Luận văn Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh

-3.5 -16 V-Star 85.56- 119.25 16 14-15 -1.5 -9 Quận 7 New Sài Gòn 98 - 123 20 17 -3 -15 The Manor - 33 tầng 98 - 157 35-37 30 -6 -17 Quận Bình Thạnh Sài Gòn Pearl 84 - 133 49 35 -14 -29 Bình quân -18 (Nguồn: Hiệp hội bất động sản TPHCM- Website: - 32 - Bảng 2.4: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên địa bàn TP HCM từ tháng 01/2008 đến 06/2008 Vị trí Dự án Diện tích (m2) Giá tháng 01/2008 (triệu đồng/m2) Giá tháng 06/2008 (triệu đồng/m2) Chênh leach bình quân (triệu đồng) Tỷ lệ tăng/ giảm (%) An Phú — An Khánh 80 - 200 24-26 18 -7 -30 Thạnh Mỹ Lợi 100 - 300 26-20 17 -6 -26 Quận 2 Bình Trưng Đông 100 - 300 9.9-16 6-8 -5.95 -46 Phường Phước Long B 90 - 500 10-12 6 -5 -45 Quận 9 Phường Phú Hữu 100 - 500 10-12 6 -5 -45 KDC Phú Mỹ - VPH 126 - 300 31-48 20 -19.5 -49 Quận 7 Him Lam - Kênh Tẻ 100 - 200 39-51 22 -23 -51 KDC Phú Xuân - VPH 120 - 400 13.5 6.5 -7 -52 Cotec 100 11.2-17 6 -8.1 -57 Nhà Bè Thanh Nhựt 120 -200 13.5-14.8 9 -5.15 -36 Bình quân -44 (Nguồn: Hiệp hội bất động sản TPHCM-Website: - 33 - 2.1.1. NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản tại thành phố trong thời gian qua đã đem lại nhiều lợi ích cho sự phát triển kinh tế – xã hội của địa bàn. Giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố, nhu cầu về trụ sở kinh doanh, văn phòng cho thuê của các tổ chức kinh tế. Việc thị trường bất động sản phát triển còn đẩy nhanh tiến độ xây dựng, góp phần xúc tiến tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa trên địa bàn. Bên cạnh đó, còn góp phần phát triển mảng dịch vụ kinh doanh bất động sản, một trong những lĩnh vực đem lại lợi nhuận cao. 2.1.2. NHỮNG MẶT HẠN CHẾ Bên cạnh những thành tựu đạt được, thị trường bất động sản tại khu vực thành phố trong thời gian qua cũng bộc lộ những mặt hạn chế. Thị trường tuy phát triển nhưng thường xuyên biến động liên tục, điều này xuất phát từ những nguyên nhân sau. Thứ nhất, tâm lý của người dân: tâm lý đầu tư theo “phong trào”, khi thị trường bất động sản bắt đầu sôi động thì tình trạng “nhà nhà kinh doanh đất, người người kinh doanh đất” diễn ra mạnh mẽ trong khi một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư thiếu kiến thức cũng như kinh nghiệm kinh doanh trong lĩnh vực này. Thứ hai, cung bất động sản còn rất nhỏ so với cầu: Nhu cầu người dân về nhà ở, văn phòng cho thuê…là rất lớn. Tuy nhiên, mức độ cung nhỏ, tiến độ xây dựng các dự án chậm. Điều này cũng xuất phát từ vướng mắc trong cơ chế, chính sách làm chậm tiến độ xây dựng các dự án bất động sản. Theo kết - 34 - quả nghiên cứu mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, một dự án xây dựng bất động sản phải trải qua 33 thủ tục và thời gian trung bình là 03 năm (nguồn: Bộ xây dựng), hơn nữa chỉ cần vướng một khâu nhỏ trong số các thủ tục trên thì dự án sẽ bị đình trệ và kéo dài thêm nhiều. Chính điều này đã làm cho việc “cung hàng hóa” bất động sản rất chậm. Theo phát biểu của của ông Nguyễn Hữu Tín -Phó chủ tịch UBND TP.HCM tại hội thảo “Hoàn thiện cơ chế chính sách và các thủ tục hành chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản” tại TPHCM do Bộ Xây dựng và Hiệp hội bất động sản TP tổ chức tại TPHCM ngày 27-6-2008 thì trong hơn một năm qua TP.HCM mới chỉ phê duyệt được 70% số đồ án quy hoạch 1/2.000. Điều này càng cho thấy mức độ mất cân đối giữa cung và cầu bất động sản tại địa bàn là rất cao. Thứ ba, giá bất động sản bị đẩy lên khá cao: Đây cũng là một huệ lụy của việc cung không đáp ứng được cầu bất động sản, điều này đã làm cho giá cả bất động sản đẩy lên cao và kết quả là người có thu nhập trung bình không thể tiếp cận giải quyết được nhu cầu nhà ở, vì vậy phần lớn cầu bất động sản trong thời gian qua là “cầu đầu cơ”. Bình quân giá một căn hộ 60m2 hạng trung bình tại khu vực Quận 2, Quận 7 khoảng 1 tỷ, giả sử một hộ gia đình 03 người với mức thu nhập trung bình tại địa bàn TP khoảng 15 triệu đồng/tháng (5 triệu đồng/người) thì rất khó để có thể đủ tiền tích lũy mua một căn hộ trên. Thứ tư, nguồn vốn đầu tư bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng Ngân hàng. Thông thường tỷ lệ vốn tự cóù-vốn vay là 30%-70%. Tuy nhiên có những dự án tỷ lệ vốn vay rất cao lên đến 80-90% giá trị dự án đầu tư bất động sản. Việc vốn đầu tư bất động sản tập trung nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ dẫn đến rủi ro vì phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng - 35 - từng thời kỳ của mỗi ngân hàng và các rủi ro kỳ hạn xuất phát từ chính nguồn vốn này; Như vậy thị trường bất động sản trên địa bàn TP HCM trong thời gian qua phát triển không bền vững, luôn biến động và tiềm ẩn nhiều bất ổn bên trong. 2.2. NGHIỆP VỤ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 2.2.1 TỔ CHỨC CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, trong những năm gần đây, việc cho vay bất động sản của các NHTM cũng sôi động không kém. Đây cũng được xem là một trong những mảng kinh doanh “béo bở” của các NHTM. Có rất nhiều hình thức cho vay bất động sản, tuy nhiên nếu căn cứ vào đối tượng sử dụng vốn có thể phân ra các hình thức cho vay trong lĩnh vực bất động sản như sau:  Cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng các dự án bất động sản: đây là hình thức cho vay để phục vụ hoạt động đầu tư. Đối tượng sử dụng vốn là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án bất động sản: xây dựng căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, nhà dự án… Họ sử dụng vốn vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án. Thời gian vay thường kéo dài cho đến khi họ huy động được vốn từ việc bán sản phẩm. Tài sản đảm bảo đa phần là từ bất động sản hình thành từ vốn vay. Nguồn trả nợ từ dòng tiền dự án (tiền thu được từ sản phẩm của dự án).  Cho các cá nhân vay bất động sản phục vụ cho mục đích tiêu dùng: Vay mua nhà đất, căn hộ để ở, vay để sữa chữa, xây dựng nhà ở. Đây là các đối tượng khách hàng vay cho các mục đích tiêu dùng, nguồn thu nhập trả nợ - 36 - từ thu nhập cá nhân hàng tháng. Tài sản đảm bảo thường từ chính bất động sản hình thành từ vốn vay hoặc nhà đất khác.  Cho vay đểå mua bán, kinh doanh bất động sản: Đây là các đối tượng vay vốn để mua các bất động sản phục vụ cho mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch từ giá bất động sản. Thời gian vay thường ngắn. Nguồn trả nợ từ nguồn thu tiền bán sản phẩm. Tài sản đảm bảo bằng chính bất động sản hình thành từ vốn vay. Việc phân loại hình thức cho vay dựa vào đối tượng vay và mục đích sử dụng vốn cũng mang tính chất tương đối. Vì trong thực tế rất khó để phân biệt khách hàng vay mua nhà để ở hay để bán. Tuy nhiên việc phân loại này là cần thiết vì trong các hình thức cho vay trên thì việc cho vay để mua bán kinh doanh bất động sản là đối tượng góp phần tạo nên những biến động chính cho thị trường bất động sản. 2.2.2 THÀNH TỰU VÀ NHỮNG HẠN CHẾ 2.2.2.1 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC:  Dư nợ cho vay bất động sản qua các năm: Dư nợ cho vay bất động sản tại khu vực TP HCM của các ngân hàng thương mại trên địa bàn năm 2005 là 22.498 tỷ đồng, năm 2006 là 20.335 tỷ đồng, giảm 9,6% so với năm trước và năm 2007 tăng đột biến lên 34.693 tỷ đồng, tăng 70,6% so với năm 2006. - 37 - Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua các năm Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Dư nợ bất động sản (tỷ đồng) Dư nợ bất động sản (tỷ đồng ) Tốc độ tăng/giảm so với name 2005 Dư nợ bất động sản (tỷ đồng ) Tốc độ tăng/giảm so với năm 2006 22.498 20.335 - 9,6% 34.693 70,6% (Nguồn: NHNN TP HCM) Diễn biến dư nợ cho vay bất động sản qua các năm hoàn toàn phù hợp với sự biến động thăng trầm của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Bắt đầu từ đợt sốt bất động sản giữa năm 2004 kéo dài đến năm 2005, việc này kéo theo việc các NHTM đẩy mạnh cho vay lĩnh vực bất động sản. Năm 2005-2006 sau một thời gian tăng mạnh, thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng đóng băng, điều này đã làm dư nợ cho vay bất động sản giảm từ 28.600 tỷ đồng từ giữa năm 2005 xuống còn 22.498 tỷ đồng thời điểm cuối năm 2005 và tiếp tục giảm 9,6% xuống còn 20.335 tỷ đồng cuối năm 2006. Thời điểm đầu năm 2007 , thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại và tăng mạnh vào thời điểm cuối năm 2007. Việc này kéo theo dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh trong năm 2007, tăng 70,6% so với năm 2006 lên 34.693 tỷ. Như vậy, dư nợ cho vay bất động sản của các NHTM luôn tăng - giảm theo sự biến động của thị trường bất động sản.  Tỷ trọng dư nợ cho vay so với tổng dư nợ qua các năm: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM của các NHTM trên địa bàn chiếm tỷ trọng 13,7% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn năm 2005, năm 2006 giảm chỉ chiếm khoảng 8,5% tổng dư nợ và tỷ lệ này duy trì đến năm 2007 mặc dù về số tuyệt đối dư nợ năm 2007 tăng đột biến so với năm trước. - 38 - Bảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản qua các năm Năm 2005 2006 2007 Tổng Dư nợ (tỷ đồng) 164.600 238.190 406.353 Dư nợ bất động sản (tỷ đồng) 22.498 20.335 34.693 Tỷ trọng 13,7% 8,5% 8,5% (Nguồn: NHNN TP HCM) - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 2005 2006 2007 Dư nợ BðS Tổng dư nợ Hình 2.1: Dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ qua các năm - 39 -  Hiệu quả tín dụng: Việc cho vay bất động sản góp phần đem lại nhiều lợi nhuận cho các NHTM vì so với việc cho vay các lĩnh vực khác thì cho vay bất động sản thường có lãi suất cao, dư nợ cho vay lớn và dễ dàng tiếp cận khách hàng vay. Bình quân lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản là 12%/năm (1,0%/tháng), ta có thể tính tương đối thu nhập từ lãi vay của các khoản tín dụng bất động sản qua các năm. Năm 2005 thu nhập từ lãi cho vay bất động sản là 2.699,76 tỷ đồng, trong năm 2006 là 2.569,98 tỷ đồng, giảm 129,78 tỷ so với năm 2005. Đến năm 2007 thu nhập từ lãi cho vay bất động sản tăng mạnh 731,70 tỷ đồng lên 3.301 tỷ đồng. Bảng 2.7: Thu lãi từ cho vay bất động sản qua các năm Đơn vị tính: Tỷ đồng Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Dư nợ BQ Thu lãi vay Dư nợ BQ Thu lãi vay Tăng/giảm so với năm trước Dư nợ BQ Thu lãi vay Tăng/giảm so với năm trước 22.498 2.699,76 21.416,50 2.569,98 -129,78 27.514,00 3.301,68 731,70 2.2.2.2 NHỮNG MẶT HẠN CHẾ VÀ RỦI RO TIỀM ẨN Cho vay lĩnh vực bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM trong thời gian qua đã đem lại cho ngân hàng nhiều lợi nhuận, tăng trưởng tín dụng nhanh chóng và góp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản, đem lại nhiều hiệu quảû kinh tế cho xã hội, giúp người dân có thể tiếp cận giải quyết nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được việc - 40 - cho vay bất động sản của các NHTM trong thời gian qua cũng bộc lộ nhiều điểm hạn chế.  Dư nợ cho vay bất động sản thiếu tính ổn định: Dư nợ cho vay bất động sản luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của các NHTM. Tuy nhiên, dư nợ cho vay này luôn biến động và thiếu sự tăng trưởng ổn định qua các năm. Việc tăng hay giảm dư nợ phụ thuộc vào sự biến động của thị trường bất động sản. Điều này làm cho các NHTM thiếu tính chủ động trong mảng cho vay này và rất dễ phát sinh rủi ro khi thị trường biến động.  Tập trung vào các đối tượng đầu cơ, kinh doanh bất động sản: Một thực tế dễ thấy rằng vào những thời điểm thị trường bất động sản sốt cao. Đối tượng tham gia sôi động và nhiều nhất trên thị trường là các đơn vị kinh doanh bất động sản, các cá nhân đầu cơ từ việc chênh lệch giá. Những đối tượng này chiếm tỷ trọng cao trong các khách hàng vay vốn tín dụng. Đây chính là tiền đề đẩy giá bất động sản lên cao tạo nên những “cơn sốt ảo” giá bất động sản và tiềm ẩn nhiều rủi ro.  Tỷ trọng cho vay bất động sản lớn: Tỷ trọng cho vay bất động sản tại khu vực TP HCM bình quân năm 2007 của các NHTM trên địa bàn là 8,5%. Tuy nhiên, nếu tính tổng dư nợ cho vay bất động sản trên toàn quốc tại một số ngân hàng, đặc biệt là khối các NHTMCP thì tỷ lệ này là khá cao. Tại đa số các NHTMCP tỷ lệ này đều trên 20%, đặc biệt một số Ngân hàng tỷ lệ này từ 30-50%, thậm chí có Ngân hàng cho vay bất động sản chiếm trên 50% tổng dư nợ. - 41 - Bảng 2.8: Tỷ lệ cho vay bất động sản của một số NHTMCP tính đến 31/12/2007 STT Tên Ngân hàng Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ 1 Ngân hàng TMCP Thái Bình Dương 67,96% 2 Ngân hàng TMCP Nam Việt 41,21% 3 Ngân hàng TMCP Gia Định 34,25% 4 Ngân hàng TMCP An Bình 32,74% 5 Ngân hàng TMCP Á Châu 31,12% 6 Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà TP HCM 30,25% 7 Ngân hàng TMCP Phương Đông 27,25% 8 Ngân hàng TMCP Việt Á 25,19% 9 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương 22,85% 10 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín 20,55% 11 Ngân hàng TMCP Nam Á 18,60% 12 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu 18,20% (Nguồn: NHNN CN TP HCM) Như vậy, việc cho vay bất động sản không chỉ riêng tại các dự án bất động sản trên địa bàn TP HCM mà các khu vực khác trong cả nước cũng khá mạnh. Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ khá cao sẽ mang lại nhiều rủi ro cho các NHTM về tính thanh khoản, về khả năng thu hối vốn đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động liên tục như hiện nay.  Bất hợp lý trong việc huy động và sử dụng nguồn: Hiện nay, tại đa số các ngân hàng thương mại cổ phần của VN, có hơn 80% là huy động với kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống trong khi các khoản vay - 42 - bất động sản thường có thời gian thu hồi vốn dài và tỷ lệ cho vay lớn vì vậy sẽ tạo nên rủi ro khi các NHTM sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. Bảng 2.9 : Sản phẩm cho vay mua nhà dự án của một số NHTM STT Tên Ngân hàng Tỷ lệ cho vay/giá trị căn hộ Thời gian cho vay (năm) 1 Ngân hàng TMCP Kỹ Thương 80% 20 2 Ngân hàng Phát triển nhà TPHCM 80% 30 3 Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu 80% 20 4 Ngân hàng TMCP An Bình 80% 30 5 Ngân hàng TMCP Phương Nam 80% 20 6 Ngân hàng TMCP Nam Việt 80% 20 7 Ngân hàng TMCP Phương Đông 80% 20 8 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín 70% 20 9 Ngân hàng TMCP Á Châu 70% 10 10 Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam 70% 15 11 Ngân hàng TMCP Ngoài quốc doanh 70% 10 12 Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam 70% 20 13 Ngân hàng Đầu tư phát triển 70% 15 14 Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông cửu Long 70% 20 15 Ngân hàng Hồng Kông Thượng Hải 70% 25 16 Ngân hàng ANZ 70% 20 17 Ngân hàng Công thương Việt Nam 50% 20 (Nguồn: Website các Ngân hàng) - 43 - Trong năm 2007, đối với các dự án bất động sản chẳng hạn như căn hộ chung cư, đất nền dự án… đa số các Ngân hàng đều cho vay với tỷ lệ tài trợ trên 70% giá trị của bất động sản, và thời hạn cho vay trên 20 năm. Điều này là nguyên nhân rất dễ dẫn đến việc mất thanh khoản của các NHTM do việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn cho vay dài hạn.  Quy trình cho vay chưa chặt chẽ  Công tác thẩm định sơ sài: trong vài năm trở lại đây việc thành lập hàng loạt các NHTM đã kéo theo một thực trạng nhân sự phục vụ vừa thiếu, vừa yếu. Thực tế cho thấy, cán bộ nhân viên làm công tác tín dụng hiện nay quá chú trọng vào tài sản đảm bảo để đưa ra quyết định cho vay mà không có hoặc rất ít chú trọng vào các tiêu chí quan trọng khác như: tình hình tài chính, thu nhập trả nợ, mức độ khả thi của dự án vay… Đây là nguyên nhân dẫn đến dễ dãi trong việc cấp tín dụng đối với các dự án vay nói chung và các dự án bất động sản nói riêng, đặc biệt điều này càng dễ xảy ra vào các thời điểm thị trường bất động sản đang sôi động, giá bất động sản đang ở mức cao. Việc này sẽ là tiền đề cho việc phát sinh các khoản nợ xấu sau này do khách hàng mất khả năng thanh toán trong khi bất động sản đảm bảo lại mất tính thanh khoản do thị trường đóng băng.  Định giá TSĐB cao: để đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh, các NHTM đều định giá TSĐB gần sát với giá thị trường và cho vay đến trên 70% giá trị TSĐB. Tuy nhiên, giá trị bất động sản vào thời điểm “sốt” thường ở mức cao do đó khi thị trường bất động sản đóng băng, giá trị TSĐB sụt giảm mạnh, các khoản cho vay trở nên rủi ro do trị giá TSĐB không đủ để đảm bảo cho các khoản nợ vay này. - 44 -  Tỷ lệ nợ xấu đang có xu hướng gia tăng: Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ cho vay bất động sản có xu hướng gia tăng qua các năm. Năm 2003 tỷ lệ này là 0,32%, năm 2004 tăng 109% lên tỷ lệ 0,67%, năm 2005 tăng 101% lên 1,35%, năm 2006 tỷ lệ này là 2,22%, tăng 64% so với năm trước, và năm 2007 tỷ lệ này tăng lên một con số đáng báo động là 4,80%, tăng 116% so với năm 2006. Như vậy tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản gia tăng mạnh qua các năm, bình quân là 100%/năm. Điều này cho thấy mức độ rủi ro của các khoản cho vay bất động sản đang ngày càng tăng. Bảng 2.10:Tỷ lệ nợ xấu qua các năm Năm 2003 2004 2005 2006 2007 Tỷ lệ nợ xấu (%) 0,32 0,67 1,35 2,22 4,80 Tốc độ tăng 109% 101% 64% 116% (Nguồn: NHNN TP HCM) 0.32% 0.67% 1.35% 2.22% 4.80% 109% 101% 64% 116% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 2003 2004 2005 2006 2007 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% Tỷ lệ nợ xấu Tốc độ tăng Hình 2.2: Tốc độ tăng nợ xấu qua các năm - 45 - 2.3 THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM 2.3.1 NHỮNG MẶT KIỂM SOÁT ĐÃ THỰC HIỆN ĐƯỢC 2.3.1.1 VỀ PHÍA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC Nhằm giám sát hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản của các NHTM, Ngân hàng nhà nước trong thời gian qua cũng đã có sự chỉ đạo đối với các NHTM để đảm bảo cho hoạt động cấp tín dụng trong lĩnh vực này được an toàn, hiểu quả, tránh những rủi ro mang tính hệ thống. Ngày 09/03/2006, Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành công văn số 1676/NHNN-CSTT về cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, trong đó đã yêu cầu các Ngân hàng thương mại tiến hành rà soát, đánh giá lại chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý thích hợp, đảm bảo tính hiệu quả của phương án cho vay, cũng như nêu ra các yêu cầu khi cấp tín dụng đầu tư bất động sản như thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; xem xét năng lực tài chính và tính khả thi của phương án, khả năng trả nợ, các biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động của giá cả bất động sản; thẩm định cho vay các dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng theo quy định của pháp luật, có phương án vay vốn và trả nợ phù hợp với phương án tiêu thụ sản phẩm khả thi; ban hành quy định về nghiệp vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn của ngân hàng thương mại; tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bất động sản. Đồng thời phải có báo cáo - 46 - gởi NHNN vào ngày 15 của tháng 01 và tháng 07 hàng năm. Đây là một sự can thiệp kịp thời để các Ngân hàng cẩn trọng hơn khi cấp tín dụng tài trợ dự án bất động sản. Xem xét, đánh giá lại các khoản tín dụng đã cho vay cũng như cân nhắc kỹ càng hơn đối với các dự án bất động sản trong giai đoạn này. Ngày 10/06/2008 thực hiện theo yêu cầu của NHNN Việt Nam, NHNN CN TP HCM đã có công văn số 941/NHNN-HCM.08 yêu cầu các NHTM thực hiện việc báo cáo cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản, cho vay tiêu dùng và cho vay chứng khoán. Định kỳ hàng tháng phải có báo cáo gởi CN NHNN TP HCM. Như vậy, trong thời gian qua, NHNN luôn có những chỉ đạo, định hướng cũng như giám sát hoạt động của các NHTM trong lĩnh vực cho vay đầu tư bất động sản. Các biện pháp này vừa mang tính cảnh báo, vừa mang tính định hướng nhằm giúp các NHTM đảm bảo chất lượng tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản và đồng thời tránh cho hệ thống NHTM khỏi những rủi ro mang tính dây chuyền khi cho vay lĩnh vực này góp phần cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. 2.3.1.2 VỀ PHÍA CÁC NHTM Đối với việc cho vay lĩnh vực bất động sản các NHTM cũng đã có những biện pháp nhằm kiểm soát, hạn chế rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này. Các ngân hàng đều xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản phù hợp với đặc trưng của thị trường. Khi cho vay các dự án bất động sản các NHTM đều liên kết với các chủ đầu tư dự án để cho vay các khách hàng mua bất động sản thuộc dự án này. Điều này vừa mang tính cạnh tranh, đồng thời nhằm giúp các NHTM kiểm soát được mục đích sử dụng vốn, giá trị bất động - 47 - sản, đảm bảo an toàn về mặt pháp lý đối với tài sản thế chấp, đồng thời cũng thuận lợi hơn cho ngân hàng khi xử lý thu hồi nợ. Một số các Ngân hàng dựa vào giá khởi điểm của bất động sản để xác định giá trị cho vay, điều này góp phần hạn chế rủi ro trong trường hợp giá trị bất động sản giảm. Một số Ngân hàng có bộ phận chuyên môn độc lập để định giá TSĐB nhằm hạn chế rủi ro tín dụng; 2.3.2 NHỮNG VẤN ĐỀ TỒN TẠI TRONG KIỂM SOÁT CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY 2.3.2.1 VỀ PHÍA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC  Trong thời gian qua mặc dù NHNN đã có một số biện pháp nhằm kiểm soát, định hướng cho các NHTM trong việc cho vay lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên các biện pháp trên chưa thực sự hiệu quả và chưa mang tính thiết thực và còn nhiều hạn chế.  Công tác định hướng, cảnh báo rủi ro chưa kịp thời và mang tính thời điểm: Mặc dù NHNN đã có những chỉ đạo yêu cầu các NHTM giám sát và có báo cáo định kỳ về dư nợ cho vay bất động sản nhưng việc này chỉ thật sự “nghiêm túc” vào những thời điểm thị trường bất động sản đang “sốt” và dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh, sau các đợt biến động thì công tác chỉ đạ