Luận văn Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng

ịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 5 Điều 183 LĐĐ năm 2013). + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng QSDĐ với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 3 Điều 184 LĐĐ năm 2013). 32 + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản 1 Điều 185 LĐĐ năm 2013). + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đi thuê, đi thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Khoản 2 Điều 185 LĐĐ năm 2013). - Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ. + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần mà sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp là được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (Khoản 4 Điều 183 LĐĐ năm 2013). + Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê mà tiền đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013). + Doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn có là doanh nghiệp trong nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị QSDĐ như Ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn với tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 2 Điều 184 LĐĐ năm 2013). + Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ mà QSDĐ do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013). 33 + Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ mà QSDĐ do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013). - Bên nhận thế chấp: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. * Quy định về chủ thế kí kết hợp đồng thế chấp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận của các bên, để chứng minh việc các bên (ít nhất là hai bên - bên thế chấp và bên nhận thế chấp) đã thoả thuận, cam kết thống nhất nội dung hợp đồng, đại diện của các bên phải cùng kí kết khẳng định rằng họ đã chấp thuận toàn bộ nội dung đó, pháp luật cũng đã quy định cụ thể ai mới là người có thẩm quyền và đủ điều kiện để kí hợp đồng. Như vậy hợp đồng thế chấp QSDĐ phải có ít nhất hai bên cùng kí, đó là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. - Bên thế chấp: Chủ thể kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, trường hợp người thế chấp là pháp nhân thì hợp đồng đó phải do người đại diện theo pháp luật của pháp nhân đó hoặc người được người đại diện theo pháp luật uỷ quyền theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân khi kí kết hợp đồng thế chấp phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đây cũng là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trường hợp chủ thể ký kết hợp đồng không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự hoặc không có thẩm quyền kí kết thì có thể dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Trường hợp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất thì chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp là tất cả các thành viên trong nhóm hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Tại Khoản 2 Điều 101 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai.” 34 Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Với quy định này, chúng ta có thể chỉ ra 3 tiêu chí để xác định số lượng các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất gồm: (i) các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải có một trong ba mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (có thể thông qua các giấy tờ về hộ tịch để xác định các mối quan hệ này, tuy nhiên điều luật chưa quy định rõ đây là mối quan hệ của từng thành viên với chủ hộ sử dụng đất hay là mối quan hệ lẫn nhau giữa các thành viên của hộ gia đình); (ii) có quyền sử dụng đất chung (nếu trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và trong hợp đồng nhận chuyển quyền sử dụng đất có ghi tên những người này, tuy nhiên không phải địa phương nào khi cấp các quyết định này cũng ghi tên đầy đủ các thành viên); (iii) cùng chung sống tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại các thời điểm trên để xác định các thành viên cùng chung sống, tuy nhiên không phải địa phương nào cũng lưu trữ được đầy đủ các thông tin này trong bối cảnh của chiến tranh và loạn lạc, thiên tai).[23] Tuy nhiên, với quy định định tại Khoản 29,30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì mới chỉ xác định được những ai có quyền sử dụng đất, chứ chưa phải là căn cứ để xác định những ai là chủ thể của quan hệ về quyền sử dụng đất. Bởi vì chủ thể của quan hệ dân sự về quyền sử dụng đất phải hội đủ hai yếu tố đó là có quyền sử dụng đất hợp pháp và phải có năng lực chủ thể trong quan hệ đó. Do đó việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình phải căn cứ vào những quy định của Bộ luật dân sự, Luật hôn nhân và gia đình. - Bên nhận thế chấp: Đối với tổ chức nhận thế chấp, hợp đồng thế chấp phải do người đại diện theo pháp luật của tổ chức hoặc người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp. 35 * Qui định về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với các giao dịch dân sự về QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng thì cả BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 đều quy định giao dịch phải thông qua hình thức hợp đồng bằng văn bản. Đây cũng là quy định phù hợp với xu hướng chung của pháp luật thế giới trong việc điều chỉnh những giao dịch có đối tượng là tài sản có giá trị lớn. Việc thế chấp QSDĐ có thể được lập thành văn bản riêng hoặc thể hiện trong hợp đồng tín dụng. Bên cạnh đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Như vậy, yêu cầu đầu tiên về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là những quy phạm có tính chất mệnh lệnh hay còn được gọi là quy phạm bắt buộc. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nếu không tuân thủ thì các bên đã vi phạm những quy định thuộc về trật tự công. Dưới giác độ kinh tế và xã hội thì quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn nên các giao dịch về quyền sử dụng đất cần được xác lập một cách cẩn trọng, chặt chẽ với sự tham gia của cơ quan công chứng - được coi là người gác cổng cho hợp đồng được thành lập một cách hợp pháp và an toàn nhất có thể. Tiếp theo thủ tục công chứng và chứng thực thì giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được coi là đã đạt được mục đích khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyển. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Việc đăng ký này có 2 ý nghĩa pháp lý cơ bản: là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và là thời điểm quyền trong hợp đồng đó có giá trị đối kháng với người thứ ba. Quy định này còn có mục đích giúp cho hoạt động quản lý của Nhà nước đối với đất đai được chặt chẽ cũng như góp phần làm cho các thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và thông tin của thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Khoản 2 Điều 117 của Bộ luật dân sự 2015 có quy định cụ thể về hình thức của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định được coi là điều kiện để công nhận tính hợp pháp của giao dịch. - Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 36 Các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ phải thiết lập hợp đồng thế chấp bằng văn bản. Tiếp đó, sau khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ thì các bên trong hợp đồng được quyền lựa chọn hình thức công chứng tại các tổ chức hành nghề bao gồm các phòng công chứng, văn phòng công chứng hoạt động tại nơi có đất hoặc chứng thực tại UBND xã, phường thị trấn nơi có đất. - Đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ Sau khi thực hiện xong thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ thì các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp hay còn gọi là đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ và khoản 1 Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư Pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường khẳng định: Thế chấp QSDĐ đất thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên cạnh đó, xuyên suốt quá trình thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ, các bên tham gia phải có nghĩa vụ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp nếu có hoặc xóa đăng ký thế chấp khi có căn cứ. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp QSDĐ là văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Hiện nay, thủ tục đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ được thực hiện thống nhất và rõ ràng theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTPBTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường nêu trên. Theo đó, ngay sau khi hợp đồng thế chấp QSDĐ được ký kết và công chứng hoặc chứng thực thì người yêu cầu đăng ký thế chấp (có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp) phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể, bộ hồ sơ đăng ký thế chấp QSDĐ bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp; Hợp đồng thế chấp QSDĐ có công chứng, chứng thực; Giấy chứng nhận; Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền. Người yêu cầu đăng ký có thể nộp hồ sơ theo các phương thức sau: Nộp trực tiếp; Gửi qua đường bưu điện có bảo đảm; Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến. Bên cạnh đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký thế chấp, 37 họ được lựa chọn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đến một trong các cơ quan, đơn vị sau đây: Văn phòng đăng ký đất đai; UBND cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã. Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký thế chấp QSDĐ hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp QSDĐ ngay trong ngày nhận hồ sơ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. Như vậy, có thể thấy pháp luật Việt Nam đã quy định chặt chẽ, rõ ràng về việc đăng ký giao dịch đảm bảo nói chung và đăng ký thế chấp QSDĐ nói riêng. Thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ là bắt buộc đối với các chủ thể khi tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Quy định này là cần thiết, bởi lẽ: Thông qua việc đăng ký thế chấp này, chúng ta sẽ xác định được lịch sử giao dịch của QSDĐ, từ đó phòng ngừa được rủi ro trong trường hợp người thế chấp có hành vi gian dối. Bên cạnh đó, thời điểm đăng ký thế chấp là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp khi QSDĐ được dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ trả nợ. Với vai trò to lớn như vậy, đăng ký thế chấp QSDĐ là biện pháp hữu hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích cho các bên tham gia quan hệ thế chấp, đồng thời ngăn ngừa các hành vi vi phạm có thể xảy ra trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ. * Qui định về nội dung của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Hiện nay, các văn bản pháp luật điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có quy định cụ thể gì về nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Pháp luật tôn trọng tối đa sự thỏa thuận của bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong việc giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ. Các bên được tự do thỏa thuận dựa trên các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản luật khác có liên quan, miễn sao không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. 38 Hầu hết các NHTM khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất đều ban hành mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất trên toàn hệ thống. Các chi nhánh trực thuộc khi giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải áp dụng theo mẫu đó, trường hợp đặc biệt có thể sửa đổi, bổ sung theo nhu cầu thực tế hoặc yêu cầu của khách hàng nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp với hợp đồng mẫu đã ban hành. Theo đó, nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường có những nội dung cơ bản gồm: Tên, địa chỉ bên thế chấp, bên nhận thế chấp; Ngày tháng năm thế chấp; Mô tả quyền sử dụng đất thế chấp; Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp; Nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Các thỏa thuận về điều kiện, phương thức xử lý QSDĐ thế chấp, giải quyết tranh chấp Trong nội dung hợp đồng thế chấp, vấn đề được các NHTM quan tâm nhất đó là xử lý QSDĐ. NHTM sẽ dự liệu và đưa vào trong hợp đồng tất cả các trường hợp, khả năng có thể xảy ra khi bên vay vi phạm nghĩa vụ vay vốn để có thể xử lý QSDĐ thu hồi nợ. Cùng với đó, tùy vào đặc điểm, tính chất của QSDĐ thế chấp, NHTM so sánh, đánh giá và quyết định thỏa thuận với bên thế chấp phương thức xử lý QSDĐ tối ưu, thuận lợi nhất cho ngân hàng. * Quy định về Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Hợp đồng thế chấp QSDĐ là giao dịch dân sự. Do đó, để hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì bản thân nó phải không thuộc các trường hợp hợp đồng vô hiệu và phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điều 117 BLDS năm 2015, quy định của pháp luật đất đai về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ. Cụ thể như: Chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp; Các bên tham gia ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ là hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định 39 khác”. Hợp đồng thế chấp QSDĐ là hợp đồng đặc thù có đối tượng là QSDĐ. Do vậy, pháp luật đất đai và pháp luật về giao dịch bảo đảm có quy định riêng biệt và khác biệt về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Cụ thể, khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”. Như vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực sau khi công chứng, chứng thực và phải được đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ. Dù rằng hợp đồng thế chấp QSDĐ đã được giao kết và có hiệu lực nhưng để việc thực hiện hợp đồng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện thực tế của mỗi bên, các bên vẫn có thể thoả thuận sửa đổi nội dung hợp đồng thế chấp QSDĐ sao cho phù hợp. Thay đổi tên hoặc thay đổi loại hình doanh nghiệp của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp; Thay đổi giá trị QSDĐ thế chấp. Việc sửa đổi này không làm chấm dứt hiệu lực của những phần không bị sửa đổi trong nội dung của hợp đồng trước đó. Tuy nhiên, việc sửa đổi hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng phải được sự chấp thuận, tự nguyện của bên thế chấp và bên nhận thế chấp; Được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký thay đổi nội dung thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Chấm dứt hiệu lực hợp đồng thế chấp QSDĐ. Hợp đồng thế chấp QSDĐ không thể có hiệu lực mãi mãi mà giống như các loại hợp đồng khác khi xuất hiện các căn cứ mà pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận thì hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt hiệu lực. Theo đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt trong trường hợp sau: Một là, nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt. Hợp đồng thế chấp QSDĐ là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính. Do vậy, khi nghĩa vụ chính được đảm bảo chấm dứt do bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ thì hợp đồng thế chấp cũng chấm dứt. Cụ thể, khi đến hạn bên vay thực hiện thanh toán toàn bộ số nợ của mình đối với ngân hàng và khoản vay đó được đảm bảo bằng hợp đồng thế chấp QSDĐ đã ký kết thì khi đó, nghĩa vụ được đảm bảo đã chấm dứt và đương nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt hiệu lực. 40 Hai là, hợp đồng thế chấp chấm dứt khi bị hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Hợp đồng thế chấp QSDĐ bị hủy bỏ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Trường hợp các bên thoả thuận thay thế QSDĐ đó bằng một tài sản khác hoặc thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác thì hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng đương nhiên chấm dứt hiệu lực. Ba là, QSDĐ thế chấp đã bị xử lý. Khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì NHTM hoàn toàn có quyền xử lý hoặc yêu cầu xử lý QSDĐ đã thế chấp để thu hồi nợ. Số tiền thu được từ việc xử lý QSDĐ thế chấp sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ trả nợ. Như vậy, khi QSDĐ đã bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ chính thì có thể hiểu là hợp đồng thế chấp QSDĐ đã hoàn thành, mục đích của việc thế chấp không còn và đương nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt hiệu lực. Bốn là, theo thỏa thuận của các bên. Nguyên tắc cơ bản trong giao kết hợp đồng là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Do đó, khi các bên thỏa thuận chấm dứt hiệu lực hợp đồng thế chấp QSDĐ thì hợp đồng đã giao kết được coi là chấm dứt tại thời điểm các bên đạt được sự thoả thuận nói trên. Khi có một trong các căn cứ trên, hợp đồng thế chấp QSDĐ sẽ chấm dứt hiệu lực. Cùng với đó, các bên tham gia giao dịch phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký giao dịch thế chấp QSDĐ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Xóa đăng ký thế chấp có ý nghĩa xác định thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Khi thực hiện xong thủ tục xóa đăng ký thế chấp thì QSDĐ đó có thể coi là “sạch sẽ” và lập tức trở thành đối tượng của giao dịch dân sự mà không bị hạn chế. Quy định về xóa đăng ký thế chấp được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTPBTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường. 2.1.3. Định giá quyền sử dụng đất thế chấp Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho NHTM nhưng đây cũng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro. Đối với các NHTM, hoạt động định giá bất động sản nói chung và định giá quyền sử dụng đất thế chấp nói riêng có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở quyết định cho vay. Để góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng, QSDĐ thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ phải được xác định hiện trạng, xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Việc xác định hiện trạng, giá trị QSDĐ tại thời điểm cho vay chỉ là căn cứ để xác định mức cho vay của NHTM, không áp dụng khi xử lý tài sản để 41 thu hồi nợ. Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 và Nghị định số 11/2012/NĐ- CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ hiện nay không có quy định nào về việc định giá QSDĐ khi thế chấp. Do vậy, việc định giá QSDĐ khi thế chấp, giá trị QSDĐ thế chấp hoàn toàn do NHTM và bên thế chấp thỏa thuận. NHTM và bên thế chấp có thể tự thỏa thuận về giá trị QSDĐ hoặc thỏa thuận thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để xác định giá trị QSDĐ. Việc định giá này phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng thế chấp. Trên cơ sở đó, NHTM xem xét, quyết định mức cho vay, thời hạn cho vay và tự chịu trách nhiệm trong việc quyết định cho vay. Theo quy định của LĐĐ năm 2013, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Thực tế, mức giá này vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường hiện nay. Do đó, bảng giá đất này không có nhiều ý nghĩa trong hoạt động định giá QSDĐ khi nhận thế chấp của các NHTM. Thông thường, các NHTM sẽ tự thiết lập những quy định, quy chế, phương pháp riêng để xác định giá trị QSDĐ khi nhận thế chấp. NHTM thường căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, diện tích thửa đất cùng thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ; các thông tin về giá cả từ trung tâm giao dịch, chuyển nhượng QSDĐ để tự mình xác định giá trị thực của QSDĐ. Thực tế cho thấy việc định giá QSDĐ khi nhận thế chấp của NHTM vẫn tồn tại nhiều bất cập. QSDĐ là tài sản có tính chất cố định nhưng thị trường giao dịch QSDĐ lại không ổn định, có lúc rất sôi động, có lúc lại trầm lắng, hoạt động đầu cơ tích trữ QSDĐ còn thường xuyên diễn ra, gây khó khăn trong quá trình thu thập thông tin, so sánh để định giá. Cán bộ thẩm định giá tại các NHTM khó có thể thu thập đầy đủ và chính xác thông tin về giá trị QSDĐ. Thêm với đó, đội ngũ cán bộ làm công tác định giá tại các NHTM còn chưa chuyên nghiệp; hạn chế về kinh nghiệm. Chính những nguyên nhân này đã làm cho hoạt động định giá QSDĐ khi nhận thế chấp của các NHTM còn chưa chính xác, hiệu quả. Việc định giá không 42 chính xác không những ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng khi kết quả định giá thấp hơn so với giá trị thực của QSDĐ mà còn trực tiếp gây rủi ro cho chính bản thân NHTM khi kết quả định giá cao hơn so với giá trị thực của QSDĐ nhận thế chấp. 2.1.4. Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm quyền thu hồi nợ theo hợp đồng tín dụng Xử lý QSDĐ thế chấp là “phao cứu sinh” cuối cùng để NHTM có thể thu hồi được nợ trong trường hợp bên vay không thanh toán đủ các khoản vay đến hạn. Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ như BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 và các văn bản dưới luật khác liên quan. Tuy nhiên, BLDS 2015 và LĐĐ năm 2013 lại không có một quy định cụ thể nào áp dụng riêng biệt việc xử lý QSDĐ thế chấp. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ là hai văn bản dưới luật quy định khá cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm và những quy định đó được áp dụng cho việc xử lý QSDĐ như sau: - Căn cứ xử lý QSDĐ. Theo quy định tại Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ thì QSDĐ bị xử lý trong những trường hợp sau: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật; Pháp luật quy định QSDĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện