Luận văn Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020

aûm an toaøn, coù ñoä chieáu saùng vaø thoâng gioù thoûa ñaùng, coù coâng trình haï taàng cô sôû töông xöùng, coù ñòa ñieåm thuaän lôïi cho vieäc ñi ñeán nôi laøm vieäc vaø caùc dòch vuï cô baûn, taát caû vôùi giaù phaûi chaêng vöøa söùc ngöôøi söû duïng... + Taäp trung giaûi quyeát toát vaø nhanh vieäc di dôøi taùi ñònh cö daân soáng treân keânh raïch; caûi taïo caùc khu nhaø luïp xuïp; tieáp tuïc phaùt ñoäng phong traøo xaây döïng nhaø tình nghóa, nhaø tình thöông; giaûi quyeát cô baûn choã ôû cho coâng nhaân, vieân chöùc, syõ quan trong löïc löôïng vuõ trang treân ñòa baøn thoâng qua söï hoã trôï cuûa Nhaø nöôùc. + Taêng cöôøng coâng taùc quaûn lyù nhaø ôû gaén vôùi quaûn lyù quy hoaïch vaø keá hoaïch söû duïng ñaát ôû, ñôn giaûn toái ña caùc thuû tuïc haønh chính veà nhaø ñaát maø vaãn ñaùp öùng ñöôïc caùc yeâu caàu quaûn lyù. Nhaø ôû khoâng theå taùch rôøi khoûi ñaát ñai, quaûn lyù nhaø ôû gaén lieàn vôùi quaûn lyù quy hoaïch vaø keá hoaïch söû duïng ñaát. + Giaûi quyeát choã ôû ñi ñoâi vôùi keá hoaïch hoùa gia ñình. Taïo choã ôû thích hôïp gaén vôùi söï phaùt trieån beàn vöõng cuûa kieán truùc ñoâ thò vaø mang tính keát noái vôùi caùc ñoâ thò veä tinh xung quanh Thaønh phoá; khoâng laøm oâ nhieãm moâi sinh, moâi tröôøng. + Khuyeán khích caùc thaønh phaàn kinh teá xaõ hoäi vaø nhaân daân, keå caû nöôùc ngoaøi tham gia ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû theo quy ñònh cuûa Nhaø nöôùc, tö nhaân hoùa caùc hoaït ñoäng veà xaây döïng vaø caùc dòch vuï lieân quan ñeán nhaø ñaát. Muïc tieâu phaùt trieån nhaø ôû : + Naâng dieän tích ôû bình quaân ngöôøi daân thaønh phoá töø 10,27 m2/ngöôøi leân 15,46 m2/ngöôøi vaøo naêm 2020. Nghóa laø naâng toång dieän tích quyõ nhaø ôû cuûa Thaønh phoá töø 95,5 trieäu m2 leân 127 trieäu m2. Bình quaân moãi naêm xaây môùi khoaûng 5 trieäu m2 nhaø ôû. Naâng quyõ nhaø ôû kieân coá töø 20,4% leân 40%. + Hoaøn thaønh vieäc di dôøi vaø taùi ñònh cö daân soáng treân keânh raïch noäi thaønh; caûi taïo caùc khu nhaø luïp xuïp vôùi heä thoáng keát caáu haï taàng kyõ thuaät cô baûn; di dôøi taùi ñònh cö caùc hoä ñang soáng trong khuoân vieân tröôøng hoïc, beänh vieän, chung cö hö hoûng naëng caàn phaù dôõ. Haàu heát gia ñình chính saùch ngheøo khoù ñeàu ñöôïc giaûi quyeát nhaø ôû; giaûm 50% nhaø taïm treân ñòa baøn Thaønh phoá. + Taïo quyõ nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp thoâng qua caùc moâ hình huy ñoäng voán döôùi söï hoã trôï cuûa chính quyeàn baèng cô cheá taïo ñieàu kieän veà ñaát xaây döïng, haï taàng, vaø caùc dòch vuï coâng coäng. Ñeán naêm 2010 ñaàu tö xaây döïng 30.000 caên hoä cho coâng nhaân thueâ, 40.000 caên hoä cho coâng nhaân vieân chöùc, löïc löôïng vuõ trang vaø nhaân daân lao ñoäng ngheøo. Bình quaân moãi naêm xaây döïng khoaûng 7.000 caên hoä. + Naâng caáp nhaø ôû khu vöïc noâng thoân ngoaïi thaønh, naâng tyû leä nhaø ôû kieân coá töø 3,8% leân 20%, cô baûn khoâng coøn nhaø taïm bôï. Boán chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp.HCM ñeán naêm 2010. (Phụ lục 4) Moät. Chænh trang ñoâ thò: Di dôøi vaø taùi ñònh cö 25.044 hoä daân. Naâng caáp khu nhaø luïp xuïp (phaàn haï taàng kyõ thuaät) 50.000 hoä. Phaù dôõ xaây môùi chung cö hö hoûng naëng 7050 hoä. Thaønh phoá ñang coù 445 chung cö xaây döïng tröôùc naêm 1975 ñang xuoáng caáp, trong ñoù khoaûng 105 chung cö hö hoûng naëng. Nhö vaäy caàn phaûi coù nôi taïm truù hoaëc taùi ñònh cö tröôùc khi thaùo gôõ, xaây döïng laïi chung cö. Nhu caàu giaûi quyeát cho 7050 hoä daân. Caûi taïo, söûa chöõa naâng caáp nhaø ôû 185.185 caên. Hai. Xaây döïng quyõ nhaø ôû cho coâng nhaân khu coâng nghieäp taäp trung, khu cheá xuaát, nhaø ôû cho caùn boä vieân chöùc vaø nhaân daân lao ñoäng ngheøo coù nhu caàu choã ôû. Dieän chính saùch vaø gia ñình quaù ngheøo, neo ñôn khoâng coù khaû naêng töï caûi taïo, xaây nhaø ôû thoâng qua chöông trình xaây döïng nhaø tình nghóa vaø tình thöông. Nhu caàu caàn 15.000 caên. Xaây döïng quyõ nhaø cho coâng nhaân thueâ: 30.000 caên. Xaây döïng quyõ nhaø ôû baùn traû goùp vaø cho thueâ caùc ñoái töôïng thu nhaäp thaáp coù nhu caàu, döï kieán 40.000 caên. Ba. Xaây döïng vaø naâng caáp nhaø ôû khu vöïc noâng thoân ngoaïi thaønh: döï kieán xaây môùi khoaûng 40.000 caên. Boán. Phaùt trieån caùc khu daân cö môùi vaø kinh doanh nhaø ôû cho taát caû caùc ñoái töôïng coù nhu caàu: döï kieán khoaûng 561.756 caên. Trieån khai ñoàng boä 4 chöông trình nhaø ôû, ñeán naêm 2010 Thaønh phoá taïo ra quyõ nhaø môùi khoaûng 705.300 caên hoä, caûi taïo söûa chöõa 285.062 caên. Ñeå ñaït ñöôïc muïc tieâu vaø noäi dung cuûa 4 chöông trình nhaø ôû, Tp.HCM tieáp tuïc taïo caùc cô cheá vaø ñeà nghò Chính Phuû boå sung caùc chính saùch nhaèm ñaåy maïnh ñaàu tö xaây döïng quyõ nhaø ôû cho ñoái töôïng coù thu nhaäp töø trung bình trôû xuoáng (chieám 73,5% daân soá Thaønh phoá). Muïc tieâu vaø nhöõng chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Thaønh phoá cho thaáy trieån voïng phaùt trieån kinh doanh ñòa oác treân ñòa baøn Thaønh phoá laø heát söùc to lôùn, vì caùc chöông trình naøy seõ taïo ra moät thò tröôøng lôùn veà nhaø ôû maø caùc doanh nghieäp ñòa oác coù khaû naêng tham gia ñeå cung öùng haøng cho noù. Ñoàng thôøi caân ñoái töø khaû naêng taøi chính vaø keát quaû thöïc hieän caùc chöông trình nhaø ôû trong 10 naêm qua, döï kieán toång dieän tích quyõ nhaø xaây môùi trong 10 naêm tôùi laø 50,69 trieäu m2; caûi taïo, söûa chöõa vaø naâng caáp quyõ nhaø ôû khoaûng 247.000 caên, töông ñöông vôùi 12,4 trieäu m2 nhaø ôû. Caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán ñònh höôùng phaùt trieån cuûa RESCO. Söï caïnh tranh cuûa caùc doanh nghieäp cuøng ngaønh. Coù theå nhaän thaáy raèng möùc ñoä caïnh tranh trong lónh vöïc kinh doanh nhaø ñaát hieän nay khoâng cao laém, do “cung” khoâng ñuû “caàu” trong thò tröôøng ñòa oác. Moät soá DNNN lôùn nhö Coâng ty Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Quaän 5, Coâng ty Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Quaän Phuù Nhuaän…, moät soá Coâng ty traùch nhieäm höõu haïn, Coâng ty coå phaàn coù voán lôùn nhö Coâng ty coå phaàn kinh doanh nhaø Bình Chaùnh, Coâng ty coå phaàn phaùt trieån Nam Saøi Goøn, Coâng ty lieân doanh Phuù Myõ Höng, Coâng ty TNHH Him Lam, Kieán AÙ… chuû yeáu kinh doanh caùc loaïi saûn phaåm cao caáp nhö bieät thöï, caùc khu chung cö, caùc daõy nhaø phoá lieân keá cao caáp, ñaàu tö xaây döïng caùc khu daân cö môùi ñaày ñuû tieän nghi; hoaëc tham gia chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng caùc khu ñaát lôùn, caùc loaïi neàn nhaø ...Saûn phaåm chuû yeáu cuûa RESCO hieän nay neàn nhaø coù haï taàng caùc loaïi, nhaø ôû trung bình, caên hoä chung cö, moät ít nhaø ôû cao caáp. Do vaäy saûn phaåm cuûa RESCO khoâng gaëp nhieàu söï caïnh tranh, nhaát laø loaïi caên hoä cho ngöôøi thu nhaäp thaáp. RESCO cuõng coøn ñöôïc nhaø nöôùc taïo ñieàu kieän hoã trôï ñeå coù ñöôïc moät soá khu ñaát ñaàu tö phaùt trieån caùc khu daân cö môùi, phaàn naøo thuaän lôïi hôn trong kinh doanh. Beân caïnh ñoù, haàu nhö nhöõng coâng ty kinh doanh nhaø ôû ñeàu khoâng ñuû voán ñeå ñaàu tö lôùn, chöa ñuû “cung” ñeå ñaùp öùng “caàu”, ñaõ laøm giaûm möùc ñoä caïnh tranh giöõa caùc doanh nghieäp cuøng ngaønh. Ngoaøi ra, vieäc mua nhaø cuûa ngöôøi daân ngoaøi yeáu toá giaù caû, chaát löôïng coøn phuï thuoäc raát nhieàu vaøo yeáu toá chuû quan cuûa ngöôøi mua nhö sôû thích, vò trí cuûa höôùng nhaø cuõng nhö vò trí cuûa khu vöïc, neân saûn phaåm cuûa caùc coâng ty kinh doanh nhaø ít khi tröïc tieáp caïnh tranh vôùi nhau. Ngoaøi caùc doanh nghieäp kinh doanh nhaø, ngöôøi daân cuõng tham gia kinh doanh nhaø ñaát, chuû yeáu laø mua ñi baùn laïi caùc loaïi nhaø ñôn leû, rieâng bieät hoaëc caùc caên hoä chung cö, caùc neàn ñaát, khu ñaát nhoû coù giaù trò khoâng cao laém, thoâng thöôøng laø vôùi haï taàng khoâng hoaøn chænh, hoaëc thuï höôûng haï taàng töø caùc khu daân cö ñaõ ñöôïc quy hoaïch vaø xaây döïng hoaøn chænh haï taàng. Ñaây khoâng phaûi laø ñoái töôïng caïnh tranh cuûa RESCO. Vaán ñeà caïnh tranh khaù quyeát lieät hieän nay giöõa caùc doanh nghieäp kinh doanh nhaø laø xin ñöôïc quyeàn ñeàn buø, söû duïng, ñaàu tö döï aùn nhaø ôû - khu daân cö môùi. Doanh nghieäp naøo daønh ñöôïc khai thaùc khu ñaát thuaän lôïi seõ taïo ñöôïc lôïi theá caïnh tranh vaø taïo neân möùc sinh lôïi lôùn. Moät soá doanh nghieäp caïnh tranh trong ngaønh: * Coâng ty Coå phaàn Phaùt Trieån Nam Saøi Goøn : Teân giao dòch : Coâng ty coå phaàn Phaùt trieån Nam Saøi Goøn. Teân tieáng Anh: South Saigon Development Corporation Teân vieát taét: SADECO Truï sôû: 29/1 Nguyeãn Bænh Khieâm, quaän 1, TP.HCM. Voán ñieàu leä: 41,2 tyû ñoàng. Ñeán thaùng 7/2007, voán ñieàu leä ñöôïc taêng leân 100 tyû ñoàng. Caùc döï aùn ñang kinh doanh: Khu định cư An Phú Tây – huyeän Bình Chaùnh (47ha); Khu daân cö Phong Phuù – huyện Bình Chánh (46ha); Khu daân cö Phước Kiểng (155ha); Khu coâng nghieäp Phong Nhaõ 165ha - coå phaàn); Khu nhaø ôû nghæ ngôi vaø giaûi trí Taân Phong (15ha); Khu daân cö ven soâng (28ha): khu SADECO OASIS (40.7ha): khu SADECO Duyeân Haûi (39ha) Ñaây laø moät coâng ty khaù maïnh trong ngaønh ñòa oác do ñöôïc hình thaønh töø caùc doanh nghieäp ñòa oác cuûa nhaø nöôùc, lieân doanh, coâng ty TNHH; vaø ñöôïc giao moät quyõ ñaát khaù lôùn phía nam Saøi Goøn. Coâng ty khaù thuaän lôïi veà voán kinh doanh, ñaát ñai, tieáp thò, tieâu thuï saûn phaåm. Tuy nhieân coâng ty coù khoù khaên trong khaâu nhaân löïc quaûn lyù, duyeät döï aùn, cuõng nhö gaëp nhieàu khoù khaên trong ñeàn buø giaûi toûa. * Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng. Coâng Ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng ñöôïc thaønh laäp ngaøy 19/05/1993 laø lieân doanh giöõa Coâng ty Phaùt Trieån Coâng Nghieäp Taân Thuaän (IPC - Vieät Nam) vaø Taäp ñoaøn Central Trading & Development (CT&D - Ñaøi Loan). IPC: Ñaïi dieän cho UBND TP.HCM, goùp 30% voán qua quyeàn söû duïng ñaát vaø nguoàn nhaân löïc cho söï phaùt trieån Ñoâ Thò Môùi Phuù Myõ Höng. CT&D: Laø moät trong nhöõng nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi lôùn nhaát vaø thaønh coâng nhaát taïi Vieät Nam vôùi soá voán ñaàu tö treân 650 trieäu USD. Beân caïnh 70% coå phaàn trong döï aùn phaùt trieån ñoâ thò Phuù Myõ Höng, Taäp ñoaøn CT&D coøn laø nhaø ñaàu tö Khu Cheá Xuaát Taân Thuaän, Nhaø Maùy Ñieän Hieäp Phöôùc vaø Coâng ty Tö vaán Xaây döïng Sino-pacific (SPCC). Teân giao dòch Phu My Hung Corporation; Truï sôû chính naèm treân Ñaïi loä Nam Saøi Goøn (Nguyeãn Vaên Linh) Phöôøng Taân Phuù, Quaän 7, Tp.HCM; Hoaït ñoäng treân caùc lónh vöïc: xaây laép, kinh doanh ñòa oác; Saûn phaåm chuû yeáu hieän nay laø ñaát neàn nhaø, nhaø ôû cao caáp. Caùc döï aùn kinh doanh: 05 cuïm ñoâ thò môùi Nam Saøi Goøn treân dieän tích 750ha bao goàm : trung taâm ñoâ thò môùi (409ha), laøng ñaïi hoïc (95ha), trung taâm kyõ thuaät cao (46ha), trung taâm löu thoâng haøng hoùa (200ha),... Ngoaøi ra, caùc döï aùn ñang xaây döïng nhaø ñeå kinh doanh cuûa Coâng ty trong khu A trung taâm ñang ñöôïc trieån khai vôùi dieän tích 554.056 m2. Ñaây laø moät coâng ty maïnh trong ngaønh ñòa oác vaø ñöôïc giao moät quyõ ñaát khaù lôùn phía nam Saøi Goøn. Coâng ty khaù thuaän lôïi veà voán kinh doanh, ñaát ñai, tieáp thò, tieâu thuï saûn phaåm, nhaân löïc quaûn lyù. Tuy nhieân coâng ty coù khoù khaên trong khaâu duyeät döï aùn, cuõng nhö gaëp nhieàu khoù khaên trong ñeàn buø giaûi toûa, tìm ñaát cho döï aùn do beân Vieät Nam chöa giao ñuû ñaát goùp voán. Nguy cô xaâm nhaäp thò tröôøng cuûa caùc ñoái thuû tieàm naêng. Tröôùc ñaây, hoaït ñoäng trong lónh vöïc kinh doanh ñòa oác töông ñoái khoù khaên, ñaëc bieät laø khi ñi vaøo phaùt trieån döï aùn caùc khu daân cö môùi, vì haøng loaït caùc thuû tuïc nhieâu kheâ lieân quan ñeán caùc quy cheá xaây döïng cô baûn, quy cheá caáp ñaát, thueâ ñaát chöa roõ raøng, kinh doanh nhaø ôû laïi ñoøi hoûi moät soá voán raát lôùn, vì vaäy nhöõng toå chöùc hoaëc doanh nghieäp tö nhaân ít coù khaû naêng gia nhaäp thò tröôøng. Caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi bò nhöõng cheá taøi cuûa luaät phaùp cuõng khoù loøng gia nhaäp thò tröôøng ñòa oác, ngoaïi tröø vieäc lieân doanh vôùi caùc ñôn vò kinh doanh nhaø ôû cuûa nhaø nöôùc khi ñöôïc nhaø nöôùc cho pheùp. Vì vaäy ñoái thuû tieàm aån tröôùc ñaây laø khoâng ñaùng keå. Nhöng thôøi gian gaàn ñaây (vaø töông lai saép ñeán) vôùi nhöõng chuû tröông, ñònh cheá côûi môû hôn, nguy cô thaâm nhaäp cuûa caùc nhaø ñaàu tö tö nhaân trong vaø ngoaøi nöôùc vaøo lónh vöïc nhaø ñaát seõ raát lôùn. Nhieàu doanh nghieäp thuoäc caùc ngaønh kinh doanh khaùc (thöông maïi, xaây döïng, …) cuõng baét ñaàu thaâm nhaäp thò tröôøng nhaø ñaát, vaø caïnh tranh quyeát lieät vôùi caùc doanh nghieäp chuyeân ngaønh, taïo aùp löïc caïnh tranh lôùn trong kinh doanh ñòa oác. AÙp löïc töø caùc saûn phaåm thay theá. Nhaø ôû vôùi nhöõng tính naêng vaø vai troø neâu treân (chöông moät) laø moät saûn phaåm cho ñeán nay chöa coù saûn phaåm töông ñöông thay theá. Do ñoù khoâng coù aùp löïc töø caùc saûn phaåm thay theá. Quyeàn löïc cuûa caùc nhaø cung caáp (chuû yeáu laø ñaát). Ñaát ñai laø aùp löïc lôùn nhaát cuûa nhöõng yeáu toá ñaàu vaøo trong kinh doanh nhaø ñaát. Tröôùc ñaây, ñaát ñai chuû yeáu laø do nhaø nöôùc caáp quyeàn söû duïng ñaát theo quy hoaïch, chính quyeàn Tp.HCM taïo ñieàu kieän cho Toång Coâng Ty ñöôïc nhaän ñaát ñeå xaây döïng caùc khu daân cö môùi theo chöông trình nhaø ôû cuûa Thaønh phoá, ñuû söùc ñaùp öùng hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh cuûa toaøn Toång Coâng Ty. Nhöng hieän nay khi toác ñoä ñoâ thò hoùa ngoaïi thaønh taêng cao, söï thöøa nhaän quyeàn sôû höõu quyeàn söû duïng ñaát cuûa ngöôøi daân, chính saùch ñeàn buø thoûa ñaùng theo giaù thò tröôøng khi giao ñaát cho caùc ñôn vò kinh doanh nhaø ôû, nhieàu doanh nghieäp lao vaøo mua - sang nhöôïng ñaát ñeå kinh doanh. Vì vaäy aùp löïc cuûa nhaø cung caáp ñaát laø raát lôùn caàn quan taâm. Quyeàn choïn löïa cuûa khaùch haøng. Khaùch haøng cuûa RESCO goàm nhieàu taàng lôùp daân cö thuoäc moïi thaønh phaàn kinh teá coù nhu caàu mua nhaø ôû, ñaát ôû thuoäc caùc döï aùn cuûa RESCO. Coù theå phaân loaïi khaùch haøng thaønh 2 ñoái töôïng: Nhaø nöôùc vaø nhaân daân. Nhaø nöôùc giao cho Toång Coâng Ty thöïc hieän caùc saûn phaåm nhaø maø chuû yeáu laø nhaø chung cö ñeå phuïc vuï cho chöông trình xoùa boû nhaø oå chuoät, nhaø ôû treân keânh raïch, nhaø trong dieän giaûi toûa phuïc vuï coâng trình coâng coäng…vôùi moät soá ñieàu kieän öu ñaõi. Ñaây laø khaùch haøng lôùn cuûa RESCO, maø cuõng laø moät nhieäm vuï chính trò cuûa moät DNNN. Ngöôøi daân mua nhaø ôû, ñaát ôû laø ñoái töôïng kinh doanh chính cuûa RESCO. Caên cöù vaøo thu nhaäp ta coù theå phaân loaïi khaùch haøng laøm caùc nhoùm ñoái töôïng: Khaùch haøng coù nhu caàu mua neàn nhaø coù haï taàng Khaùch haøng coù nhu caàu thueâ nhaø ôû Khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø ôû giaù reû Khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø ôû traû goùp Khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø ôû vôùi tieän nghi trung bình Khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø ôû vôùi tieän nghi cao caáp Khaùch haøng coù nhu caàu thueâ nhaø ôû vôùi tieän nghi cao caáp… Saûn phaåm cuûa Toång Coâng Ty hieän nay laø nhaø ôû phuø hôïp ñaùp öùng moïi khaùch haøng coù nhu caàu, nhöng soá löôïng khoâng ñuû cung öùng cho nhu caàu khaùch haøng. Saûn phaåm nhaø cuûa RESCO thöôøng laø ôû khu quy hoaïch môùi vôùi ñieàu kieän soáng, sinh hoaït töông ñoái ñaày ñuû, ñaûm baûo thuû tuïc phaùp lyù, neân ñöôïc khaùch haøng tín nhieäm. Tuy nhieân hieän nay duø “cung” chöa ñuû ñaùp öùng “caàu” (noùi chung), nhöng khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø bieät thöï vaø nhaø lieân keá cao caáp coù haïn cheá. Khaùch haøng coù nhu caàu thaät söï hieän nay laø khaùch haøng coù thu nhaäp thaáp caàn mua nhaø ôû giaù reû, thueâ nhaø ôû, mua nhaø traû goùp trong nhieàu naêm, kyù tuùc xaù cho coâng nhaân khu coâng nghieäp - sinh vieân… Ngoaøi ra taâm lyù cuûa khaùch haøng laø vaãn muoán coù nhaø rieâng gaén vôùi ñaát. Nhaø ôû gaén vôùi ñaát thöôøng khoâng bò maát giaù laïi deã sinh lôøi, thuaän tieän kinh doanh, coù giaù trò hôn nhaø chung cö. Tuy nhieân khaû naêng thanh toaùn laïi laø vaán ñeà quyeát ñònh söï choïn löïa mua saûn phaåm cuûa khaùch haøng. Nhöõng ngöôøi coù tieàn thöôøng khoâng thích ôû chung cö. Tuy nhieân soá ngöôøi coù khaû naêng mua nhaø rieâng gaén vôùi ñaát khoâng lôùn. Ñoái vôùi nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp trung bình vaø thaáp thì vieäc mua caên hoä chung cö reû tieàn hôn laø giaûi phaùp maø hoï buoäc phaûi tính ñeán. Vì vaäy phaûi naém ñöôïc mong muoán vaø khaû naêng thanh toaùn cuûa khaùch haøng ñeå quyeát ñònh ñaàu tö. Keát quaû ñieàu tra cho thaáy, khaû naêng traû ngay cuûa caùc giao dòch raát thaáp (chieám 18%), trong khi ñoù khaû naêng traû goùp chieám 82%, khaû naêng traû tröôùc 70% toång giaù trò giao dòch chieám 53%, traû tröôùc 30 à 50% toång giaù trò giao dòch chieám 35% vaø traû tröôùc döôùi 30% chæ chieám 12%. Nhö vaäy, nhöõng ngöôøi mua nhaø coù nhu caàu thöïc söï, coù khaû naêng traû tröôùc treân möùc 30% laø raát cao, nghóa laø caùc giao dòch naøy coù theå keát thuùc ñöôïc neáu ngöôøi mua nhaø ñöôïc hoã trôï theâm veà taøi chính. Tieàm naêng phaùt trieån cuûa RESCO. Nhaän ñònh caùc cô hoäi vaø ñieàu kieän thuaän lôïi cuûa RESCO. Qua phaân tích caùc phaàn treân, coù theå thaáy RESCO coù nhieàu cô hoäi phaùt trieån: Nhu caàu saûn phaåm nhaø ôû treân ñòa baøn laø raát lôùn vaø ngaøy caøng taêng (5 trieäu m2 nhaø ôû/naêm). Nhaø ôû baùn kieân coá - khung goã vaø nhaø ñôn sô chieám khoaûng 70% toång soá nhaø vaø caên hoä treân ñòa baøn Thaønh phoá. Soá naøy seõ caàn thay theá naâng caáp theo ñaø phaùt trieån kinh teá chung. Thu nhaäp cuûa daân cö cuõng daàn daàn ñöôïc gia taêng theo söï taêng tröôûng kinh teá: daân cö coù möùc soáng khaù vaø cao töø 25,3% naêm 2006 taêng leân 26,5% naêm 2007; chi tieâu bình quaân cho nhaø ôû - ñieän - nöôùc cuõng taêng töø 10,5% naêm 2006 leân 12,5% naêm 2007. Nhaø nöôùc coù chính saùch xaõ hoäi hoã trôï ngöôøi daân taïo laäp ñöôïc moät choå ôû thích hôïp, cuõng nhö taïo ñieàu kieän cho Toång Coâng Ty Ñòa OÁc nhaø nöôùc thöïc hieän chöùc naêng nhieäm vuï cuûa mình. Caùc chöông trình phaùt trieån nhaø ôû, phaùt trieån nhöõng khu ñoâ thò môùi cuûa Thaønh phoá cuõng laø tieàn ñeà ñeå RESCO thaâm nhaäp saûn phaåm nhaø ôû, môû roäng saûn xuaát kinh doanh. Caùc chöông trình hôïp taùc kinh teá cuõng goùp phaàn taïo cô hoäi ñaùng keå cho khaû naêng phaùt trieån cuûa RESCO RESCO cuõng coù caùc ñieàu kieän thuaän lôïi cho söï taêng tröôûng, nhö: Khaû naêng sinh lôïi hieän taïi trong lónh vöïc nhaø ñaát hieän nay töông ñoái cao; Khaû naêng tìm nguoàn taøi trôï voán cho caùc döï aùn kinh doanh khaù deã daøng; RESCO coù moät cô caáu toå chöùc khaù toát, taäp trung chuyeân ngaønh, moät ñoäi nguõ nhaân vieân coù trình ñoä, nguoàn nhaân löïc doài daøo; Ñang naém giöõ moät quyõ ñaát khaù lôùn. Döï baùo thò phaàn cuûa Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñeán 2020. Baûng 2.1: Döï kieán toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñeán naêm 2020 cuûa Tp.HCM. Noäi dung Dieän tích döï kieán taêng töøng naêm (tr.m2) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Toång quyõ nhaø 95.5 99.6 99.6 103.7 104 108.4 109 113.7 115 119.4 125.3 120.5 127 DT taêng theâm 3.5 4.1 4.12 4.4 4.65 5.1 5.35 5.5 5.7 5.85 5.91 6.15 6.35 Daân soá 6.6 7.5 8.2 D.tích ôû b/quaân 14.47 15.1 15.46 (Nguoàn : Sôû Taøi nguyeân moâi tröôøng Tp.HCM. Thaùng 12-2007) Toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñöôïc döï baùo treân cô sôû döï kieán taêng tröôûng bình quaân GDP treân ñòa baøn trong 12 naêm tôùi khoaûng 12%/naêm; daân soá 8,2 trieäu ngöôøi; ñeán naêm 2020 dieän tích quyõ nhaø xaây môùi laø 66,68 trieäu m2; dieän tích ôû bình quaân laø 15,46m2/ngöôøi. Treân cô sôû döï kieán taêng tröôûng nhaø ôû cuûa Thaønh phoá, caên cöù khaû naêng hieän coù vaø tieàm naêng phaùt trieån töông lai, Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn döï baùo khaû naêng tham gia vaøo caùc chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp.HCM nhö sau : + Khaû naêng tham gia cung öùng töø 1.500 ñeán 2.000 caên hoä chung cö caùc loaïi moãi naêm, giaûi quyeát ñöôïc 20%¸30% yeâu caàu xaây döïng nhaø ôû ñeå phuïc vuï giaûi toûa di dôøi vaø taùi ñònh cö; + Khaû naêng xaây döïng vaø cung öùng töø 1000¸1.500 caên hoä/naêm ñeå baùn traû goùp hoaëc cho thueâ phuïc vuï caùc ñoái töôïng coù thu nhaäp thaáp; + Khaû naêng tham gia cung öùng khoaûng 1.000¸1.500 caên hoä caùc loaïi hoaëc neàn nhaø coù haï taàng ñeå daân töï xaây. + Ñeán naêm 2015, döï kieán xaây döïng môùi khoaûng 500.000 m2 nhaø ôû, chieám khoaûng 9%¸11% thò phaàn nhaø ôû xaây môùi. + Ñeán naêm 2020, döï kieán xaây döïng môùi khoaûng 950.000 m2 nhaø ôû, chieám khoaûng 12%¸17% thò phaàn nhaø ôû xaây môùi. Neáu ñöôïc Nhaø nöôùc ñaàu tö, hoã trôï theâm voán - ñaát xaây döïng - chính saùch ñoái vôùi nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp, khaû naêng RESCO coù theå tham gia 30% thò phaàn nhaø ôû xaây môùi treân toaøn ñòa baøn Tp.HCM. NHAÄN XEÙT ÖU VAØ NHÖÔÏC ÑIEÅM CUÛA TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN TRONG QUAÙ TRÌNH HOAÏT ÑOÄNG Öu ñieåm : Söï hình thaønh Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñaõ goùp phaàn ñaùng keå vaøo vieäc taùch chöùc naêng quaûn lyù saûn xuaát kinh doanh vaø quaûn lyù haønh chính nhaø nöôùc, taïo ñieàu kieän phaùt huy quyeàn töï chuû saûn xuaát kinh doanh cuûa Toång Coâng Ty vaø caùc thaønh vieân. Sau khi toång coâng ty hoaït ñoäng theo moâ hình coâng ty meï - coâng ty con, toång Coâng Ty ñaõ thöïc hieän ñöôïc moät soá bieän phaùp cô baûn nhaèm xaây döïng vaø oån ñònh toå chöùc, boä maùy, thöïc hieän quyeàn chi phoái hoaït ñoäng, töøng böôùc ñöa caùc hoaït ñoäng cuûa Toång Coâng Ty vaø caùc vò tröïc thuoäc, caùc coâng ty con, caùc coâng ty lieân keát ñi daàn vaøo neà neáp. Toång Coâng Ty ñaõ tích cöïc hoã trôï, thaùo gôõ moät soá khoù khaên trong hoaït ñoäng saûn xuaát, kinh doanh , taïo ñieàu kieän cho caùc doanh nghieäp naøy phaùt trieån vaø duy trì caùc hoaït ñoäng. Tuy phaïm vi, möùc ñoä taùc ñoäng cuûa Toång Coâng Ty ñoái vôùi caùc thaønh vieân coøn tuøy thuoäc vaøo tyû leä voán goùp chi phoái ñoái vôùi caùc coâng ty con vaø caùc coâng ty lieân keát , nhöng cuõng ñaõ toå chöùc ñöôïc caùc phöông thöùc phoái hôïp söùc maïnh cuûa caùc thaønh vieân vôùi nhau trong khai thaùc kinh doanh döï aùn (nhö ôû döï aùn An Phuù - An Khaùnh, chung cö An Phuù, An Khaùnh, An Cö, An Thònh, An Khang, chung cö ; vaø chuaån bò tieáp ôû caùc döï aùn lôùn khaùc). Caùc hoaït ñoäng quaûn lyù veà hoaïch ñònh, taøi chính keá toaùn, quaûn lyù döï aùn, thaåm tra chaát löôïng coâng trình khaù toát; trình ñoä, kyõ naêng nhaân vieân trong cô caáu toå chöùc laø phuø hôïp; coâng taùc ñaøo taïo ñöôïc chuù troïng. Maët toàn taïi : Toång Coâng Ty chöa xaây döïng toát moät ñònh höôùng phaùt trieån vaø chieán löôïc kinh doanh cuûa Toång Coâng Ty ñeå laøm cô sôû cho vieäc xaây döïng keá hoaïch haøng naêm, saép xeáp laïi toå chöùc, ñieàu phoái caùc nguoàn löïc, xaùc ñònh chuyeân moân hoùa, khai thaùc coù hieäu quaû caùc khaû naêng vaø tieàm naêng cuûa Toång Coâng Ty. Coâng taùc marketing khaù quan troïng nhöng chöa ñöôïc chuù yù nhieàu do tính chaát thò tröôøng hieän taïi coù nhieàu nhaø ñaàu cô baát ñoäng saûn laøm cho thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån leäch laïc, ñaåy giaù leân quaù cao so vôi thöïc teá. Hieän taïi nhu “caàu” veà nhaø ôû vaãn lôùn hôn “cung”. Coâng taùc nghieân cöùu phaùt trieån cuõng chöa ñöôïc chuù troïng. Vieäc trieån khai xaây döïng Trung taâm giao dòch ñòa oác vaø sieâu thò vaät lieäu xaây döïng vaãn chöa thöïc hieän ñöôïc. Tuy coù chuù yù coâng taùc toå chöùc phoái hôïp ñeå phaùt huy söùc maïnh toaøn Toång Coâng Ty, taïo caùc moái lieân keát kinh teá - kyõ thuaät trong saûn xuaát - kinh doanh giöõa caùc ñôn vò tröïc thuoäc, caùc coâng ty con, caùc coâng ty lieân keát taïo cho Toång Coâng Ty thaønh moät cô theå thoáng nhaát nhaèm naâng cao hieäu quaû saûn xuaát kinh doanh cuûa toaøn Toång Coâng Ty, nhöng hieäu quaû quaûn lyù - ñieàu haønh coøn haïn cheá, chöa taïo ñöôïc söï chuyeån bieán maïnh meõ veà chaát ñeå naâng cao söùc caïnh tranh treân thò tröôøng. Toång Coâng Ty chöa kieåm soaùt toát ñöôïc hoaït ñoäng caùc lieân doanh, chöa coù cô cheá chính thöùc kieåm soaùt quaûn lyù söû duïng phaàn voán goùp cuûa Toång Coâng Ty trong doanh nghieäp coå phaàn, doanh nghieäp coå phaàn hoùa. CHÖÔNG 3 ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN RESCO ÑEÁN NAÊM 2020 QUAN ÑIEÅM, MUÏC TIEÂU PHAÙT TRIEÅN : Quan ñieåm phaùt trieån. Taïo ra söùc maïnh thöïc söï cuûa moâ hình coâng ty meï vaø coâng ty con. Toång Coâng Ty baèng phöông thöùc phaùt huy noäi löïc keát hôïp vôùi caùc nguoàn löïc xaõ hoäi, söï tham gia cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá, vôùi moät moâ hình Toång Coâng Ty môùi. Xaùc ñònh traùch nhieäm vai troø cuûa moät coâng ty meï maø ñaïi dieän laø voán nhaø nöôùc veà ñòa oác. Toång coâng ty phaûi taïo ra ñöôïc theá maïnh veà voán, thöông hieäu, uy tín, coù naêng löïc veà coâng ngheä, ñaàu tö, thò tröôøng… Toång coâng ty vôùi vai troø noøng coát seõ ñònh höôùng, hoã trôï caùc coâng ty con ñi theo ñuùng chieán löôïc phaùt trieån chung cuûa toång coâng ty. Xaây döïng toång coâng ty ngaøy caøng lôùn maïnh. Xaùc ñònh thöông hieäu, nhaát laø caùc thöông hieäu noåi tieáng cuûa caùc coâng ty con ñeå taäp trung ñaàu tö, tieáp thò, taêng cöôøng khaû naêng caïnh tranh trong vaø