Luận văn Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam

i những tài sản đặc thù như máy bay, tàu biển cũng được qui định như một trường hợp ngoại lệ. Tại khoản 4 điều 766 BLDS 2005 qui định: “Việc xác định quyền sở hữu đối với tàu bay dân dụng và tàu biển tại Việt Nam phải tuân theo pháp luật về hàng không dân dụng và pháp luật về hàng hải của Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Như vậy đối với các quan hệ sở hữu và các quan hệ tài sản trong lĩnh vực hàng không dân dụng và hàng hải quốc tế, hệ thuộc pháp luật của nước nơi có tài sản không được áp dụng chủ yếu mà chủ yếu là áp dụng các hệ thuộc luật mà các phương tiện mang cờ hoặc hệ thuộc luật nơi kí kết hợp đồng. Hệ thuộc pháp luật của nơi có tài sản cũng không được áp dụng để điều chỉnh các quan hệ sở hữu phát sinh trong một số lĩnh vực như: Các quan hệ sở hữu đối với các đối tượng của sở hữu trí tuệ; Các quan hệ về tài sản của pháp nhân nước ngoài khi pháp nhân đó bị giải thể; Các quan hệ về tài sản liên quan đến các tài sản của quốc gia đang ở nước ngoài Các quan hệ tài sản liên quan đến các đối tượng của các đạo luật về quốc hữu hóa Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 125 . Như vậy, pháp luật Việt Nam giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu dựa trên nguyên tắc chung của đa số các nước. Ngoại trừ những trường hợp ngoại lệ ra thì việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản. Theo đó thì việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu tài sản tại Việt Nam sẽ được xác định theo pháp luật Việt Nam. Vậy pháp luật Việt Nam quy định về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam như thế nào? Chương 2PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Người nước ngoài được quyền sở hữu đối với một tài sản có nghĩa là họ được quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó. Tuy nhiên, họ được quyền sở hữu những loại tài sản nào tại Việt Nam đều do pháp luật Việt Nam quy định. Ngoài ra, đối với từng loại người nước ngoài mà pháp luật Việt Nam xây dựng cho họ những quy chế riêng. Vậy, người nước ngoài được hiểu như thế nào? Trong lịch sử của bất kì một quốc gia nào, ngoài những người được gọi là công dân của quốc gia đó bao giờ cũng có một số lượng nhất định những người không phải là công dân của nước sở tại. Những người này trong khoa học pháp lí người ta gọi họ là “người nước ngoài”. Như vậy, người nước ngoài, được hiểu một cách đơn giản nhất, là người không phải là công dân của quốc gia sở tại. Thuật ngữ người nước ngoài được hiểu rất rộng bao gồm người nước ngoài một quốc tịch nước ngoài, người nước ngoài mang nhiều quốc tịch nước ngoài hay người không mang một quốc tịch của một quốc gia nào. Ngày nay, thuật ngữ người nước ngoài được sử dụng rộng rãi ở tất cả các nước không chỉ trong sách báo mà cả trong văn bản pháp luật lẫn trong giao tiếp hàng ngày của mọi người. Tuy nhiên, quan niệm về người nước ngoài ở mỗi nước, mỗi thời kì không phải trong mọi trường hợp đều giống nhau. Chẳng hạn, đối với Bungari: “người nước ngoài là những người không có quốc tịch Bungari”. Ở Liên Xô cũ quan niệm rằng: “người nước ngoài là công dân nước ngoài trên lãnh thổ Liên Xô”, từ khi Hiến pháp Liên Xô được ban hành 1977 thì quan niệm người nước ngoài đã được thay đổi khi đó người nước ngoài bao gồm cả công dân nước ngoài và người không có quốc tịch. Ở Việt Nam, cũng có rất nhiều văn bản khái niệm người nước ngoài như: Quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977 của Hội đồng chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn sinh sống ở Việt Nam đã khái niệm người nước ngoài bao gồm những người có quốc tịch nước ngoài và những người không có quốc tịch. Tuy nhiên, Quyết định này chỉ áp dụng đối với những người nước ngoài cư trú và làm ăn sinh sống ở Việt Nam hay còn gọi là người nước ngoài định cư ở Việt Nam. Trong các văn bản pháp luật khác của nước ta, khái niệm người nước ngoài được hiểu chung hơn, cũng bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch, nhưng bất kể nơi cư trú. Ví dụ, khoản 1 điều 1 của Pháp lệnh xuất cảnh nhập cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2000 qui định “Trong pháp lệnh này, người nước ngoài được hiểu là người không có quốc tịch Việt Nam” hay trong khoản 6 điều 2 của luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 quy định người nước ngoài thường trú tại Việt Nam là người có quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch cư trú làm ăn sinh sống lâu dài ở Việt Nam Đoàn Năng, một số vấn đề lí luận cơ bản về tư pháp quốc tế, nxb chính trị quốc gia, 2001, trang 107 . Như vậy, quan niệm về người nước ngoài của mỗi nước được xây dựng trên tiêu chí quốc tịch hoặc nơi cư trú hay cả 2 tiêu chí quốc tịch và nơi cư trú… Đối với nước ta các văn bản pháp luật hiện hành không gắn khái niệm người nước ngoài với nơi cư trú của họ bởi vì tiêu chí để xác định một cá nhân là người nước ngoài đối với Việt Nam không phải là nơi cư trú mà là có quốc tịch hay không có quốc tịch Việt Nam. Hay nói khác hơn, người nước ngoài theo quan niệm của Việt Nam là người có quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch. Thật ra quan niệm về người nước ngoài được hiểu theo 2 nghĩa Diệp Ngọc Dũng_Cao Nhất Linh, Giáo trình tư pháp quốc tế_Trường đại học Cần Thơ, 2002 : Theo nghĩa hẹp thì người nước ngoài là một thể nhân nước ngoài, tức là một cá nhân nước ngoài, các nhân này có thể có một quốc tịch nước ngoài hoặc hai quốc tịch nước ngoài hoặc không có quốc tịch nào. Theo nghĩa rộng thì người nước ngoài không chỉ là một thể nhân nước ngoài mà nó còn bao gồm cả pháp nhân nước ngoài và cũng có thể là một quốc gia nước ngoài trong trường hợp quốc gia đó tham gia vào mối quan hệ dân sự trong tư pháp quốc tế. Tuy nhiên theo quan niệm của Việt Nam, người nước ngoài là khái niệm dùng để chỉ cá nhân có quốc tịch nước ngoài hoặc cá nhân không có quốc tịch nước ngoài chứ không chỉ các pháp nhân và nhà nước. Quy chế pháp lí dân sự của các cá nhân nước ngoài và của pháp nhân nước ngoài rất khác nhau. Quy chế pháp lí dân sự của cá nhân nước ngoài và của nhà nước nước ngoài trong các mối quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài lại càng xa nhau. Trong lĩnh vực này, Nhà nước nước ngoài được hưởng quyền miễn trừ tư pháp tuyệt đối; cá nhân, pháp nhân không được hưởng quyền miễn trừ này. Nếu xếp cá nhân và cả pháp nhân ngang hàng với nhà nước nước ngoài trong các quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài thì sẽ dẫn đến sai lầm nghiêm trọng về lí luận và phải hứng chịu hậu quả tai hại của sự chà đạp chủ quyền quốc gia Đoàn Năng, một số vấn đề lí luận cơ bản về tư pháp quốc tế, nxb chính trị quốc gia, 2001, trang 109 . Chính vì khái niệm người nước ngoài có nội dung pháp lí rất rộng. Và để nâng cao hiệu quả quản lí nhà nước đối với người nước ngoài nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia cũng như quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người nước ngoài trên cơ sở các văn bản pháp luật của nhà nước và các điều ước quốc tế chúng ta có thể phân loại người nước ngoài thành các nhóm cơ bản sau: Căn cứ vào quan hệ quốc tịch người nước ngoài được chia thành người có quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch Căn cứ vào nơi cư trú, người nước ngoài được chia thành người cư trú trên lãnh thổ Việt Nam và người cư trú ở ngoài lãnh thổ Việt Nam. Căn cứ vào tính chất của nội dung qui chế pháp lí, người nước ngoài được chia thành loại người được hưởng qui chế pháp lí đặc biệt và loại không được hưởng các chế độ pháp lí đặc biệt này Đoàn Năng, một số vấn đề lí luận cơ bản về tư pháp quốc tế, nxb chính trị quốc gia, 2001, trang 110-112 . Việc dựa vào mỗi tiêu chí để phân loại người nước ngoài đều có ý nghĩa riêng, mỗi loại người nước ngoài khác nhau, ở một giới hạn nào đó, qui chế pháp lí của họ có những điểm giống và khác nhau. Tuy nhiên, trong đề tài quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam, thuật ngữ người nước ngoài dùng để chỉ nhà đầu tư nước ngoài và người nước ngoài đang làm ăn cư trú tại Việt Nam. Và quyền sở hữu của họ được nghiên cứu trên tài sản là động sản và bất động sản. 2.1 QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Cũng như đã phân tích ở chương 1 về các loại tài sản, thì tài sản được phân loại dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau. Tuy nhiên, tác giả cho rằng việc phân loại thành động sản và bất động sản là phù hợp hơn cả, nó có thể bao quát hết tất cả tài sản. Nghĩa là một tài sản, nếu không là bất động sản thì cũng là động sản. Chính sự phù hợp của cách phân loại này mà trong tư pháp quốc tế người ta cũng dựa vào cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản để định danh tài sản. Bởi việc định danh tài sản là rất quan trọng đối với việc xác định luật áp dụng trong các quan hệ tư pháp quốc tế cụ thể, hay nói khác hơn là trong việc giải quyết các tranh chấp về tài sản trong tư pháp quốc tế. Thực ra thì cách phân loại này nó bao hàm cả các cách phân loại khác như: hoa lợi, lợi tức hay vật chính vật phụ hay vật tiêu hao… là những động sản; Vật chính hoặc vật không tiêu hao cũng có thể là bất động sản nhưng cũng có thể là động sản. Và cũng chính những lí do đó mà tác giả quyết định nghiên cứu quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam dựa trên tiêu chí tài sản là động sản hay bất động sản. Từ trước cho đến nay, pháp luật Việt Nam chưa có một văn bản chuyên biệt nào quy định về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam, cũng như những quy định về quyền sở hữu của người nước ngoài cũng không có một điều luật nào quy định rõ rằng họ được quyền sở hữu những động sản nào và bất động sản nào mà quyền sở hữu tài sản của họ chỉ được hiểu qua những quy định chung mà thôi. Giai đoạn trước khi có bộ luật dân sự 1995 Trước đây, khi BLDS 1995 chưa được ban hành thì pháp luật Việt Nam chưa có qui định chung và đầy đủ về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài. Các qui định về vấn đề này nằm rải rác ở rất nhiều văn bản khác nhau. Ví dụ, theo điều 7 Quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977 của Hội đồng chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú làm ăn sinh sống tại Việt Nam (chúng ta gọi là người nước ngoài định cư tại Việt Nam) được hưởng quyền sở hữu cá nhân về thu nhập hợp pháp, về tư liệu sinh hoạt và những công cụ sản xuất nhất định theo pháp luật Việt Nam Ngoài ra, để mở rộng hợp tác kinh tế với người nước ngoài đẩy mạnh xuất nhập khẩu, phát triển kinh tế trên cơ sở khai thác có hiệu quả tài nguyên lao động và các tiềm năng khác của đất nước. Điều 25 Hiến Pháp năm 1992, điều 1 và điều 21 luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 đã khẳng định việc thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài đối với vốn đầu tư do họ đưa vào Việt Nam, đối với các quyền về tài sản và các quyền lợi khác của họ khi các quyền đó hình thành trên cơ sở pháp luật Việt Nam. Với tinh thần của Hiến pháp và của luật đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài đương nhiên có quyền sở hữu đối với động sản là những tài sản mà họ đưa vào Việt Nam một cách hợp pháp để đầu tư hay động sản mà họ thu nhận được một cách hợp pháp từ hoạt động đầu tư hoặc từ nguồn hợp pháp khác Đoàn Năng, một số vấn đề lí luận cơ bản về tư pháp quốc tế, nxb chính trị quốc gia, 2001, trang 137, 138 . Điều 25 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam qui định: “Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vốn, công nghệ vào Việt Nam phù hợp với pháp luật Việt Nam, pháp luật và thông lệ quốc tế; bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp đối với vốn, tài sản khác và các quyền lợi khác của các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không bị quốc hữu hóa…” Cũng trong thời gian trước khi ban hành BLDS năm 1995, pháp luật nước ta chưa có qui định về quyền sở hữu của những người nước ngoài không thuộc diện định cư hoặc đang đầu tư tại Việt Nam. Trên thực tế, những người nước ngoài thuộc loại này vẫn có quyền sở hữu đối với tư liệu sinh hoạt, thu nhập hợp pháp và các động sản khác trên lãnh thổ Việt Nam. Việt Nam cũng công nhận quyền sở hữu của người nước ngoài đối với những động sản mà họ là chủ sở hữu, chiếm hữu ngay tình ở nước ngoài theo pháp luật nước ngoài, khi được phép mang từ nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, khi động sản đã được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam thì việc thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu, nội dung quyền sở hữu, phạm vi thực hiện quyền sở hữu cũng như việc bảo vệ quyền sở hữu của họ phải tuân theo pháp luật Việt Nam. Giai đoạn từ khi bộ luật dân sự 1995 được ban hành cho đến trước khi bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực Đến khi BLDS 1995 ra đời, nó đã có những qui định chung về qui chế pháp lí dân sự của người nước ngoài trong đó có qui chế pháp lí của người nước ngoài trong lĩnh vực sở hữu tài sản. Điều 830 của bộ luật này qui định “người nước ngoài có năng lực pháp luật dân sự tại Việt Nam như công dân Việt Nam”. Ngoài ra hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam với Liên Xô cũ đã qui định “Công dân nước kí kết này được hưởng trên lãnh thổ của nước kí kết kia sự bảo hộ pháp luật đối với các quyền nhân thân và tài sản mà nước kí kết kia dành cho công dân nước mình”. Các hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam với cộng hòa dân chủ Đức cũ, Tiệp khắc cũ, Cộng hòa Cu Ba, Hunggari, Bungari, điều ghi nhận nguyên tắc trên Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội . Tiếp sau BLDS 1995, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 ra đời và được sửa đổi bổ sung năm 2000 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo hộ quyền sở hữu đối với vốn đầu tư nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi và qui định thủ tục đơn giản, nhanh chóng cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Điều 1 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 sửa đổi bổ sung năm 2000 ”. “Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo đảm đối xử công bằng và thỏa đáng đối với các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Điều 20 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 sửa đổi bổ sung năm 2000 ”. Trong thời gian đầu tư vào Việt Nam, vốn và tài sản của bên nước ngoài không bị trưng dụng hoặc tịch thu bằng biện pháp hành chính, không bị quốc hữu hóa. Nếu do thay đổi của pháp luật Việt Nam mà làm thiệt hại đến lợi ích của các bên tham gia hoạt động đầu tư thì “Nhà nước có biện pháp giải quyết thỏa đáng đối với quyền lợi của nhà đầu tư Điều 21 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 sửa đổi bổ sung năm 2000 ”. Biện pháp giải quyết thỏa đáng để bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư nước ngoài bằng cách thỏa thuận với họ theo các hướng: Thay đổi mục tiêu hoạt động của dự án Giảm, miễn thuế trong khuôn khổ pháp luật Thiệt hại của các nhà đầu tư nước ngoài được coi là các khoản lỗ và được chuyển sang năm tiếp theo Các chủ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được chuyển ra nước ngoài: Lợi nhuận thu được trong quá trình kinh doanh Những khoản tiền trả cho việc cung cấp kĩ thuật hoặc dịch vụ Tiền gốc và lãi của các khoản cho vay trong quá trình hoạt động Vốn đầu tư Các khoản tiền và tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình Điều 22 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 sửa đổi bổ sung năm 2000 Đối với những người nước ngoài làm việc tại Việt Nam trong các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc để thực hiện các hợp đồng hợp tác kinh doanh, sau khi nộp thuế thu nhập cho do pháp luật Việt Nam qui định được chuyển ra nước ngoài thu nhập của mình theo qui định của pháp luật Việt Nam về quản lí ngoại hối Điều 23 Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 1996 sửa đổi bổ sung năm 2000 Đến năm 2001, Hiến pháp 1992 được sửa đổi bổ sung nhưng việc khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vốn, công nghệ vào Việt Nam, bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp đối với vốn, tài sản và các quyền lợi khác vẫn được giữ nguyên. Như vậy trên cơ sở các điều khoản của Hiến pháp và luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và trên cơ sở các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự Việt Nam qui định về năng lực hưởng quyền của người nước ngoài, từ những điều khoản của các điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo hộ quyền sở hữu của người nước ngoài theo chế độ đãi ngộ như công dân. Mặc dù trong pháp luật dân sự Việt Nam tuy chưa có những qui định chuyên biệt về quyền sở hữu của người nước ngoài, nhưng về phương diện phạm vi và nội dung của quyền sở hữu của người nước ngoài ở Việt Nam về cơ bản đều áp dụng tất cả những qui định chung của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu. Giai đoạn sau khi bộ luật dân sự 2005 được ban hành Đến năm 2005 BLDS mới ra đời, điều 761 có qui định: “người nước ngoài có năng lực pháp luật dân sự như công dân Việt Nam”. Điều này chứng tỏ BLDS mới lại tiếp tục kế thừa BLDS 1995. Cũng trong năm này, Luật đầu tư 2005 ra đời thay thế luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 được sửa đổi bổ sung năm 2000. Luật này áp dụng chung cho các đối tượng là “nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài Điều 2 khoản 1 Luật Đầu tư 2005 ”. “ Nhà nước đối xử bình đẳng trước pháp luật đối với các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế, giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài…” tạo điều kiện cho các nhà đầu tư môi trường cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo cho sự công bằng giữa các nhà đầu tư. Nhà nước còn bảo đảm: “vốn đầu tư và tài sản hợp pháp của nhà đầu tư không bị quốc hữu hóa, không bị tịch thu bằng biện pháp hành chính”, “Trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia nhà nước trưng mua trưng dụng tài sản của nhà đầu tư nước ngoài thì nhà đầu tư nước ngoài được thanh toán hoặc bồi thường bằng đồng tiền tự do chuyển đổi Điều 6 Luật đầu tư 2005 ” Tóm lại, từ trước đến nay chưa có một qui định nào chuyên biệt về quyền sở hữu của người nước ngoài và các qui định chung về quyền sở hữu của người nước ngoài nằm rải rác ở các văn bản khác nhau qua nhiều lần thay đổi, nhưng trên cơ sở đãi ngộ như công dân chúng ta có thể khẳng định rằng người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam được quyền sở hữu các loại động sản như công dân Việt Nam bao gồm tư liệu sinh hoạt, công cụ sản xuất, thu nhập hợp pháp, các loại động sản hợp pháp khác. 2.2 QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Giai đoạn trước khi bộ luật dân sự 1995 ra đời Trước khi BLDS 1995 ra đời thì người nước ngoài định cư ở Việt Nam không có quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam kể cả nhà ở (điều 7 quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977). Từ khi ban hành pháp lệnh nhà ở năm 1991, người nước ngoài định cư ở Việt Nam được hưởng quyền sở hữu đối với một loại bất động sản duy nhất là nhà ở Điều 7 Quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977 . Và các qui định của Nghi định 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị khẳng định rõ rằng: “Cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất ở thuê của nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại Việt Nam” Điều 18 Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 Ngày 22/6/1994 Quốc hội Việt Nam đã ban hành luật khuyến khích đầu tư trong nước. Theo luật này và các văn bản hướng dẫn thi hành, người nước ngoài định cư tại Việt Nam cũng được khuyến khích và ưu đãi, các biện pháp bảo đảm đầu tư như công dân, tổ chức Việt Nam. Và như vậy, chúng ta có quyền rút ra kết luận rằng: người nước ngoài định cư ở Việt Nam, từ khi đạo luật này có hiệu lực, ngoài quyền sở hữu tài sản là các động sản và một nhà ở cho bản thân và gia đình, còn được hưởng quyền sở hữu đối với những bất động sản mà họ góp vốn hoặc bỏ 100% vốn để xây dựng theo qui định của pháp luật Việt Nam về khuyến khích đầu tư trong nước trong suốt thời gian tồn tại và hoạt động của dự án đầu tư của họ. Đối với người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, ngoài việc đương nhiên có quyền sở hữu đối với động sản là những tài sản mà họ đưa vào Việt Nam một cách hợp pháp để đầu tư hay động sản mà họ thu nhận được một cách hợp pháp, họ còn có cả quyền sở hữu đối với bất động sản là nhà máy, xí nghiệp, các công trình xây dựng khác do họ góp vốn hoặc bỏ 100% vốn ra để xây dựng theo giấy phép đầu tư tại Việt Nam, và có quyền duy trì quyền sở hữu đối với các bất động sản đó trong suốt thời gian hoạt động của dự án đầu tư. Người đầu tư nước ngoài cũng được công nhận có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian đầu tư ở Việt Nam Điều 16 pháp lệnh nhà ở 1991 . Song, từ khi ban hành nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994, người nước ngoài đang đầu tư tại Việt Nam không còn được hưởng quyền sở hữu đối với nhà ở trên lãnh thổ Việt Nam. Họ chỉ có thể thuê nhà để ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam. Còn người nước ngoài không thuộc diện định cư hoặc đang đầu tư ở Việt Nam thì hoàn toàn không có quyền sở hữu đối với bất cứ bất động sản nào trên lãnh thổ Việt Nam bao gồm cả nhà ở. Giai đoạn từ khi bộ luật dân sự 1995 được ban hành cho đến trước khi bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực Đến khi BLDS 1995 ra đời thì việc sở hữu tài sản là bất động sản của người nước ngoài không có gì thay đổi, những qui định trước đó vẫn được thừa nhận. Giai đoạn sau khi bộ luật dân sự 2005 được ban hành Sau khi BLDS 2005 ra đời thì luật nhà ở 2005, luật đầu tư 2005 cũng lần lượt ra đời. Luật nhà ở qui định: “ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó” Điều 125 Luật nhà ở 2005 . Và trên cơ sở tạo điều kiện môi trường pháp lí bình đẳng cho các nhà đầu tư thì luật đầu tư 2005 cũng qui định quyền sở hữu tài sản là bất động sản dùng để đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài được bảo hộ giống như các nhà đầu tư trong nước; nếu bị trưng mua trưng dụng thì vẫn được thanh toán hoặc bồi thường thỏa đáng. Ngày 03/6/2008 Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 01/01/2009. Theo đó, đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được mở rộng hơn. Hay nói khác hơn, quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài chính thức được thừa nhận tại Việt Nam. Như vậy, trong thời điểm hiện tại, quyền sở hữu tài sản là bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam bao gồm: 2.2.1 Quyền sở hữu nhà ở 2.2.1.1 Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 qui định Tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí trong doanh nghiệp đó; Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có công đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định; Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kĩ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở. Theo qui định trên ta có 5 đối tượng thuộc diện mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong đó có bốn đối tượng là cá nhân nước ngoài và một đối tượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Do có sự khác nhau giữa hai đối tượng trên nên Bộ Xây Dựng đề xuất việc qui định cụ thể các loại giấy tờ chứng minh hai loại đối tượng này. Ngày 01/10/2008 Bộ Xây Dựng có tờ trình số 85/TTr-BXD gửi chính phủ đề nghị ban hành nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12. Theo đó, dự thảo nghị định tập trung qui định và hướng dẫn cụ thể một số nội dung về giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; về trình tự thủ tục, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở cho tổ chức cá nhân nước ngoài và việc triển khai tổ chức thực hiện Nghị quyết của các Bộ, ngành có liên quan và của UBND cấp tỉnh. * Về giấy tờ chứng minh đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam áp dụng đối với cá nhân nước ngoài như sau: Để xác định là cá nhân nước ngoài, dự thảo qui định đối tượng này phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của người nước ngoài cấp Ngoài điều kiện về hộ chiếu thì tùy trường hợp cụ thể, cá nhân nước ngoài còn phải xuất trình các giấy tờ chứng minh đối tượng như sau: Đối với đối tượng là cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí trong doanh nghiệp đó thì cá nhân nước ngoài đó phải có tên trong giấy chứng nhận