Luận văn Đánh giá tình hình kê khai đăng ký đất đai và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Hà Nội

/11/2002 toàn phường đã có 4.610 hộ với 21.084 nhân khẩu ở 67 tổ dân phố thuộc 14 cụm dân cư. Tỷ lệ gia tăng dân số của phường năm 2002 là 0,9%. * Cơ cấu dân số, lao động của phường: Là phường chuyển từ một xã thuộc huyện ngoại thành vốn có diện tích đất nông nghiệp lớn nhưng với tốc độ đô thị hoá chóng mặt đã làm cho cơ cấu dân số, cơ cấu lao động của phường có những thay đổi rõ nét. Dân cư trong phường chủ yếu là cán bộ công nhân viên Nhà nước, học sinh, sinh viên… Do lấy đất phục vụ đô thị hoá nên 410 xã viên của Hợp tác xã Nông nghiệp cũ đã được chuyển sang hoạt động trong Hợp tác xã dịch vụ với cơ cấu sản xuất chính là dịch vụ. Số dân trong độ tuổi lao động của phường chiếm 42 – 43% tổng số dân, trong đó lao động trong các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước là đa số còn lại là lao động dịch vụ và lao động thủ công. Ngoài ra, trên địa bàn phường còn có một lượng học sinh, sinh viên ngoại tỉnh rất lớn trong các trường Cao đẳng, Đại học ở các phường xung quanh đến ở trọ. * Hệ thống giáo dục: Trên địa bàn phường Nhân Chính tập trung khá nhiều các trường học và các trường chuyên nghiệp như: trường tiểu học, trường THCS Nhân Chính, trường THCS Phan Đình Giót, trường Cao đẳng phòng cháy chữa cháy, trường Quân sự Thủ đô, trường dạy nghề Bách Nghệ… * Di tích lịch sử văn hoá: Phường Nhân chính có nhiều di tích lịch sử văn hóa đã được Bộ văn hóa công nhận và xếp hạng như: Đình Cự Chính, Chùa Bồ Đề, Đình Quan Nhân, Đình Giáp Nhất… * Tình hình xây dựng cơ sở hạ tầng: Trong vài năm trở lại đây, Nhân Chính là một phường có tốc độ đô thị hoá nhanh, nhiều công trình quan trọng của Thành phố được xây dựng trên địa bàn phường như: khu chung cư Trung Hoà- Nhân Chính, tuyến đường vành đai 3, khu làng sinh viên HACINCO…Điều đó đã làm cho cơ sở hạ tầng của phường có những chuyển biến rõ rệt. - Mạng lưới điện : trong công tác xây dựng cơ sở hạ tầng của phường, đã cải tạo và nâng cấp toàn bộ mạng lưới điện trong địa bàn phường, bao gồm: một đường điện cao thế với công suất 110KW dài 2 Km, một đường điện 6KW dài 2 Km và nhiều đường dây hạ thế, trạm biến áp. Đến nay, trồng được 600 cột điện, xây dựng mới 6 trạm biến áp, cải tạo thêm 4 trạm cũ, đã tiến hành mắc công tơ và tổ chức bán điện cho từng hộ gia đình. - Giao thông: Mạng lưới giao thông trong phường hiện nay được phát triển trên cơ sở các đường làng, ngõ xóm cũ kết hợp với quy hoạch phát triển giao thông của quận Thanh Xuân đã được UBND thành phố phê duyệt. Trên địa bàn phường có các tuyến đường quan trọng: Đ Đường vành đai 3 có mặt cắt ngang 68 – 74m, qua địa phận phường 1Km. Đường này hiện đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng. Đ Đường Láng Hạ - Thanh Xuân có mặt cắt ngang từ 40 – 53m hiện đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng. Đ Tuyến đường nối giữa đường Vũ Trọng Phụng với đường vành đai 3 có mặt cắt ngang 17,5m đã được hoàn chỉnh. Đ Đường bờ sông Tô Lịch đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng. Đ Đường Quan Nhân dài 1,5Km Đ Phố Chính Kinh dài 400m Đ Phố Nhân Hoà dài 300m là một trong những tuyến đường của Thành phố được chọn làm tuyến đường sạch đẹp chào đón SEAGAMES 22 sắp diễn ra ở Việt Nam vào tháng 12 tới. Đ Hệ thống các ngõ, ngách, hẻm có chiều rộng từ 2m trở lên trong phường đều được đổ bê tông và có hệ thống thoát nước. 2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Nhân Chính Từ trước năm 1993, Nhân Chính là một xã ven đô với tổng diện tích tự nhiên là 254,3379 ha. Theo địa giới hành chính 364 từ năm 1994 đến nay, tổng diện tích đất toàn phường là 160,8895 ha. Diện tích này giảm do đường địa giới chuyển sang phường Thanh Xuân Trung và Thanh Xuân Bắc. Theo số liệu thống kê diện tích đất đai năm 2001, tổng quỹ đất của phường là 160,8895 ha, trong đó: Ÿ Diện tích đất nông nghiệp: 17,6966 ha, chiếm 10,99% tổng diện tích đất. Ÿ Diện tích đất chuyên dùng: 84,6883 ha, chiếm 52,63%. Ÿ Diện tích đất ở: 51,3052 ha, chiếm 32,08%. Ÿ Đất chưa sử dụng: 6,93 ha, chiếm 4,3%. Phân theo đối tượng sử dụng thì trong tổng số 160,8895 ha quỹ đất của phường: Các tổ chức quản lý sử dụng 72,5678 ha bao gồm: 16,5592 ha đất nông nghiệp; 43,0737 ha đất chuyên dùng; 12,6655 ha đất ở. Hộ gia đình, cá nhân quản lý sử dụng 39,7771 ha gồm: 38,6397 ha đất ở; 1,1374 ha đất nông nghiệp. UBND phường quản lý 36,7992 ha gồm chủ yếu là đất chuyên dùng (29,8692 ha), còn lại là đất chưa sử dụng. Hình 2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của phường Nhân Chính năm 2001. * Tình hình quản lý, sử dụng đất nông nghiệp: Từ một xã có 81,5632 ha đất nông nghiệp năm 1990, trong vòng hơn 10 năm đã biến động rất lớn: Năm 1990: diện tích đất nông nghiệp là 81,5632 ha, chiếm 32% tổng quỹ đất của phường. Năm 1995: diện tích đất nông nghiệp là 44,376 ha, chiếm 27,5%. Năm 2000: đất nông nghiệp là 41,406 ha, chiếm 25,8%. Năm 2001: diện tích đất nông nghiệp là 17,6966 ha, chiếm 10,99% tổng quỹ đất của phường. Từ năm 1990 đến năm 1995, diện tích đất nông nghiệp giảm 39,9572 ha chủ yếu do thay đổi địa giới hành chính năm 1994. Từ năm 1995 đến 2001 mặc dù địa giới hành chính không thay đổi nhưng diện tích đất nông nghiệp giảm mạnh do quá trình đô thị hoá, lấy đất nông nghiệp chuyển sang đất xây dựng. * Tình hình quản lý sử dụng đất chuyên dùng: Tổng diện tích đất chuyên dùng của phường năm 2001 là 84,6883 ha, chiếm 52,63% tổng quỹ đất, tăng 23,3905 ha so với năm 1995. Các nguyên nhân tăng chủ yếu là: - Do thay đổi loại đất chuyển từ mặt nước chưa sử dụng sang mặt nước chuyên dùng là 6,4684 ha. - Do chuyển từ đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng sang đất xây dựng. * Tình hình quản lý sử dụng đất ở: Đến năm 2001, diện tích đất ở của phường Nhân Chính là 51,3052 ha, chiếm 32,08% quỹ đất của phường chủ yếu là đất ở của hộ gia đình, cá nhân được chuyển từ làng xã lên phường và đất ở do các đơn vị, cơ quan trong địa bàn phường quản lý. So với năm 1995, diện tích đất ở của phường tăng lên 9,4879 ha, do lấy đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng sang để dãn dân. * Tình hình quản lý đất chưa sử dụng: Diện tích đất chưa sử dụng của phường là 6,93 ha, bao gồm; w Đất bằng chưa sử dụng: 6,8028 ha. w Ao, hồ, thùng đấu: 0,1272 ha. Phần đất bằng chưa sử dụng chủ yếu trước đây là đất nông nghiệp hoang hoá do bị kẹt khi cấp đất cho các đơn vị, cá nhân vào các mục đích sử dụng khác nhau. Ngoài ra các ao, hồ nhỏ bị kẹt trong các khu dân cư do bị bồi lấp, lấn chiếm. Nguyên nhân tồn tại đất chưa sử dụng của phường do: - Việc cấp đất cho các đơn vị cơ quan và cá nhân trong địa bàn phường không đồng bộ mà ngắt quãng. - Việc cấp đất theo các mục đích sử dụng khác nhau trong khi điều kiện về hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện dẫn đến đất nông nghiệp bị xen kẹp, không thể sử dụng vào mục đích nông nghiệp được. - Việc quy hoạch chi tiết về giao thông, sử dụng đất trên địa bàn phường chưa rõ, không có chỉ giới mở đường giao thông dẫn đến nhiều khoảng lưu không về quy hoạch. Từ đây tạo ra các kẽ hở trong quản lý Nhà nước về đất đai, dẫn đến các sai phạm trong quản lý sử dụng đất như xây dựng kiốt cho thuê, cho thuê đất lưu không… Cùng sự phát triển chung của thành phố Hà Nội, hơn nữa Nhân Chính lại là phường có quá trình đô thị hoá nhanh nên sự biến động đất đai là tất yếu mà chủ yếu là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất ở. Cho đến năm 2003, sự biến động về đất đai lại càng lớn khi thành phố và quận Thanh Xuân thu hồi đất phục vụ cho gần 20 dự án mới. Đất nông nghiệp sẽ bị thu hẹp nhiều, dự kiến đến năm 2003, đất nông nghiệp trên địa bàn phường chỉ còn khoảng 1,4 ha (do tổ chức kinh tế sử dụng) thay vào đó, đất chuyên dùng tăng nhiều. Bảng 1: Diện tích các loại đất năm 1995, năm 2001 phường Nhân Chính Loại đất Diện tích năm 1995 (ha) Diện tích năm 2001 (ha) Biến động năm 2001 so với năm 1995: tăng(+), giảm(-) (ha) Đất nông nghiệp 44,376 17,6966 - 26,6974 Đất chuyên dùng 61,2978 84,6883 + 23,3905 Đất ở 41,8173 51,3052 + 9,4879 Đất chưa sử dụng 13,3984 6,930 - 6,4684 Hình 3: Biểu đồ thể hiện sự biến động các loại đất năm 2001 so với năm 1995 của phường Nhân Chính. Với đặc thù là phường có diện tích đất đai lớn, đông dân cư lại đang trong quá trình đô thị hoá nhanh nên việc nắm chắc tình hình quản lý sử dụng từng loại đất, từng chủ sử dụng còn gặp rất nhiều khó khăn. Điều đó ảnh hưởng rất lớn đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở trên địa bàn phường. 2.3. Hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính của phường Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính là công tác quan trọng của ngành Địa chính nhất là ở cấp cơ sở. Nó làm cơ sở để nắm chắc quỹ đất, đánh giá đúng từng loại đất, tình hình biến động trong việc sử dụng đất, đặc biệt là đất công, đất chưa sử dụng. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp và lập kế hoạch sử dụng đất cho địa phương nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế, dân sinh, xã hội và an ninh quốc phòng. 2.3.1. Tình hình kê khai đăng ký a) Tổ chức và kế hoạch thực hiện Công tác kê khai, đăng ký nhà, đất ở nhằm để phục vụ UBND phường, UBND quận và các cơ quan chức năng của Thành phố quản lý được hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường. Công tác kê khai đăng ký đất và nhà ở còn tạo điều kiện thu đúng, thu đủ các khoản thuế nộp cho ngân sách Nhà nước như: thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ v.v. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sơ hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nhằm tạo điều kiện cho các chủ sử dụng thực hiện đầy đủ những quyền lợi và nghĩa vụ về nhà đất theo quy định của pháp luật đồng thời để Nhà nước có cơ sở pháp lý bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/ CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hưũ nhà ở khu vực đô thị. Để thực hiện tốt công tác này, Thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 3564/ QĐ - UB ngày16/9/1997 về việc hướng dẫn kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại khu vực đô thị. Quyết định này được triển khai từ năm 1998 đến hết năm 2000. Phòng địa chính quận Thanh Xuân kết hợp với Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp phường để hướng dẫn các chủ sử dụng đất trên địa bàn kê khai, đăng ký nhà ở, đất ở. Từ đó làm cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở. Trong năm 1998, UBND phường Nhân Chính đã tổ chức hướng dẫn đến các hộ sử dụng đất trong phường kê khai phần diện tích sử dụng của mình. Sau đó đã tiếp nhận hồ sơ đăng ký và lập một sổ tiếp nhận hồ sơ kê khai đăng ký để tạo thuận lợi trong quá trình xét duyệt, theo dõi tình hình biến động đất đai. Đối tượng phải kê khai đăng ký, gồm: 1. Hộ gia đình sử dụng đất do chủ hộ gia đình đại diện hoặc người đại diện khác được chủ hộ uỷ quyền thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. 2. Cá nhân sử dụng đất hoặc người được cá nhân uỷ quyền việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. 3. Tổ chức trong nước sử dụng đất do người đứng đầu hoặc người được người đứng đầu của tổ chức đó uỷ quyền đại diện thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. 4. Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất do thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng của đơn vị đầu mối thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an uỷ quyền đại diện thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. 5. Cơ sở tôn giáo sử dụng đất do người dứng đầu thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. 6. Cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ… cử người đại diện thực hiện việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. 7. Tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam do người đứng đầu hoặc người được uỷ quyền đai diện thực hiện việc kê khai. 8. Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sử dụng đất tại Việt Nam thực hiện việc kê khai đăng ký. Hồ sơ đăng ký của các chủ sử dụng bao gồm : w Đơn xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (theo mẫu). w Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất của chủ sử dụng đất với các chủ liền kề theo hiện trạng sử dụng đất được thể hiện trên bản đồ địa chính đã đo vẽ. w Bản sao các giấy tờ gốc về nhà đất. w Bản sao các giấy tờ về nghĩa vụ tài chính của chủ sử dụng (nếu có). Hội đồng đăng ký nhà ở, đất ở tiến hành phân loại và tổ chức xét duyệt hồ sơ đăng ký nhà đất đối với từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn chuyên môn của Sở Địa chính - Nhà đất, lập biên bản quá trình xét duyệt của phường. Sau thời gian công khai kết quả xét duyệt hồ sơ, UBND phường lập trích ngang hồ sơ trình UBND quận xét duyệt, cấp giấy chứng nhận. Hội đồng xét duyệt hồ sơ, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của Quận kiểm tra, xem xét và xét duyệt đến từng trường hợp cụ thể. Sau khi UBND kiểm tra kết quả xét duyệt của phường thì lập hồ sơ chuyển Sở Địa chính - Nhà đất để tổng hợp dự thảo quyết định, viết giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trình UBND Thành phố phê duyệt. Những trường hợp đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận khi đã hoàn thành mọi thủ tục về nghĩa vụ tài chính. Công tác kê khai v Thành lập hội đồng đăng ký đất đai. Hội đồng đăng ký đất đai của phường Nhân Chính gồm có: * Chủ tịch phường : Chủ tịch hội đồng đăng ký * Cán bộ địa chính : Uỷ viên thường trực * Chủ tịch mặt trận Tổ quốc phường : Uỷ viên * Trưởng công an phường : Uỷ viên * Tổ trưởng tổ dân phố : Uỷ viên Tổ trưởng tổ dân phố chỉ tham gia khi xét duyệt các hồ sơ trong khu vực mình. v Tổ chức kê khai ở phường: Để bảo đảm đúng kế hoạch đã đặt ra, UBND phường đã chỉ đạo cơ quan địa chính của phường quán triệt chủ trương, mục đích và quy trình thực hiện theo hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ của Tổng cục Địa chính. UBND phường đã tập trung đội ngũ có trình độ, am hiểu về nghiệp vụ để phối hợp với cán bộ địa chính phường hướng dẫn nhân dân kê khai đăng ký. v Phương pháp kê khai chủ yếu là cán bộ phường hướng dẫn các hộ kê khai ngay tại nhà theo mẫu có sẵn. Sau khi tiến hành công tác đo đạc, lập biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất để giúp các hộ định hình được vị trí thửa đất của mình và ký ranh giới với các chủ liền kề thì tiến hành kê khai đăng ký phần diện tích của mình. Công tác kê khai đăng ký được triển khai đồng loạt trên phường, sau đó cơ quan địa chính tiếp nhận hồ sơ đăng ký và đưa từng hồ sơ ra hội đồng đăng ký đất của phường để xét duyệt. Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao làm cho đất đai luôn biến động và một số trường hợp chưa kê khai trong năm 1998, phường đã tổ chức kê khai đăng ký bổ sung. Kết quả kê khai đăng ký đất đai Theo hướng dẫn của cán bộ phường (những người đã được tập huấn, phổ biến về quy trình thủ tục kê khai đăng ký), các hộ dân đã chủ động kê khai phần diện tích sử dụng của mình theo mẫu in sẵn và nộp về phường. UBND phường tiếp nhận hồ sơ kê khai đăng ký và vào sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký nhà ở, đất ở. * * Kết quả kê khai đất ở, nhà ở tại phường như sau: Năm 1998 là 3622 hồ sơ kê khai của nhà tư nhân. Năm 1999 số hồ sơ kê khai thêm là 241 hồ sơ (của nhà tự quản). Như vậy tổng số hồ sơ kê khai đất ở, nhà ở tại phường đến hết năm 1999 là 3863 hồ sơ. * Kết quả đăng ký nhà ở, đất ở trên địa bàn phường như sau: Đ Năm 1998 có 3509 hồ sơ đăng ký. Đ Đến hết năm 2002, số hồ sơ đang ký bổ sung thêm là 760 hồ sơ. Số hồ sơ đăng ký toàn phường Nhân Chính đến hết năm 2002 là 4269 hồ sơ. d) Công tác xét duyệt ở các cấp v Cấp phường Công tác phân loại đơn đăng ký phục vụ xét duyệt do cán bộ địa chính phường trực tiếp phân loại. Hội đồng đăng ký nhà ở, đất ở cấp xã tiến hành phân loại các hồ sơ theo các hình thái sau: 1. Các hồ sơ có đủ điều kiện để cấp đổi ngay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, gồm có: * Người đang sử dụng nhà ở, đất ở có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ: - Những giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước VNDCCH và Nhà nước CHXHCNVN cấp gồm: + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của Chủ tịch UBHC thành phố cấp trong thời kỳ cải cách ruộng đất. + Quyết định giao, cấp đất của UBND thành phố hoặc quyết định giao, cấp đất của UBND quận, huyện, cơ quan Nhà, Đất, Xây dựng cấp thành phố theo uỷ quyền của UBND thành phố từ trước khi có luật đất đai năm 1993. + Đất ở đang sử dụng và đã được đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của Nhà nước. + Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định của thông tư 47/BXD-XDCBĐT ngày 5/8/1989 và Thông tư 02/BXD- ĐT ngày 29/4/1992 của Bộ xây dựng đến trước ngày 5/7/1994 mà trong giá nhà đã tính cả giá đất ở của nhà đó. + Giấy tờ của HTX sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho gia đình xã viên của HTX trước ngày 28/6/1971. + Giấy tờ về mua bán đất ở từ trước khi có quyết định số 201/CP ngày 1/7/1980 được chính quyền cấp phường xác nhận nhà đó có nguồn gốc hợp pháp. + Giấy tờ về thừa kế, cho, tặng nhà đất không có tranh chấp và được chính quyền cấp phường xác nhận nhà đất đó có nguồn gốc hợp pháp. + Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. - Chủ sử dụng đất, sở hữu nhà có giấy tờ sau đây về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp, hiện đang sử dụng nhà đất đó, nhà đất không có tranh chấp, không thuộc diện đã giao cho người khác sử dụng do thực hiện các chính sách của Nhà nước VNDCCH, Nhà nước CHXHCNVN: + Bằng khoán điền thổ. + Giấy tờ mua bán, sang nhượng đất có nguồn gốc hợp pháp được Chính quyền đương thời các cấp xác nhận. + Đơn xin thuê đất ở của Nhà nước được Chính quyền đương thời xác nhận. + Giấy tờ của Ty Điền địa chứng nhận đất ở do chính quyền cũ cấp. Người sở hữu, sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ trên là chính chủ. Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận và thuế nhà đất. * Hộ gia đình, cá nhân được Thủ trưởng cơ quan, đơn vị phân đất để tự xây dựng nhà ở trước ngày 5/7/1994, diện tích không vượt quá mức quy định của Thành phố, nếu người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ nộp các khoản theo quy định hiện hành tại thời điểm giao đất thì được coi là đất ở có giấy tờ hợp lệ. Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, thuế nhà đất. Nếu diện tích đất ở được phân vượt quá quy định của thành phố thì phải xem xét xử lý. * Nhà ở mua của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND thành phố giao đất làm nhà bán, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp ngân sách theo quy định, khi được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, chủ sử dụng phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận và thuế nhà đất. * Nhà ở hợp pháp là nhà ở có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng trước ngày 30/10/1987 (đối với các xã ngoại thành đã chuyển thành phường thì tính từ thời điểm thành lập phường), không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, có xác nhận của UBND cấp phường. Nếu chủ nhà có giấy tờ về nhà đất kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có giấy tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, các giấy tờ liên quan đến thừa kế, chia, tặng, cho… Nếu đất ở có nguồn gốc hợp pháp khi xét cấp giấy chứng nhận, các đối tượng này phải nộp lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận, thuế nhà đất. Toàn bộ khuôn viên diện tích nhà ở, đất ở thực tế đang sử dụng nếu không có tranh chấp, khiếu nại trên: UBND phường sau khi đã xác nhận có thể trả lại chủ nhà để các chủ nhà nộp đơn xin cấp đổi giấy chứng nhận tại Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội hoặc phường có công văn gửi Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội để đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất. 2. Hồ sơ không có hoặc chưa đủ các giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở: Hội đồng kê khai đăng ký phường xem xét, phân loại và xác nhận. Các trường hợp được xem xét xử lý trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở: - Khuôn viên diện tích nhà ở, đất ở thực tế đang sử dụng không có tranh chấp: + Từ vành đai 2 trở vào trung tâm thành phố: không quá 120 m2/hộ. + Từ vành đai 2 trở ra không qua 180 m2/hộ. + Các cán bộ tham gia cách mạng trước 31/12/1944 diện tích được xác định không quá 120% so với mức trên. Tất cả phần diện tích vượt quá định mức nói trên thì được ghi vào giấy chứng nhận là đất vườn liền kề, chủ nhà được sử dụng. Khi chủ nhà muốn chuyển mục đích sử dụng và thực hiện các quyền theo luật định phải nộp tiền sử dụng đất. - Diện tích được hợp thức phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 của Chính phủ: + Đối với nhà ở xây dựng không phép và sai phép sau ngày 30/10/1987, nếu không có giấy tờ hợp lệ về đất ở theo quy định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được xem xét cấp giấy chứng nhận nhưng phải chịu xử lý theo quy định của UBND thành phố. + Nếu chủ nhà có giấy phép xây dựng trên đất không có giấy tờ hợp lệ, nhưng phù hợp với quy hoạch là đất ở, không có tranh chấp, nhà đang được sử dụng ổn định thì chủ nhà đất được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ỏ, quyền sử dụng đất ở. Căn cứ vào thời điểm sử dụng đất được UBND phường xác nhận, người được cấp giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất ở như sau: w Người sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, thuế nhà đất, không phải nộp tiền sử dụng đất. w Người sử dụng đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến 15/10/1993 phải nộp 20% tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và thuế nhà đất. w Người sử dụng đất ở từ ngày 15/10/1993, không đủ giấy tờ hợp lệ phải nộp 100% tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và thuế nhà đất. Mọi trường hợp có tranh chấp, khiếu nại thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở chỉ được giải quyết sau khi đã được Toà án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong theo quy định của pháp luật. 3. Các trường hợp không được cấp giâý chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở: Nhà ở xây dựng vi phạm quy hoạch, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở thì chủ nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, đồng thời phải thực hiện lệnh giải toả và lệnh thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Sau khi tiến hành phân loại hồ sơ, UBND phường công khai kết quả phân loại hồ sơ của hội đồng kê khai đăng ký của phường trong thời gian 15 ngày tại trụ sở UBND phường để nhân dân được biết. Kết thúc thời hạn công khai, UBND phường lập biên bản kết thúc công khai và hoàn chỉnh hồ sơ trình UBND quận. Hồ sơ gồm : w Tờ trình của UBND cấp phường. w Toàn bộ hồ sơ kê khai đăng ký của các chủ sử dụng đất. w Biên bản xét duyệt của hội đồng phường. w Thông báo công khai kết quả xét duyệt. w Biên bản kết thúc công khai. w Danh sách trích ngang các hộ được đề nghị cấp giấy chứng nhận. v Cấp quận: Hội đồng thẩm định kết quả xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp quận gồm có: * Phó chủ tịch UBND quận làm chủ tịch hội đồng. * Trưởng phòng Địa chính quận làm uỷ viên thường trực. * Đại diện lãnh đạo mặt trận tổ quốc cấp quận làm uỷ viên. * Trưởng phòng xây dựng cấp quận làm uỷ viên. * Đại diện Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội làm uỷ viên. Hội đồng thẩm định, xét duyệt hồ sơ của UBND cấp phường chuyển lên và công bố công khai các trường hợp: 1. Các trường hợp đề nghị UBND thành phố cấp giấy chứng nhận (có đợt do Quận cấp). 2. Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận phải bổ sung. 3. Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận. Kết quả phân loại, xét duyệt ở phường và đã chuyển quận xét duyệt: Đ Năm 1999: Phường phân loại được 1820 hồ sơ. Xét duyệt tại phường: 113 hồ sơ. Chuyển quận Thanh Xuân xét duyệt: 113 hồ sơ. Chuyển thẳng lên Sở Địa chính: 62 hồ sơ. Đ Năm 2000: Số hồ sơ xét duyệt tại phường: 800 hồ sơ. Số hồ sơ chuyển quận Thanh Xuân xét duyệt: 800 hồ sơ. Đ Năm 2001: Số hồ sơ xét duyệt tại phường và chuyển quận Thanh Xuân là 830 hồ sơ. Đ Năm 2002: Số hồ sơ xét duyệt tại phường và chuyển quận Thanh Xuân là 779 hồ sơ. Đ Hết tháng 4 năm 2003, phường đã xét duyệt thêm 76 hồ sơ và chuyển quận Thanh Xuân. Tổng số hồ sơ chuyển quận Thanh Xuân của phường Nhân Chính đến hết tháng 4 năm 2003 là 2660 hồ sơ, đạt 62.30% tổng số hồ sơ đã đăng ký. Số hồ sơ chưa xét duyệt còn lại ở phường là 1609 hồ sơ, trong đó: Bảng 2: Phân loại số hồ sơ chưa được xét duyệt để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở của phường Nhân Chính. Tổng số Hồ sơ đủ điều kiện xét được Ngay Hồ sơ phải bổ sung Hồ sơ tách thửa Đất trống Ruộng% Hồ sơ không thể xét được KT3 VàoQH Tranh Chấp 1609 18 135 1070 31 13 66 190 86 Phương án giải quyết số hồ sơ còn lại ở phường: Trong tổng số 1609 hồ sơ còn lại ở phường: 18 hồ sơ đủ điều kiện, phường sẽ phân loại xét duyệt chuyển quận ngay để cấp giấy chứng nhận vào đợt tới; số hồ sơ cần phải bổ sung giấy tờ, phường sẽ thông báo cho các hộ gia đình để tiếp tục hoàn chỉnh hồ sơ; số hồ sơ phải tách thửa phường sẽ yêu cầu gia đình liên hệ với công ty địa chính để đo đạc tách thửa, làm cơ sở cho hội đồng xét duyệt của phường phân loại chuyển quận; số hồ sơ đang có tranh chấp phải đợi cơ quan thẩm