Luận văn Giải quyết tranh chấp đất đai

ôn Chi Đông, xã Lệ Chi, huyện Gia Lâm. Tranh chấp này kéo dài từ năm 1988 cho đến nay. Việc tranh chấp ngõ đi giữa gia đình ông Tròn và ông Hùng đã được UBND xã Lệ Chi giải quyết bằng Quyết định số 03/QĐ-UB ngày 2/1/1989 quyết định đã cho mở một ngõ đi cho gia đình ông Ngư (Bố của ông Hùng) rộng 3 m và đóng cọc ranh giới giữa 02 bên. Sau khi UBND xã Lệ Chi có quyết định giải quyết nhưng hai gia đình vẫn chưa đi đến thống nhất do đó tranh chấp vẫn tiếp tục xảy ra. UBND huyện đã giao thanh tra huyện xác minh và đã có Công văn số 20/CV-TT ngày 28/11/1990 trả lời hai gia đình và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng sử dụng phần ngõ đi có tranh chấp. Từ năm 1990 đến nay, hai gia đình ông Tròn và ông Hùng vẫn tiếp tục tranh chấp về khu vực ngõ đi. UBND xã Lệ Chi đã tổ chức hòa giải nhiều lần nhưng hai gia đình không chấp nhận. Năm 2000, Phòng Địa chính nhà đất huyện Gia Lâm có văn bản số 142/BC-ĐCNĐ về việc giải quyết tranh chấp ngõ đi giữa hai gia đình trong đó thống nhất theo cách giải quyết của UBND xã Lệ Chi tại Quyết định số 03/QĐ-UB công nhận ngõ đi chung giữa hai gia đình với chiều rộng 3m. Ngày 5/12/2000, UBND huyện Gia Lâm có Quyết định số 1058/QĐ-UB về việc giải quyết tranh chấp đất đai giữa gia đình ông Trần Mạnh Hùng và ông Vũ Đại Tròn. Nội dung quyết định chấp thuận kết luận và đề nghị của Phòng Địa chính nhà đất. Gia đình ông Vũ Đại Tròn không đồng ý đã gửi đơn khiếu nại Quyết định số 1058/QĐ-UB của UBND huyện Gia Lâm. Trong năm 2000, hai gia đình đã xảy ra xô xát và gây thương tích. TAND huyện Gia Lâm đã có bản án số 44/DSST ngày 30/10/2001 xét xử vụ việc. Ngày 28/12/2001, UBND xã Lệ Chi có thông báo số 85/TB-UB về việc cho phép ông Hùng đổ bê tông ngõ đi theo quyết định của huyện. Khi ông Hùng đổ bê tông ngõ đi lại tiếp tục xảy ra xô xát với gia đình ông Vũ Đại Tròn. Thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội tại Công văn số 2537/UB-NNĐC ngày 28/8/2001, đại diện Thanh tra Sở Địa chính - Nhà đất phối hợp với Địa chính, Nhà đất và Đô thị huyện Gia Lâm và UBND xã Lệ Chi thực hiện kiểm tra hiện trạng sử dụng đất của hai gia đình ông Tròn và ông Hùng (kể cả phần ngõ đang xảy ra tranh chấp). Căn cứ hồ sơ và kết quả xác minh. Sở ĐCNĐ đã kết luận: - Ông Vũ Đại Tròn không xuất trình các giấy tờ sử dụng đất hợp pháp tại thôn Chi Đông, xã Lệ Chi, huyện Gia Lâm. Theo hồ sơ địa chính lưu trữ tại UBND xã Lệ Chi (Bản đồ lập năm 1993 - 1994) khớp với sổ dã ngoại lập năm 1994 có chữ ký xác nhận của ông Vũ Đại Tròn, thì gia đình ông Vũ Đại Tròn quản lý sử dụng thửa số 56 tờ bản đồ số 10 có diện tích là 308 m2. - UBND xã Lệ Chi có Quyết định số 03/QĐ-UB ngày 02/1/1989 về việc giải quyết tranh chấp đất đai giữa hai gia đình ông Tròn và ông Hùng nhưng không có hồ sơ giải quyết tranh chấp. Nội dung ghi tại Điều 1 của Quyết định số 03 lại ghi nhận đất của ông Tròn mua là 14 thước tương đương 326 m2 là chưa đủ căn cứ pháp lý và không có cơ sở thực tế để xem xét giải quyết. Điều 2 của bản quyết định này lại ghi nhận: mở một ngõ đi cho ông Ngư (bố của ông Hùng) rộng 3 m và đóng cọc ranh giới giữa hai bên. Chính sự mâu thuẫn giữa Điều 1 và Điều 2 của Quyết định 03/QĐ-UB của UBND xã Lệ Chi đã dẫn đến tranh chấp giữa hai gia đình trong nhiều năm. Do đó không thể áp dụng làm căn cứ giải quyết tranh chấp ngõ đi giữa hai gia đình. Thanh tra Sở Địa chính Nhà đất đã kiến nghị với UBND thành phố có văn bản giao cho UBND huyện Gia Lâm giải quyết tranh chấp phần ngõ đi giữa hai gia đình ông Tròn và ông Hùng. - Do hai gia đình ông Tròn và ông Hùng chưa được cấp GCNQSDĐ nên UBND xã Lệ Chi cần tổ chức đo đạc, xác định lại diện tích, mốc giới sử dụng đất của hai gia đình ông Tròn và ông Hùng để làm cơ sở xét duyệt cấp GCNQSDĐ cho 02 gia đình. Qua vụ việc tranh chấp ngõ đi của hai gia đình ông Tròn và ông Hùng chúng tôi có nhận xét như sau: - Do việc giải quyết tranh chấp đất đai giữa hai gia đình của UBND xã Lệ Chi từ năm 1989 chưa có cơ sở pháp lý, ngay trong nội dung giải quyết đã có sự mâu thuẫn nên hai gia đình vẫn tiếp tục tranh chấp đến năm 2000 sau 11 năm, UBND huyện mới ra quyết định giải quyết. Chính vì vậy nguyên nhân giải quyết không kịp thời của cơ quan hành chính đã dẫn tới tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm dẫn đến mâu thuẫn, xô sát kéo dài giữa hai gia đình làm ah h đến trật tự an ninh chung. Đây là một thực tế chứng minh hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính chưa cao. *Nguyên nhân của việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND đạt hiệu quả chưa cao là: - Việc đo đạc đất đai của các cơ quan có thẩm quyền khi lập bản đồ địa chính cho cá nhân, hộ gia đình trong từng thời kỳ thiếu chính xác cũng gây khó khăn cho cơ quan giải quyết. - Năng lực, trình độ nghiệp vụ của một số cán bộ quản lý đất đai các cấp còn yếu, đặc biệt là ở cấp cơ sở do không ổn định về tổ chức, vận dụng trong thực tế còn máy móc chưa đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính, chống phiền hà nên dẫn đến một số vụ việc để kéo dài, kết quả giải quyết tranh chấp đất đai còn hạn chế. Cán bộ giải quyết tranh chấp đất đai thuộc hệ thống UBND là những người không chuyên, được đào tạo pháp luật chưa kỹ và còn thiếu kinh nghiệm. Trong khi quyền hạn trong việc điều tra, xác minh thu thập chứng cứ còn hạn hẹp. Vụ việc tranh chấp loại đất chưa có giấy chứng nhận thường rất phức tạp, chính vì vậy công tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp đạt hiệu quả chưa cao. - Việc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất của một số tổ chức và công dân còn kém, nhiều vụ việc lấn chiếm đất công, xây dựng nhà không phép, tranh chấp quyền sử dụng đất không được chính quyền cơ sở ngăn chặn kịp thời là nguyên nhân dẫn đến khó khăn khi giải quyết. Một số vụ việc khiếu nại về đất đai có hồ sơ liên quan đến nhiều thời kỳ lịch sử nên không được đầy đủ, không được theo dõi và cập nhật dẫn đến thời gian giải quyết kéo dài, không được xử lý dứt điểm. - Sự phối hợp giữa các ngành chức năng của thành phố và chính quyền các cấp trong thực thi nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều trường hợp chưa đồng bộ, có biểu hiện né tránh trách nhiệm dẫn đến các vụ vi phạm không được xử lý dứt điểm và kéo dài. * Đánh giá chung về hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND: - Ưu điểm: Việc giải quyết các tranh chấp đất đai tại UBND sẽ nhanh gọn và ít tốn kém vì:UBND vừa là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (với một đội ngũ cán bộ địa chính nắm bắt tình hình quản lý và sử dụng đất một cách chính xác và kịp thời), vừa là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, cho nên việc xác minh, thu thập chứng cứ cho vụ kiện sẽ nhanh chóng hơn và sát thực hơn. - Hạn chế: Việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND ngay trong giai đoạn hiện nay cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định: + UBND vừa là cơ quan quản lý đất đai vừa thực hiện việc giải quyết tranh chấp đất đai nên dễ nảy sinh xu hướng vi phạm nguyên tắc khách quan, công bằng, vô tư trong giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt trong trường hợp tranh chấp đất đai phát sinh trực tiếp từ các quyết định của UBND các cấp; + Trong một số trường hợp, quyết định của UBND các cấp thường không được các bên tranh chấp tuân thủ thực hiện mà không phải chịu một biện pháp cưỡng chế nào. Hơn nữa, thủ tục hành chính trong việc giải quyết tranh chấp đất đai rất phức tạp, rắc rối,.. nên các tranh chấp đất đai không được giải quyết dứt điểm, để dây dưa, kéo dài phát sinh các khiếu kiện vượt cấp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự ổn định tình hình chính trị, trật tự an toàn - xã hội của địa phương. Việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 chỉ mang tính "quá độ" trong điều kiện hiện nay khi Nhà nước chưa cấp xong GCNQSDĐ cho người sử dụng đất, đặc biệt là đối với người dân sử dụng đất ở tại đô thị. Theo kế hoạch của Chính phủ, đến năm 2005 sẽ phấn đấu cấp xong GCNQSDĐ cho người sử dụng đất trong cả nước thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa những người đã có GCNQSDĐ do TAND giải quyết. Mặc dù các văn bản pháp luật hiện hành đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND như: Khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993, Thông tư 01/ 2002/ TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 23/01/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (trong đó có quy định các trường hợp tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND), theo đó UBND có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ nhưng trên thực tế vẫn còn tình trạng đùn đẩy, hoặc chồng chéo giữa cơ quan hành chính và TAND, các tranh chấp vẫn chậm được giải quyết. Để khắc phục nhược điểm này, theo Luật Đất đai ngày 26/11/2003, người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai. Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại tòa án hoặc tiếp tục khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh. Trong trường hợp khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh thì quyết định của Chủ tịch này là quyết định cuối cùng. Còn trường hợp khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai do chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định của giải quyết thì có quyền khiếu kiện tại tòa án. Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được hành vi hành chính đó. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND. Quy định về giải quyết khiếu nại về đất đai vừa trình bày ở trên không bao gồm trường hợp khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Qua phân tích các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết khiếu nại về đất đai trong Luật Đất đai năm 2003, có thể đưa ra các nhận xét sau: - Các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai được thiết kế theo nguyên tắc: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Như vậy, một mặt bảo đảm quyền của công dân, mặt khác xác định rõ phạm vi, chức năng, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa TAND và cơ quan hành chính các cấp, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan khi giải quyết tranh chấp, không để kéo dài thời gian giải quyết như hiện nay. - Quy định về thẩm quyền giải quyết khiếu nại về đất đai trong Luật Đất đai năm 2003 khắc phục được tình trạng đang từ giải quyết tranh chấp đất đai lại chuyển sang khiếu nại về quyết định hành chính như hiện nay, tách bạch giữa giải quyết khiếu nại về đất đai với giải quyết tranh chấp về đất đai. - Với các quy định nói trên Luật Đất đai ngày 26/11/2003 đã tạo ra những phương thức giải quyết nhanh chóng hơn các tranh chấp đất đai; khắc phục sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Khiếu nại, tố cáo trong các quy định về giải quyết tranh chấp và giải quyết các khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai; góp phần vào việc thực hiện công cuộc cải cách tư pháp và cải cách pháp luật ở Việt Nam. 2.4. Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân 2.4.1. Cơ sở pháp lý của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án Như chúng tôi đã phân tích ở phần trên, tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp khó giải quyết nhất do tính chất phức tạp của nó. Việc quy định các vụ tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của tòa án đã được xác định trong các văn bản pháp luật về đất đai như: - Quy định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước đã quy định cơ quan tư pháp có thẩm quyền giải quyết hai trường hợp tranh chấp sau: - Các vụ tranh chấp xảy ra giữa các công dân với nhau hoặc một bên là cơ quan, tổ chức và một bên là công dân thì sẽ do Tòa án giải quyết. - Tranh chấp trong nội bộ nhân dân với nhau, nhất là việc tranh chấp có tính chất điều chỉnh ruộng đất giữa các hộ với nhau (căn cứ vào nhân khẩu và diện tích bình quân đầu người) mà UBND xã đã bàn bạc với HTX hoặc nơi chưa có HTX thì đã bàn với nông hội để lãnh đạo nhân dân thương lượng với nhau nhưng UBND xã giải quyết không xong mà "khi thấy cần thiết lắm" đưa ra tòa án giải quyết mà không đưa lên UBND huyện giải quyết. Theo Luật Đất đai năm 1987, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất (được quy định tại Điều 21) theo nguyên tắc phân cấp giải quyết; phân đối tượng tranh chấp và quy định rõ quy định nào có hiệu lực thi hành để chấm dứt tranh chấp kéo dài. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của cơ quan tư pháp (tòa án) được quy định tại Điều 22 của Luật Đất đai 1988 như sau: - Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì TAND giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó. Như vậy, TAND không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất độc lập mà không gắn liền với tài sản trên đất, kể cả trường hợp đã có GCNQSDĐ. Tuy nhiên, ngày 03/5/1990 Tổng cục Quản lý ruộng đất, TANDTC, VKSNDTC đã ban hành Thông tư số 04/TTLN hướng dẫn giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo thông tư này thì TAND có thẩm quyền giải quyết 4 trường hợp cụ thể như sau: + Tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với quyền sử dụng đất. + Yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế khi Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng (gồm thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất) theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 14, khoản 3 Điều 49 của Luật Đất đai. + Yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại do người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất đai gây ra theo quy định tại Điều 55 của Luật Đất đai. + Tranh chấp đòi thừa kế tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. - Luật Đất đai 1993: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án được quy định như sau: + Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Như vậy, Luật Đất đai 1993 lần đầu tiên quy định tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất một cách độc lập như các tài sản thông thường khác. Để thống nhất giữa thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính và tư pháp, ngày 28/7/1997 TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 02/TTLT hướng dẫn thực hiện khoản 3 Điều 38 của Luật Đất đai 1993 quy định TAND có thẩm quyền giải quyết theo hai trường hợp sau: Một là, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Hai là, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai (bìa đỏ), nhưng có tranh chấp tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm) gắn liền với việc sử dụng đất đó. Đây là trường hợp Tòa án không có thẩm quyền giải quyết độc lập về quyền sử dụng đất. Khi giải quyết trường hợp này, Tòa án thực hiện theo quy định sau đây của Thông tư liên tịch số 02: + Chưa có GCNQSDĐ nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc xây dựng đất là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp GCNQSDĐ thì giải quyết luôn cả tranh chấp về tài sản và quyền sử dụng đất. + Chưa có GCNQSDĐ, không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và thuộc trường hợp có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị theo Nghị định số 45/CP hoặc thuộc trường hợp có thể được xem xét để cấp GCNQSDĐ theo tinh thần Công văn 1427/CV-ĐC, thì giải quyết tranh chấp về tài sản đồng thời phân định ranh giới, tạm giao để UBND cấp có thẩm quyền làm thủ tục xác lập quyền sử dụng đất cho đương sự. + Chưa có GCNQSDĐ nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ việc sử dụng đất là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tại trên đất đó, thì chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản. Đặc biệt, thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính thì cơ quan tư pháp không có thẩm quyền giải quyết mà chỉ có cơ quan hành chính nhà nước và cơ quan quyền lực nhà nước mới có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau: + Chính phủ giải quyết tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh (bao gồm cấp huyện, cấp xã). + Quốc hội giải quyết tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Nói tóm lại, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai ngày càng được quy định cụ thể và mở rộng thẩm quyền cho cơ quan tư pháp để đảm bảo tính khách quan khi giải quyết, cơ quan hành chính nhà nước chỉ giải quyết các trường hợp tranh chấp mà quyền sử dụng đất chưa được xác lập, chưa đủ cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 3/01/2002của TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính (thay thế Thông tư 02/TTLN ngày 28/7/1997) hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đã xác định thẩm quyền giải quyết của TAND như sau: 1. Trường hợp đất đã có GCNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) do Tổng cục Quản lý ruộng đất (trước đây) hoặc Tổng cục Địa chính phát hành và do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 1987 hoặc Luật Đất đai năm 1993. 1.1. "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" là GCNQSDĐ được Tổng cục Quản lý ruộng đất (trước đây) hoặc Tổng cục địa chính phát hành căn cứ vào Luật Đất đai năm 1987 hoặc Luật Đất đai năm 1993 theo cùng mẫu thống nhất và có số phát hành liên tục. 1.2. "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp" là GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý ruộng đất (trước đây) ban hành "Quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 và Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ. 1.3. Đối với đất thuộc các trường hợp được nêu tại các điểm 1.1, 1.2 trên đây thì các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế sử dụng đất; thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất) đều thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND. Khi giải quyết các tranh chấp nói trên, cần căn cứ vào các quy định của Bộ luật dân sự, Luật Đất đai và các văn bản quy định quy phạm pháp luật khác về đất đai để giải quyết. 2. Trường hợp đất đã có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79. 2.1. Các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 và đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 bao gồm: a. Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. b. Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay. c. GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp. d. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp. đ. Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được BNND xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp. e. Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật. g. Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. h. Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phường, thị trấn. 2.2. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 thì người sử dụng đất có một trong các giấy tờ nói tại tiểu mục 2.1. mục 2 này cần làm thủ tục cấp GCNQSDĐ để được thực hiện các quyền theo Nghị định số 17; do đó, thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất cần phân biệt như sau: a. Nếu tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đó thì do UBND có thẩm quyền giải quyết. b. Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì TAND thụ lý giải quyết. Theo Nghị định số 17 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 thì trong trường hợp này người sử dụng đất cần làm thủ tục để được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; do đó, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc trường hợp này thì TAND áp dụng Nghị định số 17 đã được sửa đổi bổ sung theo Nghị định số 79 và các điều tương ứng của Bộ luật dân sự tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp trước khi có tranh chấp mà đất đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn của Tổng cục Địa chính thì Tòa án thụ lý giải quyết như trường hợp được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 phần I thông tư này. c. Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993 TAND thụ lý, giải quyết theo thủ tục chung. 3. Trường hợp đất không có một trong các giấy tờ được hướng dẫn tại mục 1 và 2 phần I này: 3.1. Nếu tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đó thì do UBND có thẩm quyền giải quyết. 3.2. Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì TAND thụ lý giải quyết và áp dụng các điều tương ứng của Bộ luật Dân sự tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. 3.3. Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác)gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì Toà án thụ lý giải quyết. Khi giải quyết các loại tranh chấp này, cần phải phân biệt các trường hợp sau: a. Trong các trường hợp đương sự đã có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì toà án giải quyết cả tranh chấp về tài sản và tranh chấp về sử dụng đất. b. Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai. c. Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tại trên đất đó thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản. Ngo