Luận văn Lối sống theo pháp luật ở Việt Nam hiện nay

ng vào mục đích nông - lâm nghiệp, làm muối. Sở dĩ pháp luật đất đai bổ sung thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp của UBND quận là xuất phát từ tình hình thực tế, quá trình "đô thị hoá" đang diễn ra nhanh chóng tại các đô thị ở nước ta. Nhiều quận mới được hình thành từ những vùng ven của thành phố lớn, các quận mới được hình thành nên vẫn còn một bộ phận lớn nhân dân sản xuất nông nghiệp và còn nhiều diện tích nông nghiệp. Việc chuyển đổi này còn phải diễn ra nhiều năm phụ thuộc vào quá trình phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, nếu không qui định cho UBND quận có thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì sẽ gây xáo trộn đến việc sản xuất của người dân và gây ách tắc trong quản lí đất đai. Không chỉ cho UBND quận có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp; Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều 2001 còn cho phép UBND quận có thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng lúa nước sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm trồng cây hàng năm. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư (điều 37 – khoản 2). Những qui định của Luật Đất đai 2003 về thẩm quyền của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố được xem là tiếp tục hoàn thiện vấn đề phân cấp thẩm quyền trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu như những thẩm quyền trước kia của Chính phủ nay giao lại cho UBND tỉnh thì việc giao đất, cho thuê đất nội thành, nội thị xã đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh nay chuyển sang UBND cấp huyện quyết định. Việc phân cấp này sẽ giảm bớt thủ tục phiền hà, giải quyết các tồn đọng và phù hợp với thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.2.3. Thẩm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn. UBND xã, phường, thị trấn là đơn vị hành chính cấp cơ sở trực tiếp quản lí đất đai. Do đó, UBND xã, phường, thị trấn là người nắm chắc hiện trạng sử dụng đất và những biến động đất đai của địa phương mình. Mặc dù, là một cơ quan thực hiện nhiệm vụ quản lí Nhà nước đối với đất đai nhưng UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (điều 45 - Luật Đất đai 1993). Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã do UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lí và trong thời gian chưa sử dụng vào mục đích công ích UBND xã có quyền cho thuê. Thẩm quyền của UBND cấp xã, phường, thị trấn được ghi nhận và khẳng định sáng rõ một lần nữa tại điều 72 – Luật Đất đai. Như vậy, qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã tăng cường phân cấp mạnh cho UBND các cấp. Đây là một cải cách trong lĩnh vực quản lí và sử dụng đất, là xu hướng mở rộng quyền năng cho chính quyền địa phương trong cả nước. Điều này tạo sự chủ động, sáng tạo của các cấp chính quyền địa phương, đưa công tác quản lí đất đai sát với thực tế và điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương. Hơn nữa, việc mở rộng quyền năng cho các cấp chính quyền địa phương không làm mất đi vai trò quản lí thống nhất của Chính phủ mà sẽ thực hiện thông qua công tác kiểm tra, chỉ đạo và giám sát chung. 1.3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Theo qui định của luật đất đai, người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu không cụ thể hoá thời hạn giao đất, cho thuê đất thì việc qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí sẽ không có ý nghĩa. Việc qui định thời hạn giao đất, cho thuê đất nằm tạo tâm lí ổn định cho người sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tư, khai thác đất đai có hiệu quả, tránh gây tâm lí bất ổn do bị thu hồi đất trong quá trình sử dụng đất. Qui định thời hạn giao đất, cho thuê đất không có nghĩa là khi hết thời hạn người sử dụng đất phải trả lại đất cho Nhà nước. Theo Luật Đất đai 2003 thì: cho phép khi hết thời hạn được giao đất (đối với loại đất giao có thời hạn), cho thuê đất người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành pháp luật đất đai trong thời gian sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với qui hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Như vậy, việc qui định thời hạn cụ thể của việc giao đất, cho thuê đất không làm ảnh hưởng đến quyền của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lí về đất đai đồng thời không gây thiệt hại đến lợi ích trước mắt và lâu dài của người sử dụng đất. Xuất phát từ ý nghĩa trên, lần đầu tiên luật đất đai 1993 - điều 20 qui định thời hạn giao đất. Tuy nhiên, chỉ được xác định đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm và nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng cây lâu năm, đất ở còn đối với đất lâm nghiệp, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng được thực hiện theo qui định của Chính phủ. Và thời hạn giao đất, cho thuê đất đã được qui định bổ sung ở điều 20 của Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1998. Kế thừa những qui định của Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1998 về thời hạn giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai 2003 đã có những qui định cụ thể: 1.3.1. Thời hạn giao đất, cho thuê đất. Điều 66 qui định 10 trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài, đó là những trường hợp mà đất được sử dụng vào mục đích công ích, công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc phục vụ cuộc sống hàng ngày của người dân. Nhìn chung, đây là những trường hợp mà các công trình trên đất phục vụ lợi ích cho phần lớn dân cư, đây cũng là lí do mà các trường hợp này được sử dụng ổn định lâu dài không qui định thời hạn. Bên cạnh đó, có các trường hợp đất được sử dụng có thời hạn, tuỳ theo hạn mức sử dụng đất mà qui định khác nhau. Đối với hộ gia đình, cá nhân thời hạn giao đất, cho thuê đất trong hạn mức thì đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối là 20 năm. Đây thời gian hợp lí, với 20 năm, mục đích của việc giao đất đã đạt được, người sử dụng đất đã khai thác hết được tiềm năng của đất; trong nhiều trường hợp đất đã bị bạc màu, cằn cỗi; không còn phù hợp phải sử dụng vào mục đích khác. Vì vậy, đây là thời gian hợp lí để chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thời hạn là 50 năm. Sự khác biệt trên xuất phát từ mục đích sử dụng đất của hai loại đất này là khác nhau. Để trồng cây lâu năm và trồng rừng sản xuất người sử dụng đất phải đầu tư rất lớn vốn và công sức nên 50 năm là thời gian phù hợp để khai thác có hiệu quả cây trồng. Ngoài ra, các loại cây này có thời gian sinh trưởng lâu dài nên 50 năm là mức cần thiết cho cây trưởng thành, có thể khai thác được. Tuy nhiên, thời hạn cho thuê đất không bị ràng buộc bởi các điều khoản của điều 70, qui định về hạn mức đất nông nghiệp. Bởi vì, vấn đề hạn mức đất đai được qui định để có cơ chế phù hợp áp dụng cho đất vượt hạn mức nhưng Nhà nước không cấm sử dụng đất vượt hạn mức. Mốc thời gian 20 năm hay 50 năm được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) thì thời hạn được tính từ ngày 15/10/1993. Thời hạn sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức mà Nhà nước giao trước 1/1/1999 bằng một phần hai thời gian qui định tại khoản 1 điều này, sau đó chuyển sang thuê đất (khoản 2 - điều 67). Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có mục đích kinh doanh hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư ở Việt Nam giao đất, thuê đất không quá 50 năm; đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm (khoản 3 - điều 67). Ở đây vấn đề diện tích không được đặt ra vì nó phụ thuộc vào qui mô dự án của nhà đầu tư. Thời hạn cho thuê đất để xây trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao qui định tại khoản 5 - điều 9 của luật này là không quá chín mươi chín năm (khoản 4 - điều 67). Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã phường, thị trấn là không quá 5 năm, trường hợp cho thuê đất trước ngày 01/01/1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất. 1.3.2. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tuỳ theo đối tượng sử dụng đất, chế độ pháp lí đối với từng loại đất,thời gian chuyển mục đích sử dụng đất và các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà pháp luật qui định thời hạn sử dụng đất là khác nhau. Điều 68 - Luật Đất đai 2003 chia làm hai loại đối tượng hộ gia đình, cá nhân và những đối tượng còn lại; ngoài ra thì có 5 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ở khoản 1. 1.4. Các hình thức giao đất. Hình thức giao đất là cách thức mà Nhà nước xác định mối quan hệ của mình đối với người sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo qui định của pháp luật đất đai thì giao đất có hai hình thức giao đất có thu tiền và không thu tiền. Đây là những qui định mới được cụ thể hoá trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998. Trước đó Luật Đất đai 1993 vấn đề giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền chưa được xác định rõ. 1.4.1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đây là hình thức giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất nhằm bảo đảm lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động, sản xuất bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đồng thời phục vụ chương trình an ninh lương thực quốc gia, hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia... Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 qui định 5 trường hợp tương ứng với 5 đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất qui định tại điều 22: 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trong hạn mức được Nhà nước giao; 2. Tổ chức sử dụng đất để trồng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; 3. Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; 4. Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân để xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao; 5. Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng để xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, sông, hồ, đê, đập, trường học,bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và các công trình công cộng khác theo qui định của Chính phủ. So với Luật Đất đai 1993 qua hai lần sửa đổi bổ sung thì điều 33 của Luật Đất đai 2003 bổ sung một số đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất: đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; cộng đồng dân cư sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp và cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp có gắn với những điều kiện cụ thể. Theo điều 99 đất do cơ sở tôn giáo sử dụng gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động. Sở dĩ, Luật Đất đai 2003 qui định 2 trường hợp trên là xuất phát từ việc đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể trong việc sử dụng đất, phù hợp với chính sách tôn giáo, dân tộc của Đảng và Nhà nước ta. Vấn đề này ở một số nước có chế độ công hữu về đất đai cũng được qui định tương tự, chẳng hạn ở Trung Quốc. Trung Quốc thực hành chế độ đất đai công hữu, tức chính sách sở hữu toàn dân và chính sách sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Ở cả hai hình thức sở hữu trên đều tiến hành hai phương thức giao quyền sử dụng đất có thu tiền và không thu tiền. Đối tượng được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất không thu tiền gồm các cơ quan Nhà nước, đơn vị quốc phòng, an ninh; đất đai xây dựng hạ tầng thành phố, các công trình công ích; đất đai cho các công trình trọng điểm mà Nhà nước phải gánh vác như điện lực, giao thông, thuỷ lợi, các công trình hạ tầng khác; đất nông, lâm trường quốc doanh giao khoán cho hộ gia đình thành viên nông, lâm trường... Ngoài ra, còn có các đối tượng khác phục vụ nhu cầu quốc phòng, an ninh; lợi ích công cộng... 1.4.2. Giao đất có thu tiền sử dụng đất. Là một hình thức giao đất mà người sử dụng đất phải trả một khoản tiền nhất định để được sử dụng đất. Nếu như trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất là để bảo đảm lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ quỹ đất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đảm bảo hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng... thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm bảo đảm nguồn thu cho ngân sách để phục vụ nhu cầu của bộ máy Nhà nước, chi trả cho các hoạt động công và xây dựng hạ tầng cơ sở, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Kế thừa, phát triển các qui định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai 2003 đã có những sửa đổi, bổ sung một số đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cụ thể điều 34 qui định như sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; 2. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; 3. Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; 4. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; 5. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; 6. Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; 7. Người Việt Nam ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư. Trong đó, các khoản 4, 5, 6, 7 là những qui định mới của Luật Đất đai 2003, qui định trên xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và việc tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Nhưng bên cạnh đó, trường hợp giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã không được ghi nhận trong Luật Đất đai 2003. Đây là một vấn đề được bàn luận rất nhiều, với chính sách này nhiều tỉnh thu được kết quả khả quan như Bà Rịa - Vũng Tàu... nhưng cũng có nhiều bất cập. Theo ý kiến chung thì đây chỉ là một giải pháp tình thế trong một giai đoạn nhất định và cho đến nay thì nó không còn phù hợp. Giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất là hai qui chế khác nhau nên quyền và nghĩa vụ áp dụng cho các đối tượng cũng khác nhau. Theo các qui định của chương IV - Luật Đất đai 2003 thì tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất đều có các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất tại điều 105, 107. Tuy nhiên, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ như các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn qui định tại điều 110 - khoản 2. 1.5. Những trường hợp được Nhà nước cho thuê đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Theo qui định tại điều 35 - Luật Đất đai 2003, thì việc Nhà nước cho thuê đất được chia theo hai hướng: cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Đối với mỗi trường hợp cụ thể, quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất sẽ khác nhau. Cụ thể như sau: 1.5.1. Những trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. - Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; - Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu trực tiếp sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01/01/1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo qui định tại khoản 2 - điều 67 luật này. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01/01/1999 đến trước ngày luật đất đai có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; - Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm đối với các đối tượng chủ yếu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Đây là qui định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho những đối tượng được coi là tiềm lực kinh tế yếu hơn các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiên thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 1.5.2. Những trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiên thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản,sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. Sở dĩ pháp luật qui định các trường hợp trên trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là xuất phát từ việc thực thi dự án dài hạn, đây lại là những đối tượng trường vốn, đảm bảo nguồn thu lớn cùng một lúc cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, lựa chọn hình thức thuê đất nào là phụ thuộc vào sự lựa chọn của các nhà đầu tư trên cơ sở căn cứ kế hoạch triển khai dự án, vốn cố định.... Dù ở hình thức thuê đất nào người sử dụng đất vẫn được pháp luật bảo vệ các quyền của mình. 1.6. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 phân thành hai loại chuyển mục đích sử dụng đất, đó là chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền qui định tại điều 36 - khoản1, bao gồm: - Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất chuyên nuôi trồng thuỷ sản; - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác; - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; - Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; - Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở. Ngoài những trường hợp trên đây, người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất qui định tại điều 13 - Luật Đất đai 2003 không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng kí với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng kí quyền sử dụng đất hoặc UBND xã nơi có đất. Đồng thời, luật còn qui định khi chuyển mục đích sử dụng đất kể cả trường hợp người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo qui định của pháp luật. Qui định trên sẽ tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể linh hoạt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm đạt được hiệu quả cao nhất từ việc sử dụng đất. Theo đó, Nhà nước quản lí chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với một số loại đất như: đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở... Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với những loại đất này, ngoài việc phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người xin chuyển mục đích sử dụng đất còn phải thực hiẹn nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo qui định của pháp luật. Còn đối với những loại đất khác, thì việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ phải đăng kí với văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện để người sử dụng đất, đặc biệt là những nhà đầu tư, những hộ gia đình, cá nhân có quyền chủ động chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với ngành, nghề sản xuất kinh doanh, đạt được lợi ích cao nhất do việc sử dụng đất đem lại. 1.7. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất. Nếu nội dung các qui định pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất là điều kiện đủ để các hành vi này được thực hiện trên thực tế thì các qui định về trình tự thủ tục tiến hành là điều kiện cần. Cụ thể, trình tự, thủ tục giao đát, cho thuê đất được qui định tại điều 122 – Luật Đất đai 2003. Trước hết là việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lí đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lí đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất. Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của tổ chức theo qui định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo qui định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng và đất chưa được giải phóng mặt bằng là khác nhau. Đối với đất đã được giải phóng mặt bằng thì trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật, cơ quan quản lí đất đai kí hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất. Đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất như sau: trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất. Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo q