Luận văn Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên mỹ, tỉnh Hưng Yên

đất. - Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính điện tử, trong mô hình điện tử chính phủ. - Làm lành mạnh hóa thị trƣờng bất động sản, trong đó có thị trƣờng quyền sử dụng đất, thị trƣờng nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủa nghĩa phát triển. 1.1.3.4. Yêu cầu trách nhiệm đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Đối với Nhà nƣớc: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch. - Đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ của mình. - Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 10 và tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng có thẩm quyền. 1.1.4. Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.4.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất Theo điều 3 chƣơng 1 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ [9] về cấp Giấy chứng nhận và Điều 98 Luâṭ đất đai 2013 [12] : - GCN đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một GCN chung cho các thửa đất đó. - Thửa đất có nhiều ngƣời chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho ngƣời đại diện. - Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. - Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN , trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời. Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11 là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. - Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật 2013 [12] hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những ngƣời sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngƣời sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất Đai 2013. 1.1.4.2. Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ theo điều 3 thông tƣ số 23/2014/TT-QS của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 19/05/2014 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), thì GCN đƣợc phát hành theo mẫu thống nhất trên toàn quốc. GCN do BTNMT phát hành theo một mẫu thống nhất và đƣợc áp dụng trong phạm vi cả nƣớc đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thƣớc 190mmx265mm; bao gồm các nội dung theo quy định nhƣ sau: - Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "GCN" in màu đỏ; mục "I. Tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, đƣợc in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. 12 - Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký GCN và cơ quan ký cấp GCN; số vào sổ cấp GCN. - Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận". - Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lƣu ý đối với ngƣời đƣợc cấp GCN; mã vạch. - Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" nhƣ trang 4 của Giấy chứng nhận. -. Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điều khoản 1 Thông tƣ 23 đƣợc thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Chính Phủ[4]. - Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi GCN; Sổ theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi GCN theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tƣ 23/2014/TT- BTNMT [4] ngày 19/05/2014 của Chính Phủ. (thể hiện phụ lục 08). Ngoài ra, trên thực tế hiện nay ở nƣớc ta vẫn đang tồn tại song song 4 loại giấy chứng nhận khác, cụ thể nhƣ sau: - Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ đƣợc cấp theo Luật đất đai 1988 do Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ; - Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ và theo luật đất đại 1993. Giấy chứng nhận có hai bản: Bản màu 13 hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lƣu lại Sở Địa chính – Nhà đất (Nay là Sở Tài nguyên và Môi trƣờng); - Loại thứ 3: Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của luật Đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004[1] và quyết định 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai bản: Bản màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lƣu lai cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng cấp huyện, tỉnh; - Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất quy định tại Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT[3] ngày 10/12/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Giấy màu hồng cánh sen có nền hoa văn trống đồng (loại giấy này về cơ bản có phôi giấy giống loại giấy theo thông tƣ 23/2015/TT-BTNMT [4]của Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng). 1.1.4.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất. Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 [12]: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. - Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực 14 hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ. 1.1.5. Ý nghĩa của kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm cơ sở để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để Nhà nƣớc có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật. Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đƣợc xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013[12], thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất đồng thời Nhà nƣớc thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc quản lý nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa chính, thông tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nƣớc thực hiện tốt công tác quản lý về đất đai, cụ thể là: - Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất. - Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợngđúng đối tƣợng. Khi Nhà nƣớc nắm đƣợc một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nƣớc tránh đƣợc tình trạng thất thu ngân sách. Kết quả của công tác đăng ký , cấp GCN còn cung cấp các tƣ liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật. Giúp nhà nƣớc giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai. 15 GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nƣớc quản lý và điều tiết sự phát triển của thị trƣờng bất động sản. Đối với ngƣời dân: Nhà nƣớc cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất hợp pháp trong trƣờng hợp xảy ra các tranh chấp lợi ích liên quan đến đất đai. Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tƣ vào đất, nhằm sử dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm. Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp nhƣ: Mua bán, thừa kế, chuyển nhƣợng, góp vốnbằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trƣớc bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan Là căn cứ để ngƣời sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Là điều kiện để ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng bất động sản và đƣa ra các quyết định đúng đắn. GCN là cơ sở để ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Đối với các đối tƣợng khác có liên quan Ngoài hai vai trò quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣ ớc, GCNQSDĐ còn có vai trò rất quan trọng với các đối tƣợng khác nhƣ đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng Bởi vì ngƣời sử dụng đất còn có thêm một số quyền khác nhƣ thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác điṇh đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảm bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả. 16 Đối với những ngƣời không đầu tƣ kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp sử dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời sƣ̉ duṇg đất yên tâm đầu tƣ vào đất. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản thì GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý c ần thiết khi quyết định nhâṇ chuyển nhƣơṇg, thuêquyền sử dụng đất của bất động sản đó. 1.1.6. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCN * Giai đoạn luật đất đai 2003. a. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan: - Luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung 2009) . - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai . - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai - Nghị định 88/2009/NĐ-CP [9] của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó của qui định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN. - Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, trong đó có qui định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền thuê đất khi cấp GCN. - Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành luật đất đai, 17 trong đó chỉ đạo các địa phƣơng đẩy mạnh để hoành thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2006. b. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm: - Thông tƣ số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Thông tƣ số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn sửa đổi bổ sung Thông tƣ số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - - Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP; - Thông tƣ số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn sửa đổi bổ sung Thông tƣ số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT [3] ngày 21/10/2009 của bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 18 - Thông tƣ số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai * Giai đoạn luật đất đai sau 2013: a. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan: - Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lực ngày 01/07/2014). - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014). - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui định về tiền thuê đất và mặt nƣớc. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ qui định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ qui định về khung giá đất. b. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm: - Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Quy định về GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . 19 - Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Hồ sơ địa chính. - Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Bản đồ địa chính. - Thông tƣ 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. - Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tƣ 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành ngày 02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tƣ số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. - Thông tƣ liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT- BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hƣớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng; * Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ƣơng đã khẩn trƣơng xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2013[12], trong đó quy định khá chi tiết, rõ ràng hơn, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa phƣơng tổ chức cấp GCN đƣợc tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. 1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính. 1.2.1. Khái niệm hồ sơ địa chính. Hồ sơ điạ chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. 20 * Theo thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 08 tháng 02 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng [2] về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính quy định hồ sơ địa chính gồm: Bản đồ địa chính ; sổ địa chí nh; sổ muc̣ kê đất đai ; sổ theo dõi biến đôṇg đất đai; bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNM ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng [5] quy định về hồ sơ địa chính, các mẫu sổ sách gồm: Sổ điạ chính (điêṇ tƣ̉); Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.2.2. Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai. Hồ sơ địa chính đóng một vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai cũng nhƣ tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản hoạt động đƣợc thông suốt, thuận lợi và lành mạnh. Việc đơn giản hoá, công khai hoá, thể chế hoá quá trình lập và quản lý hồ sơ địa chính cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch của thị trƣờng, xoá bỏ đƣợc các hoạt động ngầm và bảo vệ đƣợc quyền lợi chính đáng về bất động sản của công dân. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính nhà quản lý sẽ nắm đƣợc tình hình biến động đất đai và xu hƣớng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hƣớng biến động đất đai kết hợp với định hƣớng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đƣa ra đƣợc các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nếu nhƣ bản đồ địa chính đƣợc cập nhật thƣờng xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu đƣợc nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công 21 việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần nhƣ quy định hiện hành. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhƣng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm đƣợc các đối tƣợng quy hoạch (đƣờng giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,) trong phƣơng án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,? Để trả lời đƣợc những câu hỏi này thì phƣơng án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải đƣợc xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy. Bên cạnh đó những thông tin liên quan nhƣ: Chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, các tài sản gắn liền với đấtliên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ đƣợc cung cấp đầy đủ từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy để xây dựng đƣợc một phƣơng án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau khi thành lập đƣợc phƣơng án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phƣơng án quy hoạch. Trong những năm gần đây vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai đang là vấn đề gây nhiều bức xúc trong dƣ luận. Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thƣờng không sát với giá thị trƣờng. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hƣớng tới quản lý cả vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc