Luận văn Nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội

các dự án đầu tư do công ty quản lý thực hiện; Thực hiện điều hành quản lý các dự án đi vào khai thác. Quản lý, theo dõi ký kết, thanh lý các hợp đồng liên quan đến góp vốn đầu tư, mua bán nhà ở, văn phòng cho thuê... các hợp đồng kinh doanh nhà ở, cho thuê văn phòng... Phòng quản lý xây lắp Quản lý khối lượng, chất lượng, tiến độ, bảo hộ lao động, AT-VSLĐ. PCCN, VSMT, phòng chống thiên tai; Nghiên cứu, ứng dụng, sử dụng các vật liệu mới, công nghệ thi công tiên tiến; Nghiên cứu, đề xuất phương án đầu tư thiết bị, dây chuyền công nghệ phục vụ thi công; quản lý máy móc thiết bị thi công của công ty; Duy trì thực hiện hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO; Ban quản lý dự án Quản lý, triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng do công ty làm chủ đầu tư thực hiện theo quy định hiện hành của Nhà nước về quản lý đầu tư xây dựng. 9. Các xí nghiệp trực thuộc Thực hiện thi công xây lắp các công trình khi công ty giao. 2.2. Tình hình đầu tư các dự án BĐS trong một số năm qua Cùng với sự lớn mạnh của thị trường BĐS trong nước, Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản với mục tiêu phấn đấu thành một công ty mạnh, hoạt động đa lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Công ty đã và đang từng bước mở rộng hoạt động kinh doanh đầu tư phát triển nhà bán và cho thuê là một trong những định hướng kinh doanh chính, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư nhà ở kinh doanh. Trong một số năm qua tình hình hoạt động đầu tư các dự án BĐS của công ty được phản ánh qua giai đoạn lập, thực hiện dự án cụ thể về các mặt như sau: - Về quy mô đầu tư theo dự án và theo thời gian - Về cơ cấu đầu tư xét theo loại BĐS - Về tình hình lập, thẩm định, phê duyệt dự án - Về tình hình thực hiện dự án đầu tư BĐS - Về tình hình huy động vốn thực hiện dự án 2.2.1 Về quy mô đầu tư theo dự án và theo thời gian Bao gồm các dự án đầu tư sau: 1. Dự án nhà ở để bán phường Kim Giang Khu đất xây dựng nằm giữa hai phường Kim Giang và Hạ đình quận Thanh Xuân Hà nội Phía Đông giáp với nhà văn hoá phường, khu cây xanh dự kiến quy hoạch Phía Tây giáp với các hộ dân và đất canh tác Phía Bắc giáp với Xí nghiệp nhựa Đại Kim Phía Nam giáp khu nhà ở 9 tầng di dân giải phóng mặt bằng Quy mô xây dựng: xây thô 4 tầng, tạo thêm được 17 căn hộ với diện tích sàn là 2.998 m2. Tổng diện tích ô đất: 12.387m2, trong đó: Diện tích dự án: 3.230m2 Thời gian thực hiện dự án: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ quý II/2003 đến quý III/2004 - Giai đoạn thực hiện dự án: từ quý IV/2004 đến quý IV/2005 Tổng mức đầu tư: 7.706 triệu đồng 2. Dự án: Khu nhà ở để bán tại xã Mỹ đình. Địa điểm xây dựng: xã Mỹ Đình – huyện Từ Liêm – Hà Nội Khu đất có diện tích 2544,6m2. Hiện trạng khu đất để không có địa hình tương đối bằng phẳng cao độ thay đổi từ cốt +5.60m đến +5.94m, trong khuôn viên khu đất còn có 2 nhà cấp 4 một tầng. Quy mô xây dựng: Diện tích khu đất xây dựng 2.544,6m2 Diện tích xây dựng 1.113,2m2 Diện tích sân, cây xanh, đường giao thông 1.431,4m2 Tổng diện tích sàn xây dựng + Diện tích sàn xây dựng tầng hầm + Diện tích sàn xây dựng từ tầng 1-16 7.506,9m2 1.113,2m2 6.393,7m2 Tổng số căn hộ 150 Mật độ xây dựng 43,74% Hệ số sử dụng đất 6,44 Thời gian thực hiện dự án: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ quý II/2003 đến quý III/2004 - Giai đoạn thực hiện dự án: từ quý IV/2004 đến quý IV/2005 Tổng mức đầu tư: 84.924 triệu đồng + Chi phí xây lắp 61.513 triệu đồng + Chi phí thiết bị 4.152 triệu đồng + Chi phí khác 9.938 triệu đồng + Dự phòng phí (10%) 7.560 triệu đồng + Lãi vay trong thời gian xây dựng 1.760 triệu đồng Tổng cộng 84.924 triệu đồng 3. Dự án: Tổ hợp văn phòng và nhà ở cao tầng Vị trí khu đất đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng và nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 – Quận Đống Đa – Hà Nội có tổng diện tích đất để xây dựng 2.419m2 và được giới hạn theo các hướng sau: - Phía Tây Bắc giáp ngõ Xã Đàn 2 và khu tập thể Quân khu Thủ đô (chủ yếu là nhà độc lập cao 3-4 tầng) - Phía Tây Nam giáp ngõ Xã Đàn 2 và Trường PTTH Lê Quý Đôn cao 4 tầng. - Phía Đông Bắc giáp khu tập thể Viện kỹ thuật quân sự (chủ yếu là nhà độc lập cao 3-4 tầng). - Phía Đông Nam giáp khu tập thể Tổng đội Thanh niên xây dựng kinh tế Thủ đô (toàn khu tập thể này nằm trong phạm vi mở rộng đường quy hoạch và khu vực cây xanh công cộng ven hồ Xã Đàn) Sau khi mở đường theo quy hoạch, phía Tây nam khu đất tiếp giáp ngay với đường quy hoạch và hồ Xã Đàn. Tổ hợp công trình kiến trúc được hợp khối bởi 2 hạng mục: khối nhà ở 17 tầng kết hợp dịch vụ công cộng và siêu thị và khối văn phòng cho thuê 19 tầng. Diện tích khu đất xây dựng 2.419m2 Diện tích xây dựng 1.028m2 Tổng diện tích sàn xây dựng (không kể tầng hầm) 19.580m2 Tổng số căn hộ 55 căn Mật độ xây dựng 42,4% Hệ số sử dụng đất 8,09 lần Cấp công trình Cấp 1 Thời gian thực hiện dự án: từ năm 2005 đến năm 2010 Tổng mức đầu tư dự án: 121.207 triệu đồng Trong đó: 1. Chi phí xây lắp và thiết bị 93.782 triệu đồng 2. Chi phí thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất 7.721 triệu đồng 3. Chi phí khác 7.171 triệu đồng 4. Dự phòng phí 10.095 triệu đồng 5. Lãi vay trong thời gian xây dựng 2.436 triệu đồng 4. “Nhà ở cao tầng - CT3” Địa điểm xây dựng: Đường Lê Đức Thọ- xã Mỹ Đình- Từ Liêm - Hà Nội Vị trí công trình: - Phía Bắc giáp dân cư thôn Phú Mỹ - Phía Đông giáp trường Dân lập Trí Đức ( dự kiến) - Phía Nam giáp thổ canh xã Mỹ Đình - Phía Tây giáp đường Lê Đức Thọ Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật - Diện tích khu đất nghiên cứu : 2.400 m2 - Diện tích đất xây dựng (diện tích trúng đấu giá) : 1.658 m2 - Diện tích đất xây dựng công trình : 1.170 m2 - Tổng diện tích sàn : 10.200 m2 - Mật độ xây dựng :48 % - Hệ số sử dụng đất : 4.3 lần - Tầng cao : 2 và 12 tầng Mô tả chi tiết công năng: - Tầng hầm là nơi để xe máy, xe đạp phục vụ toàn công trình, một phần diện tích dành làm phòng kỹ thuật nước, phòng bơm, bể phốt, bể nước ngầm. - Tầng 1 là nơi bố trí các gian hàng dịch vụ công cộng (siêu thị). Phần diện tích còn lại là không gian sinh hoạt cộng đồng, kỹ thuật điện, kỹ thuật nước, thu rác, bảo vệ. - Tầng 2 là khu vực chủ yếu dành cho siêu thị, một phần nhỏ bố trí kho và các phòng kỹ thuật toà nhà. - Tầng 3á12 bố trí chia thành các căn hộ nhà ở khép kín, với diện tích các căn hộ từ 102 - 187 m2. - Tầng mái bố trí hệ thống bể nước sinh hoạt, bể nước chữa cháy, hệ thống ăng ten thu truyền hình. Dự án đưa vào khai thác sử dụng góp vào quỹ nhà của thành phố 7436 m2 sàn hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho 56 hộ gia đình với khoảng 280 người, phục vụ công cuộc đô thị hoá. Thời hạn xây dựng: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư : Quý III năm 2007 - Tiến hành xây dựng công trình : Quý II năm 2008 - Hoàn thành đưa vào sử dụng : Quý IV năm 2010 Tổng mức đầu tư 108.343 triệu đồng. Trong đó: 1. Chi phí xây dựng: 60.307 triệu đồng 2. Chi phí thiết bị: 7.520 triệu đồng 3. Chi phí quản lý dự án: 1.085 triệu đồng 4. Chi phí tư vấn: 3.983 triệu đồng 5. Chi phí khác: 1.692 triệu đồng 6. Lãi vay trong xây dựng: 6.983 triệu đồng 7. Chi phí dự phòng: 7.458 triệu đồng 8. Chi phí sử dụng đất: 19.312 triệu đồng 5. Tuyến đường từ quốc lộ 32 đi đường 23 (đường đê sông Hồng) huyện Từ Liêm, Hà Nội. Huyện Từ Liêm - Hà Nội là một huyện ngoại thành giáp với quận Cầu Giấy có vị trí địa lý nằm ở cửa ngõ phía Tây - Tây Bắc thủ đô Hà Nội. Theo sơ đồ quy hoạch định hướng phát triển không gian thành phố Hà Nội đến năm 2020 tại Quyết định số 108/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ. Huyện Từ Liêm là khu vực được tập trung đầu tư phát triển kinh tế theo hướng đẩy mạnh quá trình đô thị hóa. Các khu công nghiệp lớn nằm trong huyện Từ Liêm đã được đầu tư xây dựng tại xã Thụy Phương, xã Minh Khai, khu công nghiệp Nam Thăng Long nằm trong xã Liên Mạc là một khu công nghiệp lớn thu hút các dự án đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Thành phố Hà Nội có chủ trương triển khai thực hiện đầu tư xây dựng tuyến đường từ Quốc lộ 32 đi đường 23 (đê Sông Hồng) thuộc địa bàn huyện Từ Liêm, tuyến đường dự kiến đi qua các xã Tây Tựu, xã Minh Khai, đến khu công nghiệp Nam Thăng Long và kéo dài đến đường 23 (đê Sông Hồng). Việc đầu tư xây dựng tuyến đường từ đường 32 đi đường 23 (đê sông Hồng) là kết quả nghiên cứu quy hoạch phát triển Thủ đô, xây dựng tuyến đường này là hết sức cần thiết nhằm thúc đẩy nhanh chiến lược mở rộng phát triển kinh tế - xã hội Thành phố từ nay đến năm 2020. Đoạn tuyến có chiều dài 4km mở mới hoàn toàn. + Phía Bắc: giáp nối với đường đê đi cảng Thượng Cát. + Phía Nam: giáp đường 32 thuộc địa bàn xã Xuân Phương. + Phía Đông: giáp địa bàn xã Minh Khai và dự án khu công nghiệp Nam Thăng Long. + Phía Tây: giáp địa bàn xã Tây Tựu, xã Thượng Cát. Thời gian thực hiện dự án: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 5 tháng - Giai đoạn thực hiện dự án: 24 tháng + Khởi công tuyến đường: Ngay sau khi dự án được GPMB (dự kiến là năm 2008) + Hoàn thành công trình: năm 2010 Tổng mức đầu tư: 353.331 triệu đồng + Chi phí xây dựng 220.837 Triệu đồng + Chi phí quản lý dự án 2.924 Triệu đồng + Chi phí tư ván đầu tư và xây dựng 7.816 Triệu đồng + Chi phí khác 4.035 Triệu đồng + Dự phòng phí (10%) 28.990 Triệu đồng + Chi phí đền bù GPMB 54.287 Triệu đồng + Lãi vay trong thời gian xây dựng 34.439 Triệu đồng Tổng cộng 353.331 Triệu đồng 6. Trung tâm thương mại - Văn phòng và Dịch vụ công cộng Vĩnh Tuy Địa điểm xây dựng: Khu vực cầu Vĩnh Tuy, phường Long Biên, quận Long Biên, Hà Nội. Khu đất dự án nằm ở khu vực cầu Vĩnh Tuy, phường Long Biên, quận Long Biên, Hà Nội, khu đất nằm trong khuôn viên khu đô thị mới, có ba phía đều tiếp giáp với khu dân cư, phía bắc giáp đường quy hoạch hướng lên nút giao thông khác cốt. Nói chung vị trí khu đất dự án có rất nhiều thuận lợi để xây dựng công trình với chức năng làm công trình công cộng cao tầng. Hình thức đầu tư: Xây dựng mới toàn bộ công trình cao 11 tầng + 1 tầng hầm. Mô tả chi tiết công năng : - Tầng hầm có chức năng làm khu để xe. - Tầng 1 đến tầng 3 có chức năng làm khu vực siêu thị, cửa hàng. - Tầng 4 đến tầng 11 có chức năng làm văn phòng. Diện tích khu đất  : 9.572,58m2 Tổng diện tích sàn  : 30.864m2 Diện tích tầng hầm : 3.896m2 Diện tích siêu thị  : 10.384m2 Diện tích văn phòng : 20.480m2 Mật độ xây dựng  : 40,70% Hệ số sử dụng đất  : 3.22 lần Thời gian dự kiến thực hiện dự án: Từ tháng 12/2006 đến năm 2010 1 Chi phí sử dụng đất 6.380 Triệu đồng 2 Vốn xây lắp 147.354 Triệu đồng 3 Vốn thiết bị 34.511 Triệu đồng 4 Chi phí khác 11.283 Triệu đồng Tổng cộng (1+2+3+4) 199.529 Triệu đồng 5 Dự phòng 5% 9.657 Triệu đồng Tổng cộng (XL+TB+K+DP) 209.187 Triệu đồng Tổng mức đầu tư 215.415 Triệu đồng 7. Dự án Trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Thành phố Hải Phòng Vị trí của khu đất được giới hạn như sau: Phía Tây giáp đường Nguyễn Tri Phương. Phí Đông và Bắc giáp khu dân cư Phía Nam giáp đường Hoàng Văn Thụ. - Diện tích khu đất: 4.126,7 m2 - Diện tích xây dựng: 1730 m2 - Mật độ xây dựng: 41,9% - Diện tích sàn xây dựng: 11.642 m2 - Hệ số sử dụng đất: 2,82 lần - Tầng cao: 9 tầng Mô tả công năng: Đầu tư xây dựng Trạm khách nhà 9 tầng, diện tích xây dựng là 1730 m2, tổng diện tích sàn xây dựng là 11.642m2, chiều cao toà nhà 43,4m. Gồm 105 phòng nghỉ = 3863.8m2 sàn; Phòng hội nghị, hội thảo đáp ứng được 574 chỗ = 644m2 sàn (Phòng hội thảo 1 công suất 342 chỗ diện tích là 282; Phòng hội thảo 2 công suất 120 chỗ có diện tích là 174m2 và phòng hội thảo 3 có công suất 112 chỗ có diện tích 188m2); Quản lý hành chính và phục vụ hồi chức năng, giải khát = 1.309m2 sàn; Phòng ăn, phòng bếp = 1.309m2; Thời gian thực hiện: Bắt đầu từ quý III/2006 và kết thúc vào quý IV/2011. Tổng mức đầu tư: 38.485 triệu đồng 8. Dự án khu đất xây dựng nhà ở xã Minh Khai, huyện Từ Liêm Vị trí: Ven tuyến đường BT- huyện Từ Liêm Mô tả công việc: Khu đất thuộc xã Minh Khai nằm ven tuyền đường BT có quy mô khoảng 8,5ha. - Diện tích xây dựng công trình: 31.000m2 - Diện tích hạ tầng kỹ thuật: 54.000m2 Tổng mức đầu tư dự kiến: 590 tỷ đồng Hiện dự án này đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. 9. Dự án khu đô thị mới Kiều Mai – xã Phú Diễn – huyện Từ Liêm Hà Nội Vị trí : huyện Từ Liêm – Hà Nội Dự án khu nhà ở Kiều Mai – Phú Diễn đã được UBND Thành phố Hà Nội giao cho Công ty làm chủ đầu tư lập quy hoạch theo quyết định số 3175/QĐ-UBND ngày 12/07/2006. Tổng khu đất nghiên cứu lập quy hoạch là 22ha, trong đó phần đất xây dựng mới của dự án khoảng 8ha, phần còn lại đất cải tạo chỉnh trang làng xóm. Tổng mức đầu tư: 650 tỷ đồng Thời gian thực hiện: từ năm 2008 – 2011. Bảng 2.1 : tổng hợp tình hình đầu tư các dự án BĐS của Công ty cổ phần đầu tư BĐS hà nội TT Tên dự án DT ô đất (m2) DT xây dựng (m2) Tiến độ Tổng mức đầu tư (trđ) Dự án nhà ở để bán phường Kim Giang 12.387 3.230 2003-2005 7.706 Khu nhà ở để bán tại xã Mỹ đình 2.545 1.113 2003-2005 84.924 Tổ hợp văn phòng và nhà ở cao tầng 2.419 1.028 2005-2010 121.207 Nhà ở cao tầng - CT3 2.400 1.658 2007-2010 108.343 Tuyến đường từ quốc lộ 32 đi đường 23 - Từ Liêm, Hà Nội 181.000 165.000 2008-2010 353.331 Trung tâm thương mại - Văn phòng và Dịch vụ công cộng Vĩnh Tuy 9.573 8.530 2006-2010 215.415 Trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Thành phố Hải Phòng 4.127 1730 2006-2011 38.485 Dự án khu đất xây dựng nhà ở xã Minh Khai, huyện Từ Liêm 8,5ha 2008-2013 590.000 Khu đô thị mới Kiều Mai – xã Phú Diễn – Từ Liêm Hà Nội 8ha 2008- 2011 650.000 Việc đầu tư BĐS tại công ty cổ phần đầu tư BĐS Hà Nội theo quy mô dự án và thời gian cho thấy tình hình đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực BĐS cũng mới chỉ triển khai bắt đầu từ năm 2003. Lĩnh vực đầu tư BĐS của công ty đã được mở rộng, ngoài sản phẩm truyền thống nhà xây dựng chung cư cao tầng và thấp tầng, thì công ty đã mở rộng sang xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng tuyến đường 32 đi đường 23 (đê sông Hồng), con đường dài 4km. Tuyến đường xây dựng mang lại hiệu quả kinh tế rất lớn: tiết kiệm thời gian cho hành khách, tiết kiệm chi phí vận hành sẽ cải thiện điều kiện chạy xe đồng thời rút ngắn thời gian vận chuyển hàng hoá và hành khách, giúp tiết kiệm được chi phí biến đổi, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của vùng. Tuy nhiên tình hình đầu tư theo quy mô và theo thời gian các dự án BĐS tại công ty có một số hạn chế sau: Một số hạn chế: - Các dự án của công ty vẫn còn ít, hiện nay chỉ có hai dự án: dự án Kim giang và dự án nhà ở để bán tại Mỹ đình đưa vào sử dụng. Còn lại hầu như các dự án đang trong giai đoạn thực hiện và chuẩn bị đầu tư. - Các dự án nhà bán chủ yếu tập trung tại thành phố Hà Nội. Nguyên nhân chủ yếu về tình hình đầu tư BĐS của công ty vẫn chưa có nhiều quỹ đất cho các dự án. - Một số dự án với tổng vốn đầu không cao, nhưng kéo dài thời gian. 2.2.2. Về cơ cấu đầu tư xét theo loại bất động sản: Hiện nay tình hình đầu tư BĐS của công ty bao gồm các loại hình sản phẩm: nhà ở, văn phòng cho thuê, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, khu vui chơi giải trí sân gôn… Tổng hợp toàn bộ các dự án của công ty, xét theo cơ cấu đầu tư được thể hiện qua bảng 2.2 và hình 2.1 sau đây: Bảng 2.2: Tình hình cơ cấu đầu tư BĐS của Công ty TT Loại hình đầu tư Diện tích (m2) Tỷ lệ 1 Nhà ở 34.560 46,10 2 Văn phòng 31.535 42,07 3 Siêu thị, trung tâm thương mại 3.638 4,85 4 Khách sạn 3.863 5,15 5 Khu vui chơi, giải trí 1.369 1,83 Tổng 74.965 100% Hình 2.1: Bảng cơ cấu sản phẩm của công ty Qua bảng 2.2 cho thấy tình hình đầu tư ngoài các sản phẩm truyền thống là xây dựng nhà ở và văn phòng cho thuê chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ các lĩnh vực đầu tư BĐS. Công ty bước đầu đã mở rộng đầu tư các dự án khách sạn, trung tâm thương mại và văn phòng chất lượng tốt, xây dựng hạ tầng kỹ thuật... vẫn chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng cơ cấu đầu tư của công ty. Mức đầu tư vào nhà ở là 428.458 triệu đồng, trong khi đó đầu tư cho trung tâm thương mại là 45.076 triệu đồng (rất thấp). Tình trạng đầu tư chưa đồng đều. 2.2.3. Tình hình lập, thẩm định phê duyệt dự án Hiện nay công tác lập các dự án đầu tư BĐS của công ty đều phải thuê tư vấn lập. Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ thủ tục ban đầu từ phía Chủ đầu tư như: bản đồ hiện trượng khu đất tỉ lệ 1/500, bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ, bản vẽ quy hoạch mặt bằng, báo cáo khảo sát điạ chất, các văn bản pháp lý khác liên quan đến thủ tục xin phép đầu tư của các công trình... Đơn vị tư vấn thiết kế lập thuyết minh dự án, thuyết minh thiết kế cơ sở theo đúng yêu cầu của Chủ đầu tư và các quy định về quản lý đầu tư xây dựng hiện hành. Về cơ bản các bước thực hiện trong giai đoạn lập, thẩm định phê duyệt dự án tuân thủ theo đúng các quy định hướng dẫn của Nhà nước, chất lượng sản phẩm tư vấn được nâng lên rõ rệt. Nguyên nhân khách quan của vấn đề này: do những quy định pháp lý của Nhà nước: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, luật nhà ở và các luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS... Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị định, thông tư, chỉ thị... cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên, đã và đang được các cơ quan chức năng thực hiện để đẩy mạnh hoạt động của thị trường BĐS, đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để có thể kiểm soát được. Các quy định của Nhà nước đã tạo môi trường thuận lợi cho các Doanh nghiệp ở các thành phần kinh tế khác nhau được tham gia tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở. Tuy nhiên một số dự án đã và đang thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt cũng có những hạn chế nhất định : - Chất lượng tư vấn chưa đạt yêu cầu: hồ sơ tư vấn của nhiều hạng mục công trình chưa được đầu tư đúng mức, còn đơn điệu, thiếu tư duy sáng tạo, thậm chí dập khuôn, máy móc, đối phó, tắc trách dẫn đến chất lượng thấp, lãng phí. Việc thể hiện hồ sơ trong nhiều trường hợp còn thiếu tính hệ thống, thiếu tính khoa học và thiếu tính chuyên nghiệp. Còn thiếu sự phối hợp tốt giữa các bộ môn. Vai trò của người làm tư vấn còn bị hạn chế. Dự án trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Hải Phòng là một thí dụ. Hồ sơ sau khi thẩm định, với phương án thiết kế được lựa chọn thì vượt tổng mức đầu tư cho phép dẫn đến hiệu quả kinh tế dự án kém, chính vì vậy phải chỉnh sửa phương án. Làm dự án chậm tiến độ. Dự án trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Hải Phòng: quý IV/2006 chủ đầu tư thuê tư vấn lập dự án, tổng mức đầu tư là: 38.485 triệu đồng. Nhưng phải đến thời điểm quý II/2007 sau khi có thẩm định dự án thì mức tổng đầu tư cho dự án là: 49.363 triệu đồng. Tổng mức đầu tư của dự án (thời điểm Quý II/2007) 49.363 triệu đồng Trong đó: - Chi phí xây lắp: 35.256 triệu đồng - Chi phí thiết bị: 6.185 triệu đồng - Chi phí khác: 3.434 triệu đồng + Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 385 triệu đồng + Giai đoạn thực hiện đầu tư: 2.850 triệu đồng + Giai đoạn kết thúc đưa dự án vào khai thác sử dụng: 198 triệu đồng - Dự phòng phí: 4.487 triệu đồng + Các dự án lập nên chưa phân tích sâu yếu tố thị trường, còn mang tính hình thức. Cụ thể phân tích dự báo nhu cầu ở giai đoạn tương lai về sản phẩm, phân tích về khả năng thâm nhập thị trường của sản phẩm đang xét... chỉ đưa ra các số liệu thiếu tính khách quan điều đó ảnh hưởng rất lớn đến việc ra quyết định của doanh nghiệp. + Việc sai lệch trong tính toán xác định quy mô công suất và lựa chọn công suất còn chưa phù hợp với một số dự án, ví dụ dự án Nhà ở cao tầng - CT3 là một trường hợp khi lập dự án với quy mô xây dựng 17 tầng, tuy nhiên khi thẩm định dự án, phân tích lại hiệu quả tài chính của dự án lại phải chỉnh sửa, thay đổi thiết kế 12 tầng thì mới mang lại hiệu quả cao trong khai thác đự án. + Khi phân tích dự án, vấn đề lạm phát kinh tế và trượt giá của dòng tiền thu chi chưa được xem xét đầy đủ, nếu không tính đến yếu tố trượt giá thì dự án là đáng giá, nhưng nếu chuyển sang phân tích có xét đến yếu tố trên thì dự án không còn đáng giá, dẫn đến rủi ro cho doanh nghiệp đầu tư. - Xác định mục tiêu của dự án: chưa xác định rõ ràng, còn mang tình trạng đầu tư ồ ạt, thiếu sự phân tích kỹ lưỡng. Việc xác định đầu tư xây mới, cải tạo, đầu tư tạo lập nhà cho thuê, bán, đầu tư văn phòng, siêu thị… còn mang tính chủ quan, chưa phân tích được yếu tố thị trường. - Do biến động lớn của giá cả thị trường, do thời gian thẩm định kéo dài, do thay đổi các nghị định, thông tư hướng dẫn điều chỉnh chi phí xây dựng... làm cho chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Trung tâm thương mại - Văn phòng và Dịch vụ công cộng Vĩnh Tuy là một ví dụ: Tổng mức đầu tư được duyệt: 215.415 triệu đồng. Nhưng đến thời điểm phê duyệt dự án tổng mức đầu tư mới được duyệt là: 261.362 triệu đồng. Bảng so sánh tổng mức đầu tư của dự án: Trung tâm thương mại - Văn phòng và Dịch vụ công cộng Vĩnh Tuy ĐVT: triệu đồng TT Khoản mục chi phí Khi lập dự án Khi phê duyệt dự án 1 Chi phí sử dụng đất 6.380 6.991 2 Vốn xây lắp 147.354 169.952 3 Vốn thiết bị 34.511 48.510 4 Chi phí khác 11.283 12.785 Tổng cộng (1+2+3+4) 199.529 238.238 5 Dự phòng 9.657 23.124 Tổng mức đầu tư 215.415 261.362 - Trước khi có Nghị định 16/NĐ-CP, dự án của công ty gửi lên cơ quan quản lý cấp trên là Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà nội vì vậy một số hội đồng thẩm định mang tính hình thức, chưa quy định cụ thể về năng lực của các thành viên trong hội đồng thẩm định nên chưa có sự đong góp ý kiến của các nhà chuyên môn. - Theo quy định việc thẩm định dự án phải được phê duyệt trước khi triển khai thi công, nhưng trong quá trình chờ kết quả thẩm định, thì dự án vẫn được triển khai theo đúng tiến độ. Điều này gây nên tình trạng nội dung trong thẩm định có phần sẽ trái với thực tế thi công, dẫn đến tình trạng lãng phí, dự án không hiệu quả. - Thủ tục hành chính rườm rà, gửi qua nhiều Sở, ban, ngành… mất nhiều thời gian trong khâu chuẩn bị đầu tư như phê duyệt quy hoạch chi tiết, bàn giao đất...làm dự án chậm tiến độ ảnh hưởng rất lớn đến tình hình hoạt động sản xuất chung của Doanh nghiệp. Tổng hợp những hạn chế của tình hình lập, phê duyệt, thẩm định dự án đầu tư BĐS tại công ty: 2.2.4. Tình hình thực hiện Dự án đầu tư bất động sản 2.2.4.1 Về công tác giải phóng mặt bằng: Hiện nay các dự án của công ty đã và đang thực hiện xong về công tác giải phóng mặt bằng gồm: Dự án nhà ở để bán phường Kim Giang, Khu nhà ở để bán tại xã Mỹ Đình, Trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Thành phố Hải Phòng. Việc thực hiện giải phóng mặt bằng của một số dự án do dự án nằm trong khuôn viên của công ty sử dụng hoặc do khu đất đã được xác định ranh giới không có tranh chấp khiếu kiện gì nên khi thực hiện dự án không khó khăn, không phải đền bù đất đai, hoa mầu... Chính vì vậy, việc giải phóng mặt bằng không ảnh hưởng đến khu vực lân cận. Chi phí giải phóng mặt bằng chỉ là khâu phá dỡ công trình cũ. Tuy nhiên trong công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư BĐS của đã gặp một số tồn đọng sau làm giảm hiệu quả đầu tư các dự án: Các hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng: - Khó khăn và phức tạp trong công tác giải phóng mặt bằng. Nó liên quan đến những vấn đề dân sinh, tái định cư, hỗ trợ làm thay đổi cuộc sống của những người dân đang sinh sống, gieo trồng trên mảnh đất bị di dời. Đối với dự án Kim Giang toàn bộ diện tích thuộc khu vực dự án là UBND phường Kim Giang quản lý, hiện tại một số hộ dân ở phường Hạ đình tranh thủ đất hoang hoá đã trồng rau cải thiện đời. Nên khi giải phóng mặt bằng phải đền bù diện tích cụ thể là 3.230m2 trong đó: + Một phần diện tích là đất trồng rau: 325m2 + Một phần diện tích là đất ao trũng: 1.872m2 + Phần còn lại là đất hoang hoá: 1.033m2 + Vật kiến trúc khác, một phần đất ngầm: 12 mộ - Các cơ chế chính sách đền bù của Nhà nước chưa thoả đáng với người dân. Chính vì vậy dẫn đến nhiều vấn đề khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, dự án không hoàn thành theo đúng tiến độ. Dự án nhà bán phường Kim giang là một minh chứng điển hình: sau một thời gian dài áp dụng khung giá đất theo Nghị định 87/CP đã trở nên bất cập với thực tế và không phản ảnh đúng giá trị sử dụng của đất đai. Giá đất được xây dựng theo khung giá quy định của Chính phủ tại địa phương mới chỉ bằng 30-60%, giá trị đất được trao đổi trên thị trường.Với mức giá trên việc bồi thường dất khi giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, người dân bị thu hồi đất đã không chấp nhận giá bồi thường để di chuyển dẫn đến chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng tăng so với khi dự án được thẩm định, tăng chi phí đầu tư. Trước khi giải phóng mặt bằng, dự toán chi phí là 284.830.000đ, sau quá trình giải phóng mặt bằng chi phí tăng lên: 415.390.000, tăng 69% so với dự toán ban đầu. Chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng của dự án nhà bán Kim giang cụ thể: Chi phí hỗ trợ đền bù cho khu đất 349.680.000đ Chi phí đền bù mồ mả 7.200.000đ Chi phí hỗ trợ tiền đất để di chuyển 12.360.000đ Chi phí cho công tác đền bù GPMB 46.150.000đ Tổng cộng 415.390.000đ - Thời gian cho công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, chậm tiến độ theo kế hoạch đề ra. 2.2.4.2. Giai đoạn quản lý thi công công trình: Kiểm tra hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với yêu cầu nêu trong hợp đ