Luận văn Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

uy nhiên, do nhà ở gắn liền với đất đai nên thị trường giao dịch nhà ở cũng đồng thời là một phần của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch BĐS nhà đất và làm tăng lượng mua bán nhà đất tại TP.HCM. *) Với lượng giao dịch tại thị trường chính quy Theo thống kê của Sở Tài chính thành phố cho thấy, số vụ mua bán nhà có đăng ký tại cơ quan thuế. Bảng 2.5: Lượng giao dịch nhà ở có đăng ký tại TP.HCM Năm 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Số vụ 21.043 41.660 37.480 34.271 35.294 48.772 50.000 Nguồn: [52, tr. 79-82]. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia và cơ quan chuyên môn, số lượng nhà đăng ký trên chỉ chiếm khoảng 30% tổng số vụ mua bán nhà thực tế của thành phố. Nếu đánh giá là đáng tin cậy thì: tổng số vụ giao dịch nhà ở bình quân (từ 1996 đến nay) trên dưới 100.000 vụ mỗi năm. Hiện nay, thành phố có khoảng 956.000 căn nhà, như vậy lượng giao dịch này chiếm 11,5% tổng lượng nhà ở. Nếu lấy bình quân mỗi căn nhà nằm trên diện tích là 50m2 đất thì ta thấy mỗi năm lượng giao dịch lên tới 5 triệu m2 đất được giao dịch, tuy nhiên chỉ có 1/3 số đó khoảng 1,6 triệu m2 là hợp lệ và theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, các đô thị của nước ta nói chung đều gần các vùng nông nghiệp, đôi khi trong lòng thành phố cũng có đất nông nghiệp. TP.HCM cũng vậy, do đó việc mở rộng đô thị đã tác động đến lượng giao dịch BĐS và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp này. Thời gian gần đây, lượng giao dịch đất ở cũng đã tăng nhanh từ khi có Nghị định 17/CP/1999 của Thủ tướng Chính phủ (23/9/1999) về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nghị định 19/CP/2000 (8/6/2000) về thuế chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo Báo cáo của Sở Tài nguyên môi trường năm 2003: Năm 1999: có 725 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng. Năm 2000: có 1.141 vụ. Năm 2001: có 2.408 vụ. Năm 2002: có 45 vụ. Năm 2003: nhận 78 hồ sơ xin chuyển nhượng. Ngoài ra, năm 2003 thành phố giao đất cho 478 hồ sơ của các tổ chức (với diện tích là 33.377.742 m2), giao đất cho 458 hồ sơ của cá nhân (248.793 m2). Thành phố còn tiến hành cho thuê đất để đầu tư với 152 hồ sơ trong nước (1.578.625 m2) và 15 hồ sơ nước ngoài (132.692 m2). Tổ chức ký hợp đồng thuê đất cho 175 trường hợp. Các chủ thể sử dụng đất còn tiến hành lập hồ sơ để thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên lượng giao dịch loại này vẫn còn ít, năm 2002 là 396 trường hợp (28 trường hợp là tổ chức, 368 trường hợp là hộ gia đình, cá nhân). Năm 2003 nhận 330 hồ sơ, đã giải quyết 150 trường hợp, đang giải quyết 180 trường hợp còn lại (Nguồn: Báo cáo 2003 của Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM). Như vậy, lượng giao dịch BĐS chính quy khá đa dạng nhưng số lượng còn thấp so với thực tế. Nguyên nhân là do giao dịch chính thức rất khó thực hiện vì nhiều thủ tục rườm rà, tốn kém, mất thời gian nên phần lớn các nhu cầu giao dịch đã tự phát chuyển sang giao dịch "ngầm" thuộc thị trường phi chính quy. *) Lượng mua bán trên thị trường phi chính quy Đây là loại thị trường hoạt động tự phát, không tuân theo các quy trình, thủ tục pháp lý và rất khó kiểm soát; làm ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý đất đai, BĐS và quản lý giao dịch trên TTBĐS. Hiện nay, theo ước tính của các chuyên gia và giới chức năng thì có tới 60 - 70% các giao dịch BĐS được thực hiện trên thị trường phi chính quy. Nhìn chung, mức giao dịch BĐS trên cả hai thị trường chính quy và phi chính quy tại thành phố hàng năm đều tăng về số lượng nhưng mua bán bằng giấy tay vẫn diễn ra phổ biến; nên thị trường nhà đất vẫn chưa minh bạch, ẩn chứa nhiều bất ổn và khủng hoảng. Theo nhìn nhận của các nhà chuyên môn thì với cơ chế như hiện nay khó có thể kiểm soát được thị trường phi chính quy này. Hiện nay, khu vực ven đô, các huyện ngoại thành của thành phố đang là nơi được xác định để phát triển đô thị; diện tích đất nông nghiệp ở đây rất lớn nên quá trình chuyển đổi, chuyển nhượng ở đây rất phức tạp, đa số các chuyển nhượng là trao tay, vi phạm các quy định và điều luật về quản lý, sử dụng đất đai. Theo các nhà quản lý đất đai, BĐS của thành phố thì có khoảng 30 đến 35% người dân ngoại thành không muốn sản xuất nông nghiệp nữa, mà chờ đợi "thời cơ" để sang nhượng đất nông nghiệp cũng như đất vườn của mình. Từ đây, tạo điều kiện cho giao dịch phi chính thức phát triển và làm cho việc quản lý thị trường phi chính quy lại càng thêm khó khăn. b) Mức biến động giá cả bất động sản những năm qua Theo kết quả điều tra chọn mẫu so sánh và thu thập thông tin của Sở Địa chính và Nhà đất các năm qua từ 1996 - 2003 cho thấy: 1,3 1,4 1,6 1,4 1,06 1,03 1,08 1,04 1 2 Hệ số Năm 1997 - 98 1998 - 2001 2002 - 2003 1996 - 97 1996 - 97 Sơ đồ 2.1: Mức biến động giá trên thị trường bất động sản TP.HCM Hệ số biến động giá các năm 1996 - 1997 là tăng từ 1,04 - 1,08 lần, biến động giai đoạn (1997 - 1998) là 1,03 - 1,06 lần; riêng giai đoạn 2000 - 2001 do có những đợt sốt giá nên hệ số giá đã biến động trung bình từ 1,4 - 1,6 lần, cá biệt có những nơi giá cả biến động vài trăm %, mọi người đổ dồn vào "đầu cơ" đất đai với hy vọng "sinh lời ngay cả khi ngủ". Sau khi có Chỉ thị 08/CT, 18/CT của thành phố tình hình giá cả BĐS đang sốt đã giảm xuống, tuy nhiên, nhìn chung giá này vẫn có "lời" hơn với lãi suất tiền gửi nên người dân vẫn "lúc khoan, lúc nhặt" đầu tư và đầu cơ vào đất đai. Năm 2003, các chuyên gia ước tính hệ số biến động giá trung bình trên TTBĐS là khoảng 1,3. Tuy nhiên, có thể nhận định giá cả những năm qua tăng lên một phần là do hiệu ứng "tâm lý đàn cừu" của những người dân có nhu cầu cộng với việc "thổi phồng" của các "cò đất" và của người đầu cơ đất đã làm mất cân đối cung cầu một cách giả tạo, đồng thời đẩy giá BĐS lên cao chóng mặt. Chính giá cả TTBĐS đã tạo ra ba cơn sốt nêu trên. Như vậy, giá cả của TTBĐS thời gian qua đã biến động lên xuống liên tục với biên độ lớn, chưa tạo được niềm tin cho nhân dân và nhà đầu tư làm cho TTBĐS kém lành mạnh, khó kiểm soát và làm thất thu hàng ngàn tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước. Tóm lại, TTBĐS trên địa bàn thành phố những năm qua đã hình thành và có những chuyển biến tích cực khá rõ, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội thành phố phát triển với tốc độ cao. Nhiều dự án trong lĩnh vực BĐS đã phát huy được nguồn vốn trong nhân dân, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, cải thiện mức sống và điều kiện sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị của thành phố, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Đồng thời, qua thực tiễn hoạt động của TTBĐS, môi trường đầu tư cũng như các cơ sở pháp lý được hình thành và phát triển theo nguyên tắc nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. TTBĐS thành phố hình thành và phát triển đã chứng minh đây là thị trường đầu vào cần thiết, quan trọng cho mọi nền kinh tế cũng như các địa phương, vùng, miền. Tính từ năm 1985 đến nay thành phố đã có 3.445 dự án, khu đô thị mới, diện tích xây dựng tăng đều khoảng 2,5 triệu m2/năm, riêng giai đoạn 2001 - 2003 đều trên 3 triệu m2/năm. Ước tính đến hết 2003 tổng diện tích nhà của thành phố là 61,258 triệu m2, đã cải thiện đáng kể điều kiện sinh sống của nhân dân, diện tích nhà bình quân đạt 10,88 m2/người [40, tr. 1]. Bên cạnh những kết quả đó, hiện tượng biến động giá cả nhà đất liên tục, mất cân bằng giả tạo về cung cầu, quy hoạch đi sau đầu tư, "quy hoạch treo", sử dụng đất kém hiệu quả thời gian qua cho thấy QLNN đối với lĩnh vực này còn nhiều yếu kém và nhiều bất cập. 2.2. Thực Trạng Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRÊN Địa Bàn Thành Phố Hồ Chí MINH 2.2.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trường bất động sản ở TP.HCM 2.2.1.1. Hệ thống cơ quan quản lý - cấu trúc, chức năng và nhiệm vụ TTBĐS thành phố với các giao dịch về nhà, đất hiện nay được quản lý bởi một nhóm các sở ngành chứ chưa có cơ quan quản lý chuyên biệt. Các giao dịch liên quan đến nhà ở hiện do Sở Xây dựng quản lý. Các vấn đề liên quan đến đất đai thì do Sở Tài nguyên - Môi trường đảm trách. Riêng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước lại do Sở Tài chính vật giá quản lý và khai thác. Cục thuế thành phố phụ trách việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí tước bạ, thuế nhà đất, tiền thuê đất, tiền giao đất (mà có thu tiền sử dụng đất). Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý về quy hoạch xây dựng tổng thể cũng như chi tiết về nhà đất của toàn thành phố. Sở Giao thông công chính quản lý hệ thống cơ sở hạ tầng đường sá, kỹ thuật. Sở Kế hoạch và Đầu tư quản lý một số dự án địa ốc có vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước và thành phố. ở cấp thấp hơn thì có UBND cấp quận và các phòng liên quan. Hiện nay, cấp cơ sở (phường, xã) chỉ quản lý và xác nhận hiện trạng BĐS. Riêng đối với các giao dịch nhà ở có yếu tố nước ngoài thì do Sở Xây dựng quản lý. Nhìn chung, bộ máy QLNN của chúng ta về TTBĐS còn dàn trải, bất cập, chồng chéo; lực lượng cán bộ quản lý thì trình độ chuyên môn còn hạn chế, chưa ứng dụng và cập nhật được các phương pháp cũng như công nghệ tiên tiến phục vụ cho công tác quản lý. Các văn bản luật và dưới luật triển khai xuống cơ sở còn chậm nên gây khó khăn cho công tác quản lý TTBĐS - một thị trường luôn sôi động, vận động không ngừng. Ngoài ra, nhiều khi văn bản quy phạm pháp luật đề ra đã có hiệu lực pháp lý nhưng cán bộ thụ lý, giải quyết các vấn đề liên quan đến BĐS lại chưa được tập huấn hướng dẫn thi hành đã gây nhiều cản ngại cho công tác QLNN cũng như hoạt động của thị trường. 2.2.1.2. Các biện pháp quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS TP.HCM a) Công tác quy hoạch phát triển đô thị và khu dân cư Quy hoạch đất đai, nhà ở là việc cơ quan nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian và trong từng khoảng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố đất đai và nhà ở. Quy hoạch đất đai và nhà ở tại thành phố là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể thiếu được trong công tác quản lý TTBĐS. Quy hoạch đất đai, nhà ở là loại quy hoạch cụ thể, có quan hệ mật thiết với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của TP.HCM. Nó vừa cụ thể hóa, chi tiết hóa các chỉ tiêu chung nhất có liên quan đến lĩnh vực BĐS trong quy hoạch tổng thể, vừa là điều kiện để thực hiện quy hoạch tổng thể. Những năm qua, quy hoạch đã góp phần tích cực trong công tác quản lý đô thị cũng như QLNN đối với TTBĐS. Tuy nhiên, quy hoạch chưa thật sự theo kịp tốc độ phát triển đô thị cũng như TTBĐS; nhiều khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, nhưng quy hoạch chi tiết không theo kịp cũng như công tác quy hoạch chưa dân chủ và công khai hóa trong bước lập và duyệt. Có thể nói, trên thực tế, công tác quy hoạch đã đi sau đầu tư, kinh doanh BĐS, tạo ra một qui trình ngược, khó chấp nhận. Đây là nguyên nhân dẫn đến xây dựng nhà ở và đô thị nói chung không theo đúng quy hoạch, dẫn đến nhiều khu dân cư mới không kết nối được hạ tầng kỹ thuật của thành phố làm cho đã thiếu lại càng thiếu thêm, gây cản ngại trong phát triển đô thị cũng như TTBĐS đô thị. Nhiều khu nhà mọc lên không tuân thủ quy hoạch, không có giấy tờ hợp lệ, việc sang nhượng bằng "giấy tay" diễn ra phổ biến. Điều này phản ánh công tác quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý BĐS còn nhiều thiếu sót, kém hiệu quả, hiệu lực; ý thức tôn trọng pháp luật về quản lý lĩnh vực BĐS của người dân và một bộ phận công chức đang xuống cấp. b) Lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở Kế hoạch sử dụng các BĐS này bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai và về xây dựng phát triển nhà ở cũng như các biện pháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách có hiệu quả nhất. Nước ta từ khi chuyển sang kinh tế thị trường thì tính chất của công cụ kế hoạch hóa nền kinh tế quốc dân đã có sự thay đổi. Từ kế hoạch hóa mang tính chất trực tiếp (như là chỉ tiêu pháp lệnh), bắt buộc đã chuyển sang kế hoạch hóa mang tính gián tiếp, định hướng, hướng dẫn. Từ đây kế hoạch về đất đai và nhà ở là công cụ quản lý quan trọng nhằm đảm bảo sự lãnh đạo, chỉ đạo tập trung thống nhất của Nhà nước cũng như các địa phương. Kế hoạch về đất đai, nhà ở cho phép Thành phố sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn lực về đất đai và nhà ở. Kế hoạch đất ở, nhà ở là công cụ để Thành phố điều tiết các hoạt động đầu tư, kinh doanh liên quan đến đất đai, nhà ở của các tổ chức và cá nhân sao cho phát triển đúng hướng. Kế hoạch thường phản ánh được các mục tiêu, ý đồ của thành phố cũng như khả năng thực hiện chúng. Kế hoạch về sử dụng đất đai và nhà ở là cơ sở để đảm bảo thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng những năm qua việc lập kế hoạch và thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở của thành phố còn nhiều bất cập. Quỹ đất của thành phố thì có hạn, nhưng các kế hoạch sử dụng đất đai và xây dựng được lập và duyệt chưa đồng bộ, thống nhất với nhau đã làm cho vấn đề này càng thêm khó khăn. c) Các công cụ tài chính Đây là biện pháp để bắt buộc đối tượng sử dụng đất đai và nhà ở thực hiện các nghĩa vụ và trách nhiệm tài chính của họ với nhà nước. Các công cụ tài chính của nhà nước tạo sự bình đẳng giữa những người sử dụng đất đai và nhà ở, đồng thời là cơ sở để các tổ chức và cá nhân có ý thức sử dụng đất đai và nhà ở tiết kiệm và hiệu quả hơn. Mặt khác, khi các công cụ tài chính hợp lý còn kích người dân đầu tư và kinh doanh nhiều hơn trong lĩnh vực BĐS, tham gia giao dịch trên TTBĐS chính thức, góp phần đưa nền kinh tế phát triển lành mạnh. Các công cụ tài chính như thuế, phí, lệ phí trong lĩnh vực BĐS là nguồn thu lớn làm tăng ngân sách nhà nước. Hiện nay, thông qua các chính sách lãi suất, tín dụng ưu đãi, thành phố cũng như cả nước đã khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS tạo cơ sở hạ tầng và quỹ nhà cho người nghèo và người có thu nhập thấp nhằm giảm bớt gánh nặng cho Nhà nước. d) Khung giá nhà đất Nhìn chung, khung giá nhà đất những năm qua của nước ta còn khá bất cập, chậm thay đổi, không sát với thị trường và "hơi thở" cuộc sống. Khung giá còn chưa bao quát được xu hướng phát triển kinh tế - xã hội. Từ những bất cập này đã nảy sinh nhiều hậu quả: thất thoát nguồn thu cho ngân sách; sử dụng BĐS lãng phí, kém hiệu quả; tranh chấp đất đai, BĐS rất phức tạp; khiếu kiện kéo dài,… Bất cập trên dường như làm cho khung giá chỉ là hình thức không phản ánh được giá cả TTBĐS, tạo điều kiện cho kẻ đầu cơ trục lợi. Giá cả thực tế bị thổi phồng như "bong bóng", người dân thành phố không nắm được thông tin thì thiệt đơn, thiệt kép. Tuy nhiên, cũng phải ghi nhận một số cố gắng của thành phố trong việc vận dụng và điều chỉnh khung giá nhà đất cho từng thời gian và địa bàn vừa qua; như việc điều chỉnh giá đất các quận đang đô thị hoá đầu năm 2004 vừa qua đã tạo điều kiện cho TTBĐS sôi động và lành mạnh trở lại. e) Ban hành các văn bản, thủ tục luật pháp về BĐS và TTBĐS Đây là biện pháp không thể thiếu được của Nhà nước. Nhà nước thực hiện các chức năng và thẩm quyền của mình qua công cụ luật pháp. Đất đai, BĐS là một lĩnh vực rất quan trọng và nhạy cảm vì vậy việc sử dụng công cụ luật pháp là rất quan trọng. Luật pháp giúp các cơ quan QLNN duy trì trật tự an toàn xã hội trong lĩnh vực BĐS. Luật pháp về vấn đề này còn là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện các nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác với Nhà nước, làm cho các chủ sử dụng BĐS thấy được trách nhiệm và nghĩa vụ của mình. Thông qua Luật Đất đai, Nhà nước đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở cũng như đảm bảo sự kết hợp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và chủ sử dụng đất đai, BĐS. Luật pháp về đất đai, BĐS còn là công cụ quản lý cơ sở, tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn. Tuy nhiên, trên thực tế thời gian qua, việc ban hành và triển khai thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý đất đai, TTBĐS còn nhiều bất cập. Thể hiện qua việc có quá nhiều văn bản pháp luật (496 văn bản liên quan) nhưng lại chồng chéo, không tập trung đi thẳng vào vấn đề quản lý TTBĐS mà còn lòng vòng, dàn trải, kém hiệu lực và hiệu quả. Các văn bản nhiều khi đi sâu vào quản lý chuyên môn, nên các yếu tố dành cho quản lý TTBĐS còn manh mún, chưa thống nhất. Việc ban hành và hướng dẫn thực hiện pháp luật về BĐS và TTBĐS của TP.HCM những năm còn nhiều yếu kém. Cơ chế giám sát việc thực thi pháp luật về đất đai, BĐS, TTBĐS còn chưa rõ ràng và hiệu lực thấp. Đây là những vấn đề cần khắc phục trong thời gian tới để các công cụ quản lý TTBĐS phát huy tác dụng tốt hơn nữa, nhằm xây dựng được một TTBĐS lành mạnh, phát triển, góp phần nâng cao đời sống kinh tế, xã hội cho nhân dân thành phố. 2.2.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai ở Thành phố Hồ Chí Minh 2.2.2.1. Quản lý, điều tiết cung cầu trên thị trường đất đai Việc Luật Đất đai quy định rõ về quyền sử dụng đất và cho phép người dân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đánh dấu bước chuyển sang kinh tế thị trường của đất nước. TTBĐS với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có 7 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn) đã diễn ra sôi động trên cả nước cũng như ở TP.HCM. Thị trường quyền sử dụng đất TP.HCM cũng gồm hai thị trường nhánh là thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp là thị trường diễn ra khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất với các đối tượng là tổ chức và cá nhân, hộ gia đình. Thị trường này tạo ra hàng triệu người có quyền sử dụng đất và những chủ sử dụng này lại dùng 7 quyền cụ thể để giao dịch dân sự trên thị trường thứ cấp về đất đai. Cung và cầu là hai yếu tố chủ yếu của thị trường đất đai, nhận thức được điều này cùng với việc cung cầu đang mất cân đối giả tạo, thành phố cùng với các cơ quan quản lý chuyên môn đã xác định: phải tăng khả năng cung cấp HHBĐS cho thị trường, nhất là đất đai cho nhu cầu ở và sản xuất - kinh doanh để chủ động bình ổn thị trường theo quy định cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện các chính sách xã hội. Cung về đất đai được hiểu là một khối lượng đất sẵn sàng đưa ra giao dịch trên thị trường tại một thời điểm nào đó với mức giá giới hạn nhất định. Từ đây, thành phố đã chỉ đạo tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuẩn bị các phương án đền bù giải tỏa hợp lý để có "đất sạch" cho các dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng như sản xuất - kinh doanh khác. Thành phố xác định: trong công tác giao đất, cho thuê đất phải chuyển từ biện pháp đổi đất lấy hạ tầng sang phương án đấu thầu, đấu giá nhằm sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý và hiệu quả hơn; từ đó, thành phố chỉ đạo các thủ tục này phải bảo đảm công khai, đơn giản, tạo điều kiện rộng rãi cho các chủ thể tham gia. Thành phố đã quyết định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất để đi đầu thực hiện việc này và giao chỉ tiêu thu từ quỹ đất đai trong năm 2004 đạt 1.500 tỷ đồng, năm 2004 đã quyết định thu hồi 9 dự án đất với tổng diện tích là 1.048.434 m2 để bán đấu giá, trước mắt sẽ đấu giá 5 khu đất. Muốn phát triển thị trường quyền sử dụng đất cần phải thúc đẩy các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp và dịch vụ phụ trợ. Do đó, phải tác động vào cung cầu để chúng cân đối hợp lý hơn. Tuy nhiên, thành phố cũng như bao đô thị khác ở nước ta đang gặp phải một số giới hạn như: giới hạn về quỹ đất, về địa hình bề mặt, về quy mô đô thị… Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai. Thêm nữa, đất đai ở thành phố có tình trạng đan xen nhiều hình thức sử dụng và nhiều chủ thể sử dụng. Trong đô thị có cả đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh lẫn với đất ở dân cư và đất cơ quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xen này làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất, thêm vào đó do thiếu quy hoạch tổng thể, chiến lược và thống nhất nên sự lộn xộn, phi quy hoạch trong việc sử dụng đất đang là tình trạng phổ biến. Các bất hợp lý phát sinh là về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại từ đô thị hóa. Thành phố cũng đang khắc phục tình trạng đô thị hóa kiểu "vết dầu loang" để có thể tạo điều kiện khắc phục cung cầu mất cân bằng như hiện nay. Thực trạng cung cầu ở thành phố hiện nay cho thấy: trong khi nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu đất mặt bằng kinh doanh của khu vực tư nhân rất lớn nhưng chưa đáp ứng kịp, thì cung về mặt bằng ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho DNNN lại dư thừa, vượt xa nhu cầu. Điều quan tâm hơn là những BĐS này (mà cung vượt cầu) thường được hình thành từ nguồn vốn ngân sách hoặc được ưu đãi, hỗ trợ. Như vậy, là có tình trạng bao cấp một phần cho các chủ thể này làm cho TTBĐS thêm mất cân đối và lành mạnh về cung cầu. Do đó, thành phố xác định cần xóa bỏ triệt để bao cấp để cung cầu thị trường thật hơn và cân đối hơn. TTBĐS thành phố thời gian qua luôn rơi vào tình trạng căng thẳng giả tạo trong quan hệ cung - cầu BĐS, nên giá cả biến động mạnh và khá phức tạp. Có những lúc giá nhà đất bị đẩy lên cao chóng mặt và phi lý, đó là những cơn sốt năm nêu trên. Trong các cuộc hội thảo về TTBĐS thành phố, các vị chức sắc, các nhà chuyên môn, chuyên gia BĐS đã ví giá cả TTBĐS như "chú ngựa non bất kham, không yên cương lồng lên từng đợt" nhiều khi "phi nước đại" khiến thành phố luôn phải tìm cách "đóng yên cương" cho nó. Giá cả BĐS tại thành phố theo ước tính sơ bộ, năm 2001 so với năm 2000 giá nhà tăng 30 -50%, giá đất ở tăng từ 50 - 100% và giá đất ruộng, đất vườn tăng gấp 2 - 3 lần (200 - 300%). Giá cả BĐS như vậy đã không nằm ngoài quy luật cung cầu, khi mà cung - cầu bị mất cân đối nghiêm trọng. Cầu về BĐS tăng nhanh do người dân muốn đầu tư kiếm lợi (lúc này tỷ suất lợi nhuận của TTBĐS là cao nhất, hơn cả thị trường vàng, thị trường chứng khoán, hay lãi suất tiết kiệm), trong khi cung về BĐS là có hạn và tăng rất chậm. Trong tình hình đó, Chỉ thị 08/CT-UB của UBND thành phố ngày 22/4/2002 được ban hành đã tác động mạnh đến TTBĐS. Các giao dịch "trùng" xuống và "đóng băng"; giá cả giao dịch cũng xuống thấp do các quy định về mua bán rất ngặt nghèo. TTBĐS thành phố tạm "im lặng" sau Chỉ thị 08/CT-UB. Sau đó, thành phố muốn hâm nóng lại TTBĐS nên đã ra Chỉ thị 18/CT-UB ngày 22/8/2002 về đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, TTBĐS đã dần dần ấm lại. Tuy nhiên, sau đó năm 2003, 2004 giá cả cũng không biến động lớn; có thể coi đây là thời kỳ TTBĐS bình yên với lượng giao dịch tương đối. Một phần của sự bình yên này là do người dân đang chờ triển khai Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ 1/7/2004. Tuy nhiên, trong quý II năm 2004 Thành phố lại cho ra một khung giá đất mới cho một số quận nên TTBĐS thành phố bắt đầu có dấu hiệu tăng giá. Giá cả chỉ tăng ở các khu ven ô, khu đô thị hóa như tại các quận, huyện ngoại thành Tân Phú, Bình Chánh, Bình Tân, quận 12, quận 9… 2.2.2.2. Các biện pháp hỗ trợ quan hệ giao dịch trên thị trường đất đai Lĩnh vực BĐS hiện nay đang có sức thu hút rất lớn đối với giới kinh doanh, các nhà đầu tư và ngay cả những đối tượng "ăn theo" như "cò" môi giới, tư vấn… lý do là nguồn lợi thu được từ loại "hàng hóa đặc biệt" này là rất lớn. Qua kết quả khảo sát, nghiên cứu TTBĐS TP.HCM từ các nguồn như: phòng thuế trước bạ, các trung tâm giao dịch địa ốc, quảng cáo rao bán BĐS trên báo chí, cũng như hoạt động môi giới tự do của "cò" nhà đất,… cho thấy nhu cầu giao dịch BĐS hiện nay là vô cùng lớn cả ở dạng "bề nổi" lẫn dạng tiềm năng. Sau khi có những sự "cởi trói" bằng việc đổi mới khung pháp luật và chính sách đất đai, lĩnh vực BĐS có điều kiện đẩy nhanh và mở rộng giao dịch, mua bán, sang nhượng BĐS, đất đai trong đại đa số nhân dân. Một trong những nhân tố thúc đẩy các quan hệ giao dịch trên TTBĐS là việc thành phố đã cho phép thiết lập nhiều định chế hỗ trợ. Đó là các trung tâm tư vấn địa ốc, các trung tâm đăng ký BĐS, các trung tâm ký gửi và giao dịch BĐS, có thể điểm qua một số trung tâm nổi bật như: + Trung tâm giao dịch địa ốc ACB của Ngân hàng á Châu. + Trung tâm tư vấn địa ốc - Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín. + Trung tâm thuộc Sở Tài Nguyên - Môi trường. + Trung tâm kiểm định bản đồ và tư vấn địa ốc. + Hàng loạt các trung tâm thuộc các công ty thành viên của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (RESCO). + Các mô hình "chợ" địa ốc, "siêu thị" địa ốc. + Giao dịch bảo đảm qua ngân hàng của ACB. Các trung tâm tư vấn, giao dịch hoạt động đã góp phần tạo nên sự ổn định cho thị trường. Trong giao dịch, yêu cầu pháp lý luôn được đặt lên hàng đầu nhằm tránh các rủi ro, bất trắc cho các chủ thể. Qua đây, bước đầu đã giúp khách hàng giao dịch cũng như người dân hiểu biết các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, hoạt động xây dựng và chuyển nhượng BĐS. Các định chế hỗ trợ giao dịch này đã tạo điều kiện đảm bảo quyền lợi của người dân trong giao dịch, đồng thời làm tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước từ những hoạt động, giao dịch chính thức này của TTBĐS. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được sau một thời gian hoạt động, các định chế hỗ trợ giao