Luận văn Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm – Huyện Hón môn – TP. Hồ Chí Minh

1/2003 của UBND TP về việc ban hành Quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Trong dự án dự kiến kinh phí cho đền bù giải tỏa là : 500.000 đ/m2đất. Tổng kinh phí cho đền bù giải tỏa là : 94.607 m2 * 500.000 đồng/m2 = 47.303.500.000 đ - Phương án xây dựng Bảng 2-1 : Bảng Cân bằng Sử dụng đất : DT Đất Tỷ lệ Bình quânSTT Hạng mục (Ha) ( % ) (m2/người) I ĐẤT NHÀ Ở : 4.7959 50.69 24.73 1 Biệt thự song lập, liên lập 2.6377 27.88 13.60 2 Liên kế có sân vườn 1.4388 15.21 7.42 3 Chung cư 9 tầng 0.7194 7.60 3.71 II CTCC 0.4142 4.38 2.14 4 Đất trường Mẫu giáo 0.4142 4.38 2.14 III CÂY XANH - TDTT : 1.1687 12.35 6.03 Trang 26 5 Khu Công viên cây xanh -mặt nước 1.1687 12.35 6.03 IV ĐẤT KHÁC : 3.0819 32.58 15.89 6 Đất giao thông 3.0819 32.58 15.89 Cộng đất khu ở 9.4607 100.00 48.78 MỘT SỐ CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT Quy mô dân số 1,940 người Số hộ : 431 Hộ Chỉ tiêu DT đất XD Nhà ở 24.73 m2/người Chỉ tiêu DT Đất CTCC 2.14 m2/người Chỉ tiêu DT Đất CX-TDTT 6.03 m2/người Chỉ tiêu DT đất Giao thông 15.89 m2/người Tỷ lệ DT đất thương phẩm 50.69 % Nhà Biệt thự song lập, liên lập 55.00% Nhà Liên kế có sân vườn 30.00% Nhà chung cư 9 tầng 15.00% Tầng cao trung bình 2.90 Tầng Mật độ xây dựng 35.66 % Hệ số Sử dụng đất 1.03 Lần - Tổng mức đầu tư Cơ sở xác định : − Bộ đơn giá xây dựng cơ bản khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. − Giá trị thực tế các công trình mới xây dựng năm 2000 - 2002. − Hướng dẫn về chính sách đền bù giải tỏa và lệ phí sử dụng đất của Cục Thuế, Ủy Ban Vật Giá Thành phố , Ủy Ban Nhân Dân huyện Hóc Môn và Ủy Ban Nhân Dân Thành phố. Trang 27 Bảng 2-2 :. Tiến độ thực hiện dự án: 3. Ước tính Tổng vốn đầu tư : Tổng vốn đầu tư được ước tính trên cơ sở vốn đầu tư toàn bộ Khu Nhà ở Bà Điểm, huyện Hóc Môn, từ tất cả các nguồn vốn theo mô hình thiết kế. Cụ thể như sau: a- Ước tính Giá trị Xây lắp Trang 28 a. Chi phí xây lắp : Bảng 2-3 : Khái toán giá trị xây lắp hạ tầng (Đồng) STT HẠNG MỤC QUY MÔ Suất Đ/tư GIÁ THÀNH 1 Đất giao thông 30,819 200,000 6,163,800,000 2 XD Công trình công cộng 2,071 1,250,000 2,588,750,000 3 Công viên cây xanh 11,687 50,000 584,350,000 4 San nền 47,304 57,000 2,696,299,500 5 Các công trình hạ tầng khác 6,789,756,750 - Cấp Nước 2,103,000,000 - Thoát Nước bẩn 1,076,681,750 - Thoát nước mưa 1,640,700,000 - Cấp Điện 1,969,375,000 Giá trị xây lắp trước thuế 18,822,956,250 6 Thuế GTGT Xây lắp 5% 941,147,813 7 Dự phòng phí 5% 988,205,203 8 Chi phí đền bù giải tỏa 47,303,500,000 Cộng 68,055,809,266 Bảng 2-4 : BẢNG KHÁI TOÁN GIÁ TRỊ XÂY LẮP NHÀ Ở (Đồng) STT HẠNG MỤC QUY MÔ SUẤT ĐẦU TƯ GIÁ THÀNH 1 Giá trị xây lắp trước thuế nhà ở 78,864 1,250,000 98,580,000,000 2 Thuế GTGT Xây lắp 5% 4,929,000,000 3 Dự phòng phí 5% 5,175,450,000 Cộng 108,684,450,000 Bảng 2-5 : BẢNG KHÁI TOÁN GIÁ TRỊ XÂY LẮP CHUNG CƯ (Đồng) STT HẠNG MỤC QUY MÔ Suất Đ/tư GIÁ THÀNH 1 Đất đường, sân bãi nội bộ 2,518 180,000 453,240,000 2 Hạ tầng kỹ thuật mạng ngoài 50% 226,620,000 3 Công viên cây xanh 3,356 50,000 167,792,500 4 Xây dựng Chung cư 11,400 1,500,000 17,100,000,000 Giá trị xây lắp trước thuế 17,947,652,500 5 Thuế GTGT Xây lắp 5% 897,382,625 6 Dự phòng phí 5% 942,251,756 Cộng 19,787,286,881 Trang 29 b- Chi phí kiến thiết cơ bản khác : b.1. Bảng 2-6 : Chi phí cho công tác Chuẩn bị đầu tư : STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ SỐ TIỀN VAT TỔNG CỘNG Giai đoạn Chuẩn bị đầu tư 487,132,173 518,879,193 1 Khảo sát - Lập BĐ địa hình 33,651,249 10% 37,016,374 2 Lập BĐ Hiện trạng Vị trí 11,163,626 10% 12,279,989 3 Điều tra xã hội khu vực 9,460,700 10% 10,406,770 4 Dự án Tiền Khả thi 89,737,454 5% 94,224,327 5 Quy hoạch Chia lô 1/500 67,951,356 10% 74,746,492 6 Chi phí lập & báo cáo dự án 249,586,523 5% 262,065,849 7 Chi phí thẩm định dự án 25,581,265 10% 28,139,392 b.2. Bảng 2-7 : Chi phí khác cho hạng mục xây dựng hạ tầng kỹ thuật : STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ SỐ TIỀN VAT TỔNG CỘNG Chi phí khác 3,648,450,759 3,837,797,356 Giai đoạn chuẩn bị thực hiện Đầu tư 779,015,011 856,916,513 1a Chi phí thiết kế công trình 67,049,531 10% 73,754,484 1b Chi phí thẩm định TK công trình 2,951,175 10% 3,246,293 1c Chi phí thẩm định tổng dự toán CT 2,656,058 10% 2,921,664 1d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL CT 6,774,759 10% 7,452,235 2a Chi phí TK hạ tầng kỹ thuật 266,598,135 10% 293,257,949 2b Chi phí thẩm định TK hạ tầng 11,672,394 10% 12,839,633 2c Chi phí thẩm định tổng dự toán HT 10,503,531 10% 11,553,884 2d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL HT 26,218,243 10% 28,840,067 3 Chi phí mời thầu CC trang thiết bị 6,163,185 10% 6,779,504 4 Chi phí lập và thực hiện Đền bù 378,428,000 10% 416,270,800 Giai đoạn thực hiện Đầu tư 2,869,435,748 2,980,880,843 1 Chi phí quản lý dự án 646,434,507 10% 711,077,958 2 Chi phí giám sát thi công CT 32,009,894 10% 35,210,883 3 Chi phí giám sát thi công HT 114,386,217 10% 125,824,839 4 Chi phí Giám sát lắp đặt TTB 13,829,279 10% 15,212,207 5 Chi phí bảo hiểm XD, rủi ro thiên tai 216,463,997 10% 238,110,397 6 Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán 91,327,054 10% 100,459,759 7 Tiền Sử dụng Đất 652,242,400 652,242,400 8 Thuế chuyển quyền sử dụng Đất 302,742,400 302,742,400 9 Chi phí khởi công 20,000,000 20,000,000 10 Chi phí nghiệm thu, bàn giao 10,000,000 10,000,000 11 Chi phí khánh thành 20,000,000 20,000,000 12 Chi phí đóng góp cho địa phương 750,000,000 750,000,000 Trang 30 b.3. Bảng 2-8 : Chi phí khác cho hạng mục xây dựng Nhà ở riêng lẻ : STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ SỐ TIỀN VAT TỔNG CỘNG Chi phí khác 2,268,301,464 2,495,131,610 Giai đoạn chuẩn bị thực hiện Đầu tư 475,328,424 522,861,266 1a Chi phí thiết kế công trình 322,923,744 10% 355,216,118 1b Chi phí thẩm định TK công trình 48,599,940 10% 53,459,934 1c Chi phí thẩm định tổng dự toán CT 43,769,520 10% 48,146,472 1d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL CT 60,035,220 10% 66,038,742 Giai đoạn thực hiện Đầu tư 1,792,973,040 1,972,270,344 1 Chi phí giám sát thi công CT 659,303,040 10% 725,233,344 2 Chi phí bảo hiểm XD, rủi ro thiên tai 1,133,670,000 10% 1,247,037,000 b.4. Bảng 2-9 : Chi phí khác cho hạng mục xây dựng Chung cư : STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ SỐ TIỀN HS VAT TỔNG CỘNG Chi phí khác 906,667,049 997,333,754 GĐ0 chuẩn bị thực hiện Đầu tư 461,630,739 507,793,813 1a Chi phí thiết kế công trình 376,408,620 10% 414,049,482 1b Chi phí thẩm định TK công trình 15,800,400 10% 17,380,440 1c CP thẩm định tổng dự toán CT 14,227,200 10% 15,649,920 1d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL CT 32,507,100 10% 35,757,810 2a Chi phí TK hạ tầng kỹ thuật 18,957,748 10% 20,853,523 2b Chi phí thẩm định TK hạ tầng 847,653 10% 932,418 2c CP thẩm định tổng dự toán HT 762,887 10% 839,176 2d Chi phí lập hồ sơ đấu thầu XL HT 2,119,131 10% 2,331,044 Giai đoạn thực hiện Đầu tư 445,036,310 489,539,941 1 Chi phí giám sát thi công CT 187,056,900 10% 205,762,590 2 Chi phí giám sát thi công HT 8,507,040 10% 9,357,744 3 CP bảo hiểm XD, rủi ro thiên tai 249,472,370 10% 274,419,607 ( Xin tham khảo chi tiết “ Bảng Dự toán các chi phí khác “ ở phần Phụ Lục 2.) Trang 31 c- Phí duy tu bảo dưỡng : Tỷ lệ trích duy tu bảo dưỡng bằng 0,3% giá trị xây dựng của năm trước. Tổng trích duy tu bảo dưỡng được tính trong 5 năm tuổi của dự án. Tổng Chi phí này là : 929.580.916 đồng (Xin xem chi tiết ở phần Phụ lục 2 – Bảng 3) d- Phí Quản lý và Bán hàng : Chi phí này nhằm thúc đẩy việc kinh doanh của Dự án được thuận lợi.Tổng trích chi phí này dự kiến 2 % Chi phí đầu tư của dự án. Tổng Chi phí này là : 4.087.533.761 đồng (Xin xem chi tiết ở phần Phụ lục 2 – Bảng 3) - Bảng 2-10 : Bảng tổng hợp vốn đầu tư cho dự án STT HẠNG MỤC THÀNH TIỀN (đ) Giá trị xây lắp : 1 - Hạ tầng kỹ thuật 68,055,809,266 2 - Nhà ở riêng lẻ 108,684,450,000 3 - Nhà chung cư 19,787,286,881 Chi phí khác : 4 - Công tác chuẩn bị đầu tư 518,879,193 5 - Hạ tầng kỹ thuật 3,837,797,356 6 - Nhà ở riêng lẻ 2,495,131,610 7 - Nhà chung cư 997,333,754 8 - Phí duy tu, bảo dưỡng 929,580,916 9 - Phí Quản lý và Bán hàng 4,087,533,761 Cộng Vốn đầu tư 209.393.802.738 e- Chi phí lãi vay : Tổng vốn đầu tư xây dựng của dự án là : 209,393,802,737 đồng Do dự án sử dụng hình thức đầu tư cuốn chiếu, đầu tư từng phần nhưng hoàn chỉnh, sớm đưa vào kinh doanh, thu tiền kinh doanh các khu hoàn chỉnh để đầu tư tiếp theo trong năm tới. Với năng lực hiện có của Công ty, việc bỏ vốn ban đầu để đầu tư xây dựng dần kiểu cuốn chiếu này rất thuận lợi. Dự kiến nguồn vốn được phân bổ như sau Trang 32 Bảng 2-11 : Bảng tổng hợp các nguồn vốn huy động cho dự án năm 0 1 2 3 4 5 Dự kiến chi 106đ 529.26 58,434.91 45,018.04 69,610.31 35,374.94 426.35 Các nguồn vốn 209,393.80 Vốn tự có và vốn góp 21,843.15 10.40% 529.26 5,993.13 7,167.60 5,023.32 2,916.66 213.18 Chi phí khác 518.88 689.89 2,552.12 2,975.24 1,113.02 - Tỷ lệ đóng 100% 100% 100% 100% 100% Phí đền bù - 47,303.50 - - - - Tỷ lệ đóng 10.0% XD hạ tầng - 8,853.08 8,322.23 1,294.40 1,294.40 - Tỷ lệ đóng 50% 100% 100% Chi h. động 10.38 1,145.78 908.75 1,507.35 1,018.50 426.35 Tỷ lệ đóng 100% 50% 50% 50% 50% 50% Vốn ứng trước của nhà thầu XD 4,426.54 2.10% - 4,426.54 - - - - XD hạ tầng - 8,853.08 8,322.23 1,294.40 1,294.40 - Tỷ lệ ứng 50% Vốn dự kiến vay ngân hàng 37,842.80 18.10% - 37,842.80 - - - - Phí đền bù - 47,303.50 - - - - Tỷ lệ vay 80% Vốn bổ sung từ hoạt động KD 145,281.31 69.40% - 10,172.44 37,850.43 64,587.00 32,458.27 213.18 Vậy, đối với dự án này, Vốn vay ngân hàng và Vốn ứng trước của các nhà thầu xây dựng, bạn hàng, dự kiến là 20 % Vốn đầu tư. Đối với Vốn ứng trước của các nhà thầu thi công (dự kiến chiếm 50% chi phí xây lắp hạ tầng trong năm thứ nhất), sau khi hoàn thành công trình, dự kiến một năm sau mới hoàn tất các thủ tục về hoàn công, nghiệm thu mới trả cho bạn hàng, trong thời gian này, để tránh việc bất lợi cho các nhà thầu, dự án cũng tính lãi vay vốn ứng trước này trong một năm, với lãi suất của ngân hàng (0,85%/tháng – 10,20%/năm). Đối với vốn vay ngân hàng (dự kiến dùng để trả 80% chi phí đền bù), sẽ trả dần cả lãi và vốn 3 lần trong 3 năm có doanh thu sau (năm thứ 3 đến năm thứ 5). Trang 33 Bảng 2-12 : LỊCH VAY VÀ TRẢ NỢ (Triệu đồng) năm 0 1 2 3 4 5 Dư nợ Đầu kỳ vay ngân hàng 38,000.00 41,876.00 29,249.07 15,334.19 0.00 - Lãi vay phát sinh trong năm 3,876.00 4,271.35 2,983.41 1,564.09 0.00 - Vay thêm trong kỳ 38,000 - Trả vốn + lãi ngân hàng 16,898.28 16,898.28 16,898.28 0.00 Trong đó lãi ngân hàng là (4,271.35) (2,983.41) (1,564.09) (0.00) Vốn vay ngân hàng là (12,626.93) (13,914.88) (15,334.19) (0.00) Dư nợ cuối kỳ vay ngân hàng 38,000 41,876.00 29,249.07 15,334.19 0.00 Dư nợ Đầu kỳ vay của nhà thầu XD 4,426.54 - - Lãi của vốn ứng trước phát sinh 451.51 - Trả vốn + lãi ứng trước của các nhà thầu 4,878.05 Trong đó lãi của ứng vốn là (451.51) Vốn của nhà thầu (4,426.54) Vay thêm trong kỳ Dư nợ cuối kỳ vay của nhà thầu XD 4,426.54 0.00 Tổng chi phí lãi vay của cả hai hình thức dự kiến là :13.146.352.125 đồng - Hiệu quả tài chính của dự án - Dự kiến tỷ lệ % và giá bán đất nền như sau : Trang 34 Bảng 2-13 : Kế hoạch kinh doanh đất nền Năm 1 2 3 Kinh doanh nền nhà 35% Đất nền nhà Liên kế có sân Tỷ lệ 40% 50% 10% Đất nền nhà Biệt thự Tỷ lệ 35% 55% 10% Giá bán dự kiến (triệu đồng) Đất nền trung bình (triệu đ / m2đất) 2.30 Đất nền nhà Liên kế có sân (triệu đ / m2đất) 2.25 2.50 2.80 Đất nền nhà Biệt thự (triệu đ / m2đất) 2.10 2.30 2.50 Khối lương Kinh doanh dự kiến Đất nền nhà Liên kế ( m2đất) 14,388 5,755 7,194 1,439 Đất nền nhà Biệt thự ( m2đất) 26,377 9,232 14,507 2,638 Cộng khối lượng bán được 40,765 14,987 21,701 4,077 100% 36.76% 53.24% 10.00% Và doanh thu từ đất nền được dự kiến qua các năm theo phương thức thanh toán năm 1 thu 60% giá trị hợp đồng, năm 2 thu 30% giá trị hợp đồng và năm 3 thu 10% Bảng 2-14 : Doanh thu từ kinh doanh đất nền Năm 1 2 3 4 5 Đất nền nhà Liên kế 3,884.76 5,395.50 1,208.59 7,769.52 10,791.00 2,417.18 1,294.92 1,798.50 402.86 3,884.76 13,165.02 13,294.51 4,215.68 402.86 Đất nền nhà Biệt thự 5,816.16 10,010.13 1,978.29 11,632.32 20,020.26 3,956.57 1,938.72 3,336.71 659.43 5,816.16 21,642.45 23,937.26 7,293.28 659.43 Cộng 9,700.92 34,807.47 37,231.78 11,508.97 1,062.29 - Dự kiến phần kinh doanh xây dựng nhà riêng lẻ như sau : Trang 35 Bảng 2-15 : Kế hoạch kinh doanh xây dựng nhà riêng lẻ Năm 2 3 4 Nhà Liên kế có sân Số lượng 40% 50% 10% Nhà Biệt thự Số lượng 35% 55% 10% Giá XD dự kiến (triệu đồng) Giá XD nhà trung bình (triệu đ / m2sàn) 1.80 Nhà Liên kế có sân (triệu đ / m2sàn) 1.80 1.80 1.80 1.80 Nhà Biệt thự (triệu đ / m2sàn) 1.80 1.80 1.80 1.80 Khối lương Xây dựng dự kiến Nhà Liên kế có sân ( m2sàn) 57,439 - 22,976 28,720 5,744 Nhà Biệt thự ( m2sàn) 21,425 - 7,499 11,784 2,143 Cộng khối lượng XD được 78,864 - 30,474 40,503 7,886 Với phương thức thanh toán 40% năm thứ 1 và 60% giá trị hợp đồng năm thứ 2, doanh thu dự kiến từ hoạt động kinh doanh xây dựng như sau : Bảng 2-16 : Doanh thu từ kinh doanh xây dựng Năm 2 3 4 5 Nhà Liên kế có sân 16,542.43 20,678.04 4,135.61 - 24,813.65 31,017.06 6,203.41 - - - 16,542.43 45,491.69 35,152.67 6,203.41 Nhà Biệt thự 5,399.10 8,484.30 1,542.60 - 8,098.65 12,726.45 2,313.90 - - - 5,399.10 16,582.95 14,269.05 2,313.90 Cộng 21,941.53 62,074.64 49,421.72 8,517.31 Trang 36 - Dự kiến phần kinh doanh chung cư của dự án như sau : Bảng 2-17 : Kế hoạch kinh doanh chung cư Năm 2 3 4 Tầng 1 Số lượng 50% 50% Hộ kinh doanh 1,056 m2sàn kinh doanh 528.00 528.00 Tầng 2, 3 Số lượng 23% 77% Hộ A 928 m2sàn 208.00 720.00 Hộ B 464 m2sàn 88.00 376.00 Hộ C 720 m2sàn 180.00 540.00 Tầng 4, 5 Số lượng 45% 45% 11% Hộ A 832 m2sàn 312.00 312.00 208.00 Hộ B 352 m2sàn 176.00 176.00 - Hộ C 720 m2sàn 360.00 360.00 - Tầng 6, 7 Số lượng 25% 32% 43% Hộ A 832 m2sàn 208.00 208.00 416.00 Hộ B 352 m2sàn 88.00 132.00 132.00 Hộ C 720 m2sàn 180.00 270.00 270.00 Tầng 8, 9 Số lượng 25% 32% 43% Hộ A 832 m2sàn 208.00 208.00 416.00 Hộ B 352 m2sàn 88.00 132.00 132.00 Hộ C 720 m2sàn 180.00 270.00 270.00 8,880 m2sàn 2,804.00 4,232.00 1,844.00 Phương thức thanh toán theo 2 đợt : năm đầu trả trước 30% sau khi ký hợp đồng mua nhà. Năm thứ 2 thanh toán hết 70% giá trị hợp đồng, doanh thu dự kiến từ hoạt động kinh doanh chung cư như sau : Trang 37 Bảng 2-18 : Doanh thu từ hoạt động kinh doanh chung cư 2 3 4 5 Tầng 1 Số lượng 1,077.12 3,590.40 2,513.28 - Hộ kinh doanh 1,056 m2sàn 1,077.12 1,077.12 - 2,513.28 2,513.28 - Tầng 2, 3 Số lượng 813.96 4,696.80 6,527.64 - Hộ A 928 m2sàn 355.68 1,231.20 - 829.92 2,872.80 - Hộ B 464 m2sàn 150.48 642.96 - 351.12 1,500.24 - Hộ C 720 m2sàn 307.80 923.40 - 718.20 2,154.60 - Tầng 4, 5 Số lượng 1,195.68 4,233.76 3,331.36 684.32 Hộ A 832 m2sàn 439.92 439.92 293.28 - 1,026.48 1,026.48 684.32 Hộ B 352 m2sàn 248.16 248.16 - - 827.20 827.20 - Hộ C 720 m2sàn 507.60 507.60 - - 1,184.40 1,184.40 - Tầng 6, 7 Số lượng 571.20 2,064.80 2,689.60 2,290.40 Hộ A 832 m2sàn 249.60 249.60 499.20 - 582.40 582.40 1,164.80 Hộ B 352 m2sàn 105.60 158.40 158.40 - 246.40 369.60 369.60 Hộ C 720 m2sàn 216.00 324.00 324.00 - 504.00 756.00 756.00 Tầng 8, 9 Số lượng 571.20 2,064.80 2,689.60 2,290.40 Hộ A 832 m2sàn 249.60 249.60 499.20 - 582.40 582.40 1,164.80 Hộ B 352 m2sàn 105.60 158.40 158.40 - 246.40 369.60 369.60 Hộ C 720 m2sàn 216.00 324.00 324.00 - 504.00 756.00 756.00 106đ 4,229.16 16,650.56 17,751.48 5,265.12 Trang 38 1. Chiến lược giá bán : a. Phân tích về cầu : Theo quy hoạch chung của huyện Hóc Môn, với số dân hiện nay là 160.000 người đến năm 2020 dự kiến sẽ bố trí khoãng 300.000 dân, tức là tăng gần 2 lần. Riêng khu vực quy hoạch Khu Nhà ở Bà Điểm (Khu 2), là khu vực giáp với các trục lộ giao thông chính như đường Tỉnh lộ 14, và nằm giáp cụm công nghiệp của huyện, hiên nay chỉ có 3.070 người, nhưng trong quy hoạch chi tiết, khu vực này sẽ là một trong những cụm đô thị của huyện Hóc Môn, phát triển lên đến 13.450 dân (tăng gấp 4 lần), trong khi quy mô của Dự án này dự kiến chỉ đạt hơn 1.500 dân, với vị trí thuận lợi như đã phân tích ở trên, đã chứng minh được tính hấp dẫn của vị trí khu đất này. b. Giá kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật : Giá bán nên dựa vào giá thị trường , tuy nhiên, phải bù đắp được chi phí và có lãi. Do vậy, đầu tiên phải đề cập đến giá thành của nền đất xây dựng. Chi phí đất nền kinh doanh tính trên toàn bộ quỹ đất khu dân cư. Chi tiết giá thành các sản phẩm được tính tại các biểu trên chưa tính phí thu nhập chịu thuế tính trước của Chủ Đầu tư. Trên cơ sở này và giá cả thị trường nhà đất khu vực kế cận hiện nay, Công ty dự kiến đưa ra các hạng giá kinh doanh cơ sở hạ tầng khác nhau như sau : - Giá đất nền nhà Liên kế vườn : + Năm thừ 1 : 2.250.000 đ/m2. (Dự kiến bán được 40 % DT nền) + Năm thứ 2 : 2.500.000 đ/m2. (Dự kiến bán được 50 % DT nền) + Năm thứ 3 : 2.800.000 đ/m2. (Dự kiến bán được 10 % DT nền) - Giá đất nền nhà Biệt thự : + Năm thứ 1 : 2.100.000 đ/m2. (Dự kiến bán được 35% DT nền) + Năm thứ 2 : 2.300.000 đ/m2. (Dự kiến bán được 55% DT nền) + Năm thứ 3 : 2.500.000 đ/m2. (Dự kiến bán được 10% DT nền) (Dự kiến tăng giá mỗi năm theo hệ số lãi suất của ngân hàng) c. Giá kinh doanh xây dựng Nhà ở : Khu nhà ở này lấy giá trung bình xây dựng hiện nay để tính toán. Giá KD xây dựng Nhà ở nên dựa vào giá thị trường, tuy nhiên, phải bù đắp được chi phí và có lãi. Do vậy, đầu tiên phải đề cập đến giá thành của 1 mét vuông sàn xây dựng từng căn hộ. Trang 39 Chi tiết giá thành các sản phẩm được tính tại các biểu trong phụ lụcÏ chưa tính phí thu nhập chịu thuế tính trước của Chủ Đầu tư. Trên cơ sở này và giá cả thị trường xây dựng hiện nay, Công ty dự kiến Giá Kinh doanh xây dựng là 1.800.000 đ/m2sàn. d. Giá kinh doanh Khu Chung cư : Khu Chung cư được tính toán áp dụng đối với đối tượng trung lưu. Giá bán nên dựa vào giá thị trường, tuy nhiên, phải bù đắp được chi phí và có lãi. Do vậy, đầu tiên phải đề cập đến giá thành của 1 mét vuông sàn xây dựng từng căn hộ của từng tầng lầu. Trên cơ sở này và giá cả thị trường nhà đất hiện nay, Công ty dự kiến Giá Kinh doanh trung bình là 4.800.000 đ/m2sàn căn hộ. Dự kiến tầng 1 dùng để thương mại và chổ để xe, phân bổ giá kinh doanh theo 5 cấp như sau : + Tầng 1 : 6.800.000 đ/m2sàn căn hộ. + Tầng 2,3 : 5.700.000 đ/m2sàn căn hộ. + Tầng 4,5 : 4.700.000 đ/m2sàn căn hộ. + Tầng 6, 7 : 4.000.000 đ/m2sàn căn hộ. + Tầng 8, 9 : 3.800.000 đ/m2sàn căn hộ. - Đối với công trình trường Mầm Non, Chủ đầu tư sẽ có các phương án thu hồi vốn như : chuyển giao công trình cho cấp quản lý Nhá nước và nhận lại kinh phí đầu tư bằng với vốn xây dựng đã bỏ ra hoặc chuyển giao cho một đơn vị dân lập, và cũng nhận lại vốn bỏ ra như trên. 2. Phương thức thanh toán : a) Đối với việc KD Nhà ở riêng lẻ (Đất và Nhà) : Dự kiến phương thức thanh toán được chia làm 3 đợt : 1. Ngay sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua sẽ ứng trước 30%. 2. Sau khi xây dựng xong hệ thống đường, người mua sẽ trả tiếp 60%. 3. Sau khi nhận giấy tờ đất hoàn chỉnh, người mua sẽ thanh toán hết. b) Đối với Kinh doanh Chung cư : Dự kiến phương thức thanh toán được chia làm 2 đợt : 1. Ngay sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua sẽ ứng trước 30%. 2. Sau khi nhận giấy tờ nhà hoàn chỉnh, người mua sẽ thanh toán hết. Trang 40 3. Doanh thu của dự án : Bảng 2-19 : Doanh thu từ hoạt động kinh doanh toàn dự án năm 1 2 3 4 5 Doanh số dự kiến 9,700.92 60,978.16 115,956.97 78,682.16 14,844.72 Đất nền 9,700.92 34,807.47 37,231.78 11,508.97 1,062.29 Xây dựng nhà riêng lẻ - 21,941.53 62,074.64 49,421.72 8,517.31 Nhà Chung cư - 4,229.16 16,650.56 17,751.48 5,265.12 Thuế VAT 881.90 5,543.47 10,541.54 7,152.92 1,349.52 Đất nền 881.90 3,164.32 3,384.71 1,046.27 96.57 Xây dựng nhà riêng lẻ - 1,994.68 5,643.15 4,492.88 774.30 Nhà Chung cư - 384.47 1,513.69 1,613.77 478.65 Doanh thu Thuần 8,819.02 55,434.69 105,415.43 71,529.24 16,083.95 Đất nền 8,819.02 31,643.16 33,847.07 10,462.70 965.72 Xây dựng nhà riêng lẻ - 19,946.85 56,431.49 44,928.83 7,743.01 Nhà Chung cư - 3,844.69 15,136.87 16,137.71 4,786.47 Thu hồi vốn XD CTCC 2,588.75 3.1. Đối với nền nhà Liên kế vườn : Tổng diện tích đất nền nhà Liên kế : 14.388 m2 Doanh thu đạt được : 34.962.840.000 đ 3.2. Đối với nền nhà Biệt thự : Tổng diện tích đất nền nhà Biệt thự : 26.377 m2 Doanh thu đạt được :59.348.587.500 đ 3.3. Đối với XD Nhà ở : Tổng diện tích nhà ở : 78.864 m2 Doanh thu đạt được : 141.955.200.000 đ 3.4. Đối với XD Chung cư : Tổng diện tích sàn chung cư : 11.400 m2 Doanh thu đạt được : 43.896.320.000 đ 3.5. Đối với CTCC : Tổng diện tích sàn CTCC : 2.017 m2 Doanh thu đạt được : 2.588.750.000 đ Trang 41 Tổng doanh thu cho khu vực KD : 280.162.947.500 đ Thuế Giá trị gia tăng ( 10 %) : 25.469.358.864 đ Doanh thu thuần của khu vực KD : 254.693.588.636 đ Doanh thu từ thu hồi vốn XD CTCC : 2.588.750.000 đ Doanh thu thuần của Dự án : 257.282.338.636 đ Chi phí đầu tư toàn dự án : 209.393.802.237 đ Chi phí lãi vay : 12.146.352.125 đ Lợi nhuận trước thuế : 34.742.183.774 đ 4. Thuế thu nhậo doanh nghiệp : - Lợi nhuận trước thuế : 34.742.183.774 đ - Thuế suất : 28 % - Thuế thu nhập doanh nghiệp : 9.727.811.457 đ 5. Hiệu quả tài chính của dự án : Bảng 2-20: Hiệu quả tài chính của dự án năm 0 1 2 3 4 5 Doanh Thu thuần - 8,819.02 55,434.69 105,415.43 71,529.24 16,083.95 Chi phí đ/tư và h/ động 529.26 58,434.91 45,018.04 69,610.31 35,374.94 426.35 Tổng chi phí lãi vay - 3,876.00 4,722.86 2,983.41 1,564.09 0.00 Chi phí lãi vay NH - 3,876.00 4,271.35 2,983.41 1,564.09 0.00 Lãi của vốn ứng - - 451.51 - - - Lợi nhuận gộp (529.26) (53,491.89) 5,693.80 32,821.71 34,590.22 15,657.60 Lỗ lũy kế bù trừ thuế (529.26) (54,021.14) (48,327.35) (15,505.63) 19,084.58 15,657.60 Thuế thu nhập DN - - - - 5,343.68 4,384.13 Lợi nhuận ròng (529.26) (53,491.89) 5,693.80 32,821.71 29,246.53 11,273.47 Tỷ suất lợi nhuận 11.24% > Lãi suất ngân hàng (NPV) 7,182.52673 > 0 IRR 16.14% Lợi nhuận ròng của Dự án : 25.014.372.317 đồng Hiện giá thuần (NPV) với suất chiết khấu 10 % là : 7.182.526.730 đ > 0 Nội suất thu hồi vốn (IRR) : 16,14% Thời gian thu hồi vốn : 4 năm 6 tháng. Trang 42 2.2. PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ VỀ MẶT TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2.2.1. Phân tích về chi