Luận văn Dự án Đầu tư xây dựng công trình trung tâm giao dịch thương mại quốc tế Fosco

mốc thời gian quy ước nào đó được gọi là tương lai. A – Một chuỗi các giá trị tiền tệ có trị số bằng nhau và kéo dài trong một số thời đoạn. n – Số thời đoạn (năm,tháng). i – Lãi suất trong một thời đoạn tính lãi, thường biểu thị theo %. 2.2.6. Xác định thời hạn đầu tư và thời gian khai thác. Đối với các dự án trong lĩnh vực giao thông vận tải, tuổi thọ của dự án thường rất dài. Vì vậy, sau một thời gian khai thác nhất định cần phải được duy tu sửa chữa để đảm bảo chất lượng khai thác của công trình. đối với dự án cầu, đường bộ, do hiệu suất sử dụng lớn nên cần duy tu thường xuyên, sau thời gian khai thác khoảng 5 năm thì trùng tu và từ 15 đến 20 năm sẽ phải đại tu. Tuỳ vào từng dự án cụ thể, với những đặc điểm về nguồn vốn, kỹ thuật…để xác định 2 thông số này cho phù hợp. Thông thường thời hạn đầu tư của các dự án giao thông vận tải thường từ 2 đến 4 năm; còn thời gian khai thác thường lấy lớn hơn hoặc bằng khoảng thời gian mà công trình đó cần đại tu (khoảng từ 15 đến 30 năm). 2.2.7. Phân tích phương diện tài chính của dự án đầu tư: Phân tích tài chính nhằm xem xét nhu cầu và sự bảo đảm các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư; ước tính chi phí sản xuất và doanh thu. Phân tích tài chính tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế như lợi nhuận, doanh lợi đồng vốn, thời hạn thu hồi vốn, khả năng hoàn trả nợ. Phân tích tài chính chủ yếu là đứng trên góc độ lợi ích của doanh nghiệp. Vì vậy, trước khi quyết định bỏ vốn đầu tư các nhà doanh nghiệp thường sử dụng một vài phương pháp phân tích tài chính để thẩm định khả thi của dự án. ¶ Đánh giá dự án theo nhóm chỉ tiêu động: a. Hiện giá thu hồi thuần của dự án NPV (Net Present Value) Ÿ Khái niệm: - Thu nhập còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí gọi là thu nhập ròng. Giá trị hiện tại của thu nhập ròng gọi là giá trị hiện tại ròng NPV. - NPV là hiệu số của tổng hiện giá thu hồi, tính cho cả thời hạn đầu tư, trừ đi tổng hiện giá vốn đầu tư, tức tổng hiện giá tiền lời sau khi đã hoàn đủ vốn. - NPV là tổng hiện giá dòng ngân lưu ròng của dự án với một suất chiết khấu thích hợp. Ÿ Ý nghĩa - Để xác định xem việc sử dụng các nguồn lực (vốn) theo dự án đó có mang lại lợi ích lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng không. Với ý nghĩa này NPV được xem là tiêu chuẩn quan trọng nhất để đánh giá dự án. Đây là phương pháp để hiểu và được sử dụng rộng rãi vì toàn bộ thu nhập và chi phí của phương án trong suốt thời kỳ phân tích được quy đổi về giá trị tương đương ở hiện tại. - Hiện giá thu nhập thuần NPV biểu hiện mối quan hệ so sánh giá trị tuyệt đối giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí. Ÿ Phương pháp tính NPV = - -Trong đó: Bt : Doanh thu bán hàng ở năm t và giá thu hồi khi thanh lý tài sản. Ct : Tổng chi phí bỏ ra ở năm t n : Tuổi thọ quy định của phương án i : Lãi suất chiết khấu t : Thứ tự năm trong thời gian thực hiện dự án - Điều kiện thỏa mãn: NPV > 0 + Trường hợp NPV ³ 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu quả tài chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn. + Trường hợp NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính, cần được sửa đổi, bổ sung. Ÿ Ưu nhược điểm - Ưu điểm + Có tính đến thời giá tiền tệ. + Xem xét đến toàn bộ ngân lưu của dự án. + Có thể so sánh giữa các dự án có quy mô khác nhau. + Cho biết tổng hiện giá lời lỗ hay hòa vốn của dự án. - Nhược điểm + Phụ thuộc nhiều vào suất chiết khấu nên đòi hỏi phải xác định suất chiết khấu phù hợp rồi mới áp dụng tính toán. + Kết quả NPV là một hằng số chưa phải là một tỷ số nên chưa thể hiện tính quy luật và hiệu quả của dự án, chưa thấy mức sinh lời của bản thân dự án nên chưa thể ra quyết định đầu tư nếu chỉ xét NPV. Þ Có thể nói chỉ tiêu NPV là một chỉ tiêu cơ bản và NPV > 0 là điều kiện cần để đánh giá bất kỳ dự án có hiệu quả nào.Đây là chỉ tiêu cho thấy rõ quy mô số tiền lãi thu được từ dự án, đó là điều mà nhà đầu tư quan tâm đầu tiên. Tuy vậy, Chỉ tiêu NPV không gắn trực tiếp với tổng số vốn đã bỏ ra. Hai dự án có thể cùng một NPV song vốn đầu tư của 2 dự án có thể hơn kém nhiều rất nhiều. NPV phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu được lựa chọn. b. Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR (Internal Rate of Return, %) Ÿ Khái niệm: Suất thu hồi nội bộ (IRR) được dùng để đánh giá các dự án đầu tư cũng tưong đương như chỉ tiêu “chi phí tương đương hàng năm” trong trường hợp tuổi thọ của các dự án đầu tư khác nhau. Suất thu hồi nội bộ là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để quy đổi dòng tiền tệ của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập sẽ cân bằng với giá trị hiện tại của chi phí, nghĩa là NPV = 0 Về thực chất chỉ số IRR là suất thu lời tính theo các kết số còn lại của vốn đầu tư ở đầu các thời gian và khi sử dụng chỉ tiêu IRR như là mức sinh lời nộ bộ của dự án sinh ra, người ta đã ngầm công nhận rằng hệ số thu chi dương thu được trong quá trình hoạt động của dự án đều đi đầu tư lại ngay lập tức cho dự án chính với suất thu hồi bằng chính IRR. Đối với dự án độc lập dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng suất chiết khấu thì chấp nhận. IRR càng lớn càng tốt. Ÿ Phương pháp tính Để tìm IRR dùng phương pháp nội suy gần đúng. Đầu tiên là cần phải xác định 1 số trị số NPV1 dương (gần 0 càng tốt) tương ứng với trị số IRR1, sau đó xác định 1 trị số NPV âm (gần 0 càng tốt) tương ứng với giá trị IRR2, trị số IRR của phương án cần tìm nằm trong khoảng giữa IRR1 và IRR2 và được nội suy bằng công thức: IRR = r1 + (r2 - r1) * Trong đó: IRR : Tỷ suất sinh lời nội bộ (%) r1 : Tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV1 r2 : Tỷ suất chiết khấu giả định để tính NPV2, với yêu cầu tạo ra giá trị âm cho NPV2 NPV1 > 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r1 NPV2 < 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r2 Ÿ Ưu nhược điểm - Ưu điểm + Có tính đến thời giá của tiền tệ. + Xem xét toàn bộ ngân lưu của dự án. + Có tác dụng lớn khi cần sử dụng để huy động vốn hoặc quảng cáo cho dự án. + Khách quan vì IRR suy ra từ bản thân của dự án không phụ thuộc vào suất chiết khấu. + Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh. + Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm phát bằng cách thay đổi các chỉ tiêu dòng tiền tệ thu chi qua các năm và suất chiết khấu. - Nhược điểm + Không thể sử dụng là chỉ tiêu duy nhất để ra quyết định đầu tư. + Khó ước lượng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án. + Chỉ cho kết quả chính xác với điều kiện thị trường vốn hoàn hảo, một điều kiện khó đảm bảo trong thực tế. + Việc tính toán tương đối phức tạp. Ÿ Ý nghĩa - Về khả năng sinh lời: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời (chi phí cơ hội) lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (Tỷ lệ sinh lời nội sinh của dự án); phụ thuộc vào đặc điểm phát sinh dòng lợi ích và dòng chi phí trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án. - Về khả năng thanh toán: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị mức lãi vay cao nhất mà dự án có khả năng thanh toán. Ÿ Ứng dụng - Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời nội bộ IRR là chỉ tiêu hiệu quả tài chính quan trọng nhất của dự án. - Chỉ tiêu Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR là chỉ tiêu bắt buộc trong thẩm định dự án. c. Thời gian hoàn vốn (F-Thv): Khái niệm: Là khoảng thời gian cần thiết để tổng lợi ích thu được bằng tổng chi phí bỏ ra. Đây cũng chính là khoảng thời gian cần thiết để F-NPV = 0. Cách xác định: F-tháng Trong đó: F-PVCt(n): tổng giá hiện tại của các khoản chi phí đầu tư tính đến năm thứ n. n: năm bắt đầu có F-NPV dương. F-PVRt(n-1): tổng giá trị hiện tại của các khoản thu ròng tính đến năm thứ n-1. F-PVRt(n): tổng giá trị hiện tại của các khoản thu ròng tính đến năm thứ n. Đánh giá dự án: Nếu F-Thv > thời gian quy định => dự án không chấp nhận. Nếu F-Thv = thời gian quy định => dự án có thể được xem xét chấp nhận hoặc không. Nếu F-Thv dự án được chấp nhận. Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng là ưu điểm của chỉ tiêu này nên mặc dù có rất nhiều yếu điểm nó vẫn được nhiều doanh nghiệp sử dụng như một công cụ để đánh giá dự án. Nhược điểm: Đây là phương pháp đánh giá dự án có tính khoa học thấp nhất trong số bốn phương pháp đã nêu. Chỉ nên dùng chỉ tiêu này với tính chất tham khảo vì nó không mang ý nghĩa thực tiễn và có rất nhiều ưu điểm như: Bỏ qua những khoản thu nhập ngoài thời gian hoàn vốn của dự án. Yếu tố rủi ro đối với dòng kim lưu của dự án không được xem xét. Không đo lường trực tiếp tác động của dự án đối với thu nhập của cổ đông. d.Tỷ số lợi ích trên chi phí (F-B/C). Khái niệm: Tỷ số lợi ích trên chi phí hay tỷ số thu chi là tỷ số giữa giá trị tương đương của lợi ích trên giá trị tương đương của chi phí. Giá trị tương đương ở đây có thể quy về hiện tại, tương lai hay giá trị san đều hàng năm. Cách xác định: Đánh giá dự án: Phương pháp này được sử dụng phổ biến đối với các dự án phục vụ công cộng, các dự án Nhà nước không đặt ra mục tiêu hàng đầu lợi nhuận. Nếu F-B/C > 1 => F-NPV > 0 và F-IRR > r, dự án khả thi. Nếu F-B/C = 1 => Dự án được chọn hay loại bỏ tuỳ thuộc vào mục đích của chủ đầu tư. Nếu F-B/C F-NPV Dự án không khả thi. Ưu điểm: Cho thấy được mối quan hệ giữa F-NPV và khoản đầu tư ban đầu. Nhựơc điểm: Chỉ tiêu này không đo lường trực tiếp được tác động của một dự án đối với lợi nhuận của các chủ sở hữu. Xếp hạng các dự án không dựa trên mục tiêu tối đa hoá thu nhập của cổ đông. 2.2.8. Phân tích độ nhạy của dự án đầu tư: 2.2.8.1.Khái niệm: Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấu hao và lợi nhuận ròng). Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuế suất, sản lượng tiêu thụ…). Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét mức độ ảnh hưởng của sự biến động các yếu tố nêu trên đến sự thay đổi thu nhập và lợi ích dự án. Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự thay đổi theo chiều hướng xấu của một hoặc cùng lúc nhiều yếu tố đầu vào tác động đến r, Ct, Rt. Từ đó làm ảnh hưởng xấu đến hiệu quả của dự án thể hiện cụ thể qua chỉ tiêu NPV, IRR giảm. Hiệu quả của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố được dự báo trong khi lập dự án. Trong thực tế thì dự kiến ban đầu và các chỉ tiêu thực tế thường khác nhau. Vì vậy cần phải đánh giá độ ổn định của các kết quả tính toán hiệu quả của dự án,tức là phân tích độ nhạy của dự án. Thông thường người ta cho các chỉ tiêu sản lượng hoặc doanh thu biến đổi về giá bất lợi một số % nào đó (ví dụ 10% hay 20%) rồi từ đó tính lại các chỉ tiêu hiêu quả đó vẫn đảm bảo thì dự án được xem là ổn định và sẽ được chấp nhận. 2.2.8.2.Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy của dự án là : Để khảo sát tốc độ biến thiên (%giảm) của NPV, IRR so với tốc độ biến thiên theo chiều hướng xấu của các yếu tố đầu vào. Để tìm ra giá trị thực tiễn hoặc cực đại của một yếu tố để dự án vẫn nằm trong mức an toàn có hiệu quả. Trên cơ sở phân tích độ nhạy thì nhà đầu tư sẽ chủ động quan tâm đến các yếu tố mà có nhiều khả năng diễn biến theo chiều hướng xấu làm giảm hiệu quả dự án để đưa ra giải pháp thích hợp trong quá trình quản trị thực hiện dự án. 2.2.8.3. Phương pháp phân tích: Phương pháp xác định dựa trên nguyên tắc: biến động của thu nhập (đầu ra) khi chi phí (đầu vào) thay đổi. Khi các đại lượng đầu vào được coi là an toàn (có một dao động với xác suất tương ứng), sẽ làm cho giá trị hiện tại ròng (hoặc tỷ suất doanh lợi nội bộ, chỉ số sinh lời…) biến đổi. Sự biến đổi này thường được biểu hiện bằng một tỷ lệ phần trăm so với dự kiến ban đầu. Trình tự như sau: Bước 1: Chọn các đại lượng đầu vào thấy an toàn. Bước 2: Chọn phương pháp tính toán và đánh giá dự án trong điều kiện an toàn. Bước 3: Ấn định mức thay đổi của các đại lượng đầu vào với giá trị so với giá trị gốc ở điều kiện an toàn. Bước 4: Tính sự biến đổi của các đại lượng đầu ra do sự thay đổi của một hay nhiều đại lượng đầu vào cùng một lúc. Quá trình vận hành của một dự án đầu tư phát triển giao thông vận tải thường diễn ra trong tương lai tương đối dài sau thời điểm tính toán… xét duyệt ra quyết định. Các cơ sở tính toán cho tương lai đều phải dự báo, các dự báo này đều mang tính bất định, nghĩa là nó chỉ có khả năng đúng với một xác xuất nhất định. Bởi vậy khi cơ sở dữ liệu thay đổi thì cách đánh giá cũng khác đi. Do đó, ta phải xem xét độ nhạy của dự án đối với từng nhân tố và từ đó nghiên cứu độ ổn định của dự án. 2.3. Phân tích kinh tế-xã hội dự án đầu tư: 2.3.1 Khái niệm và mục tiêu phân tích kinh tế - xã hội: Phân tích kinh tế - xã hội tập trung làm rõ hiệu quả kinh tế của dự án trên quan điểm lợi ích của tổng thể quốc gia. Mục tiêu của việc phân tích lợi ích kinh tế - xã hội là xác định vị trí, vai trò của dự án đối với việc phát triển kinh tế, các dự án đầu tư phải phù hợp với chiến lược phát triển của vùng và chiến lược phát triển kinh tế của cả nước. Ngoài ra mục tiêu của phân tích kinh tế - xã hội là xác định sự đóng góp của dự án vào lợi ích chung của toàn xã hội, như: nộp ngân sách cho Nhà nước của dự án thông qua các khoản thuế (thuế doanh lợi, thuế xuất nhập khẩu…), khoản đóng góp ngoại tệ của dự án, khả năng giải quyết công ăn việc làm của dự án, mức độ nâng cao cơ sở hạ tầng do dự án mang lại (như giao thông, điện nước, thông tin liên lạc…). 2.3.2 Sự cần thiết phân tích đánh giá mặt kinh tế - xã hội của các dự án đầu tư: Hoạt động đầu tư phải được xem xét từ hai góc độ : người đầu tư và nền kinh tế. Đối với người đầu tư – các doanh nghiệp mục tiêu chủ yếu là thu lợi nhuận nhưng không phải mọi dự án có khả năng sinh lời caođều tạo ra những ảnh hưởng tốt đến nền kinh tế và xã hội. Do đó,trên góc độ quản lý vĩ mô phải xem xét,đánh giá việc thực hiệ dự án đầu tư có những tác động gì đối với việc thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, có nghĩa là phải xem xét mặt kinh tế xã hội của dự án, xem xét những lợi ích kinh tế xã hội do thực hiện dự án đem lại. Lợi ích kinh tế – xã hội chính là kết quả so sánh (có mục đích) giữa cái giá mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do dự án tạo ra cho toàn bộ nền kinh tế (chứ không chỉ riêng cho một cơ sở sản xuất kinh doanh. 2.3.3. Tiêu chuẩn đánh giá: Tiêu chuẩn chung để đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án là tối đa hoá phúc lợi. Tuỳ vào nội dung của từng dự án mà có những tiêu chuẩn cụ thể, các tiêu chuẩn đó có thể là một trong những iêu chuẩn sau: Nâng cao mức sống của dân cư thể hiện gián tiếp qua mức tăng sản phẩm quốc dân, mức gia tăng tích luỹ vốn, mức gia tăng đầu tư, tốc độ phát triển,tốc độ tăng lương………… Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của dự án vào việc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nghèo. Gia tăng số lao động có việc làm. Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ. Một số chỉ tiêu khác như tận dụng khai thác tài nguyên, nâng cao năng suất lao động, phát triển các ngành kinh tế chủ đạo, phát triển các vùng xa, vùng nghèo……. 2.3.4. Phương pháp phân tích đánh giá: 2.3.4.1. Sự khác biệt giữa phân tích kinh tế – xã hội với phân tích kinh tế tài chính: Phân tích kinh tế – xã hội khác với phân tích tài chính ở chỗ phân tích tài chính chỉ đứng trên góc độ lợi ích của doanh nghiệp, còn phân tích kinh tế-xã hội thì đứng trên quan điểm lợi ích quốc gia và toàn xã hội. Xuất phát từ góc độ nhà đầu tư là các doanh nghiệp, lợi ích kinh tế – xã hội của dự án được xem xét biệt lập với những tác động của nền kinh tế đối với dự án (như trợ giá đầu vào, bù lỗ đầu ra của Nhà nước). Đối với các cấp quản lý vĩ mô của Nhà nước, của địa phương và của ngành, khi xem xét lợi ích kinh tế – xã hội của dự án phải tính đến mọi chi phí trực tiếp và gián tiếp có liên quan đến việc thực hiện dự án (chi phí đầy đủ), mọi lợi ích trực tiếp và gián tiếp (lợi ích đầy đủ) thu được do dự á đem lại. Chi phí ở đây bao gồm chi phí của nhà đầu tư, của địa phương, của ngành và của đất nước. Các lợi ích ở đây bao gồm lợi ích mà nhà đầu tư, người lao động, địa phương và cả nền kinh tế đuợc hưởng. Trong phân tích tài chính người ta dùng giá tài tính (giá thị trường), còn khi phân tích kinh tế – xã hội người ta dùng giá xã hội (giá ấn,giá tham khảo hoặc là giá kinh tế) để tính lại các gí đầu vào, đầu ra nhằm xác định đầy đủ các chi phí và lợi ích của dự án. Khi phân tích các chỉ tiêu kinh tế phải dùng giá tham khảo. Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả trực tiếp cho toàn xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải hiện cơ cấu kinh tế quốc dân, các lợi ích hay thiệt hại kinh tế gây cho các lĩnh vực có liên quan……. Các chỉ tiêu xã hội bao gồm các chỉ tiêu biểu hiện trực tiếp trong dự án khi sử dụng công trình như cải thiện điều kiện lao động cho người công nhân, tiện nghi sử dụng, vệ sinh cho lao động, tăng thu nhập cho công nhân, thẩm mỹ cho công nghiệp, giải quyết thất nghiệp……..Các chỉ tiêu biểu hiện ngoài dự án như : ảnh hưởng đến môi trường sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá và giáo dục cho nhân dân,bảo vệ sức khoẻ, tăng giờ nghỉ cho người lao động…….. Các chỉ tiêu hiệu quả xã hội khác như tăng năng suất lao động do cải thiện điều kiện sống, phát triển kinh tế do phát triển giáo dục……. 2.3.4.2. Phương pháp phân tích lợi ích kinh tế – xã hội: Hiện nay có rất nhiêu quan điểm và phương pháp phân tích kinh tế – xã hội, chưa có sự thống nhất về quy định, về nội dung và các chỉ tiêu tính toán. Các phương pháp này vẫn còn đang trong quá trình hoàn thiện và mới chỉ tập trung vào các dự án phục vụ lợi ích công cộng là chính. Sau đây là một số phương pháp khái quát: Phương pháp phân tích và dẫn xuất đơn giản: Phương pháp này chỉ dựa trên sự phân tích các kết quả tính toán theo quan điểm vĩ mô, không tính đến giá trị tương đương của dòng tiền theo thời gian và chưa phân phối thu nhập cho các đối tượng được hưởng cụ thể. Phương pháp này có một số chỉ tiêu sau: Chỉ tiêu giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng. Chỉ tiêu mức đóng góp choNgân sách Nhà nước Chỉ tiêu thực thu ngoại hối Chỉ tiêu khả năng cạnh tranh quốc tế của sản phẩm của dự án Tăng cường khả năng xuât khẩu. Tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế khác. Góp phần phat riển kinh tế của địa phương nơ thực hiện dự án. Các lợi ích kinh tế do các hiệu quả xã hội đem lại. Các chỉ tiêu lợi ích kinh tế khác. Phương pháp dùng giá kinh tế để phân tích các dự án đầu tư của các doanh nghiệp sản xuất hàng hoá công nghiệp: Ở phương pháp này người ta thường dùng gí kinh tế (giá ẩn, gia mờ, giá tham khảo,hay giá quy chiếu) để tính toán các trị số NPV, IRR,B/C nhưng theo góc độ kinh tế – xã hội vĩ mô. Phương pháp phân tích lợi ích và chi phí kinh tế cho các dự án phục vụ lợi ích công cộng: Phương pháp này thường được dùng cho các phương án cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung nền kinh tế xã hội. Các dự án này phần lớn là do Nhà nước đầu tư ,nên lợi ích xã hội là các lợi ích mà những người sử dụng, khai thác dự án được hưởng trong đó kể cả Nhà nước và dân cư. Những lợi ích đối với dự án xây dựng công trình giao thông: Giảm chi phí vận chuyển, tăng khối lượng vận chuyển. Giảm thời gian đi đường của hành khách, giảm cước phí của háng hoá chở thuê. Giảm tai nạn giao thông, tăng cường an ninh xã hội, ổn định quốc phòng. Tăng thêm thu nhập cho Ngân sách thông qua thu lệ phí giao thông. Tạo điều kiện phát triển các mặt văn hoá, xã hội khác (y tế, giáo dục). PHẦN II PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM GIAO DỊCH THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ FOSCO CHƯƠNG III GIỚI THIỆU DỰ ÁN TRUNG TÂM GIAO DỊCH THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ FOSCO Chủ đầu tư : Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài ( FOSCO). Địa điểm xây dựng : 64 Phó Đức Chính, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. 3.1. Giới thiệu chung: 3..1.1.Đặt vấn đề: Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất Việt Nam, đầu mối của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đang có những bước phát triển nhanh về các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ…, góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế của khu vực nói riêng và cả nước nói chung. Trong sự phát triển chung đó, ngành dịch vụ cho thuê văn phòng đã có những đóng góp quan trọng. Công ty dịch vụ cơ quan nước ngoài (FOSCO) là đơn vị trực thuộc UBND thành phố HCM, được giao nhiệm vụ chủ yếu là kinh doanh dịch vụ Cơ quan nước ngoài. Trong những năm qua, Công ty FOSCO đã không ngừng phát triển và ngày càng khẳng định thế mạnh trong lĩnh vực kinh doanh văn phòng này. Tuy nhiên toà nhà 64 Phó Đức Chính mà Công ty đang quản lý phục vụ đối ngoại và kinh doanh đã quá cũ kỹ, chật hẹp và xuống cấp, không đáp ứng yêu cầu thị trường và tốc độ phát triển của Công ty trong giai đoạn sắp tới. Do đó cần xây dựng một Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế hiện đại để khai thác hiệu quả thế mạnh của công ty và sẳn sàng đáp ứng nhu cầu của khách hàng trong tương lai. 3.1.2. Giới thiệu về chủ đầu tư: Chủ đầu tư : Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài ( FOSCO). Tên doanh nghiệp: Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài. Tên giao dịch tiếng Anh: Service Company to Foreign Missions. Tên viết tắt: FOSCO Địa chỉ trụ sở chính: 124 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, Tp.HCM. Điện thọai: (84-8)8295794 – 8230438. Fax: (84-8)230439. E-mail: fosco@hcm.vnn.vn. Website: www.fosco-vn.com 3.1.3.Căn cứ lập dự án: Luật dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 ngày 14/6/2005 và các văn bản hướng dẫn dưới luật. Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003. Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về sữa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 209/2005/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng xây dựng công trình. Thông tư số 02/2005/TT-BXD ngày 25/02/2005 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn hợp đồng trong hoạt động xây dựng. Thông tư số 02/2007/TT-BXD ngày 14/02/2005 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng về việc ban hành chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình. Công văn chấp thuận của UBND TP số 1603/UB – TM ngày 26/3/2004 cho phép Công ty Dịch vụ Cơ Quan nước ngoài thực hiện dự án xây dựng Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO. Công văn chấp thuận của Sở QHKT số 2560/SQHK-QHKTT ngày 01/9/2006 về việc điều chỉnh số lượng tầng hầm trong dự án từ 3 xuống 2 tầng hầm. Công văn số 260/TCT-ĐTPT ngày 01/3/2005 của Tổng công ty Thương mại Sài Gòn về việc phê duyệt hạn mức chi phí thiết kế cho Dự án Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc Tế FOSCO. Công văn số: 1374/TCT – KHĐT ngày 23/8/2005 của TCT Thương Mại Sài Gòn V/v: Công nhận kết quả thi tuyển phương án thiết kế kiến trúc Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO. Công văn số 7360/UBND – ĐT ngày 15/11/2005 của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh về việc quy họach kiến trúc công trình Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO, tại số 64 Phó Đức Chính, Quận 1. Quyết định số: 648/QĐ – TCT – KHĐT ngày 05/12/2005 của Chủ tịch Hội Đồng quản trị TCT Thương mại Sài Gòn V/v Phê duyệt hệ số định mức chi phí thiết kế. Giấy chứng nhận đăng ký đạt TCMT số 5845/ĐK-TNMT-QLMT- 29/06/2006. Giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy số 1281/TD-PCCC(KT)- 22.09.2006 Công văn số 3176/QHKT – KT ngày 21/12/2005 của Sở Quy họach Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh gửi Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài (FOSCO) về việc thỏa thuận kiến trúc quy họach công trình xây dựng Cao ốc Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO tại số 64 Phó Đức Chính, quận 1. Công văn số 2560/SQHKT – QHKTT ngày 01/9/2006 của Sở Quy họach Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh gửi Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài (FOSCO) về việc thỏa thuận kiến trúc quy họach công trình xây dựng Cao ốc Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO tại số 64 Phó Đức Chính, quận 1. Công văn số 2560/SQHKT – QHKTT ngày 01/9/2006 của Sở Quy họach Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh gửi Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài (FOSCO) về việc điều chỉnh chiều cao công trình Cao ốc Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO tại 64 Phó Đức Chính, quận 1. Công văn số 444/SXD – QLSXKD ngày 19/01/2006 của Sở Xây Dựng Thành phố Hồ Chí Minh về việc ký hợp đồng giao nhận thầu với nhà thầu nước ngoài. Căn cứ Giấy chứng nhận thành lập của Công ty SAA INDO-CHINA Ltd. Lập ngày 21/12/1995 tại British Virgin Island. - Căn cứ Giấy phép đầu tư số 615/GP –HCM cấp ngày 12/4/2004 của UBND Tp Hồ Chí Minh cho phép Công ty SAA INDO-CHINA Ltd thành lập Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. 3.1.4. Hình thức đầu tư của dự án: xây dựng mới. 3.1.5. Hiện trạng chung khu vực nghiên cứu: 3.1.5.1. Thành phố Hồ Chí Minh: Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật và dịch vụ lớn nhất Việt Nam. Với dân số gần 8 triệu người, diện tích rộng hơn 2.100 km2 và điều kiện địa lý thuận lợi, Thành phố có vị trí chiến lược trong khu vực kinh tế trọng điểm phía