Luận văn Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank

n lương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế. + Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư + Phân tích so sánh lựa chọn phương án tối ưu + Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của nhà nước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp Phương pháp này có ưu điểm là đánh giá được tính hợp lý và các chỉ tiêu của dự án, từ đó rút ra được kết quả đánh giá chính xác của dự án. Tuy nhiên, phương pháp này quy trình thẩm định phải tính toán phức tạp, đòi hỏi độ chính xác cao, bên cạnh đó các chỉ tiêu so sánh không được so sánh với các doanh nghiệp trong và ngoài nước 1.2.2.4.3. Phương pháp phân tích độ nhạy Để đánh giá được độ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các kết quả tính toán trước sự biến đổi của các yếu tố khách quan có thể xảy ra trong qua trình thực hiện dự án, cần phải tiến hành phân tích độ nhạy của dự án. - Nội dung phương pháp: Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố có liên quan chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan, hay nói một cách khác phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó. Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào hay nói cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án. - Các phương pháp phân tích độ nhạy: + Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét + Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án. + Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư và quản lí dự án chấp nhận được. + Phương pháp 4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy Phương pháp này có ưu diểm lựa chọn dự án có độ an toàn cao, có thể dự kiến được những bất trắc xảy ra trong tương lai. Tuy nhiên, phương pháp này bắt đầu với các giả định nên tốn thời gian phân tích… 1.3. Minh hoạ thực tế Ngày 20/03/2009, chi nhánh Techcombank Hoàn Kiếm gửi hồ sơ dự án “ Dự án Mipec Tower” của công ty cổ phần hoá dầu quân đội cho phòng thẩm định, ngân hàng Techcombank. Đây là một dự án xây dựng kinh doanh tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp… 1.3.1. Nhu cầu vốn + Đơn vị vay vốn: Công ty cổ phần hoá dầu Quân đội (Ipec) + Số tiền vay: 200.000.000.000 VNĐ + Mục đích vay: đầu tư dự án xây dựng trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp và các phòng cho thuê tại số 229 Tây Sơn - Đống Đa - Hà Nội + Thực hiện vay: 24 tháng, thời hạn mỗi khoản vay theo tiến độ phụ thuộc vào nguồn thu từ bán căn hộ + Phương thức thu nợ: Gốc trả cuối kỳ, lãi trả hàng tháng + Tài sản đảm bảo: toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của dự án Mipec Tower. Toàn bộ nguồn thu từ bán căn hộ 1.3.2. Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn Khi dự án được đưa đến ngân hàng Techcombank, phòng tín dụng dựa trên phương pháp so sánh, đối chiếu các thông tin khách hàng cung cấp. Cán bộ phòng tín dụng đã tổng kết, và rút ra những nét khái quát sau: 1.3.2.1. Giới thiệu khách hàng vay vốn - Tên công ty: công ty CP hoá dầu Quân đội (Mipec) - Địa chỉ: số 1B, đường Hoàng Diệu, Phường Quán Thánh, quận Ba Đình, Hà Nội - Đăng kí kinh doanh: số 0103003405 do sở kế hoạch và đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 22/12/2003, thay đổi lần 9 ngày 04/08/2008 - Vốn điều lệ: 330 tỷ đồng - Vốn chủ sở hữu đến 31/12/2008: 260 tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư của chủ sở hữu 233 tỷ đồng - Mã số thuế: 0202436307 Loại hình: công ty cổ phần Ngành nghề kinh doanh: - Kinh doanh các sản phẩm dầu mỡ nhờn - Kinh doanh các sản phẩm hoá dầu và dầu khí - Kinh doanh thiết bị dầu khí - Tư vấn, môi giới, cho thuê, kinh doanh bất động sản - Tư vấn đầu tư xây dựng - Dịch vụ quản lý bất động sản, trung tâm thương mại - Kinh doanh dịch vụ kho bãi, cầu cảng, dịch vụ vận tải phục vụ vận chuyển xăng dầu, khí đốt… - Người đại diện ký kết vào giấy tờ giao dịch với ngân hàng: Đào Ngọc Thạch. Chức vụ : chủ tịch hội đồng quản trị Cơ cấu cổ đông Bảng 4: Cơ cấu cổ đông của doanh ngiệp STT Tên các thành viên góp vốn Số tiền (VNĐ) Tỷ lệ 1 Công ty xuất nhập khẩu tổng hợp Vạn Xuân 67.980.000.000 21% 2 NHTMCP Quân đội 29.997.000.000 9% 3 Tổng công ty xăng đầu VN 33.000.000.000 10% 4 Các cá nhân 199.023.000.000 60% Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank Kết luận của cán bộ thẩm định: Công ty cổ phần hoá dầu quân đội có tư cách pháp nhân, ngành nghề kinh doanh hợp pháp, hợp lệ và đầy đủ điều kiện pháp lý để vay vốn của NH thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 1.3.2.2. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty đang hoạt động trong 5 lĩnh vực chính bao gồm: - Xăng pha chế: công ty mua xăng A92 trong nước và nhập khẩu Naptha. Sau dó tiến hành pha chế thành xăng RON 83, mảng này thường chiếm khoảng từ 25-30% / tổng doanh thu của công ty - Đại lý xăng dầu: công ty làm tổng đại lý bán xăng dầu cho Petrolimex. Mảng kinh doanh này thường chiếm khoảng từ 50-55%/ doanh thu. - Dầu mỡ nhờn: công ty có một nhà máy dầu mỡ nhờn tại Bạch Đằng, Hải Phòng (diện tích 9.000 m2) bắt đầu khai thác từ tháng 12/2005 với công suất 15.000 tấn dầu nhờn/năm và 2000 tấn dầu mỡ/năm, mảng kinh doanh này chiếm khoảng 6% doanh thu - Dầu mỡ nhờn thương mại: công ty bán chủ yếu nhập khẩu sản phẩm dầu của Nhật (Identmitsu) và cung cấp cho các đơn vị trong quân đội. Doanh thu từ mảng này chiếm khoảng 9% tổng doanh thu. - Dịch vụ ăn uống và cho thuê bất dộng sản: hiện tại công ty có nhà hàng Phượng Vỹ tại số 04 Bạch Đằng, Hồng Bàng Hải Phòng: gồm 2 tầng, phục vụ ăn uống với sức chứa 1000 thực khách, dịch vụ tiệc cưới, hội nghị, hội thảo và cho thuê đất tại km5 Hải Phòng - Hà Nội. Doanh thu từ mảng kinh doanh này chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong hoạt động của công ty 1.3.2.3. Tình hình tài chính (báo cáo tài chính do công ty lập, chưa được kiểm toán) Đại diện công ty cổ phần hoá dầu quân đội đã đưa số liệu hoạt động sản xuất, kinh doanh của công ty trong những năm gần đây. Cán bộ thẩm định và khái quát tình hình hoạt động của công ty như sau: Bảng 5: Bảng cân đối tài sản Tài sản 2007 2008 Nguồn vốn 2007 2008 I. Tài sản ngắn hạn - Tiền - Phải thu - Tồn kho - TSNH ≠ II. Tài sản dài hạn - TSCĐ -Các khoản đầu tư TC dài hạn - Tài sản dài hạn ≠ 203,381 67,110 52,869 76,846 6,554 45,558 23,014 21,000 1,543 494.067 193.009 199.337 100.402 1.317 137.340 91,034 43,500 2,806. I. Nợ phải trả - Vay và nợ NH - Phải trả người bán - Người mua trả tiền trước - Các khoản phải trả người nộp khác - Vay và nợ dài hạn II.VCSH - Vốn đầu tư của CSH - Lợi nhuận chưa phân phối 128.792 74.619 25.906 23.694 2.610 120.147 110.000 9.959 370.844 53.815 59.754 67.809 179.890 260.564 232.970 26.833 Tổng tài sản 248,939 631,408 Tổng nguồn vốn 248,939 631,408 Phòng Thẩm định – Ngân hàng Techcombank Nhìn qua bảng ta thấy được tổng tài sản năm 2007 của doanh nghiệp là:248,939, năm 2008 là 631,408 tăng 253,64% so với năm 2007 Bảng 6: Bảng kinh doanh hoạt động kinh doanh Chỉ tiêu 2007 2008 Doanh thu thuần Giá vốn hàng bán Lợi nhuận sau thuế 269,727 249,070 10,591 1.009.039 940,236 28,183 Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank Doanh thu năm 2008 tăng trưởng đột biến là do từ năm 2008 công ty bắt đầu phát triển hệ thống mạng lưới bán lẻ xăng dầu và đưa vào hoạt động. Bảng 7: Bảng các chỉ tiêu khả năng sinh lời, khả năng độc lập tài chính Chỉ tiêu Khả năng sinh lời 2007 2008 ROS 3,93% 2,79% ROE 8,82% 10,82% ROA 4,25% 4,46% Khả năng độc lập TC Tỷ suất tự tài trợ 48,26% 41,27% Tỷ suất đầu tư 18,30% 21,75% Khả năng thanh toán Khả năng thanh toán NH 1,58 1,33 Khả năng thanh toán nhanh 0,98 1,06 Khả năng thanh toán tức thời 0,52 0,52 Phòng Thẩm định – Ngân hàng Techcombank Tỷ suất tự tài trợ và đầu tư ở mức độ phù hợp so với các hoạt động của công ty. Năm 2008, tỷ suất đầu tư tăng lên do công ty bắt đầu thực hiện dự án Mipec Tower Các chỉ số thể hiện khả năng thanh toán của công ty đều ở mức độ cao, thanh toán ngắn hạn > 1.3, thanh toán nhanh >1, thanh toná tức thời >0.5, thể hiện việc chủ động vốn trong hoạt động của công ty Kết luận của cán bộ thẩm định: tình hình tài chính công ty lành mạnh, nguồn vốn cân đối, hoạt động kinh doanh có hiệu quả, khả năng thanh toán tốt, các chỉ tiêu khả năng sinh lời ở mức trung bình 1.3.2.4. Quan hệ với tổ chức tín dụng - Quan hệ với Techcombank: đây là lần đầu tiên khách hàng đặt quan hệ tín dụng tại NH Techcombank - Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác: theo thông tin từ CIC ngày 23/3/2009 khách hàng hiện đang có quan hệ tín dụng tại 02 tổ chức tín dụng là NHTMCP xăng dầu Petrolimex và NHTM CP Quân đội với tổng dư nợ 58 tỷ đồng, trong đó toàn bộ là dư nợ ngắn hạn, không có dư nợ dài hạn 1.3.3. Công tác thẩm định dự án đầu tư Sau khi cán bộ phòng tín dụng thẩm định tư cách pháp nhân và hồ sơ pháp lý của dự án thì dự án được chuyển đến cán bộ thẩm định để tiến hành thẩm định các nội dung của dự án. Cán bộ thẩm định đã thẩm định đã thẩm định dự án trong thời gian sớm nhất, để công ty không chậm tiến độ xây dựng dự án. Cán bộ thẩm định đã thẩm định các nội dung sau: Nội dung 1: Giới thiệu dự án đầu tư - Chủ đầu tư: công ty CP hoá dầu Quân Đội - Mục đích đầu tư: Đầu tư XD trung tâm TM, văn phòng cho thuê và chung cư cao cấp - Vị trí dự án: 229 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. Khu đất dự án hình công nghiệp, tương đối bằng phẳng, mặt tiền hướng ra đường Tây Sơn. Toà nhà nằm trên tuyến đường của ngõ Tây Nam (hướng Ngã Tư Sở) vào trung tâm TP và là nơi TM chính của quận Đống Đa - TP Hà Nội Nội dung 2: Cơ cấu, quy mô dự án - Quy mô xây dựng + Diện tích toàn khu đất: 24,462.2 m2 + Diện tích đất XD: 12,229.8 m2 + Diện tích XD: 6,035.5 m2 + Mật độ XD: 49.35 % + Tổng diện tích sàn: 124,525 m2 ++ Phần nổi: 103,210 m2 ++ Tầng hầm: 21,315 m2 + Hệ số sử dụng đất: 8.44 + Tình trạng sử dụng đất: đất xây dựng căn hộ chung cư là đất giao có thu tiền sử dụng đất (trả tiền 1 lần), đất còn lại là đất thuê 50 năm kể từ ngày 5/5/2008 (trả tiền hàng năm) Bảng 8: Giải pháp kiến trúc Chức năng Nội dung Diện tích sàn xây dựng (m2) Gara ô tô – xe máy 02 tầng hầm 21,315 Trung tâm thương mại gồm 2 toà nhà từ tầng 1- 5 26,294 Khối văn phòng 1 toà nhà 25 tầng, từ tầng 6 -25 29,464 Khối căn hộ 1 toà nhà 27 tầng, từ tầng 6 - 27 47, 541 Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank - Khối căn hộ bao gồm 314 căn, trong đó: 272 căn hộ tiêu chuẩn với diện tích từ 83-136 m2 (từ 2-3 phòng ngủ); 30 căn hộ lớn với diện tích từ 167-226 m2 (từ 3-4 phòng ngủ) và 12 căn hộ thông tầng với diện tích từ 266-472 m2 (từ 3-4 phòng ngủ) Nội dung 3: Hồ sơ pháp lý - Toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án hiện đang đứng tên chủ đầu tư là công ty CP dụng cụ cơ khí xuất khẩu bao gồm: giấy chứng nhận đầu tư, quyết định của UBND TP Hà Nội cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giấy phép xây dựng - Công ty CP hoá dầu Quân Đội đã mua lại dự án và đang thực hiện các thủ tục chuyển đổi chủ đầu tư đồng thời làm thủ tục điều chỉnh lại thiết kế kiến trúc ban đầu (điều chỉnh khối văn phòng từ 19 tầng lên 25 tầng, khối căn hộ từ 22 tầng lên 27 tầng ) - Ngày 19/05/2008 UBND TP Hà Nội đã có công văn chấp thuận chủ trương chuyển nhượng toàn bộ dự án từ công ty cổ phần dụng cụ cơ khí xuất khẩu sang công ty CP Hoá dầu Quân đội - Về việc điều chỉnh thiết kế kiến trúc: hiện thiết kế cơ sở đã được phê duyệt và Mipec đang tiến hành xin cấp giấy phép xây dựng mới Kết luận của cán bộ thẩm định: thủ tục chuyển đổi chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện, tuy nhiên khả năng chuyển đổi là tương đối chắc chắn Giấy phép xây dựng điều chỉnh chưa được cấp nhưng đã đựoc phê duyệt thiết kế cơ sở nên việc được cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh là khá đảm bảo - Phòng thẩm định đề xuất chỉ giải ngân khi công ty đã hoàn thành thủ tục chuyển đổi cổ đông và được cấp giấy phép điều chỉnh Nội dung 4: Tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn - Tổng mức vốn đầu tư Tổng mức đầu tư đã được tính toán đầy đủ các chi phí đầu tư đảm bảo đủ nguồn vốn để thực hiện dự án. Chi phí dự phòng 10% tổng chi phí xây dựng và chi phí quản lý dự án và chi phí phù hợp với quy định và thông lệ dự án đầu tư hiện nay. Chi phí lãi vay trong thời gian tham gia xây dựng được tính toán trên cơ sở tổng nhu cầu vốn vay và giải ngân qua các năm là 500 tỷ đồng. Trong trường hợp cơ cấu nguồn vốn có sự điều chỉnh thì lãi vay trong thời gian tham gia xây dựng sẽ điều chỉnh theo Bảng 9: Cơ cấu nguồn vốn Thứ tự Tổng mức vốn đầu tư Hạng mục Thành tựu I Chi phí liên quan đến đất 110,000 1 2 3 Đền bù và giải phóng mặt bằng Tiền sử dụng đất Tiền chuyển nhượng dự án 32,526 40,896 36,578 II Xây dựng 854,570 1 2 3 4 Phần kết cấu móng và tầng hầm Khối thương mại văn phòng Khối căn hộ Kỹ thuật ngoài nhà 269,906 317,711 256,354 10,597 III Thiết bị 150,431 IV Chi phí quản lý dự án và chi phí khác 63,335 V Dự phòng 106,834 VI Lãi vay trong thời gian xây dựng 128,815 VII Phí bán căn hộ trả cho Savills 6,659 Tổng cộng 1.420.645 Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank - Cơ cấu vốn Theo tính toán tổng nhu cầu vốn là 1,420 tỷ đồng và tham gia giải ngân vốn đầu tư chủ yếu trong 2 năm 2009 và 2010. Phòng thẩm định đã tiến hành tính toán cơ cấu vốn của dự án trên cơ sở xem xét tổng nhu cầu vốn của dự án như sau: Bảng 10: Nhu cầu vốn Thứ tự Nội dung 2008 2009 2010 2011 Tổng cộng Tỷ lệ I Nhu cầu vốn 73,422 538,186 772,210 30,827 1.420,645 II Nguồn vốn 73,422 538,186 772,210 30,827 1.420,645 100% 1 2 3 Vốn tự có Vốn từ bán căn hộ Vốn vay 73,422 - - 352,603 185,582 502,455 269,755 22,096 14,731 73,422 877,155 470,668 5% 62% 33% Phòng Thẩm định – Ngân hàng Techcombank Kết luận của cán bộ thẩm định: - Phần vốn tự có tham gia vào dự án thấp ~ 5% tổng mức đầu tư - Phần vốn huy động từ bán căn hộ chiếm ~ 62% tổng mức đầu tư. Nếu theo kế hoạch trên thì tối thiểu trong 2 năm 2009 và 2010 phải bán hết 68% diện tích căn hộ với giá bán từ 1.750 - 1.800 USD/m2 và thu hút 100% nguồn tiền từ diện tích đã bán này thì mới đảm bảo đủ nguồn thực hiện dự án. Trường hợp tiến độ bán căn hộ chậm sẽ dẫn đến rủi ro không đảm bảo đủ nguồn thực hiện dự án đúng tiến độ. Rủi ro này rất dễ xảy ra đặc biệt trong hoàn cảnh năm 2009 dự kiến thị trường BĐS vẫn tiếp tục gặp khó khăn và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng Nội dung 5: Tiến độ thực hiện dự án - Dự án bắt đầu triển khai xây dựng từ quý III/2008 và dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối quý IV/2010. Dự án hiện đã thực hiện hạng mục cọc nhồi và đang thực hiện xây dựng phần móng - Công ty đang xúc tiến xây dựng nhà mẫu và theo kế hoạch trong tháng 04/2009, Savills sẽ bắt đầu triển khai bán hàng ngay tại khu đất thực hiện dự án - Theo báo cáo của khách hàng, tính đến 8/4/2009, tổng giá trị đã đầu tư vào dự án khoảng 79,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, công ty chưa có cung cấp các chứng từ chứng minh Nội dung 6: Biện pháp quản lý dự án và thi công xây dựng - Đơn vị thiết kế Finenco Architecs (Italia). Đơn vị này đã có kinh nghiệm thiết kế các cao ốc chung cư, văn phòng cho thuê và khách sạn 4 sao tại Châu Á - Đơn vị tư vấn quản lý dự án và quản lý xây dựng: Coteba Sas (Pháp). Đây là đơn vị đã có mặt tại các dự án lớn của nhiều quốc gia trên thế giới - Đơn vị lập dự án, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, lập dự toán: tổng công ty tư vấn xây dựng Việt Nam - Đơn vị thi công: i) Thi công cọc nhồi: Licogi và công ty Lạng Giang. ii) Thi công tầng hầm: công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh địa ốc Hoà Bình iii) Các hạng mục còn lại Mipec sẽ thực hiện đấu thầu để lựa chọn các nhà thầu uy tín trong nước thực hiện iv) Phần vật liệu xây dựng: Mipec sẽ tự mua các nguyên vật liệu chính và giao lại cho các đơn vị thi công xây dựng Kết luận của cán bộ thẩm định: rủi ro về quản lý dự án và thi công xây dựng được giảm thiểu do các đơn vị thống kê tư vấn quản lý dự án và quản lý xây dựng đều là các đơn vị có uy tín quốc tế, các đơn vị có kinh nghiệm và đã thực hiện nhiều công trình có quy mô tương tự Nội dung 7: Về quản lý điều hành - Ban quản lý toà nhà: dự kiến thuê một đơn vị quản lý chuyên nghiệp, chuyên cung cấp các dịch vụ duy tu, bảo dưỡng, vệ sinh và xử lý kỹ thuật về điện, nước - Khối căn hộ: đã ký hợp đồng tư vấn bán và tiếp thị độc quyền với Savills - Khối thương mại: dự kiến sẽ cho các nhà bán lẻ chuyên nghiệp thuê với diện tích lớn hoặc thuê toàn bộ mặt bằng bán lẻ của toà nhà. Savills cũng hỗ trợ tư vấn cho chủ đầu tư về mảng kinh doanh này - Khối văn phòng cho thuê: dự kiến chủ đầu tư sẽ trực tiếp quản lý vận hành khối văn phòng cho thuê. Do chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm trong quản lý vận hành toà nhà văn phòng nên có thể dẫn tới rủi ro trong quá trình khai thác kinh doanh Nội dung 8: Phương thức tổ chức bán hàng + Tiến độ bán hàng thực tế Cán bộ thẩm định đã dựa vào các số liệu của đại diện chủ đầu tư cung cấp, đồng thời đã phân tích dựa trên báo cáo của CBRE đã rút ra những kết luận sau: i) Căn hộ Đến thời điểm hiện tại, theo thông tin từ chủ đầu tư thì công ty đã bán được 100 căn hộ với tổng diện tích 15,817m2, chiếm 37% tổng diện tích căn hộ, đã thu được 94 tỷ đồng tiền đặt cọc (tương đương 20% trị giá bán). Tuy nhiên, khách hàng chưa cung cấp danh sách các cá nhân và tổ chức đã mua nhà kèm theo hợp đồng mua bán nhà và chứng từ đặt cọc Đến với 214 căn hộ còn lại, chủ đầu tư đã ký hợp đồng tư vấn bán và tiếp thị độc quyền với Savills. Giá bán dự kiến từ 1.880 - 2.000USD/m2. Savills sẽ được hưởng 1,5% tổng giá trị căn hộ bán được. Dự kiến trong tháng 4/2009, sau khi khảo sát nhu cầu khách hàng xong, Savills sẽ cung cấp bản tư vấn tiến độ thu tiền chủ đầu tư Theo kế hoạch Savills sẽ bắt đầu bán hàng trong tháng 4/2009 ngay tại địa điểm thực hiện dự án. Theo các thông tin thu thập được thì hiện đã có khá nhiều khách hàng quan tâm tìm hiểu, tuy nhiên Savills hiện vẫn chưa cung cấp các số liệu báo cáo thực tế ii) Trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê: theo thông tin từ chủ đầu tư thì đã có nhiều công ty quan tâm và đã xúc tiến đàm phán thuê. Tuy nhiên, hiện chưa có đơn vị nào ký hợp đồng thuê hoặc biên bản ghi nhớ / hợp đồng nguyên tắc - Thông tin về thị trường căn hộ tại Hà Nội (nguồn từ CBRE) + Cầu thị trường: Thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu, nhưng theo các chuyên gia, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn lớn, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng, nhất là những dự án đầu tư bài bản theo tiêu chuẩn quốc tế và có chiến lược tiếp thị cụ thể Thị trường hiện vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng, nhưng từ cuối quý I/09 với việc lãi suất ngắn hạn giảm mạnh cùng với chính sách kích cầu của chính phủ, số lượng người quan tâm tìm hiểu thông tin tại các sàn giao dịch bất động sản đã tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2008, tuy nhiên số lượng giao dịch thành công vẫn chưa có dấu hiệu khả quan + Cung thị trường và giá bán Năm 2008, Hà Nội có khoản gần 2.500 căn hộ được tung ra thị trường và dự kiến năm 2009 số lượng căn hộ được tung ra thị trường vào khoảng gần 3.000 căn hộ. Từ cuối năm 2008 và đầu năm 2009, hàng nghìn căn hộ cao cấp được tung ra thị trường, tiêu biểu như: Bảng 11: Điều tra dự án xây dựng căn hộ cao cấp trên địa bàn Hà Nội Dự án Địa điểm Số căn hộ P(USD/m2) Tiếp thị và phân phối Ghi chú KeangHàNội LandmarkTower Phạm Hùng, Cầu giấy, Hà Nội 916 2.600- 3000 Savills Đã bao gồm nội thất Vincom Park Place 114 Mai Hắc Đế, Hai Bà Trưng, Hà Nội 200 3.300-3.600 CBRE Đã bao gồm nội thất Mipec Towers 229 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội 314 1.850- 2100 Savills Chưa bao gồm nội thất Sky City Towers 88 Láng Hạ, đống Đa, Hà Nội 456 1.900-2.100 CBRE Chưa bao gồm nội thất Indochina Plaza 239 Xuân Thượng, Cầu Giấy, Hà Nội 356 2.250-2.500 Savills Chưa bao gồm nội thất Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank * Phân tích SWOT - Một số lợi thế của Mipec + Vị trí thuận tiện cho giao thông, nằm trong khu vực dân trí cao, là nơi tập trung thưong mại của quận Đống Đa. + Tòa nhà đựơc thiết kế hiện đại theo tiêu chuẩn quốc tế, các tiện ích đi kèm như bể bơi, trung tâm thể dục thể thao, nhà hàng, khu mua sắm, khu vui chơi giải trí, bãi để xe,… Đặc biệt, sau khi xây dựng xong phần thô, khách hàng mua căn hộ sẽ được tham khảo thống kê nội thất do Finenco (Italia) tư vấn và có thể đề xuất thay đổi thiết kế nội thất theo ý muốn. Tạo sự hài lòng về căn hộ tương lai cho khách hàng + Sản phẩm cung cấp đa dạng và có chất lượng nhằm tối đa hoá nhu cầu của khách hàng: Mipec cung cấp 302 căn hộ với diện tích từ 83-226 m2/căn và 12 căn hộ thông tầng với diện tích từ 226-471m2/căn + Thời gian thanh toán hợp lý, dự kiến tiến độ thu tiền sẽ chia thành từ 5-6 đợt + Giá bán hợp lý: P dự kiến từ 1.750-2000 USD/m2, đây là mức giá tương đối cạnh tranh so với dự án cùng loại (tham khảo bảng trên) + Đơn vị tiếp thị và phương pháp chuyên nghiệp: toà nhà do Savills tư vấn bán và tiếp thị độc quyền - Cơ hội: + Hiện tại trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp còn đang rất thiếu. Trong thời gian vừa qua, khó khăn kinh tế dẫn đến nhiều công trình bị trì hoãn, do đó dự án Mipec Tower tiềm lực tài chính bị trì hoãn, do đó dự án Mipec Tower tiềm lực tài chính dự kiến hoàn thành vào quý I/2009 sẽ đón đầu thị trường + Tuy nền kinh tế khó khăn nhưng các chuyên gia vẫn đánh giá tiềm năng phát triển hình thức bản hiện đại khá cao. Hiện nay tại Việt Nam đã có một số nhà bán lẻ lớn: Parkson, Metro, Big C… Dự kiến thời gian tới có thêm nhiều nhà bán lẻ có kinh nghiệm hoạt động trên thị trường như: Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore, Malaysia,… + Mipec bắt đầu vào cuối năm 2008, cũng là lúc giá cả vật liệu xây dựng giảm. Ngoài ra, từ tháng 02/2009 nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp. Điều này giúp Mipec giảm chi phí thực hiện dự án - Thách thức: + Giá thuê văn phòng giảm từ 30 – 50% cùng thời điểm với năm gốc, giá căn hộ chưa hoàn thành có xu hướng giảm nhiều. Tuy nhiên, với sự hỗ trợ của nhà nước và năng lực nguồn vốn của công ty, dự kiến thị trường hồi phục, dự án Mipec sẽ đón đàu thị trường. Ngoài ra, hiện nay công ty bán hết 100 căn hộ ( trên tổng 314 căn). Thể hiện sức hấp dẫn của dự án + Cạnh tranh do nguồn cung tương lai lớn, khách thuê tiềm năng bị hấp dẫn bởi các dự án mang tính thương hiệu quốc tế, do các công ty nước ngoài quản lý, có nhiều tiện nghi và tiện ích và dịch vụ Nội dung 9: Hiệu quả tài chính dự án Với giá căn hộ 1500USD/m2 (thực tế kế hoạch đã bán được 100 căn hộ với giá 1750 USD/m2 và khả năng bán được 214 căn còn lại với giá 1800USD/ m2 là khả thi và công suất khai thác năm 2011 khoảng 50% (do năm 2011 dự án bắt đầu vào khai thác và một số hạng mục còn phải tiếp tục hoàn thiện vào quý I - 2011) Theo thực tế, dự án có hiệu quả với NPV (13%, 20 năm) = 621,272 triệu đồng, IRR = 42,29%, tham gia hoàn vốn có chiết khấu 2 năm 3 tháng Cán bộ thẩm định đã có phân tích chi tiết dòng tiền và ứng dụng phần mềm Excel để tính các chỉ tiêu NPV, IRR, T Nội dung 10: Đánh giá nguồn trả nợ Theo cơ cấu như phân tích ở trên thì tổng nhu cầu vốn vay vào khoảng 470 tỷ đồng, tuy nhiên trước mắt chi nhánh chỉ đề xuất tài trợ 200 tỷ đồng để bổ sung nhu cầu vốn tham gia đầu tư dự án cho năm 2009 và xác định nguồn trả nợ là nguồn thu từ bán căn hộ Dự kiến nguồn vốn trả nợ được cán bộ thẩm định tính toán như sau Bảng 12: Bảng dự kiến nguồn vốn trả nợ Thứ tự Nội dung 2009 2010 Quý I- 2011 1 2 3 Nguồn thu từ bán căn hộ Sử dụng để tái đầu tư Trả nợ Techcombank 514,595 352,603 161,991 707,568 371,599 335,968 64,324 22,096 42,228 Phòng Thẩm định – Ngân hàng Techcombank Kết luận của cán bộ thẩm định: Như vậy để đảm bảo an toàn vốn cho Techcombank và đảm bảo nguồn tiền từ bán căn hộ chỉ được sử dụng vào 2 mục đích (1) trả nợ Techcombank và (2) tái đầu tư vào dự án phòng thẩm định đề xuất + 100% nguồn thu từ 214 căn hộ chưa bán và toàn bộ khoản phải thu còn lại từ 100 căn đã bán phải về qua tài khoản tại ngân hàng Techcombank + Thu nợ ngay khi có nguồn tiền về từ bán căn hộ và tỷ lệ thu nợ tối thiểu 50% nguồn tiền về từ bán căn hộ + Dư nợ tại mọi thời điểm không vượt quá 70% trị giá các khoản phải thu từ bán căn hộ Nội dung 11: Về tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng khu đất thực hiện dự án và tài sản hoàn thành trên đất. Theo dự toán thì tổng giá trị tài sản đảm bảo khoảng 1,420 tỷ đồng, đủ đảm bảo cho khoản vay tại Techcombank. Giá trị tài sản đảm bảo sẽ bị giảm trừ khi bán căn hộ, do đó đề xuất đảm bảo bổ sung cho Techcombank 1.3.4. Nhận định và đề xuất của phòng thẩm định 1.3.4.1. Nhận định và đánh giá của phòng thẩm định - Điểm lợi thế