Luận văn Hoàn thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á

ành bán nhà thế chấp để thu nợ nhưng do sự tranh chấp trong nội bộ gia đình người thế chấp nên việc phát mãi chưa tiến hành được. Qua các trường hợp điển hình trên ta thấy rằng việc xử lý tài sản thế chấp tại NHTMCP Bắc Á còn nhiều vướng mắc, khó khăn. Những khó khăn đó xuất phát từ nhiều phía, nó đã khiến cho việc thu hồi nợ đạt tốc độ chậm và hiệu quả chưa cao. Những vương mắc khó khăn khi xử lý tài sẩn thế chấp tại NHTMCP Bắc Á hiện nay có thể chỉ ra gồm: Những khó khăn do bên thế chấp gây trở ngại cho việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Việc bán tài sản thế chấp không thuận lợi do khó tìm được người mua. Các vụ tranh chấp xảy ra chưa được cơ quan tòa án quan tâm xử lý, thời gian thi hành án dài, chưa có biện pháp cưỡng chế thi hành án. Hệ thống văn bản quy định về xử lý bđs thế chấp chưa được hoàn chỉnh, đồng bộ và đầy đủ. CHƯƠNG II CƠ SƠ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I.TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRONG PHÁT TRIỂN KINH TẾ- XÃ HỘI. 1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản. 1.1. Khái niệm: Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản. Theo điều 172 Bộ luật Dân sự thì: “ tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị bằng tiền và các quyền tài sản”. Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Tài sản có thể được biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả những thứ sẽ có như : lợi tức, hoa lợi. Hiện nay người ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản (bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài sản như : đất đai, nhà cửa… vì vậy, trong điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 của nước CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản như sau: “1. Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai Nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật quy định. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay người ta thường hiểu nhà đất là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó chưa đầy đủ nhưng trong một giới hạn nào đó mọi người vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải được quản lý, kiểm soát trong sản xuất kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng, Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của nhà nước với bđs nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dung tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hóa hình thức sở hữu, vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thể chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, 1.2. Phân loại bất động sản thế chấp. Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng, tác dụng… cho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng. Tài sản thế chấp có thể bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc luật pháp quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ các bên có thỏa thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ nhân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 1.3. Các hình thức thế chấp bất động sản. Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một phần bđs để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn như chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phương tiện vận chuyển hay chỉ thế chấp đất đai…Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn bộ bđs như: đất đai, nhà xưởng, nhà kho… Thế chấp bđs phải được lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng ý quyền sở hữu thì khi thế chấp phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện. 2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp Như ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không phải tất cả các bất động sản đểu có thể thế chấp để vay vốn- chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các điều kiện sau: Tài sản thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hang vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tăng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp vể quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điêmt ký kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế-xã hội Thế chấp bđs để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất-dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển. Ví dụ như một nhà máy sản xuất các loại bao bì thiếu vốn, khi đem đất đai và nhà xưởng thế chấp thì sẽ vay được một lượng vốn tương đối, có thể sử dụng đầu tư mua sắm máy móc, dây chuyền công nghệ tiên tiến phục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản xuất ra những sản phẩm có chất lượng tốt hơn với giá thành hạ hơn trước kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho các ngành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển. Không những thế, khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sách nhà nước sẽ lớn hơn, tạo ra công ăn việc làm cho người lao động góp phần giảm tỉ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho ngượi lao động, làm hạn chế, đẩy lùi những tệ nạn xã hội phát sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trương kích cầu của chính phủ do nhu cầu tiêu dùng của người lao động tăng lên. Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thong trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương. Với các ngành địa chính, để thế chấp bất đống sản thì cần phải có đầy đủ hồ sơ, điều này thúc đẩy tiến độ cấp chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng. II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. 1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp. Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường.Thị trường bđs phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thj trường, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta. Mà thị trường BĐS chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hóa trong thị trường bất động sản phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công viêc định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trường BĐS phải biêt giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận quyết định giá mua bán có thể chấp nhận được và người mua quyết định giá mua BĐS; nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết giá trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp, giúp cho giá trị công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá BĐS còn giúp cho việc tri trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS. Xuất phát từ khái niệm BĐS là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà và các công trình gắn liền trên đất, vậy định giá BĐS thực chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất. Định giá BĐS là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định gia BĐS trong một số trường hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của người định gia vì vậy đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trường. Bên cạnh đó kêt quả của công việc định giá còn chịu tác động của các nhân tố như: Nhóm nhân tố tự nhiên: vị trị thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp của vùng lân cận, kích thước diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, các tiện lợi và nguy cơ tự nhiên gây ra. Nhóm yếu tố về kinh tế như: sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ tầng,kinh tế - kỹ thuật như mức độ tăng trưởng GDP của vùng cũng như khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng.. Nhóm nhân tố về pháp luật: Người định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố quy hoạch như đất đai, quy hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở. Nhân tố về xã hội: phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ. Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó nhiều cách định nghĩa khác nhau về định giá BĐS, ở đây đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là: Định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định, hay ta có thể định nghĩa như sau: “định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể trong một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường”. Như vậy định giá bất đống sản là sự kết hợp cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như một nghệ thuật. Khía cạnh khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị BĐS, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng. Vì vậy định giá BĐS cần được hiểu là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá BĐS tại một thời điểm cụ thể”. Từ khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá BĐS không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tương đối, bên cạnh đó khi ta tiến hành định giá BĐS ta phải có những thông tin khách quan về thị trường cũng như về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại. 2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản. Định giá BĐS là một việc khó khăn, phức tạp. Người làm công tác định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảm tốt với cả sự thay đổi thường xuyên của thị trường. Để xác định giá một bất động sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn liền với mục đích định giá, vì các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá trị khác nhau tương đối. Khi định giá một BĐs thông thường người ta dựa vào những căn cứ sau: Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS, tức là sử dụng cao nhất và tốt nhất cảu BĐS cả về vật chất và về mặt pháp lý để tạo ra những khả năng sinh lời cao nhất với BĐS tại thời điểm định giá. Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản BĐS như giá trị của nhà, giá trị của đất được sử dụng( gồm quy mo, vị trí pháp lý của mảnh đất) Dựa vào khả năng cạnh tranh và các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS. Mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS được mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc định giá căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả và tốt nhất của BĐS. Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như thay đổi các chính sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu nhà đất không ngừng thay đổi của con người. Từ những căn cứ trên, khi định giá BĐS ta cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:  Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể). Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.  Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.  Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.  Nguyên tắc cung cầu. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.  Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản. Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Nguyên tắc thay đổi  Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”. Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất. Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép. - Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.  - Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.  Nguyên tắc phù hợp. Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá. Nguyên tắc cạnh tranh. Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.  Nguyên tắc đóng góp  Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi  Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.  Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập. Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất . Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo vị trí. 3. Các phương pháp định giá BĐS. Mỗi phương pháp định giá BDS đều có những ưu thế và hạn chế nhất đinh. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản: Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá. Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả cảu phương pháp thích hợp nhất. Sau đây là một số phương pháp thường dùng trong việc định giá BĐS. 3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp. a. Khái niệm Là định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự được bán trên thị trường. b. Nội dung của phương pháp. Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐS thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tín hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với BĐS đang định giá hoặc tương đối giống. Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìn giá trị thích hợp cho BĐS đang định giá. c. đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp. Ưu điểm: Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không phải tính toán nhiều. Thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ rang, được thừa nhận trên thực tế và giá trị của BĐS. Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Nhược điểm: Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường. Khi thị trường yếu không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế. Đối với những BĐS lần đầu được đổ mới trong khu vực hoặc BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. d.Điều kiện vận dụng. Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính chất đồng nhất. So sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường. Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. Thị trường cần ổn định. 3.2. Phương pháp chi phí. a. Khái niệm. Phương pháp chi phí được hình thành bởi nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay đổi. Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng của nguyên tắc thay thế. b. Nội dung của phương pháp. Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp cả 2 phương pháp định giá so sánh và phương pháp định giá chi phí. Khi thực hiện phương pháp này thì ta phải ước tính riêng giá trị tài sản trên đất và giá trị của đất. Sau đó cộng giá trị của chúng lại thì ra giá trị BĐS cần định giá. Để ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất ta phải thực hiện ước tính chi phí xây dựng hiện hành đối với những công trình trên đất, rồi thực hiện ước tính mức độ giảm