Luận văn Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam

u tố: diện tích đất, mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng, bội số thuế sử dụng đất nông nghiệp, hệ số phân bổ theo tầng (đối với nhà cao tầng nhiều hộ ở, chung cư…) Thuế nhà đất = diện tích đất x Mức thuế sử dụng đất nông nghiệp X bội số thuế sử dụng đất nông nghiệp X Hệ số phân bổ theo tầng -Những vấn đề tồn tại: +Đây là loại thuế tác động chủ yếu vào loại đất không là đất nông nghiệp nhưng cơ sở tính thuế lại gắn đất nông nghiệp, như vậy những hạn chế về áp dụng giá thóc tính thuế khi xác định giá thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng tồn tại khi xác định thuế nhà đất. +Hạng đất làm cơ sở tính thuế được xây dựng từ 1993 (nghị định 73/Chính phủ ngày 25/10/1993), có hiệu lực trong 10 năm (điều 7 Nghị định 73/CP), đến nay đã quá lạc hậu so với quá trình đô thị hoá, nhiều vùng nông thôn đã trở thành đô thị, nhưng những tiêu chuẩn điều chỉnh mức giá tính thuế không theo kịp với sự biến động đất đai trên thị trường. -Các tác động: 39 Tương tự thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất chủ yếu liên quan đến quản lý Nhà nước về đất ở, đất xây dựng. Tuy nhiên thực tiễn thị trường bất động sản đã phát triển xa so với cách đây 10 năm, đất đai đã có giá; giá đất ở, đất xây dựng tại đô thị gấp hàng trăm, thậm chí hàng ngàn lần đất nông nghiệp tại nông thôn trong khi theo quy định hiện hành thuế nhà đất tính tối đa bằng 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp điều này đã dẫn đến tình trạng bất hợp lý và thất thu ngân sách Nhà nước. 2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất -Quan điểm áp dụng Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đành vào hành vi chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Mục đích sử dụng loại thuế này: +Tăng cường quản lý hoạt động sử dụng đất đai của các chủ thể trong toàn xã hội. +Hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (chủ yếu từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp). +Điều tiết thu nhập của những người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. +Tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Xác định mức chịu thuế trên 3 nhân tố: diện tích chuyển quyền sử dụng đất, giá đất và thuế suất. Thuế chuyển quyền sử dụng đất = diện tích đất chuyển quyền x Giá đất x thuế suất Trong đó, giá đất tính thuế là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, hoặc là giá trúng đấu giá; Thuế suất 2% đối với các loại đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở và đất xây dựng. -Những vấn đề tồn tại. +Với mục đích điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế gián thu, hay nói cách khác đây là loại thuế đánh vào thu nhập có được khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, giá tính thuế dựa vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, như vậy bất luận lời lỗ, người chuyển quyền sử dụng đất đều phải nộp 2- 40 4% (diện tích x giá đất), đây là điều bất hợp lý đối với người nộp thuế vì phương thức tính chưa thể hiện đúng mục đích của loại thuế này. +Quy định giá tính thuế là giá trúng đấu giá (thường tương đương với giá giao dịch thực tế trên thị trường) sẽ tạo bất hợp lý nếu có một bất động sản kề bên được chuyển nhượng và xác định giá chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trong khi giá này luôn thấp rất nhiều lần so giá giao dịch trên thị trường. -Các tác động: Đối với mức thuế suất 4%(đất ở, đất xây dựng và các loại đất khác) được xem là mức thấp so thuế suất 20% vào năm 1994 khi Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất mới ra đời. Tuy nhiên căn cứ tính thuế (giá đất) bất hợp lý đã góp phần hình thành các giao dịch ngầm trên thị trường. Chấp nhận việc mua bán không thông qua quản lý Nhà nước, không đóng phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định cũng đồng nghĩa người mua có trong tay tài sản bất hợp pháp; đứng về phía thị trường, tồn tại loại tài sản là bất động sản nhưng không thể trở thành hàng hoá trên thị trường chính thức do tính không hợp pháp của nó. Có thể nói những giao dịch ngầm như thế (theo thống kê của Bộ Xây dựng, chiếm đến 80% tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường) đã tác động mạnh đến hoạt động của thị trường trong thời gian qua, thứ nhất, đã hạn chế nguồn hàng hoá cho thị trường, thị trường hoạt động với số ít những tài sản hợp pháp (khoảng 20% tổng lượng giao dịch) đã không tạo nên được một thị trường bất động sản sôi động, đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước trong thời gian qua; thứ hai, khác với thị trường phi chính thức khác, thị trường bất động sản phi chính thức có những tác động tiêu cực đến nền kinh tế do sự liên hệ vốn có của nó đối với các thị trường khác, đồng thời chính sự không kiểm soát về lượng giao dịch bất 41 động sản trên thị trường của Nhà nước đã góp phần cho hoạt động đầu cơ xuất hiện, gia tăng và gây ra các cơn sốt” nóng” trên thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. 2.2.1.5.Tiền thuê đất: -Quan điểm áp dụng: Năm 1990, Bộ Tài chính đã ban hành chính sách về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các dự án đầu tư nước ngoài, năm 1995, quy định về tiền thuê đất áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Theo quy định hiện hành, tiền thuê đất được chia thành hai khu vực: +Khu vực đầu tư nước ngoài: giá thuê đất, mặt nước, mặt biển được xác định bằng ngoại tệ (đôla Mỹ); có phân biệt giữa đất ở đô thị với đất ở nông thôn; trong đô thị đơn giá thuê lại phân biệt giữa các loại đô thị; trong nông thôn, đơn giá thuê đất phân biệt theo các vùng khác nhau. Theo quyết định 189/QĐ-BTC ngày 24/11/2000, giá thuê đất đối với khu vực đầu tư nước ngoài được xác định theo khung (giá tối thiểu; giá tối đa), các địa phương căn cứ vào khung giá do Bộ Tài chính quy định để xác định đơn giá thuê đất của từng dự án cụ thể. +Khu vực trong nước: giá thuê đất được xác định theo một tỷ lệ %giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: hiện đang áp dụng tỷ lệ 0,5%cho lĩnh vực sản xuất vật chất, 0,7% cho lĩnh vực thương mại, dịch vụ. Từ năm 1995 đến nay, nhiều địa phương trong cả nước chưa có điều chỉnh giá đất; giá thuê đất cũng chưa được điều chỉnh, mức giá thuê đất bình quân trong cả nước là 510đ/m2 . Theo chính sách hiện hành, cùng với việc nộp tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển các doanh nghiệp còn phải bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Do đó, để thu hút vốn đầu tư, một số địa phương đã quy định tiền thuê đất thấp 42 hơn so với quy định của Bộ Tài chính hoặc có chính sách bồi thường hỗ trợ cho doanh nghiệp. -Những vấn đề tồn tại Mặc dù mức đóng góp vào ngân sách từ tiền thuê đất luôn tăng trong các năm (năm 2000: 390tỷ đồng, năm 2001: 442tỷ đồng, năm 2002: 459tỷ đồng, năm 2003: 470tỷ đồng, năm 2004: 843tỷ đồng), ngoài ra còn tạo nguồn vốn gần 4 tỷ đôla Mỹ trong góp vốn đầu tư liên doanh, liên kết với các tổ chức, cá nhân nước ngoài (- nguồn Bộ Tài chính-), tuy nhiên chính sách này cũng có những hạn chế khá lớn như: +Các quy định về xác định tiền thuê đất của Bộ Tài chính (khu vực trong nước và khu vực đầu tư nước ngoài) nhìn chung khá phức tạp (phải xác định nhiều yếu tố) do đó các doanh nghiệp không thể tự mình xác định ngay chi phí thuê đất khi lập dự án đầu tư. +Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp vừa phải trả tiền thuê đất, vừa phải trả tiền bồi thường là bất hợp lý dẫn đến chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp quá lớn. Chi phí cho bồi thường, giải toả (bao gồm giá trị đất và tài sản trên đất) thường tương đương với giá giao dịch trên thị trường (đây là trường hợp doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân) nhưng doanh nghiệp không có quyền sử dụng vô thời hạn với khu đất mà phải ký hợp đồng thuê đất có thời hạn với Nhà nước, tự xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hoàn trả lại đất cho Nhà nước khi đến hạn. +Chính sách tiền thuê đất hiện còn phân biệt giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 43 +Giá thuê đất thấp hơn rất nhiều so với giá thuê trên thị trường. Qua theo dõi giá thuê trên thị trường, hiện mức cho thuê đối với các dự án đầu tư nước ngoài bằng khoảng 10%giá thuê trên thị trường (nguồn tự tổng hợp). -Các tác động: +Do không thể tự xác định ngay giá thuê đất nên các doanh nghiệp không chủ động trong việc xác định chi phí tiền thuê đất khi lập dự án đầu tư. + Quy định về phải chi trả bồi thường, giải toả khu đất, tự đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và đóng tiền thuê đất cho Nhà nước hằng năm đã làm tăng chi phí của doanh nghiệp, không khuyến khích đầu tư nước ngoài (do có sự so sánh chi phí thuê đất với các nước trong khu vực). +Việc phân biệt chính sách thuê đất đối với trong nước và ngoài nước gây bất bình đẳng về nghĩa vụ giữa những đối tượng được Nhà nước cho thuê đất. +Giá thuê đất áp dụng cho các đối tượng trong nước thấp hơn rất nhiều lần so với giá cho thuê trên thị trường. Vấn đề này sẽ tác động đến sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả, không khuyến khích được đưa đất vào sản xuất, khai thác giá trị gia tăng từ đất. Ngoài ra, giá thuê đất rẻ còn làm gia tăng tình trạng cho thuê lại theo giá thị trường nhằm hưởng chênh lệch, gây thất thu ngân sách Nhà nước, đồng thời Nhà nước không quản lý được thực trạng sử dụng đất công. 2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất -Quan điểm áp dụng. Mục đích của chính sách này nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, hạn chế sự tuỳ tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, khuyến khích người sử dụng đất tiết kiệm. Căn cứ xác định tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất: 44 Tiền sử dụng đất = diện tích x Giá đất Tuy nhiên theo quy định tại Nghị định 38/2000/NĐ-CP phủ ngày 23/8/2000 và thông tư hướng dẫn 115/2000/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất: các đối tượng khác nhau trong một số trường hợp khác nhau sẽ có mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau: +Đối với đất được Nhà nước giao: mức nộp tiền sử dụng đất là 100% nếu không thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, không thấp hơn 10% nếu thực hiện bồi thường. +Đối với đất chuyển mục đích sử dụng:mức nộp tiền sử dụng đất 40% đối với diện tích đất trong hạn mức và trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, tự chuyển mục đích sử dụng trước 15/10/1995; mức nộp 100% đối với đất ngoài hạn mức, đất tự chuyển mục đích sử dụng sau 15/10/1995 và chuyển đất thuê sang giao đối với các tổ chức sử dụng đất; +Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: đối với đất ở trong hạn mức nộp 20%tiền sử dụng đất nếu sử dụng ổn định từ 18/12/1980 (đất đô thị) và 31/5/1990 (đất khu dân cư nông thôn) đến 15/10/1993, sau 15/10/1993 nộp 100%; nộp 40% đối với đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng trước đó không có giấy tờ hợp lệ; nộp 100% đối với đất ở ngoài hạn mức. +Trường hợp thanh lý, hoá giá nhà thuộc sở hữu Nhà nước: trước 05/7/1994: nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức sau khi trừ diện tích gắn liền với nhà ở, 100% tiền sử dụng đất đối với đất ngoài hạn mức; sau 05/7/1994: nộp 40% đối với diện tích trong hạn mức, 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích ngoài hạn mức đất ở và 10% đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở. -Những vấn đề tồn tại: 45 Điểm bất hợp lý lớn nhất là những người đang sinh sống ổn định vẫn phải đóng tiền sử dụng đất, chẳng khác nào họ phải mua lại chính mảnh đất mình đang ở. Càng bất hợp lý hơn là sau năm 1993, Luật Đất đai mới ra đời và theo đó khái niệm tiền sử dụng đất cũng mới xuất hiện, nhưng lại mang tính hồi tố đối với tất cả những trường hợp trước năm 1993. Thật ra nếu cùng là đất không có giấy tờ, khó mà phân định đã sử dụng trước năm 1980, 1993 hay sau 1993, chỉ có thể thông qua phường xã xác nhận, nhưng cũng chính từ đây, đã phát sinh rất nhiều mánh lới chạy lùi ngày sử dụng để miễn giảm tiền sử dụng đất. Ngoài ra, quy định không thống nhất trong áp dụng giá tính thuế cũng tạo sự không công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Quy định giá đất tính thuế theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (tại thành phố Hồ Chí Minh là quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995) đã cách ly quá xa so với giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường; trong khi đó, giá tính tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá là giá trúng đấu giá (Điểm 2, Điều 4, Chương II, Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000), giá khởi điểm trong đấu giá lại thường được xác định theo giá trị thực tế trên thị trường, như vậy mức chênh lệch giữa giá áp dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và giá trúng đấu giá sẽ rất cao. Mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tính tiền sử dụng đất hiện đang ở mức rất thất so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường, cá biệt có nơi chỉ bằng khoảng 10%giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Đây là kẻ hở lớn đối với các đối tượng xin được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Nghị định 87/CP sau đó chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất này với giá đất thực tế trên thị trường nhằm hưởng chênh lệch giá, mức chênh lệch lớn nhất có thể lên đến 46 90%giá chuyển nhượng thực tế (tại thành phố Hồ Chí Minh, tại thời điểm 1995, giá đất được ban hành chỉ bằng 30-40%giá giao dịch thực tế trên thị trường, sau 2-3 đợt tăng giá, giá đất theo quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT bằng chưa đến 10% giá thực tế trên thị trường). Chỉ cho phép khấu trừ chi phí bồi thường tối đa bằng 90%tiền sử dụng đất phải nộp. -Các tác động: Những bất hợp lý về thời gian áp dụng tính tiền sử dụng đất nêu trên đã góp phần tạo ách tắc lớn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân (hiện vẫn còn hơn 80% cư dân đô thị chưa được cấp giấy đỏ (quyền sử dụng đất), giấy hồng (quyền sở hữu nhà, đất). Chính vấn đề này đã đẩy một lượng lớn tài sản là bất động sản không đủ tiêu chuẩn hàng hoá ra khỏi thị trường bất động sản; Nhà nước cũng không kiểm soát được lượng bất động sản lớn này, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản phi chính thức (thị trường ngầm) trong thời gian vừa qua. Việc khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền sử dụng đất phải nộp là hợp lý, tuy nhiên với mức khấu trừ tối đa 90%tiền sử dụng đất phải nộp đã ảnh hưởng lớn đến người được giao đất, nhất là các doanh nghiệp, nhà đầu tư: chi phí phải chịu quá lớn, tương đương với giá mua quyền sử dụng đất trên thị trường. 2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Đây là chính sách áp dụng trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các mục đích về an ninh, quốc phòng, công cộng, mục đích kinh tế. Ngoài việc đáp ứng mục đích của Nhà nước, việc thu hồi đất còn tác động đến quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi. Chính sách tài chính trong đền bù thiệt hại 47 không thoả đáng trong thời gian qua đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến trình giải phóng đất, tạo mặt bằng sạch thực hiện các dự án kinh tế phục vụ các mục tiêu phát triển của Nhà nước. -Quan điểm áp dụng. Căn cứ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất: +Việc đền bù thiệt hại đối với người sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. +Nguyên tắc được đền bù là bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất. +Giá đất tính đền bù thiệt hại là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nếu giá này chưa sát với giá chuyển nhượng trên thị trường thì áp dụng một hệ số K phù hợp, sao cho giá bồi thường áp dụng tương đương với giá thị trường. +Đền bù đối với tài sản là nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất, riêng đối với nhà, công trình kiến trúc, tài sản gắn liền với đất, được đền bù theo mức thiệt hại thực tế: mức đền bù nhà, công trình kiến trúc = Giá trị hiện có của nhà, công trình kiến trúc + một tỷ lệ % trên giá trị hiện có của nhà, công trình kiến trúc. Nhưng mức đền bù không lớn hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị nhà, công trình theo giá xây dựng mới, với kỹ thuật tương đương. Ngoài các mức được đền bù thiệt hại về đất, nhà, công trình kiến trúc, người có đất bị thu hồi còn được hưởng các khoản trợ cấp chuyển, ổn định sản xuất và đời sống. 48 -Những vấn đề tồn tại. +Hệ số nhân K theo quy định tại thông tư 145/1998/TT-BTC thực chất là hình thức xác định đền bù đất ở theo giá thị trường trong điều kiện giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời gian dài (trên10 năm) chưa điều chỉnh và ở mức thấp xa với giá đất giao dịch trên thị trường. Thực tế, tại thành phố Hồ Chí Minh, hệ số K áp dụng trong tính giá trị đền bù thiệt hại về đất có khi lên đến hơn 13 lần giá đất theo quy định tại địa phương (đơn giá đất đền bù dự án xây dựng chợ và khu nhà ở kinh doanh, phường Thới An, quận 12 vào tháng 10/2003 là 2.500.000đ/m2 trong khi đơn giá đất quy định tại quyết định 05/QĐ-UB ngày 01/4/1995 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là 180.000đ/m2 ). +Theo quy định, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sau khi thực hiện bồi thường cho người bị thu hồi đất (với giá đất xác định là giá gần sát với giá thị trường) phải tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mức đóng tiền sử dụng đất này sẽ được khấu trừ vào tiền đã chi đền bù nhưng mức khấu trừ không vượt quá 90%tổng số tiền sử dụng đất phải đóng. Vấn đề phát sinh ở chỗ: giá đền bù thực hiện theo giá gần sát với giá thị trường, trong khi đóng tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường) điều này dẫn mức chênh lệch giữa chi phí đền bù và mức nộp tiền sử dụng đất phải nộp khá lớn. +Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng dự án, công trình đã được phê duyệt nên người bị thu hồi đất thường nhầm lẫn giữa mục đích sử dụng đất hiện tại và mục đích sử dụng đất của dự án, vì vậy dẫn đến đòi hỏi tiền bồi thường cao hơn giá trị thực của đất. 49 +Chưa có biện pháp san sẻ giữa những người được hưởng lợi từ việc giải phóng mặt bằng với những người phải di dời theo yêu cầu của dự án. +Việc Nhà nước không chỉ thu hồi đất để thực hiện các công trình, dự án lớn phát triển kinh tế phục vụ lợi ích quốc gia mà còn thực hiện thu hồi đất đối với cả các dự án nhỏ, lẻ phục vụ thuần tuý cho lợi ích kinh tế của các doanh nghiệp đã tạo ấn tượng Nhà nước lấy quyền lợi của người này trao cho người khác. +Việc xác định giá đền bù tài sản là nhà, công trình, kiến trúc theo giá trị tài sản còn lại chưa đảm bảo được tái tạo chỗ ở của người bị thu hồi đất. -Các tác động: +Mặt dù giá đền bù được xác định theo nguyên tắc sát với giá thị trường nhưng thực tế giá cả trên thị trường luôn biến động, trong khi giá áp dụng thực hiện đền bù ở các dự án luôn chịu ảnh hưởng lẫn nhau do những lo ngại trong khiếu kiện khi so sánh giá đất đền bù giữa các dự án với nhau. Đây là vấn đề chính tác động làm kiềm giá đền bù các dự án (tại thành phố Hồ Chí Minh, giá đất trên thị trường có nơi đạt 120.000.000đ/m2 nhưng giá bồi thường cao nhất cũng chỉ khoảng 43.000.000đ/m2 , tức chỉ bằng khoảng 40%giá thị trường, hoặc có nơi giá thị trường ở khoảng 25triệuđ/m2 nhưng giá đền bù chỉ ở mức 3,6triệuđ/m2 , bằng 14% so giá thực tế trên thị trường) ảnh hưởng đến quyền lợi, tác động tiêu cực đến tình hình tái tạo chỗ ở của người dân. Hậu quả của việc này không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn về mặt xã hội: một bộ phận dân cư bị thu hồi đất bị bần cùng hoá trong tiến trình đô thị hoá. +Do sự bất hợp lý về giá đền bù, quyền lợi của người dân bị xâm phạm dẫn đến hiện tượng không chấp nhận di dời, vì thế đất đai không được giải phóng, các dự án kinh tế khó được triển khai, khối lượng lớn vốn đầu tư bị tồn 50 động gây lãng phí lớn cho nền kinh tế, đồng thời còn có khối lượng lớn bất động sản đứng ngoài hoạt động của thị trường. Thị trường bất động sản thiếu vắng các giao dịch hàng hoá cũ, các hàng hoá mới chậm đưa vào, các mục tiêu của thị trường bất động sản không được đáp ứng; Thị trường vốn chịu những cho phí lớn khi các dự án bị ngưng trệ, một số lớn người bị thu hồi đất bị kéo khỏi cuộc sống bình thường, thu nhập bị ảnh hưởng..... +Bất bình đẳng nảy sinh giữa những người bị thu hồi đất với những người sử dụng đất xung quanh dự án (đặc biệt là các dự án, công trình mở rộng đường giao thông thuộc khu dân cư, người đang sử dụng đất ở vị trí thuận lợi thì bị thu hồi đất, trong khi người đang sử dụng đất ở vị trí không thuận lợi nay ngẫu nhiên được ở vị trí thuận lợi, khả năng sinh lợi cao..). 2.2.1.8.Chính sách về giá đất: -Quan điểm áp dụng: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định tại điều 4, Nghị định 87/Chính phủ ngày 17/8/1994, được áp dụng làm cơ sở tính: +Thuế chuyển quyền sử dụng đất. +Thu tiền khi giao đất. +Cho thuê đất. +Tính giá trị tài sản khi giao đất. +Bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Ngoài ra, Nghị định 87/Chính phủ còn quy định về việc vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá (K) khi đất trong cùng loại đô thị nhưng có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau. -Những hạn chế và tác động 51 Theo Nghị định 87/CP của Chính phủ, việc ban hành giá của các địa phương phải không được vượt khung giá do Chính phủ quy định trong khi mức giá này thấp xa so với giá trị thực tế trên thị trường (ví dụ tại thành phố Hồ Chí Minh, mức giá do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành có mức cao nhất là 13.800.000đ/m2 , cao hơn mức giá tối đa của khung giá theo quy định là 20%, nhưng mức giá 13.800.000đ/m2 cũng chỉ bằng 30-40%giá trị thực tế trên thị trường). Chính mức chênh lệch này đã tạo nhiều kẻ hỡ trong quản lý và sử dụng đất không hiệu quả trong thời gian qua: +Xác định giá trị đất thấp trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất và giá thị thực tế trên thị trường dễ tác động đến mục đích sử dụng đất, người được giao đất dễ dàng chuyển nhượng ngay đất được giao trên thị trường, mức lợi nhuận đạt được lên đến 60-70%giá trị thực tế trên thị trường.. +Đối với trường hợp cho thuê, giá cho thuê đất thấp tạo nên hiện tượng sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả, hoặc cho thuê lại để hưởng chênh lệch giá…, ngoài ra giá tính tiền thuê thấp còn gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. +Trong khi đó, áp dụng mức giá thấp trong bồi thường, giải phóng mặt bằng đã dẫn đến hàng loạt vụ khiếu kiện trong thời gian qua vì quyền lợi của người dân bị xâm phạm. Để hạn chế tình trạng này, Bộ Tài chính và các địa phương đã vận dụng hệ số điều chỉnh (K) khi áp dụng giá tính bồi thường. Nguyên tắc xác định hệ số (K) theo thông tư hướng dẫn 145/TT-BTC ngày 04/11/1998 như sau: hệ số K = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành 52 Như vậy, hệ số K cũng chỉ là hình thức chấp nhận giá chuyển nhượng đất trên thực tế, trong khi phương pháp xác định giá chuyển nhượng đất thực tế chưa được Bộ tài chính quy định, hướng dẫn chi tiết dẫn đến sự tuỳ tiện trong xác định và vận dụng khác nhau giữa các địa phương, đây cũng là nguyên nhân gây khiếu kiện về bất hợp lý trong giá đất tính bồi thường cho người bị thu hồi đất trong thời giai qua ở một số địa phương, nhất là khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh (như thành phố Hồ Chí Minh). 2.2.2.Những đổi mới cơ bản trong chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế cần khắc phục Trước tình hình thị trường bất động sản mất ổn định, tình trạng đầu cơ trở nên phổ biến, vấn đề quản lý và sử dụng đất còn nhiều yếu kém, các chính sách tài chính chưa thể hiện được vai trò điều tiết, kích thích và hướng dẫn hoạt động của thị trường theo hướng tích cực, chưa khuyến kích được sử dụng đất hiệu quả… Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực từ 01/7/2003 với nhiều điểm mới so với Luật Đất đai 1993, đặc biệt là trong chính sách tài chính. 2.2.2.1.Quy định về giá đất: Để khắc phục tình trạng giá đất do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố quy định cách ly quá xa so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, Luật Đất đai 2003 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP đã có những quy định chặt chẽ về giá đất nhằm tránh tình trạng lợi dụng chênh lệch giá để hưởng lợi của các tổ chức, cá nhân đồng thời để hạn chế những khiếu kiện về bồi thường, Nghị định cũng có những quy định rõ ràng về phương pháp xác định giá trên thị trường. Theo đó, giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức đã loại trừ các yếu tố biến động giá do 53 đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống (điều 3