Luận văn Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng

ển cơ sở thiết bị lạnh Long Biên ra Minh Khai huyện Từ liêm, với phương châm Nhà nước giao đất tại Minh Khai huyện Từ Liêm xây dựng nhà máy ở đó sau đó di chuyển cơ sở cũ ra đó, còn tại vị trí cũ sẽ xây dựng nhà ở. c) Xây dựng nhà ở mới. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở và thực hiện theo chính sách của Nhà nước. Công ty với mục đích và nhiệm vụ chính là xây dựng nhà ở mới. Trong những năm vừa qua Công ty đã xây dựng được 12 dãy nhà ở dự án nhà ở số 2 Giảng võ để cung cấp cho nhu cầu của nhân dân Tổng diện tích là 9960 m2, trong đó: Xây dựng nhà ở mới là 5000 m2. Hiện nay Công ty đang triển khai thực hiện dự án bắc Linh Đàm mở rộng với vị trí X1 có 6 nhà ở chung cư ( 9 - 12 tầng ) còn lại là nhà ở biệt thự và xây dựng cơ sở hạ tầng. Khu nhà ở số 2 Giảng Võ với 12 dãy nhà kiểu dạng chia lô, xây thô sau đó bán cho khách hàng tự hoàn thiện theo như mong muốn của khách hàng, với diện tích phù hợp với nhiều đối tượng từ 70 m2 đến 100 m2, giá cả hợp lý đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Khu nhà ở bắc Linh Đàm mở rộng vị trí X2 và quy hoạch khu nhà ở Vườn chuối cũng xây dựng theo kiểu xây dựng biệt thự và xây dựng khu nhà ở chung cư và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ... Công tác xây dựng nhà ở mới, Công ty đã một phần đóng góp cho quỹ nhà ở đô thị được nâng lên, nâng cao điều kiện sống cho người dân đô thị và cũng là thực hiện chính về nhà ở của Nhà nước đề ra. 3. Hình thức kinh doanh. a. Phương thức kinh doanh. - Đối với đất xây dựng biệt thự, sau khi xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư dự án thực hiện kinh doanh mặt bằng hạ tầng cho khách hàng tự tổ chức xây dựng nhà ở theo kiến trúc, các chỉ tiêu tiến độ, quy hoạch chung của dự án. - Đối với đất xây dựng chung cư cao tầng, có 2 hình thức thực hiện: chủ đầu tư tự dùng vốn tự có và vốn huy động để đầu tư. Xây dựng công trình để kinh doanh các căn hộ hoặc chuyển nhượng mặt bằng cho các chủ đầu tư thứ phát khác. b. Cơ sở xác định giá kinh doanh. - Phân cấp nhà ở ( theo thông tư số 05 /BXD 9/2/1993 ). * Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt, thấp tầng hoặc cao tầng được chia làm 4 cấp (cấp I - IV) Bảng phân cấp nhà: *Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt có sân vườn, có hàng rào, xây dựng bằng gạch, ngói hoặc bê tông cốt thép, kiến trúc, mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất 2 phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn( không kể phòng tiếp khách và phòng ăn riêng: biệt thự phân ra làm 4 hạng: + Biệt thự giáo tường. + Biệt thự song đôi. + Biệt thự riêng biệt. + Biệt thự sang trọng riêng biệt. Phân loại các biệt thự là căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 căn cứ vào mỗi phòng ở có một phòng tẳm rửa vệ sinh riêng. Bảng 5: Phân cấp nhà ở: Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I BậcI: Chất lượng sử dụng cao BậcI: niên hạn sử dụng trên 100 năm BậcI hoặc Bậc II Cấp II Bậc II: Chất lượng sử dụng khá Bậc II: Niên hạn sử dung 50 năm Bậc III Cấp III Bậc III: Chất lượng sử dụng trung bình Bậc III: niên hạn trên 20 năm Bậc IV Cấp IV Bậc IV: Chất lượng sử dụng thấp Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm Bậc V Nguồn: Thông tư số 05/ BXD/TT ( 9/2/1993). - Phân loại đô thị. Thành phố (tỉnh), quận (huyện), thị trấn, xã chia làm 4 loại (loại 1-4). - Xây dựng bảng giá chuẩn nhà ở xây dựng mới: Theo quy định 3892 / QĐ- UBND Thành phố Hà nội (10/10/1997). Ta có bảng giá chuẩn: Bảng 6: Bảng giá chuẩn : Đơn vị tính: 1000đ/ m2 sàn xây dựng Cấp hạng đất Cấp IV Cấp III Cấp II Cấp I Biệt thự Tường 110mm không trần Tường 220mm không có trần 2-4 tầng 4-5 tầng Hạng 1 Hạng 2 Hạng 3 Hạng 4 Giá 531 606 794 1011 1186 1300 1350 1600 1850 2100 . Nhà cấp 4 nếu có trần thì cộng thêm 47000 đ/ m2 trần. . Việc xác định cấp và hạng nhà được thực hiện theo quy định tại thông tư số 05/ BXD ngày 9/2/1993, UBNDTP uỷ quyền cho Giám Đốc Sở XD cùng Giám Đốc Sở tài chính vật giá, nghiên cứu ban hành giá chuẩn XD mới đối với nhà tạm vật kiến trúc khác. - Chi phí hỗ trợ đền bù: Trong quá trình giải phóng mặt bằng thường phải có khoản chi phí hỗ trợ dân như hỗ trợ di chuyển đi vị trí khác, hỗ trợ chuyển nghề, hỗ trợ đặc biệt, hỗ trợ nâng cao độ phì của đất ... khi xác định giá kinh doanh cũng phải căn cứ vào. - Tiền sử dụng đất: Là một trong những khoản tiền mà chủ đầu tư phải bỏ ra trong quá trình giải phóng mặt bằng và khoản thu thuế tiền sử dụng đất của Nhà nước đối với chủ đầu tư, nhưng đối với việc xây dựng nhà ở chung cư thì Nhà nước khuyến khích nên không phải đóng tiền sử dụng đất. Vì vậy khi xác định giá nhà biệt thự hay giá nhà dạng chia lô cần phải căn cứ vào chi phí này để tính giá. - Chi phí đầu tư xây lắp: Đây là khoản chi phí đầu tư xây dựng lên công trình để tạo lên sản phẩm xây dựng, đây là một khoản chi phí chủ yếu có giá trị tương đối lớn để hình thành lên sản phẩm xây dựng. - Chi phí khác bao gồm các khoản chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án. - Căn cứ vào giá cả thị trường và nhu cầu về nhà ở. 4. Xác định giá bán nhà ở ( thuộc sở hữu Nhà nước) Giá bán nhà ở bao gồm 2 phần: Giá bán nhà = Giá nhà + giá đất khi chuyển quyền sử dụng. Vì Công ty là đơn vị đầu tư kinh doanh thuộc sở hữu Nhà nước nên giá nhà, giá mỗi căn hộ được tính theo các công thức sau: * Đối với nhà ở kiểu chia lô, biệt thự: Tổng chi phí cho cả dãy + 5,5%lợi nhuận Giá 1m2 sàn = Tổng diện tích sàn dãy Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ * Đối với nhà ở chung cư: Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuận Doanh thu bình quân mỗi tầng = chưa có hệ số Số tầng cần tính giá Doanh thu mỗi = Doanh thu bình quân * Hệ số tầng tầng có hệ số mỗi tầng chưa có hệ số Doanh thu mỗi tầng có hệ số Giá 1m2 sàn của tầng = Tổng m2 sàn của tầng + Đối với các căn hộ đầu hồi: Giá mỗi căn = Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn + Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn . H/S hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng căn hộ Đ/h Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ ( 0,1 - 0,2). + Đối với các căn hộ còn lại: Doanh thu mỗi = Doanh thu mỗi - Doanh thu của tầng có hệ số tầng có hệ số các căn hộ đầu còn lại hồi của tầng Diện tích sàn còn = Tổng diện tích sàn - Diện tích sàn của các lại của tầng của tầng căn hộ đầu hồi Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại Giá 1m2 sàn còn = lại của tầng Diện tích sàn còn lại của tầng Giá mỗi căn hộ = Giá 1m2 sàn còn * Diện tích căn hộ còn lại lại của tầng Nhà ở Công ty xây dựng được xây dựng dưới 3 dạng nhà ở chia lô, biệt thự, nhà ở chung cư, khi tính giá thành các dạng nhà trên thì cách tính khác nhau. Để minh chứng cho điều đó ta đi vào phân tích các dãy nhà đặc trưng sau và 2 toà nhà chung cư cao tầng (9 và 12 tầng). Dự án Giảng Võ với tổng diện tích dự án là 9000 m2, xây dựng nhà 5000 m2 trong đó : Chi phí hỗ trợ đền bù: 16 tỷ Tiền sử dụng đất : 3935500000 đ * Dãy A1 có 5 căn với diện tích sàn mỗi căn là ( 232,77 m2; 229,2 m2; 238,9 m2; 238,5 m2; 232,77 m2). Bảng 7: Các khoản chi phí và lợi nhuận dãy nhà A1: Đơn vị: đồng Các khoản chi phí Hệ số Chi phí Thành tiền I.Chi phí trực tiếp 1 CFvật liệu A 854802144 2 CFnhân công B 1,25 72780133 90975166,3 3 CFmáy C 1,04 24473104 25452028,2 Cộng trực tiếp D 971229338 II.Chi phí chung B*58% 52765596,4   E 1023994935 III.Thu nhập chịu thuế tính trước Thu nhập chịu thuế tính trước E*5,50% 56319721,4 Giá trị DXL sau thuế 1080314656 IIII.ThuếVAT Giá trị DTXLsau thuế cha tính cọc 1134330735 Giá trị DT phần cọc 170*1637163 278317710 Giá trị DT tổng cộng 1412648445 Làm tròn 1418024000 Chi phí hỗ trợ đền bù 1235840000 Chi phí tiền sử dụng đất 303978020 Tổng doanh thu phải thu 2957842020 Giá 1m2 sàn của dãy 2957842020 1172,2 2523325,39(đ) Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ Bảng 8: Giá tính mỗi căn hộ Căn hộ Diện tích (m2) Đơn giá m2 sàn(đồng) Giá căn hộ(đồng) 1 232,77 2523325 587354451 2 228,2 2523325 575822854 3 238,9 2523325 602822435 4 238,5 2523325 601813105 5 232,77 2523325 587354451 Dãy A3 có 2 căn hộ diện tích mỗi căn đều là(15285,4885), với các chi phí như sau: Bảng 9: Chi phí dãy A3 Đơn vị: đồng Các khoản chi phí Hệ số Chi Phí Thành tiền I.Chi phí trực tiếp 1 CFvật liệu A 348101028 2 CFnhân công B 1,25 29951534 37439417,5 3 CFmáy C 1,04 9399165 9775131,6 Cộng trực tiếp D 395315577 II.Chi phí chung B*58% 21714862,2   E 417030439 III.Thu nhập chịu thuế tính trước Thu nhập chịu thuế tính trước E*5,50% 22936674,2 Giá trị DXL sau thuế 439967113 IIII.ThuếVAT 5% 21998355,7 Giá trị DTXLsau thuế cha tính cọc 461965469 Giá trị DT phần cọc 68*1637163 111327084 Giá trị DT tổng cộng 461965469 Làm tròn 573293000 Chi phí hỗ trợ đền bù 477870240 Chi phí tiền sử dụng đất 117541146 Tổng doanh thu phải thu 1168704386 Tổng chi phí cho cả dãy + 5,5%lợi nhuận Giá 1m2 sàn = Tổng diện tích sàn dãy Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ Giá 1m2 sàn 1168704386 602,2 1940724,65(đ) Vì 2 nhà có diện tích nh nhau lên giá thành 58770572,8(đ) * Dãy A4 có 15 căn có tổng diện tích đất xây dựng là 1537,312 m2 Các khoản chi phí và doanh thu nh sau: Bảng 10: Chi phí dãy A4 Đơn vị: đồng Các khoản chi phí Hệ số Chi phí Thành tiền I.Chi phí trực tiếp 1 CFvật liệu A 1310125060 2 CFnhân công B 1,25 112293429 140366786 3 CFmáy C 1,04 40149373 41755347,9 Cộng trực tiếp D 1492247194 II.Chi phí chung B*58% 81412736   E 1573659930 III.Thu nhập chịu thuế tính trớc Thu nhập chịu thuế tính trớc E*5,50% 86551296,2 Giá trị DXL sau thuế G 1660211226 G*5% 83010561,3 Giá trị DTXLsau thuế cha tính cọc 1743221788 Giá trị DT phần cọc 330*1637163 540263790 Giá trị DT tổng cộng Làm tròn 2283486000 Chi phí hỗ trợ đền bù 1537 3200000 4919398400 Chi phí tiền sử dụng đất 1537 787100 1210018275 Tổng doanh thu phải thu 8412902675 Tổng chi phí cho cả dãy + 5,5%lợi nhuận Giá 1m2 sàn = Tổng diện tích sàn dãy Giá 1m2 sàn của dãy 8412902675 4103,352 2050251,28(đ) Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ Bảng 11: Bảng giá từng căn hộ. Căn hộ Diện tích (m2) Đơn giá m2 sàn (đồng) Giá căn hộ(đồng) 1 244,8 2052552,3 502464793 2 223,4 2052552,3 458540175 3 278,58 2052552,3 571800008 4 294,59 2052552,3 604661370 5 281,46 2052552,3 577711359 6 302,52 2052552,3 620938109 7 258,18 2052552,3 529927942 8 246,912 2052552,3 506799783 9 242,66 2052552,3 498072331 10 258,18 2052552,3 529927942 11 307,14 2052552,3 630420901 12 278,04 2052552,3 570691630 13 270,42 2052552,3 555051182 14 310,14 2052552,3 636578558 15 306,33 2052552,3 628758333 * Dãy A5 có 8 căn với tổng diện tích sàn 2170,5 m2 Các chi phí và lợi nhuận như sau: Bảng 12: Chi phí dãy A5 Đơn vị : đồng . Các khoản chi phí Hệ số Chi phí Thành tiền I.Chi phí trực tiếp 1 CFvật liệu A 858552825 2 CFnhân công B 1,25 73004447 91255558,8 3 CFmáy C 1,04 23641648 24587313,9 Cộng trực tiếp D 974395698 II.Chi phí chung B*58% 52928224,1   E 1027323922 III.Thu nhập chịu thuế tính trớc Thu nhập chịu thuế tính trớc E*5,50% 56502815,7 Giá trị DXL sau thuế G 1083826737 IIII.ThuếVAT G*5% 54191336,9 Giá trị DTXLsau thuế cha tính cọc 1138018074 Giá trị DT phần cọc 194*1637163 317609622 Giá trị DT tổng cộng 1455627696 Làm tròn 1455628000 Chi phí hỗ trợ đền bù 530,62 3200000 1697977600 Chi phí tiền sử dụng đất 530,62 787100 417649428 Tổng doanh thu phải thu 3571255028 Tổng chi phí cho cả dãy + 5,5%lợi nhuận Giá 1m2 sàn = Tổng diện tích sàn dãy Giá 1 căn hộ = Giá 1m2 sàn * Tổng diện tích sàn căn hộ Giá 1m2 sàn của dãy 3571255028 2170,5 1645360,53 (đ) Căn hộ Diện tích(m2) Giá 1m2 sàn(đồng) Giá căn hộ(đồng) 1 249,36 1645360,53 410287102 2 243,2 1645360,53 400151681 3 266,52 1645360,53 438521488 4 252,3 1645360,53 415124461 5 255,12 1645360,53 419764378 6 307,28 1645360,53 505586383 7 284,12 1645360,53 467479833 8 312,08 1645360,53 513484114 * Xác định giá nhà ở chung cư cao tầng (9 tầng): - Tiền sử dụng đất: do khuyến khích xây dựng nhà ở chung cư Nhà nước miễn khoản đóng tiền sử dụng đất cho các nhà đầu tư. Vì vậy việc xác định giá không còn khoản chi phí về tiền sử dụng đất chỉ còn các chi phí sau: + Tiền xây dựng cơ sở hạ tầng : 2711800000 đ. + Kinh phí xây dựng nhà và 5,5% lợi nhuận công ty được hưởng: 14483000000 đ. + Tiền hỗ trợ đền bù : 2752000000 đ. + Doanh thu phải thu là : 19946800000 đ. - Cách xác định giá như sau: Giá thành chuẩn theo hệ số 1 là tầng 5,6 càng lên cao thì giảm dần và nguợc lại ( tăng, giảm 0,05). Theo hệ số nhà đầu hồi công thêm hệ số (từ 0,1 - 0,20). Vậy ta có các bảng sau: Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuận + Doanh thu bình quân mỗi tầng = chưa có hệ số Số tầng cần tính giá 19946800000 Doanh thu bình quân mỗi tầng = = 2493350000 đ chưa có hệ số 8 Doanh thu mỗi = Doanh thu bình quân * Hệ số tầng tầng có hệ số mỗi tầng chưa có hệ số Doanh thu mỗi tầng có hệ số Giá 1m2 sàn của tầng = Tổng m2 sàn của tầng Bảng 14: Bảng tính giá một m2 sàn của từng tầng đã có hệ số. Tầng Doanh thu b/q H/s tầng Doanh thu mỗi Diện tích Giá 1m2 sàn chưa có hệ số (đồng) tầng đã có hệ số (đồng) (m2) (đồng) 2 2493350000 1,15 2867352500 730 3927880,14 3 2493350000 1,1 2742685000 730 3757102,74 4 2493350000 1,05 2618017500 730 3586325,34 5 2493350000 1 2493350000 730 3415547,95 6 2493350000 1 2493350000 730 3415547,95 7 2493350000 0,95 2368682500 730 3244770,55 8 2493350000 0,9 2244015000 730 3073993,15 9 2493350000 0,85 2119347500 730 2903215,75 Tổng 19946800000 5840 Giá mỗi căn = Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn + Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn * H/S hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng căn hộ Đ/h Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ ( 0,1 - 0,2). Bảng 15 : Bảng giá tính mỗi căn hộ mỗi tầng . Tầng Diện tích Giá 1m2 Giá chưa có Hệ số Giá mỗi căn mỗi căn(m2) sàn tầng (đồng) hệ số đầu hồi(đồng) đầu hồi hộ đầu hồi (đồng) 2 100 3927880,1 392788010 0,1 432066811 3 100 3757102,7 375710270 0,1 413281297 4 100 3586325,3 358632530 0,1 394495783 5 100 3415547,9 341554790 0,1 375710269 6 100 3415547,9 341554790 0,1 375710269 7 100 3244770,5 324477050 0,1 356924755 8 100 3073993,2 307399320 0,1 338139252 9 100 2903215,8 290321580 0,1 319353738 Tổng 800 3005682174 Tổng*2 1600 6011364348 + Đối với các căn hộ còn lại: Doanh thu mỗi = Doanh thu mỗi - Doanh thu của tầng có hệ số tầng có hệ số các căn hộ đầu còn lại hồi của tầng Diện tích sàn còn = Tổng diện tích sàn - Diện tích sàn của các lại của tầng của tầng căn hộ đầu hồi Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại Giá 1m2 sàn còn = lại của tầng Diện tích sàn còn lại của tầng Bảng 16: Bảng tình giá một m2 sàn còn lại. Tầng DT còn lại Doanh thu Gíá 1m2 sàn (m2) còn lại (đồng) còn lại (đồng) 2 530 2003218878 3779658,26 3 530 1916122406 3615325,294 4 530 1829025934 3450992,328 5 530 1741929462 3286659,362 6 530 1741929462 3286659,362 7 530 1654832990 3122326,396 8 530 1567736496 2957993,389 9 530 1480640024 2793660,423 Tổng 26293274,82 Giá mỗi căn hộ = Giá 1m2 sàn còn * Diện tích căn hộ còn lại lại của tầng Bảng 17: Bảng tính giá mỗi căn hộ còn lại của các tầng. Đơn vị: đồng Tầng2: Tầng3: DThộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng (m2) còn lại tầng 96 3779658,3 362847193 96 3615325,3 347071228 90 3779658,3 340169243 90 3615325,3 325379276 82 3779658,3 309931977 82 3615325,3 296456674 76 3779658,3 287254028 76 3615325,3 274764722 Tầng4: Tầng5 hay tầng 6: DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng (m2) còn lại tầng 96 3450992,3 331295263 96 3286659,4 315519299 90 3450992,3 310589310 90 3286659,4 295799343 82 3450992,3 282981371 82 3286659,4 269506068 76 3450992,3 262275417 76 3286659,4 249786112 Tầng7: Tầng 8: DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng (m2) còn lại tầng 96 3122326,4 299743334 96 2957993,4 283967365 90 3122326,4 281009376 90 2957993,4 266219405 82 3122326,4 256030764 82 2957993,4 242555458 76 3122326,4 237296806 76 2957993,4 224807498 Tầng 9: DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng 96 2793660,4 268191401 90 2793660,4 251429438 82 2793660,4 229080155 76 2793660,4 212318192 * Xác định giá nhà ở chung cư cao tầng (12 tầng): + Tổng diện tích sàn tính giá là 7300 m2. + Xây dựng cơ sỏ hạ tầng 3700000000 đ. + Kinh phí xây lắp 1644000000 đ. + Tiền hỗ trợ đền bù 2752000000 đ. + Lợi nhận 5,5% 1154800000 đ. Tổng doanh thu phải thu là 24250800000 đ. Vậy ta có: Tổng các chi phí + 5,5% lợi nhuận + Doanh thu bình quân mỗi tầng = chưa có hệ số Số tầng cần tính giá 24250800000 Doanh thu bình quân mỗi tầng = = 2425080000 đ chưa có hệ số 10 Doanh thu mỗi = Doanh thu bình quân . Hệ số tầng tầng có hệ số mỗi tầng chưa có hệ số Doanh thu mỗi tầng có hệ số Giá 1m2 sàn của tầng = Tổng m2 sàn của tầng Bảng 18: Bảng tính giá một m2 sàn của tầng đã có hệ số. Tầng Doanh thu b/q H/s tầng Doanh thu mỗi Diện tích Giá 1m2sàn chưa có hệ số(đồng) tầng đã có hệ số(đồng) (m2) (đồng) 3 2425080000 1,2 2910096000 730 3986432,88 4 2425080000 1,15 2788842000 730 3820331,51 5 2425080000 1,1 2667588000 730 3654230,14 6 2425080000 1,05 2546334000 730 3488128,77 7 2425080000 1 2425080000 730 3322027,4 8 2425080000 1 2425080000 730 3322027,4 9 2425080000 0,95 2303826000 730 3155926,03 10 2425080000 0,9 2182572000 730 2989824,66 11 2425080000 0,85 2061318000 730 2823723,29 12 2425080000 0,8 1940064000 730 2657621,92 Tổng 24250800000 7300 33220274 Giá mỗi căn = Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn + Giá 1m2 sàn * Diện tích sàn * H/S hộ đầu hồi của tầng căn hộ của tầng căn hộ Đ/h Hệ số đầu hồi có thể dịch chuyển trong khoảng từ ( 0,1 - 0,2). Bảng 19: Bảng tính giá mỗi căn hộ đầu hồi của mỗi tầng . Tầng Diện tích Giá 1m2 Giá chưa có Hệ số Giá mỗi căn mỗi căn(m2) Sàn (đồng) hệ số đầu hồi (đồng) đầu hồi hộ đầuhồi (đồng) 3 98 3986433 390670424,2 0,1 429737467 4 98 3820332 374392487 0,1 411831736 5 98 3654230 358114549,8 0,1 393926005 6 98 3488129 341836622,4 0,1 376020285 7 98 3322027 325558685,2 0,1 358114554 8 98 3322027 325558685,2 0,1 358114554 9 98 3155926 309280748 0,1 340208823 10 98 2989825 293002820,6 0,1 322303103 11 98 2823723 276724882,4 0,1 304397371 12 98 2657622 260446948,2 0,1 286491643 Tổng 784 2990256525 Tổng*2 1568 5980513049 + Đối với các căn hộ còn lại: Doanh thu mỗi = Doanh thu mỗi - Doanh thu của tầng có hệ số tầng có hệ số các căn hộ đầu còn lại hồi của tầng Diện tích sàn còn = Tổng diện tích sàn - Diện tích sàn của các lại của tầng của tầng căn hộ đầu hồi Doanh thu mỗi tầng có hệ số còn lại Giá 1m2 sàn còn = lại của tầng Diện tích sàn còn lại của tần Bảng 20: Bảng tính giá một m2 sàn còn lại của mỗi tầng . Tầng DT còn lại Doanh thu Gíá 1m2 sàn (m2) còn lại (đồng) còn lại (đồng) 3 534 2050621067 3840114,357 4 534 1965178529 3680109,604 5 534 1879735990 3520104,851 6 534 1794293431 3360100,058 7 534 1708850893 3200095,304 8 534 1708850893 3200095,304 9 534 1623408354 3040090,551 10 534 1537965795 2880085,758 11 534 1452523259 2720081,009 12 534 1367080714 2560076,244 Giá mỗi căn hộ = Giá 1m2 sàn còn * Diện tích căn hộ còn lại lại của tầng Bảng 21: Bảng tính giá mỗi căn hộ còn lại của từng tầng . Tầng3: Tầng4: DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng(đ) (đồng) (m2) Còn lại tầng(đ) (đồng) 96 3840114,36 368650978 96 3680109,6 353290522 90 3840114,36 345610292 90 3680109,6 331209864 84 3840114,36 322569606 84 3680109,6 309129207 78 3840114,36 299528920 78 3680109,6 287048549 Tầng5: Tầng6: DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng(đ) (đồng) (m2) Còn lại tầng(đ) (đồng) 96 3520104,85 337930066 96 3360100,1 322569606 90 3520104,85 316809437 90 3360100,1 302409005 84 3520104,85 295688807 84 3360100,1 282248405 78 3520104,85 274568178 78 3360100,1 262087805 Tầng7: Tầng8: DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng(đ) (đồng) (m2) Còn lại tầng(đồng) (đồng) 96 3200095,3 307209149 96 3200095,3 307209149 90 3200095,3 288008577 90 3200095,3 288008577 84 3200095,3 268808006 84 3200095,3 268808006 78 3200095,3 249607434 78 3200095,3 249607434 Tầng9: Tầng10: DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng(đ) (đồng) (m2) Còn lại tầng(đ) (đồng) 96 3040090,55 291848693 96 2880085,8 276488233 90 3040090,55 273608150 90 2880085,8 259207718 84 3040090,55 255367606 84 2880085,8 241927204 78 3040090,55 237127063 78 2880085,8 224646689 Tầng11: Tầng12: DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ DT hộ Giá 1m2 sàn Giá căn hộ (m2) còn lại tầng(đ) (đồng) (m2) Còn lại tầng(đ) (đồng) 96 2720081,01 261127777 96 2560076,2 245767319 90 2720081,01 244807291 90 2560076,2 230406862 84 2720081,01 228486805 84 2560076,2 215046404 78 2720081,01 212166319 78 2560076,2 199685947 Nhận xét: Từ công việc xác định giá nhà của Công ty ta thấy được việc xác định giá được xác định trên nhiều cơ sở vì vậy giá nhà được đưa ra chính xác. Việc đầu tư kinh doanh nhà dưới hình thức xây dựng thô để cho khách hàng tự hoàn thiện đối với dạng nhà kiểu chia lô, nhà biệt thự cho nên rất thích hợp với các hộ có nhu cầu mua nhà, tạo điều kiện cho khách hàng tự hoàn thiện nội thất trang trí bên trong theo ý mình phù hợp với điều kiện sinh hoạt của họ. Đối với nhà ở chung cư Công ty đầu tư xây dựng chọn gói từ cơ sở hạ tầng đến hoàn thiện nhà, nhưng có nhiều loại căn hộ có diện tích khác nhau, bố trí phòng không gian bên trong khác nhau để phục vụ cho nhiều đối tượng với giá cả hợp lý. Tuy nhiên với giá nhà hiện nay trên thị trường vẫn còn cao, người có thu nhập thấp khó có khả năng mua được, vì vậy Nhà nước cần có những hỗ trợ cho Công ty để làm cho chi phí nhà giảm xuống thì mới có khả năng đáp ứng cho người có thu nhập thấp. Đối với việc xác định nhà ở chia lô hay chung cư đều phải xác định giá 1m2 sàn xây dựng, cò đối với nhà biệt thự riêng biệt thì phải cộng tất cả các chi phí có liên quan đến nhà và đất công với phần lợi nhuận công ty được hưởng thì ta dược giá ngôi biệt thự đó. Từ việc định giá nhà ở kiểu chia lô trên của các dãy nhà ta thấy giá mỗi m2 sàn giữa các dãy có sự khác nhau lý do là vì nhà đầu tư kinh doanh đã có mục đích để đáp ứng phù hợp với thu nhập của các đối tượng có nhu cầu, với dãy nhà có giá1 m2 sàn cao là vì chi phí xây lắp cao hơn như nguyên vật liệu tốt hơn và nhiều khoản khác chất lượng nhà cao hơn, thoải mái tiện nghi hơn đáp ứng cho những đối tượng có thu nhập phù hợp, còn đối với giá 1m2 vừa phải đáp ứng cho những đối tượng khác có thu nhập tương xứng. Cũng như vậy đối với nhà ở cao tầng Công ty cùng chia các các hộ sao cho phù hợp với nhiều đối tượng với giá cả hợp lý. 5. Xác định giá cho thuê nhà. a. Cơ sở xác định giá cho thuê nhà. + Giá chuẩn: Nhà nước quy định thống nhất từng loại nhà ở, có điều chỉnh theo từng thời kỳ, đơn vị tính đ/ m2 sử dụng, tháng, loại nhà ở gồm: biệt thự xếp hạng (1-4) và nhà ở thông thường có 4 cấp ( cấp 1-4). Diện tích sử dụng căn nhà gồm : diện tích các phòng ở hoặc bộ phận dùng vào mục đích ở (m2) và diện tích các phòng và diện tích phụ như bếp, xí, tắm giặt, rửa .. Hệ số điều chỉnh mức giá chuẩn gồm 4 hệ số: Hệ số cấp đô thị (k1) gồm 4 cấp từ cấp 1-4 Hệ số vị trí theo khu vực trong đô thị (k2) gồm trung tâm, cận trung tâm, ven đô Hệ số tầng cao (k3) Hệ số điều kiện giao thông (k4) chia ra có đường xe thô sơ đến tận nhà và đường ô tô đến tận nhà. Hệ số khấu hao nhà. b. Phương pháp xác định giá cho thuê nhà. . Đối với biệt thự các loại : Giá cho thuê = Giá chuẩn củ x 1 + 4 đ/m2 sử dụng biệt thự loại biệt thự Ki tháng tương ứng i=1  . Đối với nhà ở thông thường: Giá chuẩn tương 4 đ/m2 sử Giá cho thuê nhà = ứng với cấp x Ki dụng tháng ở các cấp nhà i=1 Trong đó Ki là các hệ số điều chỉnh mức giá chuẩn ( i = 1- 4) . Tiền thuê nhà phải trả hàng tháng Tiền thuê phải trả Giá cho thuê 1m2 Diện tích sử cho toàn bộ diện = sử dụng tháng x dụng theo loại tích sd ( đ/th) theo loại tương ứng III. Những đạt được, thuận lợi và các mặt yếu kém 1. Thuận lợi: - Được sự quan tâm giúp đỡ của Hội đồng quản trị và Ban Lãnh đạo của Tổng Công ty, các phòng ban chức năng của Tổng công ty hỗ tr