Luận văn Chiến lược kinh doanh nhà ở cao cấp của công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà SUDICO

ính phủ đã ban hành 5 Nghị Định đồng thời với các thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành Trung ương. Khung pháp lý cho thị trường BĐS đã tương đối định hình và có các quy định cụ thể cho từng loại đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS. 2.1.1.2. Cơ chế, chính sách tài chính vĩ mô đối với bất động sản Nhà nước thực hiện quản lý đất đai bằng cả biện pháp hành chính và kinh tế thông qua hệ thống các chính sách tài chính. Cơ chế, chính sách quản lý tài chính vĩ mô đối với BĐS của nước ta được phân thành 7 lĩnh vực chính như sau: a). Các chính sách về giá đất + Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và hướng dẫn giá các loại đất cụ thể tại địa phương do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Đây là căn cứ để tính thế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, tính lệ phí trước khi doanh nghiệp cổ phần hóa; tính lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất v.v.. b). Các Chính sách về thu tiền sử dụng đất + Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ rõ ràng, đầy đủ và chi tiết hơn so với Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 và Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 38/2000/NĐ-CP. Cụ thể là Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất trong 5 trường hợp khi: (i) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) chuyển mục đích sử dụng đất; (iii) chuyển từ thuê đất sang giao đất quyền sử dụng đất cho các đối tượng (iv) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất; và (v) xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Điểm mới của hai văn bản này mở rộng đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, ngoài đối tượng được giao đất xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo quy định hiện hành, Luật đất đai năm 2003 còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, sản xuất nông - lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ...cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất, tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Thông tư số 117/2004/TT-BTC còn đưa ra những quy định nhằm đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế “một cửa” khi người dân được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền thì chỉ phải tiếp xúc với các Sở Tài nguyên và Môi trường. Một trong những điểm khác biệt cơ bản giữa Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Nghị định số 38/2000/NĐ-CP là căn cứ tính thu tiền sử dụng đất. Bên cạnh hai căn cứ là diện tích đất và giá đất, căn cứ vào mức thu tiền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ phần trăm của giá đất tại Nghị định số 38/2000/NĐ-CP đã được thay bằng căn cứ vào thời hạn sử dụng đất tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. c).Các chính sách về tiền thuê đất Các chính sách về tiền thuê đất được quy định cho hai đối tượng là các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất và các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Khung giá thuê 1 m2 đất tại Quyết định số 1357/1995/QĐ-TC ngày 30/12/1995 của Bộ trưởng Bộ tài chính quy định khung giá cho thuê đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất quy định là một tỷ lệ phần trăm nhất định áp dụng với hai ngành nghề chính là sản xuất và thương mại - dịch vụ, và dựa trên mức giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 nay đã được thay thế bởi Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. Thời hạn thuê đất cũng như giá thuê mặt nước và mặt biển của các tổ chức trong nước không được đề cập trong Quyết định này. Trong khi đó, đơn giá thuê đất tại Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc ban hành Bản quy định về tiền thuê đất, mặt nước và mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, ngoài việc phụ thuộc vào mức giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cho từng nhóm đô thị hoặc từng loại xã còn phụ thuộc vào hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ tầng và hệ số ngành nghề kinh doanh. d). Các chính sách về bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất + Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi thay thế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Những nội dung đổi mới của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP là: Nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi, tạo điều kiện cho quan hệ tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tự thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển. Cụ thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xem xét duyệt thì nhà đầu tư được tự nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Bên cạnh đó, Nhà nước là người tổ chức thực hiện, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam không phải chi trả bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trong trường hợp người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, hay cho thuê mà phải chi trả tiền bồi thường thì được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp. + Nghị định số 197/2004/NĐ-CP cũng quy định rất cụ thể và chi tiết về nguyên tắc bồi thường đất và tài sản trên đất, giá đất để tính bồi thường là giá đất tính theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng, và quy định hình thức xử lý đối với trường hợp thực hiện bồi thường chậm. Quy định này quy rõ trách nhiệm cho mỗi bên bồi thường và nhận bồi thường nhằm tránh những khiếu kiện không đáng có, đồng thời thúc đẩy tiến độ của công tác bồi thường. Một điểm cần lưu ý khi thu hồi đất nông nghiệp để chuyển thành đất ở, nếu không được bồi thường bằng đất nông nghiệp, người nông dân được bồi thường bằng tiền theo mức giá đất nông nghiệp có mức giá đất thấp và mức hỗ trợ để ổn định đời sống và sản xuất, nhưng "mức hỗ trợ" theo quy định vẫn không đáp ứng được mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp được đền bù và mức giá đất ở được chuyển mục đích sử dụng. Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ; Thông tư số 69/2006/TT- BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung thông tư tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ-CP trước kia cho thấy việc giảm bớt số lượng đầu văn bản pháp quy về đất đai của Nhà nước nhưng vẫn bảo toàn và phát triển được nội dung hướng dẫn. Năm 2009, Chính Phủ ban hành Nghị định 69 NĐ-CP quy định mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm bằng 1,5 tới 5 lần giá đất nông nghiệp nhưng Hà Nội đề xuất áp dụng mức cao nhất, tức là gấp 5 lần giá đất nông nghiệp Hiện nay, Hà Nội đang gấp rút soạn thảo quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai Nghị định 69/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/10/2009, nhưng ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng (GPMB) dự kiến không đưa ra hình thức hỗ trợ bằng đất và nhà mà chỉ đưa ra một hình thức hỗ trợ bằng tiền. Với gần 900 dự án ở Hà Nội đang GPMB, các dự án, hạng mục GPMB đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc đang thực hiện theo phương án đã được duyệt trước khi Nghị định 69/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/10/2009 thì thực hiện theo phương án đã duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định mới. Đối với các dự án bồi thường chậm, sẽ có 2 khả năng xảy ra. Nếu dự án chậm do lỗi hộ gia đình thì người dân phải thực hiện theo phương án đã duyệt. Ngược lại, lỗi của nhà đầu tư hoặc Nhà nước thì việc xem xét lại giá đất bồi thường thực hiện theo các quy định tại Nghị định 197/NĐ-CP. e). Các chính sách về thuế chuyển quyền sử dụng đất + Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994 và được sửa đổi, bổ sung ngày 21/12/1999 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2000 quy định rõ khi chuyển quyền sử dụng đất, người chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển quyền sử dụng, giá đất tính thuế và thuế suất. Mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất phải nộp đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là 2% và đối với đất ở, đất xây dựng công trình và đất khác là 4%. Mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất theo Luật trước khi sửa đổi tương ứng là 10% và 20%. Ngoài ra, theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất trước khi sửa đổi, người chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế suất 5% trên phần chênh lệch về giá trị chuyển đổi đất giữa các tổ chức và cá nhân chuyển đổi đất cho nhau khi có chênh lệch về giá trị do khác nhau về diện tích đất, vị trí đất hoặc hạng đất. Theo quy định, cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất khi đã nộp đủ thuế. Các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, Thông tư số 104/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định này. Giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng (VND) bằng diện tích đất chuyển quyền sử dụng (m2) nhân với giá đất (VND/m2). Giá trị nhà hoặc các công trình xây dựng trên đất không dùng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ chức không dựa trên giá đất thực tế biến động trên thị trường khi xảy ra giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến việc chậm thu thuế hoặc thất thu thuế nếu khung giá đất của các tỉnh chưa được quy định và điều chỉnh kịp thời khi giá đất trên thị trường tăng mạnh trong thời gian ngắn, đồng thời sẽ không khuyến khích được việc thu thập và lưu trữ thông tin giao dịch BĐS thực tế trên thị trường. f). Các chính sách về thuế nhà, đất. + Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992 và sửa đổi, bổ sung ngày 19/5/1994 chỉ quy định thuế đất mà chưa có quy định về thuế nhà. Căn cứ tính thuế là diện tích, hạng đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích căn cứ vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương nhân với hệ số mức thuế sử dụng đất nông nghiệp áp dụng đối với 6 loại đô thị và 4 vị trí đất của từng đường phố. + Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà, đất và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất và Thông tư số 83/TT-BTC ngày 07/10/1994 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định này cụ thể hóa nội dung của Pháp lệnh và hướng dẫn thi hành Pháp lệnh. Đáng lưu ý là tại tiết d, điểm 4, mục II về căn cứ tính thuế và mức thuế đối với đất xây nhà nhiều tầng do nhiều tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng ở các tầng khác nhau thì từ tầng 5 trở lên không phải nộp thuế đất. Quy định như vậy dễ dẫn đến cách hiểu người sử dụng từ tầng 5 trở lên không có quyền sử dụng đất. Các văn bản pháp quy này cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với điều kiện hiện nay khi việc đồng sử dụng đất tại các chung cư cao tầng (trên 5 tầng) đang là xu thế mới. g) Các chính sách về phí và lệ phí: Pháp lệnh về phí và lệ phí có hiệu lực thi hành từ 01/01/2002 là văn bản quy phạm pháp luật chung nhất quy định thẩm quyền ban hành việc thu, nộp, quản lý, sử dụng phí, lệ phí do các tổ chức và cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật. + Nghị định số 57/2002/NĐ-CP ngày 03/6/2002 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh phí và lệ phí và danh mục phí, lệ phí thuộc các lĩnh vực khác nhau trong đó có phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí công chứng. Đối với các khoản phí và lệ phí về nhà, đất có Thông tư số 92/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 của Bộ Tài chính quy định chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng lệ phí địa chính, Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, và các Nghị định cũng như thông tư hướng dẫn, sửa đổi, bổ sung Nghị định này. Riêng đối với lệ phí trước bạ, nhà và đất là tài sản chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ. Tỷ lệ % lệ phí trước bạ đối với nhà và đất là 1%. Trong khi giá nhà tính lệ phí trước bạ là giá nhà mỗi m2 theo giá thị trường mỗi m2 sàn nhà theo cấp nhà, hạng nhà và chất lượng thực tế của nhà tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ thì giá đất lại là giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá đất của Chính phủ. Như đã đề cập trong phần "Các chính sách về thuế chuyển quyền sử dụng đất", thiết nghĩ cũng nên tính lệ phí trước bạ đối với đất dựa trên giá đất thực tế biến động trên thị trường khi đăng ký kê khai lệ phí trước bạ, mặc dù việc tính giá đất như trên đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đăng ký đất đai và bộ máy ngân hàng tưong đối hoàn chỉnh, kiểm soát được các giao dịch đất đai trên thị trường. h). Luật nhà ở: Ngày 29/11/2005, Quốc Hội đã thông qua Luật nhà ở. Tiếp theo đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của NĐ90/2006/NĐ-CP. i). Luật kinh doanh bất động sản: Một dấu ấn quan trọng đối với các doanh nghiệp và tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS là sự ra đời của Luật kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006. Dù còn một số vấn đề còn vướng mắc, phải chỉnh sửa nhưng sự ra đời của Luật kinh doanh BĐS đã tạo ra khung pháp lý chuẩn mực cho các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS. Ngày 15/10/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS. Sự ra đời của Luật kinh doanh BĐS đã tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thống nhất với các luật có liên quan đến BĐS, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nước ta. Luật kinh doanh BĐS đã tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, tăng khả năng cung cấp hàng hóa BĐS nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Luật kinh doanh BĐS bảo đảm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS, phân định quản lý Nhà nước và quản lý kinh doanh đối với thị trường BĐS, thực hiện cải cách hành chính và hội nhập kinh tế quốc tế. 2.1.1.3. Cơ chế, chính sách tài chính vi mô đối với BĐS (chính sách đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS): Bên cạnh các chính sách vĩ mô nêu trên, Nhà nước còn có một số quy định mang tính chất vi mô đối với một số đối tượng tham gia thị trường BĐS như: + Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 5/10/2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Theo đó chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp trong nước được hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, và ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp. Cụ thể, chủ đầu tư dự án sẽ: (i) được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích xây nhà chung cư cao tầng; (ii) được giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở không phải là chung cư cao tầng trong phạm vi dự án; (iii) được miễn tiền sử dụng đất xây dựng các loại nhà ở, nếu dự án thuộc địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; và (iv) được chậm nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất phải nộp tiền phù hợp với tiến độ xây dựng của từng dự án. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án được miễn thuế sử dụng đất 3 năm, kể từ khi được giao đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng; được hưởng thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi cho các dự án xây dựng chung cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo tiến độ của dự án, chủ đầu tư được bổ sung chi phí hỗ trợ di chuyển. Nếu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất và phải bồi thường thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp được trừ toàn bộ số tiền bồi thường thiệt hại về đất của dự án (đối với các dự án khác chỉ được khấu trừ tối đa không quá 90% số tiền sử dụng đất phải nộp). Trong trường hợp chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn thì được Nhà nước tạo điều kiện cho vay vốn để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư được phép huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức tín dụng và các hình thức huy động vốn hợp pháp; được phép xin vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển, Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị và được bảo lãnh tín dụng. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được hưởng hai ưu đãi lớn về tiền thuê đất và ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp. Cụ thể, được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất để xây dựng nhà chung cư cao tầng trong suốt thời gian được thuê đất; được miễn tiền thuê đất 3 năm đầu kể từ khi ký hợp đồng thuê đất đối với diện tích mà nhà đầu tư phải nộp tiền thuê đất để xây dựng nhà ở; được giảm 50% tiền thuê đất tương ứng với thời gian tạm ngừng xây dựng trong trường hợp tạm ngừng dự án có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài còn được hưởng thuế suất 10% - 15% đối với đầu tư xây dựng nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác tại đô thị thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn theo quy định, và hưởng thuế suất 20% đối với đầu tư xây dựng nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác tại đô thị thuộc các địa bàn còn lại. Một điểm cần lưu ý là việc giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, nhà ở, chung cư cao tầng...để chuyển nhượng hoặc cho thuê đối với các doanh nghiệp trong nước đều được thực hiện theo phương thức giao chỉ định không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu công trình. Việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được xác định theo bảng giá các loại đất do địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ. Do đó, nếu so sánh giữa việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xin giao đất để đầu tư kinh doanh BĐS sẽ có sự chênh lệch rất lớn về giá đất giữa hai hình thức này, chưa thực sự tạo ra một sân chơi bình đẳng giữa các doanh nghiệp. + Chính sách sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng được Nhà nước quy định tại Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính. Theo đó, một số địa phương thực hiện cơ chế giao đất cho nhà đầu tư sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đổi lại nhà đầu tư xây dựng công trình hạ tầng và bàn giao cho Nhà nước quản lý. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn bao gồm: (i) giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án; (ii) giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án; (iii) giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng; (iv) sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung của địa phương. Dự án đầu tư được sử dụng quỹ đất tạo vốn phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn cho dự án đầu tư kết cấu hạ tầng. Điều kiện đấu giá đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng là: đất dùng để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng là đất đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt; và đất sử dụng để ở hoặc dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các mục đích khác theo quy định của pháp luật. + Chủ trương của Nhà nước là đẩy mạnh cải cách hành chính, giảm các thủ tục phiền hà, minh bạch hoá các cơ chế chính sách, khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện việc đầu tư xây dựng các khu đô thị, thì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp còn gặp rất nhiều khó khăn trở ngại do các văn bản dưới luật ban hành chậm, một số ngành còn thể hiện sự độc quyền, hạch sách, rào cản gây cản trở ... để kéo dài thời gian thực hiện và triển khai dự án của doanh nghiệp. Đặc biệt trong các lĩnh vực như: Xin chỉ định là chủ đầu tư các dự án khu đô thị và nhà ở, xin thỏa thuận quy hoạch, xin phép cấp đất, thỏa thuận đền bù đất đai . + Ngoài ra, xu thế hội nhập quốc tế ngày càng gia tăng mạnh mẽ, Việt Nam đang là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài, các tập đoàn kinh tế lớn đầu tư vào Việt Nam. Đặc biệt, trong lĩnh vực BĐS, tại Hà Nội, các tập đoàn lớn đã nghiên cứu thị trường và triển khai đầu tư lớn vào lĩnh vực này như: Tập đoàn Ciputra (Indonexia) Posco (Hàn Quốc) Tungseng (Đài Loan) ... 2.1.1.4. Một số lưu ý về chính sách pháp lý trong năm 2010. Sẽ có thêm các thông tư hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất đối với Việt Kiều và Người nước ngoài. Nghị định cấm sử dụng nhà ở làm văn phòng có hiệu lực. Xem xét việc nên hay không nên quy định cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà ở không qua sàn giao dịch. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực từ 26/9/2009: Đơn giản hóa với mức thuế suất 20% và năm 2010 bắt đầu áp dụng mức thuế hình thức này. Nghị định 69/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/10/2009, có thể doanh nghiệp sẽ phải trả tiền đền bù hỗ trợ di dời cao hơn nhưng hi vọng sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Với những thông tin trên, có thể nhận thấy cơ hội và thách thức từ môi trường chính trị pháp lý đối với doanh nghiệp như sau: Cơ hội: Môi trường chính trị ổn định; Hệ thống pháp luật về xây dựng đang từng bước được hoàn thiện, tạo môi trường pháp lý cho việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản; Chủ trương của Nhà nước đẩy mạnh cải cách hành chính, giảm các thủ tục phiền hà, minh bạch hoá các cơ chế chính sách, khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp; Hội nhập khu vực và quốc tế thu hút các Tập đoàn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, mở ra những cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam hợp tác, liên doanh, liên kết để khai thác tiềm lực về vốn và học hỏi kinh nghiệm quản lý, công nghệ tiên tiến từ các nhà đầu tư nước ngoài. Thách thức: Các chính sách pháp luật chưa đồng bộ, đặc biệt trong trong quản lý xây dựng cũng như các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn rất nhiều bất cập, chồng chéo và thiếu ổn định gây khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện dự án; Công tác quy hoạch tổng thể còn chậm chễ, thiếu tính khoa học; Thời gian thực hiện thủ tục chuẩn bị dự án của doanh nghiệp còn kéo dài, trung bình từ 3-5 năm đặc biệt trong các lĩnh vực như: Xin chỉ định là chủ đầu tư các dự án khu đô thị và nhà ở, xin thỏa thuận quy hoạch, xin phép cấp đất, thỏa thuận đền bù đất đai. Các quy định của địa phương ban hành hướng dẫn giá đền bù đất đai giải phóng mặt bằng còn lạc hậu và luôn thay đổi. 2.2.2. Môi trường kinh tế + Trong những năm gần đây, Việt Nam liên tục đạt tốc độ tăng trưởng GDP cao, trung bình khoảng 6%/năm: Năm 2007, GDP đạt 8,5%, năm 2008, đạt 6,3%. Năm 2009, vượt qua khủng hoảng kinh tế, Việt Nam là một trong số ít quốc gia đạt mức tăng trưởng dương (5,2%) và là quốc gia đạt mức tăng trưởng GDP cao nhất khu vực. Năm 2010, Chính phủ đã đề ra nhiều giải pháp thực hiện mục tiêu phục hồi tăng trưởng kinh tế và bảo đảm tốc độ tăng trưởng cao hơn năm 2009 (dự kiến, tăng trưởng GDP khoảng 6,5%). Riêng khu vực Hà Nội, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) năm 2009 ước đạt 6,7%, Trong năm 2010, dự kiến GDP