Luận văn Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng (bao gồm nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đưa vào công tư hợp doanh) ở Hà Nội

ì vẫn giữ nguyên chức năng cũ. Sở Địa chính vẫn làm nhiệm vụ quản lý đất đai, đo vẽ quản lý bản đồ địa chính. Sở quản lý điền thổ làm nhiệm vụ quản lý các bằng khoán điền thổ nhà cửa, chuyển dịch mua bán đất đai, nhà cửa và thu thuế trước bạ… Về mặt chính sách của Nhà nước chưa ban hàn gì mới ngoài việc kiểm kê quản lý nhà vắng chủ (cả người Việt và ngoại kiều), mọi việc mua bán chuyển dịch cho thuê vẫn được tôn trọng như dưới các chính quyền cũ. Sở hữu tư nhân về nhà cửa được bảo hộ. Toà án vẫn giải quyết bình thường các tranh chấp về nhà cửa. Có thể nói quản lý nhà cửa trong những năm này của thành phố ngoài những biến động trong khu vực cơ quan Nhà nước quản lý và khu vực nhà vắng chủ đi Nam không có những biến động gì lớn trong các khu vực khác. Tiếp nhận công sở và nhà cửa do chính quyền cũ giao lại và kiểm kê quản lý nhà vắng chủ là hai công việc lớn mở đầu công tác quản lý nhà cửa ở thành phố. Với việc tiếp quản công sở và nhà cửa do chính quyền cũ giao lại thì sau khi tiếp nhận xong, cơ quan nào tiếp nhận thì cơ quan đó quản lý- thuộc bộ ngành Trung ương thì từ đấy do bộ ngành Trung ương điều chỉnh sử dụng, thành phố coi như không biết đến. Thuộc bộ ngành quốc phòng thì coi như một đặc khu, thành phố càng không để ý, trừ các trường hợp có đụng chạm đến quan hệ sở hữu tư nhân và tư nhân có sự khiếu nại, kiện cáo thì thành phố mới can thiệp giải quyết. Có thể thấy từ đây đã bắt đầu hình thành những mảng nhà cửa đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của chính quyền thành phố (kể cả trên các mặt quản lý sử dụng phát triển xây dựng cải tạo sau này). Khi hoà bình lập lại ở miền Bắc, miền Bắc bước vào thời kỳ quá độ tiến lên Chủ nghĩa Xã hội. Theo chủ trương của Đảng “nhiệm vụ cơ bản ở miền Bắc là phải đẩy mạnh cuộc cách mạng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm trước mắt là đẩy mạnh cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ công; cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với thành phần kinh tế tư bản tư doanh và cuộc cải tạo đối với những người có nhiều nhà cho thuê; đồng thời phải ra sức phát triển thành phần kinh tế quốc doanh là lực lượng lãnh đạo toàn bộ nền kinh tế quốc dân”. Do đó, ở thành phố Hà Nội từ năm 1958 đã bắt đầu tiến hành cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với công thương nghiệp tư bản tư doanh, chuộc lại và trả dần tư liệu sản xuất của giai cấp tư sản dân tộc. Tại cuộc cải tạo này có 1586 chủ tham gia học tập, trong đó có 294 chủ đã đưa 53.165 m2 cửa hàng, kho tàng, cơ sở sản xuất trong 373 ngôi nhà thuộc sở hữu của họ vào công tư hợp doanh của Nhà nước. Đến năm 1960, thành phố Hà Nội lại tiến hành cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với những người có nhiều nhà cho thuê. Cuộc cải tạo này kéo dài từ năm 1960-1964 nhằm tăng cường việc quản lý của Nhà nước đối với nhà ở tư nhân cho thuê, hạn chế đi đến sự xoá bỏ bóc lột tư bản chủ nghĩa về việc cho thuê nhà, giải quyết tình trạng dùng nhà không hợp lý. Những chủ nhà có nhiều nhà cho thuê sau khi bàn giao những nhà cho thuê đó cho Nhà nước, Nhà nước chiểu theo tinh thần chính sách để lại cho họ một diện tích để ở và diện tích đó hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của họ. Số liệu thống kê qua một vài năm có thể thấy như sau: *Thống kê theo loại nhà: Đơn vị : Nhà Năm Loại nhà 1954 1955 1958 1960 1961 Nhà vắng chủ Ngành nhà đất quản lý Cơ quan Nhà nước quản lý Tư nhân (trực hệ của chủ sở hữu quản lý) 3.756 3.385 2.358 5.796 4.976 144 676 Nhà ngoại kiều 779 1.481 Nhà tư nhân chiếm hữu quản lý Tư nhân không cho thuê Tư nhân cho thuê 2.629 11.105 3.350.7.7.755 Nhà đưa vào công tư hợp doanh 373 4.562 *Thống kê theo số hộ: Số hộ Năm Nằm trong diện đi thuê Nằm trong diện đưa vào công tư hợp doanh Tư nhân có nhà Nằm trong diện nhà vắng chủ Tư nhân có nhà cho thuê Tư nhân không có nhà cho thuê 1955 20.000 1958 1.586 1960 3.632 4.941 1961 3.272 Nguồn: Báo cáo năm 1998. Phòng Chính sách đất- nhà tại Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Ngoài ra còn có một số ngôi nhà mà chủ sở hữu gồm nhiều người (cộng đồng sở hữu chủ) nhưng trong đó có một số hoặc nhiều sở hữu chủ đã di cư vào Nam năm 1954 hoặc ra nước ngoài sinh sống. Để thực hiện chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đã tiến hành quản lý những diện tích thuộc kỷ phần của những chủ sở hữu vắng mặt đó. Ngày 2/10/1991, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) đã ban hành Quyết định số 297/CT tuyên bố những diện tích mà Nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng theo chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất và theo chính sách quản lý nhà vắng chủ thì kể từ ngày 1/7/1991 thuộc sở hữu Nhà nước. II) THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH NHÀ Ở, NHỮNG DIỄN BIẾN TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG CÁC LOẠI NHÀ Ở NÓI CHUNG VÀ NHÀ CHÍNH SÁCH NÓI RIÊNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI: Thực trạng tình hình nhà ở: 1.1) Nhà ở trong thời kỳ bao cấp (từ năm 1954 dến 30/10/1992): Thời kỳ này nhà ở đô thị chủ yếu do Nhà nước bao cấp, ở nông thôn nhà ở vẫn mang truyền thống từ xa xưa là do dân tự xây dựng. Trong thời kỳ này, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở. Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở như chính sách vốn đầu tư, cơ sở hạ tầng, chế độ phân phối, tiền thuế nhà… đã góp phần giải quyết được một bộ phận nhu cầu nhà ở cấp bách ở đô thị. Song, cách thức sản xuất và phân phối nhà ở trong giai đoạn này cũng tạo ra nhiều vấn đề xã hội nan giải, đặc biệt là sự không công bằng giữa các ngành, cơ quan xí nghiệp và giữa các nhóm lao động làm việc trong khu vực Nhà nước. Đồng thời, do thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị, Nhà nước mới chỉ chú ý đến việc xây dựng nhà ở hơn là tổ chức quy hoạch không gian đô thị một cách tổng thể, thiếu cơ sở hạ tần kèm theo như hệ thống thoát nước, cấp điện, đường sá, vệ sinh môi trường. Tính bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền rất thấp (1% tiền lương), mang tính chất tượng trưng. Điều này đã dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu và nâng cấp nhà ở, khiến cho quỹ nhà ở đô thị bị xuống cấp nhanh chóng và gây ra nhiều thiệt hại và lãng phí. Đặc điểm của thành phố Hà Nội là một thành phố đông dân cư với đặc thù ở các phố cổ nội thành là dạng nhà hình ống chỉ dựa vào nhau mà đứng, hiện đang bị xuống cấp nghiêm trọng do nhà cũ, xây dựng đã qua lâu, thời tiết khí hậu nước ta lại rất khắc nghiệt làm cho tốc độ hư hỏng nhà cửa cao. Diện tích xây dựng nhà cửa của toàn thành phố Hà Nội trong những năm 1954-1958 thống kê được là 2.250.999 m2 trừ đi các diện tích phụ thuộc thì diện tích ở có: 1.500.000 m2 với dân số 30 vạn người. Bình quân đầu người là 5 m2 nhưng trong sử dụng thực tế thì có sự chênh lệch rất xa, có nhà giàu sử dụng hàng trăm m2 trong khi nhân dân lao động nhiều nhà chật hẹp bình quân đầu người chỉ có 2m2. Từ cuối năm 1956, việc thuê nhà trở nên khan hiếm, khó khăn. Bắt đầu có hiện tượng tư nhân tăng giá cho thuê, trong dịp cải cách ruộng đất, các chủ nhà lại trắng trợn nâng giá lên… Chất lượng nhà cửa cũ nát, thấp kém mà số người đưa vào ở khá đông nhất là diện nhà vắng chủ thuộc diện Nhà nước quản lý nên xuống cấp rất nhanh; bắt đầu nảy sinh tình trạng tự ý sửa chữa, cải tạo các diện tích cũ và phát sinh tranh chấp giữa các người sử dụng và giữa chủ nhà với các người thuê nhà. Một bức tranh toàn cảnh về nhà cửa thành phố đã được bộc lộ. Những mâu thuẫn nội tại của một thành phố đông dân cư lại là thủ đô của cả nước vừa ra khỏi một cuộc chiến tranh, vừa mới có sự chuyển giao từ chính quyền cũ sang chính quyền mới đã được phơi bày. Nổi bật lên trước hết là quỹ nhà cửa của thành phố không đáp ứng đủ yêu cầu cho các hoạt động cuả các bộ máy cơ quan và cũng không đảm bảo mức ở cần thiết cho nhân dân nói chung, phân bổ quỹ nhà cửa có nhiều điều bất hợp lý cả về phương tiện sử dụng và không đảm bảo công bằng giữa các đối tượng trong xã hội. Cung không đảm bảo cầu. Mâu thuẫn cung cầu ngày càng thêm gay gắt. Chất lượng nhà cửa xấu kém, lại thêm tình trạng phải chịu quá tải trong sử dụng, nhiều nhà cửa chuyển từ dạng tư nhân riêng sang hộ chung cư, nhiều hộ do Nhà nước quản lý cho thuê… dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp, cải tạo tuỳ tiện trong khi lực lượng quản lý chưa có khả năng bám sát, giải quyết kịp các yêu cầu trên. Nhà ở trong thời kỳ bao cấp do Nhà nước thay mặt nhân dân đứng ra quản lý, sử dụng và phân phối nhà ở, chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặt bằng pháp luật trong toàn xã hội còn thấp. Nhà ở chật chội, diện tích ở quá chật hẹp khiến cho việc bố trí sinh hoạt của gia đình gặp nhiều khó khăn. Mặc dù Nhà nước đã cố gắng rất lớn xây dựng thêm hàng triệu m2 nhà ở các loại để giải quyết nhà ở cho hàng chục vạn gia đình nhưng cũng chỉ mới giải quyết được cho 30% cán bộ viên chức Nhà nước. Điển hình là tình trạng nhiều gia đình có cơ cấu nhân khẩu xã hội phức tạp nhưng chỉ có một buồng duy nhất, khiến cho sinh hoạt gia đình rất gò bó căng thẳng. Tình trạng nhiều gia đình phải dùng chung khu phụ cũng ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày và gây nên những sự bất hoà với hàng xóm, láng giềng. Với tư cách là một điều kiện sống, điều kiện ở tác động tới tất cả các dạng hoạt động sống, ảnh hưởng tới tâm lý, ý thức của con người. Nhiều gia đình chỗ ở, tiếp khách nơi học hành của con cái đều dồn tụ vào một khoảng không gian nhỏ hẹp trên dưới không quá 10 m2 , ảnh hưởng đến sinh hoạt của mọi thành viên trong gia đình. Đặc biệt đáng lưu ý các giao tiếp với hàng xóm láng giềng vì nó gắn liền với nơi ở, với việc tổ chức môi trường xã hội ở nơi này. Ngay trong ước muốn của nhân dân về một nơi ở tốt cũng đã có sẵn yếu tố này: họ muốn có những quan hệ qua lại tốt đẹp với những người sống gần bên. Cũng bởi mối quan hệ này mà những năm gần đây trong số gia đình Hà Nội phải đổi nơi ở thì có tới 11% là vì đã xẩy ra xô sát, mất đoàn kết với hàng xóm tại nơi ở cũ. Tính chất chung đụng trong việc sử dụng khu phụ, việc không đảm bảo tính biệt lập của căn hộ nhiều khi cũng là nguyên nhân gây va chạm trong xóm giềng. Vấn đề nhà ở, sử dụng chung diện tích phụ cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tranh chấp, kiện tụng ở các Toà án nhân dân các cấp. Trong các năm 1979-1980 có 18,5% các vụ kiện tụng có nguyên nhân là tranh chấp về nhà ở. Dạng nhà chính sách tồn đọng ở Hà Nội hầu hết chung đụng nhiều hộ, trong một ngôi nhà lại đan xen sở hữu. Diện tích phụ sử dụng chung, nhiều khi dẫn đến tình trạng “cha chung không ai khóc”, mất vệ sinh, môi trường bị ô nhiễm, úng ngập, điều kiện ở chật chội nên việc tranh chấp diện tích phụ rất phổ biến. Khi điều tra xã hội học trong thời kỳ này, theo đánh giá của các gia đình thì trình tự nổi bật và mức độ cấp thiết của các khó khăn trong vấn đề nhà ở lúc này là: Diện tích ở quá thiếu Tình trạng ở chung đụng mất đoàn kết Điều kiện vệ sinh không đảm bảo Ồn ào không có điều kiện nghỉ ngơi, học tập Ở tạm bợ không an cư Thiếu môi trường tốt giáo dục con cái Chủ trương về sở hữu trong những dạng nhà này chưa được giải quyết dứt điểm, vẫn còn là vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại gây nên nhiều tranh chấp, kiện tụng phức tạp, kéo dài. Tóm lại, trong thời kỳ này, Nhà nước muốn đóng vai trò là người sản xuất và cung cấp nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị nhưng thực tế đã không thể thực hiện được bởi các lý do sau: Do mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở rất lớn. Nhu cầu nhà thì càng cao song kinh phí của Nhà nước rất hạn hẹp. Việc phân phối nhà ở mặc dù có sự kiểm soát chặt chẽ nhưng không thể nào đầy đủ và công bằng được. Tình trạng tranh chấp, kiện tụng về nhà ở thường xuyên xẩy ra. Việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho người dân đô thị không có cơ hội và ý thức chăm lo nhà ở của mình mà chỉ hoàn toàn thụ động trông chờ Nhà nước. Kết quả đến cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thế kỷ XX, chỉ có 30% cán bộ công nhân viên chức Nhà nước được cấp nhà, 70 % còn lại vẫn phải tự lo lấy nhà ở của mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong những điều kiện nhà ở cực kỳ khó khăn. 1.2) Nhà ở trong thời kỳ đổi mới (từ 1/1/1992 đến nay): Trong giai đoạn này cùng với việc thực hiện chính sách đổi mới, định hướng phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Nhà nước tuyên bố xoá bỏ chế độ cung cấp nhà ở; cho phép, khuyến khích và tạo điều kiện để cho người dân tự do xây dựng nhà ở. Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh đã được triển khai. Chính phủ đã ban hành quyết định số 118/TTG ngày 27/11/1992 về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương, Quyết định số 33/TTg ngày 5/2/1993 về chuyển việc quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước sang phương thức kinh doanh, Nghị định số 60/CP về chúng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Theo báo cáo của Thành uỷ Hà Nội về chương trình phát triển nhà ở Hà Nội năm 2000-2010 thì Hà Nội là thành phố có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 81 triệu m2 nhà ở của cả nước chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Trong 8 năm (1990-1998), nhân dân Hà Nội đã tự bỏ vốn xây dựng cải tạo cơi nới thêm hàng triệu m2 nhà ở nhưng do tỷ lệ dân số thành phố còn cao, do tốc độ đô thị hoá mạnh và bột phát về việc di dân vào thành phố nên bình quân nhà ở vẫn giảm: Năm Diện tích bình quân tính trên đầu người (m2 /người) 1955 6,5 1994 5,3 1996 5,0 2000 6,8 2005 8,4 (dự báo) 2010 10 (dự báo) Nguồn: Báo cáo của Thành uỷ Hà Nội về chương trình phát triển nhà ở Hà Nội từ năm 2000-2010, Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Về sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà ở toàn thành phố (trong đó ngành nhà đất thành phố mới chỉ quản lý được 1,8 triệu m2, số còn lại do các cơ quan tự quản). Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và các chủ sở hữu khác chiếm gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 10% nhà ở của tư nhân có giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà hoặc sử dụng đất hợp pháp. Đối với nhà ở diện chính sách tồn đọng phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ, nhà diện cải tạo, nhà đưa vào công tư hợp doanh đã tồn tại hơn 40 năm nay nhưng chưa giải quyết dứt điểm về chủ trương sở hữu. Đây là nguồn gốc chủ yếu của các vụ tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong nhiều năm, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà đất. Để có căn cứ giải quyết, hạn chế các tranh chấp, rà soát lại hiện trạng quản lý, sử dụng thì cần phải có quy định về việc chứng nhận sở hữu đối với diện nhà này. Trên cơ sở đó mới xác nhận, xét duyệt về tình trạng sở hữu để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Thực trạng về những diễn biến trong quản lý và sử dụng: 2.1) Thực trạng về tình hình quản lý: Trong công tác quản lý nhà ở mấy chục năm qua, do thiếu nhiều cán bộ có trình độ chuyên môn nhà đất, nên chưa thấy hết được sự phức tạp của sự chung đụng sở hữu và sử dụng nhà ở. Qua việc thực hiện các chính sách cải tạo về nhà ở, công tư hợp doanh, quản lý nhà vắng chủ… cũng để lại một lỗ hổng lớn về biện pháp quản lý. Trong những năm từ 1959 đến 1965 Sở quản lý nhà đất đã có nhiều cố gắng bám sát các nhiệm vụ chính trị của thành phố, phục vụ tích cực cho công cuộc xã hội chủ nghĩa trực tiếp là trong khu vực nhà cửa đất đai trước và sau các cuộc cải tạo công thương nghiệp, cải tạo nhà cửa. Tuy nhiên hạn chế lớn nhất vẫn còn để lại mắc mớ đến nay là: Sở quản lý nhà đất đã có công tác tổ chức đăng ký nhà cửa sau các cuộc cải tạo lớn, phản ánh được tình hình biến động sở hữu nhà cửa nhưng những tại liệu thu thập được chỉ có ý nghĩa thống kê theo dõi, làm tài liệu lưu trữ chứ không hoàn chỉnh đến mức có giá trị pháp lý về mặt hành chính trong quản lý. Sở quản lý nhà đất đã kiểm tra tình hình giao nhận nhà cửa của các chủ nhà cải tạo, vẽ lại sơ đồ mặt bằng nhưng cũng không kịp thời đề nghị thành phố cấp giấy chứng nhận diện tích để lại, giải quyết dứt điểm về mặt sở hữu chủ trong từng ngôi nhà, xác lập ranh giới quản lý rõ ràng giữa Nhà nước với tư nhân. Có một vấn đề không được coi trọng thuộc về sự chỉ đạo của bên trên là sau các cuộc cải tạo công thương nghiệp, cải tạo nhà cửa không có sự phúc tra lại các trường hợp Nhà nước đã tiến hành quản lý nhà cửa, đương sự còn thắc mắc khiếu nại… nên ngay từ khi ấy đã có các trường hợp không tuân thủ việc giao nhà cửa, hoặc giao không đủ… cơ quan quản lý nhà đất bó tay không làm được gì bỏ qua… hoặc phân vân chờ đợi xử lý tiếp của cấp trên. Từ đó đã để lại không ít tồn tại, vướng mắc sau này phát triển lên thành các khiếu nại dai dẳng cho tới tận nay. Khi quản lý các diện tích của các chủ cải tạo đã giao qua Nhà nước, cơ quan quản lý nhà đất chỉ quan tâm đến phần diện tích chính, còn các diện tích phụ, công trình phụ thì hoặc bỏ lửng hoặc coi là sử dụng chung, không có văn bản pháp lý xác định ranh giới cụ thể, phân tách rõ ràng đâu là phần thuộc Nhà nước quản lý, đâu là phần được coi vẫn là thuộc sở hữu tư nhân. Các diện tích phụ như sân, vườn đất trống trong một biển số nhà cũng không có các văn bản pháp lý xác định cụ thể để quản lý. Khi có vụ việc tranh chấp, lấn chiếm dẫn đến khiếu kiện cũng không có văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh và xử lý các vấn đề này. Nhiều vụ việc nẩy sinh trong quan hệ giữa chủ sở hữu cũ và người ký hợp đồng thuê với Nhà nước về các diện tích phụ này chủ yếu được giải quyết bằng thương lượng, hoà giải hai bên, có những vụ hoà giải hàng chục năm vẫn không xong. Một số vụ việc đưa ra Toà án nhân dân các cấp cũng chủ yếu thông qua hoà giải. Trong các ngôi nhà đan xen sở hữu tư nhân và Nhà nước, khi Nhà nước ký hợp đồng cho thuê, trong hợp đồng chỉ ghi diện tích chính, không ghi diện tích phụ. Các biến động về chuyển nhượng hợp đồng, mua bán diện tích… không được cập nhật kịp thời. Không ít hộ tự cải tạo, xây dựng thành các công trình phụ để sử dụng chung, gây nên những tranh chấp thường xuyên, gay gắt. Sự phát triển nhà ỏ nhiều năm trước đây có sự nhận thức không đầy đủ, đơn thuần dựa vào khả năng của Nhà nước, chưa phát huy được nhiều khả năng tham gia của nhân dân. Cơ chế quản lý bao cấp, tình trạng buông lỏng quản lý trong nhiều năm tồn tại trong khu vực quản lý nhà ở cũng góp phần kìm hãm đáng kể. Sau khi kết thúc cải tạo nhà cửa, các cơ quan quản lý nhà đất có rà soát lại việc giao nhận các diện tích nhà tư nhân đưa vào Nhà nước quản lý. Theo kết quả các cuộc kiểm tra của Sở quản lý nhà đất từ đầu những năm 80: Diện tích thuộc sở hữu Nhà nước : 4.200.000 m2 chiếm 60%; 2.800.000 m2 thuộc sở hữu nhà tư nhân. Kiểm tra nhà tư nhân (1985-1986) trong 68 phường có 44.421 hộ kê khai với diện tích 1.531.000 m2 có tới trên 10.000 hộ có diện tích xây dựng không phép; 165.382 m2 đã mở thừa kế chưa làm thủ tục sang tên; 99.667 m2 mua bán nhiều lần không làm thủ tục trước bạ. Chỉ có 7.100 hộ đủ giấy tờ hợp pháp (chiếm 20%). Sau khi kết thúc việc rà soát kiểm tra lại tình hình nhà cửa, cơ quan quản lý nhà đất tiến hành tiếp các công việc để phân định diện tích sở hữu, sử dụng đối với diện nhà chính sách tồn đọng nói riêng, các diện nhà khác nói chung: có một số ngôi nhà có bản vẽ sơ đồ mặt bằng các diện tích sở hữu, sử dụng trong khuôn viên nhà đó và được đánh màu phân định: + Nhà nước: màu đỏ đối với diện tích chủ nhà giao trong cải tạo nhà cửa; màu vàng đối với diện tích chủ nhà đưa vào công tư hợp doanh. + Tư nhân: màu xanh, diện tích sử dụng chugn để nguyên bút chì không tô màu, xong rất sơ sài và một số ngôi nhà khác nhiều so với thực tế hiện tại. Dựa vào hồ sơ, sơ đồ mặt bằng đó, so sánh với thực tế hiện nay, một số cơ quan quản lý nhà đất có cấp cho các chủ sở hữu tư nhân diện tích được để lại sau cải tạo nhà cửa gồm diện tích chính và một phần diện tích phụ mà chủ tư nhân đã sử dụng riêng biệt, không có tranh chấp từ trước cải tạo nhà cửa đến nay. 2.2) Thực trạng về tình hình khiếu kiện: Sau khi tiếp quản toàn bộ nhà và đất từ chính quyền cũ, Nhà nước ta đã bắt tay vào việc quản lý nhà ở, mở đầu là việc điều tra nắm lại tình hình nhà ở, đăng ký quản lý các nhà vắng chủ, giám sát việc cho thuê nhà của tư nhân, điều chỉnh nhà cho các yêu cầu của cơ quan và nhân dân, phát huy vai trò tích cực của chính quyền mới trong việc chăm lo cuộc sống cho nhân dân về vấn đề nhà ở, góp phần nhanh chóng xác lập trật tự quản lý đô thị, ổn định tình hình nhà cửa những năm đầu sau tiếp quản. Trong thời gian tiến hành cải tạo xã hội chủ nghĩa nhằm xoá bỏ quan hệ sản xuất bóc lột cũ, xây dựng quan hệ sản xuất mới. Trong lĩnh vực nhà đất, việc thực hiện chính sách cải tạo nhà cửa, thống nhất quản lý nhà cho thuê của tư nhân, xoá bỏ chế độ cho thuê đất đô thị tạo ra cơ sở vật chất đầu tiên cho cơ chế quản lý nhà cho thuê do Nhà nước phụ trách, xây dựng quan hệ mới giữa những người có nhà cho thuê và người đi thuê nhà, bước đầu hạn chế sự bóc lột, những tiêu cực xã hội trong vấn đề cho thuê, góp phần cải thiện dân sinh, điều chỉnh giải quyết được một phần nhu cầu và những bất hợp lý trong sử dụng nhà cửa. Bên cạnh những mặt tích cực không phải là không có những hạn chế: vẫn còn các tranh chấp về sở hữu nhà đất, các khiếu nại về các vụ cải tạo và vắng chủ, tranh chấp diện tích chính và phụ… Đi sâu vào loại đơn khiếu nại về các vụ cải tạo và vắng chủ có một số khía cạnh sau: Xin được xác định có thuộc thành phần cải tạo hay không Đòi diện tích để lại chưa có Khiếu nại về tiền tỷ lệ, về số vốn đã góp Khiếu nại trước thời gian cải tạo cơ quan vận động họ cho mượn, đổi nhà rồi biến thành cho thuê bị đưa vào diện tích cải tạo. Khiếu nại đã được thành phố cho ra diện chưa được trả nhà cũ Đòi cấp thêm diện tích Xin nhận tiền tỷ lệ trước đó đã từ chối không nhận Khiếu oan về các trường hợp cải tạo trong đó có một vài trường hợp sót mới đưa vào diện. Đối với các khiếu nại, tranh chấp về diện tích chính và diện tích phụ thì: những chủ cải tạo thấy rằng việc mình tham gia học tập cải tạo là đúng chính sách thì họ lại khiếu nại đòi sở hữu, sử dụng các diện tích phụ với lý do: họ giao Nhà nước quản lý những diện tích nào thì những diện tích đó mới thuộc quyền sở hữu, sử dụng của Nhà nước, các diện tích còn lại (gồm những diện tích phụ) vẫn thuộc quyền sở hữu, sử dụng của họ. Việc các hộ thuê của Nhà nước sử dụng là họ cho sử dụng nhờ. Các hộ thuê của Nhà nước thì quan niệm rằng chủ cải tạo nhà cửa giao Nhà nước quản lý, Nhà nước để lại một phần diện tích sau cải tạo nhà cửa thì những diện tích đó mới thuộc sở hữu của các chủ cải tạo, các diện tích còn lại thuộc sở hữu Nhà nước. Do đó với những quan niệm đối lập nhau như vậy đã gây ra các tranh châp về quyền sử dụng diện tích phụ giữa các chủ cải tạo và các hộ thuê nhà của Nhà nước. Với thực trạng tình hình nhà ở và những diễn biến trong quản lý, sử dụng như trên của dạng nhà chính sách tồn đọng thì yêu cầu bức thiết cần phải đặt ra là nhanh chóng xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho những chủ sở hữu thực sự thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. III) TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI: Thủ đô Hà Nội có tổng diện tích tự nhiên 91.806,57 ha với gần 3 triệu dân, phân bố trên 7 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, là trung tâm chính trị- văn hoá- kinh tế của cả nước, là nơi tập trung dân cư đông đúc và có tốc độ đô thị hoá rất cao. Việc thực hiện luật đất đai và các chủ trường khác của Đảng trên địa bàn còn gặp nhiều vướng mắc. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng là một nhiệm vụ có nhiều vướng mắc cần phải giải quyết; đồng thời nó cũng là yêu cầu bức xúc hiện nay nhằm tăng cường hiệu lực quản lý sử dụng đất của chính quyền các cấp, đáp ứng nguyện vọng của nhân dân là được thực hiện nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất theo pháp luật quy định. Để đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 3564/QĐ- UB ngày 16/9/1997 và quyết định số 69/QĐ- UB về kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thực hiện cải cách hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Từ năm 1997 đến nay, thành phố đã chỉ đạo thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo kế hoạch đặt ra. Có thể theo dõi tiến độ cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 60/CP của các quận, huyện đến ngày 19/12/2002 qua bảng số liệu sau: Quận, huyện Tổng số GCN đã cấp Đã thực hiện đến hết năm 2001 Kế hoạch năm 2002 Sở thực hiện năm 2002 Quận, huyện thực hiện năm 2002 % đạt so với kế hoạch năm 2002 Tổng số GCN đã cấp % đạt so với tổng số GCN cần cấp Hoàn Kiếm 5.593 3.173 15.000 1.453 96,87 4.626 82,71 Hai Bà Trưng 47.548 13.253 9.000 3.511 5.020 94,79 21784 45,81 Ba Đình 18.011 7.625 3.500 3.285 93,86 10.910 60,57 Đống Đa 33.000 12.809 6.000 6.301 105,02 19.110 57,91 Tây Hồ 18.146 7.613 3.500 1.218 2.310 100,8 11.141 61,4 Cầu Giấy 16.924 7.311 3.500 3.609 103,11 10.920 64,52 Thanh Xuân 17.844 7.045 3.500 3.515 100,43 10.560 59,18 Từ Liêm 2.840 1.039 800 417 386 100,38 1.842 64,86 Gia Lâm 9.323 3.620 2.000 1.051 1.003 120,70 5.314 57 Đông Anh 2.445 1.953 492 0 383 77,85 2.336 95,54 Sóc Sơn 680 498 182 17 156 95,05 671 98,68 Thanh Trì 1.950