Luận văn Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng sơn, tỉnh Lạng Sơn

ỳ Cùng, khu dân sinh nằm ở phía Bắc cầu Kỳ Cùng, vì vậy trục đường Trần Đăng Ninh chính là tuyến giao thông huyết mạch nối liền hai phân khu trong thành phố và liên kết với các phường lân cận. Trên trục đường tập trung nhiều cửa hàng dịch vụ kinh doanh lớn phục vụ nhu cầu của người dân, ngoài ra, nằm trên trục trường còn có một số tụ điểm quan trọng như Trung tâm Văn hóa của tỉnh, chợ Giếng Vuông, Cung văn hóa thiếu nhi - Đường Lê Lợi đoạn từ đường Trần Đăng Ninh đến Ga Lạng Sơn: là trục đường chính nằm ở vị trí trung tâm của thành phố, có vai trò cầu nối giữa các phường trong thành phố và với huyện lân cận (huyện Cao Lộc). Có vai trò quan trọng với sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, dọc theo trục đường này có nhiều cở sở hạ tầng quan trọng như: Bưu điện Tỉnh, Ngân hàng Công thương, sở Tài chính, sân Vận động Tỉnh, Nhà thi đấu Tỉnh, Bến xe khách Lạng Sơn, Ga Lạng Sơn, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng Thành phố, trường Tiểu học Vĩnh Trại (trường tiểu học lớn nhất tỉnh và đạt chuẩn quốc gia đầu tiên trong tỉnh), Trung tâm thương mại Bắc Sơn, ngoài ra, trục đường nằm gần với chợ Đông Kinh. - Đường Bà Triệu đoạn từ đường Lê Lợi đến đường Lý Thái Tổ: ngoài vai trò là trục đường nối giữa các phường trong thành phố nằm trên đoạn đường còn có Sân vận động Tỉnh, chợ Đông Kinh, sở Công thương, sở Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn, sở Khoa học Công nghệ, trường Trung học phổ thông chuyên Chu Văn An (đây là trường THPT lớn nhất và có chất lượng đào tạo tốt nhất). Cả ba đoạn đường này có mức giá quy định tương đối đều nhau và ở mức cao so với khung giá chung của thành phố do chất lượng đường ở đây tương đối tốt, đường rộng, thoáng, vị trí đẹp, gần khu trung tâm, trường học Để tiện cho quá trình nghiên cứu, học viên chia các đường thành các khoảng giá theo khung giá Nhà nước như sau. Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1) Khoảng 2: Từ 8 000 – 10 000 nghìn đồng/m2 (KV2) Khoảng 3: Từ 7 000 – 8 000 nghìn đồng/m2 (KV3) * Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1) Bao gồm: đường Trần Đăng Ninh đoạn từ đường Hòa Bình đến đường Minh Khai, đường Lê Lợi đoạn từ đường Trần Đăng Ninh đến đường Bà Triệu, đường Bà Triệu đoạn từ Lê Lợi đến đường Phai Vệ. Đây là những đoạn phố có giá chuyển nhượng cao nhất khu vực. Bảng 2.5: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV1 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 2 Đường Hòa Bình Đường Phan Đình Phùng T211 151,6 3,2 14 000 35 000 2,5 T212 93,4 4,1 38 600 2,76 T213 75 4,7 34 500 2,46 2 Trần Đăng Ninh, đoạn 3 Đường Phan Đình Phùng Đường Minh Khai T311 68,8 4,6 12 000 30 600 2,55 T312 56 4,2 28 800 2,4 T313 54,7 3,5 17 700 1,48 3 Lê Lợi, đoạn 1 Đường Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn L111 98 4,8 14 000 40 100 2,86 L112 87,5 4,6 47 800 3.41 L113 168 4,2 35 960 2,57 4 Lê Lợi, đoạn 2 Đường Bắc Sơn Đường Bà Triệu L211 65,6 6,3 12 000 38 730 3,23 L212 86 4,3 36 140 3.01 L213 35,5 3,5 28 180 2.35 5 Bà Triệu, đoạn 4 Đường Lê Lợi Đường Phai Vệ B411 80 4,7 12 000 30 280 2,52 B412 60,5 5,3 28 580 2,38 B413 93 6,1 29 500 2,46 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) * Đường Trần Đăng Ninh: hệ số chênh lệch trung bình là 2,36 lần. Giá chuyển nhượng trên đường này khá cao, với mức giá chuyển nhượng trung bình là 30,870 triệu đồng/m2. Nằm trên khu vực trung tâm của thành phố, đường Trần Đăng Ninh có nhiều điều kiện sinh lợi như: Gần các điểm văn hóa lớn của thành phố như: Trung tâm Văn hóa Tỉnh, Cung thiếu nhi, chợ Giếng Vuông. Đây cũng là khu vực có hoạt động kinh doanh, buôn bán sầm uất với các mặt hàng cao cấp như: Điện tử, máy lạnh, xe máy, ôtô, đồ gia dụng Điểm T212 có giá chuyển nhượng cao nhất vì nó có diện tích và mặt tiền tương đối rộng, mặt khác điểm này lại nằm gần chợ Giếng Vuông nên rất thích hợp cho việc kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê cửa hàng. Điểm T211 có diện tích và mặt tiền tương đối lớn nhưng giá chuyển nhượng chỉ đạt 35 triệu đồng/m2 vì diện tích của thửa đất lớn nên người mua phải mất khoản tiền lớn để mua đất, điều này nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều hộ kinh doanh nhỏ, lẻ. Các điểm T213, T311 có giá chuyển nhượng tương đối cao vì có mặt tiền và diện tích phù hợp lại nằm giữa các khu trung tâm của thành phố. * Đường Bà Triệu: Qua bảng điều tra trên ta thấy giá đất thực tế của đường Bà Triệu có mức chênh lệch trung bình so với giá quy định của Nhà nước là 2,45 lần. Hệ số chênh lệch giữa các điểm điều tra phụ thuộc vào diện tích, chiều rộng mặt tiền và khả năng sinh lời mà thửa đất đem lại. * Đường Lê Lợi: Qua bảng kết quả điều tra trên có thể thấy đường Lê Lợi là đường có giá chuyển nhượng cao nhất khu vực, với mức giá chuyển nhượng trung bình là 37,81 triệu đồng/m2, do đoạn đường này có khu trung tâm thương mại Bắc Sơn, gần với chợ Đông Kinh tập trung nên hoạt động kinh doanh buôn bán rất sầm uất. Điểm L112 có giá chuyển nhượng cao nhất đạt 47,8 triệu đồng/m2 vì có diện tích và mặt tiền khá rộng lại nằm gần ngã ba nên buôn bán kinh doanh rất phát triển. Điểm L111, L211 cũng có diện tích và mặt tiền rộng nhưng giá chuyển nhượng thấp hơn so với điểm L112 vì nó nằm ở vị trí không thuận tiện cho việc kinh doanh bằng điểm L112. Điểm L213 có diện tích và mặt tiền nhỏ hơn nên giá chuyển nhượng đạt được là 28,180 triệu đồng/m2. Bảng 2.6: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV1 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 2 Đường Hòa Bình Đường Phan Đình Phùng T221 78,5 6,3 5 600 16 800 3 T222 37,4 4,2 14 800 2,64 T223 45 4 15 700 2,8 2 Trần Đăng Ninh, đoạn 3 Đường Phan Đình Phùng Đường Minh Khai T321 58 5,1 4 800 14 200 2,96 T322 70 7,6 15 900 3.31 T323 35,4 3,2 12 500 2,6 3 Lê Lợi, đoạn 1 Đường Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn L121 53 3,5 5 600 18 400 3,29 L122 40,6 3 14 900 2,66 L123 42,7 3,7 15 160 2,71 4 Lê Lợi, đoạn 2 Đường Bắc Sơn Đường Bà Triệu L221 50,0 5,3 4 800 15 680 3,27 L222 37,5 4,0 13 480 2,81 L223 61,8 4,1 14 130 2,94 5 Bà Triệu, đoạn 4 Đường Lê Lợi Đường Phai Vệ B421 48,2 4,7 4 800 11 200 2,33 B422 70,4 5,3 12 100 2,52 B423 34,7 3,4 11 060 2,3 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Đường Lê Lợi và đường Trần Đăng Ninh là hai đoạn đường có giá chuyển nhượng cao nhất của vị trí 2. Hệ số chênh lệch trung bình của hai đoạn đường này là 2,92 lần, trong đó của đường Trần Đăng Ninh là 2,89 lần, của đường Lê Lợi là 2,95 lần. Hai điểm L121 và T221 đều có diện tích và mặt tiền tương đối lớn khi xây dựng có mục đích dùng để kinh doanh, buôn bán hoặc làm văn phòng cho thuê nên có giá chuyển nhượng khá cao. Trong đó điểm T322 có diện tích rộng, mặt tiền lớn lại gần 2 mặt ngõ nên giá chuyển nhượng cũng cao đạt 15,9 triệu đồng/m2 Điểm B423 có giá chuyển nhượng thấp chỉ đạt 11,06 triệu đồng/m2 do mặt tiền không rộng lại phải đi vào sâu, ngõ hẹp. Các điểm L122, L123 có hệ số chênh lệch giá tương đương nhau vì chúng có các điều kiện gần giống nhau về: diện tích, mặt tiền, điều kiện sinh lợi Bảng 2.7: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV1 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 2 Đường Hòa Bình Đường Phan Đình Phùng T231 40 2,2 4 200 8 800 2,10 T232 64 3.3 10 200 2,43 T233 43,7 4,3 13 020 3,10 2 Trần Đăng Ninh, đoạn 3 Đường Phan Đình Phùng Đường Minh Khai T331 65,7 4 3 600 11 600 3,24 T332 90 5,7 7 600 2,12 T333 66,5 3,6 11 600 3,24 3 Lê Lợi, đoạn 1 Đường Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn L131 45 2,9 4 200 10 800 2,59 L132 66 3,1 12 890 3,07 L133 50,5 4,1 8 900 2,12 4 Lê Lợi, đoạn 2 Đường Bắc Sơn Đường Bà Triệu L231 85,3 4,86 3 600 11 260 3,13 L232 65 3,4 12 200 3,40 L233 78,2 4,4 7 000 1,95 5 Bà Triệu, đoạn 4 Đường Lê Lợi Đường Phai Vệ B431 40 4,40 3 600 10 200 2,84 B432 76,8 4,50 11 100 3,10 B433 20,7 3,52 9 900 2,75 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Đường Trần Đăng Ninh có hệ số chênh lệch trung bình là 2,71 lần. Điểm T231 và điểm T332 có giá chuyển nhượng thấp hơn vì chúng đều nằm trên ngõ nhỏ, hẹp. Mặt khác điểm T332 có diện tích lớn, ngược lại điểm T231 lại có diện tích nhỏ, đều không thuộc sở thích đông đảo của người mua. Điểm T233 có giá cao vì nó nằm trên ngõ rộng có thể buôn bán, kinh doanh nhỏ. Đường Bà Triệu có hệ số chênh lệch trung bình là 2,89 lần cao hơn so với đường Trần Đăng Ninh, do khu vực này gần chợ Đông Kinh thuận lợi cho việc sinh hoạt cũng như kinh doanh. Điểm B433 có giá chuyển nhượng thấp nhất do nằm trên ngõ nhỏ hẹp, diện tích lớn nên ít phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Cả ba đoạn đường đều có giá chuyển nhượng cao vì mặc dù nằm trong ngõ nhưng nó vẫn gần các khu trung tâm thương mại và các điểm văn hóa chính của thành phố. Bảng 2.8: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV1 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 2 Đường Hòa Bình Đường Phan Đình Phùng T241 85 4,2 2 100 4 620 2,20 T242 47 3 3 210 1,53 T243 21,3 2.7 3 900 1,86 2 Trần Đăng Ninh, đoạn 3 Đường Phan Đình Phùng Đường Minh Khai T341 55.6 4,3 1 800 3 850 2,14 T342 33 3 3 780 2,10 T343 44 4,5 2 770 1,54 3 Lê Lợi, đoạn 1 Đường Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn L141 35,6 3,2 2 100 3 340 1,59 L142 15 2,5 2 100 1,00 L143 40,0 4,0 2 350 1,12 4 Lê Lợi, đoạn 2 Đường Bắc Sơn Đường Bà Triệu L241 41,3 3,2 1 800 3 650 2,03 L242 24,8 3,4 2 520 1,40 L243 20 2,9 2 970 1,65 5 Bà Triệu, đoạn 4 Đường Lê Lợi Đường Phai Vệ B441 64 3,0 1 800 3 330 1,85 B442 30,8 3,5 1 840 1,02 B443 45,0 3,4 2 070 1,15 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Đường Trần Đăng Ninh và đường Lê Lợi có giá chuyển nhượng cao nhất trong khu vực ở tất cả các vị trí, với giá chuyển nhượng trung bình của đường Trần Đăng Ninh là 3,7 triệu đồng/m2, của đường Lê Lợi là 2,8 triệu đồng/m2 và hệ số chênh lệch của đường Trần Đăng Ninh là 1,9 lần, của đường Lê Lợi là 1,47 lần. Cả hai đoạn đường này đều có ngõ vào tương đối rộng, thuận lợi cho giao thông đi lại và hoạt động buôn bán kinh doanh nhỏ, lẻ. Hầu hết các điểm điều tra đều có giá chuyển nhượng cao đồng đều, mức độ chênh lệch không lớn chủ yếu là do độ rộng mặt tiền, hình thể thửa đất và hướng nhà. Điểm L142 có giá chuyển nhượng thấp và khác biệt nhất là do diện tích quá nhỏ 15 m2, nhà xây đã lâu nên cơ sở hạ tầng cũng không đảm bảo, giá chuyển nhượng chỉ đạt 2,1 triệu đồng/m2 thấp nhất so với cả khu vực. * Khoảng 2: Từ 8 000 – 10 000 nghìn đồng/m2 (KV2) Bảng 2.9: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV2 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 4 Đường Minh Khai Đường Lê Hồng Phong T411 46,7 4,2 8 000 20 000 2,5 T412 35,47 3,7 17 840 2,23 T413 88 5,5 21 200 2,65 2 Lê Lợi, đoạn 3 Đường Bà Triệu Đường Chu Văn An L311 57,5 4,2 10 000 24 000 2,4 L312 52 3,6 18 600 1,86 L313 35,7 4 22 000 2,2 3 Lê Lợi, đoạn 4 Đường Chu Văn An Ga Lạng Sơn L411 56 4,8 8 000 20 800 2,6 L412 38,5 4,2 18 560 2,32 L413 36,2 4,70 25 040 3,13 4 Bà Triệu, đoạn 5 Đường Phai Vệ Đường Ngô Gia Tự B511 40,2 5.2 10 000 31 300 3,13 B512 66,0 5,2 27 500 2,75 B513 53,7 5,6 32 000 3,20 5 Bà Triệu, đoạn 6 Đường Ngô Gia Tự Đường Lý Thái Tổ B611 30,4 3,6 8 000 17 920 2,24 B612 27,2 2,8 16 000 2,00 B613 44,5 4,5 22 800 2,85 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Hệ số chênh lệch trung bình của ba đường là 2,53 lần. Trong đó của đường Trần Đăng Ninh là 2,46 lần, của đường Lê Lợi là 2,42 lần, đường Bà Triệu là 2,7. Đường Bà Triệu có hệ số chênh lệch lớn nhất do có các điều kiện sinh lợi như: gần chợ Đông Kinh, sân Vận động Tỉnh, hoạt động kinh doanh dịch vụ trên đoạn đường này phát triển đa dạng và sầm uất. Điểm B612 có giá chuyển nhượng thấp nhất vì phía trước thửa đất chột cột điện gây cản trở tầm nhìn và mỹ quan. Điểm B513 có diện tích và mặt tiền tương đối lớn thích hợp kinh doanh, hiện tại ở đây đang mở nhà hàng ăn uống rất phát triển nên giá chuyển nhượng cao nhất đạt 32 triệu đồng/m2. Hai đoạn đường Trần Đăng Ninh và Lê Lợi có giá chuyển nhượng từ 17 triệu đồng/m2 đến 25 triệu đồng/m2. Hệ số chênh lệch trên đường Trần Đăng Ninh thấp hơn so với đường Lê Lợi, do đường này rộng và thoáng hơn mặt khác đoạn đường này cũng có các hoạt động buôn bán kinh doanh rất phát triển. Điểm L413 có giá chuyển nhượng cao nhất đạt 25 triệu đồng/m2 do điểm này có diện tích và mặt tiền tương đối lớn, mặt khác lại có kiến trúc đẹp, lạ mắt nên người mua rất thích. Các điểm còn lại có giá chênh lệch chủ yếu do khác nhau về diện tích và độ rộng mặt tiền. Bảng 2.10: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV2 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 4 Đường Minh Khai Đường Lê Hồng Phong T421 40 3,4 3 200 7 100 2,22 T422 72,4 5,8 9 050 2,83 T423 45,7 3,6 8 200 2,56 2 Lê Lợi, đoạn 3 Đường Bà Triệu Đường Chu Văn An L321 60,5 5,2 4 000 12 800 3,20 L322 35 3,2 7 000 1,75 L323 46,7 4 8 440 2,11 3 Lê Lợi, đoạn 4 Đường Chu Văn An Ga Lạng Sơn L421 24,6 4,2 3 200 7 140 2,23 L422 53 4,6 9 950 3,11 L423 70,0 6,2 9 600 3,00 4 Bà Triệu, đoạn 5 Đường Phai Vệ Đường Ngô Gia Tự B521 34,2 4,4 4 000 10 480 2,62 B522 43,4 3,8 8 600 2,15 B523 38,0 3,4 6 480 1,62 5 Bà Triệu, đoạn 6 Đường Ngô Gia Tự Đường Lý Thái Tổ B621 65,0 5,3 3 200 11 200 3,5 B622 47,9 2,2 5 470 1,71 B623 67,0 4,8 9 440 2,95 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Hệ số chênh lệch trung bình của ba đường này là 2,5 lần. Đường Trần Đăng Ninh có hệ số chênh lệch là 2,54 lần. Điểm T421 có giá chuyển nhượng thấp nhất do tại đây diện tích và mặt tiền không lớn lại phải đi vào sâu, ngõ hẹp. Điểm T422 có giá chuyển nhượng cao nhất vì điểm này nằm trên phần ngõ phình ra lại giáp hai mặt ngõ nên thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán. Đường Lê Lợi có hệ số chênh lệch trung bình là 2,57 lần, cao hơn so với đường Bà Triệu là 2,43 lần do các ngõ nối với đường đều tương đối rộng và thẳng, thích hợp cho việc buôn bán kinh doanh nhỏ. Điểm L321 có giá chuyển nhượng cao nhất do ở đây có diện tích rộng, mặt tiền lớn, gần hai mặt ngõ. Điểm B622 có giá chuyển nhượng thấp nhất do diện tích và mặt tiền đều nhỏ lại đi vào sâu. Bảng 2.11: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV2 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 4 Đường Minh Khai Đường Lê Hồng Phong T431 57,5 4,2 2 400 6 620 2,76 T432 45 3 5 040 2,10 T433 60 4,3 5 180 2,16 2 Lê Lợi, đoạn 3 Đường Bà Triệu Đường Chu Văn An L331 60,2 4,8 3 000 10 350 3,45 L332 38 3,6 6 240 2,08 L333 54,3 4 6 390 2,13 3 Lê Lợi, đoạn 4 Đường Chu Văn An Ga Lạng Sơn L431 44 4,2 2 400 8 200 3,42 L432 21 3,2 5 330 2,22 L433 29,2 4,2 6 100 2,54 4 Bà Triệu, đoạn 5 Đường Phai Vệ Đường Ngô Gia Tự B531 35,1 2,6 3 000 4 710 1,57 B532 42,7 3,4 6 450 2,15 B533 55,5 4,3 7 560 2,52 5 Bà Triệu, đoạn 6 Đường Ngô Gia Tự Đường Lý Thái Tổ B631 66,0 5,2 2 400 6 600 2,75 B632 53,7 5,6 7 680 3,20 B633 30,4 3,6 5 380 2,24 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Hệ số chênh lệch trung bình của hai đường là 2,49 lần. Trong đó hệ số chênh lệch của đường Trần Đăng Ninh là 2,34 của đường Bà Triệu là 2,41 lần và của đường Lê Lợi là 2,64. Có thể thấy hệ số chênh lệch này là khá lớn, điều đó chứng tỏ mặc dù ở vị trí 3 nhưng giá chuyển nhượng thị trường của các đường phố trung tâm vẫn rất cao. Đường Trần Đăng Ninh có giá chuyển nhượng thấp hơn do đa số các ngõ nối với đường đều nhỏ, hẹp với hệ thống cấp thoát nước không đảm bảo, nên vấn đề vệ sinh và giao thông đi lại đều không thuận lợi. Điểm T431 có giá chuyển nhượng cao nhất đạt 6,62 triệu đồng/m2 do ở đây có mặt tiền tương đối lớn, mặt khác lại có khoảng cách ra đường trung tâm ngắn nhất so với các điểm chuyển nhượng khác cùng vị trí. Ngược lại điểm T432 có diện tích và mặt tiền đều bé lại nằm sâu trong ngõ hẹp nên giá chuyển nhượng là thấp nhất. Đường Lê Lợi, Bà Triệu có giá chuyển nhượng cao hơn do có các ngõ rộng, thẳng. Điểm B531 có giá chuyển nhượng thấp nhất chỉ đạt 4,71 triệu đồng/m2 do ở đây mặt tiền hẹp, nhà lại có hình đa giác nên người mua không thích. Bảng 2.12: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV2 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 4 Đường Minh Khai Đường Lê Hồng Phong T441 45 3,5 1 200 3 000 2,50 T442 34,7 3,0 2 400 2,00 T443 53 4,7 3 880 3,23 2 Lê Lợi, đoạn 3 Đường Bà Triệu Đường Chu Văn An L341 40,5 4,2 1 500 4 200 2,80 L342 35 4 4 170 2,78 L343 23 2,7 1 850 1,23 3 Lê Lợi, đoạn 4 Đường Chu Văn An Ga Lạng Sơn L441 32,6 3,2 1 200 3 500 2,92 L442 41,3 4,2 3 740 3,12 L443 45,5 3,6 2 600 2,17 4 Bà Triệu, đoạn 5 Đường Phai Vệ Đường Ngô Gia Tự B541 60,0 5,4 1 500 5 630 3,75 B542 51,5 4,5 5 330 3,55 B543 32,0 4,2 4 880 3,25 5 Bà Triệu, đoạn 6 Đường Ngô Gia Tự Đường Lý Thái Tổ B641 30,2 3,1 1 200 3 840 3,20 B642 46,3 4,4 4 540 3,78 B643 52,0 4,8 4 800 4,00 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Hệ số chênh lệch trung bình của ba đường này là 2,95 lần, trong đó của đường Trần Đăng Ninh là 2,58 lần, đường Lê Lợi là 2,5 lần và của phố Bà Triệu là 3,59 lần. Đường Trần Đăng Ninh và đường Lê Lợi có giá chuyển nhượng trung bình là 3,26 triệu đồng/m2, đây là khu vực này ngõ vào hẹp. Điểm L341 có giá chuyển nhượng cao nhất là 4,2 triệu đồng/m2 do có mặt tiền rộng, diện tích tương đối lớn, kiến trúc nhà đẹp lại tiếp giáp với 2 mặt ngõ. Ngược lại điểm L343 có giá chuyển nhượng chỉ đạt 1,8 triệu đồng/m2 do diện tích nhỏ nhà lại xây theo hướng Tây Bắc nên tâm lý người mua không thích. Mặc dù ở đây là vị trí 4, nhưng đường ở Bà Triệu vẫn có giá chuyển nhượng cao hơn do các ngõ ở đây vẫn rộng và thoáng hơn, mặt khác nhà ở đây hầu hết được xây dựng theo phong cách mới, đầy đủ tiện nghi, an ninh trật tự tương đối tốt, dân cư sống ở đây lại chủ yếu là cán bộ công viên chức, trình độ dân trí cao nên giá chuyển nhượng thị trường ở đây cao nên người mua rất thích. Điểm B541 có giá chuyển nhượng cao nhất đạt 5,63 triệu đồng/m2 do ở đây có mặt tiền rộng, nhà hình chữ nhật lại có ngõ rộng. * Khoảng 3: Từ 7 000 – 8 000 nghìn đồng/m2 (KV3) Có đường Trần Đăng Ninh đoạn từ bắc cầu Kỳ Cùng đến đường Hòa Bình, đây là đoạn phố có giá chuyển nhượng thấp. Bảng 2.13: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV3 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 1 Bắc cầu Kỳ Cùng Đường Hòa Bình T111 38 4,2 7 200 14 760 2,05 T112 55,6 6,3 21 890 3,04 T113 86 4,3 15 620 2,17 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Ở khoảng giá này vị trí 1 chỉ có đường Trần Đăng Ninh đoạn 1, đây đoạn đường có giá chuyển nhượng thấp với mức giá chuyển nhượng trung bình là 17,4 triệu đồng/m2 và mức độ chênh lệch thị trường của đoạn đường này là 2,42 lần. Điểm T112 có giá chuyển nhượng cao nhất do hình thể thửa đất đẹp, mặt tiền rộng, gần Trung tâm văn hóa Tỉnh, nhà mới xây theo phong cách hiện đại hiện đang kinh doanh phát triển. Điểm T111 giá thấp hơn do mặt tiền nhỏ hơn. Điểm T113 tuy có diện tích lớn với mặt tiền khá rộng nhưng giá chuyển nhượng chỉ đạt 15,62 triệu đồng/m2 do thửa đất có hình dạng thu hẹp về phía sau tâm lý người kinh doanh không thích những thửa đất bị bó hẹp như vậy. Tuy giá chuyển nhượng của đoạn đường này là thấp so với khu vực nhưng đoạn đường này đều có mức giá tương đối cao so với toàn thành phố vì đây là đường trục chính của thành phố. Hiện nay trên đoạn đường này các hoạt động kinh doanh, buôn bán, dịch vụ phát triển mạnh. Bảng 2.14: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV3 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 1 Bắc cầu Kỳ Cùng Đường Hòa Bình T121 70,0 6,2 2 880 8 640 3,00 T122 84,2 4,4 7 550 2,62 T123 63,4 3,8 6 190 2,15 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Hệ số chênh lệch trung bình của đoạn đường là 2,59 lần. Điểm T121 và T122 đều là những điểm có diện tích tương đối lớn, mặt tiền rộng, kiến trúc nhà đẹp thích hợp để kinh doanh, làm nhà hàng nên giá chuyển nhượng khá cao. Điểm T123 có diện tích và mặt tiền tương đối rộng nhưng giá chuyển nhượng không cao vì kiến trúc nhà cũ, lại nằm trên ngõ vào chợ nên rất bẩn. Bảng 2.15: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV3 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 1 Bắc cầu Kỳ Cùng Đường Hòa Bình T131 60,5 4,10 2 160 4 580 2,12 T132 35,3 4,86 6 760 3,13 T133 45 5,40 7 340 3,40 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Hệ số chênh lệch trung bình là 2,88 lần. Điểm T131 diện tích rộng nên khả năng chi trả của người mua cũng hạn chế, mặt khác lại có hướng Tây Bắc nên tâm lý người mua không thích vì vậy giá chuyển nhượng chỉ đạt 4,58 triệu đồng/m2. Ngược lại các điểm T132, T133 có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hướng Đông Nam phù hợp với sở thích người mua nên giá chuyển nhượng khá cao, hệ số chênh lệch đạt 3,13 ÷ 3,40 lần. Bảng 2.16: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV3 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá thị trường Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 1 Bắc cầu Kỳ Cùng Đường Hòa Bình T141 40,0 4,0 1 080 2 290 2,12 T142 31,3 3,2 2 190 2,03 T143 54,8 3,4 2 590 2,40 (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) Hệ số chênh lệch trung bình của khu vực 2,18 lần. Nhìn chung giá chuyển nhượng của đoạn đường này thấp hơn so với giá khu vực, do mặt tiền khu vực này không lớn, ngõ vào hẹp không thuận tiện cho giao thông, chủ yếu được dùng để ở có một số hộ kinh doanh buôn bán nhưng chỉ với quy mô nhỏ lẻ. Một số điểm có diện tích nhỏ như điểm T142 giá chuyển nhượng chỉ đạt 2,19 triệu đồng/m2. Giá chuyển nhượng cao nhất ở đoạn đường này là tại điểm T143 với giá là 2,59 triệu đồng/m2 do điểm này có mặt tiền khá lớn, diện tích vừa phải lại mới xây nên cơ sở hạ tầng còn tương đối tốt. b. Khu vực cận Trung tâm - đường loại II, III Các đường, phố trong nhóm đường phố cận trung tâm vẫn nằm trên ba trục đường chính đã chọn là đường Trần Đăng Ninh, đường Bà Triệu và đường Lê Lợi vì đây là các tuyến giao thông điển hình trong thành phố. Các đoạn đường này có môi trường cảnh quan đẹp, chất lượng đường tốt đảm bảo giao thông đi lại. Nhóm đường cận trung tâm bao gồm các đoạn: đường Trần Đăng Ninh từ đoạn đường Lê Hồng Phong đến đường sắt thôn Vĩ Thượng, đường Bà Triệu gồm hai đoạn từ đoạn Ngã tư đường Trần Đăng Ninh, Bông Lau đến đường Lê Lợi và đoạn từ đường Lý Thái Tổ đến đường Nguyễn Đình Chiểu. Có thể chia các đường trên thành các khoảng giá theo vị trí như sau. - Khoảng 1: Từ 3 000 – 3 400 nghìn đồng/m2 (KV4) - Khoảng 2: Từ 3 400 – 4 000 nghìn đồng/m2 (KV5) - Khoảng 3: Từ 4 000 – 5 000 nghìn đồng/m2 (KV6) * Khoảng 1: Từ 3 000 – 3 400 nghìn đồng/m2 (KV4) Với khoảng giá này khu vực cận trung tâm sẽ bao gồm đường Trần Đăng Ninh đoạn từ đường Bông Lau đến đường sắt thôn Vĩ Thượng, đường Bà Triệu gồm 2 đoạn từ Ngã tư đường Trần Đăng Ninh, Bông Lau đến Bắc cầu Lao Lý và đoạn từ đường Lý Thái Tổ đến đường Nguyễn Đình Chiểu. Đây là các đoạn đường có giá chuyển nhượng thấp ở tất cả các vị trí trong khu vực vì đường này tuy rộng nhưng hoạt động buôn bán kinh doanh diễn ra ít sôi động hơn, các ngõ nối với đường lại hẹp và cong. Bảng 2.17: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV4 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đường phố Đoạn đường Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nước Giá