Luận văn Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM

phí đầu tư ban đầu. Các chỉ tiêu động (tính toán cho cả đời dự án có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu kinh tế theo thời gian), gồm: Hiệu số thu chi được quy về thời điểm hiện tại hoặc tương lai, được để nguyên cho cả đời dự án hoặc san đều hàng năm: tính toán các chỉ số NPV, NFV, NAV…; Suất thu lợi nội tại IRR; Tỷ số thu chi B/C. b. Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội của dự án: Chỉ tiêu này phản ánh lợi ích của Cộng đồng, lợi ích của quốc gia được hưởng lợi từ dự án. Các chỉ tiêu này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp từ dự án. Đối với các dự án kinh doanh bất động sản các chỉ tiêu chủ yếu gồm: Các khoản thuế đóng góp cho nhà nước của dự án gồm: thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp. Mức đóng góp hỗ trợ địa phương. Bàn giao hạ tầng đô thị cho địa phương nơi đầu tư dự án như: Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống đường giao thông, điện, nước, công viên cây xanh, hệ thống thông tin liên lạc … Hệ thống hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện … trong dự án. Thu nhập của người lao động. Nâng cao chất lượng môi trường quanh dự án… Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS: Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS nói chung, cụ thể là: Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: a. Nhóm các yếu tố tự nhiên: Vị trí của BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. b. Nhóm các yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng. c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: Tính hữu dụng của BĐS Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: a. Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có. b. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…). Các yếu tố chung bên ngoài: a. Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS. b. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô. Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực; Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…); Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác; Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng; Mức giá bình quân các loại đất trong vùng; Tỷ lệ thuế và mức thuế suất; Mức độ lạm phát chung; Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. c. Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. 1.5. TÓM TẮT CHƯƠNG 1: Nghiên cứu cơ sở lý luận về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay chương 1 của Luận văn đã khái quát được các vấn đề sau: Trên cơ sở hệ thống hoá những quan niệm về BĐS, đặc điểm BĐS và thị trường BĐS của các nhà nghiên cứu trước đó, luận văn đã xây dựng khái niệm khoa học về BĐS và các vấn đề liên quan đến BĐS, làm rõ bản chất và vai trò của BĐS. Luận văn đã phân tích, làm rõ sự cần thiết phải nghiên cứu BĐS trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, mục tiêu, yêu cầu và nội dung BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS. Từ lý luận chung về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, luận văn đã nghiên cứu, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay. Luận văn trình bày một cách có cơ sở khoa học về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, phân tích những nhân tố ảnh hưởng BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS. Đây là một trong những tiền đề quan trọng để phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM trong các chương sau. CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM. 2.1. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM: 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần VINCOM: 2.1.1.1. Thông tin chung về Công ty Cổ phần VINCOM: Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM; Tên tiếng Anh: VINCOM JOINT STOCK COMPANY; Tên viết tắt: VINCOM JSC; Biểu tượng của Công ty: Trụ sở chính: 191 Bà Triệu, Phường Lê Đại Hành, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam; Điện thoại: (04) 974 9999 Fax: (04) 974 8888; Email: info@vincomjsc.com.vn; Website: www.vincom.com.vn; Giấy CNĐKKD: Số 0103001016 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, đăng ký lần đầu ngày 03/05/2002, đăng ký bổ sung lần thứ 14 ngày 14/08/2007; Vốn điều lệ: 800.000.000.000 VNĐ (Tám trăm tỷ đồng Việt Nam). 2.1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty: Công ty Cổ phần Vincom (tiền thân là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam). Quá trình hình thành và phát triển của Công ty được tóm tắt như sau: Ngày 03/05/2002, Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam được Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103001016. Công ty chính thức hoạt động với vốn điều lệ ban đầu là 196 tỷ đồng, sau đó gần một năm tăng lên 251 tỷ để đầu tư xây dựng và quản lý khu Trung tâm thương mại - Dịch vụ - Văn phòng cho thuê tại 191 Bà Triệu, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội (toà nhà Vincom City Towers). Hoạt động chính của Công ty là kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại và cung cấp các sản phẩm dịch vụ, giải trí. Trong quá trình hoạt động với nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh, sau khi xem xét, đánh giá định hướng phát triển của Công ty, tháng 12/2006 Công ty chính thức tăng vốn điều lệ lên mức 313,5 tỷ đồng. Từ năm 2005 cho đến nay, Công ty đã gặt hái được nhiều thành công trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng và đã sử dụng nguồn lợi nhuận chưa phân phối qua các năm để chi trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu và khoản tiền cổ tức này được dùng để mua lượng cổ phần phát hành thêm nâng vốn điều lệ Công ty lên 600 tỷ đồng (hoàn tất vào ngày 28/02/2007) theo Nghị quyết số 02/07/NQ-ĐHĐCĐ-VINCOM JSC ngày 09/02/2007 của Đại hội đồng cổ đông. Công ty đã thực hiện thành công đợt chào bán cổ phần ra công chúng vào tháng 07/2007 và đã tăng Vốn Điều lệ lên 800 tỷ đồng theo Giấy phép số 85/UBCKCNCB do Chủ tịch Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cấp ngày 09/04/2007. Hiện nay, Tổng vốn Điều lệ của Công ty là 800 tỷ đồng. Công ty đã được cấp phép niêm yết theo Quyết định số 106/QĐ-SGDHCM do Tổng Giám đốc Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 07 tháng 09 năm 2007 và 80.000.000 cổ phần của Công ty đã chính thức giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh vào ngày 19/9/2007. Công ty đã phát hành thành công 1.000 tỷ Trái phiếu doanh nghiệp vào tháng 10/2007 theo hình thức phát hành riêng lẻ để huy động vốn đầu tư vào Dự án Cụm Công trình Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Khách sạn – Văn phòng - Căn hộ cao cấp và Bãi đậu xe ngầm Vincom tại 68-70 Lê Thánh Tôn, phần ngầm Vườn hoa Chi Lăng và Trung tâm thương mại Eden, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh. Ngày 08/01/2008, Công ty đã được Uỷ ban chứng khoán Nhà nước cấp Giấy chứng nhận số 272/UBCK-GCN về việc chào bán 40 triệu cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn. Hiện nay, Công ty đã thu đủ tiền và đang trong quá trình hoàn tất thủ tục cuối cùng để ghi nhận số vốn đăng ký mua và báo cáo các cơ quan chức năng liên quan. Trải qua 06 năm phát triển, ngày nay, với thương hiệu Vincom, Công ty đã tạo được một vị thế vững chắc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và cung cấp dịch vụ. Từ năm 2007 trở đi, Công ty tiếp tục hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cho thuê văn phòng, cung cấp dịch vụ đồng thời đẩy mạnh đầu tư mở rộng và đưa vào hoạt động những dự án mới nhằm không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động cho Công ty. 2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần VINCOM: 2.1.2.1. Nhóm điều hành và quản lý a. Đại hội đồng cổ đông: Đại hội đồng cổ đông là cơ quan quyền lực cao nhất của Công ty, bao gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết và người được cổ đông ủy quyền. Đại hội đồng cổ đông có toàn quyền quyết định mọi hoạt động của Công ty và có nhiệm vụ: Thông qua điều lệ, phương hướng hoạt động kinh doanh của Công ty; Bầu, bãi nhiệm Hội đồng quản trị và Ban Kiểm soát; Các nhiệm vụ khác do điều lệ quy định. b. Hội đồng quản trị: Hội đồng quản trị do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, là cơ quan quản lý cao nhất của Công ty, có nhiệm vụ: Báo cáo trước Đại hội đồng Cổ đông tình hình kinh doanh, dự kiến phân phối lợi nhuận, chia lãi cổ phần, báo cáo quyết toán tài chính, phương hướng phát triển và kế hoạch hoạt động kinh doanh của Công ty; Quyết định cơ cấu tổ chức, bộ máy, quy chế hoạt động và quỹ lương của Công ty; Bổ, bãi nhiệm và giám sát hoạt động của Ban Giám đốc; Kiến nghị sửa đổi và bổ sung điều lệ của Công ty; Quyết định triệu tập Đại hội đồng cổ đông. Hiện tại Hội đồng quản trị Công ty có 06 thành viên bao gồm 01 Chủ tịch, và 05 thành viên. c. Ban kiểm soát: Ban kiểm soát do Đại hội đồng cổ đông bầu ra, có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong điều hành hoạt động kinh doanh và báo cáo tài chính của Công ty. Hiện tại Ban kiểm soát Công ty gồm 3 thành viên, mỗi thành viên có nhiệm kỳ 3 năm, và 1/3 số thành viên được bầu lại mỗi năm. d. Ban Giám đốc: Ban Giám đốc do Hội đồng quản trị bổ nhiệm và bãi miễn, bao gồm 01 Tổng Giám đốc và 03 Phó Tổng Giám đốc. Ban Giám đốc có nhiệm vụ: Tổ chức triển khai thực hiện các quyết định của Hội đồng Quản trị, kế hoạch kinh doanh. Kiến nghị phương án bố trí cơ cấu tổ chức và quy chế quản lý nội bộ Công ty theo đúng điều lệ, nghị quyết Đại hội đồng cổ đông và Hội đồng Quản trị. Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức của Công ty Cổ phần Vincom ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN KIỂM SOÁT TỔNG GIÁM ĐỐC Phó Tổng giám đốc 1 Phó Tổng giám đốc 2 Phó Tổng giám đốc 3 Công ty tư vấn quản lý Phòng hành chính tổng hợp – pháp chế Phòng nhân sự Phòng quản lý đầu tư Phòng Tài chính Phòng kế toán Phòng PR & ER Phòng chiến lược và xúc tiến đầu tư Ban quản lý VCT Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại PFV Công ty cổ phần Quảng cáo và thương mại Hùng Việt Công ty cổ phần Chứng khoán Vincom Công ty CP Vincom Hải Phòng Chi nhánh Vincom tại TP. HCM Bổ nhiệm và bãi nhiệm các chức danh quản lý của Công ty: Giám đốc, Phó Giám đốc chi nhánh, công ty thành viên, Trưởng và phó phòng sau khi đã được Hội đồng Quản trị phê duyệt. Ký các văn bản, hợp đồng, chứng từ theo sự phân cấp của Điều lệ Công ty. Báo cáo trước Hội đồng Quản trị tình hình hoạt động tài chính, kết quả kinh doanh và chịu trách nhiệm toàn bộ hoạt động của Công ty trước Hội đồng Quản trị. 2.1.2.2. Nhóm tác nghiệp: Để hỗ trợ cho Ban Giám đốc trong việc quản lý, điều hành là các phòng ban với các chức năng nhiệm vụ cụ thể như sau: a. Phòng Hành chính tổng hợp - Pháp chế: Chức năng: Quản lý công tác hành chính - quản trị, thư ký - tổng hợp, văn thư - lưu trữ, thi đua, khen thưởng; quản lý và tham mưu về công tác pháp lý của Công ty. Nhiệm vụ: Tư vấn pháp luật cho Ban lãnh đạo Công ty và các phòng ban trong Công ty; tư vấn về thủ tục thực hiện các dự án kinh doanh của Công ty phù hợp với quy định của pháp luật cũng như các vấn đề liên quan đến nhân sự, lao động của Công ty; quản lý và lưu trữ toàn bộ các tài liệu, công văn, giấy tờ, hồ sơ pháp lý của Công ty đồng thời thực hiện các chương trình phúc lợi, các chính sách liên quan đến người lao động. b. Phòng nhân sự: Chức năng: Quản lý công tác tổ chức nhân sự, tiền lương và chế độ chính sách của Công ty. Nhiệm vụ: Theo dõi việc thực hiện các chính sách bảo hiểm xã hội – y tế cho Cán bộ công nhân viên của Công ty, lập bảng lương hàng tháng và thực hiện các chính sách nhân sự, lao động khác; Xây dựng kế hoạch, đề xuất các chương trình vui chơi giải trí tập thể cho Cán bộ công nhân viên trong Công ty, đảm bảo sử dụng quỹ phúc lợi hợp lý và có hiệu quả nhất; Tìm kiếm, tuyển dụng các ứng cử viên có năng lực vào các vị trí theo yêu cầu của Ban Giám đốc; Tư vấn cho Ban Giám đốc về các chính sách, chủ trương mới trong lĩnh vực lao động; Xây dựng, đề xuất các chương trình đào tạo, nâng cao trình độ và kỹ năng chuyên môn cho các phòng ban. c. Phòng Quản lý đầu tư: Chức năng: Quản lý công tác đầu tư phát triển của Công ty. Nhiệm vụ: Phối hợp với phòng chiến lược phát triển và xúc tiến đầu tư để thẩm định dự án, lập kế hoạch, hoàn tất các thủ tục đầu tư, quản lý và phát triển dự án, tổ chức thi công, nghiệm thu hoàn công công trình trước khi đưa vào sử dụng. d. Phòng tài chính: Chức năng: Quản lý công tác tài chính của Công ty. Nhiệm vụ: Phân tích, đánh giá tình hình tài chính, kết quả kinh doanh của Công ty; Tư vấn, tham mưu cho Ban Giám đốc về các chiến lược tài chính ngắn, trung và dài hạn trên cơ sở các Dự án đang và sẽ triển khai; kiểm tra, giám sát tình hình, công tác tài chính để đảm bảo tuân thủ quy chế của Công ty và các quy định liên quan của Pháp luật. e. Phòng Kế toán: Chức năng: Quản lý công tác kế toán và kiểm toán của Công ty. Nhiệm vụ: Thực hiện các công tác kế toán, kiểm toán liên quan đến hoạt động kinh doanh của Công ty. Kế toán trưởng chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực phản ánh đầy đủ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trước Ban Giám đốc. f. Phòng Thương hiệu và quan hệ công chúng: Chức năng: Quản lý và thực hiện các công việc liên quan đến quảng bá thương hiệu, tiếp thị bán hàng. Nhiệm vụ: Xây dựng quảng bá thương hiệu, xây dựng các chiến lược truyền thông, các kế hoạch marketing dài hạn và đưa ra ý tưởng thiết kế các sản phẩm quảng cáo của Công ty. g. Phòng Chiến lược phát triển và Xúc tiến đầu tư: Chức năng: Quản lý công tác phát triển thị trường và xúc tiến đầu tư của Công ty. Nhiệm vụ: Nghiên cứu và đề xuất về mặt chiến lược cho việc phát triển hoạt động đầu tư dự án, đánh giá dự án và lập kế hoạch thực hiện các dự án của Công ty. h. Ban quản lý Toà nhà Vincom City Towers (VCT): Thuộc bộ phận Quản lý tài sản sau đầu tư, có trách nhiệm quản lý toàn bộ các vấn đề liên quan đến khách thuê tại Toà nhà Vincom City Towers, Ban quản lý được chia thành 5 bộ phận: Bộ phận Điều phối khách hàng, Bộ phận Sales & Marketing, Bộ phận Dịch vụ vệ sinh, Bộ phận An Ninh, Bộ phận Kỹ Thuật. 2.1.2.3. Các đơn vị thành viên của Công ty cổ phần VINCOM: Công ty cổ phần VINCOM hoạt động theo Luật Doanh nghiệp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con. Ngoài Công ty mẹ là Công ty cổ phần VINCOM thì Công ty còn có các Công ty con là: Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại PFV; Công ty cổ phần Quảng cáo và thương mại Hùng Việt; Công ty cổ phần Chứng khoán Vincom; Công ty cổ phần Vincom Hải Phòng; Số vốn và tỷ lệ sở hữu của Công ty cổ phần Vincom tại các công ty thành viên như sau: Tên công ty Vốn điều lệ (tỷ đồng) Địa chỉ Giá trị cổ phần sở hữu (tỷ đồng) Tỷ lệ sở hữu (%) Ngày thành lập Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại PFV 456 Tầng 11, 191 Bà Triệu, P. Lê Đại Hành, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội 425 93,12% 15/09/2005 Công ty CP Quảng cáo và thương mại Hùng Việt 5 Số 14, hẻm 1/33/20 - Khâm Thiên, Q Đống Đa, TP Hà Nội 3 60% 25/05/2007 Công ty CP Chứng khoán Vincom 300 Tầng 15, 191 Bà Triệu, Lê Đại Hành, Q. Hai Bà Trưng, Hà Nội 210 70% 10/12/2007 Công ty CP Vincom Hải Phòng 300 Số 4, Lê Thánh Tông, P. Máy Tơ, Q. Ngô Quyền, TP Hải Phòng 240 80% 21/02/2008 Tổng cộng 1.061 877,63 82,72% Bảng 2.1: Cơ cấu vốn của Công ty Cổ phần Vincom tại các Công ty thành viên 2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần VINCOM: Trong quá trình hoạt động, Công ty cổ phần Vincom đã nhiều lần bổ sung thêm chức năng và hiện nay lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính của Công ty theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bao gồm: Kinh doanh bất động sản; Dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà ở, máy móc, thiết bị công trình; Kinh doanh khách sạn; Dịch vụ vui chơi, giải trí: bi-a, trò chơi điện tử, trò chơi dưới nước, trò chơi trên cạn, bơi lội; Dịch vụ làm đẹp thẩm mỹ (không bao gồm xăm mắt và các công việc gây chảy máu); Dịch vụ ăn uống, giải khát; Xây dựng dân dụng và công nghiệp; Buôn bán hàng công, nông nghiệp, xây dựng, phương tiện vận tải, hàng điện tử, tin học, điện lạnh, dân dụng, tự động hóa, thiết bị bảo vệ phòng chống trộm tự động, hàng nông, lâm, thuỷ hải sản; Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa; Tư vấn đầu tư; Cho thuê nhà có trang thiết bị kỹ thuật đặc biệt (phòng hòa nhạc, nhà hát, hội trường, phòng cưới, trường quay, rạp chiếu phim); Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo; Tổ chức hội chợ, triển lãm thương mại; Dịch vụ trang trí khẩu hiệu; Dịch vụ trông giữ xe ô tô, xe máy, xe đạp; Xây dựng, kinh doanh sân golf và các dịch vụ liên quan đến sân golf; Xây dựng, kinh doanh khu du lịch sinh thái và các dịch vụ liên quan đến khu du lịch sinh thái; Kinh doanh công viên cây xanh, công viên nước, vườn trại giải trí. Trong đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản và dịch vụ tài chính là hai lĩnh vực mũi nhọn. 2.2. HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM. 2.2.1. Tình hình thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay: Việt Nam đã trải qua năm 2007 với những thành tựu đáng kể, nền kinh tế tăng trưởng mạnh, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng cao kỷ lục, việc Việt Nam gia nhập WTO thúc đẩy nhiều công ty thâm nhập vào thị trường, đời sống người dân phát triển và sức tiêu dùng tăng nhanh. Mảng thị trường nhà ở diễn ra sôi động và nguồn vốn đầu tư ngày một tăng. Các công ty Nhà nước đang trong tiến trình cổ phần hóa, dẫn tới tăng nhu cầu về văn phòng chất lượng cao, tạo thêm áp lực trên thị trường; cầu tăng cao chưa từng có đặt ra đòi hỏi cấp thiết về nguồn cung các dịch vụ văn phòng, khách sạn, khu vực bán lẻ, căn hộ. Đây là thời điểm vô cùng quan trọng để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản với kỳ vọng năm 2008 sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa. Theo đánh giá của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (là thành viên của Tập đoàn CB Richard Ellis Group - Tập đoàn có uy tín về lĩnh vực bất động sản trên Thế giới, có trụ sở tại Los Angeles – Hoa Kỳ với hơn 500 công ty thành viên trên thế giới) thì thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay có những nhận định sau: a. Tổng quan về thị trường bất động sản trong thời gian qua: Thị trường BĐS những năm gần đây luôn ở trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Vì thế việc có những cơn sốt hay tăng giá quá nhanh là điều không tránh khỏi. Đặc biệt trong những năm qua, thị trường chứng khoán có nhiều biến động dẫn đến biến động trong thị trường BĐS. Các nhà đầu tư chuyển nguồn vốn đầu tư của họ sang thị trường dễ sinh lợi nhuận và ít mạo hiểm này. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh, việc Việt Nam gia nhập WTO, đời sống người dân phát triển, thu nhập cao, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân lớn mạnh, nhu cầu đầu tư và đầu cơ cao. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Thị trường BĐS trong năm 2007 có nhiều các sự kiện nổi bật như: Sự kiện xếp hàng mua căn hộ tại các dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh hồi giữa năm qua. Điều này cho thấy sự tăng cao về nhu cầu trong thị trường căn hộ và tiếp tục đẩy giá cả lên cao. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất...trong đó đưa ra những nội dung bổ sung khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này như là việc tăng thời gian giấy phép sử dụng đất cho các nhà đầu tư nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm. Những hợp đồng thuê đất dài hạn sẽ tự động được gia hạn thêm 50 đến 70 năm nữa mà không phải bỏ thêm chi phí. Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩ