Luận văn Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

a có qui chế qui định về quản lý nhà ở thống nhất; trong các khu nhà ở tồn tại nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần xã hội có trình độ dân trí và thu nhập khác nhau; vấn đề sử dụng các diện tích chung; quản lý và khai thác các trang thiết bị,… Thứ năm, thị trường nhà đất. Xét trên phương diện kinh tế, trong những năm vừa qua thị trường bất động sản của Hà Nội diễn biến hết sức phức tạp. Giá đất không phản ánh đúng nhu cầu của thị trường, hoạt động đầu cơ đất nhằm thu lợi đã làm cho giá đất không ngừng tăng, điều này đã làm cho giá đền bù tăng, người dân không thực sự thoải mái khi giao đất cho chủ đầu tư, gây chậm trễ trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, giá đất tăng đã kéo theo giá nhà ở tăng, làm cho nhu cầu về nhà ở giảm sút đã gây nên không ít khó khăn cho chủ đầu tư và Nhà nước khi giải quyết nhà ở cho các đối tượng xã hội. Trong những năm vừa qua, tuy đã có những bước tiến nhất định song thị trường quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều tồn tại, vướng mắc, đặc biệt là sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, còn gây nhiều khó khăn cho các chủ thể khi tham gia vào các giao dịch quyền sử dụng đất và tiếp xúc với các cơ quan chức năng. Thông tin về qui hoạch, về thị trường quyền sử dụng đất chưa được phổ biến rộng rãi đã tạo nên nhu cầu giả về đất đai. Chi phí mua bán quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay còn rất cao, điều này đã cản trở việc giao dịch công khai của thị trường quyền sử dụng đất và làm tăng giá cả nhà ở. Việc sử dụng đất đai để thế chấp vay vốn còn nhiều bất cập, giá đất thế chấp và giá thị trường còn có sự chênh lệch lớn, thủ tục thế chấp còn hết sức rườm rà, thiếu tính minh bạch và cụ thể. Những khó khăn, bất cập, tồn tại của thị trường nhà đất nêu trên đang là trở ngại lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế đất nước nói chung, trong đó có hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội. Thứ sáu, khó khăn trong bán nhà ở. Công tác bán nhà ở hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn. Khi Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở đối với cán bộ công nhân viên chức, chúng ta vẫn chưa tìm ra một mô hình bán nhà ở thích hợp. Vấn đề tìm ra một mô hình bán nhà ở đảm bảo tính hiệu quả, công bằng, minh bạch, đang là sự lúng túng của doanh nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước. Các mô hình phân phối nhà ở hiện nay đã không còn thích hợp, mặt khác, nó đang chứa đựng nhiều yếu tố tiềm ẩn, là mảnh đất màu mỡ cho sự nảy sinh các tệ nạn như tham nhũng, cửa quyền. Mô hình bán nhà ở không phù hợp là một trong những nguyên nhân chính làm cho giá nhà ở tăng vì phải qua nhiều tầng nấc trung gian, "bôi trơn", chính điều này đã cản trở người dân có nhu cầu thực sự mua được nhà ở và làm mờ nhạt đi vai trò quản lý của nhà nước trong phân phối nhà ở. Đây đang là những trở ngại, khó khăn đối với người dân, doanh nghiệp và nhà nước khi triển khai các dự án đầu tư phát triển nhà ở. 2.2. Tình hình thực hiện đầu tư nhà ở theo dự án của thành phố Hà Nội hiện nay 2.2.1. Kết quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở Trước yêu cầu phát triển của thành phố Hà Nội, nhằm tạo điều kiện thuận lợi về nhà ở cho người dân, năm 1998, Thành ủy đã xây dựng Chương trình Phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010 (Chương trình 12), tiếp đó ủy ban nhân dân đã cụ thể hóa chương trình này với phương châm "xã hội hóa việc xây dựng nhà ở. Huy động nguồn lực của mọi thành phần kinh tế vào xây dựng nhà ở với phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm dưới sự hướng dẫn quản lý thống nhất của Nhà nước" [11, tr. 4]. Với sự nỗ lực của nhiều cơ quan, ban, ngành và các doanh nghiệp, chương trình phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội đã đi vào cuộc sống, thu hút được sự chú ý và hưởng ứng của các nhà đầu tư, các cơ quan quản lý và các tầng lớp dân cư thủ đô. Quá trình thực hiện đã thu được một số kết quả như sau: Bảng 2.1: Kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở tại Hà Nội Năm Số liệu phát triển nhà ở Kế hoạch Kết quả thực hiện Tỷ lệ % 2000 Tổng số m2 nhà xây dựng 450.000 597.510 132 2001 Tổng số m2 nhà xây dựng 620.000 711.858 114 2002 Tổng số m2 nhà xây dựng 720.000 943.000 131 2003 Tổng số m2 nhà xây dựng 900.000 1.164.000 129 2004 Tổng số m2 nhà xây dựng 1.000.000 1.418.000 141 Nguồn: Chương trình Phát triển đô thị tổng thể thành phố Hà Nội, năm 2004 - Phát triển nhà ở kinh doanh: Thực hiện chủ trương phát triển nhà ở của Thành ủy và ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, trong thời gian qua công tác phát triển nhà ở đã có những bước tiến vượt bậc và vững chắc, thành phố đã từng bước tạo lập được quỹ nhà phục vụ các đối tượng di dân giải phóng mặt bằng, giải quyết được một phần chỗ ở cho cán bộ công nhân viên chức, sinh viên và các đối tượng xã hội có khó khăn về nhà ở. Năm 2004, qua kiểm tra, khảo sát đánh giá quá trình thực hiện Chương trình phát triển nhà ở, thực tế cho thấy rằng trên nhiều lĩnh vực công tác, trong đó có việc xây dựng, phân bổ và lựa chọn dự án đã đạt được nhiều kết quả khả quan. Tốc độ phát triển nhà không ngừng tăng, tổng vốn đầu tư xã hội vào phát triển nhà ở tăng, cấu đầu tư đã có nhiều thay đổi theo hướng tích cực. Bảng 2.2. Kết quả nhà ở được xây dựng theo dự án giai đoạn 1998-2004 Năm Nhà xây theo dự án (m2) Nhà do dân tự xây (m2) Tổng số (m2) 1998 85.591 253.600 339.191 1999 130.162 286.349 416.511 2000 187.150 410.405 597.510 2001 417.585 300.000 711.585 2002 658.950 248.050 943.000 2003 924.000 240.000 1.164.000 2004 948.000 470.000 1.418.000 Nguồn: Chương trình "Phát triển đô thị tổng thể thủ đô Hà Nội", năm 2004 Tổng quỹ nhà ở khu vực đô thị đã tăng gần gấp hai lần trong vòng 6 năm, diện tích nhà ở tính trung bình theo đầu người đã tăng từ 5,5m2 năm 1999 lên 7,5m2 / người năm 2004. Tính đến năm 2002, đã có 49 dự án khu đô thị mới đã có quyết định phê duyệt đầu tư và đang triển khai thực hiện như: khu đô thị mới Nam Trung Yên, làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính, khu đô thị mới Định Công - Thanh Trì, Khu đô thị mới Linh Đàm, khu đô thị mới Đại Kim - Định Công, Linh Đàm…Phát triển nhà ở Hà Nội theo mô hình dự án đầu tư tăng dần, năm 1998 tăng gấp 2 lần, năm 2001 gấp 9 lần so với năm 1997 là năm bắt đầu khởi động chương trình nhà ở của thành phố [5, tr. 224]. Các dự án đầu tư phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội phục vụ kinh doanh ngày càng đa dạng, đã hình thành nhiều khu căn hộ, biệt thự cao cấp như khu VINACONEX, Định Công, Nam Thăng Long, Nam Trung Yên, Hồ Linh Đàm, Việt Hưng… nhiều khu căn hộ có giá tiền vừa phải phục vụ đối tượng có thu nhập trung bình và nhiều căn hộ phục vụ đối tượng là người có thu nhập thấp. Trong những năm tới đây, để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người dân, thành phố đang tiến hành triển khai đầu tư nhiều dự án đầu tư phát triển nhà ở, trong đó phải kể đến các dự án như: dự án khu nhà ở Cầu Bươu - Thanh Trì, dự án khu nhà ở Đông-Nam Hồ Nghĩa Tân, dự án xây dựng, cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, Thành Công,.. - Phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách: Cùng với việc xây dựng mới các khu đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở cho người dân, thành phố đã tiến hành triển khai các dự án xây dựng nhà ở cho những người có thu nhập, các đối tượng là người có công với cách mạng, gia đình thuộc diện chính sách và cán bộ lão thành cách mạng, kết quả thu được là: đã hỗ trợ cho 2.133/2.610 cụ cải thiện nhà ở theo quyết định 20/2000/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ cho người hoạt động cách mạng trước Cách mạng tháng Tám, triển khai dự án nhà ở trên 5,2ha đất tại Yên Hòa xây dựng biệt thực cho các cán bộ lão thành cách mạng, xây dựng 200 căn hộ tại Tương Mai, hồ Việt Xô phân cho đối tượng là thương binh, liệt sĩ. Thực hiện hỗ trợ 5/triệu đồng/hộ nghèo ở ngoại thành cải tạo nơi ở, xây dựng thí điểm 90 căn hộ chung cư 6 tầng nhà chung cư tại Nghĩa Đô - Dịch Vọng cho các hộ nghèo tại 9 quận nội thành thuê mua trả góp trong thời hạn 20 năm. Thí điểm xây dựng nhà ở cho sinh viên thuê trên diện tích 1,99 ha với diện tích sàn 42.789 m2 với giá thuê 100.000 đồng/sinh viên/tháng. Thông qua các dự án này, bước đầu thành phố đã giải quyết một cách cơ bản nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng xã hội có khó khăn về nhà ở. Bảng 2.3: Phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách tại Hà Nội Phân loại Phát triển nhà ở Ghi chú Nhà ở cho các đối tượng chính sách ã 2.215 trong số 2.725 ngôi nhà được xây dựng cho cán bộ lão thành cách mạng Hỗ trợ tài chính để mua căn hộ đang thuê của Nhà nước ã Khu nhà ở với diện tích xây dựng ở Cầu Giấy cho các đối tượng là thương binh, cựu chiến binh, v.v. Cho các đối tượng chính sách đang sống trong khu biệt thự không phải sở hữu riêng ã 250 căn hộ xây dựng trên 12.000 m2 ở khu D1, D2 hồ Việt Xô, Tương Mai cho các gia đình có công với cách mạng Nhà ở cho người nghèo ã 1.154 nhà tình nghĩa với số vốn đầu tư 13 tỷ đồng Xây dựng trong giai đoạn 1998-2000 ã 90 căn hộ khu B3 Dịch Vọng, Cầu Giấy Xây dựng xong tháng 4 năm 2002 ã 1.023.668 m2 nhà ở giao cho các cơ quan, tổ chức phân cho cán bộ, công nhân viên chức Xây dựng trong giai đoạn 1996-2002 Nhà ở tái định cư ã Xây dựng 56.218 m2 nhà tái định cư 102 khu vực tái định cư trên diện tích 1.386 ha Cải tạo, xây mới nhà tập thể cũ xây dựng giai đoạn 1960-1980 ã Xây dựng lại nhà B7, B10 Kim Liên, A6 Giảng Võ, B7 Thành Công, Khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Văn Chương… Nguồn: Chương trình"Phát triển Đô thị tổng thể thành phố Hà Nội", năm 2004 - Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, di dân giải phóng mặt bằng. Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu phát triển của thủ đô, Hà Nội đã tiến hành xây dựng nhiều công trình văn hóa - xã hội, mở rộng nhiều tuyến đường, nút giao thông trọng điểm,…do đó nhu cầu về nhà ở tái định cư, di dân giải phóng mặt bằng hết sức lớn. Thành phố đã từng bước phối hợp với các cơ quan Trung ương, các Bộ, ban, ngành trong việc xây dựng nhà ở phục vụ công tác này. Kết quả, thành phố đã xây dựng nhiều khu nhà ở tái định cư, di dân GPMB như khu tái định cư nút cầu vượt Ngã Tư Sở tại khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính, khu tái định cư 7,2ha Vĩnh Phúc - Cống Vị, Đền Lừ, Nam Trung Yên… Quá trình lựa chọn và phân bổ các dự án đã được đổi mới theo hướng dân chủ, thiết thực và hiệu quả. Các dự án trước khi nghiên cứu tiền khả thi, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà đều tiến hành việc lấy ý kiến của các ban, ngành và nhân nơi thực hiện dự án. Mặt khác, các dự án này đều được sự thẩm định hết sức chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, các tổ chức tư vấn trong nước và quốc tế, do đó, phần lớn các dự án đều đạt được các mục tiêu, yêu cầu đã đề ra. Có thể nói rằng, hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội bước đầu đã phát huy được tính hiệu quả cả về kinh tế và xã hội. Các mục tiêu về phát triển nhà ở của thành phố đã không ngừng tăng, đã tạo ra được bộ mặt khang trang, đẹp đẽ của thành phố, nhất là tại các khu đô thị mới; nhu cầu về nhà ở của một bộ phận người dân thủ đô, đặc biệt là những người có khó khăn về chỗ ở, những người thuộc diện gia đình chính sách, gia đình có công với cách mạng đã được chính quyền quan tâm giải quyết. 2.2.2. Tình hình huy động vốn cho các dự án đầu tư phát triển nhà ở Vốn đóng một vai trò hết sức quan trong đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án. Để đảm bảo vốn cho hoạt động này, từ năm 1998 đến nay, thành phố đã ban hành nhiều cơ chế cho phép chủ đầu tư chủ động hơn trong việc huy động vốn vào đầu tư phát triển nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư được phép huy động vốn bằng các nguồn vốn trong và ngoài nước. Đã có nhiều chủ đầu tư trong nước tiến hành tiếp cận vay từ nguồn vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài, trong đó đáng kể nhất là Ngân hàng Phát triển châu á. Ngân hàng này đã triển khai chương trình hỗ trợ tài chính cho Chính phủ Việt Nam nhằm thúc đẩy chương trình cho vay mua nhà ở đối với các hộ có thu nhập thấp từ năm 2005. Theo đó, thông qua Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng Phát triển châu á cho vay 30 triệu USD, để xây dựng và cải tạo nhà ở, với mức vốn vay mua nhà hoặc xây nhà là 100 triệu đồng Việt Nam và 15 triệu đồng đối với sửa chữa nhà ở [12, tr. 123]. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đã thực hiện việc huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn trong nước. Những nguồn vốn này được huy động thông qua nhiều kênh khác nhau, có thể là vốn vay từ nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở của thành phố, vốn vay từ các ngân hàng thương mại quốc doanh, các ngân hàng thương mại cổ phần và nguồn vốn huy động từ những người có nhu cầu mua nhà ở. Những năm gần đây, vốn huy động từ dân cư thông qua việc trả trước tiền mua nhà, trong một số dự án nhà ở nguồn vốn này đã chiếm tới 70 đến 80% tổng mức vốn đầu tư, có những dự án tỷ lệ này có thể lên tới mức từ 90 đến 100%. Bảng 2.4: Các đơn vị cấp vốn cho xây dựng và cải tạo nhà ở tại Hà Nội Đơn vị cho vay Đối tượng vay Các doanh nghiệp phát triển nhà Cá nhân Phát triển CSHT kinh doanh khác Ngân hàng Công thương Việt Nam ã ã ã * Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn ã ã ã * Ngân hàng Thương mại xây dựng Hà Nội 0 0 0 Ngân hàng Nhà ở ã ã * Ngân hàng thương mại cổ phần á châu 0 * Quỹ Phát triển nhà Hà Nội * Ghi chú: ã - Ưu tiên ở mức trung bình; 0 - ít ưu tiên; * - ưu tiên; Nguồn: Báo cáo của Viện Tài chính phát triển, số 2/4/2000. Để đáp ứng nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, thành phố Hà Nội đã thành lập Quỹ phát đầu tư triển nhà ở đô thị. Quỹ này hoạt động dưới sự quản lý của Sở Tài chính, nguồn vốn của quỹ hình thành từ tiền bán nhà, cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước và tiền thuế đất. Hiện nay, trung bình mỗi năm ngân sách nhà nước cấp cho quỹ khoảng 1.000 tỷ đồng chi cho các hoạt động đầu tư phát triển nhà ở và đô thị, quỹ chỉ thực hiện cho vay đối với các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở mà không cho tư nhân vay. Bên cạnh đó, thành phố đang tiến hành việc nghiên cứu thí điểm huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở xã hội thông qua việc vay vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài. 2.2.4. Quá trình triển khai các dự án Với mục tiêu tạo lập, cải thiện chỗ ở cho người dân đô thị, xây dựng thủ đô văn minh, thanh lịch, các dự án đầu tư phát triển nhà ở và khu đô thị mới đã được triển khai trên khắp địa bàn thành phố. Hiện nay, có nhiều dự án đã đưa vào vận hành, khai thác và đã phát huy hiệu quả như dự án khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính (do Tổng Công ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam - VINACONEX làm chủ đầu tư), khu đô thị mới Làng Quốc tế Thăng Long (do Tổng Công ty xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư), khu đô thị mới Linh Đàm, Đại Kim, Định Công, Pháp Vân - Tứ Hiệp, Việt Hưng (do Tổng Công ty Phát triển nhà và Đô thị - Bộ Xây dựng làm chủ đầu tư). Có những dự án hiện đang triển khai, có những dự án đang gặp khó khăn trong khâu huy động vốn đầu tư, giải phóng mặt bằng,… (xem thêm tiến độ các dự án đang triển khai ở phần phụ lục). Để đẩy nhanh tiến độ và nâng cao chất lượng công trình, các doanh nghiệp thi công xây dựng nhà ở đã mạnh dạn đầu tư trang thiết bị máy móc, ứng dụng công nghệ hiện đại vào thi công. Tại nhiều công trình xây dựng nhà ở các công nghệ mới được ứng dụng bước đầu đã mang lại hiệu quả như công nghệ EVG 3D PANEL, công nghệ đúc lõi,… Sự mạnh dạn ứng dụng công nghệ thi công hiện đại đã góp phần không nhỏ nhằm hạ giá thành, nâng cao chất lượng và đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án. 2.2.5. Công tác nghiệm thu, quyết toán dự án Công tác nghiệm thu, quyết toán dự án đóng một vai trò hết sức quan trọng. Trong những năm vừa qua nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở công tác này đã có những thay đổi đáng kể, bước đầu đã tạo ra sự thuận lợi cần thiết đối với các doanh nghiệp và các chủ đầu tư. Về công tác nghiệm thu công trình. Hoạt động này bước đầu đã đi vào qui củ, chủ đầu tư, nhà thầu trong nhiều dự án đã thực hiện một cách nghiêm chỉnh các qui định của Nhà nước trong lĩnh vực nghiệm thu công trình xây dựng. Phần lớn các chủ đầu tư đã rất nghiêm khắc trong việc nghiệm thu công trình, hầu hết các công trình xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà cao tầng đều được kiểm định hết sức chặt chẽ. Nhiều công trình xây dựng nhà ở có chất lượng đã đưa vào nghiệm thu, được người dân đánh giá cao, đã phát huy hiệu quả đầu tư trong thực tế. Về công tác quyết toán dự án. Hoạt động này đã được thực hiện một cách nghiêm túc trong nhiều dự án phát triển nhà ở. Các cơ quan có trách nhiệm trong lĩnh vực thanh quyết toán công trình đã có nhiều đổi mới nhằm tạo ra sự thuận lợi cho các doanh nghiệp. Về phía các doanh nghiệp, phần lớn họ đã chấp hành một cách nghiêm chỉnh các qui định của Nhà nước về việc xây dựng giá vật tư, định mức lao động; hoàn thiện hồ sơ quyết toán và thực hiện việc thanh quyết toán theo qui định. 2.2.6. Công tác quản lý nhà nước đối với các dự án Việc quản lý nhà nước đối với các dự án đã có những chuyển biến tích cực mọi lĩnh vực từ quản lý sáng kiến đầu tư dự án, lập, phê duyệt dự án; quản lý về qui hoạch xây dựng; kiểm tra giám sát các dự án,… Gần đây, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng cơ bản như: Luật Đất đai (2003), Luật Xây dựng (2004), Luật Đấu thầu (2005), Luật Nhà ở (2006), Nghị định 16CP/2005/NĐ-CP qui định về quản lý đầu tư xây dựng, Nghị định 199 CP/2004/NĐ-CP qui định về khung giá đất, Nghị định 209 CP/2005/NĐ-CP về quản lý xây dựng cơ bản, Nghị định 08 CP/2005/NĐ-CP về quản lý qui hoạch, kiến trúc và các văn bản của thành phố Hà Nội như: Chương trình 12 của Thành ủy (2000), Nghị quyết 09 của HĐND thành phố (2001), Quyết định 123 của ủy ban nhân dân thành phố… Thông qua các qui định này, cơ sở pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở đã được xác lập. Việc quản lý nhà nước đối với đầu tư dự án không ngừng được tăng cường, nhiều dự án đầu tư xây dựng đã được các cơ quan nhà nước kiểm tra, kịp thời phát hiện và khắc phục những sai sót trong quá trình lập dự án, triển khai dự án. Lĩnh vực quản lý nhà nước về qui hoạch, kiến trúc, giải phóng mặt bằng,.. đã có những chuyển biến tích cực, bước đầu đã hạn chế được một phần những vi phạm của người dân, các chủ đầu tư trong hoạt động xây dựng nhà ở. Các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng đã thực hiện việc công khai hóa qui hoạch, kế hoạch đầu tư phát triển nhà ở rộng rãi cho mọi tầng lớp nhân dân, đổi mới và tăng cường việc quản lý qui hoạch, quản lý sử dụng đất, quản lý kiến trúc đô thị tại các khu phố cổ, khu phố cũ, các khu đô thị mới,… Thành phố đã triển khai 40 đồ án qui hoạch chi tiết, xác định chỉ giới gần 30 tuyến đường cấp thành phố, phê duyệt và công bố 28 đồ án qui hoạch; nghiên cứu định hướng chung qui hoạch thủ đô, tiếp tục qui định chi tiết qui hoạch các khu đô thị. Thông qua việc quản lý này, đã phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm, góp phần vào việc giữ gìn trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố trong thời gian vừa qua. Trên lĩnh vực kiểm tra, giám sát việc thực hiện các dự án. Các cơ quan chức năng đã chủ động, không ngừng tăng cường kiểm tra, giám sát việc triển khai các dự án. Quá trình kiểm tra này được thực hiện trong tất cả các khâu của dự án, đã kịp thời phát hiện và xử lý sai phạm của trong đầu tư của các chủ đầu tư dự án, kiến nghị với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhanh chóng thay đổi, bãi bỏ những qui định bất hợp lý trong quá trình triển khai các dự án. Hoạt động này đã góp phần không nhỏ trong việc đảm bảo việc thực hiện đúng các cam kết trong giấy phép đầu tư của các chủ đầu tư như: cam kết về tuân thủ qui hoạch, thiết kế đã được phê duyệt; đảm bảo vệ sinh môi trường và an toàn lao động; sử dụng vật tư có chất lượng, đúng về số lượng và chủng loại; đảm bảo việc thanh quyết toán đúng qui định của pháp luật,… 2.3. Đánh giá tình hình thực hiện đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội hiện nay 2.3.1. Những thành tựu, hạn chế, tồn tại và nguyên nhân 2.3.1.1. Thành tựu Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trong giai đoạn 2000 đến 2005 tại thành phố Hà Nội đã giành được một số thành tựu sau đây: Thứ nhất, đã tạo lập được một quỹ nhà ở đáng kể góp phần vào việc nâng cao chất lượng, cải thiện yêu cầu về nhà ở của người dân thủ đô. Theo thống kê của Chương trình Phát triển đô thị tổng thể thủ đô Hà Nội năm 2005 thì trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến 2005, tổng quỹ nhà ở khu vực đô thị của Hà Nội đã tăng gấp đôi, diện tích nhà ở tính trung bình theo đầu người đã tăng từ 5,5m2 năm 1999 lên 7,5m2 / người năm 2004. Diện tích nhà ở xây dựng theo mô hình dự án đã tăng từ 187.150 m2 năm 2000 lên 948.000 m2 năm 2004, sự gia tăng về quỹ nhà ở này đã góp phần không nhỏ vào việc giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân thủ đô [1, tr. 12]. Thứ hai, góp phần không nhỏ vào việc thực hiện các chính sách giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội. Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án bên cạnh việc mang lại hiệu quả kinh tế nó còn góp phần giải quyết các vấn đề xã hội đang đặt ra đối với thành phố Hà Nội hiện nay. Thông qua hoạt động này, thành phố đã gây dựng được một quỹ nhà ở đáng kể để giải quyết cho các đối tượng là hộ nghèo, gia đình chính sách, người có công với cách mạng (kết quả xem tại Bảng 2.3). Thứ ba, đã huy động được một nguồn lực đáng kể vào hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Với phương châm Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng tham gia xây dựng nhà ở, hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã thu hút được nguồn vốn đáng kể từ nhiều nguồn khác nhau để đầu tư vào nhà ở thông qua việc xã hội hóa công tác xây dựng nhà ở. Thông thường các hoạt động đầu tư phát triển, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở cần phải huy động một lượng vốn lớn và khả năng huy động vốn rất khó khăn đây là cản trở lớn đối với chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong những năm vừa qua, thông qua mô hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án, thành phố Hà Nội đã thu hút được một nguồn lực lớn của xã hội vào phát triển nhà ở, có những dự án mức huy động đạt đến 80 - 90% so với tổng mức đầu tư, điều này đã góp phần giải quyết những khó khăn về nhà ở cho người dân Hà Nội. Thứ tư, đã góp phần không nhỏ trong việc tạo lập trật tự kiến trúc, qui hoạch. Trong một thời gian dài, nhà ở của thành phố Hà Nội chủ yếu do người dân tự đầu tư xây dựng, do đó việc quản lý nhà nước về kiến trúc và qui hoạch gặp rất nhiều khó khăn. Với hình thức đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án nhược điểm này đã được khắc phục. Trong những năm vừa qua, hoạt động này đã góp phần không nhỏ trong việc tạo nên diện mạo mới cho bộ mặt của thủ đô Hà Nội. Trên thành phố xuất hiện những khu chung cư mới trên nền các chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1960 đã xuống cấp, hình thành nhiều khu đô thị mới với những đường phố sạch sẽ, những chung cư hiện đại, những biệt thự xinh đẹp và tiện nghi, như khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính, Nam Thăng Long, Trung Yên, làng Quốc tế Thăng Long, Linh Đàm, Đại Kim, Định Công... Đây là những công trình đã góp phần không nhỏ tạo nên bộ mặt của Hà Nội văn minh, hiện đại. 2.3.1.2. Tồn tại, hạn chế Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động này đang gặp một số tồn tại, hạn chế sau đây: Thứ nhất, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động này chưa thật sự đạt hiệu quả cao. Mặc dù đã có những cải tiến đáng kể, song hoạt động quản lý nhà nước đối với công tác đầu tư xây dựng nhà ở vẫn còn những hạn chế nhất định. Những hạn chế này được biểu hiện như: vẫn còn hiện tượng đầu tư tràn lan ở một số dự án; công tác thanh tra, kiểm tra nhiều khi vẫn còn mang tính hình thức, vì vậy, ở nhiều dự án vẫn còn xảy ra hiện tượng thất thoát, lãng phí, tham nhũng; công tác quản lý qui hoạch còn kém, vẫn còn nhiều dự án vi phạm qui hoạch đã được phê duyệt,… Thứ hai, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở ngày càng tăng và đa dạng của nhân dân. Mặc dù hoạt động đầu tư nhà ở theo mô hình dự án đã tạo ra một quỹ nhà ở đáng kể. Tuy nhiên, nó mới chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu nhà ở của người dân, với mức diện tích trung bình 7,5m2-/người, tỷ lệ này vẫn còn thấp nếu như so với các nước phát triển như Nhật Bản (27,9m2/người), Anh (40,2m2/ người), Mỹ (62,6m2 / người) hay thủ đô các nước ASEAN như Jakarta (10,2m2 / người), Manila (12,0m2 / người) và Bangkok (16,5m2 / người) [24, tr. 3]. Vì vậy, nghiên cứu các giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động này trong giai đoạn hiện nay là vấn đề hết sức cần thiết. Các chủ đầu tư vẫn còn đầu tư nhiều loại hình nhà ở chưa phù hợp với năng lực tài chính, lối sống, thị hiếu của khách hàng. Trong khi đó người dân (khách hàng) lại cần những căn hộ có diện tích vừa phải, giá cả phải chăng, kiến trúc và tổ chức sinh hoạt phù hợp với lối sống của người Việt Nam, đây là một trong những lý do chính dẫn tới việc các khu nhà ở này không tiêu thụ được hoặc tiêu thụ rất chậm làm giảm tính hiệu quả của các dự án. Thứ ba, công tác thanh, quyết toán còn chậm trễ. Có nhiều công trình hoàn thành đã lâu, song việc quyết toán vẫn không thực hiện được, vì nhiều lý do khác nhau bắt nguồn từ phía nhà thầu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước, điều này đã làm cho hiệu quả của dự án bị giảm sút. Thứ tư, quá trình triể