Luận văn Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội

ạc....) nhưng văn hoá xã hội đã có nhiều tiến bộ vượt bậc, vừa giữ gìn bản sắc văn hoá Thăng Long, vừa tiếp cận hội nhập văn hoá thế giới. 3. Biến động đất đai và quá trình đô thị hoá. Trong những năm ngần đây, do nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố nói chung, Từ Liêm nói riêng, nhu cầu về đất đai cho xây dựng các công trình phục vụ các mục đích phát triển kinh tế xã hội, thể thao – văn hoá ngày càng tăng, do đó quá trình biến động đất đai cũng diễn ra mạnh mẽ, cụ thể tính đến 2002 có khoảng 246,26 ha đất nông nghiệp chuyển thành đất dân cư, khoảng 5% đất khu dân cư chuyển thành đất chuyên dùng xây dựng các công trình phục vụ mục đích coong cộng., diện tích đất đô thị lên tới 4016,75ha chiếm 53,45% tổng diện tích đất tự nhiên. Quá trình đô thị hoá trên địa bàn Huyện trong những năm vừa qua cũng diễn ra mạnh mẽ, điều này được thể hiện ở một số mặt cụ thể sau: -Tính đến 2002, đã có nhiều công trình có quy mô lớn đã và đang được hình thành như Trung tâm Thể dục Thể thao –Văn hoá Hyện, khu Liên hợp Thể thao Quốc gia, hàng trục điểm bưu điện văn hoá đã được xây dựng. Nhiều tuyến đường giao thông được làm mới và xây dựng như cải tạo mở rộng đường 32, đường cao tốc Thăng Long... - Do sự phát triển kinh tế, xã hội của Thành phố cũng như của Huyện trong thời gian tới, tốc độ đô thị trên địa bàn Huyện sẽ diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Các đô thị mới sẽ được hình thành tập trung ở thị trấn Cầu Diễn và các xã Xuân Đỉnh, Đông Ngạc, Phú Diễn, Mễ Đình, Mễ Trì và Trung Văn. Đây là khu vực đã có các dự án khu đô thị mới: Nam Thăng Long, Khu Ngoại giao đoàn, Tháp truyền hình, Thành phố giao lưu, khu đô thị mới Mỹ Đình, khu Liên hợp Thể thao quốc gia Mễ Đình – Mễ Trì, công viên Mễ Trì, Trung tâm thể thao văn hoá huyện... với tổng diện tích có thể lên tới 1300 – 1500 ha. Nhận xét: Qua phân tích đặc điểm về điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội cũng như sự biến động đất đai và quá trình đô thị hoá trên địa bàn huyện Từ Liêm có thể thấy rằng: Từ Liêm là một địa bàn có nhiều thuận lợi cho việc phát triển kinh tế- văn hoá - xã hội, khả năng thu hút đầu tư cũng như thu hút các yếu tố khác từ bên ngoài là rất cao. Thêm vào đó là mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trên địa bàn huỵện ngày càng tăng với tốc độ cao, khả năng sinh lợi của đất là rất lớn. Chính những điều kiện này đã ảnh hưởng lớn đến giá đất cũng như công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. II. Những quy định của Nhà nước về giá đất để bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 1. Những quy định của Nhà nước về công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng là công việc hết sức khó khăn và phức tạp, nó liên quan đến nhiều cấp ngành khác nhau, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều bên, trong đó đặc biệt ảnh hưởng đến lợi ích và đời sống của những người dân thuộc diện bị thu hồi đất. ở nước ta, công tác giải phóng mặt bằng đã được thực hiện từ nhiều năm trước đây, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, Nghị định khác nhau nhằm tạo ra một cơ chế cho công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng , cụ thể như: Trong thời kỳ 1959 – 1970 Nhà nước ban hành nghị định 15/TTg ngày 14/01/1959 của Chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất, thông tư1792/TTg ngày 11/1970 của Thủ tướng Chính phủ, quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai cây cối lưu niên các loại hoa mầu cho nhân dân những vùng xây dựng kinh tế mở rộng Thành phố. Tuy nhiên những văn bản pháp lý này chỉ mang tính tạm thời, hơn nữa trong thời kỳ này, công tác giải phóng mặt bằng còn chưa thực sự quá khó khăn va phức tạp. Đến thập kỷ 90 của thế kỷ 20, với chủ trương đổi mới của Đảng và Nhà nước , nền kinh tế đất nước đã có những chuyển biến mạnh mẽ. Cùng với sự chuyển biến đó thì công tác giải phóng mặt bằng cũng trở thành một yêu cầu bức bách và trở lên vô cùng khó khăn và phức tạp. Để tạo ra một cơ chế thống nhất cho công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ,giải phóng mặt bằng, góp phần trong công cuộc phát triển kinh tế, xây dựng đất nước,Nhà nước đã ban hành và thông qua một số văn bản pháp lý như: Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài....Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều 23 của Hiến pháp có ghi: ”...trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”. Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm o1998 và năm 2001 là những đạo luật quan trọng, thể hiện rõ nhất đường lối đổi mới của Đảng ta và cũng là đạo luật được nhiều người quan tâm nhất, chính là vì nó đang giải quyết nhiều vướng mắc nhất của cuộc sống. Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đảm bảo quyền quản lý thống nhất của Nhà nước , Luật Đất đai xác định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhất là nông dân khi Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Để đảm bảo đất nước phát triển trong thế ổn định, ngay tại Chương đầu, Luật Đất đai đã xem xét xác định người đang sử dụng đất ổn định, hợp pháp thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả và nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép. Một trong những đổi mới quan trọng của Luật Đất đai được thể hiện ở Chương đầu, Điều 12 là” Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Nhà nước Việt Nam đã thể chế một thực tiễn là đất có giá. Giá đất lầ công cụ pháp lý, kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cân với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Giá đất đồng thời là công cụ để Nhà nước đảm bảo quyền hợp pháp của người sử dụng đất . Để đảm bảo nhu cầu về đất xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh, các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất , ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/CP ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước lấy đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. -Về phạm vi áp dụng, Điều 1 của bản quy định này ban hành kèm theo Nghị định 90 quy định như sau: “Quy định này chỉ áp dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”. Quá trình thực hiện Nghị định 90/Cp cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và đã được bồi thường , người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác. Trong nghị định này Nhà nước không quy định rõ đối với các khoản hỗ trợ , điều này đã dẫn đến người bị thu hồi đất trở thanh những người thất nghiệp, gây nên gánh nặng cho xã hội. Nếu để tình trạng này kéo dài trong khi nhu cầu sử dụng đất cho các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, cho các công trình giao thông, công trình thương mại, công trình giáo dục, y tế ngày càng cao, Nhà nước phải giải quyết các vấn đề xã hội ngày càng trở nên phức tạp. Đó là vấn đề nhà ở, lao động dư thừa, vấn đề việc làm, vấn đề giáo dục và những vấn đề xã hội khác...Thực tế cho thấy các vụ khiếu nại ngày càng tăng, trong đó chủ yếu là khiếu nại về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Thực tế này đã ảnh hưởng không ít đến việc giải phóng mặt bằng , đến tiến độ thi công các công trình. Những vấn đề này đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách, pháp luật phù hợp, vừa bảo đảm thời gian thi công các công trình, vừa bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, bảo đảm ổn định kinh tế. chính trị, xã hội. Ngày 24/4/1998 Chính phủ đã ban hành nghị định số 22/1998/NĐ - CP vê việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải đền bù, đối tượng được đền bù, phạm vi đền bù. Như vậy , nguyên tắc đền bù là: người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi thu hồi, Nhà nước đền bù bằng cách giao đất hoặc đền bù bằng tiền theo giá cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng nhà ở; khi đền bù bằng đất hoặc nhà ở mà có chênh lệch về gí trị thì người được đền bù được nhận (hoặc phải trả) phần chênh lệch giá trị đó bằng tiền. Về điều kiện được đền bù thiệt hại về đất, Nghị định số 22/1998/NQ – CP đã quy định các trường hợp sử dụng đất hợp pháp phải là người có một trong những giấy tờ theo quy định như:giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất.... 2. Các quy định của Nhà nước về giá đất bồi thường thiệt hại Về khung giá các loại đất để áp dụng khi bồi thường thiệt hại về đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất , Chính phủ quy định taị Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, Điều 4 của Nghị định quy định: “1....Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lời khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số K điều chỉnh khung giá từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. 2. Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn gía tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh....” Nhưng trong thực tế việc áp dụng kung giá đất gặp rất nhiều khó khăn, bất cập;Các tỉnh đã vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K nhưng vẫn không sát với thực tế, không phù hợp với thị trường bất động sản. Do đó ngày 13/5/1996, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302/TTg về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 “...... từ 0,5 đến 1,8 lần mức gía.....” Quyết định 302/TTg mới chỉ quy định được điều chỉnh khung giá đất đô thị, đối với các loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá đất không được điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời, kể cả đất đô thị. Do đó ngày 21/3/1998 Chínhphủ đã ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ - CP về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994: “Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất đã ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và hệ số K đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%”. Tuy vậy, thực tế áp dụng giá đất vẫn còn gặp nhiều bất cập, đặc biệt là đối với những nơi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích phát triển công nghiệp, giao thông, dịch vụ.Nếu áp dụng giá đất đã có điều chỉnh theo Quyết định số 302/TTg ngày 15/3/1996 và Nghị định số17/1998/NĐ - CP, để đền bù cho nông dân sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của các hộ nông dân có đất bị thu hồi. Nghiên cứu Nghị định số 22/1998/NĐ - CP chúng ta thấy rằng, về cơ bản, giá đất đền bù vẫn dựa theogiá đất do Nhà nước quy định, dù được điều chỉnh theo Quyêt định số 302/TTg, Nghị định số 17/1998/NĐ - CP nhưng vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương theo từng thời điểm, tao nên sự chênh lệch giữa gía đền bù của Nhà nước với giá thực tế tại thị trường. Ngày 12/9/1997 UBND Thành phố Hà nội đã ban hành Quyết định số 3519/QĐ - UB về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội. Theo đó giá các loại đất để tính bồi thường thiệt hại trên địa bàn Thành phố Hà nội được tính theo các bảng giá đất được quy định tại Quyết định này, cụ thể như sau: Giá các loại đất được dùng để làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho các tổ chức trong nước thuê đất; định giá tài sản khi Nhà nước giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất. 2.1. Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp (kể cả đất xen kẽ trong khu vực nội thành, thị trấn, xen kẽ trong các khu dân cư nông thôn trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu du lịch khu thương mại và công nghiệp) được xác định căn cứ vào hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực ( trong nội thành, thị trấn, xã ven đô thị, các xã đồng bằng, xã trung du...). Giá đất nông nghiệp để tính bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. lâm nghiệp được xác định tại bảng1. Bảng 1: giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp. - Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. Đơn vị tính: đồng/ m2 Hạng đất Nội thành và xã ven nội thành Các xã khác 1 2 3 4 5 6 19.300 16.100 13.000 9.800 15.400 12.100 9.700 7.400 4.700 1.300 Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội - Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp. Đơn vị tính : đồng/m2. Hạng đất Nội thành và xã ven nội thành Các xã khác 1 2 3 4 5 14.000 11.900 8.500 4.300 1.200 11.200 9.500 6.600 3.900 1.100 Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội 2.2. Đối với đất khu dân cư nông thôn. Đất khu dân cư nông thôn là đất thuộc các xã vùng đòng bằng, trung du, miền núi( ttrừ đất thuộc khu đầu mối giao thông, ven các trục đường giao thông chính và các xã ven đô thị, khu du lịch, khu công nghiệp có quy hoạch đã phê duyệt). Căn cứ vào mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và ảnh hưởng của các vùng đô thị, các xã được phân thành 3 loại xã. Giá đất khu dân cư nông thôn được xác định theo bảng 2. Bảng 2:Giá đất khu dân cư nông thôn. Đơn vị tính: 1.000đ/m2 Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng 1 38 29 24 17 14 10 2 32 24 19 13 3 26 20 Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội 2.3. Giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp. Giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, khu đầu mối giao thông và ven trục đường giao thông chính, khu thương mại, hkhu du lịch, khu công nghiệp theo quy hoạch đã được duyệt, tuỳ theo loại đất, vị trí, điều kiện cơ sở hại tầng, được tính theo mức giá đất tại bảng 3. Bảng 3: Giá đất ku dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp. Đơn vị tính : 1000đ/m2. Vị Trí lô đất Xã ven nội thành, thị trán, khu du lịch, khu quy hoạch phát triển đô thị, khu thương mại, khu công nghiệp. Đất tại các đầu mối giao thông ven các trục đường giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành. Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Ngoài phạm vi 200 m 1.500 900 540 320 220 1350 810 458 290 210 1200 720 430 260 200 1080 650 390 235 190 960 570 340 200 180 870 520 310 190 170 880 525 290 140 theo 790 470 260 125 giá 520 310 170 85 đất 470 280 155 75 vùng 310 190 105 50 nông 280 170 90 45 thôn Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội 2.4. Giá đất tại các thị trấn. Giá đất tại khu vực thị trấn được xác định căn cứ vào vị trí khu đất, khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Bảng 4:giá đất tại các thị trấn. Đơn vị tính: 1000đ/m2. Loại Thị trấn Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Đường loại 1 Đường loại 2 Loại II Đường loại 1 Đường loại 2 1.500 1.250 1.100 850 900 750 660 510 540 450 400 306 320 270 240 185 Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội 2.5. Giá đất tại khu vực nội thành. Giá đất tại khu vực nội thành được xác định căn cứ vào vị trí khu đất, khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Bảng 5: giá đất khu vực nội thành Đơn vị tính: 1000 đ/m2 Loại Thị trấn Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Mức A Mức B Loại II Mức A Mức B Loại III Mức A Mức B Loại IV Mức A Mức B 9.800 7.800 6.300 5.050 4.040 3.230 2.200 1.540 3.920 3.120 2.520 2.020 1.620 1.300 880 620 2.350 1.870 1.510 1.210 970 780 530 370 1.410 1.150 910 730 580 470 320 225 Nguồn: Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội 3. Các quy định của Nhà nước về hệ số K để xác định giá đất bồi thường thiệt hại . Hệ số K được quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ là hệ số quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc TW quy định. Hệ số K có thể lớn hơn 1 hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sử chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định với giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. III. Thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm. 1. Những cơ sở tính toán giá đất bồi thường thiệt hại trên địa bàn Huyện Từ Liêm. Giá đất tính bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm chủ yếu là giá đất đã được quy định trong khung giá do Nhà nước ban hành và có điều chỉnh bổ sung thông qua hệ số K và chính sách trợ giá. Theo đó, cơ sở để xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm những cơ sở sau: -Cơ sở pháp lý: + Căn cứ vào Nghị định số87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc ban hành khung giá các loại đất. +Căn cứ vào Quyết định số 3519/QĐ - UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà nội về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa Thành phố Hà nội. Dựa vào khung giá và các quy định khác trong hai văn bản pháp quy đã nêu trên để tiến hành lựa chọn khung giá đất, xác định vị trí loại đô thị, loại xã, hạng đất, loại đường... để xác định giá đất bồi thường thiệt hại cho từng dự án cụ thể. +Căn cứ vào Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. +Căn cứ vào Quyết định số 20/1998/UB ngày30/6/1998 của UBND Thành phố Hà nội về việc ban hành bản Quy định thực hiện Nghị định số 22/1998/NĐ - UB ngày 24/4/1998. +Dựa trên cơ sở những quy định về việc xác định hệ số k được quy định trong Thông tư 145/1998/TT - BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính, dựa trên cơ sở này để xác định hệ số K sao cho phù hợp với từng trường hợp. -Cơ sở thực tiễn: Khi xác định giá đất bồi thường thiệt hại , ngoài việc dựa trên những căn cứ pháp lý, còn dựa trên cơ sở điều tra,khảo sát thực địa, giá chuyển nhượng thực tế ở những vùng lân cận thực hiện dự án. Dựa trên sự tính toán, xác định về vị trí, mức độ sinh lợi, khẳ năng hoàn thiện cơ sở hạ tầng đối với đất đô thị, hạng đất đối với đất nông nhiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. 2. Phương pháp xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm. Do giá đất được áp dụng để tính bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm chủ yếu là giá đã được quy định trong khung giá do Nhà nước đã ban hành, nên phương pháp xác định giá đất để bồi thường thiệt hại cũng dựa trên cơ sở khung giá đất đó và những định khác, cụ thể như sau: 2.1. Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. -Giá đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được xác định căn cứ vào hạng đất khi tính thuế chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo từng khu vực cụ thể( trong nội thành, thị trấn, xã ven đô, các xã đồng bằng...). Theo đó cách thức xác định giá bồi thường thiệt hại được tiến hành như sau: +Xác định xem khu vực giải phóng mặt bằng thuộc loại loại xã nào? Việc phân loại khu vực, phân loại xã được quy định tại Quyết định số 3519/QĐ - UB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà nội, theo đó, Từ Liêm có các loại xã như sau: Xã ven đô: Trung văn, Cổ Nhuế, Phú Diễn, Xuân Đỉnh, Đông Ngạc. Xã loại 1: Mỹ Đình, Thuỵ Phương, Mễ Trì, Minh Khai. Xã loại 2: Liên Mạc, Đại Mỗ, Tây Mỗ, Xuân Phương,Tây Tựu, Thượng Cát. +Tiến hành xác định hạng đất. Sau khi xác định loại xã, hạng đất, dựa vào bảng 1,2 để xác định mức giá cụ thể cho từng vị trí đất. 2.2.Phương pháp xác định giá đất khu dân cư nông thôn. Giá đất khu dân cư nông thôn được xác định căn cứ vào mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Dựa trên mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng để phân các loại xã thành 3 loại, sau đó tiến hành xác định giá đất cho từng khu vực cụ thể dựa vào bảng 2. 2.3.Phương pháp xác định giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thô ng chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp. Giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp theo quy hoạch đã được duyệt, tuỳ theo loại đất, vị trí và điều kiện cơ sở hạ tầng, được tính theo mức giá tại bảng 3. Theo đó phương pháp xác định giá đất được tiến hành như sau: -Xác định vị trí khu đất. Nếu khu đất có các chủ sử dụng khác nhau thì giá đất được xác định theo các vị trí như sau: + Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường phố. + Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5 m. + Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến dưới 3,5m. + Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2 m. Đối với các thửa đất ở các vị trí 3,4 mà nối trực tiếp với đường phố thì áp dụng theo vị trí có mức giá đất cao hơn liền kề. Nếu khu đất thuộc một chủ sử dụng có kích thước lớn thì giá đất được xác dịnh như sau: + Vị trí 1 tính từ chỉ giới lưu không đến 50 m. + Vị trí 2 tính từ cuối vị trí 1 đến 100 m tính từ chỉ giới lưu không. + Vị trí 3 tính từ cuối vị trí 2 đến 150 m tính từ chỉ giới lưu không. + Vị trí 4 tính từ cuối vị trí 3 đến 200 m tính từ chỉ giới lưu không. + Ngoài 200 m không thuộc các xã ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp thì áp dụng theo giá khu dân cư nông thôn( theo bảng 2). -Xác định về điều kiện cơ sở hạ tầng. Sau khi xác định loại đất, vị trí đất, điều kiện cơ sở hạ tầng thì đưa ra mức giá cụ thể cho từng thửa đất. 2.4. Phương pháp xác định giá đất tại khu vực thị trấn và khu vực nội thành. Giá đất tại khu vực thị trấn và khu vực nội thành được xác định căn cứ vào vị trí khu đất , khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Sự phân loại đất được thực hiện như sau: -Đường phố khu vực nội thành được phân làm 4 loại( I,II,III,IV), mỗi loại được chia làm 2 mức A và B và theo 4 vị trí. Việc xác định vị trí thửa đất được tiến hành như ở các vùng ven đô thị. Giá đất khu vực nội thành được tính theo bảng 5. -Các thị trấn được phân làm 2 loại (I và II). Các đường phố trong thị trấn được xếp theo 2 loại đường: đường loại 1 và đường loại 2 và theo 4 vị trí. theo đó Từ Liêm có 1 thị trấn loại 1 là thị trấn Cầu Diễn, đường loại 1 là đường 32, đường laọi 2 là đường 70 và các trục đường còn lại. Sau khi phân loại đất, dựa vào bảng 4 để xác định giá cụ thể cho từn