Luận văn Đánh giá những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp

n với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của m ình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế v à pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,….(Hồ Thị Lam Trà, 2005). Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá tr ình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của Nhà nước về đất đai,..v.v.. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà Nhà nước ban hành. Theo tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội, hệ lụy của chính sách hai giá đã và sẽ còn đậm nét khi các kiểu ưu đãi bao cấp về đất cho khu vực kinh tế nhà nước vẫn có thì sẽ tiếp diễn tình trạng lạm dụng, tham nhũng, vận động hành lang và móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền v à doanh nghiệp độc quyền thông qua chế độ chỉ định thầu, chủ đầu t ư. Ông Phùng Văn Nghệ, Phó tổng cục trưởng phụ trách Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) , tình trạng tồn tại hai giá đất qua nhiều lần sửa đổi và ban hành các khung giá đất là do Nhà nước chưa có cơ chế phù hợp để theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường Ông Phạm Văn Bình, Học viện Tài chính, cũng nhận định, để thị trường nhà đất phát triển chuyên nghiệp hơn thì rất nhiều dịch vụ liên quan cần phải cải thiện như tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản, s àn giao dịch bất động sản, quản lý bất động sản, đấu giá, quảng cáo... Trong đó, hoạt động định giá bất động sản cần phải đi trước một bước để tác động đúng vào sự hình thành mặt bằng giá chuẩn chung cho thị trường. Nhưng hiện nay hoạt động định giá này còn rất yếu do không có sự nâng đỡ của Nhà nước. Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện,.v.v.. Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất n ày không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội. Chính sự tác động tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố gây ra đến giá đất trong nền kinh tế mà đề tài “Đánh giá những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp” được thực hiện nhằm giải quyết các y êu cầu trên. Cấu trúc luận văn bao gồm: - Chương 1: Cơ sở lý luận về giá đất - Chương 2: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất - Chương 3: Kết Luận Chương I. Cơ sở lý luận về giá đất I.Khái niệm,quan điểm về đất đai 1.Khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Theo Brikman và Smyth (1993) và Lê Quang Trí (2001), thì “ Đất đai về mặt địa lý mà nói là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán đ ược, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: Không khí, đất v à lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con ng ười trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại v à trong tương lai” Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hướng tăng lên. 2.Các quan điểm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường. Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích của kinh tế - xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như vậy, giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định. (Lê Tấn Lợi, 1999). Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ng ười có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. II.Sự cần thiết phải xác định giá Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người.Việc xác định giá đất cần được thực hiện để đảm bảo giá đất cần đ ược điều tiết ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp th ì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, việc xác định giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai tr ò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội. Ngoài ra việc xác định giá đất giúp Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí tr ước bạ, hoặc để tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền b ù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất hay làm cơ sở cho người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất, thế chấp, cho thê, thừa kế quyền sử dụng đất... Như vậy, giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua giá đất giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đún g đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác: - Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất , góp phần ổn định thị trường đất . - Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất nh ư: cho thuê, thế chấp, cầm cố. -Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi. III.Cơ sở hình thành giá đất 1.Bản chất của giá đất Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại c àng cao thì giá trị của đất đai càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối v à vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói tr ên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất : Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân c ư trong vùng. Địa hình: Địa hình nơi đất đai tọa lạc cao hay thấp so với đất đai trong v ùng lân cận có tác động đến giá trị đất đai. Ở những khu vực thấp, th ường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của đất đai sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. 2.Các quyền và quyền lợi trong đất đai Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Mức thu nhập h àng năm từ đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của đất đó. Khi khả năng tạo ra thu nh ập từ đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường như: Bất động sản có đầu tư xây dựng (bất động sản nhà đất, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v... ), bất động sản không đầu tư xây dựng (đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v...) và bất động sản đặc biệt (các công tr ình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nghĩa trang, v.v...) Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, tr ình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Những quyền lợi và pháp nhân từ đất IV.Một số phương pháp định giá đất hiện nay 1.Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đ ường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của th ửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. 2.Phương pháp thu nhập Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định đ ược các khoản thu nhập mang lại từ đất. 3.Phương pháp đầu tư Phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Chương II. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đât tại Thành phố Cao lãnh I. Khái quát địa điểm nghiên cứu Thành phố Cao Lãnh với tổng diện tích tự nhiên 10.719,54 ha, có vị trí địa lý rất thuận lợi về mặt giao thông đ ường thuỷ cũng như đường bộ, có Cảng và Khu công nghiệp nằm ven sông tiền và Quốc lộ 30 nên rất thuận lợi trong phát triển kinh tế. Nằm trong vùng ảnh hưởng của địa bàn kinh tế trọng điểm của Tỉnh, nhất là thuận tiện trong việc tiếp cận với 02 th ành phố lớn của nước là thành phố Hồ Chính Minh và thành phố Cần Thơ, đây vừa là trung tâm kinh tế - khoa học kỹ thuật - văn hoá vừa là thị trường lớn, tạo điều kiện tương tác lẫn nhau trong tiêu thụ sản phẩm và tiếp thu tiến bộ khoa học kỹ thuật, sẽ tác động mạnh đến sự phát triển kinh tế -xã hội của Thành phố Cao Lãnh nói riêng cũng như của tỉnh Đồng Tháp nói chung. Do mang những nét đặc trưng của một đô thị hành chính - dịch vụ - thương mại, đồng thời là trung tâm kinh tế vùng phía bắc Sông Tiền của Tỉnh nên hầu hết tất cả các thành phần kinh tế, các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh đều có mặt tr ên địa bàn Thành phố Cao Lãnh, trong đó có liên quan chặt chẽ đến việc quản lý, phân bố sử dụng đất đai. Trong tương lại khu vực công nghiệp - thương mại - dịch vụ sẽ chuyển biến rất nhanh và tất yếu làm thay đổi bộ mặt đô thị từ đô thị loại 3 th ành đô thị loại 2, đất nông nghiệp có điều kiện phát triển và là vùng nguyên liệu cho công nghiệp chế biến, thương mại, dịch vụ tương xứng là một trung tâm kinh tế của tỉnh. Tọa độ địa lý + Từ 10024’ đến 10030’ vĩ độ Bắc. + Từ 105033’ đến 105041’ kinh độ Đông Hình: Bản đồ địa giới hành chính Thành Phố Cao Lãnh II. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất tại Th ành Phố cao Lãnh 1. Đặc điểm vật lý của đất đai Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. 2. Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng, người đầu tư thường quan tâm đến điều kiện hạ tầng x ã hội và hạ tầng kỷ thuật. Hạ tầng xã hội như: điện, nước, trường học, bệnh viện,...còn hạ tầng kỷ thuật bao gồm như loại đường giao thông, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông,... Ngoài ra, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản còn chú ý đến khoảng cách xa gần, mức độ đồng bộ trong giao thông, mật độ và hệ số an toàn. Tại Thành phố Cao Lãnh qua số liệu thu thập ta thấy, người đầu tư cho rằng mức độ ảnh hưởng của yếu tố này là 58% mức độ rất quan trọng và 42% mức độ quan trọng. Từ đây có thể thấy, tâm lý v à thị hiếu người đầu tư thường có sự lựa chọn đất có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt nhất để đầu tư và luôn sẵn sàng bỏ ra vốn để đầu tư kinh doanh tại khu vực này. Vì vậy, yếu tố này đang có những ảnh hưởng lớn đến giá đất hiện nay. 3. Quá trình đô thị hoá Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. 4. Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. 5. Chính sách tiền tệ Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị Luận văn chuyên ngành Quản Lý Đất Đai Thông tin Liên hệ - Nhóm biên tập luận văn chuyên ngành Quản lý đất đai: Hotline trực tiếp: 01685.010.122 (Mr. Tuấn) Email: Tntlandmanager@gmail.com trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng. 6. Yếu tố pháp lý Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp. Qua kết quả điều tra cho thấy chính sách về sử dụng đất có ảnh h ưởng lớn đến giá đất tại thành phố Cao Lãnh hiện nay. Chiếm tỷ lệ 71% mức độ rất quan trọng qua đó phản ánh, giá đất chịu sự tác động rất lớn từ các chính sách của nhà nước về đất đai như: giá cả, thuế, pháp luật trong đất đai,.v.v.. Luận văn chuyên ngành Quản Lý Đất Đai Thông tin Liên hệ - Nhóm biên tập luận văn chuyên ngành Quản lý đất đai: Hotline trực tiếp: 01685.010.122 (Mr. Tuấn) Email: Tntlandmanager@gmail.com Chương III: Kết luận 1. Kết luận Hiện nay ở Thành phố Cao Lãnh các yếu tố trên đang có những ảnh hưởng rất lớn đối với giá quyền sử dụng đất tr ên địa bàn. Vì vậy cần có những biện pháp và chính sách phát triển cho phù hợp. 2. Kiến Nghị - Tăng cường chuyên môn và nghiệp vụ trong công tác định giá đất tr ên địa bàn. - Nắm vững các nhân tố tác động để có những h ướng điều chỉnh thích hợp trong việc quản lý giá, giảm và rút ngắn sự chênh lệch giữa mức giá quy định với giá thực tế trên thị trường. - Cần có sự nghiên cứu sâu hơn, mở rộng phạm vi khảo sát trên tất cả các huyện, thị xã, thành phố để có đánh giá chính xác hơn mức độ tác động của các nhân tố một cách toàn diện để có thể đưa ra bảng giá của tỉnh hàng năm được sát với thực tế hiện nay hơn. Luận văn chuyên ngành Quản Lý Đất Đai Thông tin Liên hệ - Nhóm biên tập luận văn chuyên ngành Quản lý đất đai: Hotline trực tiếp: 01685.010.122 (Mr. Tuấn) Email: Tntlandmanager@gmail.com LỜI NÓI ĐẦU Thị trường bất động sản ở Việt Nam đ ã được hình thành và đang trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo c ơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn l à giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi x ã hội đều cần đất đai để phát triển…Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của x ã hội loài người. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đ ình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cụ ta thường nói “ an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở H à Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Ngo ài ra giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lôn xộn như trong thời gian qua. Chính vì những bất hợp lý về giá đất hiện nay mà tôi quan tâm đến giá đất. Để tìm hiểu kỹ hơn những vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng những g ì đang diễn ra liên quan đến giá đất đặc biệt tôi quan tâm đến các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nên tôi quyết định chọn nghiên cứu đề tài “Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam”. Đồng thời tìm hiểu vấn đề Luận văn chuyên ngành Quản Lý Đất Đai Thông tin Liên hệ - Nhóm biên tập luận văn chuyên ngành Quản lý đất đai: Hotline trực tiếp: 01685.010.122 (Mr. Tuấn) Email: Tntlandmanager@gmail.com này tôi cũng bổ sung được kiến thức các môn học trong nh à trường và chắc chắn sẽ có ích cho công việc trong tương lai. Để nghiên cứu được đề tài này tôi đã sử dụng kiến thức của các môn: kinh tế tài nguyên đất, Nguyên lý thị trường bất động sản, Định giá bất động sản. Để có cái nhìn đúng đắn về những vấn đề liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp so sánh, điều tra, phân tích. Kết cấu của đề tài này như sau: Chương I: Cơ sở lý luận về giá đất I. Khái niệm, quan điểm về đất đai. 1.Khái niệm 2.Các quan điểm về giá đất. II. Sự cần thiết phải xác định giá đất. III. Cơ sở hình thành giá đất. 1. Bản chất của giá đất 2. Các quyền và quyền lợi đối với đất đai. IV. Các phương pháp định giá đất hiện nay. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp. 2. Phương pháp thu nhập 3. Phương pháp đầu tư Chương II: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. 1. Đặc điểm vật lý của đất đai. 2. Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng. 3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô v à vị trí địa lý. 4. Quá trình đô thị hoá. 5. Yếu tố cạnh tranh. 6. Chính sách tiền tệ 7. Chính sách pháp luật Luận văn chuyên ngành Quản Lý Đất Đai Thông tin Liên hệ - Nhóm biên tập luận văn chuyên ngành Quản lý đất đai: Hotline trực tiếp: 01685.010.122 (Mr. Tuấn) Email: Tntlandmanager@gmail.com Đề cương bạn đang xem tại được trích dẫn từ bản toàn văn. Quý độc giả nào có nhu cầu tham khảo toàn bộ tài liệu có thể đặt mua tài liệu này từ thư viện. Vui l