Luận văn Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện

phức tạp trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở theo hợp đồng thuê nhà của nhà nước. Tóm lại, với việc quy định các loại hình nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Điều 5 như trên đã đảm bảo cho bên mua nhà yên tâm hơn khi xác định đúng nguồn gốc của ngôi nhà đem bán, bên bán. Vì thực tế việc xác định chủ thể hợp pháp được phép bán nhà có nguồn gốc sở hữu nhà nước không phải là việc đơn giản khi Nhà nước ta trong những năm vừa qua chưa thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, đặc biệt là chưa giải quyết hết những tồn đọng trong các quan hệ giao nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tổ chức ở mà hiện nay họ đã chuyển nhượng cho người khác. 2.2.2. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải là ngôi nhà, căn hộ có nguồn gốc hợp pháp. Nghĩa là, ngôi nhà đó phải được xác lập quyền sở hữu hợp pháp. Vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà, căn hộ đó được xác lập trên những cơ sở pháp lý nào thì được coi là sở hữu hợp pháp. Căn cứ vào quy định tại Điều 176 Bộ luật dân sự năm 1995, (Điều 170 Bộ luật dân sự năm 2005) nhà ở tư nhân được coi là sở hữu hợp pháp dựa và một trong các căn cứ sau: + Tư nhân tự tạo dựng (tự xây dựng) nhà ở một cách hợp pháp; + Có được từ quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền; + Có được từ các giao dịch dân sự hợp pháp (thông qua hợp đồng mua bán, đổi tài sản, tặng cho tài sản, thừa kế tài sản); + Có được từ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; + Sở hữu nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 225 Bộ luật dân sự năm 1995, và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật [2]. Một vấn đề quan trọng là nhà ở là loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế tất cả các căn cứ xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu ngôi nhà muốn bán phải có các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng thực tế, vấn đề xác nhận quyền sở hữu nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở trong những năm vừa qua chưa có hiệu quả cao. Mặt khác, ý thức chấp hành pháp luật trong các giao dịch liên quan đến nhà đất của người dân là không cao. Do đó, vấn đề xuất trình các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp là rất khó thực hiện được đầy đủ. Một vấn đề nữa khi xem xét việc xác định đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là phân biệt các loại hình sở hữu nhà ở thuộc loại hình sở hữu tư nhân đó là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất, hay sở hữu của riêng một cá nhân. Trên thực tế, nhóm đối tượng nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân là đối tượng của hợp đồng thường ít xảy ra các tranh chấp hơn so với nhà ở thuộc sở hữu chung. Bởi vì, các chứng cứ, tài liệu chứng minh nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thường rõ ràng, dễ xác định, trong khi nhà ở thuộc sở hữu chung thường ít có các chứng cứ rõ ràng để phân định phần nhà và các phần quyền khác liên quan đến việc sở hữu phần nhà của mỗi đồng sở hữu. Ví dụ: Việc phân định quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu đối với các công trình thuộc sở hữu chung: công trình vệ sinh, hành lang, không gian chung, lối đi chung... Có thể khẳng định rằng, nhà ở thuộc sở hữu chung là nhóm đối tượng khi tham gia giao dịch mua bán trên thị bất động sản thường chưa có sự tuân thủ triệt để những quy định của pháp luật. Sự vi phạm trong các quan hệ mua bán nhà liên quan đến nhóm đối tượng này có nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau, trong đó thường có sự vi phạm điều kiện đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Điều 34 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định: "Bán nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu" [59], trong khi đó chưa có một quy định nào đưa ra khái niệm nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người là những loại sở hữu chung nào (nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất hay nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần). Khi bán nhà ở thuộc nhóm đối tượng này thì quyền ưu tiên mua của người đồng sở hữu được thực hiện như thế nào cũng chưa được pháp luật dự liệu hết. Quy định tại Điều 34 Pháp lệnh nhà ở năm 1991, đã làm hạn chế rất lớn tới quyền bán tài sản của các đồng sở hữu chủ khi họ có nhu cầu bán nhà thuộc sở hữu chung của mình. Vì khi muốn bán nhà các chủ sở hữu phải thỏa thuận để đi đến đồng thuận về việc đồng ý bán nhà thuộc sở hữu chung của họ, mà việc đồng thuận này không phải lúc nào cũng dễ dàng đạt được đối với mọi chủ sở hữu, bởi rất nhiều nguyên khác nhau. Do đó, trong thực tế, có rất nhiều ngôi nhà thuộc sở hữu chung đã được bán mà không có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu chủ và khi có các tranh chấp về việc bán nhà thuộc sở hữu chung này, Tòa án thường không có các cơ sở pháp lý vững chắc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Bộ luật dân sự năm 1995, năm 2005 được ban hành đã khắc phục được những điểm hạn chế trên. Theo Điều 229 Bộ luật dân sự năm 1995 (Điều 214 Bộ luật dân sự năm 2005), nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhiều người và nó có thể là sở hữu chung hợp nhất hoặc sở hữu chung theo phần. + Theo quy định tại Điều 231 Bộ luật dân sự năm 1995 (Điều 216 Bộ luật dân sự năm 2005) thì chủ sở hữu nhà theo phần có các phần quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần nhà thuộc quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, khi bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần thì từng sở hữu chủ có thể bán phần nhà thuộc quyền sở hữu của mình mà không cần được sự đồng ý của các chủ sở hữu chung khác nhưng việc bán này không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác. Trong trường hợp này, "các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua" (Điều 445) [2]. Nghĩa là trong trường hợp này, từng chủ sở hữu có thể hoàn toàn độc lập trong việc thiết lập giao dịch mua bán nhà với người có nhu cầu mua nhà, mà không bị phụ thuộc vào ý kiến của các đồng sở hữu chủ khác. Nhưng trước khi giao dịch với người có nhu cầu mua nhà khác, họ phải thực hiện các quy định của pháp luật về quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu. + Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất, thường phát sinh trong quan hệ hôn nhân, theo đó "các chủ sở hữu chung có quyền và nghĩa vụ ngang nhau" đối với nhà ở (khoản 2 Điều 232) [2]. Khi nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất được đem bán thì trong hợp đồng phải thể hiện được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chủ (các chủ sở hữu phải đồng ý và ký vào văn bản hợp đồng mua bán nhà ở, hoặc nếu một trong các chủ sở hữu vắng mặt, không thể ký vào văn bản hợp đồng thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp cho người được phép bán nhà). Đây là điểm khác biệt giữa bán nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất với việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần. Có nghĩa là, khi một trong các đồng sở hữu chủ không đồng thuận với việc bán nhà thì hợp đồng mua bán nhà ở không bao giờ được thực hiện. 2.2.3. Nhà ở đang cho thuê Nhà ở đang cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ cũng giống như các tài sản khác nó cũng có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, do nhà ở luôn là một loại tài sản đặc biệt có ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của cá nhân, gia đình người đang thuê ngôi nhà đó. Vì thế, khi bán nhà ở đang cho thuê chủ sở hữu phải thỏa mãn những điều kiện do pháp luật quy định. Điều 446 quy định: "Trong trường hợp bán nhà ở đang cho thuê, thì bên thuê được ưu tiên mua nếu chưa có chỗ ở nào khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà" [2]. Đây là một trong những quy định tiến bộ của Bộ luật dân sự so với các văn bản pháp luật về nhà ở trước đó. Nếu như Điều 35 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 chỉ quy định: "Chủ sở hữu muốn bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo trước cho bên thuê. Trong thời gian ba tháng, kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo về việc bán nhà mà không thuận mua, chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà cho người khác" [59]. Các quy định này đã thể hiện được quyền ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở, nhưng không khẳng định rõ quyền được ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở được thực hiện đến đâu và khi nào quyền ưu tiên mua phát sinh, chấm dứt đối với các bên, chế tài pháp lý khi người bán không thực hiện ưu tiên mua của người thuê nhà. Theo quy định tại Điều 446 Bộ luật dân sự năm 1995, quyền ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở được hiểu là nếu chủ sở hữu nhà ở muốn bán ngôi nhà của mình đang cho người khác thì phải đề nghị bên đang thuê nhà mua trước. Trong trường hợp bên thuê không đồng ý mua, không trả lời đề nghị bán trong thời hạn 3 tháng thì bên bán nhà mới được bán ngôi nhà đó cho người khác. Tuy vậy, quyền ưu tiên mua của người thuê nhà không phải phát sinh trong bất cứ trường hợp nào, nghĩa vụ thực hiện của chủ sở hữu ngôi nhà đối với người đang thuê chỉ phát sinh khi bên thuê nhà có đủ các điều kiện sau: - Bên thuê nhà chưa có chỗ ở khác; - Bên thuê đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của người thuê nhà. Pháp luật đặt ra các điều kiện để đảm bảo quyền ưu tiên mua của người đang thuê là việc làm hết sức cần thiết. Nó vừa đảm bảo tính chính sách xã hội trong các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà ở, vừa đảm bảo cho sự hài hòa về quyền lợi của bên cho thuê và bên đi thuê khi bên cho thuê muốn bán nhà thuộc sở hữu của mình. Một điều cần lưu ý trong trường hợp mua bán nhà đang cho thuê là mặc dù hợp đồng mua bán được xác lập hay không được xác lập thì quyền thuê nhà của bên thuê đối với ngôi nhà đang thuê trong thời gian thuê của hợp đồng thuê nhà vẫn luôn có hiệu lực như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp các bên mua, bán và bên thuê có thỏa thuận khác. 2.2.4. Nhà ở chung cư Với sự phát triển mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa ở nước ta trong những năm vừa qua và trong tương lai, nhà ở chung cư có thể trở thành loại hình nhà ở phù hợp nhất đối với đại bộ phận dân cư tại các khu đô thị, khu công nghiệp. Nhà ở chung cư là loại hình nhà ở mới được hình thành và phát triển ở các đô thị Việt Nam. Có thể khẳng định, nhà ở chung cư được xây dựng đã đáp ứng được phần lớn nhu cầu về chỗ ở, điều kiện cơ sở hạ tầng cũng như điều kiện kinh tế của nhân dân. Do đó, việc tạo dựng nhà ở bằng hình thức mua nhà chung cư tại các khu đô thị hiện nay đang và sẽ trở thành một loại hình tạo dựng nhà ở chủ yếu của nhiều cặp vợ chồng trẻ và những cá nhân, hộ gia đình có thu nhập ở mức thấp và trung bình chưa có điều kiện để ở những ngôi nhà độc lập. Vì thế, việc xây dựng và ban hành những quy định tạo hành lang pháp lý vừa thông thoáng, vừa đủ để đảm bảo các quan hệ mua bán nhà chung cư phát triển bình thường trong thị trường bất động sản là vấn đề cần thiết và quan trọng. Nhà ở chung cư là loại hình nhà ở mà nhiều căn hộ cùng xây dựng trên một mảnh đất và được cấu trúc theo hình thức đặc biệt để tất cả các hộ sống trong tòa nhà chung cư đó đều có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi nhất định của khu nhà chung cư đó. Mặt khác, do cấu trúc xây dựng của nhà chung cư là một khối thống nhất nên việc mua bán từng căn hộ trong tòa nhà chung cư tất yếu sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của những căn hộ liền kề cũng như các căn hộ khác (các ảnh hưởng về quyền địa dịch). Để nhà chung cư trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì ngoài những điều kiện chung về đối tượng của hợp đồng như đã phân tích ở trên, còn cần phải có những điều kiện riêng nhất định để đảm bảo quyền và lợi ích cho các đồng sở hữu khác đối với các căn hộ trong tòa nhà chung cư đó. 2.2.5. Nhà ở được hình thành trong tương lai Nhà ở được hình thành trong tương lai, cũng như các bất động sản khác sẽ được hình thành trong tương lai là nhóm đối tượng đã được pháp luật dân sự các nước tiên tiến trên thế giới điều chỉnh, với những quy chế cụ thể và chặt chẽ. Ví dụ: Chương III - 1 Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ được xây dựng (từ Điều 1601 - 1 đến Điều 1604 - 1) Bộ luật dân sự Pháp đã quy định các trường hợp mua bán bất động sản nói chung (trong đó nhà ở được coi là một loại bất động sản cụ thể) sẽ được hình thành trong tương lai. Theo đó, Điều 1601 - 2 có quy định: Hợp đồng bán chịu trả theo kỳ hạn là một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng xong, người mua cam kết nhận và trả tiền. Việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán [54]. Điều 1601 - 4 quy định: Việc người mua nhượng quyền của họ đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được nhượng thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán Nếu việc bán có kèm theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và người được nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng khi còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết [54]. Qua đây, thấy được pháp luật dân sự Cộng hòa Pháp không những đã gián tiếp khẳng định, nhận và bảo vệ bằng pháp luật đối với các giao dịch mua bán nhà ở sẽ được xây dựng (được hình thành trong tương lai), mà còn đưa ra các quy phạm tạo cho các giao dịch mua bán này được thực hiện một cách tương đối hoàn chỉnh, mà pháp luật dân sự Việt Nam cũng như pháp luật một số nước khác nên học tập theo. Pháp luật dân sự về hợp đồng nói chung cũng như pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng chưa có một quy định nào trực tiếp điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến các đối tượng nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai. Trong khi đó trên thực tế, các quan hệ giao dịch liên quan đến các nhóm đối tượng này đã xảy ra rất nhiều. Một trong những nguyên nhân quan trọng của hạn chế này là xuất phát từ quan niệm về tài sản. Điều 172 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về tài sản như sau: "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản" [2]. Khi đó Điều 422 Bộ luật dân sự quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản "có thể là vật và quyền tài sản. Vật và tài sản phải có thực và được phép giao dịch" [2]. Như vậy, nếu xét về kỹ thuật lập pháp thì vật - tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán bị bó hẹp rất nhiều bởi khái niệm "có thực". Khái niệm "có thực" là khái niệm dùng để chỉ những sự vật, hiện tượng đã hoặc đang xảy ra trong thực tế. Trong khi đó, về mặt lý luận thì "khách thể của quan hệ pháp luật dân sự là cái mà các chủ thể hướng tới, tác động vào. Nói một cách khác, là những lợi ích vật chất, lợi ích tinh thần mà pháp luật bảo vệ cho các chủ thể trong quan hệ pháp luật đó" [66]. Khách thể có thể là tài sản, là hành vi và các dịch vụ; kết quả của hoạt động tinh thần sáng tạo; các giá trị nhân thân. Vì thế, trong quan hệ mua bán nhà ở, nhà ở là đối tượng của hợp đồng chưa hình thành ở thời điểm hiện tại nhưng chắc chắn sẽ có được trong tương lai và cũng là đối tượng của hợp đồng mua bán. Việc xác định ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán sẽ có trong tương lai là hoàn toàn có các cơ sở pháp lý vững chắc: + Ngôi nhà đó đã có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được xây dựng trên diện tích đất hợp pháp của bên bán nhà ở. + Ngôi nhà đó sẽ được xây dựng theo các dự án về nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, của các công ty kinh doanh nhà ở đã được cất có thẩm quyền quyết định cho phép xây dựng. Trong thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian vừa qua, các quan hệ có liên quan đến việc mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai đã được các chủ thể đưa vào giao dịch. Đặc biệt là các ngôi nhà chung cư tại các đô thị lớn như ở thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, các ngôi nhà thuộc dạng này đã được giao bán ngay khi "dự án" khả thi mới được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hiện tượng bán nhà trên giấy). Vì thế Nhà nước phải sớm có các giải pháp nhằm đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở mà đối tượng của nó sẽ được hình thành trong tương lai là điều cần thiết trong nền kinh tế mở hiện nay. Việc xây dựng các quy định pháp lý này sẽ đảm bảo cho các chủ thể khi tham gia quan hệ mua bán nhà ở sẽ được pháp luật bảo vệ và hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra. Tuy nhiên, để nhà ở được hình thành trong tương lai có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì nó phải có những điều kiện nhất định. Theo chúng tôi thì pháp luật nên quy định rõ các điều kiện để ngôi nhà được phép đưa vào giao dịch mua bán như: + Ngôi nhà đó phải có các giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sử dụng đất ở, quyền thuê đất ở hợp pháp của bên bán nhà đối với diện tích đất ở mà ngôi nhà sẽ được xây dựng trong tương lai; + Ngôi nhà đó phải có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kèm theo giấy cấp phép xây dựng là bản thiết kế kiến trúc cụ thể được phê duyệt để các bên cùng thảo luận về các nội dung của hợp đồng liên quan đến ngôi nhà sẽ xây đó. Như vậy, nhà ở được hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Để phù hợp với điều kiện thực tế đã và đang diễn ra đối với giao dịch mua bán nhà ở nói riêng và mua bán tài sản nói chung, Bộ luật dân sự năm 2005 đã có sự điều chỉnh về khái niệm tài sản "tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá khác và quyền tài sản" [3]. Với quy định như Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 này, thì đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng được mở rộng hơn rất nhiều, nó đảm bảo được tính dự liệu cao khi pháp luật điều chỉnh các giao dịch mua bán tài sản hoặc các giao dịch mua bán nhà ở. Tóm lại, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa mãn các điều kiện chung đối với các tài sản được phép giao dịch theo Điều 422 Bộ luật dân sự. Bên cạnh đó, với mỗi loại hình nhà ở khi là đối tượng của hợp đồng mua bán thì nó còn cần phải thỏa mãn những điều kiện có tính đặc thù riêng theo luật định. Mặt khác, điều kiện về đối tượng của hợp đồng trong hợp đồng mua bán nhà ở có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu lực của hợp đồng nên khi tham gia các nghiệp vụ công chứng, chứng thực hợp đồng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải hướng dẫn, tham vấn cho các bên hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình đối với việc thỏa thuận về đối tượng của hợp đồng và các điều kiện của từng đối tượng nhà ở. Một vấn đề nữa cũng cần phải đặt ra khi đề cập đến đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là quyền sử dụng đất ở có phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không? Đây đang là một vấn đề chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng. Theo chúng tôi, vấn đề này cần được pháp luật quy định rõ ràng hơn nữa, như Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đã quy định tại Điều 31, nhưng cần có sự điều chỉnh theo hướng diện tích đất có nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở đồng thời cũng được chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật dân sự và Luật Đất đai. Bởi vì, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán loại tài sản đặc biệt. Sự đặc biệt thể hiện ở chỗ bất cứ ngôi nhà nào cũng đều phải được xây dựng trên một diện tích đất nhất định, do đó, việc bán nhà không thể không nói đến việc "bán" đất có nhà ở đó, trừ trường hợp đặc biệt ngôi nhà được xây dựng trên phần đất thuê theo dự án, quy hoạch. 2.3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận. Các điều khoản đó xác định quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Với đặc điểm là loại hợp đồng song vụ, vì vậy, nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng bao giờ cũng thể hiện tính song vụ, tức là quyền và nghĩa vụ của các bên thường thể hiện sự đối lập, quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Khi đề cập đến nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là đề cập đến toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà và bên mua nhà, đây là nội dung bắt buộc các bên phải thực hiện đúng và thực hiện đầy đủ. 2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở * Nghĩa vụ của bên bán nhà ở Theo Điều 447 Bộ luật dân sự 1995 thì nghĩa vụ của bên bán nhà bao gồm: Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có; Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua; Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua; Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 444 của Bộ luật này; Nộp thuế theo quy định của pháp luật [2]. Theo quy định trên, bên bán nhà phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền đối với nhà mua bán. Việc thông báo này là nghĩa vụ bắt buộc đối với bên bán nhà. Bên cạnh đó, bên bán nhà cũng phải cung cấp các thông tin để xác định nhà ở được xác lập quyền sở hữu như thế nào (nguồn gốc ngôi nhà cùng với sở hữu chủ của ngôi nhà), các hạn chế quyền khác như: ngôi nhà đó hiện có phải là tài sản đang thế chấp để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác không, các quyền địa dịch được xác lập đối với ngôi nhà là những yếu tố cần thiết để khẳng định sự hợp pháp của ngôi nhà đem bán. Trong thực tiễn, nghĩa vụ này thường bị bên bán nhà "lờ" đi hoặc nếu không họ chỉ thông báo cho bên mua những thông tin đủ để khẳng định ngôi nhà họ đem bán là có căn cứ hợp pháp. Bên bán có nghĩa vụ bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Bên bán dù đã nhận hay chưa nhận đủ tiền từ bên mua nhà, hai bên đã hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ hay chưa, kể cả trong hợp đồng các bên đã thỏa thuận về thời gian giao nhà hoặc chưa thỏa thuận về thời gian giao nhà, thì khi bên bán chưa giao nhà cho bên mua, bên bán có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà theo đúng hiện trạng tại thời điểm mà các bên đã thỏa thuận và ký kết trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nghĩa vụ bảo quản nhà đem bán phát sinh kể từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng và hợp đồng đó được chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nghĩa vụ bảo quản nhà chấm dứt khi bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua nếu họ không có thỏa thuận khác. Theo quy định tại Điều 432 và Điều 433 Bộ luật dân sự năm 1995, trong thời gian bên bán chưa giao nhà cho bên mua, các bên chưa hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật, bên mua nhà chưa làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà đó, tức là họ phải chịu mọi rủi ro đối với ngôi nhà dù họ có lỗi hoặc không có lỗi gây thiệt hại cho ngôi nhà đó (ngôi nhà bị cháy, sập, bị thiên tai, địch họa...). Sở dĩ có quy định như vậy là vì trong thời gian này, việc chuyển quyền sở hữu từ người bán cho người mua chưa được thực hiện. Một vấn đề được đặt ra là nếu bên mua và bên bán nhà chưa làm các thủ tục để đăng ký quyền sở hữu nhà ở, mà bên bán đã giao nhà cho bên mua, bên mua đã nhận nhà nhưng họ không có thỏa thuận nào khác về trách nhiệm của các bên đối với ngôi nhà, khi xảy ra rủi ro bên nào sẽ phải chịu trách nhiệm? Đây là một vấn đề phức tạp vì hiện nay việc thực hiện các thủ tục mua bán, đăng ký quyền sở hữu nhà ở chưa được các bên thực sự quan tâm thực hiện, hoặc nếu có thực hiện thì cũng chỉ thực hiện một phần nhỏ (thường là đưa đến ủy ban nhân dân phường, xã yêu cầu xác nhận việc mua bán nhà ở). Do tình hình thực tế hiện nay ở nước ta, khi mà các vấn đề thuộc về thủ tục hành chính chưa được thực hiện thuận lợi tối đa cho nhân dân, nên chăng pháp luật cần có sự sửa đổi theo hướng: trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở nếu bên bán nhà đã chuyển giao ngôi nhà cho bên mua thì trách nhiệm bảo quản nhà ở được chuyển sang cho bên mua từ thời điểm giao nhà nếu các bên không có thỏa thuận khác. Bởi vì, trong trường hợp này ngôi nhà đã hoàn toàn thuộc quyền chiếm hữu và sử dụng của bên mua nhà, các bên chỉ chờ thời gian làm các thủ tục để bên bán chuyển giao quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất ở cho bên mua, còn bên mua làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở mà mình đã mua. Quy định theo hướng này sẽ đảm bảo cho các bên có ý thức trách nhiệm hơn khi làm các thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, đảm bảo quyền lợi của bên bán nhà khi họ đã bàn giao nhà cho bên mua, nhưng vì lý do nào đó họ không thỏa thuận với nhau về thời điểm chịu rủi ro đối với ngôi nhà. Do các quy định về thời điểm chịu rủi ro này và một số các quy định khác như trên đã đề cập nên nếu các bên không thỏa thuận trong hợp đồng nó sẽ tự động xác lập đối với các bên, buộc các bên phải thực hiện các điều kiện mà pháp luật đã dự liệu. Mặt khác, tuy đã có các quy định của pháp luật về vấn đề này nhưng không phải bất cứ người dân nào cũng biết, bên cạnh đó, các dịch vụ pháp lý ở nước ta chưa phát triển và ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn hạn chế, thì việc quy định nghĩa vụ bảo quản nhà như hiện nay chưa thực sự phù hợp, cần phải có sự điều chỉnh lại. Song song với việc giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận cho bên mua, bên bán còn có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy tờ liên quan đến nhà ở đó như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định cho thuê đất; giấy phép xây dựng nhà ở; hợp đồng mua bán nhà ở với người khác; hợp đồng tặng cho nhà ở; bản di chúc; bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật xác định quyền sở hữu nhà ở đó của người bán nhà; các giấy tờ địa chính khác có liên quan