Luận văn Quản lý nhà nước về đầu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột - Tỉnh Đắk Lắk

ai cho người sử dụng đất, đưa đất đai vào sử dụng đúng mục đích, bền vững, có hiệu quả. Kiểm tra, xử lý đối với các trường hợp vi phạm về khai thác nguồn nước, khai thác đá xây dựng và các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường trên địa bàn. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo được xử lý kịp thời, dứt điểm các trường hợp vi phạm Luật Đất đai như sử dụng đất không đúng mục đích, tranh chấp, lấn chiếm,... góp phần ổn định tình hình chính trị - đất 34 đai trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, khi giá trị sử dụng đất đai ngày càng tăng lên, tình trạng tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng sai mục đích... ngày càng xảy ra phức tạp, đặc biệt ở các khu vực có kinh tế phát triển. Do vậy cần có sự quan tâm nhiều hơn nữa của các cấp thẩm quyền trong công tác quản lý đất đai nhằm ngăn chặn việc vi phạm Luật Đất đai. 2.1.2.4. Thực trạng về tổ chức bộ máy thực hiện đấu giá QSD đất Trước năm 2011: Căn Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. UBND tỉnh Đắk Lắk đã ban hành quyết định số 20/2010/QĐ-UBND về việc ban hành Quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk; Theo đó UBND thành phố Buôn Ma Thuột thành lập hội đồng đấu giá QSD đất của thành phố theo từng thời điểm đấu giá; Thành phần hội đồng đấu giá gồm có: Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách kinh tế, làm Chủ tịch hội đồng, phòng Tài chính – Kế hoạch là cơ quan thường trực, cán bộ chuyên môn của các phòng Tài nguyên & Môi trường, phòng Tư Pháp, phòng Kinh tế hạ tầng, cán bộ của Chi cục thuế thành phố Buôn Ma Thuột và Chủ tịch, cán bộ địa chính xã (phường) nơi có đất đấu giá; Hoạt động của hội đồng theo chế độ kiêm nhiệm. Kinh phí hoạt động được lấy từ phí đấu giá QSD đất, nếu không đủ thực hiện thì UBND thành phố cấp bổ sung theo tổng hợp đề xuất của phòng Tài chính – Kế hoạch. Từ năm 2011 đến nay: Căn cứ Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 17/8/2006 của Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010 của bộ: Tài nguyên và Môi trường, Nội vụ, Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của tổ chức Phát triển quỹ đất. 35 UBND tỉnh Đắk Lắk ban hành Quyết định số 1235/QĐ-UBND ngày 15/3/2011 về việc thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột. UBND thành phố Buôn Ma Thuột ban hành Quyết định số 1009/2011/QĐ-UBND ngày 30/9/2011 về việc Quy định về tổ chức và hoạt động của Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột. Quy định về tổ chức và hoạt động của Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột gồm các nội dung cơ bản sau: Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột (gọi tắt là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp có thu, trực thuộc UBND thành phố, chịu sự quản lý và chỉ đạo của UBND thành phố, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng; được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật. Trung tâm Phát triển quỹ đất có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tạo quỹ đất để đấu giá QSD đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và ổn định thị trường BĐS; nhận chuyển nhượng QSD đất; phát triển các khu tái định cư; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất; đấu giá QSD đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; quản lý đất đã thu hồi, đã nhận chuyển nhượng, đã tạo lập, phát triển và thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng. Được cung cấp các văn bản về chính sách, pháp luật của Nhà nước và các tài liệu khác liên quan đến nhiệm vụ được giao; Tư vấn, cung cấp dịch vụ thuộc các lĩnh vực phù hợp với chức năng, nhiệm vụ được giao cho tổ chức và cá nhân; Liên doanh, liên kết, hợp tác với tổ chức kinh tế, cá nhân để thực hiện nhiệm vụ, dịch vụ theo quyết định của cấp có thẩm quyền; Thuê tư vấn, thực hiện các công việc thuộc chức năng, nhiệm vụ được giao. Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột có 01 Giám đốc và 02 Phó Giám đốc. Việc bổ nhiệm Giám đốc, Phó Giám đốc do Chủ tịch UBND thành phố quyết định theo tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ và theo quy định của pháp luật; việc miễn nhiệm, cách chức, khen thưởng, kỷ luật và chế độ, chính sách khác đối với Giám đốc, Phó Giám đốc thực hiện theo quy định của pháp luật. Các phòng chuyên môn, nghiệp vụ: Phòng Hành chính - Tổng hợp; Phòng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Phòng Hạ tầng và phát triển quỹ đất. Việc thành lập các phòng chuyên môn, nghiệp vụ do Chủ tịch UBND thành phố quyết định theo đề nghị của Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất và Trưởng phòng Nội vụ thành phố. Tùy theo tình hình, yêu cầu nhiệm vụ, Giám đốc quyết định điều động viên chức, nhân viên thành lập tổ, nhóm chuyên trách để thực hiện nhiệm vụ được giao. Biên chế của Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột là biên chế sự nghiệp do UBND tỉnh giao hàng năm trong tổng biên chế sự nghiệp của UBND thành phố Buôn Ma 36 Thuột. Ngoài số biên chế được Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt hàng năm, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố còn được phép ký một số lao động hợp đồng có thời hạn để thực hiện các công việc liên quan đến nhiệm vụ của đơn vị. Việc ký hợp đồng phải lập danh sách báo cáo Chủ tịch UBND thành phố và Phòng Nội vụ thành phố để theo dõi, quản lý.[24] Việc quyết định thành lập trung tâm ngày 15/3/2011, ban hành quy chế hoạt động ngày 30/9/2011; nhưng đến 02/01/2012 mới đi vào hoạt động, tại thời điểm này trung tâm chưa đảm nhiệm hết chức năng nhiệm vụ mà chỉ mới tham gia giải phóng mặt bằng. Bắt đầu từ tháng 9/2012 đến nay Trung tâm mới thực hiện các chức năng nhiệm vụ theo đúng quy định, trong đó có công tác đấu giá QSD đất. 2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở tại thành phố Buôn Ma Thuột Đấu giá QSD đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố Buôn Ma Thuột và đã được tổ chức thực hiện từ năm 2004. Nhưng từ năm 2007, khi Buôn Ma Thuột bắt đầu thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, chuẩn bị các điều kiện để hình thành các khu dân cư thì hình thức đấu giá QSD đất mới được triển khai thực hiện mạnh mẽ nhằm tạo nguồn vốn đầu tư thực hiện các dự án. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tôi chỉ tiến hành nghiên cứu quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở tại 5 phường, xã từ năm 2012 đến cuối năm 2016. 2.2.1. Các văn bản về đấu giá QSD đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột Trong thời gian qua, Chính phủ và UBND tỉnh Đắk Lắk đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo và hướng dẫn tổ chức thực hiện đấu giá QSĐ đất. Tuy nhiên một số văn bản không còn phù hợp với thực tế tại thành phố Buôn Ma Thuột, bộc lộ nhiều mâu thuẩn, hạn chế nên đã được thay thế hoặc điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với thực tiễn của công tác đấu giá QSD đất. Hệ thống các văn bản đó bao gồm (bảng 2.1). Bảng 2.1. Văn bản về đấu giá QSD đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột Trung ương Năm ban hành Tên văn bản Ghi chú 1993 Luật đất đai năm 1993 Hết hiệu lực 37 2003 Luật đất đai năm 2003 Hết hiệu lực 2005 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Hết hiệu lực 2005 Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tư pháp về hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP Hết hiệu lực 2005 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Hết hiệu lực 2006 Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Hết hiệu lực 2010 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Còn hiệu lực 2010 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Bộ Tư pháp Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Còn hiệu lực 2012 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Còn hiệu lực 38 2013 Luật Đất đai 2013 Còn hiệu lực Địa phương Năm ban hành Tên văn bản Ghi chú 2004 Quyết định số 02/2004/QĐ-UBND ngày 07 tháng 01 năm 2004 về việc ban hành Quy chế đấu giá QSD đất để giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Hết hiệu lực 2006 Quyết định số 52/2006/QĐ-UBND ngày 04 tháng 02 năm 2006 Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Hết hiệu lực 2010 Quyết định số 20/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 2 năm 2010 về việc ban hành Quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Hết hiệu lực 2015 Nghị quyết số 10/2015/NQ-HĐND ngày 12 tháng 7 năm 2015 của Hội đồng nhân dân tỉnh Đắk Lắk khoá XVI, kỳ họp thứ 5 về việc điều chỉnh, bãi bỏ một số loại phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Còn hiệu lưc 2016 Quyết định Số: 09/2016/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2016 của UBND tỉnh Đắk Lắk về việc ban hành quy chế đấu giá tài sản nhà nước trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Còn hiệu lực (Nguồn: Số liệu điều tra, năm 2017) Trong các văn bản trên của Trung ương chỉ có các văn bản quy định chung cho công tác bán đấu giá tài sản. Mặc dù đấu giá QSD đất đã được thực hiện trong một thời gian dài ở hầu hết các địa phương trong cả nước nhưng 39 Chính phủ vẫn chưa có văn bản quy định riêng cho lĩnh vực này để áp dụng thống nhất trong cả nước. Để tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất cho địa phương mình thì hiện nay các địa phương tự xây dựng quy chế do đó việc tổ chức và thực hiện có sự khác nhau giữa các địa phương. Riêng đối với đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột hiện nay được thực hiện dựa trên Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND ngày 09 tháng 3 năm 2016 về việc ban hành ban hành quy chế đấu giá tài sản nhà nước trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. 2.2.2. Quy trình đấu giá QSD đất ở áp dụng tại địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất Thành phần Hội đồng bao gồm: Lãnh đạo UBND thành phố (hoặc người được uỷ quyền) làm Chủ tịch hội đồng. Các thành viên là đại diện của các cơ quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Tư Pháp, Thanh tra, Quản lý đô thị, đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất và Chủ tịch hoặc phó chủ tịch xã, phường có đất đấu giá. Từ năm 2012 thành phố không thành lập hội đồng đấu giá mà giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố thực hiện. Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp trực thuộc UBND thành phố có chức năng tổ chức giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển quỹ đất và tổ chức đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố. Bước 2: Xây dựng giá khởi điểm để đấu giá. Hội đồng đấu giá hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất có trách nhiệm xây dựng giá khởi điểm của các thửa đất, khu đất đấu giá và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm thuộc Chủ tịch UBND tỉnh . Việc xây dựng giá khởi điểm dựa trên kết quả khảo sát giá đất tại khu vực đấu giá và các vùng lân cận đã có số liệu, đồng thời cân đối với tổng mức đầu tư vào khu đất đưa ra đấu giá. Tham gia vào quá trình xây dựng giá khởi điểm bao gồm các cán bộ chuyên môn của trung tâm Phát triển quỹ đất, phòng Tài nguyên và môi trường, Phòng Tài chính-kế hoạch và các cán bộ chuyên trách của cấp xã, phường. Bước 3: Công bố, công khai các thửa đất, khu vực tổ chức đấu giá QSD đất trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 2 lần), thời gian từ lúc công khai đến lúc tổ chức đấu giá tối thiểu là 30 ngày. Trung tâm phát triển quỹ đất chuẩn bị nội dung công bố, công khai thửa đất, thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá đăng tải trên báo Đắk Lắk, hoặc Đài 40 phát thanh truyền hình Đắk Lắk 2 số liên tiếp. Ngoài ra, tại cơ quan Trung tâm phát triển Quỹ đất, trụ sở UBND xã, phường có đất tổ chức đấu giá phải niêm yết bản đổ quy hoạch khu đất, biểu công bố tổ chức đấu giá, nội quy đấu giá vá hướng dẩn nơi làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá. Để đảm bảo thông tin về việc đấu giá đất được nhiều người ở nhiều khu vực khác nhau cùng biết và tham gia đấu giá thì hiệu quả đấu giá sẻ lên cao; ngoài việc đăng thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết các tài liệu tại cơ quan, trụ sở làm việc theo đúng quy định hiện hành, thì việc phối hợp để các thông tin về đấu giá đất phát đồng thời trên hệ thống phát thanh của các thôn, buôn, tổ dân phố nơi có đất đấu giá củng như các vùng xung quanh. Công bố, công khai thông tin về đấu giá là nội dung có tính bắt buộc nhưng đồng thời nó có tính quảng bá, kích cầu trong quá trình tổ chức đấu giá QSD đất. Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá QSD đất: Địa điểm đăng ký tham gia đấu giá QSD đất, tùy vào tình hình cụ thể của những đợt đấu giá mà trung tâm phát triển quỹ đất quyết định, có thể tại trụ sở UBND xã, phường nơi có đất đấu giá hoặc ngay tại cơ quan trung tâm phát triển quỹ đất. Thời gian đăng ký tham gia đấu giá ngay sau khi có công bố thông tin về đấu giá đến trước 16 giờ của ngày trước ngày tổ chức đấu giá, trong khoảng thời gian này các đối tượng có nhu cầu đấu giá đến đăng ký, tìm hiểu thông tin và chuẩn bị tiền đặt cọc và các giấy tờ liên quan. Thời gian nộp tiền đặt cọc, thu tiền đặt cọc các thửa đất đấu giá trong vòng 3 ngày trước ngày tổ chức đấu giá và trước 16 giờ của ngày trước ngày tổ chức đấu giá, tiền đặt cọc do cán bộ của Trung tâm phát triển quỹ đất thu và nộp váo tài khoản tạm giử của phòng Tài chính kế hoạch tại kho bạc nhà nước thành phố. Ngoài tiền đặt cọc thì người tham gia đấu giá phải nộp thêm phí đấu giá, phí đấu giá tùy theo mức giá khởi điểm của từng thửa đất. Chốt hồ sơ đấu giá từ 16 giờ của ngày trước ngày tổ chức đấu giá, tính từ thời điểm này không nhận thêm các trường hợp đăng ký đấu giá, hay nộp tiền cọc mà cán bộ liên quan chỉ tổng hợp danh sách các đối tượng tham gia đấu giá để chẩn bị cho ngày hôm sau tổ chức đấu giá; mặt khác sắp xếp, tổng hợp lại tiền đặt cọc theo cách hợp lý để sau cuộc đấu giá thì việc hoàn trả lại tiền đặt cọc cho những người không trúng đấu giá một cách nhanh nhất. Bước 5: Tổ chức đấu giá công khai, bước này được thực hiện tại xã, thị trấn nơi có đất đấu giá. Sau khi ổn định tổ chức, giới thiệu hội đồng đấu giá; đấu giá viên thông 41 qua nội quy đấu giá, cách thức đấu giá ( bằng lời hay bỏ phiếu ), danh sách những người tham gia đấu giá, giải đáp thắc mắc cho những người chưa hiểu trong việc đấu giá. Đối với hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói, đấu giá viên nhắc lại giá khởi điểm, yêu cầu người tham gia đấu giá bắt đầu trả giá từ giá khởi điểm. Sau mỗi lần người tham gia đấu giá trả giá, đấu giá viên nhắc lại ba lần, rõ ràng, chính xác bằng lời nói giá đã trả cao nhất, mỗi lần cách nhau khoảng ba mươi giây. Sau ba lần nhắc lại, nếu không có người trả giá tiếp thì đấu giá viên công bố kết quả. Trong trường hợp thực hiện cách thức bỏ phiếu nhiều vòng thì mỗi người tham gia đấu giá được phát một tờ phiếu trả giá, ghi giá muốn trả vào phiếu của mình và bỏ phiếu vào hòm phiếu. Sau khi thu hết các phiếu đã phát, đấu giá viên công bố mức giá trả cao nhất của vòng bỏ phiếu thứ nhất mà không công bố tên của người đã trả giá cao nhất, tiếp tục phát phiếu cho những người tham gia đấu giá để bắt đầu trả giá cho vòng tiếp theo. Sau vòng bỏ phiếu thứ hai, đâu giá viên công bố người và giá trả của tất cả các phiếu, người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá, nếu có nhiều người cùng trùng giá cao nhất thì đấu giá viên tổ chức bóc thăm để chọn ra người trúng đấu giá thửa đất. Đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, hội đồng đấu giá lập biên bản đấu giá, người trúng đấu giá và người trả giá liền kề cùng ký vào biên bản. Bước 6: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá QSD đất. Ngay sau cuộc bán đấu giá Trung tâm phát triển quỹ đất tổng hợp trình phê duyệt danh sách trúng đấu giá QSD đất, đồng thời tiến hanh trả lại tiền đặt cọc cho những người không trúng đấu giá. Quyết đinh trúng đấu giá được gửi cho những người trúng đấu giá để có cơ sở thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại trước khi cấp giấy chứng nhận QSD đất Bước 7: Lập thủ tục giao đất, cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá. Người nhận quyết định trúng đấu giá tiến hành nộp số tiền còn lại của thửa đất đã trúng đấu giá ( trừ đi khoản tiển đặt cọc cho thửa đất ) và lệ phí trước bạ vào tài khoản tạm giữ của phòng Tài chính kế hoạch thành phố tại kho bạc nhà nước thành phố, sau khi làm xong nghĩa vụ tài chính, Trung tâm phát triễn quỹ đất tiến hành bàn giao đất thực địa, toàn bộ các giấy tờ liên quan đến nộp tiền và bàn giao đất thực địa chuyển về Văn phòng đăng ký QSD đất, phòng Tài nguyên và môi trường thành phố để cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá. Việc cấp GCNQSD đất và giao đất ngoài thực địa được tiến hành theo đúng thẩm quyền quy định của pháp luật. 42 Qua quá trình điều tra trên thực tế và tham gia khảo sát tại các phiên đấu giá cho thấy, quy trình trên đang được thực hiện khá hợp lý, đã giúp cho các cơ quan chuyên môn chủ động trong công tác tổ chức thực hiện đấu giá. 2.2.3. Quy chế đấu giá QSD đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột 1. Tài sản bán đấu giá và giá khởi điểm của tài sản: Đất ở phải được UBND tỉnh quyết định phê duyệt giá khởi điểm trước khi mang ra đấu giá , ví dụ năm 2014 UBND Tỉnh phê duyệt giá khởi điểm đất ở cho thành phố Buôn Ma Thuột tại các quyết định : số 902/QĐ-UBND ngày 14/4/2014; số 2337/QĐ-UBND ngày 25/8/2014; số 3163/QĐ-UBND ngày 03/11/2014 của UBND tỉnh Đắk Lắk. 2. Đối tượng và điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá QSD đất: a. Đối tượng tham gia đấu giá: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai, có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Mục đích sử dụng đất sau khi bán đấu giá được thực hiện theo Sơ đồ quy hoạch phân thửa chi tiết đất ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. b. Điều kiện được tham gia đấu giá: - Có đơn xin tham gia đấu giá QSD đất theo mẫu của Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột phát hành và phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá; - Phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; c. Người không được tham gia đấu giá tài sản: - Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; - Người làm việc trong tổ chức bán đấu giá tài sản, nơi thực hiện việc bán đấu giá tài sản đó, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; - Người có thẩm quyền quyết định đấu giá; người ký hợp đồng thuê tổ chức bán đấu giá tài sản để bán đấu giá; 43 - Người không được nhận chuyển nhượng QSD đất; người không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 3. Cách thức đăng ký tham gia đấu giá QSD đất: - Phải có giấy chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu gia đình (trường hợp đăng ký hộ gia đình) (nộp 02 bản sao có chứng thực để lưu hồ sơ và làm các thủ tục liên quan); - Người đăng ký tham gia đấu giá phải hoàn tất việc nộp phí tham gia đấu giá, tiền đặt trước và các giấy tờ liên quan trước 16 giờ 00 phút trước ngày tổ chức bán đấu giá (trong giờ hành chính các ngày làm việc). Tiền đặt trước của người trúng đấu giá được trừ vào giá mua. - Nộp phí tham gia đấu giá 100.000 đồng/1 thửa đối với những thửa có giá khởi điểm từ 300 triệu đồng trở xuống; 200.000 đồng/thửa đối với những thửa đất có giá khởi điểm từ trên 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng; 500.000 đồng/thửa đối với những thửa đất có giá khởi điểm từ trên 500 triệu đồng. - Tiền đặt trước nộp 15% trên giá khởi điểm của từng thửa đất đăng ký; - Mỗi hộ gia đình, cá nhân được đăng ký tham gia đấu giá để mua 01 hoặc nhiều thửa đất thì nộp phí tham gia đấu giá và tiền đặt trước 15% trên giá trị của từng thửa đất đăng ký tương ứng. - Mỗi hộ gia đình chỉ được cử một cá nhân tham gia đấu giá; - Người tham gia đấu giá có thể ủy quyền bằng văn bản có chứng nhận hợp lệ cho người khác thay mặt mình đăng ký và tham gia đấu giá. 4. Cách thức đấu giá: - Hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín; số vòng: 02 vòng. - Phương thức bán đấu giá: Tiến hành đấu giá từng thửa một; - Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, thành phần phối hợp, khách mời tham dự cuộc bán đấu giá, thông báo nội quy cuộc bán đấu giá QSD đất, công bố danh sách người đăng ký tham gia đấu giá QSD đất và điểm danh; giới thiệu từng thửa đất bán đấu giá, nhắc lại giá khởi điểm, thông báo mức chêch lệch mỗi lần trả giá, trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá; - Đấu giá viên chỉ công nhận người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất trong những phiếu đấu giá hợp lệ. Trong trường hợp tại vòng đấu thứ 2 (vòng cuối cùng) có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất thì đấu giá viên tổ chức việc bốc thăm để chọn ra người trúng đấu giá. 44 - Phiếu đấu giá hợp lệ là những phiếu do Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột ban hành và phải ghi đầy đủ các nội dung trong phiếu đấu giá, họ tên trong phiếu phải trùng với họ tên trong đơn đăng ký tham gia đấu giá. Số tiền ghi trong phiếu phải rỏ ràng bằng chữ và bằng số, không được tẩy xóa, không sai lệch giữa viết bằng chữ và bằng số. - Phiếu đấu giá không hợp lệ là phiếu có giá đấu thấp hơn giá khởi điểm, bỏ phiếu trắng, sử dụng phiếu không do Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Buôn Ma Thuột ban hành và bước giá trả thấp hơn bước giá quy định. - Người tham gia đấu giá được Trung tâm Phát triển quỹ đất phát phiếu, trực tiếp ghi các nội dung vào phiếu đấu giá trong thời gian là 05 phút, sau đó bỏ phiếu vào thùng phiếu. Giá khởi điểm của vòng đấu sau là mức trả giá cao nhất của vòng đấu trước. - Người điều hành công bố kết quả trúng đấu giá, sau khi có kết quả kiểm phiếu. - Trong trường hợp 01(một) thửa đất chỉ có 01(một) người đăng ký tham gia đấu giá thì không tổ chức và hoàn trả lại tiền đặt trước và phí đấu giá. 5. Bước giá: Mức chênh lệch mỗi lần trả giá (bước giá): 2.000.000 đồng đối với những thửa đất có giá khởi điểm dưới 300 triệu đồng; 2.500.000 đồng đối với những thửa đất có giá khởi điểm từ 300 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng; 5.000.000 đồng đối với những thửa đất có giá khởi điểm từ 500 triệu đồng đến dưới 1 tỷ triệu đồng; 10.000.000 đồng đối với những thửa đất có giá khởi điểm trên 1 tỷ đồng. 6. Người tham gia đấu giá được nhận lại tiền đặt trước các trường hợp sau: - Người không trúng đấu giá được trả lại tiền đặt trước sau khi phiên bán đấu giá kết thúc nếu không vi phạm nội quy, quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản; - Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng rút lại đăng ký trước khi hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá đã thông báo; - Người trả giá liền kề từ chối mua trong trường hợp người trả giá cao nhất từ chối mua tài sản tại cuộc bán đấu giá khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá; 45 7. Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước các trường hợp sau: - Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia cuộc bán đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng theo quy định của Bộ luật dân sự; - Người tham gia đấu giá nhưng trả thấp hơn giá khởi điểm; - Người trúng đấu giá từ chối nhận QSD đất; - Người đã trả giá cao nhất mà rút lại giá đã trả trước khi đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố ng