Luận văn Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

ghị định này: a, Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. b, Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay mà không có tranh chấp. c, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp. d, Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp. đ, Giấy tờ về thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác định và đất đó không có tranh chấp. e, Bản án hoặc quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật. g, Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. h, Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được UBND, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phường thị trấn là những giấy tờ có trước ngày 13/4/1999 (ngày Nghị định số 17/1999/NĐ - CP có hiệu lực thi hành). 3 - Đối với tổ chức, kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được thực hiện các quyền được quy định tại Nghị định này, không phải lập hồ sơ thuê đất của Nhà nước. 4 - Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn đối với đất tại nông thôn là 15 ngày, đối với đất đô thị là 30 ngày”. 1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành. Cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giao đất nào thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Trong trường hợp Chính phủ quyết định giao đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân. (Điều 36 - Luật đất đai 1993). - Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. + UBND tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức mà mình trực tiếp giao đất. + UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình thuộc thẩm quyền giao đất theo Điều 24 - Luật đất đai 1993. - Việc thu hồi giấy chứng nhận: + Trong trường hợp toàn bộ khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyết định thu hồi. Giấy chứng nhận đã cấp không còn chỗ để ghi chứng nhận biến động mới. Nhà nước, thay đổi mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi phải được chuyển về lưu trữ tại sở địa chính (đối với cấp xã) hoặc Tổng cục địa chính (đối với cấp tỉnh) và có ghi chép các thủ tục cần thiết. + Toàn bộ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi hoặc đã chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng cho người khác. 1.3 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Phải có bản đồ địa chính (đối với các xã vùng đồng bằng và bản đồ tổng quan đối với các xã miền núi). + Phải có Sở địa chính Nhà nước. + Có cán bộ địa chính xã. - Tất cả các chủ thể sử dụng đất đều phải đăng ký, kê khai phần đất đai mình đang sử dụng tại UBND xã, phường, thị trấn quản lý đất đó. - Người sử dụng đất đã được đăng ký và có đủ điều kiện sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. a, Có giấy tờ hợp pháp là một trong các giấy tờ trước đây: + Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất mà họ vẫn đang trực tiếp sử dụng. + Những giấy tờ về giao đất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam giao đất trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai và người được giao hiện nay vẫn đang sử dụng đất. + Những giấy tờ chuyển nhượng đất đai của những người sử dụng đất hợp pháp từ năm 1980 trở về trước mà đã được chính quyền địa phương xác nhận. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định hoặc có tên trong sở địa chính nay vẫn đang sử dụng. + Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất được chính quyền địa phương xác nhận. + Giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, hiện nay họ vẫn đang được sử dụng. b, Nếu chưa có giấy tờ nêu trên thì phải là người đang sử dụng đất ổn định, nhưng được chính quyền địa phương xác nhận và đề nghị được đăng ký. Tiêu chuẩn như sau: + Có các giấy tờ hợp pháp nói trên, nhưng đã bị thất lạc và còn chứng lý lưu trong hồ sơ của cơ quan Nhà nước hoặc được hội đồng đăng ký đất đảm bảo. + Người được thừa kế chia tách quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở hoặc tài sản trên đất từ người có giấy tờ hợp pháp hoặc có nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. + Người tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trước nay đang sử dụng đất phù hợp với quy hạch. + Người được giao đất sử dụng trái thẩm quyền, thực sự có nhu cầu, nay đang tiếp tục sử dụng phù hợp với quy hoạch. c, Đăng ký biến động đất đai và bổ sung vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau đây: + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đều phải có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (theo Điều 23, 24 Luật đất đai 1993) và các chứng từ thu tiền sử dụng đất (nếu có). + Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất phải có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi khu đất biến động và các chứng từ nộp tiền các loại (nếu có). Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải có tờ khai quyền sử dụng đất kèm theo các di chúc của người để thừa kế theo đúng trình tự do pháp luật quy định hoặc quyết định phân chia đất thừa kế của Toà án. + Trường hợp mất đất do thiên tai, như sự lụt lở đất, ngập lụt vĩnh viễn, phải có biên bản xác nhận của chính quyền cơ sở. d, Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng phải đăng ký, thể hiện tình trạng quyền sử dụng đất đang được thế chấp, đang cho thuê hoặc thôi cho thuê. Riêng đối với người sử dụng đất muốn được cấp giấy chứng nhận cần có đủ hai điều kiện sau: - Khu đất đang sử dụng phải thể hiện rõ trên bản đồ địa chính về hình thể thửa đất, vị trí, ranh giới sử dụng, loại hạng đất v.v.... - Diện tích đất đang sử dụng đã được ghi vào sở địa chính mà đến nay chưa có biến động, tức là đã xác định quyền sử dụng hợp pháp đến thời điểm cấp giấy. Như vậy, người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như một người có giấy chứng nhận một quyền tài sản. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn bao gồm cả nội dung pháp lý và nội dung kinh tế. Trong một số quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận có giá trị như một “ngân phiếu”. 2-/ Trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. a, Thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân được giao từ ngày 15 tháng 10 - 1993 trở về trước, được tính thống nhất từ ngày 15/10/1993. Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân được giao từ sau ngày 15 tháng 10 - 1993 được tính từ ngày giao - (Điều 4 - Nghị định 64 - CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. - Toàn bộ đất nông nghiệp đang được sử dụng giao kết cho các hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp trừ đất giao cho tổ chưc, đất dùng cho nhu cầu công ích của xã. - Đất nông nghiệp giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản. Các loại đất này gồm cả đất làm kinh tế gia đình trước đây hợp tác xã giao, đất vườn, đất thâm canh, đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hoá được xác định để sản xuất nông nghiệp. - Đối với loại đất nông nghiệp không thể giao cho từng hộ gia đình, và cá nhân thì cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, giao đất trên cơ sở hiện trạng, bảo đảm đoàn kết, ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển; thực hiện chính sách bảo đảm cho người lâm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất sản xuất. Người được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn được giao; phải bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất tiết kiệm và hợp lý để tăng khả năng sinh lợi của đất, phải chấp hành đúng pháp luật đất đai. Đất giao cho hộ gia đình và cá nhân là giao chính thức, người nhận đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và được pháp chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao đất. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở đề nghị của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. - Nhà nước cũng sẽ tiếp tục giao đất đó cho những người đang sử dụng đất khi họ còn nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai. b, Thời hạn giao đất lâm nghiệp. Đất lâm nghiệp được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất đang có rừng tự nhiên, rừng trồng và đất đang sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp. “Thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất lâm nghiệp chấp hành đúng pháp luật về đất đai, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giao đất đó để tiếp tục sử dụng. Nếu trồng cây lâm nghiệp có chu kỳ trên 50 năm, khi hết thời hạn này vẫn được Nhà nước giao tiếp để sử dụng. (Khoản 1 - mục C - Điều 14 - Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp gọi tắt là Nghị định 163/1999/NĐ - CP của Chính phủ). Cũng trong Điều 14 - Nghị định 163/1999/NĐ - CP của Chính phủ tại khoản 2 quy định thời hạn giao đất lâm nghiệp: + “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất lâm nghiệp từ ngày 15/10/1993 trở về trước thì được tính thống nhất từ ngày 15/10/1993. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất lâm nghiệp sau ngày 15/10/1993 thì được tính từ ngày giao”. Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp quy định tại Điều 26 và Điều 27 - Luật đất đai. Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau đây: + Tổ chức sử dụng đất bị giải thế, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất mà không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 30 của Luật đất đai 1993; cá nhân sử dụng đất đã chế mà không có người được quyền tiếp tục sử dụng đất đó; + Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao. + Đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép. + Người sử dụng đất có ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước. + Đất sử dụng không đúng mục đích được giao. + Đất được giao không theo đúng thẩm quyền. Việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại. Điều 5 - khoản 2 - Nghị định số 04/2000/NĐ - CP ngày 11/2/2000 của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai (gọi tắt là Nghị định số 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ) quy định thời hạn sử dụng đất do nhận chuyển nhượng. - “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất ở, đất chuyên dùng, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất ở, đất chuyên dùng của hộ gia đình, cá nhân mà số tiền phải trả khi nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì thời hạn sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng là ổn định lâu dài. - Trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng mà không thay đổi mục đích sử dụng đát thì thời hạn sử dụng đất là thời gian còn lại trong thời hạn sử dụng đất đó; sau thời hạn đó, nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định. - Trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận nhưng không quá 50 năm. Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. Tại điều 74 - Luật đất đai 1993 nói rõ: “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống, được chuyển đổi quyền sử dụng đất và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn được giao”. Như vậy, việc Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, sử dụng đất là có thời hạn. Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm là 20 năm; đối với cây lâu năm là 50 năm. Tuy nhiên không phải cứ hết thời gian đó, thì người được giao đã bị chấm dứt quyền sử dụng pháp luật còn quy định nếu họ không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc họ có nhu cầu sử dụng đất thì được gia hạn sử dụng đất. Do vậy phải căn cứ vào quy định tại Điều 698 - Bộ luật dân sự để xác định khi nào chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: + Trước hết là thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê đã hết. + Thời hạn sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao. Trường hợp này được Nhà nước đền bù thiệt hại về tài sản có trên đất. + Người sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế. + Khi có quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. + Diện tích sử dụng đất không còn, do thiên tai như bị sụt lở, động đất, núi lửa...”. Trong thời hạn còn được sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới được chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở ít bị ràng buộc về mặt thời hạn hơn so với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp do thời hạn giao đất ở không xác định. Khi hết thời hạn sử dụng, người sử dụng không được quyền sử dụng nữa, do vậy họ không được phép chuyển quyền sử dụng đất. Điều kiện này là cần thiết vì tuy đã hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng vẫn có thể chuyển quyền sử dụng đất trái phép. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đang còn trong thời hạn được sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng trong thời hạn còn lại. Khi đó, họ trở thành người sử dụng đất có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 3-/ Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó không có tranh chấp. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng thường xảy ra trong đời sống xã hội và ở mọi thời kỳ lịch sử. Trong xã hội tồn tại dựa trên sự đối kháng giữa các giai cấp thì đất đai luôn luôn là đối tượng tranh chấp giữa chúa đất và nông nô, giữa địa chủ và nông dân, giữa đông đảo quần chúng nhân dân không có ruộng đất và bọn chủ đất lớn. Tóm lại, đó là những tranh chấp giữa những kẻ áp bức và những người bị áp bức. Những tranh chấp này biểu hiện mâu thuẫn đối kháng giữa các giai cấp mà thực chất là cuộc xung đột giữa các giai cấp đối kháng. Những xung đột này là không thể điều hoà được và cuối cùng sẽ kết thúc bằng các cuộc cách mạng xã hội để thay thế chế độ sở hữu đất đai này bằng chế độ sở hữu đất đai khác tiến bộ hơn. Dưới chế độ chúng ta, Nhà nước là người đại diện cho toàn thể nhân dân lao động đứng ra thực hiện quyền sở hữu duy nhất của mình đối với đất đai. Vì vậy, tranh chấp đất đai trong thời kỳ này mang nội dung kinh tế cũng như ý nghĩa chính trị khác với tranh chấp đất đai trong xã hội có giai cấp đối kháng. Các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai, không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, những bất đồng nhất định, được thể hiện trên thực tế bằng những hành động cụ thể và người ta gọi đó là sự tranh chấp. Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Đi ngược dòng thời gian về trước những năm 1980 khi Nhà nước còn duy trì ba hình thức sở hữu đối với đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Do đó, có thể tranh chấp về quyền sở hữu đất đai hoặc tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đối với đất đai. Sau Hiến pháp 1980 Nhà nước trở thành chủ sở hữu duy nhất toàn bộ đất đai trên cả nước, vì thế không thể có tranh chấp về quyền sở hữu đất đai. Chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể của quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đất đai mà họ chỉ được Nhà nước giao đất cho sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định. Tranh chấp đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lý cũng như sử dụng. Trong những năm vừa qua, tranh chấp đất đai diễn ra ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau, nhưng nhìn chung tranh chấp đất đai đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, vì vậy, phải căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, vào đường lối chính sách của Nhà nước, vào những văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ đó có những biện pháp giải quyết tranh chấp một cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những tranh chấp đất đai có thể xảy ra. Dù cho là nguyên nhân nào thì việc tranh chấp cũng để lại hậu quả không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước khi xảy ra tranh chấp, trước hết một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Tranh chấp đất đai xảy ra sẽ tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của Luật đất đai cũng như đường lối chính sách của Nhà nước không thực hiện một cách triệt để. Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu Nhà nước. Tuy nhiên, trong phần này, chỉ xin đề cập đến tranh chấp xảy ra trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất. Với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tranh chấp đất đai chỉ có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền sử dụng liên quan đến địa giới hành chính Nhà nước, tranh chấp tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất, phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc của luật dân sự, các quyền lợi ích hợp pháp của các chủ thể được pháp luật bảo hộ. Vì thế, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất, người sử dụng không thể thực hiện 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) của mình được nếu thực hiện một trong 5 quyền đó sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể khác. Tranh chấp đất đai có các dạng: - Tranh chấp giữa những người sử dụng đất đối với nhau về ranh giới giữa các vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau. - Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Việc một bên vi phạm quyền sử dụng đất, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng phát sinh tranh chấp. - Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê và cây cao su, giữa đất hương hoả với đất thổ cư... trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng. Trên thực tế các tranh chấp về quyền sử dụng đất rất đa dạng, phức tạp, và thường thể hiện dưới hình thức sau đây: + Tranh chấp về ranh giới đất. + Tranh chấp về quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp). + Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất). + Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. + Tranh chấp về lối đi. + Tranh chấp về bồi thường thiệt hại. + Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnh thoát nước, không cho mắc dây điện qua đất của người khác). + Tranh chấp về bồi hoàn thành quả lao động trên đất. + Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Các chủ thể có tranh chấp bao gồm: + Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân; + Tranh chấp giữa hộ gia đình với nhau. + Tranh chấp giữa hộ gia đình với cá nhân. + Tranh chấp giữa tổ chức với hộ gia đình hoặc cá nhân. Nhiều khi tranh chấp về quyền sử dụng đất dẫn đến những tranh chấp về địa giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau, tập trung ở những nơi có nguồn lâm thổ sản quý, có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển kinh tế văn hoá, dọc theo các triền sông lớn, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có mối giới hạn nhưng lại có vị trí quan trọng. Trong những năm gần đây, do việc chuyển đổi nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường, cùng với chủ trương giao đất một cách ổn định và lâu dài cho người sử dụng đất thì tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau xảy ra hết sức gay gắt biểu hiện dưới các hình thức: + Đòi lại đất của người thân trong giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều tra chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác. + Tranh chấp giữa đồng bào địa phương với đồng bào nơi khác đến khai hoàng, xen canh, xen cư. + Tranh chấp đất trong việc giao khoán sản phẩm theo Nghị quyết 10. + Tranh chấp giữa những người làm nghề thủ công, nay thất nghiệp trở về đòi lại ruộng đất của những người làm nông nghiệp. Tranh chấp giữa các thôn, đội sản xuất với nhau trong việc chia tách các hợp tác xã. Tranh chấp giữa các nông trường và các tổ chức sử dụng đất khác với nhân dân địa phương. Luật đất đai 1993 trên cơ sở kế thừa và phát triển luật đất đai 1988 đã quy định một cách chi tiết và cụ thể từng loại tranh chấp gắn liền với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết nó. Về nguyên tắc, các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai mà các chủ thể tham gia không có giấy tờ hợp pháp thì đều do hệ thống cơ quan quản lý từ trên xuống dưới giải quyết. Những tranh chấp có liên quan đến nhà cửa tài sản ở trên đất và những tranh chấp mà các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đã có giấy tờ hợp pháp chứng nhận quyền sử dụng đất đai thì do Toà án nhân dân giải quyết. Cụ thể Điều 38 - Luật đất đai 1993 quy định. 1 - Nhà nước khuyến khích việc hoà giải tranh chấp trong nhân dân UBND phường, xã, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân, các tổ chức thành viên khác của mặt trận, các tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hoà giải các tranh chấp đất đai. 2 - Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì do UBND giỉa quyết theo quy định sau: a, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức; giữa các tổ chức với nhau thuộc quyền quản lý của mình. b, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức và