ chào bán mới trong quý vào khoảng 4.200 căn. Dự báo cả năm 2012 có khoảng 22.000 căn hộ chào bán mới từ 27 dự án. Qua thống kê sơ bộ những dự án mới được công bố bán, cũng như số lượng căn hộ còn lại từ các dự án vừa mới mở bán tiếp thì có khoảng gần 8.000 căn hộ đang chào bán. Xét theo cơ cấu phân bổ nguồn cung căn hộ theo quận, thì quận Hà Đông đang dẫn đầu các dự án nhà đất chung cư, và số lượng căn hộ để bán. Chỉ tính riêng Hà Đông đã có khoảng 3.000 căn đang được bán. Tiếp đến là huyện Từ Liêm có khoảng 1.700 căn đang được chào bán. 3 quận tại Hà Nội đang giữ số lượng dự án và nguồn cung căn hộ lớn nhất là Hà Đông, Cầu Giấy và Từ Liêm chiếm hơn một nửa tổng số căn hộ đang có trên thị trường. 84 Trong đó, Hà Đông là quận có lượng căn hộ được tung ra nhiều nhất trên thị trường. Hà Đông và Từ Liêm chiếm khoảng 55% thị phần căn hộ Hà Nội. Xét về khu vực, các quận nằm ở phía Tây Hà Nội đang chiếm ưu thế vượt trội về lượng căn hộ được tung ra thị trường chiếm khoảng trên 70% tổng nguồn cung. Bắt đầu từ năm 2012, TTNĐ Hà Nội bắt đầu diễn biến theo chiều hướng tiêu cực. Theo lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội, hiện Hà Nội đang tồn kho nhà chung cư (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) là 5.789 căn, tương ứng 566.610 m2 sàn. Biệt thự, liền kề tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825 m2 sàn. Nhà thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ. Diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000 m2. Trong khi đó, nợ ấu nhà đất tại Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ ấu ngân hàng. Biểu đồ 3.2: Nguồn cung chào bán căn hộ-hoàn thiện tại TTNĐ Hà Nội Nguồn: [85]. Nhà đất xã hội. Số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tính đến thời điểm năm 2013 thành phố đã và đang triển khai 14 dự án nhà đất cho người thu nhập thấp với tổng diện tích đất ở là 12,9ha, tổng diện tích sàn ây dựng 1,24 triệu m2 với 15.412 căn hộ. thành phố cũng đã tiến hành đầu tư ây dựng thí điểm và đưa vào sử dụng nhà đất ã hội theo hình thức cho thuê tại CT19A với quy mô 515 căn hộ và cho thuê mua tại CT21A KĐTM Việt Hưng, quận Long Biên với quy mô 300 căn hộ. Về nhà đất công nhân các khu công nghiệp: Đã hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng 1.312 phòng cho 15.000 người tại Kim Chung, Đông Anh; 106 phòng cho 800 người tại khu công nghiệp Phú Nghĩa; 540 phòng cho 3.000 người tại khu công nghiệp Thạch Thất, Quốc Oai. Về nhà đất cho sinh viên: Đã và 85 đang triển khai 10 dự án ây dựng nhà đất cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng trên địa bàn thành phố, đáp ứng cho 43.500 sinh viên. Trong đó riêng 2 dự án ây dựng nhà đất sinh viên tập trung tại KĐTM Pháp Vân - Tứ Hiệp đáp ứng chỗ ở cho 21.996 sinh viên và Mỹ Đình II đáp ứng chỗ ở cho 7.368 sinh viên [83]. Bên cạnh đó, UBND thành phố Hà Nội đã cho phép triển khai việc chuyển đổi từ nhà đất thương mại sang nhà đất ã hội để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố. Trong năm 2013 đã có 07 dự án được UBND thành phố Hà Nội cho chủ trương và quyết định chuyển đổi, cụ thể: + 02 dự án đã được UBND thành phố có Quyết định cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội: 1) Dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị sông Đà tại 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông, Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư ây dựng và phát triển sông Đà làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: số 143 đường Trần Phú, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Quy mô đầu tư: Diện tích đất dự án 2590,3m2. Đầu tư ây dựng 01 tòa nhà cao 35 tầng với tổng diện tích sàn ây dựng khoảng 48.444m2. 1 tầng hầm và 01 tầng hầm lửng với diện tích 3082m2. Tầng 1 bố trí 410m2 làm phòng sinh hoạt cộng đồng và 430m2 kinh doanh thương mại phục vụ tiện ích cho các cư dân của tòa nhà. Tầng 2, 3 làm nhà trẻ, mẫu giáo, khu y tế, khu thể thao. Các tầng còn lại bố trí là căn hộ ở với tổng số 512 căn hộ; và 2) Dự án in chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án Tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán tại số 30 Phạm Văn Đồng, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy do Công ty CPĐT ây dựng và thương mại Bắc Hà làm chủ đầu tư. Địa điểm dự án: Tại khu đất 30 Phạm Văn Đồng, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Quy mô đầu tư, 01 tòa nhà cao 19 tầng, 01 tầng hầm trong đó có 01 tầng lửng, tổng diện tích sàn ây dựng khoảng 32.639,56m2 với 294 căn hộ [73]. + 05 dự án đã được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi, hiện đang hoàn thiện thủ tục hồ sơ theo quy định để trình UBND Thành phố Quyết định cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội, cụ thể: 1) Dự án in chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà 86 Nội do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: Tổ hợp thương mại, dịch vụ chung cư AZ Thăng Long, thôn Lai Xá, ã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội; 2) Dự án in chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án nhà ở khu đô thị mới thuộc lô đất CC-1 - Khu đất N1 + N3 thuộc KĐT Quốc Oai, huyện Quốc Oai, Hà Nội do Công ty Cổ phần đầu tư C.E.O làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: Khu đất N1 + N3 thuộc KĐT Quốc Oai, huyện Quốc Oai, Hà Nội; 3) Dự án in chuyển đổi đất ây dựng nhà ở cao tầng thương mại sang đất ây dựng nhà ở ã hội tại lô đất N01, N02, N03, N04, N06 KĐTM Đặng Xá II, huyện Gia Lâm, Hà Nội do Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: lô đất N01, N02, N03, N04, N06 KĐT Đặng Xá II, huyện Gia Lâm, Hà Nội; 4) Dự án in chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở ã hội tại dự án ây dựng khu chung cư cao tầng để bán tại khu đất ký hiệu 1 thuộc ã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì, do Công ty Cổ phần cơ khí và ây lắp số 7 làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: khu đất ký hiệu 1 ã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì, Hà Nội. và 5) Dự án in chuyển đổi mục đích từ nhà thương mại sang nhà ở ã hội tại Dự án KĐTM Trung Văn mở rộng do Công ty Cổ phần đầu tư ây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư. Địa điểm ây dựng: khu đô thị Trung Văn mở rộng thuộc ã Trung Văn, huyện Từ Liêm, Hà Nội [73]. Thực trạng các khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội. Chương trình Giám sát chuyên đề năm 2012 của HĐND thành phố Hà Nội đã cho thấy tình trạng của các dự án KĐTM trên địa bàn thành phố, khi hầu hết các công trình hạ tầng ã hội (trường học, nhà trẻ, bệnh viện) của 10 KĐTM đã đưa vào sử dụng đều còn dở dang. Đó là các KĐTM: Yên Hoà, Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy); Mỹ Đình I, Mỹ Đình II, Mỹ Đình - Mễ Trì (huyện Từ Liêm); Dương Nội, Văn Quán - Yên Phúc, Văn Phú (quận Hà Đông); Đại Kim - Định Công (quận Hoàng Mai); Thạch Bàn (quận Long Biên), với tổng diện tích khoảng 466 ha [84]. Thực tế tại một số dự án KĐTM, việc ác minh hiện trạng dự án hạ tầng ã hội cũng như trách nhiệm giữa các bên khá phức tạp, khi nó đã được chủ đầu tư cấp I đẩy sang cho các chủ đầu tư thứ cấp. Ví dụ, Dự án KĐTM Yên Hoà do Công ty cổ phần Đầu tư ây dựng dân dụng Hà Nội làm chủ đầu tư cấp I, nhưng phần đất ây dựng Trường quốc tế Global lại được chủ đầu tư cấp I giao cho Công ty cổ phần Tư 87 vấn và Đầu tư giáo dục Toàn Cầu thực hiện. Dự án Trường quốc tế Global được Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư giáo dục Toàn Cầu khởi công ây dựng từ năm 2009. Tuy nhiên, những vướng mắc về nghĩa vụ tài chính giữa chủ đầu tư cấp I và nhà đầu tư thứ cấp và với Sở Tài chính Hà Nội khiến ngôi trường dù đã được hoàn thành, nhưng chưa thể đưa vào sử dụng. Trong khi Công ty cổ phần Đầu tư ây dựng dân dụng Hà Nội cho rằng, nhà đầu tư thứ cấp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư cấp I, thì Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư giáo dục Toàn Cầu lại cho rằng, chủ đầu tư cấp I chưa hoàn thành nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình. Hệ quả là, chủ đầu tư cấp I đã không ây dựng trạm biến áp và ngôi trường không có điện để vận hành, dù đã hoàn thành việc ây dựng cơ bản từ đầu năm 2012. Tại Dự án KĐTM Dương Nội (quận Hà Đông) do Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư, hầu hết các hạng mục nhà đất thương mại đã được ây dựng và cơ bản bán hết. Tuy nhiên, các hạng mục hạ tầng ã hội (bệnh viện, trường học các cấp, nhà văn hoá...) mà chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao không bồi hoàn thì chủ đầu tư vẫn còn "nợ". Lý do mà chủ đầu tư dự án đưa ra là, UBND quận Hà Đông còn "nợ" chủ đầu tư vấn đề giải phóng mặt bằng, thị trường BĐS trầm lắng khiến nhiều hạng mục dự án hạ tầng chủ đầu tư đề nghị " ã hội hoá" gặp khó khăn. Theo báo cáo giám sát của HĐND thành phố Hà Nội năm 2012, tại 10 dự án KĐT nêu trên, trong số 38 trường học được quy hoạch, mới có 27 trường được ây dựng và đưa vào sử dụng, trong đó chỉ có 4 trường công lập. Còn 11 trường chưa ây dựng ong, trong đó có 7 trường đã giao cho chủ đầu tư triển khai bằng nguồn vốn ngân sách, còn lại 4 trường vẫn chưa triển khai các thủ tục đầu tư. Thậm chí, có những dự án như KĐTM Mỹ Đình I, Mỹ Đình II (huyện Từ Liêm), KĐTM Văn Quán - Yên Phúc (quận Hà Đông), phần nhà đất thương mại đã được chủ đầu tư bán hết từ lâu, nhưng nhiều hạng mục dự án hạ tầng còn nha

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pdftv_thi_truong_nha_dat_tren_dia_ban_ha_noi_9629_1917233.pdf
Tài liệu liên quan