Luận văn Huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh

tỷ đồng. Mô hình 3: lấy phần lợi nhuận thu được từ kinh doanh nhà bù đắp các chi phí trong xây lắp để hạ giá thành các căn hộ. Đây là mô hình đầu tư xây dựng các khu chung cư để giải quyết chỗ ở cho các đối tượng thuộc diện phải giải tỏa nhà trên kênh, rạch, nhà ở trong chung cư có nguy cơ sụp đổ, các khu nhà lụp xụp cần được chỉnh trang do Công ty Dịch vụ Công ích quận 4 thực hiện. Mô hình này triển khai thực hiện từ năm 1998, đến năm 2004 đã xây dựng được 2.137 căn hộ với tổng kinh phí là 296,9 tỷ đồng (xem bảng 2.8). Bảng 2.8: Tình hình huy động vốn để xây dựng nhà ở từ 1998 đến 2004 Tên chung cư Số căn hộ Tổng diện tích (m2) Tổng kinh phí đầu tư (tỷ đồng) Giá bán bình quân đồng/m2 Năm hoàn thành Chủ đầu tư: Công ty Dịch vụ Công ích quận 4 B1 phường 3 220 10.500 20,2 2.200.000 1998 B2 phường 3 310 12.850 28,4 2.200.000 1998 B3 phường 3 250 10500 21,3 2.200.000 1998 B4 phường 3 218 10.300 27,2 2.800.000 1999 B5 phường 3 220 11.000 28,4 2.800.000 1999 C 1 phường 6 180 8400 15,5 2.800.000 2000 C 2 phường 6 140 7120 14,5 2.800.000 2000 C 3 phường 6 200 10.700 22,4 2.800.000 2 000 H 1 phường 8 154 9450 51 5.600.000 2004 Chủ đầu tư: Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội Khánh Hội 245 13.170 68 5.600.000 2004 Tổng cộng 2.137 93.986,9 296,9 Nguồn [63] - Vốn tự có của Công ty: 10 - 15%. - Vốn của người mua nhà (từ tiền bồi thường giải tỏa): 50%. - Vay ngân hàng: 30%. - Vay ngân sách (không lãi suất từ nguồn tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước): 10% Mô hình 4: huy động vốn từ nhiều nguồn trong xã hội: chủ đầu tư có dự án được duyệt bỏ một phần vốn của công ty (khoảng 20 -30%), phần còn lại cán bộ công nhân viên đóng góp trước cho chủ đầu tư, số tiền đóng góp chia làm nhiều đợt theo tiến độ của dự án. Trường hợp cán bộ công nhân viên tích lũy chưa đủ vốn để góp thì các ngân hàng cho vay để mua nhà với lãi suất 1%/tháng, góp vào cho đủ và sau đó trả dần lại cho ngân hàng. Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội, Công ty Dịch vụ Công ích quận 4, Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Đay Saigon, Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Mía đường đang tiến hành làm thủ tục để xây dựng các chung cư ở phường 1 theo mô hình này. Mô hình san nền làm hạ tầng và phân lô theo qui hoạch để bán bằng nguồn vốn của chủ đầu tư, vốn vay ngân hàng, vốn huy động khách hàng. Từ năm 1996 đến ngày ủy ban nhân dân thành phố ban hành Chỉ thị 08/CT/UB ngày 22-04-2002 cấm phân lô bán nền thì Công ty Dịch vụ Công ích quận 4 đã phân lô bán được 1.570 nền với tổng số tiền là 378 tỷ đồng. Sau ngày có Chỉ thị 08/CT-UB ngày 22/04/2003 của ủy ban nhân dân thành phố thì việc phân lô bán nền nhà chấm dứt đến nay. 2.2.2. Thực trạng huy động vốn tín dụng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (tín dụng chính thức) để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Các ngân hàng nhà nước như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quận 4, Ngân hàng Công thương Chi nhánh 4 tham gia chương trình cho vay mua nhà trả góp và cho vay trên lĩnh vực kinh doanh địa ốc với hai dạng: Dạng thứ nhất, đầu tư cho vay, sửa chữa nhà và mua nhà trả góp: có khoảng 1.000 lượt công nhân viên chức lao động quận 4 được vay để sửa chữa nhà, không cần thế chấp và mỗi ngân hàng có vài trăm hồ sơ cho vay mua nhà trả góp. Ngoài ra, các ngân hàng này cũng đầu tư trong hai năm qua cho việc thực hiện các chương trình nhà ở của quận 4 khoảng 300 tỷ đồng. Dạng thứ hai, tổ chức chợ địa ốc phục vụ dịch vụ mua bán nhà. Tuy nhiên, dịch vụ mua bán nhà (với thủ tục giấy tờ đầy đủ) và cho vay mua nhà trả góp chỉ phục vụ cho đối tượng chủ yếu là cán bộ công công nhân viên còn đối với người lao động nghèo hiện nay chưa có điều kiện để vay ngân hàng, và lãi suất cho vay còn tương đối cao. Như vậy, cần phải có sự hỗ trợ của Nhà nước thì chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp mới thực hiện được. 2.2.3. Thực trạng huy động nguồn vốn dân cư để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Các đoàn thể nhân dân đã huy động kinh phí từ nhân dân ở các phường, vận động cán bộ nhân viên và các công ty, xí nghiệp góp tiền, vật liệu, ngày công lao động. Từ năm 1995 đến nay, quận đã vận động xây dựng 130 căn nhà tình nghĩa, 175 căn nhà tình thương với tổng kinh phí là 8,05 tỷ đồng (xem bảng 2.9). Bảng 2.9: Tình hình huy động vốn để xây dựng nhà ở cho dân nghèo và diện chính sách (từ năm 1995 đến nay) Đơn vị đóng góp kinh phí Nhà tình nghĩa (căn) Nhà tình thương (căn) Kinh phí (tỷ đồng) Ngân sách quận 1,2 Đoàn thể nhân dân vận động 75 105 4,45 Các công ty xí nghiệp 55 70 2,4 Tổng cộng 130 175 8,05 Nguồn: [63] Ngoài ra trong thời gian qua nhân dân cũng đã tự xây dựng nhà ở của mình với số vốn đầu tư không nhỏ (xem bảng 2.10 và 2.11). Bảng 2.10: Diện tích nhà ở xây mới Đơn vị tính: m2 2000 2001 2002 2003 2004 Tổng số 135.700 191.966 251.139 316.991 361.423 Ngành nhà đất xây 28.380 36.950 37.670 54.500 72.100 Nhà dân tự xây 40.855 62.857 85.760 107.565 108.358 Các ngành khác xây mới 12.160 15.435 18.767 25.418 26.706 Nhà sửa chữa cải tạo 53.155 75.469 107.602 127.915 152.587 Nhà tình nghĩa, tình thương 1.150 1.255 1.340 1.593 1.672 Nguồn [63] Bảng 2.11: Vốn xây nhà ở mới Đơn vị tính: triệu đồng 2000 2001 2002 2003 2004 Tổng số 111.830 141.385 167.373 244.860 310.177 Ngành nhà đất xây 38.380 44.340 45.204 81.750 108.150 Nhà dân tự xây 35.685 42.554 57.550 66.570 88.568 Các ngành khác xây mới 15.170 18.522 18.767 38.127 40.059 Nhà sửa chữa cải tạo 22.145 35.469 45.302 57.763 72.650 Nhà tình nghĩa, tình thương, sửa chữa chống dột 450 500 550 650 750 Nguồn [63] 2.2.4. Đánh giá chung về thực trạng huy động các nguồn vốn trong nước để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 2.2.4.1. Những kết quả đạt được Từ sự phân tích nói trên chúng ta thấy trong những năm qua, quận 4 đã có nhiều cố gắng trong việc huy động các nguồn lực để góp phần vào việc chỉnh trang quận 4, thúc đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa, thị trường địa ốc phát triển tích cực, đặc biệt là huy động vốn để xây dựng nhà ở, có quan tâm đến những người có thu nhập thấp, diện chính sách và dân nghèo. Nguyên nhân đạt được kết quả đó bắt nguồn từ việc chuyển dịch từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện. Nhà nước đã đóng vai trò khởi động tích cực cho các mô hình đầu tư nhà ở có ý nghĩa xã hội cao. Các qui định của pháp luật dần dần được hoàn chỉnh theo hướng khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở, công tác quản lý nhà đất có nhiều tiến bộ. 2.2.4.2. Những mặt hạn chế và nguyên nhân Các chương trình huy động vốn để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn quận 4 vẫn còn nhiều hạn chế vì mấy lý do sau đây: Giá chung cư tuy có cố gắng hạ thấp nhưng vẫn còn cao so với phần lớn người có thu nhập thấp. Giá nhà ở nhìn chung chỉ phù hợp với người có thu nhập trung bình trở lên. Người thu nhập thấp chỉ có thể mua nhà trả góp hoặc thuê nhà ở các huyện ngoại thành và ở các tỉnh lân cận. Giá cả và phương thức thanh toán mỗi nơi mỗi khác. Đôi lúc các công ty kinh doanh nhà giải quyết luôn vấn đề chính sách phân phối nhà trả góp vì chưa có qui định chung. Đối với doanh nghiệp kinh doanh địa ốc ngoài quốc doanh cũng có vai trò tích cực nhưng số lượng đơn vị còn khá ít. Sản phẩm nhà ở, đất ở phần lớn cũng chỉ phù hợp với người có thu nhập trung bình và cao. Hiện nay, để giải phóng mặt bằng hầu hết các dự án đều phải tiến hành công tác điều tra chi tiết để lập kế hoạch và dự trù kinh phí cho công tác di dời giải tỏa. Do kinh phí có hạn nên Nhà nước không thể bồi thường thỏa đáng cho dân trong diện giải tỏa và cũng không thể tạo ra công ăn việc làm mới cho hàng ngàn hộ di dời, vì vậy một số hộ không chịu giao mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án. Một số hộ dân sống trong khu vực giải tỏa là những hộ nghèo, làm nhiều nghề khác nhau và có thu nhập không ổn định, ngoài ra còn có một số hộ có thu nhập gắn liền với nơi cư ngụ. Vì vậy, khi phải di dời trong tình trạng không được bồi thường đầy đủ, tức là không đủ tiền để mua nhà mới, họ sẽ mất cả nhà ở và công việc làm ăn. Điều này đồng nghĩa với việc mất thu nhập và khó ổn định được cuộc sống. Bên cạnh đó, do nạn di dân bất hợp pháp về thành phố, nhiều người chỉ dùng nhà tạm mà không có giấy tờ hợp lệ nên không được bồi thường, chỉ được hỗ trợ 30% giá trị bồi thường. Do đó, một số hộ dân không đồng ý với chính sách bồi thường, có người phản ứng rất quyết liệt. Có trường hợp nhận tiền bồi thường xong lại tiêu xài hết, không chịu di dời gây nên tình hình rất phức tạp. Trên thực tế, việc bồi thường cũng giúp cho một số hộ thay đổi được cuộc sống nếu biết sử dụng khoản tiền bồi thường để phục vụ cho việc tạo nên công ăn việc làm mới. Việc đầu tư xây dựng các khu dân cư mới sẽ có tác động rất lớn đến việc thay đổi mật độ dân số trong quận, trên thực tế hầu hết các hộ dân trong diện giải tỏa đã đưa gia đình vào ở các khu dân cư mới khang trang hay sang địa phương khác. Việc thay đổi mật độ dân số luôn theo chiều hướng tăng cơ học do hạ tầng kỹ thuật phát triển sẽ cuốn hút mọi người từ các nơi khác đến. Việc thay đổi dân số theo chiều hướng gia tăng sẽ gây tác động đến môi trường xã hội, do tập tục, thói quen, lối sống ở các địa phương khác nhau, và nhất là tình hình trật tự an ninh sẽ phức tạp hơn, tệ nạn xã hội sẽ phát sinh nhiều hơn. Sự gia tăng mật độ dân số cùng với sự phát triển của hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn quận 4, đường sá rộng rãi và thông thoáng hơn, tốc độ xe và lưu lượng xe tăng cao...sẽ làm giảm tình trạng ùn tắc giao thông, kẹt xe hàng giờ liền vào những giờ cao điểm... Tuy nhiên, tại các con đường mới mở hay mới nâng cấp trên địa bàn quận 4 hiện nay, theo thống kê thì số vụ tai nạn giao thông có giảm xuống nhưng mức độ nguy hiểm đến tính mạng lại tăng cao do nhiều nguyên nhân như: tốc độ xe tăng cao và một số người thiếu ý thức chấp hành luật lệ giao thông. Vấn đề quy hoạch quận: Giá trị bất động sản phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch và kết cấu hạ tầng. Cả hai nội dung này đều còn nhiều bất cập. Quy hoạch đã góp phần tích cực trong công tác quản lý đô thị, tuy nhiên, quy hoạch chưa định ra được lộ trình chuyển tiếp khả thi từ hiện tại đến tương lai. Chưa đánh giá hết sự giãn nở của đô thị trong điều kiện nhu cầu nhà ở quá lớn lại mâu thuẫn với điểm xuất phát từ nền kinh tế thấp kém. Thực tế đặt các nhà quy hoạch trong hoàn cảnh nếu mật độ xây dựng trong các khu dân cư quá thấp (khoảng 35%) sẽ làm tăng chi phí, dẫn đến giá cả nhà ở không hợp lý và không ai chịu đầu tư. Ngược lại, mật độ xây dựng quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ hoặc từng phần kết cấu hạ tầng và chất lượng cuộc sống. Giải quyết vấn đề này đối với những công trình xây dựng trên từng dự án cụ thể còn rất lúng túng. Công tác quy hoạch chưa dân chủ và công khai trong quá trình lập và trình duyệt. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng xây dựng không đúng quy định. Nhiều khu vực, tốc độ đô thị hoá nhanh nhưng quy hoạch chi tiết không theo kịp. Thủ tục xin chấp thuận quy hoạch đối với các dự án nhà ở đã được cải tiến rất nhiều nhưng vẫn còn phiền hà và mất nhiều thời gian. Hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật của quận 4 vừa thiếu lại không được sửa chữa bảo dưỡng kịp thời là một trong những trở ngại đối với tăng trưởng kinh tế và phát triển các khu dân cư. Tình trạng ô nhiễm không khí và nước ở quận 4 cũng rất nghiêm trọng. Các nhà máy và cơ sở sản xuất đều nằm giữa các khu dân cư đông đúc và do chất thải không được xử lý tốt nên đã gây ra tình trạng ô nhiễm rất nặng nề cho môi trường sống của nhân dân quận 4. Tỷ trọng đầu tư thực tế vào hạ tầng tại những khu vực này chưa tương xứng với yêu cầu. Đây là một trong những nguyên nhân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư của các dự án nhà ở. Tình hình trên phản ảnh rõ nét công tác quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý nhà ở và đất đai còn bộc lộ nhiều thiếu sót, tác động không thuận lợi đến cảnh quan môi trường đô thị, tiếp tục để lại hậu quả dai dẳng; việc xử lý rất phức tạp. Điều đáng báo động là ý thức tôn trọng pháp luật trong xây dựng của người dân đang xuống thấp. Nguyên nhân chủ quan: Trước hết, năng lực điều hành công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị, huy động vốn của chính quyền cấp quận có giới hạn, thiếu đội ngũ cán bộ có chuyên môn, nghiệp vụ cao trên lĩnh vực quy hoạch, quản lý đô thị và xây dựng nhà ở. Do đó, chưa chủ động trong việc triển khai chi tiết các chương trình nhà ở bằng từng kế hoạch cụ thể và chưa nghiên cứu đầy đủ tính chất xã hội về nhà ở. Việc xây dựng và phát triển nhà ở còn mang tính tự phát, chỉ đáp ứng những yêu cầu trước mắt mà chưa tính hết những yếu tố mỹ quan, môi trường, môi sinh, tiết kiệm đất đai và cũng chưa có sự hướng dẫn để người dân hiểu biết và tôn trọng các quy tắc trong xây dựng. Còn tư tưởng trông chờ, ỷ lại cấp trên, thiếu chủ động để lập kế hoạch huy động vốn có hiệu quả. Nguyên nhân khách quan: Những ách tắc làm cản trở việc huy động vốn để xây dựng, phát triển nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng xuất hiện ngay từ đầu vào của quá trình xây dựng như đất, tiền vốn, lực lượng lao động. Bên cạnh đó những trở ngại về mặt thể chế cũng được bộc lộ ra cùng với sự ra đời của những quyết định quản lý (điều luật và các văn bản dưới luật). Thực tiễn hoạt động của nhiều công ty kinh doanh nhà cho thấy thiếu một “hành lang pháp lý” ổn định, những dự án lớn thường gặp nhiều khó khăn làm nản lòng các doanh nghiệp. Quyền tự chủ của các doanh nghiệp cũng không được xác lập và thực hiện một cách rõ ràng và ổn định. Hệ thống quản lý hành chính về đất đai còn nhiều bất cập, việc ban hành và thực thi các cơ chế chính sách, quy định về bất động sản giữa các cơ quan chức năng chưa rõ ràng làm cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp và người dân lúng túng khi muốn góp vốn vào các chương trình xây dựng nhà ở. Các chính sách và cơ chế về nhà ở tuy được Nhà nước quan tâm nhưng thường ban hành chậm so với yêu cầu phát triển đô thị. Việc đầu tư nhà cho thuê dài hạn lại gặp trở ngại do chưa có thể chế. Một số chính sách và giải pháp còn mang tính đối phó với tình trạng thiếu nhà ở hiện nay. Nhiều nội dung rất cơ bản mang tính định hướng cho toàn bộ hoạt động phát triển nhà ở chưa được công bố như chiến lược quốc gia về nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, thậm chí bản dự thảo Nghị định Khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở được góp ý rất nhiều lần nhưng 5 năm qua vẫn chưa được ban hành. Thủ tục đầu tư xây dựng cơ bản vẫn còn là khâu vướng mắc đối với chương trình phát triển nhà ở. Trong thời gian ngắn Chính phủ đã thay đổi 4 Nghị định liên quan đến công tác đầu tư và xây dựng nhưng vẫn còn nhiều nội dung phải tiếp tục bổ sung cho phù hợp với thực trạng hiện nay. Thông thường thời gian xây dựng nhà theo dự án ngắn hơn thời gian lập thủ tục. Bên cạnh đó các thủ tục để công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vẫn đang gặp trở ngại bởi việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và vấn đề quy hoạch. Chính thủ tục về nhà đất còn nhiều khiếm khuyết lại chậm sửa đồi bổ sung là nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng quản lý bất động sản trên địa bàn không tốt, người đầu tư vào nhà ở (cả tổ chức và nhân dân) đều mang nặng tâm trạng lo lắng. Nhà ở cho người có thu nhập thấp chưa có cơ chế khuyến khích rõ ràng, chưa hình thành được quy chế để áp dụng. Nhiều mô hình huy động vốn đầu tư cho nhà ở rất tốt chưa được tổng kết và đề xuất thành chính sách chung. Thể chế tài chính thông qua hệ thống tín dụng dành cho người nghèo để mua nhà ở dưới hình thức trả góp chỉ dừng ở ý tưởng. Hiện nay nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp rất lớn nhưng họ đều khó tiếp xúc với nguồn vốn vay của ngân hàng. Mặc dù ngân hàng đã kết hợp với chủ đầu tư của dự án cho vay hỗ trợ 70-80% giá trị tài sản (nhà ở, chung cư), trả góp bằng lương trong thời gian từ 10-15 năm. Nhưng muốn được các ngân hàng cho vay chủ yếu dựa vào lương để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng nhưng lương của người đi vay rất thấp, không có khả năng chi trả. Bên cạnh đó, người đi vay chủ yếu là cá nhân, dễ xảy ra rủi ro vì sức khỏe, thất nghiệp,tai nạn lao động dẫn đến không thể trả nợ vay. Bộ máy ngành địa chính - nhà đất không thống nhất, thường xuyên nhập tách, cùng một công việc có nhiều cơ quan tham gia làm cho cấp cơ sở lúng túng và hậu quả là người dân chịu thiệt thòi. Quản lý nhà đất tại đô thị hiện nay ngoài việc thiếu hệ thống chính sách đồng bộ rõ ràng, còn một nguyên nhân sâu xa dường như đang thiếu một "cơ quan điều hành" đóng vai trò "nhạc trưởng" chỉ huy toàn bộ công việc này ở cấp vĩ mô. Bởi lẽ có rất nhiều cơ quan quản lý có chức năng liên quan đến đầu tư xây dựng nhà và quản lý đất đai nhưng lại không có cơ quan điều phối chung có hiệu quả cho chương trình nhà ở. Thực chất Nhà nước muốn quản lý, kiểm soát nguồn lực quý hiếm có giá trị lớn như nhà đất và toàn bộ môi trường đô thị. Thế nhưng ý chí đó chưa có được một năng lực quản lý điều hành tương ứng đi kèm đủ mạnh cả về chuyên môn lẫn quyền lực. Do vậy, suốt hai thập niên qua, lĩnh vực nhà đất vẫn còn nhiều trở ngại, thách thức là điều không thể tránh khỏi. 2.3. KINH NGHIệM HUY ĐộNG VốN Để XÂY DựNG NHà ở CủA MộT Số QUốC GIA ở CHÂU á 2.3.1. Kinh nghiệm của Thái Lan Bangkok, thủ đô của Thái Lan, là một vùng đô thị gồm Bangkok và 5 tỉnh lân cận, diện tích khoảng 7.640km2. Bên cạnh tốc độ đô thị hóa cao, Bangkok vẫn còn 1.404 khu ổ chuột gồm 266.782 hộ gia đình với 1,26 triệu dân, trong đó có 65.000 hộ phải giải tỏa vì nằm dọc kênh rạch hoặc dưới gầm cầu. Trong kế hoạch của Nhà nước lần thứ 7 (l992 - l996), Cơ quan Nhà ở quốc gia (National Housing Authority - NHA, thành lập năm 1973, trực thuộc Bộ Nội vụ) dự kiến xây dựng và phát triển 192.600 căn hộ, gồm 112.000 căn cho công nhân viên chức và cải thiện 80.000 căn nhà ổ chuột (trong đó có 70.000 căn nhà ổ chuột và 64.840 căn hộ ở Bangkok). Nhà nước đóng góp 6% vào quỹ nhà ở của Bangkok, nhưng khu vực tư nhân có mức đóng góp cao hơn, nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế vào khoảng cuối năm 1980. Chính sách nhà ở công cộng với chung cư cao tầng không đạt hiệu quả do không phù hợp với điều kiện sinh thái và tập quán gia đình sống chung nhiều thế hệ của người dân. Cuối những năm 1980, Cơ quan Nhà ở quốc gia đã chuyển sang chính sách tự do hóa thị trường nhà ở và tạo điều kiện cho người dân được quyền sở hữu hóa nhà với hai chính sách: Một là, Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (Government Housing Bank - GHB) đóng vai trò tổ chức tài chính nhà ở, chủ yếu hỗ trợ các chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tín dụng của Ngân hàng này bao gồm tín dụng xây dựng, tín dụng cho vay thế chấp dài hạn cao nhất 25 năm, bao gồm vay cá nhân, vay cho các dự án phát triển nhà, vay thuê dài hạn các căn hộ và vay từ tiết kiệm. Với nguồn vốn được giao 228 triệu USD, qua quá trình hoạt động, Ngân hàng Nhà ở quốc gia đã có giá trị tài sản 3.776 triệu USD, đã cho 210.466 cá nhân và tổ chức vay với 3.383 triệu USD. Nguồn vốn hoạt động năm 1993 khoảng 71 tỷ Bath (2,8 tỷ USD) trong đó tiền tiết kiệm ký thác 71,6%, trái phiếu 18,3%, vay mượn trong nước 9,2%, vay bên ngoài 0,9%. Hai là, thành lập Cơ quan Phát triển Cộng đồng Đô thị (Urban Community Development Office - UCDO) với ngân sách 50 triệu USD để hỗ trợ tín dụng cho người nghèo. Ban lãnh đạo gồm có ba người đại diện của cơ quan Chính phủ, ba người của Tổ chức phi chính phủ và ba người đại diện cho cộng đồng người nghèo. Để được hỗ trợ tín dụng nhằm tạo thu nhập và nơi ở thích hợp, các cộng đồng cần phải bắt đầu từ các hoạt động tiết kiệm, với tổ chức rõ ràng, ít nhất trong 3 tháng. Sau đó Cơ quan này cho vay tín dụng cao nhất 10 lần tổng số đã tiết kiệm. Có 4 loại tín dụng, trong đó tín dụng tăng thu nhập và nghề nghiệp 5 năm (8% /năm), tín dụng nhà ở 15 năm (3% /năm). 2.3.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc Trên 90% dân số đô thị và nông thôn được sống trong những ngôi nhà mới xây trong vòng 20 năm qua. Năm 1999 diện tích ở bình quân đầu người là 9,8m2. Trong các giải pháp xây dựng và giải pháp chính sách được Bộ Xây dựng Trung Quốc đúc kết tháng 10/2000, những vấn đề có liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp và người nghèo được xác định bao gồm: Về thể chế: Cải cách thể chế phân phối nhà ở Cuối năm 1998, toàn quốc đình chỉ việc phân phối nhà ở. Các địa phương đề ra phương án tiền tệ hóa việc phân phối nơi ở. Phân phối tiền tệ nơi ở do một phần tiền lương của cán bộ công nhân viên, quỹ tích lũy chung và phụ cấp nơi ở hợp thành. Sau khi được phụ cấp nơi ở, cán bộ công nhân viên có thể mua được nhà ở. Thể chế cung cấp nơi ở hợp lý Gia đình có thu nhập cao thì mua hoặc thuê nhà thương phẩm theo giá thị trường. Gia đình có thu nhập trung bình và thấp thì mua nhà thích dụng, được chính sách ưu đãi của Chính phủ. Gia đình có thu nhập thấp thì được thuê nhà với giá rẻ. Tăng nhanh việc bán và cho thuê nhà ở hiện có, thúc đẩy việc thay đổi thể chế nhà ở cũ. Mức bán nhà ở của Nhà nước trong 35 thủ phủ thuộc các tỉnh và thành phố độc lập đạt 70%. Kết hợp giữa nâng cao tiền cho thuê nhà ở của Nhà nước với việc tăng phụ cấp thuê nhà. Tăng xây dựng nhà thích dụng kinh tế Thông qua miễn thu tiền nhượng đất, giảm thu các loại phí hành chính sự nghiệp, nhà ở thích dụng kinh tế giữ được giá ở mức thấp, phù hợp với sức mua của các gia đình thu nhập trung bình và thấp. Về chính sách: chính sách tín dụng được điều chỉnh phù hợp với khả năng trả nợ của người dân: trả nợ lần đầu tín dụng đã được giảm tới 20% với thời hạn trả kéo dài tới 30 năm và lãi suất điều chỉnh thấp xuống. Sự điều chỉnh chính sách tín dụng nhà ở đã kích thích một cách có hiệu quả sự tăng trưởng của tín dụng nhà ở và làm tăng nhanh sự phát triển của tài chính nhà ở. Trong sáu tháng đầu năm 2000, tín dụng tiêu dùng nhà đã đạt 250 tỷ nhân dân tệ, trong đó tiêu dùng nhà ở chiếm 230 tỷ nhân dân tệ với số dư nợ 170 tỷ nhân dân tệ. Vì vậy, tín dụng nhà ở đã trở thành chủ thể tín dụng tiêu dùng cá nhân. 2.3.3. Kinh nghiệm ở Singapore Singapore có diện tích 633km2, dân số 3 triệu người. Từ năm 1959, sau khi giành độc lập, chính quyền đã xem nhà ở là chương trình ưu tiên. Tính đến năm 1990, có 88% dân số sống trong nhà ở do Chính phủ xây dựng (611.000 căn), trong đó 80% số dân sở hữu căn nhà của họ bằng phương thức mua trả dần, còn lại là thuê. Chính phủ Singapore giải quyết vấn đề nhà ở thông qua Cục Phát triển Nhà ở (Housing And Development Board - HDB, thành lập tháng 2/1960) dựa trên chính sách đất đai và chính sách tài chính. Về đất đai: Chính phủ có hai Bộ Luật quan trọng về phát triển nhà (1960) và mua lại đất đai (l967). HDB đã lấp các bãi lầy, lúc ấy chiếm phần lớn lãnh thổ Singapore, và tiến hành mua đất cưỡng chế, giải tỏa các khu ổ chuột, xây dựng nhà cao tầng hiện đại (nhà 20 đến 25 tầng). Về tài chính: Chính phủ có hai hình thức tài trợ: tín dụng phát triển nhà ở để Cục Phát triển Nhà ở trả chi phí xây dựng và điều hành; tín dụng để cơ quan này cấp lại cho người mua nhà trả góp. Chính phủ đã chịu các khoản thâm hụt lớn (tài khóa năm 1995 - 1996: thâm hụt 580,7 triệu đô la Singapore. Tính từ năm 1960 đến 1996 mức thâm hụt này là 5,588 tỷ đô la Singapore). Nguồn tín dụng được lấy từ "Quỹ Tiết kiệm Trung ương" (Central Provident Fund - CPF), Chính phủ qui định người làm việc phải trích vào quỹ này 20% tiền lương tháng, chỉ được rút ra khi nghỉ hưu, hoặc có việc cần như mua nhà, đau ốm. Các nhà kinh doanh hàng tháng cũng phải nộp vào quỹ một số tiền nhất định. Số tiền ký quỹ rất lớn, bằng 40% tổng quỹ lương cả nước. Giá nhà khá phù hợp với khả năng tài chính của người dân (trước năm 1996 giá nhà từ 36.000 đến 56.000 đô la Singapore) trước đây và năm 1996 - 1997 trung bình khoảng 138.000 đến 232.000 đô la Singapore. Mức trả góp hàng tháng bằng 20% thu nhập của người mua nhà (xem số liệu trong bảng 2.12 và 2.13). Bảng 2.12: So sánh giá bán và thu nhập theo căn hộ của Singapore (những năm 1960) Loại căn hộ Giá trung bình Thu nhập trung bình/tháng CPF Trích từ CPF Tiền trả (25 năm) 4 phòng 36.000 56.000 1.355 542 406 266* Nguồn [ 1] * Trong đó: 232 : tiền mua nhà. 34 : tiền bảo dưỡng. Bảng 2.13: So sánh giá bán và thu nhập theo căn hộ của Singapore (những năm 1996-1997) Đơn vị: Đô la Singapore Loại căn hộ Giá trung bình Thu nhập trung bình/tháng CPF Trích từ CPF Tiền trả (25 năm) Ghi chú 4 phòng 138.000 2.239 896 672 560 CPF: người làm công góp 20%. Chính phủ góp 20%, lãi suất hiện hành 3,58% 5 phòng 232.000 3.367 1.347 1.010 941 Nguồn: [1] Các điều kiện mua nhà và quy chế quản lý nhà: - Trước hết người mua nhà phải có quốc tịch Singapore, đã lập gia đình (người độc thân muốn mua phải đăng ký hộ khẩu bố hoặc mẹ vào căn nhà tương lai) và có mức lương thấp theo giới hạn qui định (1.000 đô la Singapore vào những năm 1960, 5.000 đô la Singapore vào những năm 1990). Họ không sở hữu bất cứ loại bất động sản nào (nhà, căn hộ riêng, đất đai...) nhưng họ phải có gởi trong "Quỹ Tiết kiệm Trung ương" số tiền bằng 20% căn hộ, nộp trước một khoản nhất định, còn lại sẽ trả dần trong 25 năm. Sau khi ở trong căn hộ mua của Nhà nước 5 năm, người mua có thể bán nó theo giá thị trường cho bất kỳ ai (kể cả người nước ngoài, và đăng ký m