Luận văn Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành

y định chung về đăng k tài sản. Cụ thể tại khoản 1, khoản 2 điều 106 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 về đăng k tài sản quy định: “Quyền sở h u, quyền khác đối với tài sản là bất động sản 38 được đăng k theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đăng k tài sản” và “việc đăng k phải được công khai”. Do Bộ luật dân sự 2015 v a mới có hiệu lực (kể t ngày 1 1 2017), các văn bản hướng dẫn cụ thể về điều kiện, thủ tục, cách thức, nội dung cho việcthực hiện đăng k các quyền khác đối với tài sản nói chung và việc đăng k quyền địa dịch nói riêng vẫn chưa kịp ra đời để có thể điều chỉnh vấn đề này trong thực tế. Hiện nay, Pháp luật về đăng k quyền đối với bất động sản liền kề chưa được quy định đối với tất cả các loại bất động sản mà chỉ được quy định đối với loại bất động sản căn bản nhất – đất đai. Đăng k quyền đối với bất động sản liền kề được quy định trong Luật Đất đai 2013 dưới tên gọi “ Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề”. Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi xác lập, thay đ i, chấm dứt quyền sử dụng đất được thực hiện theo thủ tục đăng k biến động đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng k mà có thay đ i. Việc đăng k được thực hiện theo trình tự quy định tại Điều 73 Nghị định số 43 2014 NĐ-CP ngày 15 5 2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nội dung dung đăng k được xác định bao gồm: bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp l trên thửa đất liền kề ( Điều 171 Luật Đất đai 2013). Nh m hoàn thiện hệ thống luật về đăng k bất động sản, dự thảo Luật đăng ký bất động sản đã ghi nhận và có hướng dẫn cụ thể về các thủ tục tiến hành việc đăng k quyền địa dịch hay quyền đối với bất động sản liền kề. Theo điều 53 Dự thảo 6 Luật đăng k bất động sản và điều 49 dự thảo 7 Luật đăng k bất động sản, đăng k quyền đối với bất động sản liền kề không phải là đăng k giao dịch. Như đã phân tích, quyền đối với bất động sản liền kề là vật quyền. Do đó, quyền này không thể đăng k như giao dịch. Quyền đối với bất động sản liền kề không phải là quyền của một chủ sở h u, tương ứng với nghĩa vụ của chủ sở h u khác, mà là quyền trực tiếp trên một vật, cụ thể là một bất động sản. Bởi vậy, dù bất động sản có 39 thuộc về ai, quyền này vẫn tồn tại và vận hành. Người nào trực tiếp sử dụng bất động sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu. Khi bất động sản được chuyển dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánh chịu mà không có sự lựa chọn nào khác. Quyền đối với bất động sản liền kề không thể được tách rời khỏi bất động sản để trở thành một quyền gắn liền với nhân thân của một chủ thể nào đó. Về nội dung cần đăng k địa dịch: có thể bao gồm tất cả các nội dung tùy theo t ng trường hợp và t ng nhu cầu của các chủ thể có bất động sản bị vây bọc. Cụ thể :Lối đi qua bất động sản (có các số liệu cụ thể về vị trí, kích thước); Cấp thoát nước qua bất động sản; Thoát nước mưa; Thoát nước thải; Tưới nước, tiêu nước trong canh tác; Mắc đường dây tải điện, thông tin, liên lạc và các nội dung khác (nếu có). Một vấn đề đặt ra là khi thay đ i cách thức đi qua bất động sản liền kề thì có cần đăng k hay không? Câu trả lời là có. Công việc này là cần thiết và để đảm bảo tối đa lợi ích của cả hai: bên có bất động sản hưởng quyền và bên có bất động sản phục vụ. Bởi thay đ i cách thức đi qua bất động sản liền kề ngoài trường hợp chỉ có nh ng thay đ i nhỏ về vị trí đi qua (vẫn qua bất động sản đó, chỉ khác về vị trí lối đi) thì có thể có thay đ i về bất động sản phục vụ (đi qua bất động sản khác); hoặc bất động sản đã không còn bị vây bọc n a; hoặc có thể thuộc các trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề theo điều 256 BLDS 2015. Thực tế đặt ra câu hỏi, khi đăng k quyền đối với bất động sản liền kề thì việc đăng k nên gắn ghi nhận vào bất động sản nào? Theo tác giả, việc đăng k nên ghi nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản của cả bất động sản thụ hưởng (bất động sản bị vây bọc) và bất động sản phục vụ (bất động sản vây bọc). Nếu khi đăng k quyền đối với bất động sản liền kề, giấy chứng nhận đăng k quyền sở h u bất động sản của người có bất động sản thụ hưởng và người có bất động sản phục vụ đều không phải là tài liệu bắt buộc trong việc tiến hành đăng ký thì nội dung địa dịch sau khi được đăng k với cơ quan có th m quyền cũng sẽ không được ghi nhận vào giấy chứng nhận quyền sở h u của cả 2 bên: bất động sản vây bọc và bất động sản bị vây bọc. Điều này theo nhóm là chưa hợp l . Có lẽ các nhà làm luật đã dự liệu trường hợp người có bất động sản vây bọc không hợp tác trong việc đăng k quyền địa dịch (có thể do rất nhiều nguyên nhân, hoặc không thỏa thuận được hoặc theo quyết định 40 của Tòa án). Tuy nhiên điều này có thể dẫn tới sự thiếu hệ thống, không khớp nhau trong các văn bản giấy tờ chứng nhận quyền sở h u, s đăng k bất động sản quốc gia và các d liệu của cơ quan thuế. Việc gắn vào văn bản ghi nhận trực tiếp thông tin về địa dịch ở giấy chứng nhận quyền sở h u của cả hai bên trong quan hệ địa dịch còn giúp đối kháng với bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba không tôn trọng địa dịch hoặc có thể giảm thiểu các rủi ro, thiệt hại cho bên thứ ba khi các chủ sở h u bất động sản thiếu trung thực (trường hợp chủ sở h u bất động sản vây bọc giấu diếm việc phải dành cho chủ sở h u bất động sản bị vây bọc quyền địa dịch) 2.5 Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề 2.5.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề Thông thường một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở h u (người sử dụng) khác nhau. Quyền yêu cầu của chủ bất động sản bị vây bọc trong các trường hợp này là việc chủ sở h u nhà, người sử dụng đất bị vây bọc yêu cầu ai đó trong số các chủ sở h u bất động sản liền kề nêu trên thỏa mãn các “nhu cầu cần thiết” của họ. Trong các “nhu cầu cần thiết” của chủ sở h u bất động sản bị vây bọc thì “nhu cầu về lối đi” là vấn đề lớn và không dễ giải quyết vì nó ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ h u bất động sản liền kề. Chủ sở h u bất động sản có lối đi qua không thể hạn chế quyền có lối đi của người này hay người khác mà về nguyên tắc phải cho mọi người đi qua lối đi đã được thiết lập. Do đó, thiết lập quyền đối với bất động sản liền kề đối với lối đi qua bất động sản liền kề của người khác được coi là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất. Tại Điều 472 Bộ Dân Luật ban hành ngày 20/12/1972 do Tối Cao Pháp Viện, chế độ Sài Gòn xuất bản năm 1973 ở các trang t 113 đến 117) quy định: “Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không hoặc không đủ lối ra công lộ, hay thư ng đạo c n cho sự khai thác địa sản của mình, được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình qua lại trên ph n đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại gây ra” và Điều 473 còn quy định: “Lối đi sẽ mở ở chỗ nào g n nhất để ra công lộ hay thủy đạo; tuy nhiên, phải lựa chỗ nào gây t thiệt hại nhứt cho thửa dịch địa”. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 254 BLDS 2015: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không 41 đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu c u một trong những chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên ph n đất của họ Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có t nh đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ch của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là t nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Theo quy định này thì “quyền về lối đi” là một quyền quan trọng của chủ sở h u bất động sản. Nội dung quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ phát sinh khi bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường công cộng hoặc lối đi đó không đủ. Trong trường hợp chủ sở h u bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề mà không có lối đi ra đường công cộng, để thỏa mãn nhu cầu cần thiết về lối đi và khai thác sử dụng bình thường bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình thì chủ sở h u bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở h u bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng. Chủ sở h u bất động sản liền kề bị yêu cầu về lối đi có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Tuy nhiên, yêu cầu ai trong số các chủ sở h u bất động sản liền kề phải căn cứ vào điều kiện thực tế như “...lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp l ý nhất, có t nh đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ch của bất động sản bị vây bọc và thiệt h Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có t nh đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ch của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là t nhất cho bất động sản có mở lối đi...” (Khoản 1 điều 245BLDS2015) Mặc dù pháp luật quy định chủ sở h u bất động sản liền kề phải có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu về lối đi cho chủ sở h u bất động sản bị vây bọc. Tuy nhiên, để tạo lập quyền về lối đi phải có sự thỏa thuận gi a chủ sở h u bất động sản bị vây bọc và chủ sở h u bất động sản liền kề. Việc mở lối đi qua một bất động sản liền kề có ảnh hưởng nhiều nhất đến lợi ích vật chất của chủ sở h u bất động sản liền kề bởi các nguyên nhân như : Lối đi chiếm nhiều diện tích nhất so với các loại quyền đối với bất động sản liền kề khác đồng thời việc sử dụng lối đi của người khác qua bất động 42 sản liền kề ảnh hưởng nhiều nhất đến sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của chủ sở h u bất đống sản liền kề. Chính vì vậy, pháp luật quy định việc mở lối đi phải thuận tiện và hợp l ý nhất cho chủ sở h u bất động sản liền kề. Tuy nhiên, trên thực tế, sự thuận tiện của lối đi lại được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Có thể xét theo chí chủ quan của chủ sở h u bất động sản bị vây bọc và chí chủ quan của chủ sở h u bất động sản liền kề là khác nhau. Ví dụ như chủ sở h u bất động sản bị vây bọc lại yêu cầu mở lối đi ra đường lớn thay vì ra ngõ nhỏ vì họ cho r ng như thế sẽ thuận tiện cho sinh hoạt cá nhân và nhu cầu đi lại của gia đình họ. Nhưng theo chí chủ quan của chủ sở h u bất động sản liền kề thì lối đi ra ngõ nhỏ lại có chiều dài ngắn nhất, do đó cũng là hợp l và ít gây thiệt hại cho họ nhất nếu mở lối đi đó. Chính vì vậy, khái niệm thuận tiện phải gắn với tính hợp l , đồng thời phải là lối đi “ thiệt hại gây ra là ít nhất bất động sản có mở lối đi ” Điều 683 BLDS Pháp có quy định : “ Lối đi được mở ở chỗ nào mà khoảng cách t địa sản bị vây bọc ra đường cái là ngắn nhất, tuy nhiên, phải lựa chọn chỗ nào ít gây thiệt hại nhất cho chủ sở h u địa sản có lối đi qua ”. Về cơ bản, quy định này có nét tương đồng với quy định quyền về lối đi trong BLDS năm 2015 vì việc thỏa thuận về lối đi phải đảm bảo ít gây thiệt hại nhất bất động sản chịu hưởng quyền, sau đó mới tính đến các tiêu chí khác như tính thuận tiện, hợp l của lối đi. Có như vậy thì quyền về lối đi mới có thể xác lập cho chủ sở h u bất động sản bị vây bọc mặc dù quyền này được xác lập dựa trên nghĩa vụ của chủ sở h u bất động sản liền kề thông qua hành vi cho phép chủ sở h u bất động sản bị vây bọc “ đi qua ” bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình và chủ sở h u bất động sản liền kề phải được đền bù một lợi ích vật chất thỏa đáng nếu hai bên không có thỏa thuận khác. Trong nhiều trường hợp, thỏa thuận về mức đền bù còn khó khăn hơn rất nhiều thỏa thuận về lối đi qua nếu như lối đi đó gây thiệt hại đáng kể về vật chất cho chủ sở h u bất động sản liền kề. Khoản 2 điều 254 BLDS 2015 quy định: “Vị tr , giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và t gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu c u c quan nhà nước có thẩm quyền xác định”. Căn cứ theo quy định này, việc thỏa thuận các yếu tố xác định lối đi như vị trí, 43 chiều rộng, chiều cao, giới hạn..... có thể được tiến hành song song cùng với yêu cầu có lối đi hoặc được tiến hành sau khi các bên đã thỏa thuận về lối đi qua bất động sản liền kề. Nếu như các BLDS thời kỳ Pháp thuộc và BLDS Sài Gòn trước đây quy định lối đi “thuận tiện” đồng nghĩa với lối đi “ ngắn nhất ” thì BLDS hiện hành quy định lối đi qua bất động sản liền kề phải “ thuận tiện và ít gây phiền hà cho các bên ”. Với quy định này, Luật Dân sự Việt Nam quy định mềm d o, linh hoạt hơn và dung hòa lợi ích gi a các bên chủ sở h u bất động sản bị vây bọc và chủ sở h u bất động sản liền kề. Nếu quyền yêu cầu có lối đi thuộc về chủ sở h u bất động sản bị vây bọc thì việc thỏa mãn quyền yêu cầu đó thuộc nghĩa vụ của bất động sản liền kề. Với ý nghĩa này, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập thông qua mối quan hệ vật quyền. Bất động sản liền kề phải đáp ứng yêu cầu có lối đi của chủ sở h u bất động sản bị vây bọc đồng thời có quyền yêu cầu đền bù thỏa đáng cho việc tạo lập lối đi đó. Chủ sở h u bất động sản liền kề bị hạn chế quyền tự định đoạt đối với việc sử dụng bất động sản của mình. Họ không được lựa chọn đối tác tham gia, cách thức tham gia.... mà họ buộc phải tham gia. Họ chỉ có quyền thỏa thuận để xác định vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi và đưa ra yêu cầu về bồi thường thiệt hại. Pháp luật th a nhận việc được dành một lối đi thuận tiện và hợp l là quyền của chủ sở h u bất động sản bị vây bọc. Tuy nhiên đó chỉ là quyền khách quan do luật định. Để một chủ thể thực hiện quyền này trên thực tế, biến quyền này thành quyền chủ quan của một chủ thể xác định đối với một đối tượng xác định thì cần phải có sự thỏa thuận với chủ sở h u bất động sản liền kề hoặc căn cứ theo quyết định của cơ quan nhà nước có th m quyền. Người có quyền phải đạt được sự thỏa thuận với chủ sở h u bất động sản liền kề hoặc theo quyết định của Tòa án. Về vấn đề này, TS. Nguyễn Ngọc Điện cho r ng : “ Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không thể tự mình chỉ định một bất động sản liền kề nào đó của người khác là bất động sản vây bọc để xây dựng lối thông thư ng cho mình ” 9 Mặc dù quyền đối với bất động sản liền kề được pháp luật th a nhận nhưng 9 Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, tr.365. 44 giới hạn của quyền đó không thể theo muốn của người có quyền. Nhà nước th a nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề xuất phát t lợi ích của xã hội, đảm bảo việc khai thác một cách hiệu quả công dụng, công năng của tài sản đặc biệt là bất động sản vì xét về bản chất, bất động sản là tài sản không có khả năng di dời cho nên một bất động sản bị vây bọc chỉ có thể khai thác, sử dụng bình thường nếu nó có lối thông thương ra bên ngoài hoặc lối đi đó đáp ứng đủ nhu cầu tối thiểu. Theo TS. Phạm Công Lạc: "l