Luận văn Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện

chọn gia đình đủ điều kiện ở nhà xã hội thuộc sở hữu của Chính phủ, thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội. 1.2.4.4. Chính sách nhà ở tại Hà Lan. Luật nhà ở của Hà Lan quy định nhà ở cho người nghèo là trách nhiệm của Nhà nước thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội. Thực chất Luật khẳng định quyền can thiệp của Chính phủ vào việc xây dựng nhà ở, đồng thời xác định trách nhiệm và nghĩa vụ của tất cả các lực lượng tham gia xây dựng nhà ở. Từ đó đến nay chính quyền trung ương và ở địa phương các cấp đóng vai trò ngày càng lớn trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Gần đây Hà Lan đã chuyển đổi phương sách quản lý nhà ở theo hướng tiến bộ. Theo đó Nhà nước thông báo việc cấp nhà để thị trường điều tiết theo quy luật cung cầu trong sự kiểm soát của nhà nước. 1.2.4.5. Chính sách nhà ở tại Thụy Điển. Ở Thụy điển, người có thu nhập thấp muốn có nhà ở phải gia nhập một hợp tác xã nhà ở. Các hợp tác xã nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết nhà ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận. Nhà ở của hợp tác xã hiện nay chiếm khoảng 18 đến 20% trên thị trường nhà ở góp phần hiện đại hóa nhà ở tại Thụy điển. Liên hiệp xây dựng và tiết kiệm nhà ở Thụy Điển đã xây dựng 7% tổng số căn hộ ở Thụy Điển. Mô hình hợp tác xã nhà ở tại Thụy Điển mang tính bền vững hơn so với việc xây dựng nhà ở bán tại một số nước khác. Như vậy, kinh nghiệm phát triển nhà ở tại một số nước nhất là vấn đề nhà ở xã hội là cơ sở quan trọng để chúng ta tham khảo trong quá trình hoạch định cơ chế, chính sách về phát triển thị trường nhà ở sao cho phù hợp với quy luật phát triển, sát với tình hình thực tế tại nước ta hiện nay. Kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vưc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp cho thấy chỉ có hai còn đường lựa chọn cơ bản: một là dựa vào Nhà nước; hai là dựa vào thị trường. Cần nhấn mạnh sự hỗ trợ của Nhà nước luôn là cần thiết, nhưng vấn không thể thay thế được cơ chế thị trường. Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Kinh doanh nhà ở là một hoạt động đầu tư. Hoạt động này có thể do tổ chức, cá nhân tự tạo lập trên cơ sở nguồn vốn tự có để đầu tư xây dựng nhà nhằm mục đích để kinh doanh hoặc thông qua các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở với mục đích kiếm lời. Do đó, trong phần thực trạng pháp luật, tác giả luận văn cũng đánh giá theo 2 hoạt động đó. 2.1. Thực trạng pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ở Tạo lập nhà ở là hoạt động phổ biến của mọi cá nhân, tổ chức trong xã hội. Hoạt động này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở - nhu cầu thiết yếu của mọi người. Tại Điều 62 Hiến pháp 1992 quy định: “ Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật”; Điều 4 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” Như vậy, quyền xây dựng tạo lập nhà ở của công dân được Nhà nước ghi nhận và bảo đảm. Tuy nhiên, dưới góp độ pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng, đầu tư tạo lập nhà ở là một hoạt động kinh doanh. Các chủ thể kinh doanh bỏ vốn đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm thu lợi nhuận. Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở được đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh theo hai hình thức: Đầu tư xây dựng mới nhà; Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà. Hiện nay, Nhà nước ban hành rất nhiều chính sách khuyến khích hoạt động đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, nhằm tăng quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu cho người dân. Có thể kể đến một vài chính sách khuyến khích, ưu đãi của Nhà nước dành cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở: Chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Mặt khác, nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở để kinh doanh của các chủ thể đầu tư phát triển. Nhà nước xác lập cơ chế pháp lý bình đẳng cho mọi chủ thể đầu tư, không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Điều này góp phần rất lớn vào việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt động đầu tư nhà ở tại Việt Nam, thúc đầy thị trường nhà ở Việt Nam phát triển. Bên cạnh đó, cần loại bỏ những điểm hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật, những quy định chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống, thiếu tính thống nhất và đồng bộ để tháo gỡ các khó khăn và vướng mắc của doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Có thể nêu một số vấn đề nổi cộm sau: 2.1.1. Vấn đề huy động vốn. 2.1.1.1. Nguồn vốn huy động. Đối với các dự án bất động sản, nguồn vốn luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu của doanh nghiệp. Dự án có thể triển khai, tốc độ thi công được đảm bảo, dự án hoàn thành theo đúng kế hoạch, tất cả các vấn đề nảy sinh đều phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn của dự án. Hiện nay, hàng loạt văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnh vực tài chính bất động sản được ban hành nhằm tạo ra hành lang pháp lý thống nhất, rõ ràng, điều chỉnh hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế các văn bản pháp luật đó vẫn còn một số bất cập, gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp trong vấn đề huy động vốn. Ví dụ, Thông tư số 19/2010/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành ngày 27/9/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, quy định tại Điều 5 về tỷ lệ an toàn vốn riêng lẻ của tổ chức tín dụng : “ 5.6. Tài sản có hệ số rủi ro bằng 250% gồm: a) Các khoản cho vay để đầu tư chứng khoán; b) Các khoản cho vay các công ty chứng khoán; c) Các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản.” Ngân hàng Nhà nước đã xếp loại tín dụng kinh doanh bất động sản nói chung hay kinh doanh nhà ở vào loại hình tín dụng có mức rủi ro cao, từ đó không khuyến khích cho vay kinh doanh nhà ở và nâng lãi suất cho vay với các hoạt động này. Chính sách đó dẫn đến nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn đã bị hạn chế. Với những doanh nghiệp phụ thuộc nguồn vốn lớn vào tín dụng ngân hàng, thì quy định khống chế tín dụng dành cho bất động sản của các ngân hàng là vấn đề đáng quan ngại. Một điều dễ hiểu là, cơ cấu nguồn vốn từ các dự án bất động sản chủ yếu từ vốn tự có của doanh nghiệp, vốn góp của khách hàng và vốn vay tín dụng từ ngân hàng. Việc thiếu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở, đã hạn chế nguồn cung nhà ở cho thị trường, và đẩy giá nhà ở tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn dân cư. Mặt khác, với quy định trên các khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua bất động sản cũng bị ảnh hưởng trực tiếp, dẫn đến nhu cầu mua bất động sản của khách hàng sẽ bị giảm xuống, khiến sức tiêu thụ, lượng giao dịch của thị trường giảm đáng kể. 2.1.1.2. Thời điểm huy động vốn Thời điểm huy động vốn của chủ đầu tư trong các dự án kinh doanh nhà ở là vấn đề mà rất nhiều doanh nghiệp đã phản ánh trong thời gian qua. Theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 3/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định, thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn là sau khi xây dựng xong móng nhà, thay vì hoàn thành hạ tầng như trước kia. Quy định trên sẽ dẫn đến hai khó khăn cho các chủ đầu tư. Thứ nhất, dự án có thể chậm tiến độ, vì các dự án khu đô thị có nhiều loại nhà trên các diện tích đất khác nhau, nên có hàng chục đến hàng trăm bản vẽ khác nhau, thiết kế lại có thể thay đổi theo nhu cầu xã hội, nên thời gian thi công để xong móng sẽ kéo dài. Thứ hai, hầu hết doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản có vốn nhỏ, làm xong hạ tầng là hết vốn. Trước đây, vào lúc kiệt sức này, doanh nghiệp được bán nhà để huy động vốn tiếp sức, thì giờ xây, làm xong móng mới được huy động vốn của khách hàng. Vì vậy, quy định trên buộc các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính dồi dào hơn. 2.1.1.3. Hình thức huy động vốn. Điều 9 NĐ 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định về huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở đã nêu rõ các điều kiện để thực hiện các hình thức huy động vốn khác nhau của chủ đầu tư, đồng thời quy định việc phải thông báo trước 15 ngày về việc huy động vốn cho cơ quan quản lý Nhà nước. Điều này sẽ giúp minh bạch thị trường mua bán nhà trả trước vốn đang rất phức tạp hiện nay và tăng trách nhiệm trong việc sử dụng vốn huy động đúng mục đích của chủ đầu tư khi bán nhà hình thành trong tương lai. Thị trường minh bạch sẽ tạo được lòng tin cho người mua và sức mua các sản phẩm này vì thế sẽ được cải thiện.Tuy nhiên, Điều 9 vẫn còn những điểm chưa hợp lý: Tại Điểm a Khoản 1 Điều 9 về huy động vốn theo hình thức: “ ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở”. Điều này làm giảm tính hấp dẫn của trái phiếu, ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp trên thị trường tài chính. Bên cạnh lãi suất thì các chứng quyền là rất quan trọng cho tính hấp dẫn của trái phiếu doanh nghiệp như: quyền mua nhà, quyền chuyển đổi thanh cổ phiếu,.v.v. Ở các nước có thị trường trái phiếu phát triển thì các chứng quyền là hết sức đa dạng và phong phú. Điều khoản này là không giúp ích nhiều cho người mua nhà nhưng lại làm giảm tính hấp dẫn của thị trường trái phiếu và Thị trường BĐS, hạn chế sự liên thông giữa hai thị trường này.Vậy nên, thực tế việc phát hành trái phiếu theo dự án vẫn chưa được cụ thể hóa về mặt pháp luật, và điều này sẽ làm thui chột thị trường. Khi huy động vốn theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9, vấn đề huy động vốn góp của người mua nhà có phần bị siết chặt. Cụ thể, quy định nhận sản phẩm khi góp vốn, hợp tác đầu tư tại khoản 5 Điều 8 Thông tư số 06/2010/TT-BXD nêu: “Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư)”. Nghĩa là người góp vốn chỉ được chia sản phẩm một lần, còn sau đó không được góp vốn để chia sản phẩm nhà ở thuộc dự án khác. Quy định như trên là không cần thiết. Lý do quy định này không thể hạn chế được chuyện một người mua nhiều nhà vì có thể người góp vốn nhờ anh chị em hay bà con dòng họ đứng tên. Có thể hiểu là, nhà nước muốn hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên đó là ý muốn chủ quan của cơ quan quản lý, còn việc phân định thế nào là đầu cơ hay đầu tư hiện rất khó phân biệt. Nếu nhà nước muốn điều tiết thị trường thì nên tạo ra nhiều sản phẩm nhà ở chất lượng giá rẻ. Lúc đó nếu chủ đầu tư dự án thương mại nào bán sản phẩm bất động sản giá cao thì sẽ bị chính thị trường tẩy chay. Cũng tại Nghị định 71/NĐ-CP, một vấn đề khác thu hút sự chú ý của giới đầu tư là quy định cho phép chủ dự án được huy động vốn không quá 20% tổng số lượng nhà trong dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đương nhiên, cũng tương tự quy định về huy động vốn, chủ dự án phải thông báo với Sở Xây dựng các thông tin liên quan tới quỹ nhà này. Tuy nhiên, dư luận rất băn khoăn về việc cơ quan chức năng sẽ giám sát mua bán 20% tổng quỹ nhà này như thế nào. Không lẽ dựa vào đạo đức kinh doanh của nhà đầu tư? Năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước tới đâu, liệu có đủ sức kiểm soát, đảm bảo quỹ nhà 20% đó chỉ “lưu hành nội bộ” chứ không bị tuồn ra ngoài thị trường? Chế tài nào sẽ đủ sức ràng buộc hoặc cấm những nhà đầu tư thứ cấp âm thầm bán các sản phẩm của mình cho những đối tác quen biết; thậm chí, những căn hộ đó còn có thể được chuyển nhượng tiếp cho những nhà đầu tư khác? Nếu những lo ngại trên trở thành hiện thực, hệ quả tất yếu là rất hiếm người mua có thể tiếp cận với giá bán gốc và tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất sẽ tiếp tục diễn ra phổ biến. Trước đây, quy định pháp luật buộc doanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn giao dịch đã không kiểm soát nổi thị trường. Nay nếu cho phép doanh nghiệp chính thức được bán 20% quỹ nhà ngoài sàn thì không rõ tình hình sẽ còn tới mức nào? Khi huy động vốn cho một dự án để mua nhà trong tương lai theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Người góp vốn không có quyền chuyển nhượng chính thức cho người tiếp theo, và người tiếp theo mua lại vốn góp với giá cao hơn nhưng cũng chỉ được công chứng thừa nhận như người được ủy quyền chứ không phải người nhận chuyển nhượng vốn.. Thị trường vốn trở nên thiếu năng động khi việc chuyển nhượng vốn góp đều được coi như không chính thức, vốn đó có được nhân lên hay giảm đi cũng không được thừa nhận. Việc cần làm là có một hành lang pháp lý thừa nhận nó là giấy tờ có giá, được chuyển nhượng hay không được chuyển nhượng hoặc chính thức hóa bằng cách đưa lên thị trường chứng khoán, phát triển theo hướng cổ phần đối với các dự án bất động sản để được quyền chuyển nhượng. Có thể chọn lựa cả hai hình thức, bởi hiện nay, thị trường vốn cho thị trường bất động sản vẫn còn rất "khó khăn", chưa đủ sức mạnh và cơ chế để phát triển đầy đủ. 2.1.2. Về chính sách đất đai. Hiện nay, Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/08/2009 về giá đất và thu hồi đất quy định doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm giao đất - Đây là quy định bất hợp lý và không có tính khả thi. Đối với doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thì tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp phải đóng cho Nhà nước và là một khoản chi phí đầu vào của quá trình sản xuất. Hiện nay, Nhà nước luôn có chủ trương ổn định giá nguyên vật liệu sản xuất cho các doanh nghiệp như xăng, dầu, điện, nước… thì quy định tại Điều 11 đã tạo nên rủi ro rất lớn cho doanh nghiệp kinh doanh nhà ở trong việc xác định chi phí đầu vào, tính toán giá thành và lập kế hoạch kinh doanh. Thời gian thực hiện bị kéo dài mà trên thực tế có những dự án không triển khai được do không thỏa thuận được với một số chủ sử dụng đất. Quy định bồi thường đất theo giá thị trường một cách chung chung dẫn đến sự nhầm lẫn giữa giá thị trường của nguyên liệu đầu vào và giá thị trường của sản phẩm đầu ra, tạo kẽ hở cho hành vi tùy tiện trong quản lý và không minh bạch, thiếu bình đẳng giữa các doanh nghiệp. Thời điểm xác định giá cũng hoàn toàn bất hợp lý khi quá trình bồi thường của doanh nghiệp có thể kéo dài hàng năm nhưng lại nộp tiền tại thời điểm cuối cùng khi giá đất đã tăng rất cao so với cả quá trình bồi thường. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã nhiều lần tổ chức hội thảo và kiến nghị sửa đổi quy định này và hầu hết các doanh nghiệp chưa thể đóng được tiền sử dụng đất theo quy định này. Nghị định cần được điều chính theo hướng thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường được cơ quan Nhà nước định giá định kỳ 5 năm một lần và là giá đất nguyên liệu; hoặc thu trên phần trăm của giá thị trường đất ở (giá sản phẩm hoàn thiện). Có như vậy doanh nghiệp mới có thể ổn định và an tâm sản xuất. Trong dài hạn, Nhà nước cần xem xét mở rộng quyền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp để giúp thu hút đầu tư và khai thác tối đa hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. 2.1.3. Về chính sách thuế: Hiện nay chính sách thuế đang tập trung thu trên các giao dịch, mua bán nhà ở và hoạt động đầu tư xây dựng nhà, trong khi đó việc sử dụng nhà ở lại không phải chịu thuế. Điều đó có nghĩa là chúng ta đang thu thuế trên các hoạt động sản xuất, kinh doanh, lưu thông hàng hóa nhưng lại không thu trên hoạt động tiêu thụ, sử dụng. Như vậy là không hợp lý, không khuyến khích việc thu hút đầu tư sản xuất ra hàng hóa nhưng lại khuyến khích sử dụng, tiêu thụ. Điều tất yếu là nhà ở sẽ trở nên khan hiếm và đắt đỏ, không đáp ứng được nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân. Chính sách thuế hiện đại là chính sách khuyến khích các hoạt động đầu tư, sản xuất, lưu thông hàng hóa và thu hợp lý trên các hoạt động sử dụng, khai thác, tiêu dùng. Do đó chính sách thuế hiện nay cần thay đổi theo hướng khuyến khích hoạt động đầu tư kinh doanh và giảm hoạt động tiêu dùng, sử dụng lãng phí đất đai, nhà ở. Hệ thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường nhà ở và chính sách đất đai vẫn còn nhiều bất cập đang làm cho công cụ quản lý đất đai bằng kinh tế bị tê liệt, tình trạng đầu cơ, tích trữ trong thị trường bất động sản do vậy vẫn là thách thức với nhà quản lý. Ngoài việc thiếu một khung pháp lý cho ngân hàng có thể tham gia vào quan hệ tay ba: Chủ đầu tư - Ngân hàng - Khách hàng để hỗ trợ về tín dụng cho thị trường nhà ở; thì hiện cũng chưa có quy định mọi giao dịch phải thanh toán qua ngân hàng để quản lý về thuế, giao dịch và hạn chế rủi ro cho người dân khi thực hiện các giao dịch về nhà ở. Từ ngày 01tháng 1 năm 2009 Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực và chi phối các giao dịch về BĐS. Theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, thuế thu nhập cá nhân cho chuyển nhượng BĐS là 2% theo giá đất hàng năm do địa phương ban hành, đồng thời bãi bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% trước đây. Lệ phí trước bạ cũng giảm từ 1% giá theo hợp đồng xuống còn 0,5%. Như vậy, với mức thuế này các giao dịch BĐS có giấy tờ đã được giảm chi phí. Đối với BĐS hình thành trong tương lai thì chưa có quy định cụ thể. Hiện nay các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai được giao kết thông qua các hợp đồng góp vốn. Nếu các giao dịch này được coi là chuyển nhượng BĐS thì sẽ chịu thuế thu nhập ở mức 2% giá chuyển nhượng, nếu coi là chuyển nhượng phần vốn góp thì mức thuế là 25% trên lợi nhuận thu được. Do hướng dẫn chưa có nên hiện tại các giao dịch này đều gặp một số khó khăn khi các bên làm thủ tục sang nhượng. 2.2. Giao dịch kinh doanh nhà ở Giao dịch kinh doanh nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở. 2.2.1. Hoạt động mua bán nhà ở. Trước đây, việc chuyển nhượng đối với nhà dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp khá dễ dàng. Hầu hết các công ty bất động sản thanh lý hợp đồng góp vốn đầu tư cũ và thay thế tên của người mua mới hoặc lập phụ lục hợp đồng. Người bán nộp cho công ty một khoản phí giao dịch do chính chủ đầu tư dự án quy định (thông thường dưới 1% tổng giá trị giao dịch) và thuế chuyển nhượng bất động sản. Thời gian giao dịch nhà dự án dạng hợp đồng góp được thực hiện trong khoảng thời gian 1 tuần. Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho phân khúc thị trường này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch bất động sản. Trong khi đó, để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở có sổ hồng, nhà đầu tư phải mất ít nhất 2 tuần (thời gian thông thường là 4 tuần) cho công chứng hợp đồng, nộp thuế và đăng bộ. Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8/2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP không cho phép việc chuyển nhượng đối với nhà dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới. Do vậy, những hợp đồng hợp tác sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng cho đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.Với chủ trương này, cơ hội từ việc “lướt sóng” đối với nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn trước rất nhiều. Tuy nhiên, liên quan đến nội dung ở trên thì nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chưa thực sự rõ ràng. Việc xử lý các giao dịch về nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực vẫn còn vướng mắc. Hầu hết các giao dịch góp vốn hiện nay đều không phù hợp với quy định mới, vậy các hợp đồng góp vốn này sẽ được xử lý ra sao?, tiếp tục giao dịch như thế nào? Mặt khác, việc quy định không cho phép giao dịch đối với đất dự án góp vốn chỉ là giải pháp tạm thời trong bối cảnh chính phủ mong muốn làm giảm đầu cơ lũng đoạn trên thị trường bất động sản. Một vấn đề nổi cộm trong những năm gần đây đó là mua bán nhà tái định cư. Hiện nay, có rất nhiều dự án đầu tư có nguồn vốn từ trong nước và nước ngoài thực hiện đầu tư vào nước ta trong nhiều lĩnh vực xây dựng như: xây dựng đường xá, cầu cống, khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm thương mại, nhà máy….Để các dự án có thể được triển khai bước đầu trên thực tế thì khâu giải phóng mặt bằng ở những khu đông dân cư (đối với những dự án chưa có mặt bằng) là một trong những khâu rất quan trọng. Thực tế cho thấy, việc giải phóng mặt bằng dẫn tới việc phải di dời dân cư sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới sự cuộc sống của người dân. Vì vậy, nhằm giúp những gia đình bị di dời ổn định cuộc sống thì Nhà nước phải có chính sách tái định cư rồi sau đó cấp hoặc bán với giá ưu đãi cho những gia đình thuộc diện được cấp hoặc mua nhà tái định cư. Tuy nhiên, nhiều gia đình được hưởng chính sách trên lại thấy không thích hợp khi tái định cư ở chung cư. Hơn nữa họ nhận thấy rằng việc bán nhà tái định cư hay quyền mua nhà tái định cư sẽ thu về một số tiền chênh lệch khá lớn so với số tiền mà họ được mua nhà tái định cư theo giá gốc.Vì vậy, đa phần họ đã bán nhà tái định cư đang ở hoặc nhà tái định cư họ có quyền được ưu tiên mua rồi sau đó lấy số tiền đó mưu sinh ở nơi khác. Cho nên trong thời gian qua thị thường mua, bán nhà chung cư tại các dự án, nhất là các dự án ở hai thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh diễn ra khá sôi động và từ đây những tranh chấp, rủi ro pháp lý từ việc mua bán nhà tái định cư ở chung cư cũng đã nảy sinh cũng không ít. Những tranh chấp, rủi ro đó bắt nguồn từ nguyên nhân sau: việc mua bán nhà tái định cư giữa bên mua và bán thường thông qua hình thức viết giấy tay mà không có công chứng. Mặc dù bên mua đã lường trước được những rủi ro mà họ có thể sẽ gặp phải nhưng do ham rẻ (vì nhà tái định cư thường rẻ hơn nhiều so với các loại nhà chung cư ở các khu đô thị, hơn nữa nó lại phù hợp với túi tiền của đa phần người có thu nhập trung bình trong xã hội) nên họ vẫn quyết định mua. Trong số những người mua thì cũng có không ít là người mua với mục đích đầu cơ để khi được giá bán đi cho người khác. Thực tế cho thấy, sau khi nhà tái định cư được xây xong và bàn giao cho người thuộc diện được cấp hoặc ưu tiên mua thì cũng phải mất từ 1 đến 2 năm họ mới được cấp giấy hồng để xác lập quyền sở hữu đối với nhà tái định cư một cách chính thức và đầy đủ về mặt pháp lý. Trong khi đó các giao dịch mua đi bán lại nhà tái định cư thường diễn ra trước khi nhà tái định cư được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định, trong hồ sơ đề nghị công chứng hợp đồng mua bán nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, đối với hợp đồng mua bán nhà tái định cư mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì sẽ không được công chứng. Do đó hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư này sẽ bị vô hiệu vì không tuân thủ quy định về mặt hình thức ( khoản 2 Điều 124 Bộ luật dân sự 2005 quy định “trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”, Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu’’. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp bên bán đã ‘lật kèo’ khi thấy giá trị căn nhà tái định cư hoặc quyền mua nhà tái định cư tăng lên sau khi bán đi, bên bán đã đổi ý và không giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua khi họ được cấp, ngay cả trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa được cấp thì họ vẫn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán viết tay không có công chứng. Rõ ràng trong trường hợp này rủi ro pháp lý xảy ra cho bên mua là rất lớn, vì khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nhiều trường hợp, bên mua muốn làm thủ tục sang tên từ người bán đã phải chi thêm một số tiền không nhỏ thì chủ cũ mới chịu ‘ký. Có nhiều trường hợp do căn hộ đã được sang tay nhiều lần, người đứng tên nhà tái định cư cũng đã đi nơi khác để sinh sống, nên không gặp được để sang tay giấy tờ nhà. Do vậy, chủ mới phải sống trong ngôi nhà mình mua mà không có giấy tờ sở hữu. Để có thể hạn chế được rủi ro có thể xảy ra trong trường hợp mua bán nhà tái định cư khi chưa hoàn thiện và vẫn còn đang trong giai đoạn góp vốn cho chủ đầu tư hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa bốc thăm để xác định hộ gia định tái định cư được sở hữu chính xác căn nhà tái định cư nào thì các bên đã lựa chọn giao kết hợp đồng mua bán nhà tái định cư thông hình thức “Hợp đồng ủy quyền định đoạt” giữa hộ tái định cư (bên ủy quyền định đoạt) với bên mua ( bên được ủy quyền định đoạt). Hợp đồng ủy quyền định đoạt này xác định người được ủy quyền định đoạt sẽ có tất cả những quyền của bên ủy quyền trao cho, người ủy quyền này sẽ mất hết các quyền này trong thời gian ủy quyền, thời hạn ủy quyền có thể xác định hoặc vĩnh viễn. Người được ủy quyền định đoạt sẽ thay bên ủy quyền làm tất cả các thủ tục từ giai đoạn đóng t