Luận văn Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam

ựng khu đô thị mới Xây dựng hạ tầng khu chê xuất - khu công nghiệp Xây dựng Khách sạn du lịch Xây dựng văn phòng căn hộ TRIỆU USD (Nguồn Cục đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư) 36 Thị trường bất động sản du lịch hoạt động sôi nổi không kém gì thị trường nhà đất và căn hộ. Theo thống kê của Công ty CB Richard Ellis, trong giai đoạn này, tại Hà Nội có 5 dự án xây dựng khách sạn 5 sao, TP.HCM có 11 dự án khách sạn 5 sao với khoảng 3.611 phòng nhưng tất cả các dự án này đều không thể hoàn thành vào năm 2008. Nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung khách sạn trong khi cầu ngày càng tăng là do các chủ đầu tư khó khăn trong việc tìm địa điểm để xây khách sạn lớn. Trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện nay, những khu đất lớn, đủ tiêu chuẩn xây dựng khách sạn lớn rất hiếm và nếu có thì việc đền bù giải tỏa, thủ tục xây dựng cũng mất rất nhiều thời gian và chi phí. Chính vì vậy, việc mua bán, sang nhượng lại các khách sạn trở thành mảng hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giai đoạn này hàng loạt resort được triển khai và cấp phép mới, riêng Đà Nẳng theo một thống kê của Công ty CB Richard Ellis thì năm 2007 có hơn 10 dự án resort, khách sạn, sân golf và villa cao cấp mà trong đó phần lớn là co sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài. c) Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay: Đây là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam bị đóng băng và đang có sự sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Vào đầu Quý 2/2008 vừa qua lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời điểm Quý 4/2007 hay khoảng 50% so với Quý 1/2008. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phẩm bất động sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 20% - 50% so với cuối năm 2007. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng giá quá cao so với thực tế trước đây, vào thời điểm Quý 3 và Quý 4 năm 2007 (Nguồn VietRees).Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít. Đơn cử: Dự án khu căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam tại khu đô thị Nam Sài Gòn, vào tháng 6.2007 giá bán ra của công ty là 12 triệu đồng/m2. Theo ông 37 Nguyễn Xuân Châu - Giám đốc Công ty Nova Homes: trong tháng 4.2008, Nova Homes dù đã thực hiện một chiến dịch tiếp thị, quảng bá rất mạnh nhưng chỉ bán lại cho khách hàng được 4 căn với giá 14 triệu đồng/m2, số còn lại vẫn đang bị "treo". Trong khi đấy, tại thời điểm sốt thì giá của căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam dao động khoảng từ 20 triệu đến 22 triệu đồng/m2. Dự án Phú Xuân - Nhà Bè (TP.HCM), mức giá rao bán trung bình tại thời điểm tháng 6 năm 2008 khoảng 9 triệu đồng/m2. So với mức giá 25 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 1 thì đã giảm tới trên 60%. Dự án An Phú - An Khánh (quận 2) cũng có mức giảm mạnh, đang được rao bán khoảng 20 triệu đồng/m2 so với mức trên 50 triệu đồng/m2 đã nằm tại dự án này trong một thời gian rất dài. Tại dự án khu phức hợp Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận xả hàng ra bán ở mức khoảng trên 30 triệu đồng/m2, giảm tới 70% so với mức giá lên tới gần 100 triệu đồng/m2 thời điểm trước đó không xa4. Dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (quận 2, TP.HCM) có diện tích 174 ha, mật độ xây dựng là 60% thì có khoảng gần 1 triệu m2 đất thương phẩm sau khi hoàn thành hạ tầng. Thời điểm tháng 12.2007, mức giá bán đất nền ở dự án này là 35 - 40 triệu đồng/m2 nhưng nay đã giảm chỉ còn khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2. Không những giá nhà đất giảm mà giá quyền mua căn hộ cũng giảm nhanh chóng, đơn cử: vào thời điểm mở cửa bán căn hộ đợt ba của Dự án The Vista (TP.HCM) vào đầu tháng 10/2007, giá nhượng lại quyền mua căn hộ lên đến 10.000 - 15.000 USD. Thế nhưng, giá chuyển nhượng quyền mua đã giảm mạnh đến thời điểm này gần như trở về không. Rất nhiều dự án bán giá gốc nhưng vẫn chưa có người mua. Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất nhiều so với năm 2007. Theo ông Marc Townsend - Tổng Giám Đốc điều hành CBRE, ngày 30-5, giá thuê văn phòng hạng A từ 35USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng.Tỉ lệ tăng 103% giá thuê văn phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn phòng hạng B được cho 4 Nguồn báo Thanh niên – Mặt bằng giá mới – Nguyên Hằng 38 thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác trong khu vực như: Bắc Kinh (30USD), Bangkok (24USD), Seoul (22USD), Jakarta (9USD)... Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35,51USD/m2/tháng trong quý II năm 2007 tăng lên 50,98 USD/m2/tháng trong quý II năm 2008 tức tăng khoảng 43,58%, văn phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23,33USD/m2/tháng lên 35,17 USD/m2/tháng tỉ lệ tăng khoảng 50,75% so với quý II năm 2007. Mức giá trên không làm các doanh nghiệp ngần ngại dù phải bỏ ra một lúc hàng trăm ngàn USD để thuê ngay một chỗ làm việc bởi nếu chậm chân thì sẽ có ngay khách hàng khác thế chỗ. Một yếu tố dẫn đến việc giá thuê văn phòng ở Việt Nam tăng vọt là do nguồn cung vẫn còn khan hiếm. Theo khảo sát của CBRE hiện thành phố Hồ Chí Minh có khoảng gần 60 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn hạng A và B, một số ít nằm rải rác ở các quận 3, 10, Phú Nhuận còn hầu hết tập trung tại khu trung tâm quận 1. Tính đến thời điểm tháng 5 năm 2008, nguồn cung (tính theo diện tích sàn) tại TP.HCM có 99.618 m2 văn phòng hạng A, 297.146 m2 văn phòng hạng B và có 355.654 m2 văn phòng hạng C. Hiện văn phòng hạng A tại TP.HCM đã lấp kín chỗ, còn văn phòng hạng B đã cho thuê hết khoảng 98%. Tại Hà Nội đến thời điểm này có 11 cao ốc văn phòng hạng A với tổng diện tích cho thuê 105.800 m2 và có 24 tòa nhà văn phòng hạng B với tổng diện tích cho thuê xấp xỉ 210.000 m2. Cũng như ở thành phố Hồ Chí Minh, tại Hà Nội các văn phòng hạng A đã cho thuê hết và văn phòng hạng B đã cho thuê hết khoảng 98% Công ty CB Richard Ellis cho biết, trong năm 2008 thành phố Hồ Chí Minh sẽ có 191.000m2 mặt bằng văn phòng hạng A và B đưa vào sử dụng. Diện tích văn phòng này vẫn chưa đủ để đáp ứng cho nhu cầu của các doanh nghiệp. Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nhiều dự án (gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI) được triển khai trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, tính chung cả vốn cấp mới và tăng thêm trong 7 tháng đầu năm, cả nước đã thu hút 45,28 tỉ USD vốn đầu tư đăng ký, tăng gấp đôi so với năm 2007. Tính 39 riêng tháng 7, có thêm 167 dự án mới, với 13,5 tỷ USD, đưa tổng vốn cấp mới của 7 tháng đầu năm lên 44,49 tỷ USD. Ngoài ra, các dự án lớn có vốn đầu tư trong nước của một số công ty có tài chính mạnh cũng tiến hành triển khai như Công ty cổ phần đầu tư Tấn Hưng công bố sẽ đầu tư vào dự án "Cánh đồng lúa vàng" với diện tích 22.000 ha tại Long An với tổng mức đầu tư lên đến 1 tỉ USD. Trái ngược với thị trường nhà đất đang bị đóng băng thì trị trường bất động sản du lịch vẫn tiếp tục sôi động. Việc mua bán, sang nhượng lại các khách sạn lớn trong nước vừa qua diễn ra nhiều nhưng âm thầm. Và hàng loạt các dự án bất động sản du lịch được cấp phép mới và triển khai bất chấp sự đóng băng của thị trường nhà đất. Xu hướng chuyển giao dự án bất động sản đang diễn ra giữa các công ty trong nước và doanh nghiệp nước ngoài. Không ít chủ đầu tư trong nước phải chia tay dự án tâm huyết của mình cũng chỉ vì thiếu vốn. Lại có trường hợp doanh nghiệp đủ vốn để tiếp tục dự án nhưng do thị trường bất động sản ảm đạm nên không muốn làm nữa cũng tìm đến con đường chuyển nhượng dự án cho nhẹ gánh. Giám đốc một công ty bất động sản cho biết, trước thực trạng hàng loạt dự án ế ẩm hiện nay, ông không tự tin khi tiếp tục bỏ vốn để xây dựng dự án chung cư cao cấp đang dang dở. "Giữa năm nay sẽ có hàng loạt dự án căn hộ cao cấp hoàn thành, đưa ra thị trường. Trong bối cảnh đó, chúng tôi phải tính lại có nên tiếp tục bỏ tiền vào dự án. Đầu tư tiếp thì khả năng bị chôn vốn rất cao. Chúng tôi quyết định tìm đối tác để sang nhượng dự án". . Với các công ty bất động sản nước ngoài, con đường chuyển nhượng dự án rất khả thi vì khâu thủ tục pháp lý là khâu mà họ "ngán" nhất, trong khi các dự án dự định chuyển nhượng hầu hết đã hoàn tất công việc này. Họ chỉ việc bỏ vốn vào xây dựng dự án theo đúng kế hoạch. Tình trạng doanh nghiệp trong nước thiếu vốn, doanh nghiệp nước ngoài mạnh tiềm lực tài chính đang dẫn đến việc hoán đổi dự án từ tay doanh nghiệp trong nước sang doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và nguồn vốn rót vào đây vẫn ngày một tăng. 40 2.1.2. Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng nóng lạnh của thị trường bất động sản như đã nói trên xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân. Nhưng việc ấm lên của thị BĐS vào cuối năm 2006 và nóng lên vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008 bắt nguồn từ một số nguyên nhân chính sau: Việt Nam gia nhập vào WTO, độ mở của nên kinh tế cao hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và văn phòng làm việc tăng lên rất nhiều. Và thời gian vừa qua chúng ta cũng chứng kiến sự khởi sắc và phát triển mạnh mẽ của thị trường chứng khoán. Sự khởi sắc của thị trường chứng khoán đã tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận đầu tư chứng khoán, đã góp phần gia tăng khối lượng giao dịch BĐS và tạo thêm tính thanh khoản cho thi trường BĐS. Mặt khác, khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống từ quý II năm 2007, thì các nhà đầu tư thắng lớn trên TTCK chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường BĐS, theo đó một lượng vốn rất lớn từ TTCK đổ vào thị trường BĐS làm thị trường này sôi động hẳn lên. Thêm vào đó là tâm lý “ăn xổi ở thì” của người Việt Nam, nhiều nhà đầu tư đã tiến hành mua đi bán lại nhằm kiếm chênh lệch. Do vậy tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đã không thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạnh làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên. Một nguyên nhân không thể không đề cập đến, đó là chính sách tín dụng của các ngân hàng, khi thị trường BĐS bắt đầu nóng lên, các ngân hàng không bỏ qua dịp để tăng lợi nhuận, họ đã tiến hành cho vay ồ ạt và điều kiện cho vay dễ dàng hơn, thêm một nguồn vốn mà các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, đã góp phần rất lớn đẩy giá bất động sản tăng ảo lên rất nhiều…. Tuy nhiên đến cuối tháng 2 đầu tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam lại rơi vào tình trạng đóng băng, xuất phát tư các nguyên nhân chủ yếu sau: Nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một 41 cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút lượng tiền rất lớn đang lưu thông ở ngoài về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thi trường BĐS, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thi trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Giá BĐS theo đó bắt đầu giảm. Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp cận các nhà đầu cơ không đủ lực về tài chính gặp khó khăn lớn. Họ không đủ vốn để theo và nắm giữ các BĐS do vậy họ bắt đầu bán đi các BĐS đang nắm giữ dẫn đến giá bất động sản giảm. Khi giá BĐS giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt đầu tuôn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động đã giảm nay còn giảm thêm. Góp phần không nhỏ làm cho thị trường BĐS đóng băng là việc cho vay ồ ạt của các ngân hàng hồi cuối năm 2007 và đầu năm 2008 với chất lượng tín dụng thấp, người đi vay chủ yếu là các nhà đầu cơ. Cạnh đó là phân khúc thị trường về địa ốc chưa phù hợp, hiện nay các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng các cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nhưng nhu cầu về căn hộ cao cấp chưa thật sự lớn, không có nhiều khách hàng đủ khả năng mua các căn hộ đấy để ở. Trong khi đó thị trường căn hộ cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thật sự lại chưa phát triển… Qua thực trạng nói trên có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam chưa lành mạnh và tính minh bạch còn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường còn rất cao, thị trường BĐS dễ lâm vào tình trạng bong bóng, và các chu kỳ nóng lạnh. 42 2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 5 năm gần đây. 2.2.1. Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản ngày 23 tháng 6 năm 2006 quy định: “chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp có quyền huy động vốn theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, để có thể huy động vốn thì các Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải đáp ứng được vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình theo quy định: đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt (điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) Tuy nhiên, hiện các quy định về tín dụng bất động sản chưa thật rỏ ràng và chi tiết. Các chủ đầu tư dự án ở Việt Nam có thể huy động vốn dưới nhiều hình thức nhưng một số hình thức mà hành lang pháp lý chưa có, hoặc chưa hướng dẫn cụ thể. Xét theo từng hình thức huy động vốn: Huy động vốn thông qua kênh ngân hàng: hiện nay vẫn chưa có một quy định rõ ràng nào về đầu cơ hay cho vay kinh doanh bất động sản và cũng chưa có quy định nào hạn chế việc cho vay bất động sản. Các ngân hàng đang thực hiện cho vay theo các quy định của pháp luật chung cho tín dụng và theo các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; xem xét, quyết định cho vay các dự án đầu tư bất động sản nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính và phương án huy động vốn khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay đúng hạn, có biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động của giá cả bất động sản. Huy động vốn thông qua kênh khách hàng truyền thống bằng cách ứng tiền trước, thì lần đầu chỉ được thể thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê 43 duyệt. Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định: “Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở;”. Luật nhà ở năm 2005 đã quy định chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng; và tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Tín dụng dưới hình thức phát hành trái phiếu đề huy động vốn không có quy định riêng cho trái phiếu bất động sản, chỉ mới áp dụng theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006. Theo đó, doanh nghiệp chỉ được phát hành trái phiếu khi có đủ các điều kiện chủ yếu sau: có thời gian hoạt động tối thiểu là 01 năm kể từ ngày doanh nghiệp chính thức đi vào hoạt động; có báo cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán; kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh năm liền kề năm phát hành phải có lãi; có phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua. Những điều kiện này sẽ rất khó cho những doanh nghiệp đang trong quá trình xây dựng và chưa phát sinh doanh thu nhưng thực sự có nhu cầu về vốn. 2.2.2. Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam. 2.2.2.1. Các sản phẩm qua kênh truyền thống - Vay Ngân hàng Tín dụng qua kênh ngân hàng các năm qua luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng bất động sản. Dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai 44 đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 10% cuối 2005. Con số này tương đương khoảng 50 ngàn tỷ đồng. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn (chiếm khoảng 79%), dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21%. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn đối với nền kinh tế tăng từ mức khoảng 18% cuối năm 2003 lên gần 25% cuối 2005. Trong các loại cho vay bất động sản, dư nợ cho vay nhu cầu vốn sửa chữa và mua sắm nhà cửa chiếm tỷ trọng cao nhất, trên 40%, nhưng có xu hướng giảm dần qua các năm, từ trên 47% cuối năm 2003 xuống còn khoảng 40% cuối 2005. Trong khi đó, dư nợ cho vay xây nhà ở để bán có tỷ trọng tăng dần trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, từ mức gần 7% cuối năm 2003 lên trên 11% cuối tháng 6/2005. Ngoài ra, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp cho thuê chiếm gần 20% cuối 2005. Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê có mức tăng trưởng mạnh trong năm 2004, bằng 189,5% so cuối năm 2003, nhưng gần như không tăng trong năm 2005. Tương tự như vậy, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu công nghiệp cho thuê cũng có mức tăng mạnh trong năm 2004, bằng 174% so với cuối năm 2003, nhưng chỉ tăng nhẹ trong năm 2005.5 Đến năm 2007, tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng "bơm" tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 - 0,2%/tháng so với trước đây. Techcombank chính thức công bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản 5 Nguồn Việtnam net: Tiền vay xây nhà để bán chiếm 11% nợ BĐS ngày 11/04/2006 – Đồng Hiếu 45 phẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết bị gia đình, ôtô vào đầu tháng 11. Đối với các khách hàng mua sản phẩm Sky Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như trước. Tỉ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu. 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của khách hàng. HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của HDBank có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đông cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay, và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay. Habubank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại địa phương Habubank có trụ sở giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới của các công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà/đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm. Chỉ trong vòng 1 tháng, Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Mức vốn Eximbank cho vay mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị bất động sản (nếu có thêm tài sản đảm bảo khác) và 80% giá trị bất động sản (nếu thế chấp bằng bất động sản mua). Khách hàng được trả góp trong vòng 20 năm thời gian ân hạn tương ứng với thời gian nhận nhà (tối đa 3 năm). Lãi suất Eximbank áp dụng cho loại hình tín dụng này là dưới 15/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt. Với những dịch vụ này, khi có nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức trả góp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tự có trả trước cho chủ đầu tư sẽ 46 nhanh chóng sở hữu được căn hộ theo ý muốn. Ngoài ra, để "hút" khách hàng và nâng cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng còn mua bảo hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỉ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay; ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam - đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng. (Nguồn www.saga.vn) Kết quả báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, tính đến 31.10.2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ. Và chỉ trong tháng 10.2007 các ngân hàng đã cho vay thêm 29.000 tỉ đồng (tức tăng 9,2% so với một tháng trước đó và lượng tiền đồng chiếm đến 70%. (Nguồn Người lao động). Ông Hồ Hữu Hạnh – giám đốc Ngân hàng Nhà Nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh cho biết, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn tính đến hết năm 2007 đạt 34.700 tỉ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống. Tính đến hết tháng 4/2008, dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại đạt 135.000 tỷ đồng. Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh, cho vay xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê… Về tốc độ tăng cho vay trong lĩnh vực bất động sản 6 tháng đầu năm 2008 chỉ ở mức dưới 5%, trong khi tổng dư nợ tín dụng chung tăng hơn 18%. Các khoản cho vay bất động sản chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh 60%, Hà Nội 17%... Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan đến bất động sản tăng mạnh trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát. 47 Để hạn chế lạm phát, và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét. Vơi việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chi tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay. Trên thực tế, liên tục trong 4 tháng gần đây, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đến đầu tháng 7, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 3.700 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm tương đối mạnh, có ngâ