Luận văn Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam

đến giao dịch không đƣợc thực hiện nhƣ mong muốn của các bên. 2.2.4. Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở Xuất phát từ nguyên tắc chung của BLDS là trong quan hệ dân sự “các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào” [41, Điều 4]. Sự tự nguyện đó phải đƣợc các bên tôn trọng thực hiện. Bản chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí và sự bày tỏ ý chí nên ngƣời tham gia hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện, sự tự nguyện đó là một phần của sự tự do về ý chí, tự do giao kết hợp đồng, tham gia các giao dịch dân sự để đảm bảo nhu cầu thiết yếu nhất của cuộc sống, ở đây chủ thể tự do thỏa thuận về đối tƣợng của hợp đồng, điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trên cơ sở tuân theo pháp luật và không trái với đạo đức xã hội. Tự do ý chí, tự do thỏa thuận một cách tự nguyện không bị ép buộc lừa dối là một trong những yếu tố tạo nên tính hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở. 2.2.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành Quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Căn cứ vào quy định của Luật nhà ở 2014, thì nhà ở chia thành các loại là nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cƣ, nhà liền kề. 49 Vì vậy hợp đồng mua bán nhà ở với từng loại nhà thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khác nhau: - Đối với hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, chủ thể của hợp đồng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, và đối tƣợng nhà ở là nhà ở độc lập, nhà ở liền kề, nhà biệt thự. Thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng mua bán này là thời điểm đăng ký vì nó gắn liền với đất. Các bên mua bán nộp hợp đồng mua bán nhà và các giấy tờ pháp lý liên quan tại phòng công chứng (không phân biệt địa bàn) để công chứng hợp đồng nếu lựa chọn công chứng, hoặc tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện (nếu nhà ở tại đô thị) hoặc Uỷ ban nhân dâm xã (nếu nhà ở tại nông thôn) để chứng thực hợp đồng. Đối với giấy tờ bản sao cần đem theo bản chính để đối chiếu. Sau khi công chứng hoặc chứng thực, hồ sơ mua bán sẽ đƣợc nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thời điểm đƣợc đăng ký là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở đó. - Đối với hợp đồng mua bán nhà ở là nhà chung cƣ, đây là nhà ở mà không gắn liền với đất, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Thủ tục công chứng tại phòng công chứng đƣợc thực hiện cho các bên của hợp đồng mua bán nhà ở là cá nhân, khi đi công chứng, vợ chồng đều phải cùng đi hoặc là tổ chức nếu một trong 02 bên là công ty, khi công chứng cần đem theo Giấy phép kinh doanh bản chính và con dấu tròn công ty, (ngƣời đi công chứng không phải là đại diện pháp luật thì phải có giấy ủy quyền). Trong những năm qua, hoạt động công chứng đã góp phần đáng kể vào quan hệ pháp luật về mua bán nhà ở, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế thị trƣờng, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc, góp phần tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc đối với các lĩnh vực. Đặc biệt là lĩnh vực bất động sản, tạo hành lang an toàn cho các chủ thể khi tham gia vào hoạt động mua 50 bán nhà ở. Nhà nƣớc quản lý đƣợc các giao dịch về nhà ở đảm bảo tính hợp pháp, hạn chế những vi phạm pháp luật đối với việc mua bán nhà ở. 2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 2.3.1. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu Giao dịch dân sự vô hiệu không phát sinh hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn. Đây là nguyên lý chung mà pháp luật các nƣớc đều ghi nhận. Vô hiệu theo nghĩa thông thƣờng là "không có hiệu lực, không có hiệu quả" [57, tr.1083]. Trƣớc hết là cần xác định đƣợc các nội dung về hợp đồng vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng khi bị vô hiệu. Từ đó là cơ sở cho việc áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể nhƣ sau: Điều 410 BLDS năm 2005 viện dẫn việc áp dụng các quy định từ Điều 127 đến Điều 138 vì hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, do đó cần áp dụng những quy định về giao dịch dân sự vô hiệu đối với hợp đồng vô hiệu. Theo quy định tại Điều 127 BLDS, giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện đƣợc quy định tại Điều 122 BLDS thì vô hiệu. Về lý thuyết, có thể phân chia thành hai loại vô hiệu của giao dịch: - Giao dịch đƣơng nhiên vô hiệu (hay còn gọi là giao dịch vô hiệu tuyệt đối) và giao dịch dân sự vô hiệu theo đề nghị của ngƣời có quyền, lợi ích liên quan (hay còn gọi là giao dịch vô hiệu tƣơng đối). Nếu không có đề nghị hoặc có đề nghị nhƣng không đƣợc Toà án chấp nhận thì giao dịch vẫn có hiệu lực pháp luật. Bộ luật dân sự quy định 7 trƣờng hợp giao dịch dân sự vô hiệu. Đây chỉ là những trƣờng hợp vô hiệu nói chung. Quy định về hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tƣợng không thể thực hiện đƣợc: “Trong trường hợp ngay từ thời điểm ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu” [41, Điều 411]. 51 Trong trƣờng hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tƣợng không thể thực hiện đƣợc, nhƣng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên kia, trừ trƣờng hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tƣợng không thể thực hiện. Đồng thời, BLDS năm 2005 giải quyết mối quan hệ giữa vô hiệu của hợp đồng chính và vô hiệu của hợp đồng phụ, trong đó sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trƣờng hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ đƣợc thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu đƣợc giải xác định: “Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập” [41, Điều 137]. Trong trƣờng hợp này, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả đƣợc bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trƣờng hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu đƣợc bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thƣờng, Các bên có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu: Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 136 đƣợc áp dụng đối với yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, vì hợp đồng mua bán nhà ở là một loại phổ biến của giao dịch dân sự. Xuất phát từ đó, thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đƣợc quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của BLDS năm 2005 là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự đƣợc xác lập. Đối với các giao dịch dân sự đƣợc quy định tại Điều 128 và Điều 129 của BLDS năm 2005 thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế, có nghĩa là yêu cầu Toà án vào bất kỳ thời điểm nào cũng đƣợc. 52 Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, thì hợp đồng vô hiệu cũng ở hai dạng: Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tƣơng đối. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tuyệt đối: Về nguyên tắc một giao dịch dân sự không đáp ứng đƣợc một trong bốn điều kiện đã đƣợc phân tích ở trên thì bị coi là vô hiệu. Bên cạnh đó giao dịch vô hiệu còn bao gồm hai loại đƣợc hiểu trong giới luật học Việt nam là giao dịch vô hiệu tuyệt đối và giao dịch dân sự vô hiệu tƣơng đối. Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối là giao dịch dân sự không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị về mặt pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Do vậy, kể cả trƣờng hợp các bên tham gia giao dịch đã ký kết và thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý. Các bên phải chấm dứt thực hiện và quay lại tình trạng ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy chúng ta có khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tuyệt đối, đây là công cụ không thể thiếu đƣợc trong việc nghiên cứu bản chất của giao dịch dân sự cũng nhƣ trong việc giải quyết các vấn đề có liên quan đến thủ tục tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu. Một hợp đồng mua bán nhà ở bị coi là vô hiệu tuyệt đối trong các trƣờng hợp sau: Khi hợp đồng đó vi phạm vào các điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức của xã hội. Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa ngƣời với ngƣời trong đời sống xã hội, đƣợc cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Khi giao dịch đƣợc xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Khi hình thức của giao dịch không tuân thủ theo các quy định bắt buộc của pháp luật. Khi giao dịch của pháp nhân xác lập ngoài lĩnh vực cho 53 phép của pháp luật đã đƣợc đăng ký. Khi giao dịch đƣợc xác lập bởi ngƣời không có năng lực hành vi dân sự (chƣa đủ 6 tuổi). Khi giao dịch đƣợc xác lập bởi ngƣời mất năng lực hành vi dân sự. Đối với giao dịch vô hiệu tƣơng đối là loại giao dịch có khả năng khắc phục, nó đƣợc coi là một loại giao dịch dân sự có thể có hiệu lực nhƣng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của một trong các bên tham gia giao dịch. Giao dịch này thông thƣờng không xâm phạm trật tự công cộng và đạo đức xã hội và chỉ có thể bị vô hiệu đối với bên có lỗi mà không bị vô hiệu đối với bên không có lỗi. Theo đó hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tƣơng đối: Trong các trƣờng hợp khi giao dịch đƣợc xác lập bởi ngƣời chƣa thành niên từ đủ 06 tuổi cho đến chƣa đủ 18 tuổi (có năng lực hành vi dân sự một phần). Khi giao dịch đƣợc xác lập bởi ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Khi giao dịch đƣợc xác lập do bị nhầm lẫn. Khi một bên chủ thể tham gia xác lập giao dịch do bị lừa dối, đe dọa. Khi ngƣời xác lập giao dịch không nhận thức đƣợc hành vi của mình. Giữa giao dịch dân sự tuyệt đối và tƣơng đối có những điểm khác biệt cơ bản nhƣ: khác biệt về trình tự bị tuyên là vô hiệu, khác biệt về thời hạn yêu cầu giao dịch vô hiệu, khác biệt về hiệu lực pháp lý trong từng trƣờng hợp, khác biệt về bản chất quyết định của Tòa án, khác biệt về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự khi bị vô hiệu. Cụ thể về sự khác biệt đó nhƣ sau: Sự khác biệt về trình tự vô hiệu của giao dịch: Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối thì mặc nhiên bị coi là vô hiệu. Còn đối với các giao dịch vô hiệu tƣơng đối thì không mặc nhiên vô hiệu mà chỉ trở nên vô hiệu khi hội tụ đủ những điều kiện nhất định: Khi có đơn yêu cầu của ngƣời có quyền và lợi ích liên quan và theo quyết định của Toà án. Đây là sự khác biệt quan trọng nhất, đƣợc coi là tiêu chí hàng đầu để phân loại một giao dịch vô hiệu thuộc trƣờng hợp vô hiệu tuyệt đối hay vô hiệu tƣơng đối khi nghiên cứu nội dung các văn bản quy phạm pháp luật. Một 54 số tài liệu pháp lý đã dựa vào chính sự khác biệt này để xây dựng nên khái niệm vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tƣơng đối. Cũng chính từ sự khác biệt này mà trong một số tài liệu còn sử dụng thêm các thuật ngữ khác để biểu thị sự phân loại giao dịch dân sự vô hiệu: giao dịch dân sự vô hiệu đƣơng nhiên và giao dịch dân sự vô hiệu theo đề nghị của ngƣời có quyền và lợi ích liên quan. Nhìn chung thì việc sử dụng hai cặp thuật ngữ khác nhau đó không có gì trái ngƣợc nhau. Thế nhƣng đứng trên phƣơng diện phân tích lý thuyết của luật dân sự thì việc sử dụng cặp thuật ngữ “vô hiệu tuyệt đối” và “vô hiệu tƣơng đối” sẽ không chỉ giới hạn bởi sự khác biệt đang phân tích (mặc nhiên vô hiệu hay không mặc nhiên vô hiệu), mà còn cho phép chúng ta nghiên cứu bản chất của chúng một cách toàn diện hơn. Sự khác biệt về thời hạn yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu: Đối với các giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối thì thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế. Còn đối với các giao dịch dân sự vô hiệu tƣơng đối thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là một năm, kể từ ngày giao dịch dịch đƣợc xác lập Sự khác biệt về hiệu lực pháp lý của giao dịch: Giao dịch dân sự thuộc trƣờng hợp vô hiệu tuyệt đối không có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên, thậm chí ngay cả trong trƣờng hợp khi các bên đã tiến hành thực hiện các hành vi theo nội dung cam kết. - Giao dịch dân sự thuộc trƣờng hợp vô hiệu tƣơng đối thì đƣợc coi là có hiệu lực pháp lý cho đến khi nào bị tuyên bố vô hiệu. Khẳng định này thoạt tiên có thể bị coi là trái với quy định của pháp luật khi khoản 1 Điều 146 Bộ luật dân sự quy định rằng giao dịch dân sự vô hiệu (cả tuyệt đối lẫn tƣơng đối) không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Thế nhƣng không phải vậy, bởi vì đối với giao dịch dân sự vô hiệu tƣơng đối, nếu nhƣ giao dịch không đƣợc coi là có hiệu lực trƣớc khi bị tuyên bố vô 55 hiệu thì không thể có bất kỳ một giao dịch nào có thể có hiệu lực trong khoảng thời hiệu một năm của quyền yêu cầu theo quy định tại khoản 1 Điều 145 Bộ luật dân sự. Việc quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu nói lên rằng trong khoảng thời gian của thời hiệu đó giao dịch dân sự có hiệu lực cho đến khi bị tuyên bố vô hiệu theo quyết định của Toà án. Còn khi đã hết thời hiệu khởi kiện đó thì giao dịch dân sự sẽ không bị tranh chấp về hiệu lực nữa. Khẳng định này không hề mâu thuẫn với Điều 146 Bộ luật dân sự còn bởi vì Điều 146 Bộ luật dân sự chỉ chứa những quy định chung về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo tinh thần của Điều 146 Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự một khi đã bị coi là vô hiệu (bất kể là vô hiệu tuyệt đối hay vô hiệu tƣơng đối), thì nhìn chung đều có hậu quả pháp lý giống nhau là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu (tình trạng tại thời điểm trƣớc khi xác lập giao dịch), hoàn trả lại cho nhau những tài sản đã nhận đƣợc từ phía bên kia, nếu không hoàn trả đƣợc bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi phải bồi thƣờng thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra cho với bên kia. Sự khác biệt về bản chất quyết định của Toà án: Trong cả hai trƣờng hợp thì Toà án đều có thể ra quyết định tuyên bố giao dịch vô hiệu. Thế nhƣng bản chất của hai loại quyết định này có sự khác biệt cơ bản: - Giao dịch dân sự thuộc trƣờng hợp vô hiệu tuyệt đối bị coi là vô hiệu không phụ thuộc vào quyết định của Toà án. Hay nói cách khác, nó bị vô hiệu ngay cả khi không có quyết định của Toà án. Chính bởi vậy quyết định của Toà án (nếu có) đối với giao dịch vô hiệu tuyệt đối không mang tính chất phán xử mà đơn thuần chỉ là một trong những hình thức công nhận sự vô hiệu của giao dịch dựa trên các cơ sở luật định mà thôi. Bên cạnh đó, quyết định của Toà án còn có thêm nội dung xác định