Luận văn Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà TP. Hồ Chí Minh chi nhánh Hà Nội

m định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho các khách hàng có nhu cầu giao dịch về tín dụng và tài trợ thương mại, trình cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của HDBank. Theo dõi quản lý các khoản cho vay bắt buộc. Tìm biện pháp thu hồi khoản cho vay này. Cập nhật, phân tích thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của khách hàng đáp ứng yêu cầu quản lý hoạt động tín dụng. Phản ánh kịp thời những vấn đề vướng mắc cơ chế, chính sách, quy trình nghiệp vụ và những vấn đề mới nảy sinh, đề xuất biện pháp trình Giám đốc chi nhánh xem xét, giải quyết hoặc kiến nghị với cấp trên giải quyết. d. Phòng thanh toán quốc tế Trực tiếp thực hiện tác nghiệp các giao dịch tài trợ thương mại đối với khách hàng. Thực hiện mối quan hệ quốc tế với các Ngân hàng đại lý. Thực hiện các dịch vụ đối ngoại khác. Dịch thuật các chứng từ, tài liệu liên quan đến lãnh vực thanh toán quốc tế cho Ngân hàng và khách hàng. e. Phòng kế toán Tổ chức, thực hiện công tác hạch toán kế toán, tổng hợp kết quả kinh doanh và các báo cáo từ các phòng giao dịch để báo về Hội sở chính. Lưu trữ, báo cáo, cung cấp thông tin số liệu kế toán theo quy định. f. Phòng tổ chức hành chính Xây dựng và thực hiện kế hoạch tuyển dụng, đào tạo, bồi dưỡng và quản lý nguồn nhân lực toàn chi nhánh. Tổ chức thực hiện các công tác hành chính quản trị phục vụ cho hoạt động nghiệp vụ của Chi nhánh. g. Phòng công nghệ thông tin Thu thập, xử lý và lưu trữ thông tin. Phụ trách hệ thống tin học trong chi nhánh đảm bảo liên kết đồng bộ với toàn Ngân hàng.. Triển khai việc sử dụng các hệ thống phần mềm mới theo hướng dẫn, chỉ đạo của Hội sở chính. h. Phòng kiểm soát nội bộ Tham gia nghiên cứu soạn thảo hoặc chỉnh sửa, bổ sung các quy trình, quy chế nghiệp vụ của Ngân hàng. Kiểm tra nghiệp vụ Ngân hàng trong toàn hệ thống trên cơ sở các văn bản chế độ của Ngân hàng Nhà nước và các quy trình, quy chế của Ngân hàng. i. Phòng giao dịch Trực tiếp thực hiện nhiệm vụ giao dịch với khách hàng, tiếp thị giới thiệu sản phẩm dịch vụ ngân hàng, tiếp nhận các ý kiến phản hồi của khách hàng về dịch vụ, tiếp thu, đề xuất hướng dẫn cải tiển để không ngừng đáp ứng sự hài lòng của khách hàng. Trực tiếp thực hiện, xử lý, tác nghiệp và hạch toán kế toán các giao dịch với khách hàng ( tài khoản tiền gửi, rút tiền, chuyển tiền, thanh toán ngân quỹ, thẻ ATM, thu đổi ngoại tệ...) và các dịch vụ khác. 2.1.2.3 Mạng lưới Phát triển mạng lưới rộng khắp để đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng luôn là mục tiêu hàng đầu của HDBank. Trong hơn 4 năm phát triển ra thị trường Hà Nội, HDBank - chi nhánh Hà Nội đã luôn nỗ lực để mở rộng mạng lưới với 10 điểm giao dịch nằm rải rác trên địa bàn TP.Hà Nội.Tuy số lượng các phòng giao dịch chưa nhiều nhưng được đặt ở các vị trí thuận lợi cho nhu cầu giao dịch của khách hàng. HDBank nói chung và HDBank - chi nhánh Hà Nội nói riêng sẽ tiếp tục mục tiêu phát triển mạng lưới rộng khắp tiến tới trở thành một NHTM có mạng lưới và quy mô lớn trong lĩnh vực ngân hàng. 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của HDBank - chi nhánh Hà Nội trong những năm gần đây 2.1.3.1 Tình hình huy động vốn Huy động vốn là một trong những hoạt động trọng tâm nhất của các NHTM nói chung và của HDBank - chinhánh Hà Nội nói riêng. Huy động vốn chính là nguồn chủ yếu để Chi nhánh tiến hành các hoạt động khác như tín dụng, đầu tư. Tình hình huy động của Chi nhánh được thể hiện trong bảng sau: Bảng 1: Tình hình huy động vốn theo loại tiền Đơn vị tính: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 2006/2006 2007/2006 2008/2007 Tổng nguồn huy động 248.291 100% 958.153 385,9% 597.846 62.4% VNĐ 208.771 100% 852.756 408,5% 499.321 58.6% Ngoại tệ 14.023 100% 34.744 247,7% 33.923 97,6% Vàng 25.557 100% 70.653 276,4% 64.602 91,4% (Nguồn: Bảng CĐKT của HDBank - chinhánh Hà Nội các năm từ 2006 -2008) Biểu đồ 1: Tăng trưởng huy động vốn ( Xử lý số liệu bảng 1) Từ Bảng 1 có thể thấy từ khi bắt đầu đi vào hoạt động HDBank - chinhánh Hà Nội đã có những phát triển khả quan.Tổng nguồn vốn huy động của HDBank - chinhánh Hà Nội tăng đều qua các năm. Từ năm 2006 đến năm 2008 tổng nguồn huy động tăng 349.555 triệu đồng (tăng 240,7%). Ấn tượng nhất là sự gia tăng từ năm 2006 đến năm 2007, tổng vốn huy động tăng gấp hơn 3,8 lần năm 2006 thể hiện tính hiệu quả của trong công tác huy động dựa trên các chính sách về lãi suất và khuyến mại hấp dẫn. Tuy nhiên vào năm 2008, tổng vốn huy động chỉ bằng 62,4 % năm 2007 giảm 487.307 triệu do chịu tác động mạnh mẽ của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu thu nhập trong dân cư và các tổ chức kinh tế đều giảm, lạm phát gia tăng khiến các chương trình huy động vốn trở nên kém hấp dẫn. Cơ cấu huy động vốn chủ yếu vẫn là tiền VNĐ với tỉ trọng cao (84% năm 2006, 89% năm 2007 và 83,5% năm 2008). Vàng và ngoại tệ huy động được cũng tăng qua các năm (từ năm 2006 đến năm 2008, huy động vàng và ngoại tệ đều tăng gần gấp 3 lần). Biểu đồ 2: Cơ cấu huy động vốn theo loại tiền ( Xử lý số liệu bảng 1) Đến năm 2008, sự sụp giảm của nguồn vốn huy động cũng kéo theo vốn huy động bằng VNĐ, vàng và ngoại tệ đều giảm trong đó huy động bằng VNĐ giảm còn 58,6% so với năm trước do những biến động bất thường trên thị trường tiền tệ người gửi tiền muốn đầu tư vào loại hình an toàn hơn như vàng và ngoại tệ. Huy động vốn bằng vàng và ngoại tệ giảm nhẹ ở mức 91,4% và 97,6 % song tỷ trọng trong tổng huy động lại tăng từ 7,3 % và 3,6 % năm 2007 lên 10,8% và 5,7 % năm 2008 do lượng tiền gửi bằng VNĐ giảm mạnh. Tình hình huy động vốn theo thành phần kinh tế cũng có những biến chuyển theo tình hình thị truờng. Bảng 2: Tình hình huy động vốn theo thành phần kinh tế Đơn vị tính: Triệu đồng STT Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tổng số Tỷ trọng (%) Tổng số Tỷ trọng (%) Tổng số Tỷ trọng (%) 1 Tiền gửi của tổ chức 191.927 77,3 480.993 50,2 344.957 57,7 2 Tiền gửi của dân cư 38.485 15,5 394.759 41,2 187.724 31,4 3 Tiền gửi của TCTD 17.879 7,2 82.401 8,6 65.165 10,9 Tổng số 248.291 100 958.153 100 597.846 100 (Nguồn: Bảng CĐKT của HDBank - chinhánh Hà Nội các năm từ 2006 -2008) Qua bảng trên ta có thể thấy nguồn vốn huy động theo thành phần kinh tế tăng đều qua các năm., qua biểu đồ ta cũng thấy rõ điều này: Biểu đồ 3 : Cơ cấu huy động vốn theo thành phần kinh tế (Xử lý số liệu bảng 2 ) Tiền gửi của các tổ chức kinh tế chiếm tỉ trọng lớn nhất trong tổng nguồn huy động (thường >50%), tăng gần gấp 2 lần trong giai đoạn 2006-2008, đây cũng là nguồn huy động thường xuyên của Chi nhánh với tính ổn định cao. Tiền gửi của dân cư cũng chiếm tỉ trọng lớn trong tổng nguồn huy động (41,2% năm 2007 và 31,4% năm 2008) và có tốc độ tăng nhanh nhất (tăng gấp 4,9 lần). Tiền gửi của các TCTD cũng tăng tới 3,6 lần. Tuy nhiên, các nguồn vốn huy động theo thành phần kinh tế năm 2008 đều giảm, đặc biệt là tiền gửi của dân cư giảm 52,5% so với năm 2007, tỉ trọng trong tổng nguồn huy động cũng giảm tới gần 10%, nguyên nhân chính vẫn là do suy thoái kinh tế tạo tâm lý e ngại khi gửi tiền trong dân cư, hơn nữa tuy mức lãi suất huy động của ngân hàng cao song tỷ lệ lạm phát khách hàng muốn chuyển tiền gửi vào các hình thức đầu tư an toàn hơn. Xét theo kì hạn, cơ cấu nguồn vốn cũng có sự thay đổi: Bảng 3:Tình hình huy động vốn theo kỳ hạn Đơn vị tính: Triệu đồng STT Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tổng số Tỷ trọng (%) Tổng số Tỷ trọng (%) Tổng số Tỷ trọng (%) 1 Tiền gửi không kỳ hạn 76.474 30,8 99.648 10,4 64.567 10,8 2 Tiền gửi có kỳ hạn dưới 12 tháng 155.181 62,5 716.698 74,8 397.567 66,5 3 Tiền gửi có kỳ hạn trên 12 tháng 16.635 6,7 141.807 14,8 135.712 22,7 Tổng số 248.291 100 958.153 100 597.846 100 (Nguồn: Bảng CĐKT của HDBank - chinhánh Hà Nội các năm từ 2006 -2008) Biểu đồ 4: Cơ cấu huy động vốn theo kì hạn của HDBank - chi nhánh Hà Nội (Xử lý số liệu bảng 3) Qua Bảng 3 và biểu đồ 4 cho thấy nguồn huy động tiền gửi có kì hạn duới 12 tháng luôn chiếm tỉ trọng cao nhất (>62% tổng nguồn trong giai đoạn 2006-2008). Từ năm 2006 đến năm 2008 vốn huy động theo kì hạn này tăng 2,56 lần đặc biệt năm 2007 tăng gấp 4,6 lần so với năm 2006, việc gia tăng của nguồn huy động dưới 12 tháng có ý nghĩa quan trọng giúp ngân hàng luôn có sẵn nguồn đảm bảo thanh khoản trong ngắn hạn. Nguồn tiền gửi có kì hạn trên 12 tháng không ngừng tăng khẳng định chất luợng và uy tín của Chi nhánh đối với khách hàng. Từ năm 2006 đến năm 2008, nguồn tiền gửi có kì hạn tăng gấp hơn 8 lần. Tuy năm 2008 giảm so với năm 2007 nhưng tỉ lệ giảm thấp (giảm 5%), tỉ trọng của nguồn này không ngừng tăng và ở mức cao ( 14,8% năm 2007 và 22,7% năm 2008) thể hiện tính ổn định của nguồn huy động vốn trung và dài hạn. 2.1.3.2 Tình hình sử dụng vốn Trước những khó khăn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động ngân hàng và các chính sách tiền tệ thắt chặt của NHNN, tăng trưởng tín dụng và phát triển khách hàng trong năm 2008 đều bị hạn chế. Song tín dụng lại là hoạt động mang lại nguồn lợi lớn, do đó HDBank - chinhánh Hà Nội vẫn cố gắng nâng cao hiệu quả của hoạt động này đồng thời cũng đẩy mạnh và nâng cao chất lượng cũng như an toàn tín dụng. Trong những năm qua, hoạt động tín dụng của Chi nhánh đạt kết quả cao với tổng dư nợ cao và tỉ lệ nợ xấu được kiểm soát ở mức thấp. Bảng 4: Tình hình cho vay của HDBank - chi nhánh Hà Nội Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Số tiền 2006/2006 Số tiền 2007/2006 Số tiền 2008/2007 Tổng các khoản cho vay 208.821 100% 685.583 328% 475.076 69% Cho vay ngắn hạn 134.703 100% 445.628 330% 243.865 54,7% Cho vay trung và dài hạn 74.118 100% 239.995 323,8% 231.211 96,3% Nợ xấu 781 2.056 9.169 (Nguồn: Phòng kinh doanh HDBank - chi nhánh Hà Nội) Bảng 4 cho biết về tình hình cho vay của HDBank - chinhánh Hà Nội phân theo kì hạn vay. So với năm 2006, tổng giá trị các khoản vay trong các năm tiếp theo đều tăng (năm 2007 tăng 228% và năm 2008 tăng 127% ). Biểu đồ 5 : Tăng trưởng tín dụng tại HDBank - chi nhánh Hà Nội (Xử lý số liệu bảng 4) Trong đó, cả các khoản cho vay ngắn hạn và cho vay trung và dài hạn đều tăng. Trong năm 2007, cho vay trung hạn tăng tới 165.877 triệu đồng, tương ứng với 44% phần tăng thêm. Đến năm 2008, tổng các khoản cho vay so với năm 2006 vẫn tăng song lại giảm mạnh so với năm 2007 (giảm tới 31% so với năm 2007). Trong đó, cho vay ngắn hạn đột ngột giảm mạnh (giảm 45,3% so với năm 2007) và cho vay dài hạn cũng giảm nhẹ chỉ bằng 96,3% so với năm 2007.Cho vay thường được tài trợ từ nguồn huy động vốn do đó cần đảm bảo hoạt động tín dụng có hiệu quả tạo lợi nhuận cũng như thu hồi vốn. Trong quá trình hoạt động, Chi nhánh luôn chủ động tăng cường kiểm soát, thực hiện đúng quy trình CĐTD và xếp loại khách hàng theo quy định, thực hiện tốt việc phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro nên tỉ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ luôn ở mức thấp trong năm 2006 là 0,36% và năm 2007 là 0,3%. Năm 2008, tổng nợ xấu tăng cao 9.169 triệu đồng do biến động chung của thị trường làm khả năng thanh khoản của khách hàng giảm, nhưng tổng nợ xấu cũng chỉ bằng 1,93% tổng dư nợ. 2.1.3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh Trong 3 năm hoạt động HDBank - chinhánh Hà Nội đã đạt được những thành tựu đáng kể chi nhánh có nhiều đóng góp cho toàn hệ thống HDBank. Bảng 5: Tình hình hoạt động kinh doanh và một số chỉ tiêu tài chính Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 So sánh 07-06 So sánh 08-07 Tổng thu nhập 11.561 21.147 16.492 9.586 (4.655) Tổng chi phí 3.732 6.806 10.153 3.074 3.347 Lợi nhuận trước thuế 7.829 14.341 6.339 6.512 (8.002) Lợi nhuận sau thuế 5.636,88 10.325,5 4.754,25 4.688,64 (5571,27) Tổng tài sản 106.307 308.869 735.230 202.562 426.361 Vốn chủ sở hữu 54.125 56.979 119.541 2854 62.562 ROA 0,53% 1,47% 0,59% ROE 10,4% 19,2% 5,59% VCSH/T. huy động 21,8% 5,9% 20% (Nguồn: Báo cáo KQKD HDBank - chi nhánh Hà Nội các năm 2006, 2007, 2008) Năm 2007 có sự tăng đột biến về lợi nhuận sau thuế, tăng 4688,64 triệu đồng so với năm 2006 (tăng 83,18%) hoạt động của Chi nhánh đang đi dần vào ổn định. Tuy nhiên đến năm 2008, lợi nhuận sau thuế của Chi nhánh giảm đi so với năm 2007. Cuộc khủng hoảng tài chính đã có tác động xấu tới nền kinh tế nói chung và HDBank - chinhánh Hà Nội nới riêng. Tổng thu nhập của Chi nhánh giảm tới 4655 triệu đồng (giảm 28% so với năm 2007) trong khi chi phí hoạt động lại tăng tới 3347 triệu đồng (tăng gần 50% so với năm 2007) lợi nhuận của ngân hàng cũng giảm tới 5571,27 triệu đồng. Cũng chính vì sự suy giảm đó, các chỉ số ROA và ROE đang tăng từ năm 2006 sang 2007 thì đến năm 2008, các chỉ số này bị giảm đi. Tuy nhiên tổng tài sản và vốn chủ sở hữu của Chi nhánh vẫn tiếp tục tăng ( tổng tài sản tăng tới gần gấp 7 lần và vốn chủ sở hữu cũng tăng 2,2 lần trong còng 3 năm) hơn nữa tỷ lệ VCSH/tổng nguồn huy động luôn ở mức cao trên 20% ( riêng năm 2007 là 5,9% do hoạt động huy động vốn của ngân hàng có hiệu quả cao) cho thấy tiềm lực tài chính vững vàng của ngân hàng, tạo dựng được niềm tin chắc chắn ở khách hàng. 2.2 THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA HDBANK - CHI NHÁNH HÀ NỘI 2.2.1 Cơ sở pháp lý trong hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội Hoạt động cho vay tiêu dùng của các NHTM ở Việt Nam bắt đầu phát triển và tập trung nhiều vào cho vay trả góp vào năm 1993. Cơ sở pháp lý đầu tiên được áp dụng cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐ - NH5 ngày 16/02/1994 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành “Thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình và cho vay tiêu dùng”. Sau một thời gian đi vào hoạt động thì quyết định trên được thay thế bằng quyết định số 324/1998/QĐ - NHNN ngày 30/09/1998 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành “Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng”.Quy chế bao gồm các loại ngắn, trung và dài hạn thay thế cho toàn bộ các thể lệ tín dụng ngắn, trung và dài hạn (kể cả cho vay tiêu dùng) đã có trước đó. Từ những quy định khởi đầu trong hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói trên, đến nay các văn bản pháp lý ngày càng mang tính chặt chẽ và rõ ràng hơn. Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ra quyết định số 1627/2001/QĐ - NHNN về ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, thay cho quyết định 284/2000/QĐ-NHNN. Trong quy chế này, NHNN đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp pháp, trong đó có nêu rõ ở phần trên điều kiện vay vốn là: khách hàng có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả, hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống phục vụ khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật. Những điều khoản trong quy chế cho vay này mang tính chặt chẽ và logic, phần nào đã tác động tích cực đến hoạt động cho vay mua nhà của các NHTM. Ngày 03/02/2005 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ban hành Quyết định số 127/2005/QĐ - NHNN về việc “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định 1627/2001/QĐ - NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN”. Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 07/2010/TT-NHNN, chính thức quy định về cho vay bằng VND theo lãi suất thỏa thuận của các tổ chức tín dụng với khách hàng. Theo Ngân hàng Nhà nước, việc ban hành văn bản trên, cũng như đưa ra cơ chế lãi suất cho vay mới được căn cứ theo Nghị quyết số 23/2008/NQ-QH12 ngày 6/11/2008 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2009 và thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại văn bản số 627/VPCP-KTTH ngày 23/1/2009 của Văn phòng Chính phủ về việc áp dụng lãi suất cho vay thỏa thuận của các tổ chức tín dụng, theo đó các tổ chức tín dụng được cho vay bằng VND theo lãi suất thỏa thuận đối với khách hàng phù hợp với quy định của pháp luật về cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng và trên cơ sở cung - cầu vốn thị trường, mức độ tín nhiệm của khách hàng vay. Việc cho vay nói trên bao gồm cho vay trung và dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đầu tư phát triển; cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn để trực tiếp phục vụ đời sống của cá nhân, hộ gia đình của khách hàng vay, cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng. Nhóm đối tượng cho vay cá nhân bao gồm: cho vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương của khách hàng vay; cho vay để mua phương tiện đi lại; cho vay để chi phí học tập và chữa bệnh; cho vay để mua đồ dùng và thiết bị gia đình; cho vay để chi cho hoạt động văn hóa, thể thao, du lịch; cho vay theo phương thức thấu chi tài khoản cá nhân;vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng. Dựa trên các quyết định của NHNN, HDBank đã đưa ra các quy định mới về quy chế cho vay như: Khái niệm về cơ cấu lại thời hạn trả nợ, quy định về phân loại nợ của nhóm nợ được coi là nợ quá hạn, việc phạt chậm trả đối với nợ quá hạn và nợ lãi vốn vay, nguyên tắc vay vốn, điều kiện vay vốn, đối tượng cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay, mức cho vay, quy trình cho vay, duy trì và giám sát thu hồi nợ, những trường hợp không được cho vay và hạn chế cho vay, miễn giảm lãi tiền vay, lưu giữ hồ sơ tín dụng, quản lý thu hồi nợ… trong bản “Quy định chung về cho vay đối với khách hàng”. Ngoài những quy định trực tiếp trên, hoạt động cho vay mua nhà còn chịu ảnh hưởng gián tiếp của các quy định về thủ tục đảm bảo tiền vay, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm…Những quy định trên mang tính gián tiếp đến hoạt động cho vay mua nhà nhưng thực tế nó ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay mua nhà giải quyết định món vay, quy trình phải phức tạp hơn, chặt chẽ hơn… 2.2.2 Tình hình hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội trong những năm gần đây 2.2.2.1 Các quy định chung về cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội Điều 1: Phạm vi áp dụng Văn bản hướng dẫn cho vay tại Sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch thuộc HDBank nhằm giải quyết các nhu cầu xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích xây dựng nhà ở (gọi là dự án nhà ở) góp nhần cải thiện và ổn định đời sống cho khách hàng vay là hộ gia đình hoặc cá nhân. Điều 2: Nguyên tắc vay vốn HDBank lựa chọn khách hàng để cho vay theo các nguyên tắc sau : Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng. Bảo đảm hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đầy đủ, đúng hạn đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng. Điều 3: Điều kiện vay vốn HDBank xem xét và quyết định cho vay khi khách hàng đủ điều kiện sau : Công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài, có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Chứng minh nguồn tài chính đảm bảo trả nợ vốn, lãi cho HDBank (vay ngắn hạn) hoặc thu nhập ổn định để trả nợ hàng kỳ cho HDBank trong suốt thời gian vay vốn (vay trung, dài hạn). Đồng ý sử dụng chính căn nhà, nền nhà mà khách hàng vay để mua làm tài sản đảm bảo nợ vay cho HDBank hoặc sử dụng biện pháp bảo đảm nợ vay khác như: thế chấp, cầm cố tài sản có giấy tờ hợp lệ thuộc sở hữu khách hàng hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Tuân theo Quy chế cho vay của HDBank và các quy định có liên quan của Ngân hàng Nhà nước. Điều 4: Thời hạn cho vay Thời hạn: Khách hàng được thỏa thuận thời hạn cho vay theo ba loại Ngắn hạn: Đến 12 tháng. Trung hạn: Từ trên 12 tháng đến 60 tháng. Dài hạn: Từ trên 60 tháng đến tối đa 240 tháng (20 năm) đối với VNĐ. Từ trên 60 tháng đến tối đa 84 tháng đối với SJC. Đối với các cá nhân là người nước ngoài không vượt quá thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt nam Điều 5: Lãi suất cho vay HDBank áp dụng lãi suất cho vay linh hoạt. HDBank có chính sách lãi suất ưu đãi đối với khách hàng quan hệ tín dụng tốt Điều 6: Mức cho vay Nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ, biện pháp đảm bảo tiền vay (giá trị tài sản đảm bảo, phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác định v.v…). HDBank hỗ trợ từ 50% đến 70% tổng nhu cầu vốn vay của quý khách tùy theo thỏa thuận giữa HDBank và chủ đầu tư. Khách hàng có quan hệ vay vốn thường xuyên, uy tín mức cho vay đến 80% giá trị tài sản thế chấp. Điều 7: Duy trì và giám sát thu hồi nợ a. Kiểm tra giám sát vốn vay Trong quá trình giải quyết cho khách hàng vay và quản lý khoản vay, tuỳ theo nhiệm vụ được phân công, các cán bộ, nhân viên tham gia vào việc đề xuất và giải quyết cho vay, thu hồi nợ phải kiểm tra giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng như sau: Kiểm tra trước khi cho vay là quá trình khảo sát, điều tra trực tiếp từng khách hàng có nhu cầu vay vốn, đối chiếu với nguyên tắc, điều kiện cho vay làm cơ sở đề xuất cho vay. Kiểm tra trước khi giải ngân là kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ vay, các chứng từ giải ngân, người nhận tiền… Kiểm tra sau khi cho vay là kiểm tra việc sử dụng vốn vay và trả nợ, tài sản bảo đảm tiền vay cũng thực hiện các điều khoản cam kết trong hợp đồng tín dụng được thực hiện trong 30 ngày làm việc kể từ ngày giải ngân lần đầu và định kỳ tối thiểu 3 tháng/ 1 lần. b. Gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ Trường hợp khách hàng vay do nguyên nhân khách quan không trả được (hoặc chỉ trả được một phần trong kỳ) kỳ hạn nợ gốc/toàn bộ nợ gốc, nợ lãi và có đơn đề nghị gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ đến hạn hoặc đã đến hạn nhưng đang trong thời gian 10 ngày làm việc, thì chi nhánh được xem xét cho kéo dài (gia hạn nợ) thêm một khoản thời gian ngoài thời hạn trả nợ gốc, nợ lãi đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng. Thời hạn gia hạn nợ (kể cả nợ gốc và nợ lãi) đối với khoản vay ngắn hạn tối đa bằng 12 tháng, đối với cho vay trung và dài hạn tối đa bằng1/2 thời hạn cho vay trong hợp đồng đã thoả thuận. Cán bộ tín dụng có trách nhiệm kiểm tra, trình lãnh đạo chấp thuận hoặc không chấp thuận việc gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ cho khách hàng. Nếu không được chấp thuận, cán bộ tín dụng thoả thuận về thời hạn, kỳ hạn trả nợ mới vào hợp đồng tín dụng hoặc lập phụ lục hợp đồng tín dụng với khách hàng. Điều 8: Chuyển nợ quá hạn a. Các trường hợp sau đây ngân hàng sẽ chuyển dư nợ còn lại trên hợp đồng tín dụng sang nợ quá hạn: Khách hàng không trả nợ đầy đủ cả gốc và lãi theo thoả thuận và quá 10 ngày làm việc mà vẫn không đến thanh toán nợ hoặc không được ngân hàng chấp thuận gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ. Khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích như trong hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Khách hàng vi phạm các cam kết trong hợp đồng tín dụng. b. Chuyển nợ quá hạn Trường hợp khoản vay bị chuyển thành nợ quá hạn, ngân hàng sẽ tính lãi theo lãi suất nợ quá hạn với gốc quá hạn (riêng số nợ gốc chưa đến hạn trả nợ nhưng phải chuyển nợ quá hạn do khách hàng không trả được nợ gốc các kỳ trước đó hoặc không trả được lãi vay thì vẫn thu lãi theo lãi suất trong hạn thu theo quy định của HDBank) và áp dụng các biện pháp sau để thu hồi nợ: Yêu cầu cơ quan công tác trích lương, thu nhập để trả nợ theo cam kết . Yêu cầu trên 60 ngày, khách hàng vẫn không trả được nợ và không thoả thuận được việc tự xử lý tài sản thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản đảm bảo tiền vay để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc theo yêu cầu của người bảo lãnh đối với trường hợp khách hàng được bảo lãnh vay vốn. Nợ quá hạn trên 90 ngày tuỳ theo từng trường hợp cụ thể biện pháp xử lý thích hợp, trong trường hợp khách hàng né tránh nghĩa vụ trả nợ phải khởi kiện ra toà đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ. Điều 9: Quản lý và thu hồi nợ vay Bộ phận kế toán cho vay phải lập bảng theo dõi nợ vay như: Tên khách hàng vay, số hiệu nhận giấy nợ vay, tổng dư nợ hiện có, lãi suất, các kỳ hạn và số tiền thanh toán hàng kỳ, lãi và gốc đã thu, tình hình trả nợ và phải ghi vào phần theo dõi thu nợ. 2.2.2.2 Hình thức cấp tín dụng HDBank - chi nhánh Hà Nội triển khai cấp tín dụng mua nhà dưới hình thức sau: Cho vay có tài sản đảm bảo Tài sản thế chấp, cầm cố thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn (nhà, quyền sử dụng đất, sổ tiết kiệm, vàng...) Tài sản đảm bảo chính là căn nhà định xây mua sửa chữa hoặc diện tích đất được chuyển nhượng. Cho vay tín chấp Áp dụng cho đối tượng khách hàng uy tín, có năng lực tài chính mạnh để trả nợ vay, có tín nhiệm với ngân hàng trong việc sử dụng vốn vay, hoàn trả nợ gốc và lãi Bảo lãnh của bên thứ ba: Người bảo lãnh đứng ra cam kết với ngân hàng sẽ trả nợ thay cho người vay nếu người vay không trả được nợ khi đến hạn Người đứng ra bảo lãnh cho khách hàng vay vốn có thể là một TCTD hoặc công ty, xí nghiệp nơi khách hàng đang làm việc. 2.2.2.3 Quy trình cho vay Sơ đồ 5: Quy trình nghiệp vụ cho vay mua nhà Lập hồ s