Luận văn Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank)

Ever Fortune - Tên tiếng Anh : Ever Fortune Co.LTD - Đại chỉ đăng ký : 83 B, Lý Thường Kiệt, Quận Hoàn Kiếm, Hà nội - Địa chỉ giao dịch : Tầng 4, số 142 Đội Cấn, Quận Ba Đình Hà nội - Điện thoại : 04.7236937 - Người đại diện : Ông Francois Magnier - Giám đốc công ty - Mục tiêu và phạm vi kinh doanh: Xây dựng một trung tâm thương mại bao gồm: khách sạn, văn phòng giao dịch, căn hộ, và văn phòng cho thuê và kinh doanh các dịch vụ có liên quan tại 83B Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà nội. - Vốn đầu tư đăng ký : 29.680.000 USD - Vốn pháp định : 8.904.000 USD - Giấy phép đầu tư số 705/GP do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp ngày 28/10/1993 - Giấp phép đầu tư điều chỉnh số 705A/GP do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp ngày 16/08/2001. 1.4.1.2.Tình hình hoạt động và phát triển Công ty Viet Fortune Investment Co.LTĐ có trụ sở đặt tại Tortola, British Virgin Islands. Theo trao đổi với công ty được biết công ty mẹ của chủ đầu tư là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, như vậy trong quá trình xây dựng và quản lý Ever Fortune và Viet Fortune sẽ có sự hỗ trợ từ phía công ty này. Viet Fortune Investment mới tham gia đầu tư vào Việt Nam năm 1993. Công ty Viet Fortune Investment hợp tác với công ty môi giới thương mại và đầu tư phát triển giao thông vận tải - Tradevico (Việt Nam) thành lập công ty liên doanh Trung tâm thương mại và đầu tư phát triển giao thông vận tải. Công ty liên doanh được trao quyền sử dụng đất trong thời gian 40 năm để xây dựng một trung tâm thương mại gồm văn phòng giao dịch, khách sạn, kinh doanh các dịch vụ văn phòng và khách sạn tại 83 Lý Thường Kiệt, Hà nội. Đến giữa năm 2001, nhờ có chính sách đầu tư nước ngoài mở cửa của Chính phủ Việt Nam, công ty liên doanh Trung tâm thương mại và đầu tư phát triển giao thông vận tải đã chuyển đồi thành công ty 100% vốn nước ngoài – Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever Fortune; đồng thời thời gian sử dụng đất của công ty cũng được kéo dài thêm 10 năm (50 năm kể từ năm 1993). Cơ cấu tổ chức điều hành HĐQT của công ty gồm 5 thành viên: Chủ tịch HĐQT: Ông Jacques De Chateauvieux (quốc tịch Pháp). Bốn thành viên còn lại: Ông Edmond Chong Yuen Lai Fat Fin (quốc tịch Pháp), Ông Andre Loesekrug Pietri (quốc tịch Đức) và Bà Võ Thị Huyền Lan. Ban Giám đốc điều hành của công ty gồm hai thành viên: Ông Francois Magnier giữ chức vụ TGĐ và ông Philippe L Perruchot giữ chứ vụ phó TGĐ. Cơ cấu tổ chức của công ty hiện nay khá gọn nhẹ gồm các nhân viên thuộc bộ phận kế toán, marketing và Sale (chủ yếu phục vụ công trường xây dựng tại 83B Lý Thường Kiệt). Sơ đồ 2: Sơ đồ tổ chức của công ty Ever Fortune Hội đồng quản trị 5 thành viên Ban Giám đốc Kế toán Marketing & Sales Tổ bảo vệ 1.4.1.3.Tình hình tài chính của công ty Trong 2 năm 2005 và 2006 tổng tài sản của công ty là 27.453.778 USD và 14.267.179 USD. Tài sản tập trung chủ yếu vào chi phí xây dựng dở dang 21,6 triệu USD/27,4 triệu USD 2005 và 6,9 triệu USD/14,2 triệu USD năm 2006. Tỷ lệ tạm ứng trước cho nhà cung cấp 3,5/27,4 Triệu USD tổng tài sản năm năm 2005 và 1,4/14,2 triệu USD năm 2006. Điều này phản ánh đúng thực trạng hoạt động của công ty. Công ty đang trong quá trình xây dựng nên tài sản sẽ tập trung chính ở các công trình chưa hoàn thành và vốn lưu động sẽ tập trung để mua nguyên vật liệu cung cấp cho công trình. Trong cơ cấu nguồn vốn của công ty, công ty chưa vay mượn ngân hàng nào. Vốn được cung cấp chính từ chủ sở hữu, khách hàng ứng trước, chiếm dụng vốn bạn hàng. Ever Fortune có tỷ lệ tiền khách hàng ứng trước rất cao. Điều này rất tốt vì như vậy công ty sẽ chủ động trong việc thực hiện dự án, không phải trả lãi, giảm bớt chi phí đầu tư. Tỷ lệ vốn chiếm dụng nhà thầu của công ty không cao, thông thường đối với các công trình mà chủ đầu tư trực tiếp quản lý thi công thì phần vốn chiếm dụng nhà thầu thường tương đối lớn. Chủ đầu tư thường cố gắng tối đa chiếm dụng vốn của nhà cung cấp để giảm bớt chi phí. Tuy nhiên Ever Fortune có tính chất đặc thù là thuê nhà thầu xây lắp riêng để thực hiện dự án. Do vậy, các giao dịch trực tiếp với các nhà cung cấp là không nhiều. Hiện tại dự án còn đang trong quá trình xây dựng nên công ty chưa có doanh thu. Vì vậy trong bảng thu nhập chưa thể hiện chỉ số tính toán. Các chi phí hoạt động của bộ máy công ty trong thời điểm này được hạch toán trừ thẳng vào phần vốn chủ sở hữu (các khoản chi tiêu tích lũy đến năm 2005 là 3,5 tr USD và 2,6 triệu USD năm 2006). Tóm lại: Tình hình tài chính của công ty Ever Fortune bình thường. Công ty được thành lập ra để xây dựng và quản lý dự án tòa nhà Thương mại Pacific Place. Tòa nhà còn đang trong quá trình xây dựng nên các phát sinh chủ yếu chỉ tập trung ở phần chi phí xây dựng và khoản mục chi phí xây dựng dở dang. Điều này phù hợp với tình hình hoạt động của công ty. Năm 2005, vốn chủ sở hữu tăng và tiền khách hàng thanh toán trước tăng đáng kể nên tạo được chủ động cho hoạt động của công ty. 1.4.2. Giới thiệu chung về phương án vay vốn 1.4.2.1.Tóm lược dự án Tòa nhà Pacific Place được xây dựng tại khu vực trung tâm thương mại Hà Nội. Tòa nhà có địa điểm tại 83B Lý Thường Kiệt, nằm giữa hai mặt phố Lý Thường Kiệt và Phan Bội Châu - Hà nội. Tòa nhà được khởi công xây dựng năm 2004 và dự kiến sẽ hoàn thành đầu năm 2007. Tòa nhà gồm 18 tầng nổi (trong đó có hai tầng áp mái) và 5 tầng hầm, được xây dựng hạng A theo tiêu chuẩn quốc tế, cung cấp đầy đủ các tiện nghi từ các căn hộ cao cấp đến các văn phòng cho thuê và các khu bán lẻ. Dự án có sự thay đổi chủ đầu tư so với ban đầu thành lập. Chủ đầu tư của dự án trước đây là liên doanh Trung tâm Thương mại và Đầu tư phát triển Giao thông Vận Tải (liên doanh giữa công ty môi giới thương mại và Đầu tư phát triển giao thông vận tải và công ty Việt Fortune) là chủ đầu tư theo giấy phép thành lập số 705/GP ngày 28/03/1993 của Bộ kế hoạch đầu tư. Theo giấy phép điều chỉnh 705/GPDDC1 ngày 31/10/2004 liên doanh có thêm thành viên là công ty vận tải hành khách số 14 và Công ty xây dựng và thương mại bộ giao thông vận tải. Ngày 16/08/2001 theo giấy phép 705A/GP của Bộ kế hoạch đầu tư, toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ của các công ty trong liên doanh trên được chuyển giao cho Viet Fortune và chuyển đổi hình thức đầu tư của công ty liên doanh Trung tâm Thương mại và đầu tư phát triển giao thông vận tải thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Chủ đầu tư hiện nay là của dự án là công ty Viet Fortune. Viet Fortune được phép thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có tên là Công ty TNHH Trung tâm thương mại Fortune (tên tiếng anh là Ever Fortune Plaza). 1.4.2.2.Một số thông tin chính về dự án như sau: a) Thông tin dự án: Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng tòa nhà Pacific Place Địa điểm: 83B Lý Thường Kiệt Hà nội Chủ đầu tư: Viet Fortune Investment Co.LTD Đơn vị thiết kế dự án: Công ty Archetype - Công ty 100% vốn nước ngoài, thiết kế kiến trúc, thiết kế kỹ thuật và lập dự toán cho dự án. Đơn vị quản lý dự án: Công ty xây dựng và thiết bị Delta - Công ty 100% vốn Mỹ quản lý dự án. Đơn vị khai thác, quản lý dự án: Công ty quản lý BĐS Chesterton Pety Viet Nam. Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh. Tổng mức đầu tư : 55.283.526 USD. Trong đó: + Tổng vốn tự có : 13.951.000 USD + Tiền khách hàng trả trước : 30.169.641 USD + Tiền vay : 11.162.885 USD b) Tổng hợp diện tích và quy mô dự án Tổng diện tích lô đất : 5.429,9 m2. Tổng diện tích xây dựng : 47.262,56 m2. Trong đó: + Mật độ xây dựng 43,8% (diện tích mặt bằng xây dựng là 2.3805 m2/tổng diện tích khu đất là 5.429,9 m2). + Diện tích sàn và khu vực cho thuê: 22.780 m2 + Tổng diện tích sàn khu căn hộ: 19.840 m2. Công trình xây dựng 18 tầng nổi (trong đó có hai tầng áp mái) và 5 tầng hầm. Thời gian thuê đất: 42 năm từ 16/08/2001. c) Hình thức đầu tư: Công ty xây dựng và hoàn thiện đồng bộ công trình dự án sau đó sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng cho khách hàng và đưa vào khai thác. Đối với một số căn hộ cao cấp sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâu dài thì khách hàng sẽ đóng góp trả trước cho Công ty theo tiến độ xây dựng. Số tiền khách hàng đã ký hợp đồng trả trước ~ 30 triệu USD, tương đương 70% diện tích căn hộ xây dựng. Phần căn hộ còn lại, các trung tâm văn phòng và khu thương mại dịch vụ công ty sẽ kinh doanh khai thác cho thuê sau khi hoàn thành công trình. d) Mô hình quản lý Công ty quản lý theo mô hình thuê nhà Thầu xây lắp, tư vấn quản lý dự án và giám sát thi công và quản lý chất lượng. Cụ thể: - Tung Feng Construction Engineering Company (Taiwan): phụ trách phần xây dựng. - Archetype Construction Holding Ltd (Hong Kong): quản lý dự án - Delta Construction Management Company (America): Quản lý chất lượng e) Vốn xây dựng Vốn tự có của chủ đầu tư : 25% Khách hàng trả trước : 55% Vốn vay tín dụng thương mại : 20% + Vay của Viet Fortune : 2.162.885 USD (tháng 4/2006) + Dự kiến vay Techcombank : 9.000.000 USD f) Một số ưu đãi đầu tư dự án được hưởng: Được miễn hai năm thuế thu nhập kể từ khi kinh doanh có lãi. Giảm 50% trong 03 năm tiếp theo. Được miễn thuế nhập khẩu đối với một số hàng hóa nhập khẩu theo quy định của Nhà nước. Được giảm tiền thuê đất. g) Tiến độ thực hiện Hiện tại dự án đã hoàn thành phần móng và xây thô. Đang tiến hành hoàn thiện. Dự kiến tháng 2/2007 sẽ hoàn thành xong và đưa vào khai thác. Đã đặt hàng 20% thiết bị. Chủ đầu tư dự kiến vay vốn Techcombank để hỗ trợ cho phần hoàn thiện dự án. 1.4.3. Thẩm định dự án đầu tư 1.4.3.1.Thẩm định tổng quát dự án a) Tính pháp lý của hồ sơ: Hồ sơ pháp lý của dự án Trung tâm thương mại Ever Fortune đầy đủ và hợp pháp. Công ty đã được Bộ Kế hoạch và đầu tư cấp giấy phép đầu tư, có chứng nhận đăng ký mã số thuế, mã số xuất nhập khẩu. Đã được UBND TP Hà nội chấp thuận đầu tư, Sở XD và Quy hoạch kiến trúc đã phê duyệt thiết kế. Hiện nay công trình đã gần hoàn thành. Công ty cung cấp được các hồ sơ pháp lý chính cho Techcombank như sau: Giấy phép đầu tư số 705/GP do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp ngày 28/10/1993. Giấy phép đầu tư điều chỉnh số 705A/GP do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp ngày 16/08/2001. Quyết định số 1210/QĐ - UB ngày 08/02/2002 của UBND TP Hà Nội về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất cho công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever Fortune (100% vốn đầu tư nước ngoài). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1210 và chứng nhận quyền sử dụng đất số 0044 QSD do UBND TP Hà Nội cấp ngày 08/02/2002, diện tích 5.429,9 m2, thời hạn sử dụng: thuê 42 năm (từ ngày 16/08/2001 đến ngày 16/08/2043). Thông báo của sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội số 575/QHKT - TH ngày 25/03/2005 về việc điều chỉnh phương án thiết kế công trình 83B Lý Thường Kiệt Hà nội. Quyết định số 1698/QĐ - UB ngày 08/04/2005 của UBND TP Hà nội về việc chấp thuận thiết kế kỹ thuật và xây dựng công trình trung tâm thương mại Ever Fortune. b) Mục tiêu và sự cần thiết của dự án: Khu trung tâm thương mại Ever Fortune được xây dựng là rất cần thiết vì: Hiện nay nhu cầu văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp đang rất cao. Lượng cầu cao hơn rất nhiều so với cung. Thêm vào đó, sắp tới Việt Nam sẽ gia nhập WTO, rất nhiều công ty nước ngoài sẽ tham gia đầu tư vào Việt Nam dẫn đến nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp sẽ gia tăng mạnh. Do vậy việc xây dựng tòa nhà loại A này sẽ góp phần cân đối sự thiếu hụt cung cầu hiện nay. Các dịch vụ thương mại dịch vụ của tòa nhà cũng giúp phần kích thích tiêu dùng, giúp phần tăng trưởng kinh tế của thành phố và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. 1.4.3.2.Thẩm định chi tiết dự án a) Thẩm định khía cạnh thị trường Kinh nghiệm của các nhà đầu tư BĐS cho thấy yếu tố thị trường là nhân tố vô cùng quan trọng quyết định sự thành công của dự án. Do vậy việc phân tích thị trường sẽ là một trong những cứ để xác định tính khả thi của dự án. Đánh giá tổng quan về nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội Thực tế cho thấy nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện tại là rất cao. Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp cho thuê hiện nay vẫn tiếp tục sốt cả về giá lẫn nhu cầu. Theo số liệu khảo sát điều tra của CBRE hơn một năm qua cho thấy số lượng các tập đoàn, công ty đa quốc gia sẽ đến Việt Nam nhiều hơn kéo theo một số lượng lớn các chuyên gia nước ngoài, xu hướng nâng cấp trụ sở, văn phòng lên mức hiện đại của các công ty trong và ngoài nước, nhất là ngành ngân hàng, bảo hiểm và nhiều ngành khác. Bảng 7: Bảng Tổng hợp thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội (Hết quí 4/2005). Loại A Loại B Loại C Tổng Tổng cung Số tòa nhà Diện tích cho thuê (m2) 9 84.172 16 115.012 24 78.549 49 277.733 Tổng cầu Diện tích đã thuê (m2) Tỷ lệ cho thuê (%) 83.747 99.50 113.669 98.83 77.584 98.77 275.000 99.02 Tiền thuê hàng tháng (USD/m2) 22.50 - 33.00 15.00 - 25.00 10.00 - 22.00 10.00 - 33.00 ( Nguồn Báo cáo của CBRE Việt Nam) Bảng tổng hợp thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội (Hết quí 4/2005) ở trên cho thấy các văn phòng hiện có của Hà Nội chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Tỷ lệ cho thuê được lấp đầy từ 98 – 100%. Đánh giá về cung cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty CBRE thị trường văn phòng loại A và B rất khan hiếm tại Hà Nội. Hiện tại chỉ có 9 tòa nhà hạng A được xây dựng ở Hà Nội tại thời điểm hiện nay. Những tòa nhà này đều xây dựng trước năm 2000 trừ tòa nhà Vietcombank xây dựng năm 2001. Năm 2006-2007 dự kiến sẽ chỉ có hai tòa nhà hạng A được đưa vào hoạt động là tòa nhà Pacific Place và tòa nhà Opera Business Centre. Hai tòa nhà này dự kiến sẽ cung cấp thêm khoảng 9.000 m2 diện tích cho thuê. Trong khi đó, tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2006 tăng cao so với cùng kỳ năm ngoái: GDP 8 tháng đầu năm tăng khoảng 8%, bán lẻ và dịch vụ tăng 20%, kinh tế có đầu tư nước ngoài tăng 23% và tỷ lệ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh. Đến ngày 15/8 có 426 dự án đầu tư và vốn đăng ký lên tới 2,96 tỷ USD (nguồn: Báo cáo tháng 8 của Tổng cục thống kê). Do vậy, số lượng văn phòng hiện có như hiện nay chắc chắn là không đủ. Bảng 8 : Bảng Chi tiết tòa nhà hạng A tại Hà Nội TT Tên tòa nhà Địa chỉ Hạng Năm hoàn thành Diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ lấp đầy (%) 1 63 Lý Thái Tổ 63 Lý Thái Tổ A Q1/1998 6.753 100 2 Central Building 31 Hai Bà Trưng A Q1/1996 3.653 100 3 Daeha Centra 360 Kim mã A Q2/2006 18.540 100 4 Hà Nội Tower 49 Hai Bà Trưng A Q1/1997 9.000 100 5 International Central 17 Ngô Quyền A Q3/1995 6.500 98,28 6 Metropol Bussines Centra 56 Lý Thái Tổ A Q2/1996 5.680 96.51 7 Press Club 59 A Lý Thái Tổ A Q4/1997 1.024 100 8 Sun Red River 23 Phan Chu Trinh A Q1/1998 13.459 99,15 9 Vietcombank Tower Vietcombank Tower A Q4/2001 19.563 100 9 văn phòng loại A 84.172 99,50 (Nguồn Báo cáo của CBRE Việt Nam) Bên cạnh đó, sắp tới Việt Nam tham gia WTO sẽ dẫn tới các yếu tố kinh tế, tỷ lệ đầu tư nước ngoài sẽ tăng nhanh dẫn đến nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tăng cao trong những năm tới. Do vậy, trong vòng hai ba năm tới thì lượng cung vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu. Tóm lại: Từ các phân tích ở trên thì căn cứ vào số liệu thống kê về các văn phòng hạng A hiện đang hoạt động hiện tại thì thấy thị trường văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp là chưa cân bằng. Cầu còn lớn trong khi nguồn cung chỉ có hạn. Số lượng văn phòng và căn hộ cao cấp còn rất thiếu. Do vậy, thị trường cho Trung tâm thương mại Pacific là hoàn toàn khả thi. Khả năng cạnh tranh của dự án Bên cạnh yếu tố cầu lớn hơn cung thì toàn nhà Pacific bản thân cũng có tính cạnh tranh rất cao trên thị trường. Tòa nhà được xây dựng ở một vị trí rất đẹp, thuận lợi, nằm ngay trong khu trung tâm nên rất thuận tiện cho công việc kinh doanh của các văn phòng. Kiến trúc của tòa nhà theo kiểu Pháp, công ty Archetype là công ty có nhiều năm kinh nghiệm trong thiết kế, đã thiết kế các công trình lớn như Cao ốc TTTM EIE Hải phòng, tòa nhà VP Nam Á, Cao ốc Vinatex, thiết kế phương án cho Vietcombank, Sài gòn Plaza, Opera Hilton. Do vậy, kiến trúc của Pacific do Archetype thiết kế sẽ được thị trường chấp nhận dễ dàng. Một thực tế nữa là các tòa nhà loại A hiện có đều được xây dựng từ trước năm 2000, đã khấu hao nhiều năm nên không còn mới và trang thiết bị không hiện đại như Pacific Place. Do đó, khi Pacific đi vào hoạt động chắc chắn sẽ thu hút được rất nhiều khách hàng. Thực tế tại thời điểm hiện nay các căn hộ cao cấp với mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâu dài cho người mua công ty đã ký hợp đồng chuyển nhượng và thu tiền lên tới 70% tổng diện tích căn hộ. Hiện tại còn rất nhiều đơn đăng ký muốn mua nhưng không còn chỗ vì công ty muốn để những căn hộ còn lại này để kinh doanh cho thuê trực tiếp. Văn phòng cho thuê cũng đã có rất nhiều công ty đăng ký thuê nhưng Ever Fortune chưa ký hợp đồng vì còn muốn đợi quyết định giá. Với thực tế cung nhỏ hơn cầu nên Pacific Place không gặp khó khăn gì trong việc tìm thị trường đầu ra. Phương thức kinh doanh và khai thác dự án. Công ty Ever Fortune hoạt động rất chuyên nghiệp. Công ty thuê công ty Chesterton Petty - một công ty quản lý BĐS lớn trên thế giới thực hiện việc quảng bá và quản lý Pacific Place trong giai đoạn xây dựng còn lại và khai thác sử dụng sau này. Công ty Chesterton có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khai thác dự án. Các dự án lớn mà Chesterton tham gia khai thác tại Việt Nam như Diamon Plaza, Trung tâm văn phòng Sài Gòn Riveide, Tháp Indochine Park, Tổ hợp căn hộ - văn phòng cho thuê Hà Nội lake view sport đều đạt tỷ lệ lấp đầy từ 92 – 100%. Như vậy có thế thấy việc quảng cáo và tiếp thị của công ty Chesterton Petty và dựa trên những ưu thế nổi trội của Pacific Place. Việc đạt tỷ lệ lấp đầy như dự kiến là hoàn toàn khả thi. b) Đánh giá về mặt kỹ thuật Vị trí địa lý Dự án được xây dựng tại 83B Lý Thường Kiêt, có hai mặt tiền khoảng 70m trên phố Lý Thường Kiệt và khoảng 80m trên phố Phan Bội Châu, quận Hoàn Kiếm, Hà nội. Giải pháp kiến trúc và xây dựng Hồ sơ thiết kế của Pacific Place do công ty TNHH Archetype Việt Nam lập. Đây là công ty rất nổi tiếng và có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế. Công ty đã từng thiết kế cho các tòa nhà lớn trong và ngoài nước như Cao ốc TTTM EIE Hải Phòng, Tòa nhà VP Nam Á, Cao ốc Vinatex, thiết kế phương án cho Vietcombank, Sài gòn Plaza, Opera Hilton. Dự án được thiết kế theo lối kiến trúc kiểu Pháp rất ấn tượng. tòa nhà gồm 18 tầng nổi (trong đó có hai tầng áp mái) và 5 tầng hầm. Các tầng hầm bố trí khu vực để ô tô xe máy và các phòng kỹ thuật (khu vực để xe có sức chứa lên tới 400 xe ô tô và 1500 xe máy). Từ tầng hầm thứ nhất lên tầng hai là khu vực cửa hàng và dịch vụ thẩm mỹ, các tầng trên được phân thành hai khối dịch vụ văn phòng và căn hộ cho thuê. Trong đó: Khu trung tâm thương mại có diện tích 7.528 m2 được bố trí từ tầng hầm thứ nhất đến tầng hai bao gồm khu siêu thị hiện đại và khu ẩm thực cao cấp tại tầng hầm thứ nhất; các nhãn hiệu thời trang, mỹ phẩm, trang sức quốc tế, khu chăm sóc thẩm mỹ, bể bơi tại tầng 1, quần áo, TT thẩm mỹ, khu đồ điện…tại tầng 2. Khu văn phòng có diện tích khoảng 13.000 m2, văn phòng loại A được thiết kế và đầu tư theo tiêu chuẩn toàn cầu. Khối căn hộ có khoảng 176 căn hộ các loại, bố trí từ tầng 3 đến tầng 18 và có nhiều diện tích khác nhau như: căn hộ loại nhỏ studio 46 m2; căn hộ một phòng ngủ 76 m2, căn hộ hai phòng ngủ 140 m2. Khu căn hộ được bố trí lối đi riêng biệt với hệ thống bảo vệ 24/24. Các căn hộ được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với đầy đủ tiện nghi hiện đại như: phòng tắm, ti vi, bếp, máy giặt, truyền hình cáp…Hệ thống điện, nước, hệ thống báo cháy, hệ thống điều hòa, thông tin liên lạc đều được lắp đặt theo đúng quy định và tiêu chuẩn, đã được Sở XD và UBND TP Hà Nội phê duyệt. Do vậy, về mặt kỹ thuật là đáng tin cậy. Việc thẩm định kỹ thuật về cơ bản sẽ dựa theo đánh giá của cơ quan phê duyệt có thẩm quyền là Sở XD và UBND TP Hà Nội. c) Đánh giá phương thức quản lý/quản lý xây dựng công trình Phương thức quản lý dự án và quản lý xây dựng công trình cũng sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến tính khả thi của dự án. Công ty Ever Fortune thuê nhà thầu xây dựng, tư vấn giám sát và quản lý chất lượng là các nhà thầu nước ngoài có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng sẽ là điều kiện rất thuận lợi, đảm bảo chất lượng và tiến độ cho dự án. d) Đánh giá tiến độ thực hiện dự án Dự án hiện tại đã hoàn thành xong phần xây thô và đang hoàn thiện. Dự kiến đầu 2007 sẽ đưa vào hoạt động. Như vậy, tiến độ dự án được thực hiện đúng như kế hoạch đề ra. e) Đánh giá hiệu quả dự án Cơ sở tính toán: Việc đánh giá dự án sẽ được tiến hành dựa trên cơ sở dự kiến về nguồn vốn, khả năng khai thác nguồn thu của dự án. Cụ thể: Nguồn vốn của dự án: Tổng mức vốn đầu tư của dự án : 55.283.526 USD. Trong đó: + Vốn tự có : 13.951.000 USD – 25% + Tiền khách hàng trả trước : 30.169.641 USD – 55% + Tiền vay : 11.162.885 USD – 20% Nguồn thu của dự án: Dự án sẽ có nguồn thu từ cho thuê và phí dịch vụ từ văn phòng, căn hộ và dịch vụ khác. Các thông số chính để tính toán: Bảng 9: Bảng số liệu tổng hợp để tính toán các chỉ tiêu Chỉ tiêu Diện tích (m2) Giá thuê (USD/m2) Dịch vụ (USD/m2) Căn hộ cao cấp 4.956 18 3 Văn phòng 12.732 20 8 Khu thương mại tại tầng hầm 1 1.620 12 8 Khu thương mại tại tầng 1 1.079 30 8 Khu thương mại tại tầng 2 1.165 20 8 Hầm gửi xe ô tô 296 25 3 Hầm gửi xe máy 281 7 0,5 Tỷ lệ lấp đầy 2007 70% 2008 90% Từ 2009 95% Giá tiền thuê đất 13,8 USD/m2 Chia cổ tức 0,3 (Nguồn: Số liệu của khách hàng) Kết quả tính toán: Với các thông số trên với lãi suất chiết khấu là 7% (ở đây ngân hàng sử dụng chi phí vốn bình quân gia quyền WACC làm lãi suất chiết khấu đồng thời làm lãi suất cho vay), ta có kết quả tính toán như sau: Giá trị hiện tại ròng : 42.01.789 USD Tỷ suất hoàn vốn nội bộ : 24% Thời gian thu hồi vốn : 1 năm 5 tháng Theo kết quả tính toán thì dự án là khả thi. Tổng doanh thu của dự án là 253 triệu USD trong đó doanh thu từ cho thuê 188 triệu USD, doanh thu từ phí dịch vụ 65 triệu USD. Tổng chi phí quản lý sản xuất và trả vay 88 triệu USD. Dự án đáp ứng được các yêu cầu về đầu tư như: NPV dương (42 triệu USD), tỷ suất hoàn vốn nội bộ lớn hơn tỷ suất chiết khấu (24%), thời gian thu hồi vốn nhanh 1 năm 5 tháng. Thực tế dự án bắt đầu xây dựng năm 2001, tuy nhiên công ty mới có sự thay đổi về chủ sở hữu nên khi tính toán dòng tiền sẽ tính toán chiết khấu về năm 2006 khi chủ sở hữu mới bắt đầu góp vốn đầu tư dự án. f) Phân tích độ nhạy Nhận thấy yếu tố giá thuê, giá dịch vụ, và tỷ lệ lấp đầy là yếu tố sẽ ảnh hưởng tới doanh thu của dự án. Do vậy, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ được áp dụng làm biến số thay đổi khi tính độ nhạy. Bảng 10 : Độ nhạy của dự án Giá thuê Tỉ lệ lấp đầy 16 18 20 22 24 50% 28.333.710,79 30.040.314,21 31.746.917,63 33.453.521,05 35.160.124,47 60% 33.009108,86 34.941.730,99 36.874.353,11 38.806.975,24 40.739.597,36 70% 37.684.506,94 39.843.147,77 42.001.788,60 44.160.429,43 46.319.070,26 80% 38.608.280,02 40.811.578,01 43.014.876,00 45.218.173,99 47.421.471,98 90% 39.532.053,10 41.780.008,25 44.027.963,40 46.275.918,55 48.523.873,70 (Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án tòa nhà Pacific Plac) Kết quả tính độ nhạy cho thấy tính khả thi của dự án là rất cao. Khi giá thuê văn phòng giảm xuống 16-18 USD, tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 60% -50% thì NPV vẫn dương, dự án hoàn toàn khả thi. Dự án hiệu quả do tính đặc thù của dự án là thực tế lượng tiền khách hàng trả trước cho công ty là rất lớn (30/55 triệu USD –55%). Do đó, chi phí huy động vốn của công ty rất nhỏ dẫn đến tỷ suất hoàn vốn nội tại cao và thời gian hoàn vốn ngắn. g) Đánh giá phân tích rủi ro Rủi ro về quản lý: Công ty mới thành lập việc quản lý xây dựng thông qua các nhà thầu nên công ty sẽ bị động trong quá trình điều hành. Quản lý công trình do không trực tiếp làm nên sẽ có rủi ro trong quá trình quản lý vận hành. Rủi ro về thi công xây dựng : Công ty Ever Fortune mới thành lập chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng . Tuy nhiên, công ty lại thuê nhà thầu xây dựng là công ty Tung Feng có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực trong xây dựng, đồng thời công ty còn thuê tư vấn giám sát thiết kế kiểm tra chất lượng nên rủi ro về thi công xây dựng cũng được giảm thiểu tối đa. Rủi ro về thị trường Đối với các dự án BĐS nói chung thì rủi ro về thị trường là rủi ro lớn nhất của dự án. Tuy nhiên, tòa nhà Pacific xây dựng ở vị trí rất thuận lợi, nhu cầu về văn phòng hạng A và căn hộ cao cấp rất cao do vậy dự án gần như không phải đối mặt với rủi ro này. Bên cạnh đó, công ty còn thuê công ty Chesterton chuyên kinh doanh khai thác cho công ty nên việc lấp đầy như dự kiến của công ty là hoàn toàn hiện thực. Rủi ro về tỷ giá hối đoái Dự án phải nhập khẩu nguyên vật liệu của nước ngoài do vậy sẽ có rủi ro về tỷ giá sẽ làm ảnh hưởng tới tổng đầu tư dự kiến và kế hoạch vốn của chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay dự án đã gần hoàn thành nên rủi ro này là không đáng lo ngại. h) Đánh giá S.W.O.T dự án Qua phân tích ở trên thấy rằng dự án Trung tâm thương mại Pacific Place có