Luận văn Nghiên cứu, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Vân đồn, tỉnh Quảng ninh phục vụ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Ngày 29/11/2013, Luật Đất đai cũng đã được Quốc hội thông qua, thay thế cho Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật được người dân cả nước rất quan tâm vì có ảnh hưởng đến nhiều mặt liên quan đến cuộc sống, kinh tế. 1.4. Những quy định của Nhà nƣớc trong công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức * Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. * Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác 11 Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng. * Giao đất không thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này; 2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; 3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; 4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; 5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này. * Giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; 2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; 3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; 12 4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. * Nhà nước cho thuê đất 1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này; c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. 2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. Nhìn chung, đối với các tổ chức thì Luật Đất đai 2013 cũng có những điểm thay đổi đáng chú ý, cụ thể như sau: 13 Về giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai 2003 quy định các đơn vị vũ trang nhân dân có sử dụng đất, các tổ chức, cơ quan sử dụng để xây dựng trụ sở, công trình sự nghiệp thì được giao đất không thu tiền; Theo Luật Đất đai 2013, thì các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh phải chuyển sang thuê đất (điểm e khoản 1, khoản 2 Điều 56; khoản 2 Điều 60 Luật Đất đai 2013). Bên cạnh đó, chủ thể sử dụng đất là các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất cũng được Luật Đất đai 2013 quy định, ngoài tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước thì chỉ còn bao gồm các tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp. Về thời hạn sử dụng đất: Về cơ bản, thời hạn giao đất, cho thuê đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế của Luật Đất đai 2003 với Luật Đất đai 2013 là giống nhau. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, đối với các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh phải chuyển sang thuê đất thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm; với các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, các công trình công cộng có mục đích kinh doanh thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm (Điều 126 Luật Đất đai 2013). Về đất nông nghiệp: Quy định đối với sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức của Luật Đất đai 2013 là đầy đủ và chi tiết hơn so với Luật Đất đai 2003 khi quy định phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất trong đó phải xác định rõ diện tích, ranh giới sử dụng, diện tích từng loại đất được giữ lại sử dụng, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất bàn giao cho địa phương. Bên cạnh đó cũng nêu trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo phương án sử dụng đất được phê duyệt; thu hồi diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2013, 14 tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành phải chuyển sang thuê đất (khoản 3, Điều 133, Luật Đất đai 2013). Về đất phi nông nghiệp: Luật Đất đai 2013 đã hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Khi sử dụng đất thì phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất; quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghệ cao để phục vụ đời sống chuyên gia, người lao động làm việc trong khu công nghệ; việc lập khu kinh tế mới phải phù hợp với quy hoạch tổng thể hệ thống các khu kinh tế trong cả nước (Điều 149, Điều 150, Điều 151). Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cũng bổ sung quy định việc sử dụng đất cảng hàng không, sân bay dân dụng (Điều 156), đất xây dựng công trình ngầm (Điều 161). 1.5. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam 1.5.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nƣớc trên thế giới * Trung Quốc: Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc [29], không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 [34] đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù (allocation and lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai [31]. 15 Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá [31]. Ngày 01/01/2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về việc thành lập Thị trường đất đai thực (physical market) và khuyến khích các loại giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn nhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước đối với giao dịch đất đai và tiêu chuẩn hóa các hoạt động của thị trường đất đai. Vào năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15). Như vậy, nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất đai của Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể. Thậm chí, việc chính thức quốc hữu hóa đất đai đối với đất đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn chậm hơn so với trường hợp Việt nam (năm 1980). Tuy nhiên, việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường của nước này lại diễn ra trước so với Việt nam. Cũng cần phải thừa nhận một thực tế rằng, dù thời điểm chính thức “thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc (theo Hiến pháp sửa đổi 1988) diễn ra trước so với Việt Nam không lâu (theo Hiến pháp 1992) nhưng những gì mà quốc gia này làm được đối với lĩnh vực đất đai thì chúng ta còn phải nỗ lực nhiều mới có thể theo kịp. Từ kinh nghiệm của Trung Quốc, những yếu tố trước mắt mà Việt Nam cần phải có để xây dựng một thị trường đất đai (hay thị trường QSDĐ) lành mạnh chính là: một hệ thống quản lý đất đai có đủ năng lực mà trong đó các cơ quan lập quy hoạch, cơ quan định giá, cơ quan đăng ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả và minh bạch trong hoạt động của mình; một chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử giữa các loại chủ thể SDĐ phù hợp hơn với quá trình hội nhập, chẳng hạn như việc áp dụng hình thức 16 “giao đất” cho nhà đầu tư nước ngoài như Trung Quốc đã làm; một hệ thống các yếu tố trung gian với quy chế pháp lý đầy đủ, rõ ràng để có thể hỗ trợ một cách hiệu quả cho thị trường QSDĐ [31]. * Hàn Quốc Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX. Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian. Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm: - Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là cơ sở để tính thuế lô đất đó. - Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). - Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm: + Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: đây là giải pháp bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó. + Phí phát triển đất đai Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ 17 đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50 %. + Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn) Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giầu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển [35]. * Hungary Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp: Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp và mở của cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân. Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc miễn giảm thuế. Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân. Để tách biệt quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước. - Các hình thức sở hữu đất: Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp. Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương. . - Thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: 18 đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất. - Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua. Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác. Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp - Các phương thức bán đất, cho thuê đất + Phương thức bán đất của nhà nước: thực hiện theo phương thức bán đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua cổ phiếu. + Phương thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trường. Đối tượng cho thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân và tổ chức nước ngoài [33]. * Nhận xét chung: Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường. Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường 19 nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước. Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp đổi mới của chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ). 1.5.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam Theo một số liệu thống kê cho thấy, một số tỉnh, thành phố có sự suy giảm đáng kể về diện tích đất nông nghiệp, ví dụ như vùng Đồng bằng sông Hồng giảm tới 32.000 ha chỉ sau 5 năm (2005-2010). Cùng với đó là sự gia tăng về quy mô diện tích đất sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp. Sự suy giảm này là do một phần diện tích đất sản xuất nông nghiệp đã được chuyển sang sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp và mục đích khác, như: xây dựng các công trình công nghiệp, công trình thủy lợi, giao thông, nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội... Trong khi đó, quỹ đất nông nghiệp không còn khả năng mở rộng nhiều. Đây sẽ là thách thức đối với các nhà quản lý, quy hoạch đất đai và các nhà hoạch định chính sách [30]. Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường [2], hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2013 cụ thể như sau: 20 Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng được giao để quản lý trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2013 STT Đối tƣợng sử dụng đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự nhiên 33,097,236 100.00 I Diện tích đất theo đối tượng sử dụng 25,227,784 76.22 1 Hộ gia đình cá nhân 15,109,457 45.65 2 UBND cấp xã 556,695 1.68 3 Tổ chức kinh tế 3,418,093 10.33 4 Cơ quan, đơn vị của nhà nước 5,192,961 15.69 5 Tổ chức khác 563,109 1.70 6 Tổ chức NN, cá nhân NN 56,961 0.17 7 Cộng đồng dân cư 330,508 1.00 II Diện tích đất theo đối tượng được giao để quản lý 7,869,452 23.78 1 Cộng đồng dân cư 650,529 1.97 2 UBND cấp xã 6,744,813 20.38 3 Tổ chức phát triển quỹ đất 9,455 0.03 4 Tổ chức khác 464,656 1.40 (Nguồn: Tổng Cục Đăng ký thống kê đất đai) Tổng diện đất theo đối tượng sử dụng trên cả nước là 25.227.784 ha chiếm 76,22% diện tích đất cả nước. Trong đó diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân, chủ yếu sử dụng vào các mục đích sản xuất nông nghiệp 14.227.068 ha (chiếm 53,83% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước); mục đích phi nông nghiệp 649.293 ha; (chiếm 17,96 % tổng diện tích đất phi nông nghiệp cả nước. Ngoài ra hộ gia đình cá nhân đang giữ 233.096 ha đất chưa sử dụng, chiếm 7,9% tổng diện tích đất chưa sử dụng của cả nước; chủ yếu là đất đồi núi (230.849 ha) chưa được đưa vào trồng rừng hoặc sản xuất nông nghiệp. 21 Diện tích đất của tổ chức kinh tế (3.418.093 ha), chủ yếu sử dụng vào mục đích lâm nghiệp 2.224.612 ha (chiếm 14,79% tổng diện tích đất lâm nghiệp cả nước) và mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 218.319 ha (chiếm 79,77% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh); tuy nhiên, còn 41.287 ha đất của tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng. Diện tích đất của các cơ quan nhà nước, tổ chức sự nghiệp, đơn vị quốc phòng, an ninh chủ yếu sử dụng vào mục đích đất sản xuất nông nghiệp 4.645.205 ha (chiếm 17,61 % tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước); mục đích lâm nghiệp 4.574.049 ha (chiếm 29,69% tổng diện tích đất lâm nghiệp) Diện tích đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp 30.694 ha (chiếm 0,12% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước), đất phi nông nghiệp 26.267 ha. Diện tích đất của cộng đồng dân cư là 330,508 ha chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp 324.329 ha, đất phi nông nghiệp 6.179 ha. * Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường [3], tổng hợp số liệu báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đến ngày 30/6/2013 cho thấy, cả nước có 8.161 tổ chức vi phạm, sử dụng đất lãng phí với diện tích 128.033ha ha (trong đó có: các tổ chức kinh tế sử dụng lãng phí 25.138 ha; tổ chức sự nghiệp công sử dụng lãng phí 551 ha; các nông, lâm trường sử dụng lãng phí 12.794 ha; các cơ quan nhà nước sử dụng lãng phí 275 ha; còn lại là các tổ chức tổ chức chính trị và các tổ chức chính trị - xã hội sử dụng lãng phí 11,6ha. Theo báo cáo tổng hợp về kết quả Chương trình thanh tra chuyên đề về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất năm 2011 của Thanh tra Chính Phủ [23] thì hầu hết các dự án đều có tiến độ chậm, có dự án chậm tới 5-7 năm nhưng chưa được xử lý theo quy định. Công tác sử dụng đất thiếu chặt chẽ, chủ đầu tư nhiều dự án vi phạm các quy định của pháp luật, nhất là các dự án kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tổng diện tích đất sử dụng không đúng quy hoạch tại 35 tỉnh, thành phố là 19.182 ha; giao đất, cho thuê đất không đúng quy định tại 39 tỉnh, thành phố với 22 diện tích 241.988 ha; sử dụng đất sai mục đích, không có hiệu quả tại 45 tỉnh, thành phố với diện tích 21.758 haNhững vi phạm về tài chính đất đai cũng đang diễn ra tại nhiều địa phương như miễn giảm, tính giá thu tiền sử dụng đất sai quy định tại 12 tỉnh, thành phố trị giá hàng nghìn tỷ đồng; nợ, chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại 29 tỉnh, thành phố trị giá cũng lên đến cả chục nghìn tỷ đồng. Công tác quy hoạch xây dựng vẫn còn nhiều bất cập, gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lực tài chính trong lĩnh vực này. Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chậm, chưa phù hợp về thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng các đồ án quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết có chất lượng thấp, nhỏ lẻ, thiếu đồng bộ trong sử dụng đất cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý. Chỉ tiêu phê duyệt chưa đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế, giáo dụcTrong thực hiện đầu tư xây dựng, nhất là tại các khu đô thị, nhà ở tập trung còn dàn trải. Quy hoạch, kiến trúc đô thị thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Công tác quản lý thực hiện quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế, nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối với các sở chuyên ngành như xây dựng, quy hoạch – kiến trúc và Ủy ban nhân dân các quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện quy hoạch. Lực lượng cán bộ chuyên trách cho công tác này còn nhiều hạn chế về năng lực. Công tác quản lý, kiểm tra, giám sát chưa chặt chẽ, thường xuyên dẫn tới tình trạng vi phạm quy hoạch diễn ra phổ biến, khó xử lý và gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế, nhất là trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Từ việc chính quyền cấp xã, thậm chí là cấp thôn, hợp tác xã tự ý cấp đất, cho thuê đất trái thẩm quyền đến việc các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp lớn được Nhà nước giao nhiều đất như