Luận văn Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

(6 quý) Đơn giá sản phẩm (bao gồm thuế VAT 10%): - Thuế VAT đầu vào: 5% - Thuế VAT đầu ra: 10% - Quản lý và dự phòng phí cho công trình XD: 5% tổng chi phí đầu tư - Chi phí quản lý hoạt động cho thuê: 1% doanh thu - Lãi suất chiết khấu (tính NPV): 10%/năm - Lãi ròng ước tính của nhà đầu tư: 20% giá đất Từ các dữ liệu trên, cán bộ công ty Tôgi đã thực hiện quá trình tính NPV. Kết quả tính toán được thể hiện qua bảng sau: Bảng 5: NPV của dự án xây dựng khách sạn và văn phòng trong chứng thư định giá “Bất động sản tại địa chỉ 45 và 47 Hàng Nón, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà nội”.  Đơn vị: VN đồng Năm Tỉ Lệ C.K Doanh thu Chi phí Đh C.P BD 7% Thuế VAT 10% Lương 10% Doanh thu thuần Giá trị hiện tại 1 0.9091 (3,000,000,000) (3,000,000,000) (2,727,272,727) 2 0.8264 (3,980,000,000) (3,980,000,000) (3,289,256,198) 3 0.7513 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 2,484,715,525 4 0.6830 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 2,258,832,295 5 0.6209 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 2,053,483,905 6 0.5645 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 1,866,803,550 7 0.5132 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 1,697,094,136 8 0.4665 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 1,542,812,851 9 0.4241 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 1,402,557,137 10 0.3855 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 1,275,051,943 11 0.3505 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 1,159,138,130 12 0.3186 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 1,053,761,936 13 0.2897 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 957,965,397 14 0.2633 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 870,877,633 15 0.2394 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 791,706,939 16 0.2176 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 719,733,581 17 0.1978 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 654,303,256 18 0.1799 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 594,821,142 19 0.1635 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 540,746,492 20 0.1486 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 491,587,720 21 0.1351 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 446,897,928 22 0.1228 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 406,270,843 23 0.1117 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 369,337,130 24 0.1015 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 335,761,027 25 0.0923 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 305,237,298 26 0.0839 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 277,488,452 27 0.0763 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 252,262,230 28 0.0693 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 229,329,300 29 0.0630 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 208,481,181 30 0.0573 4,536,000,000 45,360,000 317,520,000 412,363,636 453,600,000 3,307,156,364 189,528,347 NPV 19,420,058,381 Tổng giá trị đất: Đơn giá đất: 3.2.1.3. Tổng hợp 2 phương pháp đưa ra giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu Tổng hợp hai phương pháp trên ta có đơn giá đất của khu đất theo: Phương pháp so sánh trực tiếp: 49.200.000đ/m2 Phương pháp vốn hóa: 46.470.722 đ/m2 Từ 2 kết quả tính được trong 2 phương pháp trên, cán bộ định giá của công ty tiến hành hòa hợp các chỉ số để tính ra giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu. Việc hòa hợp các chỉ số này được công ty thực hiện bằng cách chia đều các kết quả tính được (trung bình cộng các chỉ số giá trị). Cách làm này nhằm đảm bảo tính khách quan, khả thi của quá trình thực hiện. - Giá trị sàn khu đất định giá tối ưu của hai phương pháp trên: (46.370.722đ/m2 + 49.200.000đ/m2) : 2 = 47.785.361đ/m2 ~ 5,8 cây/m2 - Tổng giá trị tiền đất: 349 m2 x 47.785.361đ/m2 = 16.677.090.989đ Có thể thấy rằng, ở bước cuối cùng khi kết hợp 2 kết quả tính toán từ 2 phương pháp so sánh và vốn hóa, nhân viên định giá của công ty Tôgi đã thực hiện việc điều hòa giá cuối cùng của bất động sản theo trung binh cộng của các giá trị thu đuợc từ hai phương pháp trên. Đây là sự khác biệt với lý thuyết về qui trình định giá. Việc công ty tiến hành hòa hợp giá bất động sản theo phương pháp này có những mặt ưu điểm và hạn chế nhất định (được trình bày trong phần sau). Ta tiếp tục tìm hiểu thực trạng công tác định giá ở công ty Tôgi để từ đó thấy được những điểm khác biệt so với cách định giá thông thường qua ví dụ thứ 2: “Định giá khu đất 103.756 m 2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Do có sự giống nhau nhất định trong quá trình sử dụng các phương pháp (so với ví dụ trên và so với lý thuyết định giá) nên ở ví dụ dưới đây chỉ trình bày các kết quả chính trong quá trình tính toán và tập trung vào những điểm khác biệt. 3.2.2. Định giá “Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Ngày định giá: 28 tháng 4 năm 2003 - Đặc điểm hiện trạng khu đất cần định giá: Khu đất cần định giá có diện tích quy hoạch: 103.756 m2. Hiện trạng khu đất tại thời điểm định giá có khoảng 1/4 diện tích đã được tôn nền nhưng chưa đạt độ an toàn xây dựng công trình dân dụng cao cấp, còn lại 3/4 diện tích có mặt bằng lồi lõm không đều, trũng và thấp. Hiện tại khu đất có hai con đường đất không bằng phẳng chạy dọc theo cánh tả. Chưa có hệ thống cấp thoát nước và chưa có hệ thống điện. Phương án quy hoạch tổng mặt bằng: Gồm văn phòng thương mại dịch vụ, khách sạn du lịch giải trí, nhà ở cao tầng kết hợp công viên cây xanh và bãi đậu xe công cộng, có thể kết hợp làm bến tàu du lịch. Dựa vào sự đánh giá thực trạng của khu đất, nhân viên định giá của công ty đã nhận định “Tiềm năng phát triển của khu đất” như sau: “Khu đất cần định giá nằm ở một vị trí khá đặc trưng ưu biệt, hội đủ các yếu tố để phát triển theo đúng yêu cầu của quy hoạch kiến trúc. Do đó có tiềm lực nội tại về giá trị thị trường luôn biến động theo chiều hướng tiến lên và có sức hút các nhà đầu tư lớn mạnh, đủ khả năng tài chính bởi lợi nhuận khá cao”. Từ sự đánh giá tiềm năng phát triển của khu đất, nhân viên công ty đã đưa ra 3 phương pháp định giá để sử dụng định giá khu đất là: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư và phương pháp thặng dư. 3.2.2.1. Cách thức sử dụng phương pháp so sánh Công ty đã thu thập thông tin về giá đất giao dịch tiếp cận khu vực quy hoạch để làm cơ sở tính giá thị trường của bất động sản mục tiêu Sau đây là dữ liệu khảo sát giá trị thị trường của các bất động sản tiếp cận bất động sản mục tiêu trong chứng thư định giá “Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Bảng 6: Giá đất giao dịch tiếp cận khu đất 103.756m2 Nguyễn Hữu Cảnh STT Thông tin bất động sản so sánh Giá triệuđồng/m2 1 225/6/42 A Đường Võ Duy Ninh, cách mặt tiền đường Nguyễn hữu cảnh 50m, nằm bên hông khu quy hoạch dự kiến nhà cao tầng của thanh niên xung phong. Diện tích 6m x 8m 15 trđ/m2 2 Khu tái định cư ABC Văn Thánh. Đường nội bộ 5m, nền 70 m2. 15 trđ/m2 3 Nhà số 167/2 đường Ngô Tất Tố, phường 22, Quận Bình Thạnh. Diện tích 6,5 m x 11m 16 trđ/ m2 4 Nhà số 128E đường Ngô Tât Tố khu cư xá Cửu Long, Phường 22, Quận Bình Thạnh. Diện tích 3,6m x 33m 15,5 trđ/m2 5 Nhà số 12/5 đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Quận Bình Thạnh, Diện tích 19,8 m x 22m 18 trđ/m2 6 Nhà số 11E đường Mê Linh. Mặt tiền 4,2 m x 21 m 16,7 trđ/m2 Nguồn: Phòng kinh doanh công ty Tôgi Sau khi thu thập dữ liệu thị trường, công ty tiến hành ước lượng giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu (khi đã có cơ sở hạ tầng) bằng cách bình quân các giá bất động sản so sánh như sau: Từ giá bình quân thị trường của bất động sản mục tiêu này công ty đã tính ra giá trị sàn của khu đấl là 901.743.396.000 đ. Ngoài việc sử dụng phương pháp so sánh vào tính giá trị bất động sản mục tiêu, cán bộ định giá của công ty còn sử dụng phương pháp này để xác định thông số đầu vào trong quá trình tính toán các phương pháp khác như ước tính giá bán căn hộ cao cấp, tính giá thuê văn phòng. Việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên số liệu thị trường đòi hỏi người định giá phải luôn nắm bắt, cập nhật thông tin đồng thời phải có kiến thức chuyên môn để tiến hành điều chỉnh hợp lý cho bất động sản mục tiêu. Sau đây là việc sử dụng phương pháp so sánh cho việc tính ra dữ liệu làm thông tin đầu vào phục vụ cho phương pháp khác. Công ty sử dụng giá bán một số căn hộ cao cấp điển hình ở thành phố Hồ Chí Minh để tính giá bán căn hộ cao cấp Căn hộ Saigon View (343 A9 Nguyễn Cửu Vân, Phường 17, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh) Bảng 7: Bảng giá bán bình quân căn hộ loại tiêu chuẩn 80m2 tại căn hộ Saigon View (chưa bao gồm thuế VAT): Đơn vị tính : USD/Căn hộ Loại Tầng 1 – 3 Tầng 4 – 7 Tầng 8 -10 Tầng 11 - 12 80 m2 72.000 76.000 80.0000 88.000 Nguồn tư liệu: Phòng kinh doanh Công ty Tôgi Đơn giá căn hộ thấp nhất tại Saigon view (bao gồm VAT 10%) là: Khu căn hộ cao cấp Mỹ khánh 1,2 – Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Nguyễn Văn Linh, Quận 7, Tp Hồ Chí Minh) Bảng 8: Giá bán bình quân căn hộ loại tiêu chuẩn 81m2 tại khu căn hộ Mỹ Khánh (chưa bao gồm thuế VAT) Đơn vị : USD/ Căn hộ Loại Tầng 1 - 6 Tầng 7 – 10 Tầng 11 - 12 81 m2 71.000 75.000 80.000 Nguồn: Phòng kinh doanh công ty bất động sản Tôgi - Đơn giá căn hộ thấp nhất tại Mỹ Khánh1 (bao gồm VAT 10%) là: Từ những giá bán của bất động sản so sánh công ty đã bình quân các giá để tính ra giá bán căn hộ cao cấp áp dụng cho bất động sản mục tiêu : Do cao ốc dự kiến xây dựng có số tầng lớn hơn các cao ốc trên và để hạn chế rủi ro do biến động của thị trường, công ty đã đề nghị chọn đơn giá bán căn hộ cao cấp phục vụ cho các phương pháp định giá khu đất quy hoạch là 15.000.000 đ/m2. Nhận xét: Qua cách tiến hành định giá trên, ta nhận thấy rằng ở công ty Tôgi có một số điểm khác biệt trong cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Sau khi thu thập thông tin về giá bất động sản so sánh, người định giá đưa ra giá bất động sản mục tiêu mà không chỉ ra cơ sở hay căn cứ nào. Hoặc là điều hòa các chỉ số giá trị bằng cách bình quân các chỉ số giá của bất động sản so sánh. Đây là sự khác biệt đáng quan tâm và có thể khái quát quá trình sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp ở công ty Tôgi theo mô hình dưới đây để ta có thể dễ dàng so sánh với cách thức thực hiện khác. Ở đây, giá bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh có thể là giá bán căn hộ, giá đất giao dịch hoặc giá thuê văn phòng,.. Cán bộ định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp không những để tìm ra giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu mà còn để phục vụ cho các phương pháp khác về mặt dữ liệu đầu vào của quá trình tính toán. Sơ đồ 2: Mô hình sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá bất động sản ở công ty Tôgi Thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu Tìm kiếm thông tin, số liệu các bất động sản so sánh (diện tích, giá giao dịch, giá thuê..) Đưa ra giá bất động sản mục tiêu bằng cách trung bình cộng các chỉ số giá bất động sản so sánh 3.2.2.2. Cách thức sử dụng phương pháp thặng dư Các nhà định giá công ty đã giả định khu đất cần thẩm định đạt sử dụng cao nhất tôt nhất là xây dựng cao ốc và căn hộ cao tầng với phương thức kinh doanh hiệu quả nhất là: + bán căn hộ chiếm (chiếm 70 % diện tích ) + cho thuê cao ốc văn phòng (chiếm 30% diện tích cho thuê ) Các cán bộ định giá đã xác định được các thông số sau: Bảng 9: Bảng tổng hợp các thông số sử dụng trong chứng thư định giá “Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Danh mục Giá trị - Diện tích căn hộ để bán (chiếm 70% ) 348.620 m2 - Diện tích cao ốc văn phòng cho thuê(chiếm 30% ) 149.409 m2 - Giá bán căn hộ tối ưu 17.000.0000 đ / m2 - Giá cho thuê văn phòng 390.000đ/m2/tháng -Chi phí đầu tư thực tế xây dựng cơ sở hạ tầngvà cao ốc hoàn chỉnh 5.270.225.525.000đ + Chi phí xây dựng căn hộ bán (chiếm 70% ) 3.689.157.868.0000đ + Chi phí hạ tầng và xây dựng cao ốc cho thuê (chiếm 30%) 1.581.067.658.000đ - Lãi suất vay ngân hàng ưu đãi 8 % /năm - Thời gian xây dựng tối ưu: + Cao ốc văn phòng 2 năm + Căn hộ cao cấp 2 năm - Lãi suất bình quân(phải trả) trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và cao ốc hoàn chỉnh (Lãi vay phân bổ đều trong10 năm): + Căn hộ cao cấp: vay trong hai năm mỗi năm vay 50 % tổng chi phí xây dựng. Lãi suất bình quân là: ( 8 % x 1 + 8% x2)= 12 % + Cao ốc văn phòng: vay trong hai năm mỗi năm vay 50 % tổng chi phí xây dựng. Lãi suất bình quân là: ( 8 % x 1 + 8% x2)= 12 % -Thời gian hoàn vốn vay đối với công trình cao ốc cho thuê 10 năm - Vốn vay trả đều trong 10 năm kinh doanh cao ốc cho thuê 1.581.067.658.000đ :10năm =158.106.765.800đ/năm - Lãi suất góp đều 4 % /năm - Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư 10 % doanh thu/năm Nguồn: Phòng kinh doanh – Công ty Tôgi Từ những thông số trên công ty đã tính toán đưa đến kết quả sau: Bảng 10: Bảng tổng hợp kết quả tính toán trong chứng thư định giá “Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh”. Danh mục Giá trị Kinh doanh căn hộ cao tầng - Doanh thu bán căn hộ: 17 tr x 348620 m 2 = 5.926.540.000 trđ - Tổng chi phí phát triển 5.322.552,575 trđ + Chi phí hạ tầng và cao ốc hoành chỉnh 3.689.157.,867trđ + Chi phí bán căn hộ ( 1% DT) 59.265.400 trđ + Lãi vay ngân hàng (12%) 3.689.157,867 trđ x 12% = 442.698,944 trđ + Lợi nhuận nhà đầu tư (10 % doanh thu) 592.654,000 trđ + Thuế GTGT ( 10 % ) 592.654tr x 10% 110% = 538.776,364 trđ Giá trị thặng dư 5.926.540tr -5.322.552,575 tr = 603.987,425 trđ Giá đất 603.987,425tr 103.756m2 x 70% = 8.316 trđ Cho thuê căn hộ - Doanh thu cho thuê mỗi năm 0.39 trđ x 12tháng x 149.409m2 = 699.234,120 trđ - Tổng chi phí phát triển gồm 600.506,471 trđ + Trả vốn vay (trong10 năm) 1.581.067,660trđ x 10% = 158.106,776 trđ + Lãi vay góp đều (4% năm) 1.581.067,660 x 4 % = 63.242,706 trđ + Lãi vay trong hai năm đầu xây dựng (1.581.067,660 trđ x 12%) 10 = 189.728,119 trđ + Chi phí quản lý điều hành 1%DT 6.992,341 trđ + Chi phí điện nước sửa chữa 7%DT 48.946,388 trđ + Thuế GTGT (10%): (699.234,120trđ x 10%) 110% = 63.566,78 trđ + Lợi nhuận nhà đầu tư 10% DT 69.923,412 trđ Giá trị thặng dư 699.234,649 trđ -600.506,471trđ = 98.727,649 trđ Giá đất 98.727,649trđ 103.756m 2x30 % = 3,1719 trđ Đơn giá đất bình quân cho toàn bộ khu đất quy hoạch 8.316 x 70% + 3,1719 x 30% 100% = = 6,772775 trđ/m2 6.772.775 đ/m2 Giá đất toàn bộ khu quy hoạch 6.772.775đ/m2 x 103.756m2 = 702.716.103.000đ Nguồn: Phòng kinh doanh – Công ty Tôgi 3.2.2.3. Cách thức sử dụng phương pháp vốn hóa Cách sử dụng phương pháp vốn hóa ở công ty Tôgi đã được ta phân tích ở phần trình bày trên (phần 3.2.1.2). Vì vậy dưới đây là kết quả thu được sau quá trình thu thập và xử lý các thông số đầu vào, tính thu nhập ròng của dự án kinh doanh của bất động sản mục tiêu. - NPV = 1.134.540.705.000 đ NPV = Giá đất + Lãi ròng của nhà đầu tư = ( 100% + 20% ) giá đất - Giá đất = (NPV x 100) : 120 = (1.134.540.705.000đ x 100) : 120 = 945.450.588.000 đ - Đơn giá đất - IRR = 14,93% 3.2.2.4. Điều hòa các chỉ số giá trị đưa đến giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu Sau khi tính giá trị bất động sản theo 3 phương pháp khác nhau, đến bước cuối cùng là điều hòa các chỉ số giá trị. Các cán bộ định giá của công ty đã đưa ra giá trị cuối cùng này theo cách bình quân các giá trị đã tính được theo 3 phương pháp trên. Cụ thể như sau: Bảng 11: Bảng tổng hợp các đơn giá đất và giá trị của khu đất quy hoạch theo 3 phương pháp định giá trong chứng thư định giá “Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh”. STT Phương pháp Đơn giá đất (đ/m2) Giá trị khu đất (đ) 1 So sánh trực tiếp 8.691.000 901.743.396.000 2 Thặng dư 6.772.776 702.716.103.000 3 Vốn hóa 9.112.250 945.450.588.000 Nguồn: Phòng Kinh Doanh – Công ty Tôgi Giá trị cuối cùng của khu đất: Nhận xét: Như vậy, từ 2 ví dụ cụ thể trên minh họa cho tiến trình thực hiện định giá ở Tôgi ta có thể rút ra các bước chung khi sử dụng kết hợp các phương pháp định giá ở công ty Tôgi như sau: Sơ đồ 3: Qui trình tổng quát định giá bất động sản ở công ty Tôgi Thu thập thông tin về bất động sản Phân tích xử lý số liệu Sử dụng các phương pháp định giá Đưa ra giá bất động sản mục tiêu bằng cách bình quân các chỉ số giá Từ phần trình bày trên về một số bất động sản cụ thể được định giá ở công ty Tôgi, ta thấy được vai trò của người định giá vô cùng quan trọng trong quá trình định giá, từ giai đoạn thu thập thông tin đến xử lí thông tin, tiếp theo là việc lựa chọn các phương pháp định giá và đưa ra giá bất động sản mục tiêu. Tuy có một số điểm khác biệt so với qui trình chung nhưng nhìn một cách tổng quát là tương đối giống nhau. Kết quả định giá phụ thuộc vào chuyên môn của cán bộ định giá cũng như định hướng thực hiện của công ty và mục đích của từng cá nhân sở hữu bất động sản. Từ đó ta rút ra được những ưu điểm và nhược điểm trong quá trình thực hiện định giá của công ty Tôgi. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI Ưu điểm 1.1. Kết quả hoạt động Công ty Tôgi là công ty có uy tín lớn trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản. Sự làm việc tận tình của nhân viên công ty cùng với hiệu quả tốt, chất lượng công việc cao đã ngày càng nâng cao uy tín của công ty, khiến ngày càng nhiều khách hàng tìm đến công ty nhờ định giá. Đến nay đã có hơn 30.000 bất động sản được công ty định giá, trong đó có rất nhiều bất động sản có giá trị lớn. Hoạt động định giá trở nên chiếm ưu thế trong hoạt động kinh doanh của công ty, đặc biệt ở chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, định giá là nguồn thu chính của chi nhánh và chiếm tỉ trọng lớn trong doanh thu hoạt động định giá của cả công ty. Năm 2004, doanh thu từ hoạt đất đaiộọa (thường chiếm trên 65% doanh thu từ hoạt động định giá của công ty). Ở hội sở chính Hà Nội, tuy thành lập sau nhưng hiệu quả làm việc của các nhân viên là rất cao. Trong khi công ty còn chưa thực hiện bỏ vốn đầu tư kinh doanh thì dịch vụ định giá bất động sản chiếm vai trò chủ yếu. Đây cũng là xu thế tất yếu của các công ty trong thực trạng hiện nay của thị trường bất động sản nước ta. Doanh thu hoạt động định giá của hội sở Hà nội thường chiếm khoảng 15% doanh thu từ hoạt động định giá của cả công ty. Bảng12: Tỉ lệ doanh thu từ hoạt động định giá của hội sở Hà Nội và chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh so với tổng doanh thu hoạt động định giá của công ty Tôgi Đơn vị: % Năm Địa điểm 2004 2005 Hà Nội 14.7% 16.097%. Chi nhánh Tp. HCM 67.2% 72.5% Có thể nói công ty Tôgi là công ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản cũng như uy tín, trách nhiệm của công ty. Với những lợi thế từ phía ban giám đốc và đội ngũ cán bộ kinh nghiệm đã tạo điều kiện cho việc tăng liên tục doanh thu từ hoạt động định giá của công ty. Cụ thể là: Biểu đồ 1: Doanh thu từ hoạt động định giá bất động sản của công ty Tôgi Với bất kì một công ty nào hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thì việc thúc đẩy hoạt động định giá là cần thiết và tất yếu để duy trì sự tồn tại và phát triển công ty. Nhận rõ tầm quan trọng của hoạt động định giá bất động sản, công ty Tôgi đã liên tục đổi mới, tìm cách thỏa mãn khách hàng và giữ mối quan hệ tốt đẹp, tạo danh tiếng cho công ty. Từ thái độ tiếp đón đến tinh thần làm việc và “giấy chứng nhận định giá” của công ty cung cấp cho khách hàng có chất lượng, bài bản, đẹp mắt đã củng cố hình ảnh, vai trò và vị trí của công ty trong tâm trí khách hàng và trong thị trường cạnh tranh các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản. 1.2. Đội ngũ cán bộ định giá có năng lực cao và giàu kinh nghiệm Kết quả của những khuyến khích, hỗ trợ làm việc của Ban giám đốc công ty đã xây dựng nên một đội ngũ định giá của công ty hoạt động khá hiệu quả. Từ việc tuyển chọn những cán bộ có năng lực và giàu kinh nghiệm trong làm việc đã bước đầu tạo nền tảng hoạt động cho công ty. Họ là những chuyên viên năng động, nhanh nhạy trong việc nắm bắt thông tin thị trường, giá cả, biến động. Hơn nữa lại được công ty giúp đỡ, tổ chức đào tạo nghiệp vụ định giá, các cán bộ định giá của công ty đã ngày càng trưởng thành và hoạt động chuyên nghiệp, lành nghề hơn. Việc tạo dựng uy tín của công ty như hiện nay là nhờ vào phần đóng góp của các cán bộ nhân viên công ty rất nhiều. Họ là những người trực tiếp gặp gỡ khách hàng, đối tác và thực hiện quá trình định giá. Với kinh nghiệm và kỹ năng của mình, đội ngũ định giá của công ty đã đưa ra các chứng thư định giá có tính thuyết phục cao, tạo dựng lòng tin trong khách hàng. Ngoài ra, các nhân viên định giá của công ty là những người rất chịu khó trong việc tìm hiểu thông tin thị trường, tạo dựng các mối quan hệ để từ đó xây dựng nên hệ thống cung cấp thông tin cho các cuộc định giá.Tuy hệ thống này hoạt động chưa phải chính thức và mức độ chuyên nghiệp, chính xác chưa cao nhưng nó là kết quả đáng khen ngợi của tinh thần làm việc và trách nhiệm của các chuyên viên định giá ở công ty Tôgi. Kết quả là hoạt động định giá bất động sản của công ty ngày càng được nhiều khách hàng biết đến và trở thành hoạt động chính của công ty. Ưu điểm trong quá trình định giá bất động sản ở công ty Tôgi Quá trình thu thập và phân tích thông tin Định giá là quá trình ước lượng giá trị bất động sản dựa vào những thông tin thu được về bất động sản mục tiêu cũng như bất động sản so sánh. Không những vậy, để có thể định giá một bất động sản cụ thể, ngoài việc nắm bắt thông tin về bất động sản, người định giá còn phải có trong tay những dữ liệu khác để có thể nghiên cứu, so sánh nhằm đưa ra mức giá chuẩn nhất cho bất động sản. Phục vụ cho việc sử dụng phương pháp định giá so sánh trực tiếp và để có các dữ liệu đầu vào trong quá trình sử dụng các phương pháp khác như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp vốn hóa chuyên viên định giá của công ty đã phải tiến hành việc khảo sát thực địa, tìm kiếm thông tin trên thị trường, thu thập và xử lý chúng để làm căn cứ cho định giá bất động sản mục tiêu. Thực tế trong việc định giá “khu đất 13,3756 ha ở đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh”: Để đưa ra giá đất (đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật) của khu vực quy hoạch, nhân viên công ty Tôgi đã tiến hành điều tra và thu thập 6 giá đất (tiếp cận khu vực quy hoạch) được giao dịch trên thị trường. Các thông tin so sánh thu được khá đầy đủ, chi tiết và ở trong vùng lân cận bất động sản mục tiêu và là những cơ sở rất quan trọng giúp nhân viên định giá của công ty đưa ra giá sàn bất động sản là 16.240.000 đ/m2. Cũng ở trường hợp định giá bất động sản này, để tính giá bán căn hộ cao cấp phục vụ cho việc tính toán ở phần sau, công ty đã thu thập và sử dụng giá bán các căn hộ ở một số bất động sản khác như căn hộ Saigon View, khu căn hộ cao cấp Mỹ Khánh. Như vậy nhân viên công ty đã phải điều tra và thu thập thông tin trên diện rộng để có nhiều thông tin lựa chọn và áp dụng trong quá trình tính toán. Đây là những ưu điểm được tạo ra do những nhân viên định giá giàu kinh nghiệm, tạo thuận lợi cho công việc định giá. Lựa chọn các phương pháp thích hợp để định giá bất động sản Sau khi thu thập và xử lý các thông tin, người định giá tiếp tục thực hiện tiến trình định giá. Lúc này, người định giá phải lựa chọn các phương pháp định giá phù hợp để đưa ra giá bất động sản một cách chính xác nhất. Công việc này phụ thuộc vào khả năng chuyên môn của người định giá. Ở công ty Tôgi, các chuyên viên định giá là những người có trình độ năng lực cao kết hợp với bề dày kinh nghiệm tạo những thuận lợi trong việc lựa chọn sử dụ