Luận văn Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đầu tư xây dựng dự án phát triển Khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì

iện Hoà Bình, Trị An, Yaly, Sông Hinh, Hàm Thuận- Đa My, Vĩnh Sơn..., các công trình giao thông như: xây dựng quốc lộ 1, quốc lộ 10, đường Láng- Hoà Lạc, hầm đèo Hải Vân.vv... Về kinh nghiệm quản lý xây dựng khu đô thị: TCT Sông Đà đã và đang quản lý thực hiện các dự án về xây dựng hạ tầng khu đô thị mới như khu Nam Thanh Xuân- Hà Nội, khu Ao Sen thị xã Hà Đông và hiện đang thực hiện dự án: xây dựng khu Đô thị Vạn Tường- thuộc khu công nghiệp Dung Quất ( Quảng Ngãi) với quy mô gần 30ha. Về kinh nghiệm quản lý các dự án đầu tư: TCT Sông Đà cũng đã tự đầu tư nhiều công trình xây dựng có vốn đầu tư lớn với hình thức đầu tư: chủ đầu tư tự thực hiện dự án, cụ thể như: Dự án B.O.T thuỷ điện Cần Đơn thuộc nhóm A, vốn đầu tư hơn 1000 tỷ đồng, dự ánBO thuỷ điện Ry Ninh II vốn đầu tư trên 130 tỷ đồng, thuỷ điện Nà Lơi, nhà máy cán thép Hưng Yên v.v... I. Giới thiệu khái quát về dự án phát triển Khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì. Dự án đầu tư khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì là một trong các dự án phát triển đô thị đã được xác định trong chương trình phát triển nhà ở Thành phố và định hướng quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại quyết định số 108/ QĐ-TTg ngày 20 tháng 6 năm 1998. Nhằm dành một phần quỹ nhà đất để phục cho nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên của Tổng công ty Sông Đà, một phần phục vụ công việc kinh doanh phát triển nhà. Vị trí của dự án như sau: + Phía Đông- Bắc giáp đường vanh đai 3 + Phía Đông- Nam giáp đường quy hoạch + Phía Tây_ Bắc giáp dân cư xã Mễ Đình + Phía Tây- Nam giáp đường quy hoạch và khu liên hiệp thể thao quốc gia. Toàn bộ khu vực nằm trong phạm vi xã Mỹ Đình và xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm - Hà Nội. Tổng diện tích của khu đô thị là 36476 m2. Tên dự án đầu tư : Dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì. Địa điểm xây dựng: Thuộc xã Mỹ Đình và xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội. Chủ đầu tư dự án : Tổng công ty Sông Đà ( Bộ Xây Dựng). 1. Các chỉ tiêu cơ bản của khu đô thị: 1.1. Chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật cơ bản phần kiến trúc: Diện tích sàn nhà bình quân: 24m2/ người Mật độ xây dựng nhà ở trung bình: + Đối với khu nhà cao tầng: 35% - 45% (cao từ 7 đến 12 tầng) + Đối với khu nhà ở thấp tầng : 50% - 55% (3 đến 4 tầng) + Nhà ở biệt thự: 40 % 1.2. Chỉ tiêu cơ bản phần hạ tầng kỹ thuật: Giao thông: + Bãi đỗ xe: 50 xe/1000 dân + Tỷ lệ đường nội bộ: 20%-25% Cấp nước: 200 lít/người/ngày đêm. Cấp điện: nhà ở 0,7 KW/người; công cộng: 50 W/m2 sàn Thông tin: 44 máy điện thoại/100 dân. 1.3. Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất: - Tổng diện tích: 361.476 m2 - Đất đường: 28 % - Đất công cộng: 10 % - Đất trường học: 9 % - Đất nhà ở cao tầng: 10 % - Đất nhà ở thấp tầng: 19% - Đất biệt thự: 9 % - Đất cây xanh: 15% 2. Hình thức quản lý đầu tư của dự án. Dự án Mỹ Đình – Mễ Trì của TCT Sông Đà sẽ thực hiện theo phương thức kinh doanh toàn diện dự án; vì vậy bài viết chỉ đánh giá hiệu quả của công tác quản lý đầu tư xây dựng thông qua các kết quả mà dự án đã thực hiện được. Chủ đầu tư được Nhà nước giao đất sẽ dùng quỹ đất để đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội đồng bộ, huy động các nguồn vốn khác nhau để đầu tư các công trình kinh doanh, khi kết thúc xây dựng sẽ quản lý khai thác, bảo hành các công trình hạ tầng kỹ thuật trong 10 - 15 năm sau đó bàn giao không bồi hoàn cho thành phố. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tự chủ kinh doanh, hiệu quả và rủi ro của dự án. 3. Tổng vốn đầu tư. A) Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật : 133.630,14 triệu đồng B) Chi phí đất: 99.113 triệu đồng C) Chi phí chuẩn bị đầu tư: 1.628,04 triệu đồng D) Công tác tư vấn: 3.356,11 triệu đồng E) Chi phí khác: 7.212.39 triệu đồng F) Dự phòng phí 10%: 13.799,28 triệu đồng G) Lãi vay trong thời gian xây dựng: 29.033,16 triệu đồng Tổng mức đầu tư(A+B+C): 287.772 triệu đồng 4. Phương thức huy động vốn. Vốn tự có của Tổng công ty; vay từ quỹ phát triển nhà ở; quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia; vay tín dụng; kêu gọi ứng vốn từ khách hàng. Liên doanh, liên kết với một số doanh nghiệp chuyên đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà để xây dựng nhà cho thuê. Liên doanh liên kết với đối tác nước ngoài để xây dựng chung cư bán cho người có thu nhập thấp. Vốn ngân sách Nhà nước trích từ tiền sử dụng đất giao lại cho chủ đầu tư để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật cấp thành phố và các công trình hạ tầng xã hội trực tiếp phục vụ cho khu vực. 5. Mục tiêu của dự án. Sử dụng quỹ đất tạo vốn phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng tại khu đô thị mới xây dựng tập trung đạt các tiêu chuẩn về kỹ thuật xây dựng, môi trường và điều kiện sống của Thủ đô hiện đại; Phát triển quỹ nhà ở phục vụ chương trình dãn dân ở trung tâm Thành phố; Góp phần hoàn chỉnh qui hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; Huy động mọi nguồn vốn cùng tham gia xây dựng dự án; Từng bước hoàn chỉnh một khu được xây dựng đồng bộ theo quy hoạch được duyệt, đáp ứng các yêu cầu về không gian kiến trúc, kỹ thuật, tạo môi trường sinh hoạt thuận tiện, đảm bảo vệ sinh môi trường và điều kiện sống cho người dân đô thị. 6. Tiến độ thực hiện dự án: Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì thực hiện trong thời gian 04 năm, từ quý IV năm 2001 đến hết quý III năm 2005. 7. Cơ chế quản lý dự án. Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì được thực hiện theo hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án theo quy định của Nghị định 16/2005/NĐ - CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình; các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. 8. Sơ đồ tổ chức và điều hành dự án: Các cơ quan chức năng TCT Sông Đà - Chủ đầu tư Chính quyền địa phương Công ty CP ĐTPT Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà Trực tiếp quản lý và kinh doanh khai thác dự án Phó Tổng giám đốc Kỹ thuật Tổng giám đốc Công ty CP Phó Tổng giám đốc Kinh doanh Phòng QLKT Phòng TCKT Phòng KTKH Các xí nghiệp xây lắp Phòng TC HC XN Tư vấn Thiết kế Tổng công ty sông Đà- chủ đầu tư dự án là Tổng công ty lớn của Bộ Xây dựng hoạt động kinh doanh trên nhiều lĩnh vực. Để thực hiện tốt công tác đầu tư Tổng công ty thành lập một đơn vị thành viên là Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà. 8.1. Nhiệm vụ của Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp sông Đà Tư vấn đầu tư: lập và thực hiện các dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp Chủ động liên doanh, liên kết, hợp đồng với các nhà đầu tư thứ cấp Kinh doanh khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp Tổ chức thi công xây lắp các công trình dân dụng và công nghiệp 8.2. Bộ máy của Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp sông Đà Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp sông Đà là doanh nghiệp. Công ty có tư cách pháp nhân đầy đủ. Bộ máy công ty bao gồm: Tổng giám đốc công ty do Hội đồng quản trị công ty bổ nhiệm, miễn nhiệm, khen thưởng, kỷ luật. Tổng giám đốc công ty là đại diện tư cách pháp nhân của công ty mà chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị công ty và pháp luật về quản lý điều hành công ty. Phó giám đốc công ty là người giúp việc của Tổng giám đốc công ty điều hành công việc theo sự phân công của Tổng giám đốc công ty; chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc công ty và pháp luật về nhiệm vụ được phân công thực hiện. Kế toán trưởng công ty giúp Tỏong giám đốc công ty tổ chức thực hiện công tác kế toán, thống kê của công ty, có quyền và nghĩa vị theo quy định của pháp luật. Các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ của công ty có chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty quản lý, điều hành mọi hoạt động của công ty. Các đơn vị sản xuất kinh doanh thuộc công ty thực hiện một số nhiệm vụ của công ty về sản xuất kinh doanh. II. ý nghĩa của dự án Khu đô thị Mỹ Đình- Mễ Trì nằm phía Tây- Nam Thành phố Hà Nội là một trong các dự án phát triển đô thị đã được xác định trong chương trình nhà ở Thành phố và đinh hướng quy hoạch chung của Thủ đô Hà Nội, khu đất này có vị trí rất thuận lợi để phát triển một khu đô thị mới: - Phía Đông – Bắc giáp đường vành đai 3. - Phía Đông- Nam giáp đường quy hoạch. - Phía Tây- Bắc giáp dân cư xã Mỹ đình - Phía Tây- Nam giáp đường quy hoạch và khu Liên hợp thể thao Quốc gia. Hiện tại, quanh khu vực dự án, như khu giáp đường vành đai 3, khu giáp đường quy hoạch và khu Liên hợp thể thao quốc gia tốc độ khu đô thị hoá đang phát triển mạnh, việc triển khai thực hiện dự án sớm sẽ phục vụ đắc lực cho công tác quản lý qui hoạch tại phía Tây- Nam thủ đô. Với diện tích 36,8612 ha, khu đô thị mới Mỹ Đình- Mễ Trì là một trong số ít những dự án phát triển nhà ở có quy mô lớn ở Hà Nội. Chính vì vậy, việc sớm triển khai xây dựng khu đô thị này sẽ góp phần: - Cung cấp số lượng đáng kể nhà ở cho người dân Hà Nội, góp phần giảm mật độ dân cư trong khu vực nội thành - Hình thành một khu đô thị mới có quy hoạch hoàn chỉnh, kèm theo hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng sốngcho nhân dân Thủ đô Hà Nội. - Góp phần cải tạo cảnh quan đô thị của Thành phố Hà Nội. - Góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế- xã hội của Thủ đô Hà Nội đến năm 2010 cung như thực hiện Tổng Điều chỉnh quy hoạch Hà Nội. - Góp phần thực hiện thành công Chiến lược quốc gia về nhà ở - Sau khi hình thành Khu đô thị mới, chiến lược phát triển đô thị ở Hà Nội sẽ có những nhân tố kích thích, những kinh nghiệm đầu tư và mô hình quản lý đô thị hiện đại. - Hạn chế việc xây dựng nhà ở không theo qui hoạch. III. Các căn cứ pháp lý, cơ chế liên quan đến quản lý dự án phát triển Khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì . 1. Các căn cứ pháp lý. - Luật đất đai ngày 14/7/1993 và luật sửa đổi bổ xung một số điều của luật đất đai ngày2/12/1998. - Pháp lệnh thủ đô Hà Nội ngày 28/12/2000. - Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8 tháng 7 năm1999 của chính phủ về việc ban hành qui chế quản lý đầu tư và xây dựng và Nghị định 12/2000/NĐ_CP ngày 5 tháng 5 năm 2000 về việc bổ đổi bổ xung một số điều của Nghị định 52/1999/NĐ-CP. - Nghị định 16/2005/NĐ - CP ngày 7 tháng 2 năm 2005 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình. - Nghị định số 51/1999/NĐ-CP ngày 8 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ về qui định chi tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư trong nước. - Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 5/10/2001 của Chính phủ về việc ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. - Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020. - Quyết định số 14/2000/QĐ-UB ngày 14/2/2000 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết huyện Từ Liêm – Hà Nội tỷ lệ 1/5000. - Quyết định số 15/2000/QĐ- UB ngày 14/2/2000 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết huyện Từ Liêm – Hà Nội tỷ lệ 1/5000. - Quyết định số 68/1999/QĐ- UB ngày 18 tháng 8 năm 1999 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành qui định về thủ tục để giao đất, thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Căn cứ thoả thuận địa điểm xây dựng số: 817/KTST-QH ngày 28/9/1999 của KTST thành phố Hà Nội. - Công văn số 2398/BXD-KHTK ngày 23/8/1999về việc đề nhgị UBND thành phố Hà Nội cho phép Tổng công ty Xây dựng Sông Đà đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại Hà Nội. - Căn cứ công văn số 367/UB-XDDT ngày 29/2/2000 của UBND thành phố Hà Nội về việc giao cho Tổng công ty Xây dựng Sông Đà làm chủ đầu tư xây dựngkhu đô thị mới tại Mễ Trì, Hà Nội - Quyết định số 81/2001/QĐ-UB ngày 04/10/2001 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt qui hoạch chi tiết khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội tỷ lệ 1/2000. - Quyết định số 82/2001/QĐ- UB ngày 04/10/2001của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Mỹ Đình- Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội tỷ lệ 1/2000. - Quyết định số 1408/QĐ-UB ngày 04/03/2002 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 368.612m2 đất tại 2 xã Mỹ Đình và Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội, giao cho Tổng công ty Sông Đà để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới Mỹ Đình- Mễ Trì. 2. Một số cơ chế liên quan đến dự án 2.1. Cơ chế quản lý sử dụng đất Chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ diện tích đất được giao để tổ chức thực hiện dự án đến khi kết thúc và bàn giao cho Thành phố. Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý hợp pháp ( đối với các công trình công cộng) đều có trách nhiệm đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất ( đối với công trình được Nhà nước cho thuê đất) theo quy định hiện hành. Trong đó: Đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng ( hệ thống cấp nước, thoát nước xử lý nước thải, cấp điện, đường giao thông ...) Chủ đầu tư bàn giao cho UBND Thành phố để giao cho các cơ quan chuyên ngành quản lý và khai thác theo quy định hiện hành. Đối với các công trình phúc lợi công cộng ( công viên cây xanh, bờ sông, khu thể dục thể thao, trường học nhà trẻ ...) chủ đầu tư bàn giao cho các cơ quan quản lý theo quy định của UBND Thành phố để tổ chức phục vụ về nhu cầu về văn hóa giáo dục, vui chơi giải trí cho nhân dân. Đối với nhà ở: Các căn hộ được bán theo giá kinh doanh sẽ thực hiện theo quy định của Nhà nước, người mua nhà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư cao tầng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà ở thấp tầng biệt lập, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các thủ tục khác theo nội dung hợp đồng mua nhà đã được ký kết. Đối với các công trình kinh doanh ( trung tâm thương mại, khách sạn, cao ốc văn phòng, câu lạc bộ thể dục thể thao ...) các chủ đầu tư thứ phát đầu tư xây dựng công trình theo đúng quy hoạch và thiết kế được duyệt sẽ tiến hành thuê đất của Nhà nước và thực hiện đăng ký kinh doanh theo pháp luật hiện hành. 2.2. Cơ chế xây dựng hạ tầng xã hội bằng tiền sử dụng đất chậm nộp Căn cứ theo Nghị định 71/2001/NĐ-CP và cơ chế đang được áp tại Thành phố Hà Nội, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án được chậm nộp và được sử dụng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng của dự án. IV. Công tác quản lý thực hiện của dự án KĐT mới Mỹ Đình – Mễ Trì 1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 1.1. Tình hình thực hiện 1.1.1. Xác định nhu cầu thị trường. Theo số liệu thống kê của UBND Thành phố Hà Nội ( Chương trình Phát triển nhà ở Hà Nội ), tính đến năm 1996 các đô thị của cả nước có 81 triệu m2 nhà ở, trong đó riêng Hà Nội có 12 triệu m2 với diện tích bình quân đầu người là 5m2. Do tỷ lệ tăng dân số và tốc độ đô thị hoá nhanh, cộng với việc di dân ồ ạt vào thành phố nên bình quân nhà ở đầu người ở Hà Nội vẫn giảm, từ khoảng 5,3 m2/người (năm 1994) xuống chỉ còn khoảng 4 m2/người trong giai đoạn hiện nay. Quá trình thực hiện xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, chưa có cơ chế chính sách thay thế, nhà ở chưa được coi là hạ tầng kỹ thuật thiết yếu trong kết cấu hạ tầng nói chung, đầu tư cho nhà ở chưa được quan tâm đúng mức; chưa có sự định hướng thích hợp và những chính sách lớn cho sự nghiệp phát triển nhà ở đô thị. Việc phát triển nhà ở chưa có một chiến lược chung, dài hạn, chủ yếu mới đáp ứng nhu cầu của người có tiền mà chưa quan tâm thích đáng đến tầng lớp những người nghèo, người thu nhập thấp, những người làm công ăn lương của Nhà nước và các đối tượng khác trong xã hội ... Theo dự báo phát triển, đến năm 2010 Hà Nội sẽ có khoảng 4 triệu dân sinh sống, nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng thêm 16 triệu m2 với mức bình quân 8 m2/đầu người (là mức vẫn còn tương đối thấp so với các nước khu vực Đông Nam á là 10 – 12 m2/đầu người).Do nhu cầu về nhà ở hiện đang trở lên cấp bách, UBND thành phố Hà Nội đã, đang và sẽ thực hiện hàng loạt các dự án phát triển nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới Mô hình phát triển nhà ở sẽ tiếp tục đa dạng hoá các mô hình nhằm huy động mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế – xã hội tham gia đầu tư xây dựng nhà ở chủ yếu bằng hình thức đầu tư vào các dự án khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở thực hiện theo các hình thức: đầu tư hoặc góp vốn đầu tư, bảo lãnh và được Thành phố giao đất cho các chủ đầu tư tự lập dự án theo đúng quy hoạch được duyệt trình UBND Thành phố phê duyệt, chuẩn bị mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng chính, chuyển giao cho các thành phần kinh tế xã hội tham gia đầu tư xây dựng theo quy hoạch và dự án được duyệt, theo sự điều tiết và chỉ đạo của UBND Thành phố hoặc chủ đầu tư, tổ chức kinh doanh theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở thu thập các số liệu, nghiên cứu về nhu cầu thị trường của dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì cho thấy thị trường Hà Nội đang có nhu cầu lớn, nhưng chưa được đáp ứng, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Nhu cầu nhà ở trên địa bàn sẽ càng tăng cùng với mức tăng dân số (cả tự nhiên lẫn cơ học), tăng thu nhập của dân cư ( thu nhập GDP trên dầu người của thành phố hiện gấp khoảng 3 lần mức trung bình của cả nước), và yêu cầu của cuộc sống văn minh đô thị và gia đình hiện đại. Trước nhu cầu rất lớn về nhà ở đó của Hà Nội thấy được sự cần thiết phải đầu tư dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì. Việc xác định nhu cầu về nhà ở được chủ đầu tư đặc biệt quan tâm, vì đây là dự án có vốn đầu tư lớn và là một lĩnh vực kinh doanh mới đối với chủ đầu tư. 1.1.2. Mục đích đầu tư của dự án. Mục đích đầu tư của dự án được xác định rõ: - Tạo ra thị trường mới của của Tổng công ty Sông Đà - Chủ đầu tư trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh và phát triển nhà phối hợp với phát triển kinh doanh các dịch vụ khác trong khu đô thị mới. - Giải quyết việc làm, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây thô các công trình theo quy hoạch. - Sử dụng khối lượng lớn vật tư, vật liệu do các đơn vị Thành viên của Tổng công ty sản xuất như: Xi măng, gạch, đá, bê tông tươi ... - Giải quyết được một phần nhà ở cho CBCNV Tổng công ty. 1.1.3. Phân tích hiệu quả của dự án về mặt tài chính Để đánh giá hiệu quả của dự án về mặt tài chính, sử dụng một số chỉ tiêu động thuộc nhóm các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án sau: - Suất thu lợi nội tại IRR, căn cứ vào dòng tiền doanh thu trừ đi chi phí hàng năm. - Thu nhập thuần của dự án, trong đó thuế suất của thuế thu nhập doanh nghiệp đối với việc kinh doanh hạ tầng của khu nhà ở đô thị là 25% (Theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ). Xác định suất thu lợi nội tại: Suất thu lợi nội tại (IRR) của dự án được xác định trong bảng tỷ suất triết khấu với giá trị 8,94%/năm, cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện nay, vì vậy dự án được đánh giá là có hiệu quả về mặt tài chính. Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR: 24,5% Giá trị hiện tại NPV: 51.871 triệu đồng Thời gian thu hồi vốn: 5 năm 4 tháng. Như vậy, có thể thấy hiệu quả về mặt tài chính của dự án bao gồm các khoản sau: - Lợi ích của Nhà nước bao gồm các khoản thu: tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. - Lợi ích của Chủ đầu tư là khoản thu nhập thu Thu nhập của dự án Đơn vị: triệu đồng TT Hạng mục Tổng 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1 Doanh thu 482579 0 0 103153 151342 119419 108665 2 Chi phí 353390 1734 131932 765471 69828 67915 5433 a CP hàng năm 1734 131932 71390 62261 61944 0 b CP trích trước 0 0 7847,4 -2282,15 -79,4001 -15485,9 c Thuế VAT 5% 0 0 5157,66 7567,1 5970,93 5433,24 3 Số kết dư DD -1734 -133666 -107061 -25547 25957 129189 4 Lợi nhuận -1734 -131932 26606 81514 51504 103232 5 Thuế TN DN 0 0 6651,46 20378 12876 25808 6 LN ròng -1734 -131932 19954 61135 38628 77424 7 Hoàn thuế VAT 61 2212 1697 2179 2168 8 Tổng LN ròng 71791 (Báo cáo điều chỉnh tổng mức đầu tư, năm 2002) Tỷ suất thu hồi nội bộ Đơn vị: triệu đồng Năm HĐ Thu nhập R1:9,5% R2:24,5% T1 T2 2001 -1734 1 1 -1734,5 -1734,5 2002 -131871 0,913 0,80321 -120430 -105921 2003 23660 0,834 0,64515 19733 15264,2 2004 75643 0,762 0,51819 57614 39197,9 2005 47712 0,696 0,41622 33187 19858,8 2006 99966 0,635 0,33431 63501 33420,1 51871 86 (Báo cáo điều chỉnh tổng mức đầu tư, năm 2002) 1.1.4. Lợi nhuận tiềm năng của dự án. Lợi nhuận tiềm năng của dự án được xác định: - Theo giá thị trường tại khu vực nghiên cứu, dự kiến giá chuyển nhượng đất tính bình quân là: 3 triệu đồng/m2. Dự kiến doanh thu từ việc chuyển nhượng đất có cơ sở hạ tầng là: 150000 m2 x 3.106 đồng = 450 tỷ đồng. - Lợi nhuận thu từ những dịch vụ khác như trường học, bệnh viện, sản xuất công nghiệp không độc hại, dạy nghề ..., ước tính hàng năm khoảng10 tỷ đồng. Thời gian hoàn vốn ước tính khoảng 5 năm. Doanh thu của dự án Đơn vị: triệu đồng TT Nội dung KL (m2) Giá Tổng DT 2003 2004 2005 2006 1 Đất biệt thự Đất KD giá TT 31390 6,3 197757 98879 98879 2 Đất KDHT giá TT a Đất nhà ở cao tầng 52561 1,9885 104695 26174 47113 31409 b Đất hỗn hợp 20945 2,1779 45615 6842 20527 18246 c Đất công cộng 21499 2,0832 44786 4478,6 15675 24632 3 Đất C.Giao HT a Đất cao tầng (di dân GPMB) 19596 1,8938 37111 5567 16700 14844 b Đất biệt thự 3006 1,8938 5693 1423 4270 c Đất trường THCS, PTTH 18754 1,8938 35516 15982 19534 d Đất nhà ở thấp tầng 6023 1,8938 11406 2852 5133 3422 Tổng 173864 482579 103153 151342 119419 108665 (Báo cáo điều chỉnh tổng mức đầu tư, năm 2002) 1.1.5. Đánh giá độ rủi ro của dự án. Dự án đầu tư: Phát triểnkhu đô thị mới Mỹ Đình- Mễ Trì liên quan mật thiết đến các nhà đầu tư thứ phát, việc đánh giá thuận lợi và khó khăn và rủi ro chính là việc xem xét các khía cạnh của nhà đầu tư này, do đó cần được đánh giá về những rủi ro sau: Về tài chính: Phân tích các rủi ro về tài chính – kinh tế, bao gồm: - Phân tích chất lượng của các dự báo thị trường, dự báo tài chính – kinh tế cũng như chất lượng của số liệu gốc(như đơn giá, định mức, suất thu lợi được dùng làm ngưỡng hiệu quả) được dùng để lập và phân tích dự án đầu tư. - Phân tích phương pháp đã dùng để phân tích tài chính và kinh tế – xã hội của dự án. - Phân tích các loại rủi ro về tài chính và kinh tế như: rủi ro về thị trường đầu vào và đầu ra, thuế, tỉ giá hối đoái, tình hình cạnh tranh trên thị trường... - Phân tích các biện pháp khắc phục của dự án: + áp dụng phương pháp phân tích dự án trong điều kiện rủi ro và bất định(nhất là đối với các dự án lớn, có nhiều rủi ro). + Thành lập quỹ dự phòng thoả đáng + áp dụng hình thức cổ phần để phân tán rủi ro. + Thực hiện mua bảo hiểm. Đối với dự án khu đô thị mới Mỹ Đình – Mễ Trì, phân tích các rủi ro về tài chính được xác định: - Về rủi ro xảy ra khi có biến động tài chính: Chính sách của chính phủ là quản lý, điều tiết tài chính lâu dài và trong giai đoạn 8-10 năm tới của dự án sẽ không có biến động lớn. Đồng thời với chu kỳ khủng khoảng trung bình 10 năm như các nhà kinh tế đã phân tích, thì đã đến cuối giai đoạn của dự án chưa đến thời điểm của sự suy thoái. - Với định hướng phát triển giai đoạn 5 năm, 10 năm và đến năm 2020 trong đó việc khống chế tỷ lệ lạm phát hằng năm từ 5-6 % ảnh hưởng không lớn đến dự án, nguyên nhân của việc bán sản phẩm của dự án sẽ được xác định lại cho thích hợp với giá trị thật của tiền tệ tại thời điểm bán hàng. - Về vốn đầu tư, với lượng vốn dồi dào hiện nay, với 4năm đầu tư, và khoảng 3 năm bán hàng thì chắc chắn lượng vốn sẽ không có thay đổi phức tạp, nguyên nhân giai đoạn tới đây chính là giai đoạn phát triển chính về lượng của cả quá trình và như vậy vốn và tiền tệ sẽ có lượng luân chuyển rất lớn. - Về sự thay đổi về vốn đầu tư, sự thay đổi này bởi các nguyên nhân: thay đổi về thiết kế, thay đổi về đơn giá, định mức. Các thay đổi này cần được phân tích tính toán lượng thay đổi ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư ( việc thay đổi vốn đầu tư cũngđồng nghĩa với việc giảm giá sản phẩm). Về thị trường: Vấn đề cung cầu là bước cần đánh giá cẩn thận đối với các công việc kinh doanh bất động sản. Với các số liệu thu thập được trong thời gian thập kỷ gần đây ( là thời gian khởi đầu của sự kinh doanh bất động sản). Những tác động của sự thay đổi cung cầu được xét đến như sau: - Tăng trưởng GDP hàng năm - Mức độ công nghiệp hoá ( giai đoạn đầu của sự phát triển công nghiệp hoá) - Mức độ đô thị hoá - Mức độ phân hoá giàu nghèo, dẫn đến sự di dân ồ ạt vào các khu đô thị tập trung, những nơi có nhiều việc làm và có nhiều cơ hội làm giàu hơn - Mức độ về dân trí, dẫn đến nhu cầu về các điều kiện tiện ích đối với nhà ở. - Mức tăng dân số cơ học - Vấn đề cạnh trạnh ngày nay gay gắt trên thị trường nhà đất. Với qui hoạch được định hình trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 thì thành phố Hà Nội sẽ phát triển hơn 50 khu đô thị tập trung. Trong đó với các hình thức đầu tư khác nhau, với đầy đủ các thành phần doanh nghiệp tham gia đầu tư và kinh doanh. - Vấn đề thị hiếu, hướng nghiệp phạm vi người tiêu dùng và tâm lý chung trong xã hội Để đánh giá, phân tích các mặt trên đây, dự kiến sẽ xem xét các khía cạnh cơ bản và ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của dự án như sau: - Tác động của việc tăng giá trị đầu tư hay sự thay đổi về giá của sản phẩm. - Tác động của việc chậm tiêu thụ sản phẩm ( trải qua thời kỳ đông cứng hàng hoá) trong đó chủ yếu đối với các khu nhà ở. 1.1.6. Một số công việ