Luận văn Hoàn thiện phương pháp phân tích hiệu quả các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tập trung

ng khu công nghiệp (CSHTKCN) : Trong các khu công nghiệp nói chung thường phổ biến 4 loại hình khu công nghiệp sau đây tương ứng với từng loại hình này là loại hình cơ sở hạ tầng phù hợp với sự phát triển của chúng. Loại hình thứ nhất: Các KCN được thành lập trên khuôn viên đã có một số doanh nghiệp đang hoạt động, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển khu công nghiệp theo đúng quy hoạch mới, đồng thời tạo hạ tầng kỹ thuật phục vụ tốt việc phát triển khu công nghiệp, có điều kiện xử lý chất thải với những thiết bị hiện đại. Loại hình thứ hai: Các KCN được hình thành nhằm đáp ứng yêu cầu cho việc di dời các nhà máy, xí nghiệp ở trong nội thành các đô thị lớn, do nhu cầu chỉnh trang đô thị và bảo vệ môi trường, môi sinh phải di chuyển vào KCN. Việc hình thành các KCN phục vụ nhu cầu di dời là yêu cầu khách quan của quá trình đô thị hoá - kết quả tất yếu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Loại hình thứ ba: Các KCN có quy mô nhỏ gắn liền với nguồn nhiên liệu nông lâm, thuỷ sản được hình thành ở một số tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, đồng bằng trung du Bắc Bộ và duyên hải Miền Trung là nơi có nguồn nhiên liệu, nông sản hàng hoá như công nghiệp chế biến chưa phát triển. Loại hình thứ tư: Các KCN hiện đại xây dựng mới hoàn toàn. Thuộc loại hình này hiện nay ta có khoảng trên 20 khu kể cả các khu chế xuất do các công ty nước ngoài đầu tư xây dựng và phát triênr hạ tầng theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. 3. Đặc điểm của đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp tập trung: Đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp là một loại đầu tư bất động sản, nó đỏi hỏi vốn lớn, theo đó thất bại sẽ tổn thất nhiều. Sản phẩm của cơ sở hạ tầng KCN là đất đai cho thuê, các công trình hạ tầng như đường giao thông, điện, nước, thông tin liên lạc... Do vậy yếu tố quyết định đến thành bại của khu công nghiệp tập trung ở một số điểm sau: - Thứ nhất: Việc dự kiến chuẩn xác những loại hình công nghiêp, nhà máy sẽ thu hút vào trong khu công nghiệp tương ứng với những quy mô và thời điểm yếu tố này sẽ liên quan chặt chẽ với dự kiến quy hoặc và xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng phù hợp với yêu cầu và hiệu quả. - Thứ hai: Việc tạo môi trường đầu tư thuận lợi để thu hút khách hàng trong công tác vận động đầu tư mà một trong những điểm mấu chốt là việc xác định giá cho thuê đất, cơ sở hạ tầng trong các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng. phần II. Lược khảo những phương pháp phân tích DAĐT nói chung và phương pháp phân tích DAĐT cơ sở hạ tầng hiện có 1. Phương pháp phân tích hiệu quả DAĐT nói chung : Hiện nay các dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nó riêng được phân tích đánh giá theo các phương pháp phân tích đánh giá dự án của các nước có nền kinh tế thị trường chủ yếu dùng các nhóm chỉ tiêu sau: 1.1. Phương pháp phân tích tài chính: Để phân tích hiệu quả chính thường dùng hai nhóm phương pháp là : nhóm chỉ tiêu tĩnh (không tính đến sự biến động của giá cả theo thời gian, thường tính toán cho một năm) và nhóm chỉ tiêu động (có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian và tính cho cả đời dự án). 1.1.1. Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh: a. Phương pháp so sánh chi phí của một đơn vị sản phẩm Cđ . ã (2.10) Trong đó: -N - Năng suất hàng năm của dự án. -V - Vốn đầu tư mua sắm tài sản cố định. -i - Lãi suất (giả sử đi vay vốn kinh doanh) tín dụng. -Cn - Chi phí sản xuất hàng năm. - - Biểu thị mức ứ đọng vốn trung bình trong dự án. Điều kiện áp dụng phương pháp: - Điều kiện áp dụng phương pháp là giá bán sản phẩm của các phương án phải bằng nhau. Khi đó kết quả so sánh theo lợi nhuận và chi phí là như nhau. - Các phương án đem ra so sánh đều phải sản xuất ra các sản phẩm giống nhau về chất và giá bán sản phẩm không chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu. b. Phương pháp so sánh theo lợi nhuận (ký hiệu là Ln ): ã Ln = Gđ - Cđ ị max (2.11) Trong đó: -Gđ - Giá bán một đơn vị sản phẩm. -Cđ -Chi phí sản 1 đơn vị sản phẩm. Ln -> max là phương án tốt nhất. c.Chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư (D): ã --->max (2.12) Trong đó: - Ln : lợi nhuận năm. - V0 : vốn đầu tư cho loại tài sản ít hao mòn. - Vm : vốn đầu tư cho tài sản cố định hao mòn nhanh. D > Dđm phương án đáng giá. Với Dđm là mức doanh lợi định mức, là một trị số chủ quan do nhà đầu tư định ra. Điều kiện và hạn chế: - Lợi nhuận năm được lấy theo số liệu trung bình. - V0 + Vm/2 thể hiện vốn trung bình ứ đọng trong dự án,cách tính ứ đọng vốn này còn có những hạn chế như đã trình bày ở trên. - Khi so sánh phương án , phương án có D -> max chưa chắc đã có tổng lợi nhuận tuyệt đối cao nhất. Trong trường hợp mục đích của chủ đầu tư là tối đa hoá lợi nhuận thì không thể áp dụng phương pháp này một mình để tìm phương án cho lợi nhuân tối đa. - Phương pháp chưa tính đến yếu tố thời gian của tiền tệ. - Công thức trên chỉ phù hợp khi vốn đầu tư bỏ ra một lần ở thời điểm đầu, hoặc vốn đầu tư bỏ ra nhiều lần theo những chu kỳ bằng nhau với một độ lớn như nhau. c. Phương pháp xác định thời hạn thu hồi vốn đầu tư tĩnh ã (2.13) b. Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận cộng khấu hao. ã (2.14) -Kn - Khấu hao cơ bản hàng năm. - Tl < Tlđ , Tk < Tkđ thì phương an đầu tư có thể chấp nhận được. -Tlđ -Là thời hạn thu hồi vốn (nhờ lợi nhuận) định mức. -Tkđ -Là thời hạn thu hồi vốn (nhờ lợi nhuận và khấu hao) định mức. Điều kiện và hạn chế: - Khi áp dụng phương pháp này đòi hỏi phải có các trị số Tld và Tkđ đã được xác định các trị số này được chủ đầu tư xác định theo khả năng chấp nhận mức độ nguy hiểm cuả đầu tư. - Các công thức (2.13) và (2.14) chỉ áp dụng trong các trường hợp lợi nhuận và khấu hao của các năm như nhau nghĩa là các trị số Ln và Kn đều đặn hàng năm. Nếu trị số Ln, Kn, không đều đặn thì trị số Tl, Tk được tìm bằng cách trừ dần chúng ra khỏi V. 1.1.2 . Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu động: Là phương pháp tính toán so sánh các phương án đầu tư bằng các chỉ tiêu độngcó tính đến sự thay đổi giá trị của tiền tệ theo thời gian.Bao gồm 3 nhóm phương pháp: Hiệu số thu chi, Suất thu lợi và Tỷ số thu chi. 1.1.2.1. Phương pháp hiệu số thu chi. a. Phương pháp giá trị hiện tại Phương pháp hiện giá là phương pháp xác định hiệu số thu chi trên cơ sở quy các giá trị tiền tệ bỏ ra trong tương lai về thời điểm hiện tại. Xét sự đáng giá của phương án. Theo phương pháp này một phương án được coi là đáng giá khi: ã NPW = (2.15) Trong đó : -Bt - Là doanh thu ở năm t hoặc giá trị thu hồi tài sản khi thanh lý. -Ct - Là chi phí bỏ ra ở năm t, trong đó có vốn đầu tư cho tài sản cố định và vốn lưu động ở thời điểm 0, ở các năm vận hành là chi phí vận hành không có khấu hao cơ bản và chi phí vốn đầu tư phụ thêm nếu có . -n: - Tuổi thọ của dự án. -r - Suất thu lợi tối thiểu do CĐT chọn căn cứ vào thị trường và ý muốn chủ quan của CĐT. Lựa chọn phương án tốt nhất. - Phương án được coi là tốt nhất khi thoả mãn: NPW ---> max - Nếu các phương án có tuổi thọ khác nhau thì thời kỳ tính toán để so sánh phải lấy bằng bội số chung nhỏ nhất của các tuổi thọ các phương án hoặc bằng thời kỳ tồn tại của dự án. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư theo phương pháp động. Từ các công thức tính NPW ta có thể tìm thời hạn thu hồi vốn đầu tư bằng cách tìm trị số năm để sao cho NPW=0 để tìm ra thời hạn thu hồi vốn. b. Phương pháp giá tri tương lai NFW: Đánh giá sự đáng giá của phương án ã NFW = (2.16) Lựa chọn phương án tốt nhất. -Phương án tốt nhất là phương án thoả mãn NFW ---> max -Nếu tuổi thọ của các phương án khác nhau thì thời kỳ tính toán để so sánh lấy bằng bội số chung nhỏ nhất của các phương án hoặc bằng thời kỳ tồn tại của dự án. c. Phương pháp giá trị san đều hàng năm (NAW): Đánh giá tính đáng giá của phương án: Phương án được coi là đáng giá khi NAW 0 Lựa chọn phương án tốt nhất: Phương án được coi là tốt nhất khi NAW ---> max Công thức xác định NAW: -Trường hợp trị số thu chi không đều đặn: ã NAW = NPW (2.17) 1.1.2.2. Phương pháp suất thu lợi nội tại (IRR): a. Khái niệm : Suất thu lợi nội tại IRR có thể hiểu là mức thu lợi trung bình hàng năm tính theo kiểu lãi ghép sau cả đời dự án đã thu được và do nội tại phương án sinh ra, khi dùng nó để tính trị số NPW thì trị số này sẽ bằng 0, tức là IRR được tìm ra từ phương trình: ã NPW = (2.18) b. Xét sự đánh giá của phương án. Một phương án được coi là đáng giá khi nó thoả mãn điều kiện: IRR ³ r Với r là sất thu lợi tối thiểu. Để tìm trị số IRR có thể dùng công thức nội suy gần đúng. Trước hết ta cho vào phương trình (2.18) một trị số IRR1 bất kỳ để sao cho NPW1 > 0 .sau đó cho trị số IRR2 bất kỳ để NPW2 <0, trị số IRR đợc tìm ra từ công thức sau: IRR = IRR1 + (IRR2 -IRR1) (2.19) Khi trị số IRR1, IRR2 chênh lệch nhau càng ít thì trị số IRR tìm ra càng chính xác. c So sánh các phương án theo chỉ tiêu IRR. Việc so sánh chọn phương án dựa vào trị số IRR(D) 1.1.2.3. Phương pháp tỷ số thu chi (B/C): a. Xét sự đáng giá của phương án: Một phương án được coi là đáng giá khi tỷ số thu chi của nó lớn hơn hay bằng 1 : ã (2.20) Trong đó : -Bt - Là thu nhập ở năm t. -Ct - Chi phí bỏ ra ở năm t. -n - Là thời kỳ tính toán. b. So sánh các phương án : Việc so sánh chọn phương án dựa vào trị số B/C(D) 1.2. Phương pháp phân tích kinh tế - xã hội: Phân tích kinh tế - xã hội khác với phân tích kinh tế tài chính ở chỗ phân tích kinh tế tài chính chỉ đứng trên góc độ lợi ích của doanh nghiệp, còn phân tích kinh tế - xã hội thì đứng trên quan điểm lợi ích quốc gia và toàn xã hội. Trong phân tích tài chính người ta dùng giá tài chính( giá thị trường), trong khi phân tích kinh tế - xã hội người ta thường dùng khái niệm giá tham khảo (giá ẩn, hay giá kinh tế). Giá này là giá tài chính đã được điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hưởng như qui luật cung cầu, thuế trong giá, các khoản tài trợ, giá hàng ngoại thương và chi phí ngoại thương, tỷ giá hối đoái điều chỉnh, cũng như các lợi ích và chi phí liên nghành của toàn xã hội. Các chỉ tiêu phân tích ở đây bao gồm: 1.2.1. Nhóm các chỉ tiêu kinh tế: Bao gồm các chỉ tiêu: - Các chỉ tiêu tương tự như các chỉ tiêu hiệu quả khi phân tích tài chính, nhưng phải dùng giá tham khảo(giá kinh tế). - Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả trực tiếp cho toàn xã hội như: giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm , cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân, các lợi ích hay thiệt hại kinh tế gây cho lĩnh vực cá liên quan... 1.2.2. Các chỉ tiêu xã hội: Các chỉ tiêu xã hội gồm: - Các chỉ tiêu biểu hiện trực tiếp trong dự án khi sử dụng công trình như: cải thiện điều kiện lao động cho người công nhân, tiện nghi sử dụng, vệ sinh cho lao động, tăng thu nhập cho công nhân, thẩm mỹ công nghiệp, giải quyết thất nghiệp... - Các chỉ tiêu biểu hiện ngoài dự án như: ảnh hưởng đến môi trường sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá và giáo dục cho nhân dân, bảo vệ sức khoẻ, tăng giờ nghỉ ngơi cho người lao động... Tuy nhiên, thực tế việc phân tích kinh tế - xã hội theo hai nhóm chỉ tiêu trên cũng rất ít được áp dụng. Đặc biệt việc định lượng các hiệu quả kinh tế - xã hội là rất khó. Do đó trong đề tài sẽ đề suất việc ứng dụng phương pháp dùng chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị và phương pháp giá trị - giá trị sử dụng để đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư xây dựng cshtkcn. 1.3. Nhận xét: Việc phân tích đánh giá các dự án theo các phương pháp đã lược khảo nói trên chỉ phù hợp với các dự án sản xuất công nghiệp, dịch vụ thông thường nó không thể áp dụng cho các dự án nhất là các dự án mang lại hiệu quả kinh tế đặc thù như dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp tập trung. Trên cơ sở những nội dung đã đề cập trên kết hợp với những đặc điểm chuyên biệt của loại hình dự án xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp tập trung đề tài sẽ hoàn thiện phương pháp phân tích hiệu quả tài chính cũng như phương pháp phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội cho thật phù hợp và có thể ứng dụng cho phân tích đánh giá các dự án đầu tư xây dựng cshtkcn. 2. Các phương pháp đánh giá các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp hiện có : Hiệu quả đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp (CSHTKCN) được phân tích trên hai mặt tài chính và kinh tế - xã hội 2.1. Hiệu đầu tư về mặt tài chính: Về mặt tài chính các Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh CSHTKCN được phân tích qua các chỉ tiêu: - Giá trị hiện tại của chênh lệch thu chi : NPW - Suất thu hồi nội tại : IRR - Thời gian thu hồi vốn đầu tư : TK 2.2. Hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế xã hội: 2.2.1. Các chỉ tiêu về mặt kinh tế: Việc phân tích hiệu quả kinh tế của các dự án đầu tư XDCSHT KCN chủ yếu được xem xét qua các chỉ tiêu về nguồn thu từ Dự án ví dụ như: - Thu về cho thuê đất, thu thuế kinh doanh cơ sở hạ tầng. - Số doanh nghiệp được thu hút ở khu công nghiệp tương ứng với số vốn đầu tư của các doanh nghiệp đó. - Giá trị doanh thu tạo ra hàng năm của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp và tổng giá trị thuế nộp cho Nhà nước - Số lượng lao động được thu hút vào khu công nghiệp tuơng ứng với tổng số nguồn thu về nhân công. - Nguồn thu về bảo hiểm xã hội và bảo hiểm y tế -v.v... 2.2.2. Các chỉ tiêu về mặt xã hội; Về mặt xã hội các Dự án đầu tư XDCSHT KCN thường được phân tích đánh giá định tính qua các chỉ tiêu: - Góp phần thực hiện chiến lược công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế Việt Nam - Thúc đẩy tiến bộ về khoa học và công nghệ - Thúc đẩy sự phát triển của các xí nghiệp Việt Nam, thay đổi hình thái kinh tế khu vực và cải thiện cơ cấu kinh tế giữa các vùng lãnh thổ - Giải quyết việc làm cho lực lượng lao động chính trong khu công nghiệp cũng như việc làm cho lực lượng lao động phục vụ gián tiếp trong khu vực. - v.v... phần III. Hoàn thiện phương pháp phân tích hiệu quả các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 1. Tình hình thực tế các DAĐT xây dựng - kinh doanh CSHTKCN: Trong việc đầu tư phát triển hạ tầng KCN hiện có hai cách làm khác nhau. - Thứ nhất: Xây dựng đồng bộ các công trình kết cấu hạ tầng đạt tiêu chuẩn sau đó mới thu hút đầu tư. Cách làm lần này đòi hỏi vốn đầu tư lớn, là nơi hấp dẫn các nhà đầu tư có vốn và công nghệ nhưng đòi hỏi phải có kế hoạch nhanh chóng lấp đầy nếu không sẽ phải chịu những thiệt hại lớn do ứ đọng vốn đầu tư. - Thứ hai: Xây dựng cá công trình theo kiểu cuốn chiếu phù hợp với khả năng tài chính của chủ đầu tư. Nó đòi hỏi phải tính toán kỹ việc phân kỳ và tiến độ xây dựng từng công trình hạ tầng bảo đảm tính đồng bộ và rất chú trọng chất lượng công trình. Nếu không sẽ phải chi phí trả giá đặt hơn trong những năm sau và chất lượng công trình hạ tầng kém. ở cả hai cách làm trên đây các dự án xây dựng và kinh doanh CSHT KCN đều gặp phải những khó khăn. - Về mặt tài chính: Nếu tính doanh thu của dự án từ cho thuê đất và cơ sở hạ tầng cao thì khi Dự án đi vào vận hành rất khó lấp đầy được diện tích cho thuê dự kiến của KCN. Ngược lại nếu tính giá thấp thì không đủ để bồi hoàn lại chi phí đã bỏ ra của Công ty phát triển CSHT KCN. Trên thực tế Nhà nước chỉ hạn định giá trần cho thuê đất cũng như CSHT ở các KCN và các dự án hầu hết đầu lấy mực giá cho thuê ở mức giá trần khu vực giảm đi một số phần trăm nhất định. Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt như hiện nay ở trong nước cũng như giữa các nước trong khu vực về lĩnh vực đầu tư xây dựng - kinh doanh CSHT KCN đòi hỏi các chủ đầu tư cần phải phân tích đánh giá chính xác hơn nữa nhằm tránh khỏi những thiệt hại do các khách hành doanh nghiệp (KCN chuyển) đi nơi khác ở trong hay ngoài nước hoặc từ bỏ ý định đầu tư. - Về mặt kinh tế - xã hội: Do đặc thù của loại hình đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng KCN không chỉ mang lại hiệu quả thông thường về mặt tài chính mà phải được xem xét một cách tổng hợp về hiệu quả kinh tế - xã hội. Trong nhiều trường hợp các khu công nghiệp, khu chế xuất là những nhân tố cơ bản để hình thành những đặc khu kinh tế, khu mậu dịch tự do phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế đất nước. Khi đó việc phân tích đánh giá dự án đầu tư xây dựng CSHT KCN cần phải được xem xét trên các chỉ tiêu hiêụ quả kinh tế - xã hội một cách khoa học – chi tiết mà các chỉ tiêu định tính đang được dùng một cách riêng rẽ trong cách phân tích dự án từ trước đến nay không đáp ứng được yêu cầu đó. Trong đề tài này sẽ nêu ra cách ứng dụng phương pháp dùng chỉ tiêu kinh tế tổng hợp không thứ nguyên vào phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư xây dựng CSHT KCN. 2. Phân tích DAĐT xây dựng CSHTKCN theo mức thu nhập tối thiểu để bồi hoàn chi phí Để khắc phục những hạn chế trong phân tích hiệu quả tài chính đã trình bày (ở mục 1 phần 3) ở trên, ở đây đưa ra cách phân tích thông qua chỉ tiêu mức thu nhập tối thiểu yêu cầu hàng năm để đảm bảo bôì hoài các chi phí. Trị số này có thể được xem xét như cận dưới của giá thuê đất hàng năm của khu công nghiệp mà còn đảm bảo cho Công ty phát triển CSHT KCN chưa bị thua lỗ. Chỉ tiêu thu nhập tối thiểu hàng năm yêu cầu bòi hoàn được những chi phí sau: 2.1. Vốn đầu tư ban đầu để xây dựng công trình: Tổng vốn đầu tư được tập hợp từ các thành phần sau: Bảng 1: Tổng hợp vốn đầu tư STT Hạng mục Đơn vị Trị số 1 Xây dựng hệ thống hạ tầng trong KCN đồng x 2 Xây dựng hệ thống hạ tầng ngoài KCN - Hệ thống cấp điện cao thế - Hệ thống cấp thoát nước ngoài hàng rào - Hệ thống đường quy hoạch - Tổng đài điện thoại ... “ x 3 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng “ x 4 Chi phí chuẩn bị đầu tư, tư vấn và quản lý XD “ x 5 Vốn lưu động của dự án “ x 6 Tiền thuê đất trong giai đoạn xây dựng “ x 7 Dự phòng “ x 8 Trả lãi vay trong thời gian xây dựng “ x Tổng vốn “ TC Như vậy vốn đầu tư ban đầu tính san đều hàng năm được xác định như sau: AC TC (3.10) Trong đó: - AC: Vốn đầu tư ban đầu tính san đều hàng năm - TC: Tổng vốn đầu tư ban đầu của dự án - n: Tuổi thọ tính toán của dự án - r: Mức lãi suất tính toán của dự án 2.2. Chi phí trả lãi vốn trong giai đoạn vận hành - Tổng chi phí trả lãi vốn vay của dự án được xác định: TR = (3.11) - Chi phí trả lãi vốn vay tính san đều hàng năm được xác định theo công thức: AR = TR (3.12) Trong đó: - Vct: Trị số tiền vốn vay còn lại ở năm thứ t - t: Khoảng thời gian tính từ đầu đến cuối năm thứ t - nv: Thời gian trả nợ của dự án 2.3. Chi phí vận hành dự án (chưa bao gồm khấu hao cơ bản) Chi phí vận h ành dự án xây dựng - kinh doanh CSHT KCN được tập hợp từ những thành phần chi phí sau: a/ Chi phí trả tiền thuê đất nguyên thổ (L) Chi phí này được xác định căn cứ vào mức giá thuê đất của Công ty phát triển CSHT KCN thuê của Nhà nước và với diện tích thuê : L = (3.13) Trong đó: - L: Tổng tiền thuê đất nguyên thổ trong giai đoạn vận hành - S1: Diện tích cho thuê đất ở năm thứ i . - g: Mức giá thuê đất nguyên thổ Như vậy chi phí thuê đất tính san đều hàng năm được xác định như sau: AL = L (3.14) b/ Chi phí quản lý khu công nghiệp - Tổng chi phí quản lý khu công nghiệp được tính cho cả đời dự án (được tập hợp từ các năm tuỳ theo tiến độ khai thác vận hành) STT Thành phần Đơn vị Trị số 1 Chi phí trả lương, bảo hiểm đồng x 2 Chi phí văn phòng và hành chính “ x 3 Các lệ phí với địa phương “ x 4 Chi phí khác “ x Tổng “ TE - Chi phí quản lý hàng năm được xác định theo công thức : AE = TE (3.15) c/ Chi phí thông tin quảng cáo tính san đều hàng năm : AA d/ Chi phí duy tu bảo dưỡng CSHT KCN tính san đều hàng năm : AI Chiphí vận hành dự án chưa bao gồm KHCB (AO) được xác định theo công thức: AO = AL + AE + AA + Al 2.4. Lợi nhuận tối thiểu cho Công ty phát triển CSHTKCN lập các quỹ doanh nghiệp tính san đều hàng năm: Ký hiệu AB Lợi nhuận tối thiểu cho Công ty phát triển CSHT KCN có thể dự tính đều đặn hoặc không đều đặn. Trong trường hợp không đều đặn sẽ được tính san đều theo công thức (2.17) 2.5. Các khoản thuê Công ty phát triển CSHTKCN phải nộp tính san đều hàng năm : Ký hiệu AT Được tính san đều theo công thức (2.17) Như vậy mức thu nhập tối thiểu tính san đều hàng năm để bồi hoàn chi phí của Công ty phát triển CSHT KCN được xác định theo công thức: AW = AC + AR + AO + AB + AT (3.17) Thu nhập tối thiểu san đều hàng năm (AW) vừa đủ bù đắp những chi phí bỏ ra và mức lợi nhuận tối thiểu cho hoạt động của Công ty phát triển CSHT KCN Từ đó căn cứ vào phân kỳ xây dựng và kinh doanh dự án có thể biết được mức giá cho thuê thấp nhất có thể chấp nhận được phải thoả mãn: ³ AW (3.18) Trong đó: - P1: là doanh thu ở năm thứ i của dự án được xác định căn cứ vào phân kỳ tiến độ xây dựng và kinh doanh P1 lại phụ thuộc trực tiếp vào giá cho thuê một đơn vị diện tích p và diện tích cho thuê Si. + Về mặt lý thuyết tính toán thì giá cho thuê đất và CSHT ở những năm sau sẽ cao hơn so với những năm đâù (do phải tính đến thiệt hại do ứ đọng vốn đầu tư của Công ty phát triển CSHT KCN) + Trên thực tế thì giá cho thuê ở những năm sau sẽ không tăng mà trong nhiều trường hợp còn được thêm những ưu đãi nhất định Như vậy: Trong trường hợp giá cho thuê đất và CSHT không đổi thì mức giá cho thuê trên một đơn vị diện tích tối thiểu để bồi hoàn chi phí sẽ được xác định theo công thức : = AW (3.19) Từ đó ị P = AW (3.20) Trong đó : - S1: là diện tích đất cho thuê ở năm thứ i theo phân kỳ xây dựng và kinh doanh - p: mức giá tối thiểu để bù đắp chi phí Trên cơ sở trị số của p để Công ty phát triển CSHT KCN biết được cận dưới của mức giá cho thuê để có những căn cứ chính xác cho những quyết định trong chiến lược thu hút đầu tư và đàm phán 3. Hoàn thiện phương pháp đánh giá giá trị hiệu quả kinh tế xã hội tổng hợp dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp. Từ trước đến nay việc đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của hầu hết các dự án đầu tư nói chung và dự án xây dựng CSHTKCN nói riêng đều được xem xét trên giác độ lợi ích kinh tế xã hội một cách riêng rẽ. Ví dụ : Hiệu quả về đẩy mạnh chiến lược công nghiệp hoá, hiệu quả về tăng đóng góp cho ngân sách, giảm tỷ lệ thất nghiệp cho xã hội ... Việc đánh giá theo các chỉ tiêu riêng rẽ nói trên chỉ thích hợp cho những dự án sản xuất hoặc dịch vụ với mục tiêu chính của dự án đầu tư sinh lợi, nó không thích hợp cho những kiểu dự án đầu tư với mục đích thu lại nhiều hiệu quả kinh tế xã hội tổng hợp. Đặc biệt như loại mô hình dự án xây dựng CSHTKCN với những đặc điểm (như đã trình bày ở trên) dự án có song song hai mảng hiệu quả lợi ích của mục đích của đầu tư với tầm quan trọng không kém gì nhau: "Hiệu quả kinh tế " và "Hiệu quả kinh tế - xã hội". Do tầm quan trọng của mảng "Hiệu quả kinh tế xã hội" nên để so sánh đánh giá các phương án trong dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN chỉ có thực hiện một cách khoa học và chính xác khi xét đến tất cả các lợi ích kinh tế xã hội trong một chỉ tiêu tổng hợp chỉ tiêu đó được gọi là "Chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội tổng hợp không đơn vị đo". Quá trình so sánh đánh giá các phương án được thực hiện dựa trên việc so sánh chỉ tiêu"Hiệu quả kinh tế - xã hội tổng hợp không đơn vị " có kể đến mức độ quan trọng của các chỉ tiêu (Ký hiệu là Vj ) và chỉ tiêu "Giá trị - Giá trị hiệu quả kinh tế xã hội tổng hợp" (Ký hiệu là Csj ) 3.1 Cơ sở tính toán: 3.1.1 Hiệu quả kinh tế xã hội tổng hợp không đơn vị: Công thức: Vj = (3.21) Trong đó: Pij = (3.22) ở đây: Pij - Chỉ tiêu i của phương án thứ j (Phương án tương ứng với MNDBT j , MNC j...Hđj , Nj...) (Có m chỉ tiêu và n phương án ) - Cij - Trị số thật của chỉ tiêu i của phương án thứ j với một đơn vị đo nhất định. - Wi - Hệ số chỉ tầm quan trọng của chỉ tiêu. (Trị số Wi có thể được xác định theo phương pháp ma trận vuông Warkentin, phương pháp nửa ma trận ... và thường theo phương pháp cho điểm của chuyên gia). - Vj - Là hiệu quả kinh tế xã hội tổng hợp không đơn vị của phương pháp qui mô thứ j. Phương án nào có trị số Vj = max là phương án có giá trị hiệu quả kinh tế xã hội tổng hợp cao nhất có kể đến tầm quan trọng của các chỉ tiêu. 3.1.2. Chỉ tiêu chi phí - Giá trị hiệu quả kinh tế - xã hội tổng hợp:. Chỉ tiêu này đòi hỏi phải tính đến chi phí để đạt được 1 đơn vị giá trị hiệu quả kinh tế xã hội tổng hợp. - Công thức: Csj = ---> min (3.23) Sj = +) GTj : Là tổng vốn đầu tư cho phương án qui mô công suất thứ j +) Sj : Giá trị hiệu quả kinh tế xã hội tổng hợp của phương án j. - Phương án nào có Csj thoả mãn công thức (3.23) trên là tốt nhất. 3.2 Phương pháp xác định : 3.2.1. Phương pháp xác định các nhóm chỉ tiêu đưa vào đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội tổng hợp của dự án đầu tư xây dựng CSHTKCN. Các chỉ tiêu được lựa chọn để đưa vào so sánh gồm 2 nhóm lớn sau: a, Nhóm chỉ tiêu về kinh tế, kỹ thuật: Gồm: - Giá trị hiện tại của chênh lệch thu chi (ENPV): +) Trị số này của các phương án được tính toán trong phần tính toán lựa chọn các phương án qui mô công suất về mặt kinh tế . Nó là trị số hiệu quả tuyệt đối của các phương án. +) Đơn vị tính: đồng - Tổng giá trị sản lượng của khu công nghiệp hàng năm : (E) - Mức đóng góp thúc đẩy chiến lược công nghiệp hoá : - Thúc đẩy về tiến bộ khoa học kỹ thuật và nâng cao chất lượng sản phẩm. - Thúc đẩy cho sự phát triển của các xí nghiệp Việt nam. - .v.v.