Luận văn Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội

doanh nghiệp của Việt Nam hội nhập vào sân chơi lớn.Tuy nhiên đây cũng là thách thức lớn đối với cộng đồng doanh nghiệp do có sự chênh lệnh về qui mô vốn ,chuyên môn kỹ thuật, các qui tắc ứng xử theo thông lệ quốc tế….Đặc biệt là trong hệ thống tài chính ngân hàng.Thời gian vừa qua, hàng lọat các ngân hàng của chúng ta liên tục mở rộng địa bàn, tăng vốn, ký kết hợp tác chiến lược với các nhà đầu tư nước ngòai nhằm tranh thủ nguồn vốn, kinh nghiệm quản lý cũng như công nghệ tiên tiến để phát triển hệ thống tài chính ngân hàng của chúng ta ngang tầm khu vực và thế giới. Đứng trước nhu cầu đó, ngày 17/08/2007, ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch kiến đã được thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam chấp thuận chính thức chuyển đổi mô hình hoạt động thành Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị và đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín nhằm tạo điều kiện, tiền đề để ngân hàng phát triển trong thời gian sắp tới. Việc chấp thuận cho ngân hàng Đại Tín chuyển đổi mô hình hoạt động từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nông thôn sang Ngân hàng Thương mại Cổ phần đô thị tạo được thuận lợi cho ngân hàng có điều kiện nâng cao năng lực về tài chính, mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh, đủ sức cạnh tranh và phát triển, đánh dấu một giai đoạn phát triển mới của ngân hàng với mục tiêu phấn đấu trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần bán lẻ hiện đại theo các chuẩn mực quốc tế, cung cấp sản phẩm dịch vụ đa dạng từ cơ bản đến cao cấp, hoàn thành mục tiêu đưa ngân hàng trở thành một trong số các ngân hàng có chất lượng phục vụ tốt tại Việt Nam Có nhiều năm kinh nghiệm trong họat động cho vay phục vụ phát triển nông nghiệp trên địa bàn có nhiều ngành nghề đặc thù như : cơ khí-lắp ráp xà lan phục vụ giao thông đường thủy, nuôi trồng thủy hải sản, trồng rau màu……có đội ngũ nhân viên tận tụy, thấu hiểu nhu cầu của nông dân. Đó là những ưu điểm mà ngân hàng Đại Tín sẽ tiếp tục phát huy cũng như đưa ra các giải pháp mới nhằm giúp ngân hàng đạt được các mục tiêu đã đề ra như: - Tăng vốn điều lệ: Đảm bảo lộ trình do Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đề ra, đến năm 2010 vốn điều lệ trên 3.000 tỷ. - Phát triển nguồn vốn huy động: Với các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng, Ngân hàng TMCP Đại Tín huy động các nguồn vốn trong nền kinh tế đảm bảo Ngân hàng hoạt động ngày càng phát triển, ổn định, an toàn, hiệu quả. - Xác định đối tượng và chính sách họat động kinh doanh: Trước mắt, Ngân hàng xác định đối tượng đầu tư tín dụng phù hợp để vừa nhanh chóng tạo ra lợi nhuận, vừa đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định và lâu dài. Ngân hàng có chính sách tập trung đầu tư cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, là loại hình doanh nghiệp có tốc độ phát triển mạnh mẽ nhất trong các năm qua. Nghiên cứu đầu tư, tham gia liên doanh góp vốn, đối với một số dự án trọng điểm; cơ cấu lại tài sản sinh lời nhằm đảm bảo họat động an tòan và ổn định thông qua các nghiệp vụ đầu tư trên thị trường liên Ngân hàng, đầu tư trái phiếu, chứng khoán. - Phát triển các dịch vụ Ngân hàng: Chú trọng nâng cấp chất lượng dịch vụ hiện có để phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn, tạo điều kiện hỗ trợ cho các nghiệp vụ khác phát triển. Liên kết với các Ngân hàng bạn để phát triển các dịch vụ Ngân hàng nhằm phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn. - Phát triển mạng lưới hoạt động: Việc phát triển mạng lưới nhằm giúp cho Ngân hàng tiếp cận và mang sản phẩm Ngân hàng đến với khách hàng. Ngân hàng Đại Tín tiếp tục phát triển mạng lưới đến các vùng trọng điểm kinh tế trong nước. Nằm trong kế hoạch đó, ngày 15/12/2007 Đại Tín đã khai trương chi nhánh tại Long An , chi nhánh tại Hà Nội, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh với các phòng giao dịch tại các quận 1,3,7,8 . Đến cuối năm 2008 sẽ thành lập các chi nhánh và phòng giao dịch tại các tỉnh thành phố lớn trên cả nước. - Phát triển nguồn nhân lực: Với một kế hoạch phát triển nguồn nhân lực phù hợp, chính sách tiền lương, thưởng hợp lý, Ngân hàng có thể thu hút và đào tạo được nhiều cán bộ, nhân viên giỏi và có tâm huyết với nghề, từ đó dễ dàng vượt qua khó khăn, thử thách, họat động phát triển an toàn và hiệu quả. - Hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng là một trong những định hướng quan trọng của Ngân hàng, nhằm phục vụ ngày càng tốt hơn công tác quản trị, điều hành, đồng thời là nền tảng cho việc phát triển các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng hiện đại.. Suốt thời gian vừa qua, họat động kinh doanh tài chính của ngân hàng không chỉ mang ý nghĩa hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương mà hàng năm còn góp phần vào các chính sách đền ơn đáp nghĩa, xóa đói giảm nghèo thông qua các hoạt động xã hội như : Tham gia cứu trợ thiên tai, ủng hộ quỹ vì người nghèo, trao tặng nhà tình nghĩa- tình thương, tặng đồng phục, tập vở và học bổng cho các em học sinh có hoàn cảnh khó khăn trên địa bàn họat động của đơn vị. Để phát triển và lớn mạnh trong thời gian sắp đến ngân hàng Đại Tín ngoài việc phải hoàn thành những mục tiêu đã đề ra cần có có những bước đột phá mới. Nhất là trong bối cảnh hội nhập đang đặt ra những áp lực đòi hỏi toàn ngành ngân hàng phải đẩy mạnh cải cách nhằm đạt tới những chuẩn mực, thông lệ quốc tế về hoạt động tiền tệ, ngân hàng, tiếp tục nâng cao năng lực tài chính, chất lượng tín dụng để tiếp cận các tiêu chuẩn quốc tế. Góp phần đưa ngành ngân hàng phấn đấu trở thành ngành kinh tế lớn trong khu vực và trên thị trường tài chính quốc tế trong giai đoạn 2010-2020. 1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín Ban lãnh đạo gồm : - Đại hội cổ đông là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Ngân hàng có quyền quyết định về chiến lược phát triển của Ngân hàng và bầu ra Hội đồng quản trị và ban kiểm soát. Đại hội cổ đông tiến hành định kì hàng năm và có thể tổ chức bất thường giữa 2 kì đại hội thường niên. - Hội đồng quản trị và Ban kiểm soát. Hội đồng quản trị là cơ quan quản trị ngân hàng, có quyền nhân danh ngân hàng để quyết định những vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của ngân hàng trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của hội đồng quản trị. Ban kiểm soát là cơ quan kiểm tra hoạt động tài chính của Ngân hàng, giám sát việc chấp hành chế độ hạch toán, hoạt động của hệ thống kiểm tra và kiểm toán nội bộ của Ngân hàng. Ban kiểm soát gồm: Trưởng ban kiểm soát, 02 kiểm soát viên. ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG TỔNG GIÁM ĐỐC VĂN PHÒNG HĐQT BANKIỂM SOÁT HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Khối dịch vụ DNo & cá nhân Khối dịch vụ cá nhân Khối ngân quỹ Khối điều hành Khối hỗ trợ Khối CN - TT Các chi nhánh Sở giao dịch thuộc khu vực Các công ty trực thuộc 1.1.4. Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 1.1.4.1. Chức năng nhiệm vụ Hoạt động tín dụng là một trong nhưng hoạt động đem lại nguồn thu chủ yếu cho Ngân hàng. Đánh giá được tầm quan trọng của hoạt động tín dụng, Ngân hàng TMCP Đại Tín đã quyết định thành lập phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội với các chức năng như sau : tiếp nhận hồ sơ thế chấp vay vốn của khách hàng, định giá xác định giá trị của Bất động sản thế chấp, đưa ra lượng vốn có thể cho khách hàng vay. 1.1.4.2. Cơ cấu tổ chức Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội hiện nay có 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 10 nhân viên. Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu của thị trường và kế hoạch phát triển mở rộng của Ngân hàng thì số lượng nhân viên phòng kinh doanh chắc chắn sẽ được tăng lên để đảm nhận công việc khối lượng công việc ngày càng lớn. Các nhân viên hiện tại ở phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội phần lớn là những người trẻ tuổi, được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng an toàn và hiệu quả, nhiệt tình, năng động và hầu hết đều có trình độ đại học, do vậy chất lượng công việc luôn được đảm bảo, tạo sự tin tưởng cho khách hàng và số lượng khách hàng đến với Ngân hàng ngày càng gia tăng. 1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng 1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh Năm 2008 là năm bản lề của kế hoạch 5 năm (2006-2010) đồng thời cũng là năm ngành ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Đại Tín nói riêng gặp phải nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, bối cảnh kinh tế xã hội trên thế giới và trong nước có nhiều bất lợi. Trên thế giới giá dầu mỏ và giá vàng tăng nhanh, có thời điểm là cao nhất trong vòng 30 năm qua. Cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ gây nhiều tác động xấu đến tình hình tài chính toàn cầu. Ở trong nước nền kinh tế phải đối mặt với nhiều thách thức mới như: nhập siêu tăng mạnh làm thâm hụt cán cân xuất khẩu, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài đạt mức cao vừa có mặt tích cực là đẩy mạnh kinh tế phát triển đồng thời cũng gây sức ép đối với Chính phủ trong việc điều hành tỷ giá và kiểm soát phương tiện thanh toán, chỉ số giá tiêu dùng tăng cao và lạm phát đạt mức cao trong 12 năm trở lại đây. Nhưng tới cuối năm 2008, lạm phát đã chuyển sang giảm phát trong một thời gian ngắn làm cho nền kinh tế khó khăn bội phần, hoạt động sản xuất kinh doanh thu hẹp đáng kể, hàng hoá ứ đọng và mức tiêu dùng giảm sút. Thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường liên ngân hàng... cũng gặp phải những biến động phức tạp. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt như tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc gấp đôi, khống chế dư nợ cho vay bất động sản, cho vay đầu tư chứng khoán... cũng ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Mặc dù phải đối mặt với những khó khăn của nền kinh tế , Ngân hàng TMCP Đại Tín đã hết sức nỗ lực để đảm bảo hoạt động an toàn ổn định để nhằm thực hiện các chỉ tiêu do đại hội cổ đông năm 2007 đã đề ra. Năm 2008 là năm đánh dấu sự phát triển và trưởng thành của Ngân hàng TMCP Đại Tín trong thời kì đầy khó khăn và thách thức, đồng thời là nền tảng để ngân hàng tiếp tục phát triển trong các năm về sau. Bảng báo cáo tổng kết ba năm gần đây đã tóm tắt lại một số chỉ tiêu về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đại Tín từ năm 2006-2008. Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh Đơn vị : Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 % tăng so với năm trước 07/06 08/07 Tổng tài sản 10395 14456 24764 39% 71,3% Vốn chủ sở hữu 965 1882 2804 95% 48% Vốn điều lệ 740 1250 2089 69% 67% Tổng nguồn vốn huy động 6354 9176 12272 44,4% 33,7% Dư nợ cho vay 4715 5986 8425 27% 40,7% Tổng doanh thu 836 1209 1996 45% 65% Tổng chi phí 638 903 1452 41,5% 60,8% Lợi nhuận trước thuế 198 306 544 54,5% 77,7% Lợi nhuận sau thuế 151,2 234,4 407,9 55% 74% Nguồn : Báo cáo tài chính đã kiểm toán của Ngân hàng TMCP Đại Tín các năm 2006, 2007, 2008 Trong những năm vừa qua, giá trị tổng tài sản của Ngân hàng TMCP Đại Tín không ngừng tăng lên, tổng tài sản năm 2007 tăng 39 % so với năm 2006. đến năm 2008 thì tổng tài sản tăng 71,3 % so với năm 2007. Trong phần tài sản này chủ yếu là các bất động sản lớn, toạ lạc ở nhiều vị trí đẹp. Tổng thu nhập cũng tăng cao qua các năm, năm 2008 mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn nhưng ngân hàng cũng đã hoàn thành các chỉ tiêu đại hội cổ đông đặt ra. Quy mô vốn của ngân hàng không ngừng tăng cao qua các năm, năm 2008 đã tăng lên 67% so với năm 2007 cùng với sự tăng lên của tổng tài sản, lợi nhuận kinh doanh năm 2008 tăng 74 % so với năm 2007. Vốn điều lệ tăng lên chủ yếu là trích lợi nhuận kinh doanh được đưa vào lợi nhuận để lại nhằm bổ sung vốn mở rộng kinh doanh. Trong năm 2008, Ban điều hành đã tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch kinh doanh tài chính của Ngân hàng theo Nghị quyết đại hội cổ đông đã thông qua năm 2007. Thực hiện các quyết định của Ngân hàng Nhà nước về cải tiến đổi mới cơ chế hoạt động theo chuẩn mực và thông lệ quốc tế, sẵn sàng cho sự hội nhập và xu thế cạnh tranh sâu sắc. Trong bối cảnh kinh tế thế giới chưa có dấu hiệu hồi phục, nền kinh tế trong nước đang gặp nhiều khó khăn thách thức Ngân hàng TMCP Đại Tín đã nhận thức đầy đủ các cơ hội và thuận lợi cơ bản sau đây: - Với ưu thế về uy tín thương hiệu và mạng lưới, cùng với sự tin cậy của các nhà đầu tư và quan hệ khách hàng thân thiết đã giúp Ngân hàng TMCP Đại Tín khẳng định vị thế , tạo động lực vượt qua thách thức khó khăn trong năm tới. - Kế thừa phát huy những mặt làm được và khắc phục những mặt còn hạn chế được rút ra từ bài học kinh nghiệm trong chỉ đạo điều hành kinh doanh năm 2008, là cơ sở vững chắc để thực hiện thành công kế hoạch năm 2009. - Tận dụng triệt để cơ hội và khoảng trống của thị trường, dùng hoạt động phi tín dụng bù đắp cho hoạt động tín dụng với nhiều rủi ro trong bối cảnh kinh tế khó khăn sẽ được phát huy một cách triệt để. - Nhanh chóng hiện đại hoá công nghệ Ngân hàng , tăng cường công tác quản lý rủi ro tập trung và đẩy mạnh công tác tự kiểm tra chấn chỉnh nội bộ để đảm bảo cho Ngân hàng phát triển an toàn bền vững hiệu quả trong năm 2009 và các năm tiếp theo. Bên cạnh những thuận lợi nêu trên, Ngân hàng TMCP Đại Tín dự báo và nhận diện các rủi ro thách thức trong quá trình thực hiện kế hoạch kinh doanh năm 2009 nhằm đề ra các giải pháp tình huống để đối phó đó là : - Nền kinh tế đang đối diện với giảm phát và nguy cơ lạm phát có thể quay trở lại sẽ tiềm ẩn về rủi ro thanh khoản, rủi ro kì hạn và rủi ro tỷ giá, kể cả về rủi ro niềm tin đối với hệ thống Ngân hàng. Ngân hàng TMCP Đại Tín sẽ phát huy những kinh nghiệm đối phó rủi ro trong năm vừa qua, tăng cường công tác dự báo và bám sát diễn biến của thị trường để tổ chức điều hành kinh doanh an toàn hiệu quả và ổn định. - Sự khó khăn về hoạt động kinh doanh trong năm 2008 của các doanh nghiệp sẽ là nguy cơ phát sinh nợ quá hạn và cơ cấu lại các khoản vay. - Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản trong năm 2008 gặp nhiều khó khăn chưa thực sự hồi phục sẽ có tác động nhất định tới hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Phát huy nội lực cùng với nhận thức đầy đủ về cơ hội, thách thức trách nhiệm của mình, Ngân hàng TMCP Đại Tín quyết tâm hoàn thành vượt mức và toàn diện kế hoạch kinh doanh năm 2009 đã đề ra với tất cả niềm tin và tinh thần cẩn trọng cao nhất. 1.2.2. Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp Bất động sản của Ngân hàng TMCP Đại Tín Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thu lớn cho khách hàng. Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng an toàn lành mạnh và hiệu quả được Đại Tín đặc biệt quan tâm. Ta có thể thấy thu nhập hoạt động từ hoạt động tín dụng là nguồn thu chủ yếu của Ngân hàng TMCP Đại Tín qua bảng 2: Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng Đơn vị : Tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Thu nhập từ hoạt động tín dụng 834,21 69 % 1337,32 67% Thu nhập từ hoạt động phi tín dụng 374,79 31 % 658,68 33% Tổng thu nhập 1209 100 % 1996 100 % Nguồn : Báo cáo tài chính đã kiểm toán của Ngân hàng TMCP Đại Tín các năm 2007, 2008. Thu nhập từ hoạt đông tín dụng năm 2007 chiếm gần 70 % tổng thu nhập của Ngân hàng. Quy mô tín dụng của Ngân hàng tăng trưởng nhanh, phù hợp với tốc độ tăng trưởng của nguồn vốn, thể hiện sự phù hợp trong cơ cấu nguồn và sử dụng nguồn của Ngân hàng. Hơn nữa tốc độ tăng trưởng tín dụng cũng phù hợp với tốc độ tăng trưởng của kinh tế... Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 của ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội. Đơn vị : Triệu đồng STT Chỉ Tiêu Số liệu % so với tổng số 1 Nguồn vốn huy động 1.024.042 - 2 Doanh số cho vay 71.774 100 % a Ngắn hạn 48476,876 67,5 % b Trung dài hạn 23297,124 32,5 % 3 Doanh số thu nợ 93318,416 100 % a Ngắn hạn 82154,124 88 % b Trung dài hạn 11.164,292 12 % 4 Dư nợ đối với nền kinh tế 221.244,173 100 % a Ngắn hạn 197.947,050 89,4 % b Trung dài hạn 23297,123 10,6 % 5 Nợ xấu 0 - Nguồn : Báo cáo về hoạt động tín dụng quý I/2009 từ phòng tài chính của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Đầu năm 2008 , Ngân hàng TMCP Đại Tín đã mở chi nhánh tại Hà Nội. Tuy chi nhánh mới thành lập không lâu nhưng đã thu được những thành tích đáng kể. Trong quý I/09 chi nhánh tại Hà Nội đã đạt doanh số cho vay là 71744 triệu đồng , cho vay ngắn hạn là 48476,876 chiếm tỷ trọng 67,5 % trong tổng doanh số cho vay. Tỷ lệ nợ xấu tính đến cuối quý I/09 chiếm 0 % trong tổng dư nợ Tại chi nhánh Hà Nội để giảm bớt các rủi ro tín dụng hầu hết các khoản vay tại đây đều có tài sản thế chấp. Vì vậy việc định giá tài sản thế chấp phải hợp lý không gây thiệt hại cho ngân hàng, ko gây khó khăn trong quá trình vay vốn của Ngân hàng. Phòng kinh doanh tại chi nhánh Hà Nội chủ yếu tiếp nhận các hồ sơ vay có tài sản thế chấp. Tài sản bảo đảm phần lớn là bất động sản. Trong báo cáo về kết quả cho vay tháng 12/08 của phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh tại Hà Nội thì dư nợ cho vay là 50,35 tỷ đồng trong đó dư nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là 50 tỷ, dư nợ đảm bảo bằng các tài sản khác chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ 0,35 tỷ đồng tương ứng với 0,019 % trong tổng dư nợ. Bảng 2.4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/08 Đơn vị : Tỷ đồng Chỉ tiêu Số dư % so với tổng số I. Dư nợ cho vay 50,35 - 1. Phân theo thời hạn vay 50,35 100 % - Ngắn hạn 50,35 100 % - Trung hạn, dài hạn 0 0 % 2. Phân theo nhu cầu vốn vay(thống kê toàn bộ chi phí liên quan đến từng nhu cầu vốn vay, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai ) 50,35 100 % - Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 0,25 0,49 % - Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở 0,1 0,21 % - Trả tiền quyền sử dụng đất 50 99,3 % 3. Mức cho vay 50.35 100% - Đối với khách hàng là cá nhân 0,35 0,7 % - Đối với khách hàng là tổ chức 50 99,3% 4. Tổng dư nợ có bảo đảm bằng tài sản 50,35 100 % - Thế chấp bằng giá trị QSD đất 50 99,3 % - Thế chấp bằng giá trị QSD đất và tài sản gắn liền 0,1 0,21 % - Bảo đảm bằng tài sản khác 0,25 0,49 % 5.. Tổng dư nợ cho vay không có tài sản bảo đảm 0 - II. Dư nợ xấu 0 - Nguồn : Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Theo báo cáo của Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội thì trong tháng 12/ 2008 tổng dư nợ cho vay là 50,35 tỷ đồng đều có tài sản bảo đảm, trong đó 100 % là các khoản vay ngắn hạn và không có nợ xấu, điều này cho thấy một cái nhìn khả quan về tình hình hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Trong số các khách hàng cho vay thì chiếm tỷ lệ lớn là các doanh nghiệp tổ chức, chiếm đến 93 % tổng số cho vay, khách hàng là cá nhân chiếm tỷ lệ khá nhỏ. Điều này cho thấy được uy tín của Ngân hàng TMCP Đại Tín, mặc dù mới thành lập ở Hà Nội mới gần 1 năm nhưng các doanh nghiệp đã biết đến. Tuy nhiên bên cạnh đó cũng đặt ra vấn đề là Ngân hàng phải có các chính sách để thu hút khách hàng cá nhân hơn nữa. Khách hàng khi vay vốn tại Ngân hàng đều có tài sản bảo đảm để bảo đảm an toàn tín dụng, theo số liệu mà Ngân hàng cung cấp thì chủ yếu khách hàng thế chấp bằng bất động sản chiếm 99, 51 % tổng số tài sản bảo đảm trong đó 99,3 % là thế chấp bằng quyền sử dụng đất và 0, 21 % là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, bảo đảm bằng các tài sản khác chỉ chiếm 0,49 %. Điều đó cho ta thấy được vị trí của việc định giá các bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Tuy mới thành lập được 1 năm nhưng chi nhánh tại Hà Nội của Ngân hàng TMCP Đại Tín đã khẳng định uy tín chất lượng phục vụ, ngày càng nhiều khách hàng tìm đến vay vốn. Điều đó chứng minh được hiệu quả hoạt động của việc định giá bất động sản đảm bảo, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng nhu cầu của khách hàng. 2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 2.1. Các căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng thế chấp tài sản tại Ngân hàng Đại Tín Việc định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín tuân thủ theo các văn bản pháp luật đã được ban hành như: * Các văn bản pháp luật Bộ luật Dân sự (2005), Luật các tổ chức tín dụng (2004). Luật đất đai (2003). Luật doanh nghiệp ... * Các văn bản khác như : - Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định này phản ảnh những nội dung chủ đạo trong bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bao gồm: Các hình thức bảo đảm tiền vay, điều kiện của tài sản thế chấp, điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch thế chấp. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh. góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất - Quyết định số 493/2005/QĐ- NHNN ngày 22/4/2005 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy định về việc phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động Ngân hàng của tổ chức tín dụng; quyết định 18/2007/QĐ-NHNN ngày 25/4/2007 của thống đốc ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về việc phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động ngân hàng của các tổ chức tín dụng ban hành kèm quyết định 493/2005/QĐ-NHNN. - Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/12/2002 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP. - Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm - Thông tư số 06/2002/TT-BTP ngày 28/02/2002 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy định của nghị định 165/1999/NĐ-CP - Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai - Quyết định số 5/2004/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 12/03/2004 Ban hành Bảng xếp loại các loại đường, đường phố, thị trấn và các xã ngoại thành làm căn cứ xác định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Nghị định 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá - Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đấ và Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.. - Quyết định số 150/ 2007/ QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 28/12/2007 quyết định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008. - Quyết định số 106/2008/QĐ-HĐQT ngày 7/11/1008 của hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đại Tín về việc ban hành quy định cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với khách hàng. - Quyết định số 264/2008/QĐ-TGĐ ngày 12/11/2008 của Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đại Tín về việc ban hành quy trình tín dụng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Đại Tín. 2.2. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp 2.2.1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng Bất động sản được phân ra làm nhiều loại, tuy nhiên để đảm bảo an toàn trong hoạt động của Ngân hàng cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giám sát quản lý bất động sản , ngân hàng TMCP Đại Tín đã quy định các loại bất động sản được thế chấp tại ngân hàng. Theo quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín các bất động sản được thế chấp bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. 2.2.2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp 2.2.2.1. Đối với đất đai, công trình trên đất của cá nhân , hộ gia đình - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất bao gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có). - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh. - Các công tình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín thì các công trình đó cũng thuộc thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín. - Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì Ngân hàng TMCP Đại Tín chỉ nhận công trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại Ngân hàng. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Quyền sở hữu căn hộ chung cư. 2.2.2.2. Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau: - Đất do nhà nước giao đất có thu tiền - Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phá