Luận văn Pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước tại Việt Nam hiện nay

thƣờng trực Hội đồng tổ chức thẩm định, trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Phƣơng pháp xác định giá đất đƣợc áp dụng để tính giá khởi điểm trong trƣờng hợp này là các phƣơng pháp so sánh, thu nhập, chiết trừ và thặng dƣ (Khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP). Sở Tài chính có trách nhiệm xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ đối với trƣờng hợp đấu giá QSDĐ mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị dƣới mức quy định dành cho Sở Tài nguyên nêu trên. Phƣơng pháp xác định giá đất đƣợc áp dụng để tính giá khởi điểm trong trƣờng hợp này là phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Khoản 3 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Rõ ràng có sự không thống nhất trong quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá đất có thu tiền sử dụng. Theo quy định tại Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc, thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm sẽ thuộc về UBND cấp tỉnh trong trƣờng hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ƣơng; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với 73 tỉnh còn lại. Đối với khu đất có diện tích dƣới mức nêu trên sẽ do Sở Tài chính xác định giá đất, trình “cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nƣớc đƣợc phân cấp, ủy quyền) phê duyệt” (Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ- CP ngày 14/01/2017). Nhƣ vậy, thẩm quyền xác định giá khởi điểm trong trƣờng hợp thứ hai không cần Hội đồng thẩm định thông qua mà chỉ trình UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan đƣợc phân cấp ủy quyền phê duyệt. Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tƣ 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất, thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Cũng theo văn bản này, căn cứ tình hình thực tế tại địa phƣơng, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ theo thẩm quyền. Quy định phân cấp và ủy quyền cũng đƣợc ghi nhận tại Thông tƣ 332/2016/TT-BTC. Có sự không thống nhất giữa các văn bản nêu trên về thẩm quyền quyết định giá khởi điểm đấu giá giữa thẩm quyền tập thể và thẩm quyền cá nhân. Bên cạnh đó, cơ chế xác định giá giao về cho một cơ quan là UBND cấp tỉnh phê duyệt mà không cần thông qua Hội đồng thẩm định khiến cơ chế kiểm soát giá không đƣợc mạnh. Mặc dù việc quyết định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ không phải là quyết định giá đất cụ thể; nhƣng giá khởi điểm có ảnh hƣởng rất lớn đến giá trúng đấu giá. Giá khởi điểm đƣợc xác định không phù hợp với giá giao dịch phổ biến thì có nguy cơ giá trúng đấu giá cũng sẽ không phản ánh đúng giá thị trƣờng, sẽ gây thất thu ngân sách. Thực tiễn việc xác định giá khởi điểm ở một số địa phƣơng thấp hơn giá giao dịch thực tế nhiều lần, dẫn đến thất thu tiền sử dụng đất. Đơn cử nhƣ trƣờng hợp của TP. Đà Nẵng đƣợc thể hiện trong Kết luận số 160/TBKL-TTCP ngày 17/01/2013 của Thanh tra Chính phủ. Ngày 30/3/2007, UBND TP. Đà Nẵng có Quyết định số 2435/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khu đất A2, A3 (diện tích 34.306m2) thuộc Khu tái định cƣ tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc là 2.750.000 đồng/m2. Công ty quản lý, khai thác đất Đà Nẵng đã thông báo công khai trên báo Đà Nẵng, báo Công an nhân dân TP. Đà Nẵng. Ngày 28/11/2007, bà Phạm Thị Đông có văn bản đề nghị đƣợc mua với giá bằng giá khởi điểm đấu giá và đƣợc UBND TP đồng ý tại văn bản số 368/QĐ-UBND ngày 14/01/2008. Ngày 23/01/2008, Công ty quản lý, khai thác đất Đà Nẵng đã ký 02 hợp đồng chuyển 74 nhƣợng đất với bà Đông với giá trị Khu A3 Là 62.304.501.000 đồng, Khu A2 là 25.861.910.000 đồng. Sau 32 ngày, bà Đông đã chuyển nhƣợng lô đất cho bà Nguyễn Thị Xuân với giá 133.727.207.000 đồng, thu chênh lệch 107.965.297.000 đồng. Với lô đất A3, sau khi nộp đủ tiền, bà Đông đã đƣợc UBND TP Đà Nẵng cho chuyển tên trên hợp đồng chuyển nhƣợng sang bà Trƣơng Thị Chi và bà Lê Thúy Hƣơng. Ngày 11/8/2010, bà Chi và bà Hƣơng chuyển nhƣợng lô đất này cho ông Trƣơng Đình Trung với giá 218.158.200.000 đồng, thu chênh lệch 155.853.699.000 đồng. Hơn 02 tháng sau, ngày 28/10/2010, ông Trƣơng Đình Trung tiếp tục chuyển nhƣợng cho Công ty cổ phần Phƣơng Trang với giá trị chuyển nhƣợng là 475.100.080.000 đồng, thu chênh lệch 256.941.880.000 đồng. Nhƣ vậy, tổng số tiền các cá nhân đã chuyển nhƣợng 01 lô đất trên đã thu đƣợc khoản chênh lệch so với giá chuyển nhƣợng của thành phố là trên 520 tỉ đồng. Vụ việc trên cho thấy giá khởi điểm đƣợc xác định hoàn toàn không phù hợp với giá thị trƣờng, đã gây thất thu rất lớn cho ngân sách Nhà nƣớc. Tiền sử dụng đất vẫn phải xác định lại để tính nộp bổ sung chênh lệch trong trƣờng hợp có thay đổi hệ số sử dụng đất do điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Thông tƣ 76/2014/TT-BTC, giá đất phải đƣợc xác định lại để tính lại tiền sử dụng đất khi chủ đầu tƣ dự án đƣợc giao đất đã nộp tiền sử dụng đất nhƣng sau đó xin thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết, dẫn đến thay đổi mật độ xây dựng, chiều cao công trình. Phần chênh lệch tiền sử dụng đất giữa đơn giá giao đất trƣớc khi điều chỉnh quy hoạch với đơn giá sau điều chỉnh quy hoạch phải đƣợc chủ đầu tƣ nộp bổ sung.  Xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Khi NSDĐ đƣợc phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá thấp sang đất có giá cao thì phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Mức nộp đƣợc xác định bằng tỉ lệ phần trăm trên phần chênh lệch giữa giá đất của mục đích sử dụng cũ với giá đất của mục đích sử dụng mới. Ví dụ chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đƣợc giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đƣợc giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích. Nhƣng nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất đƣợc thu bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trƣớc khi chuyển mục 75 đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tƣơng tự với tinh thần đó, nếu chuyển mục đích đồng thời với chuyển hình thức từ đất thuê sang đất giao có thu tiền thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở thời điểm đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tiền thuê đất tƣơng ứng với số năm còn lại nếu có. Riêng đối với đất vƣờn, ao của hộ gia đình, cá nhân mà trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cƣ không đƣợc công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai mà chuyển sang làm đất ở thì tỉ lệ nộp tiền sẽ thấp hơn.  Xác định tiền sử dụng đất khi công nhận QSDĐ: Về cơ bản, pháp luật đất đai đƣa ra căn cứ xác định mức tiền sử dụng đất phải nộp khi xin công nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc vào thời điểm tạo lập đất, giấy từ chứng minh nguồn gốc đất (quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013) và hạn mức đất. Nếu đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc mà sử dụng càng sớm, cụ thể là trƣớc ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thì mức thu có thể bằng 0 đối với diện tích công nhận trong hạn mức. Tƣơng tự, thời điểm tạo lập đất càng muộn hoặc diện tích đất công nhận vƣợt hạn mức thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ đƣợc tính bằng tỉ lệ phần trăm trên giá trị quyền sử dụng đất đƣợc công nhận. Tỉ lệ này cao (100%) hay thấp (50%) đƣợc xác định dựa trên các tiêu chí nêu trên. Với quy định này, ranh giới giữa có hay không nộp tiền sử dụng đất ít nhiều phụ thuộc vào cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng khi xác nhận thời điểm bắt đầu sử dụng đất trong đơn xin đăng ký. Quy định này tồn tại nguy cơ thất thoát tiền sử dụng đất khi công nhận QSDĐ thông qua hoạt động xét, cấp GCNQSDĐ. Trƣờng hợp này xảy ra nhiều dạng thất thoát khác nhau trên thực tế. Cụ thể: Trường hợp thứ nhất là, gian lận diện tích đất ở lẫn trong đất vƣờn ao để không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp 50%. Ngƣời sử dụng đất khi kê khai và thực hiện thủ tục xin công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng không có giấy tờ hoặc có giấy tờ nhƣng trên giấy tờ không xác nhận rõ đâu là diện tích đất ở, đâu là diện tích đất vƣờn ao (theo Điều 103 Luật Đất đai 2013) thƣờng mong muốn đƣợc chính quyền địa phƣơng xác nhận theo hƣớng có lợi cho họ về diện tích đất ở đƣợc công nhận nhiều hơn hạn mức đất ở tại thời điểm cấp giấy và thời điểm sử dụng đất đƣợc xác nhận trƣớc 15/10/1993 để tránh việc 76 phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nƣớc, theo đó, nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ, thất thoát xảy ra là rất lớn. Thời điểm sử dụng đất thực tế của ngƣời đang sử dụng đất có thể từ sau ngày 18/12/1980 song chính quyền địa phƣơng xác nhận sử dụng trƣớc 18/12/1980 nên việc hƣởng lợi từ việc công nhận diện tích đất ở trong trƣờng hợp đất ở có vƣờn ao là rất lớn. Theo đó, nếu xác nhận đúng thời điểm sử dụng đất từ sau 18/12/1980 thì diện tích đất ở đƣợc công nhận sẽ căn cứ vào hạn mức đất công nhận ở địa phƣơng tại thời điểm xét để cấp giấy. Nếu diện tích đất ở thực tế hớn hơn hạn mức công nhận thì công nhận thực tế đất ở đang sử dụng và phải nộp tiền sử dụng đất cho phần đất ở vƣợt quá hạn mức công nhận. Tuy nhiên, trong trƣờng hợp này, nếu chính quyền địa phƣơng xác nhận thời điểm sử dụng đất phát sinh trƣớc 18/12/1980 thì hạn mức đất ở đƣợc công nhận trong trƣờng hợp đất ở có vƣờn ao có thể lên mức tối đa không quá 5 lần hạn mức công nhận ở địa phƣơng vào thời điểm cấp giấy. NSDĐ kê khai không chính xác và không trung thực thì cùng một lúc đƣợc hƣởng lợi hai khoản nghĩa vụ tài chính: (i) không phải nộp tiền sử dụng đất ở cho toàn bộ diện tích đƣợc công nhận là đất ở, bởi thời điểm sử dụng đất là trƣớc 15/10/1993, (ii) không thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất cho phần vƣợt hạn mức công nhận QSDĐ của địa phƣơng, bởi chính quyền địa phƣơng xác nhận cho họ thời điểm sử dụng đất là trƣớc 18/12/1980 nên họ đƣợc quyền công nhận mức tối đa không quá 5 lần. Chênh lệch giữa giá đất ở (đất phi nông nghiệp) với giá đất vƣờn ao (giá đất nông nghiệp) trong trƣờng hợp không đƣợc công nhận là đất ở là rất lớn nên sự xác nhận không trung thực nêu trên sẽ là thất thoát không nhỏ về nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc. Trường hợp thứ hai là, thất thoát nguồn thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đƣợc tách thửa từ đất cha mẹ sang cho con. Theo đó, đất có nguồn gốc là của cha mẹ, bao gồm cả đất ở, đất vƣờn ao. Trong quá trình sử dụng, cha mẹ chia cho con cái xây nhà, công trình trên đất và tách hộ khẩu giữa cha mẹ và con theo diện tích chia cho các con. Khi làm thủ tục xét cấp giấy chứng nhận, cha mẹ yêu cầu cấp riêng từng GCNQSDĐ cho cha mẹ và con. Đây là nguyện vọng chính đáng của ngƣời sử dụng đất. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là trong quá trình xét và công nhận QSDĐ, cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế nếu không kiểm tra, giám sát và thẩm định chặt chẽ theo đúng trình tự thì việc xác định diện tích đất ở trong trƣờng hợp đất ở có vƣờn ao sẽ không chính xác, không bảo đảm các khoản thu thuế trƣớc bạ, lệ phí địa chính một cách đầy đủ. Theo đó, nếu xét cấp cho cha 77 mẹ trƣớc thì hạn mức đất ở trong trƣờng hợp đất ở có vƣờn ao chỉ đƣợc xét cho cha mẹ. Diện tích đất vƣợt hạn mức sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Song nếu xét để tách thửa và cấp GCNQSDĐ riêng ngay từ ban đầu cho cả cha mẹ và các con thì hạn mức đất ở sẽ đƣợc xác định cho từng gia đình cha mẹ, các con. Khi đó diện tích đất ở của mỗi hộ mới đều trong hạn mức nên đều không phải trả tiền sử dụng đất. Việc hƣởng lợi về giá chênh lệch giữa giá đất ở với đất vƣờn ao khi cấp riêng từng GCNQSDĐ cũng là khoản thất thoát rất lớn.  Quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất Theo quy định hiện hành, việc miễn thu tiền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với hai nhóm: Thứ nhất, miễn tiền sử dụng đất ở cho những hộ gia đình cá nhân có điều kiện, hoàn cảnh khó khăn; Thứ hai, miễn tiền sử dụng đất đối với dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội để thu hút đầu tƣ từ tƣ nhân tham gia giải quyết vấn đề nhà ở, cùng nhà nƣớc thực hiện chính sách an sinh xã hội. Nhƣ vậy, NVTC về tiền sử dụng đất của nhà đầu tƣ trong trƣờng hợp này bằng 0. Chi phí tiền đất sẽ không đƣợc cấu thành trong giá bán. Do đó, giá bán, thuê mua nhà ở xã hội sẽ thuần túy cấu thành từ chi phí hợp lý xây dựng nhà và lợi nhuận định mức. Nhờ vậy, giá nhà ở xã hội sẽ thấp hơn giá nhà ở thƣơng mại. Việc miễn tiền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với chủ đầu tƣ dự án và đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội theo quy định. Ngƣời đƣợc mua nhà ở xã hội từ nếu sau đó đƣợc phép bán nhà cho ngƣời khác thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo tỉ lệ mà pháp luật nhà ở quy định. Nếu là nhà ở riêng lẻ, ngƣời bán nhà phả nộp 100% tiền sử dụng đất, nếu là căn hộ chung cƣ thì nộp 50% tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất phải nộp khi bán nhà của đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội chỉ nộp một lần, ngay khi bán căn nhà đó lần đầu. Vấn đề giảm tiền sử dụng đất cũng đƣợc đặt ra đối với hai nhóm: Thứ nhất, giảm tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân có điều kiện, hoàn cảnh khó khăn; Thứ hai, giảm tiền sử dụng đất đối với đất thực hiện dự án đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhƣợng QSDĐ gắn với hạ tầng. Ngƣời sử dụng đất thuộc đối tƣợng đƣợc hƣởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau thì đƣợc miễn tiền sử dụng đất. Nếu NSDĐ thuộc đối tƣợng đƣợc giảm tiền sử dụng đất nhƣng có nhiều mức giảm khác nhau quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật khác về thu tiền sử dụng thì đƣợc hƣởng mức giảm cao nhất. Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về ƣu đãi đầu tƣ đối với dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại. 78 Tuy nhiên, nếu NSDĐ thuộc đối tƣợng đƣợc miễn, giảm tiền sử dụng đất có nguyện vọng nộp tiền sử dụng đất (không hƣởng ƣu đãi) thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai nhƣ đối với trƣờng hợp không đƣợc miễn, giảm tiền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai nhƣ trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tƣơng ứng. Thực tiễn hiện vẫn còn tình trạng giảm tiền sử dụng đất không có căn cứ pháp luật, đơn cử nhƣ trƣờng hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc tại Đà Nẵng. Khi TP. Ngày 26/10/2010, UBND TP Đà Nẵng đã ra Quyết định số 8235/QĐ-UBND cho phép bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại địa chỉ 57 Lê Duẩn với giá 62 tỉ đồng, nếu thanh toán tiền trong vòng 30 ngày sẽ đƣợc giảm 10%. Ngày 17/5/2011, bên mua là Công ty Cổ phần Công nghệ thực phẩm Đà Nẵng mới nộp tiền sử dụng đất, nhƣng vẫn đƣợc giảm 10% số tiền phải nộp. Việc giảm tiền sử dụng đất đối với bên mua vừa không đúng hợp đồng, vừa không phù hợp với quy định của pháp luật. 3.1.1.3 Thời điểm đến hạn nộp tiền sử dụng đất Theo quy định tại Thông tƣ liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT, Văn phòng đăng ký đất đai có nghĩa vụ lập phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, trong đó có tiền sử dụng đất. Căn cứ phiếu chuyển thông tin địa chính, Quyết định của UBND cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc các tài liệu trên, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho ngƣời sử dụng đất. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, ngƣời sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.Trong vòng 60 ngày tiếp theo, NSDĐ phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo. Quá thời hạn trên, NSDĐ chƣa nộp đủ số tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền chậm nộp theo mức 0.05%/ngày đối với số tiền chƣa nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế (Khoản 4 Điều 5 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế) trừ trƣờng hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trƣờng hợp đƣợc ghi nợ. Nhƣ vậy, thời điểm bắt đầu phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi có thông báo nộp tiền của cơ quan thuế. Nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến thất thu tiền sử dụng đất chính là ở chỗ giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất (Điều 3 Thông tƣ 76/2014/TT-BTC) hoặc ngày bàn giao đất trên thực địa đối với trƣờng hợp giao đất trƣớc ngày 01/7/2014, quyết định cho phép 79 chuyển mục đích sử dụng đất (Khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/NĐ-CP), quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật không có quy định thời hạn phải lập phiếu chuyển thông tin địa chính là bao nhiêu ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, ngày bàn giao đất trên thực địa. Điều đó đã dẫn tới hiện tƣợng thời điểm xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của nhà đầu tƣ cách thời điểm giao đất rất nhiều năm, dẫn tới thất thu tiền sử dụng đất do giá đất tính tiền lạc hậu so với giá thị trƣờng. Ví dụ trƣờng hợp UBND tỉnh Thái Bình giao đất cho Công ty TNHH PT Đô thị và Xây dựng 379 từ năm 2009, nhƣng đến năm 2017 mới xác định tiền sử dụng đất phải nộp của doanh nghiệp [74]. Thời điểm thực hiện nghĩa vụ và thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định là khác nhau. Trong điều kiện pháp luật hiện hành không quy định trách nhiệm của cơ quan nhà nƣớc chậm hoàn thiện thủ tục xác định tiền sử dụng đất, không quy định chế tài của cơ quan chậm làm thủ tục xác định nghĩa vụ cho NSDĐ thì nguy cơ thất thu tiền sử dụng đất là rất lớn. Theo Báo cáo kiểm toán số 22/BC-KTNN ngày 04/01/2018 của Kiểm toán Nhà nƣớc Báo cáo về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai thì trong giai đoạn 2013-2017, tại 07 tỉnh thành (Hà Nội, Bình Dƣơng, Đồng Nai, Lào Cai, TP.HCM, Khánh Hòa, Thanh Hóa) có 36/63 dự án có tình trạng phê duyệt giá đất chậm, kéo dài từ 12 tháng đến 87 tháng kể từ thời điểm có quyết định giao đất. Ngoài ra, quy định hiện hành không cho phép các địa phƣơng gia hạn thời gian nộp tiền sử dụng đất, chỉ cho phép gia hạn thời gian sử dụng đất khi chậm thực hiện dự án hoặc thực hiện không đúng tiến độ nhƣng phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn còn địa phƣơng cho phép NSDĐ gia hạn thời gian nộp tiền sử dụng đất do khó khăn về tài chính, do sai lệch về diện tích phải đo đạc lại nhƣ trƣờng hợp các lô đất A1, A5, A6, A21 thuộc dự án Xây dựng đƣờng Nguyễn Văn Linh, đoạn qua quận Hải Châu, Đà Nẵng hoặc Dự án Vệt khai thác quỹ đất mở rộng đƣờng Lê Văn Hiến và Trần Đại Nghĩa, Đà Nẵng. Việc cho phép gia hạn thời gian nộp tiền sử dụng đất không đúng pháp luật dẫn tới thất thoát tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo Luật quản lý thuế. Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ khi thanh tra quản lý sử dụng đất thì vẫn còn địa phƣơng, cán bộ làm công tác liên quan đến xác định NVTC trình độ còn hạn chế nên dẫn đến thất thu, thu sai khá phổ biến nhƣ ở Sóc Trăng. Hệ quả là phiếu chuyển thông tin địa chính không chính xác, không đầy đủ, chậm xác định NVTC, xác định NVTC trái quy địnhlàm thiệt hại cho ngân sách nhà nƣớc 4.751.863.481 80 đồng [76]. Có nhiều dự án đã sử dụng đất của nhà nƣớc từ lâu nhƣng vẫn chƣa nộp tiền sử dụng đất, đơn cử nhƣ trên địa bàn Thành phố Hà Nội, tính đến 31/12/2014 số tiền này là 7.166.493 triệu đồng [78]. Ngoài ra, cũng có địa phƣơng, cơ quan thuế không thực hiện đúng quy định thu tiền sử dụng đất nợ quá hạn. Đơn cử nhƣ Cục thuế TP. Hồ Chí Minh tính đến 30/9/2014 đã không tính và thu tiền chậm nộp do nợ tiền đất quá hạn của 10 tổ chức và 638 hộ gia đình, số tiền chậm nộp phải nộp lên đến 104.294 triệu đồng [77]. 3.1.1.4 Thủ tục thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất Bước 1: Nộp hồ sơ kê khai tiền sử dụng đất Căn cứ quy định tại Thông tƣ 156/2013/TT-BTC, tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phải nộp tờ khai nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, gồm: Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, Ủy ban nhân dân cấp xã, Bộ phận một cửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai. Thời điểm nộp tờ khai của tổ chức là trong vòng 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ (ngày quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích có hiệu lực) và phải nộp cùng các giấy tờ liên quan đến xác định nghĩa vụ tài chính. Đối với cá nhân, hộ gia đình, tờ khai nộp tiền sử dụng đất đƣợc nộp cùng các giấy tờ khi thực hiện thủ tục hành chính về đất nhƣ xin cấp GCNQSDĐ (xin công nhận) hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Bước 2: Lập phiếu chuyển thông tin địa chính Căn cứ quy định tại Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và TTLT 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT về luân chuyển hồ sơ xác định NVTC, cơ quan tiếp nhận chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai lập phiếu chuyển thông tin địa chính gửi cơ quan thuế. Riêng trƣờng hợp quy định phải áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dƣ để xác định giá đất thì Sở Tài nguyên và Môi trƣờng lập phƣơng án giá đất gửi Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định, và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể. Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định phê duyệt giá đất của UBND cấp tỉnh, các giấy tờ có liên quan đƣợc chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai lập phiếu chuyển thông tin địa chính. Hạn chế hiện nay trong quy trình thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất chính là không quy định thời xây dựng dự thảo phƣơng án giá và phê duyệt giá, chỉ 81 quy định thời hạn thẩm định của Hội đồng thẩm định (TTLT số 87/2016/TTLT- BTC-BTNMT). Điều này dẫn đến thực trang chậm xác định nghĩa vụ nộp tiền nhƣ phân tích ở trên. Bước 3: Ra thông báo nộp tiền sử dụng đất Trong vòng 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ luân chuyển NVTC của Văn phòng đăng ký, cơ quan thuế phải xác định số tiền sử dụng đất phải nộp và ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc, cơ quan thuế phải chuyển thông báo nộp tiền đến NSDĐ. Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất Theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc chia làm 2 lần và thực hiện tại Kho bạc Nhà nƣớc. Ngƣời sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo thu tiền sử dụng đất của cơ quan thuế và phải nộp tiếp 50% trong vòng 60 ngày tiếp theo. Ngày nộp tiền để xác định thời điểm thực hiện nghĩa vụ là ngày cơ quan thu tiền xác nhận, ký, đóng dấu trên chứng từ nộp tiền của NSDĐ. Đối với hình thức giao dịch điện tử, ngày nộp tiền là ngày thực hiện giao dịch trích tài khoản của ngƣời sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức tín dụng và đƣợc các đơn vị này xác nhận giao dịch thành công. 3.1.2 Thực trạng các quy định về nghĩa vụ nộp tiền thuê đất 3.1.2.1 Thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê đất Thuê đất là một trong hai hình thức chuyển giao đất từ Nhà nƣớc sang cho NSDĐ. Khi nhận QSDĐ thông qua hoạt động cho thuê đất của cơ quan nhà nƣớc, NSDĐ đƣợc trực tiếp khai thác đất đó và còn có các quyền phái sinh từ QSDĐ khác. Tất cả đều mang lại những lợi ích kinh tế có thể vật chất hóa đƣợc. Do vậy, họ cũng phải hoàn trả một giá trị tƣơng ứng mang tính chất trao đổi với chủ sở hữu đất, đó chính là tiền thuê đất. Chủ thể thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hiện nay đã đƣợc Luật đất đai mở rộng hơn trƣớc cùng với việc thu hẹp đối tƣợng đƣợc nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất. Về cơ bản, NSDĐ phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh và đất ngoại giao sẽ đƣợc sử dụng đất ở hình thức thuê; trừ trƣờng hợp hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trong hạn mức. Nhìn chung, đối tƣợng đƣợc nhà nƣớc cho thuê đất gồm 02 nhóm sau: nhóm chủ thể thuê đất đƣợc lựa chọn trả tiền thuê một lần hoặc trả tiền thuê hàng năm và nhóm chủ thể thuê đất chỉ đƣợc trả tiền thuê đất hàng năm 82 Theo quy định, đối tƣợng phải nộp tiền thuê đất là các chủ thể đƣợc UBND tỉnh và cấp huyện cho thuê, tức là thuê trực tiếp từ nhà nƣớc. Đối với ngƣời thuê lại đất của các doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp không đƣợc liệt kê trong đối tƣợng đƣợc nhà nƣớc cho thuê đất, dù quyền và nghĩa vụ của họ đƣợc quy định