Luận văn Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam

tín dụng bất động sản, khống chế việc sử dụng đòn bNy tài chính quá lớn của các ngân hàng. - Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần quan tâm đến giai đoạn sau giải ngân, có kế hoạch kiểm tra việc sử dụng vốn của khách hàng theo định kỳ, định kỳ đánh giá lại khách hàng cũng như tài sản đảm bảo để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra cho Ngân hàng. Kết luận chương 2: Nội dung chương 2 đi sâu vào tìm hiểu tình hình bong bóng bất động sản tại Mỹ và diễn biến của cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ. Từ đó tìm ra nguyên nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ và đưa ra các bài học kinh nghiệm quý báu cho các ngân hàng thương mại tại Việt nam. 34 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ không còn tăng từng ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí nhiều nơi còn tăng đến 500%. Cơn sốt nhà đất chỉ thực sự chấm dứt khi có chính có chính sách thắt chặc tiền tệ, nguồn vốn từ các ngân hàng bị cắt đứt. 3.1 Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm .n: 3.1.1 Diễn biến: Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007. Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng liên tục. Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USD/m2 cho các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền thành ý”. Trong đó, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn cuối năm 2010. Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006 35 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01 năm 2008. Bảng 3.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM STT Vị trí Tháng 8/2006 Cuối 2007 Đầu 2009 1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q2 10- 12 triệu 45 – 50 triệu 18 -25 triệu 2 Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q2 4 – 6 triệu 25 – 35 triệu 12 -15 triệu 3 Khu dân cư Khang Điền, Q9 2- 5 triệu 8 – 12 triệu 6- 8 triệu Nguồn: Tổng hợp và CBRE Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ đang được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420 - 800 USD một m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuNn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900 - 1,400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2,300 – 2,800 USD một m2. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3,000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place. Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Trong thời gian qua, lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm cuối năm 2007. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phNm bất động sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 30% - 60% so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 65%. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng 36 giá quá cao so với thực tế trước đây. Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít. Hình 3.1: Giá trị căn hộ cao cấp tại TPHCM - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 Q1/07 Q2/07 Q3/07 Q4/07 Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08 Nguồn: CB Richard Ellis Bảng 3.2: So sánh với các thành phố khác tại các nước Châu Á Hong Kong Singapore HCM Bắc Kinh Bangkok Manila Kuala Lumpur Jakarta 20,595 17,316 4,600 4,240 3,068 2,409 2,277 1,804 Dolla/mỗi m2 Nguồn: CB Richard Ellis Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35 USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng. Tỷ lệ tăng 103% giá thuê văn phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2 /tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác trong khu vực như: Bắc Kinh 30USD, Bangkok 24USD, Seoul 22USD, Jakarta 9USD... Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35.5 USD/m2/tháng trong năm 2007 tăng lên 50 USD/m2/tháng trong năm 2008 tức tăng khoảng 43%, văn phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23 USD/m2/tháng lên 35 USD/m2/tháng tỷ lệ 37 tăng khoảng 50% so với năm 2007 và hiện đang có dấu hiệu chững lại và bắt đầu giảm. Hình 3.2: Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực 70 30 24 22 9 0 10 20 30 40 50 60 70 HCM Bắc Kinh Bangkok Seoul Jakarta Price (USD) Nguồn: CB Richard Ellis Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn, trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo khổng lồ. Tại TP.HCM, có khoảng gần 200 dự án nhưng chỉ đáp ứng không tới 1 triệu người sinh sống, hầu hết căn hộ hay đất nền của các dự án này đều có giá trị trên 1.5 tỷ đồng, một số dự án có giá mỗi biệt thự lên đến 100 tỷ đồng. Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nhiều dự án gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI được triển khai trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ 38 vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần và tăng 200% so với năm 2007, với 1,171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11.5 tỷ USD. Lĩnh vực bất động sản thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008, có khoảng gần 28 tỷ USD cam kết đầu tư vào các dự án bất động sản. Phần lớn FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch… 3.1.2 Những rủi ro tiềm .n từ biến dạng của thị trường bất động sản: Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là lý do các ngân hàng quá sốt sắng cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền thanh khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 1/2008, cũng là thời điểm đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ. Cơn sốt của thị trường bất động sản có yếu tố đầu cơ, thì nay, thị trường chững lại cũng chính từ nguyên nhân này. Nợ quá hạn tăng cao: việc ban hành các chính sách thắt chặt tín dụng nói chung và bất động sản nói riêng của nhà nước đã khiến giao dịch thị trường bất động sản trầm lắng. Điều này lập tức ảnh hưởng tới nhà đầu tư, buộc họ phải bán tháo căn hộ lấy tiền trả nợ. Còn bản thân người mua thì vẫn còn tâm lý nghe ngóng, chờ đợi xem thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào. Đây thật sự là nguy cơ đNy nợ quá hạn của Ngân hàng lên cao khi mà thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đóng băng Nguy cơ giá trị bất động sản thấp hơn mức ngân hàng cho vay: việc đánh giá tài sản theo giá thị trường hoàn toàn là do chủ quan của nhân viên mà người quản lý không phải lúc nào cũng theo sát. Đó là chưa nói đến việc thị trường sụt giảm, chuyện bất động sản mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ biến. Trong khi các ngân hàng đã cho vay 70% đến 80% giá trị bất động sản, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”. 39 Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng không có khả năng thanh toán nợ, các ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình này càng đNy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay. Nguy cơ sụp đổ hệ thống ngân hàng: tại Mỹ, bong bóng nhà đất chỉ vượt giá trị thực 10-11%, mà chính phủ Mỹ đã mất cả 1,000 tỷ USD để cứu thị trường tài chính. Tại Anh, theo dự đoán bong bóng nhà đất tầm khoảng 30%, cụ thể Hà Lan là 25% và Pháp là 20%. Nhưng nguy cơ bong bóng bất động sản ở châu Âu lớn hơn Mỹ, bởi các ngân hàng châu Âu đã mua rất nhiều chứng khoán được phát hành bởi tiền nợ tín dụng. Thời điểm này, khủng hoảng vẫn chưa nổ ra, nhưng vẫn đang tiềm Nn như quả bom hẹn giờ. Việt Nam đang trong tình cảnh tương tự các nước châu Âu, nhưng còn khủng khiếp hơn rất nhiều lần, bởi bong bóng bất động sản không chỉ tăng vài chục % mà đã tăng ảo lên gấp đôi, gấp ba thậm chí gấp năm giá trị trước khi tăng. Trong khi năng lực tài chính để “cứu” thị trường của Nhà nước thì có hạn, nếu thị trường bất động sản sập, hệ thống ngân hàng sẽ khó tránh khỏi những hệ luỵ nặng nề. Ngoài ra, trên danh nghĩa, cho vay kinh doanh bất động sản chỉ bằng 10% tổng tài sản ngân hàng trong năm 2008, nhưng thực chất việc dùng bất động sản để thế chấp vay đã chiếm tới 50% - 60% tài sản ngân hàng, bằng cả GDP của cả Việt Nam. Vì vậy, nếu xảy ra khủng hoảng, không Nhà nước nào có thể cứu vãn được, còn để sụp đổ thì có thể tiêu tan toàn bộ hệ thống tài chính của cả nước. Đây thực sự là những rủi ro tiềm Nn của tình trạng bong bóng bất động sản trong thời gian qua. 3.2. Tình hình huy động và cho vay của hệ thống Ngân hàng 3.2.1 Tình hình huy động Năm 2008 là năm đầy biến động đối với ngân hàng, nếu như trước tháng 4/2008 các ngân hàng bị khống chế lãi suất trần huy động do hiệp hội ngân hàng đề ra thì từ tháng 4/2008 Ngân hàng nhà nước đã điều hành việc cho vay theo quy 40 định trần lãi suất, từ đó các ngân hàng chủ động trong việc tăng giảm lãi suất huy động. Ngân hàng nhà nước liên tục điều chỉnh lãi suất cơ bản, đặt biệt là trong giai đoạn ngắn từ 22/10/2008 đến 2/2/2009, ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh giảm 5 lần lãi suất cơ bản, đồng thời, Ngân hàng Nhà nước đưa ra các biện pháp nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về tiếp tục kiềm chế lạm phát, chủ động ngăn ngừa ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính và nguy cơ suy thoái kinh tế thế giới. Hình 3.3: Tình hình lãi suất trong thời gian qua 8.75% 12% 18% 7% 11% 12%13% 14% 8.5% 14%15%14% 12% 6% 12% 10% 8% 17.5% 18% 21% 19.5% 18% 16.5% 15% 12.75% 10.5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 4/2008 19/5/08 11/6/08 21/10/08 5/11/08 21/11/08 5/12/08 22/12/08 2/2/09 Time R at e Lãi suất cơ bản Lãi suất huy động Trần lãi suất cho vay Nguồn: Ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại Chỉ trong hai tháng cuối năm 2008, có Ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất đến mười lần, có biểu lãi suất chỉ cách nhau vài giờ nhưng khác “một trời một vực”. Đỉnh lãi suất huy động đã giảm mạnh, từ mức 18%/năm thì nay chỉ còn khoảng 8%/năm, mức thấp nhất là 7%/năm. Lãi suất giảm quá nhanh khiến nhiều người gửi tiền cũng bất ngờ. Nhiều người đáo hạn gởi lại đã phải tiếc nuối khi lãi suất giảm hơn 1 nữa so với trước đây. Tuy nhiên, nhiều khách hàng đã chọn gửi kỳ hạn 12 tháng ở thời điểm tháng tám và chín thì nay lại khấp khởi mừng vì đang có được mức “siêu” lãi suất, lên đến 18%/năm. Tính ra những khách hàng này hưởng lãi suất còn cao hơn lãi suất 41 mà Ngân hàng đang cho vay rất nhiều. Nhưng theo các Ngân hàng, số người gửi dài hạn không nhiều vì ở thời điểm đó nhiều người còn lo lắng lạm phát cao nên phần lớn chỉ chọn gửi ngắn hạn, ba tháng trở lại, thậm chí gửi theo kỳ hạn tuần vì lãi suất kỳ hạn tuần cũng ngang ngửa kỳ hạn dài. Tại các ngân hàng quốc doanh, hiện lãi suất đã xuống khá thấp và ổn định hơn trong những tháng đầu năm 2009. Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank) áp dụng lãi suất kỳ hạn 3 tháng là 7%/năm, 12 tháng là 7,7%/năm, còn các kỳ hạn trên 12 tháng đều có mức lãi suất là 7.8%/năm. Tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam và Ngân hàng TMCP Quân đội, lãi suất VND kỳ hạn 3 tháng ở mức 7,5%/năm và 12 tháng ở mức 8%/năm; ở Ngân hàng TMCP Nhà Hà nội thì lãi suất 3 tháng là 7.7%/năm, 12 tháng là 8.2%/năm. Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín thì mức lãi suất 1 tháng là 6.825%/năm, 3 tháng là 7.56%/năm, 12 tháng là 8%/năm, cao nhất là 36 tháng với mức lãi là 8.7%/năm. Ngân hàng TMCP Miền Tây cũng điều chỉnh lãi suất mới từ 7.2% - 8.2%/năm, trong đó kỳ hạn 12 - 36 tháng có lãi suất cao nhất 8.2%/năm. Lãnh đạo của nhiều Ngân hàng cho biết, mặc dù các Ngân hàng đều muốn giảm mạnh lãi suất huy động hơn nữa do lãi suất cho vay đầu ra đã giảm, tuy nhiên các Ngân hàng đều e ngại về khả năng thanh khoản nên không dám giảm mạnh. Đây cũng là lý do mà vốn huy động với kỳ hạn 3 tháng rất được các Ngân hàng cổ phần lẫn Ngân hàng quốc doanh ưa chuộng. 42 Hình 3.4: Tình hình huy động toàn ngân hàng qua các năm - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam Tình hình huy động vốn của toàn Ngân hàng liên lục tăng trong thời gian qua, mức huy động năm sau luôn cao hơn năm trước. Theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, Tổng huy động vốn toàn Ngân hàng tại thời điểm 31/12/2008 ước đạt khoảng 1,364 ngàn tỷ, tăng 18.2% so với thời điểm 31/12/2007. Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 -2008) 47.64% 18.2% 43% 24% 19.8% 25.8% 36.53% 33.2% 32.08% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam 43 Nhìn chung, tình hình huy động vốn liên tục tăng từ năm 2002 đến năm 2008, đỉnh điểm là năm 2007 với mức tăng là 47.64%, sang năm 2008 tốc độ tăng trưởng đã chậm lại với mức tăng là 18.2%. Huy động vốn của toàn hệ thống ngân hàng tăng trưởng mạnh góp phần mở rộng hoạt động đầu tư và cho vay ra thị trường. Vừa qua, ngân hàng nhà nước đã thông báo quyết định số 131/QĐ-TTg ngày 23 tháng 01 năm 2009 và quyết định số 443/QĐ-TTg ngày 4 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ lãi suất cho các tổ chức, cá nhân vay vốn ngân hàng để sản xuất - kinh doanh, với mức lãi suất được hổ trợ là 4% trong thời gian tối đa là 8 tháng đối với khoản cho vay ngắn hạn và tối đa 24 tháng đối với khoản cho vay trung và dài hạn. 3.2.2 Tình hình cho vay - Giai đoạn 2006 – 2008, giai đoạn có nhiều cải cách về pháp lý cho hoạt động cho vay: Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm tạo vốn xoay vòng cho thị trường này như Nghị định 02/2006/NĐ-CP ban hành ngày 5/1/2006 về quy chế khu đô thị mới thúc đNy doanh nghiệp phải đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Thêm vào đó là Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 quy định đất đai khu đô thị các dự án tại huyện nếu đã thực hiện xong cơ sở hạ tầng thì nhà đầu tư được bán nền. Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2006 cho phép doanh nghiệp có thể huy động vốn tối đa 70% giá trị hợp đồng sau khi đầu tư hạ tầng. Việt kiều ở Việt Nam trên 6 tháng được sở hữu nhà. Các quy định này là hướng mở giúp giải quyết vốn cho các chủ đầu tư. Cùng với đó, Các ngân hàng liên tục gia tăng dư nợ tín dụng bất động sản. Trong năm 2007, các Ngân hàng chạy đua tăng dư nợ, tổng dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng đạt 1,080 ngàn tỷ, tăng 53.89% so với năm 2006. 44 Hình 3.6: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Năm Ngàn tỷ Huy động vốn Cho vay Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam - Sau tăng trưởng mạnh cho vay bất động sản là tình hình ảm đạm cho vay tại các ngân hàng: nếu như năm 2007 và đầu 2008 các ngân hàng đNy mạnh cho vay bất động sản thì đến quý II năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, các ngân hàng không chỉ hạn chế cho vay ra, mà còn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể. Hình 3.7: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) 28.41% 41.65% 25.44% 53.89% 44% 38.36% 34% 31.1% 21% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam 45 Cuối năm 2008, Chính phủ đã có những giải pháp nới rộng chính sách tiền tệ, lãi suất cũng giảm đáng kể, nhưng các doanh nghiệp lại hạn chế vay hơn trước. Các doanh nghiệp cho biết lãi vay đã rẻ nhưng phải bán được hàng thì mới dám vay. Thị trường xuất khNu đang khó, vì vậy doanh nghiệp chấp nhận khoanh tay hơn là phiêu lưu. Theo các doanh nghiệp, lúc này doanh nghiệp nhìn thị trường trước rồi mới nghĩ đến việc vay tiền. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, nhiều ngân hàng đã đNy mạnh cho vay, tỷ lệ hồ sơ xin vay vốn đã được giải quyết là 85,6%. Như vậy, chỉ còn 14,4% hồ sơ chưa được giải quyết, trong đó chủ yếu mua sắm ôtô hoặc nhu cầu tiêu dùng xa xỉ, các khách hàng kinh doanh thép, hạt nhựa do giá trên thị trường thế giới giảm thấp so với lúc nhập khNu, không tái xuất được để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng nên không được cho vay tiếp, các dự án đầu tư kém hiệu quả, nhiều rủi ro, khả năng thu hồi nợ thấp. Cũng theo Thống đốc Ngân hàng nhà nước, việc không tiếp cận được vốn có thể do một số nguyên nhân về phía khách hàng vay vốn như vi phạm nguyên tắc cho vay chiếm khoảng 6,9%; doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện cho vay chiếm khoảng 80,8% như phương án kinh doanh không khả thi, không hiệu quả; khả năng tài chính thấp. Mặc dù vậy, nhưng tăng trưởng tín dụng năm 2008 cũng đã tăng 21% so với năm 2007 nâng tổng mức dư nợ cho vay toàn hệ thống ngân hàng lên mức 1,300 ngàn tỷ động là do các Ngân hàng đã giải ngân từ Quý I năm 2008. - Các Ngân hàng liên tục giảm lãi suất theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng nhà nước nhưng các doanh nghiệp vẫn không buồn vay. Tại Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Nam Việt, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín đã điều chỉnh giảm lãi suất cho vay VND xuống 10.5%/năm và đang xem xét giảm lãi suất cho vay ưu đãi thấp hơn 1% so với lãi suất thông thường; doanh nghiệp xuất nhập khNu cam kết bán USD cho Ngân hàng được hưởng lãi suất cho vay VND 1%/năm sau khi đã được hổ trợ lãi suất. 46 Lãi suất cho vay trên thị trường hiện nay đã giảm 10.5%/năm, 6% - 6.5% đối với các khoản vay được hổ trợ lãi suất so với mức lãi suất cho vay cao nhất 21%/năm trước đây. Việc lãi suất cho vay giảm đã giúp các doanh nghiệp, cá nhân thuận lợi hơn nhiều khi vay vốn. Tuy nhiên, theo tổng giám đốc một Ngân hàng TMCP, việc lãi suất cho vay liên tục giảm mạnh đã khiến tình trạng "đảo nợ" xuất hiện ngày càng nhiều hơn. Những khách hàng đã vay trước đây với mức lãi suất cao đi mượn tiền trả nợ Ngân hàng rồi vay lại với mức lãi suất thấp hơn. Một trưởng phòng tín dụng Ngân hàng thông tin khi lãi suất cho vay ở mức 21%/năm, nhiều khách hàng rất cần vay vốn vì sợ lãi suất còn lên nữa nhưng lúc đó Ngân hàng đang sợ mất thanh khoản nên không dám cho vay. Giờ thì khi lãi suất đang giảm mạnh, khách hàng cần vay lại có tâm lý tiếp tục chờ đợi lãi suất cho vay giảm hơn nữa mới vay. Điều này khiến đầu ra của các Ngân hàng hiện không khả quan. - Nợ xấu tăng cao: theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, nợ xấu của các ngân hàng hiện chiếm khoảng 2,14% tổng dư nợ. Tuy nhiên đây chỉ là số liệu báo cáo, còn thực tế thì tỷ lệ nợ xấu của các loại hình này đã tăng đáng kể, nếu tính luôn nợ nhóm hai thì tỷ lệ nợ quá hạn khoảng 8 -10% dư nợ, cá biệt nhiều ngân hàng có nợ quá hạn rất cao. Các ngân hàng đã chú trọng nhiều hơn việc hạn chế rủi ro. Nhưng do "độ trễ" của các dự án trung và dài hạn còn chưa đến hạn thu hồi nợ, nên chưa thể nói đây là con số cuối cùng. 3.3. Tình hình cho vay bất động sản trong thời gian qua 3.3.1 Tình hình cho vay - Cho vay bất động sản đi theo biến động của thị trường: Xu hướng tăng giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, mua bán nhộn nhịp hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Từ đó cho thấy, tín dụng bất động sản của các ngân hàng có mối quan hệ khá chặt chẽ với thị trường bất động sản, hay nói khác hơn nguồn vốn để kích thích 47 thị trường bất động sản vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, các nguồn vốn khác trên thị trường tài chính như vốn từ thị trường chứng khoán, từ quỹ đầu tư hay từ các định chế tài chính khác còn mờ nhạt và chưa ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động của thị trường bất động sản. - Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007: dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 11% cuối 2007. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TPHCM tăng đến 63% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 34,700 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phNm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm so với trước đây. - Các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đ"y mạnh cho vay bất động sản: năm 2007, Techcombank chính thức công bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản phNm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ôtô. Đối với các khách hàng mua sản phNm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như trước. Tỷ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên 48 theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu, 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của khách hàng. Navibank, Westenbank, Hdbank… cho vay đến 100% giá