Luận văn Vận dụng lý luận Mác - Lênin về giá cả ruộng đất vào định giá đất ở Việt nam

ã hội nói chung. 1.4.1. Giá cả ruộng đất và địa tô cao sẽ cản trở sự hợp lý hoá sản xuất, kinh doanh Mục 121 đã phân tích trong điều kiện ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân thì địa tô ngày càng tăng, do đó giá cả ruộng đất cũng tăng theo. Điều này cản trở việc hợp lý hoá nông nghiệp, bởi vì việc bỏ tiền ra để mua ruộng đất (hay nộp tô) không phải là một việc đầu tư vào nông nghiệp. Việc bỏ tiền ra ấy làm giảm bớt một cách tương ứng số vốn được sử dụng vào sản xuất, giảm bớt quy mô tư liệu sản xuất, vì vậy thu hẹp cơ sở kinh tế của việc tái sản xuất. Giá cả ruộng đất - một yếu tố bản thân nó không liên quan gì đến sản xuất - có thể lên cao đến mức khiến cho việc sản xuất không thể tiến hành được. A Smith đã dẫn ra tư liệu về một số mỏ than ở Anh mà sản phẩm của nó chỉ vừa đủ trả công lao động, bù lại tư bản đã đầu tư vào đó và đem lại chút ít lợi nhuận, nhưng không thể nộp địa tô nên chỉ có địa chủ mới có thể khai thác những hầm mỏ ấy, không một ai khác có thể kinh doanh những mỏ than này vì địa chủ không cho phép bất cứ ai kinh doanh mỏ than mà không nộp địa tô. Việc cho thuê ruộng đất ngắn hạn để khi mãn hạn hợp đồng địa chủ nhập địa tô chênh lệch II và lợi tức thu được từ việc cải tạo đất và các công trình xây dựng trên đất vào tổng địa tô, đã khiến người thuê đất không những không muốn đầu tư thâm canh mà còn ra sức vắt kiệt độ mầu mỡ của đất, dẫn đến tình trạng “mẫu mỡ đất đai ngày càng giảm sút” mà một số nhà kinh tế tư sản lầm tưởng đó là một quy luật kinh tế khách quan. C.Mác đã chỉ rõ đó chỉ là hậu quả của chế độ tư hữu về ruộng đất, còn ruộng đất nếu được xử lý thích đáng thì sẽ ngày càng tốt lên. C.Mác đã nhận xét: “Trong nền nông nghiệp nhỏ, giá cả ruộng đất - hình thức và kết quả của quyền tư hữu ruộng đất - biểu thị thành một giới hạn đối với bản thân sản xuất. Trong nền đại công nghiệp, cũng như trong chế độ đại sở hữu ruộng đất dựa trên phương thức tư bản chủ nghĩa, quyền tư hữu cũng là một trở ngại, vì nó hạn chế các khoản đầu tư sản xuất của người Phéc-mi-ê, những khoản đầu tư này rút cục không có lợi cho anh ra, mà có lợi cho địa chủ” [38, tr.532]. Mục 122 đã phân tích giá cả ruộng đất trong điều kiện quốc hữu hoá ruộng đất, nhờ xoá bỏ địa tô tuyệt đối và giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài, địa tô thấp và giá cả ruộng đất thấp, sẽ kích thích thâm canh, hợp lý hoá nông nghiệp, ứng dụng nông học một cách khoa học và tự giác. 1.4.2. Giá quyền sử dụng đất hợp lý, sát giá thị trường sẽ bảo đảm lợi ích của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khuyến khích phát triển sản xuất hàng hoá quy mô lớn Để nước ta thoát khỏi tình trạng kém phát triển chúng ta không thể duy trì mãi sản xuất nhỏ, phân tán, lạc hậu mà phải đưa nông nghiệp lên sản xuất hàng hoá quy mô lớn, tập trung. Trong nông nghiệp cũng có những ngành mà sản xuất nhỏ có thể cạnh tranh được, như ngành trồng rau, trồng nho…, nhưng những ngành đó có ý nghĩa thứ yếu so với những ngành chính, như sản xuất ngũ cốc và chăn nuôi. Mặt khác, trong thực tế, có thể một doanh nghiệp nhỏ canh tác theo lối thâm canh có sản lượng cao hơn một doanh nghiệp lớn canh tác theo lối quảng canh. Nhưng trong trường hợp những điều kiện khác giống nhau thì sản xuất lớn tất yếu hơn hẳn sản xuất nhỏ, mặc dù trong nông nghiệp tính ưu việt của sản xuất lớn chỉ có trong một hạn độ nhất định. Doanh nghiệp nhỏ thường thiếu súc vật cày kéo, thiếu nông cụ, thiếu vốn, khó sử dụng máy móc, khó ứng dụng kỹ thuật tiên tiến... ở nước ta, khi giao quyền sử dụng ruộng đất cho các hộ nông dân đã thực hiện nguyên tắc “có gần có xa, có tốt có xấu” khiến cho ruộng đất manh mún, mỗi hộ có nhiều mảnh nhỏ ở phân tán trên nhiều cánh đồng, thậm chí có hộ canh tác trên hàng chục mảnh. Tình trạng này đang gây trở ngại lớn cho việc canh tác hợp lý. Việc dồn điền đổi thửa gặp nhiều khó khăn. Để phát triển nông nghiệp thương phẩm quy mô lớn, theo cơ chế thị trường, đòi hỏi phải tập trung quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng ruộng đất. Điều này có thể diễn ra bằng nhiều cách, như cho phép tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khuyến khích thành lập hợp tác xã nông nghiệp... Việc tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất tất yếu sẽ dẫn đến sự phân hoá trong nông dân, một số người trở thành chủ trang trại, một số đông người sau khi chuyển quyền sử dụng phần ruộng đất được chia của mình sẽ phải đi làm thuê, trở thành công nhân. V. I. Lênin đã chỉ ra rằng đứng trên giác độ kinh tế thị trường thì sự phân hoá nói trên là hiện tượng tiến bộ vì nó mở rộng cả thị trường tư liệu tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất. Người nông dân nghèo không đủ vốn để thâm canh, không đủ tri thức để ứng dụng khoa học và công nghệ mới vào sản xuất, nên không đủ sức cạnh tranh với sản xuất lớn, vì vậy, những năm được mùa lại là “tai hoạ” đối với họ. Việc nhượng lại quyền sử dụng phần đất được chia và đi làm thuê trong nông nghiệp hay rời khỏi nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, sẽ tốt hơn là họ tự canh tác. Có thể họ tạm thời tiêu dùng ít hơn khi còn là nông dân nhưng lại mua nhiều hơn vì tiền công của họ phải giành để mua tất cả các tư liệu tiêu dùng cần thiết. Còn chủ trang trại không những tiêu dùng nhiều hơn mà còn phải tăng mua tư liệu sản xuất. Sự phát triển kinh tế hàng hoá nhỏ tất yếu diễn ra sự phân hoá nói trên. Giá quyền sử dụng đất hợp lý, sát giá thị trường, đảm bảo lợi ích của cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sẽ thúc đẩy kinh tế thị trường. Hơn nữa có như vậy mới rút được lao động từ nông nghiệp sang các lĩnh vực phi nông nghiệp, để thực hiện chủ trương đến năm 2020 biến nước ta cơ bản thành một nước công nghiệp. 1.4.3. Giá quyền sử dụng đất hợp lý, sát giá thị trường, sẽ tạo thuận lợi cho việc đền bù quyền sử dụng đất cho người dân khi cần giải toả để xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nền kinh tế quốc dân, tất yếu nảy sinh nhu cầu ngày càng tăng về đất để mở rộng các đô thị, xây dựng các khu công nghiệp và xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, như đường xá, kênh đào, sân bay... và kết cấu hạ tầng xã hội, như các trường học, viện nghiên cứu, khu vui chơi giải trí, các công trình văn hoá khác... Để giải quyết các nhu cầu trên phải thu hồi những diện tích đất nằm trong quy hoạch, vì vậy phải đền bù thoả đáng quyền sử dụng đất và hoa lợi trên các phần đất đó, bảo đảm điều kiện cho nhân dân di dời. Nếu giá quyền sử dụng đất không hợp lý, gây thiệt hại cho người dân hoặc cho ngân sách nhà nước, đều dẫn đến những hậu quả tiêu cực, gây trở ngại cho việc thực hiện các dự án đúng tiến độ. 1.4.4. Giá hợp lý của quyền sử dụng đất còn tạo điều kiện cho người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếp cận thuận lợi với hệ thống tín dụng để phát triển sản xuất Luật đất đai cho phép người sử dụng đất thế chấp để vay tiền và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, xác định giá quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước... Định giá hợp lý quyền sử dụng đất sẽ tạo thuận lợi cho việc thực hiện các quyền nói trên. Đã không ít trường hợp định giá quyền sử dụng đất quá thấp, gây thiệt hại lớn cho nhà nước khi tiến hành cổ phần hoá một số khách sạn, cửa hàng có vị trí thuận lợi. Kết luận chương 1 Trong kinh tế thị trường ruộng đất là một loại hàng hoá đặc biệt tuy không có giá trị vì không phải là sản phẩm của lao động, nhưng cũng được mua bán, nên cũng có giá cả và được coi như cũng có giá trị. Song vì là một loại hàng hoá đặc biệt nên cách xác định giá cả và giá trị của nó cũng khác với hàng hoá thông thường. Chính địa tô tư bản hoá cấu thành cái gọi là giá trị của ruộng đất. Ruộng đất cũng là một trong những đối tượng của sở hữu. Sở hữu ruộng đất bao gồm quyền sở hữu về mặt pháp lý, quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng ruộng đất. Ba quyền này có thể tập trung trong một chủ thể. Nhưng xu hướng khách quan của sự phát triển kinh tế là quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng tách rời quyền sở hữu pháp lý. Trong chế độ tư hữu về ruộng đất việc mua bán ruộng đất bao gồm việc chuyển nhượng cả ba quyền nói trên. Khi quốc hữu hoá ruộng đất thì sẽ xoá bỏ địa tô tuyệt đối và nhập địa tô chênh lệch I vào thuế nộp cho ngân sách nhà nước, trên thị trường bất động sản chỉ diễn ra việc chuyển nhượng quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng, nói vắn tắt là mua bán quyền sử dụng đất. Địa tô là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là mang lại thu nhập. Khoản thu nhập này được coi như là con đẻ của một tư bản tưởng tượng, vì vậy giá mua ruộng đất được tính theo công thức , đây không phải là giá mua ruộng đất mà là giá mua địa tô do ruộng đất mang lại và được tính theo tỷ suất lợi tức hiện hành. Khi ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân thì khoản thu nhập do địa tô mang lại gồm địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II (khi chấm dứt hạn hợp đồng thuê đất, được nhập vào địa tô chính cống) lợi tức do tư bản đầu tư vào cải tạo đất và xây dựng những công trình gắn với đất (như trường hợp địa tô chênh lệch II) và địa tô tuyệt đối. Do đó địa tô rất cao, không ngừng tăng lên và giá ruộng đất cũng tăng theo. Trong trường hợp quốc hữu hoá ruộng đất sẽ xoá bỏ địa tô tuyệt đối, và nếu giao quyền sử dụng ruộng đất dài hạn thì địa tô chênh lệch II và lợi tức từ tư bản đầu tư vào đất sẽ thuộc về người sử dụng đất, do đó địa tô không cao như khi tồn tại chế độ tư hữu về ruộng đất. Giá cả thị trường của ruộng đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, ngoài địa tô và tỷ suất lợi tức còn phụ thuộc vào tình hình cạnh tranh, quan hệ cung cầu về ruộng đất, tệ đầu cơ, trình độ phát triển kinh tế thị trường, sức mua của tiền và sự quản lý của nhà nước. Giá cả thị trường hợp lý có vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Giá cả thị trường ruộng đất quá cao sẽ cản trở việc thâm canh, hợp lý hoá nông nghiệp, vì tiền giành quyền mua ruộng đất và trả địa tô sẽ làm giảm vốn đầu tư vào sản xuất; thậm chí không thể kinh doanh vì không đủ tiền mua ruộng đất hay nộp địa tô. Giá cả thị trường của quyền sử dụng đất hợp lý trong trường hợp quốc hữu hoá ruộng đất còn khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng ruộng đất mở đường cho việc tập trung ruộng đất để phát triển nông nghiệp thương phẩm quy mô lớn, tạo thuận lợi cho việc đền bù giải toả để xây dựng đô thị, khu công nghiệp, kết cấu hạ tầng… và tạo điều kiện cho những người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếp cận với hệ thống tín dụng. Chương 2 Những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong quy định giá đất ở nước ta hiện nay và phương hướng hoàn thiện 2.1. Những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong quy định giá đất Định giá đất không chỉ đòi hỏi phải phù hợp với lý luận Mác - Lênin về địa tô, giá cả ruộng đất, mà còn đòi hỏi phải vận dụng lý luận đó phù hợp với điều kiện thực tiễn của từng nước. Do đó khi định giá cần chú ý: Trước hết, ở nước ta hiện nay, "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng. Vì vậy, việc mua bán đất đai ở nước ta chỉ là mua bán quyền sử dụng đất chứ không chuyển quyền sở hữu như ở các nước có chế độ tư hữu đất đai. Trong thực tiễn ở nước ta, quyền sử dụng đất được giao ổn định từ 20 năm trở lên, một số loại đất, như đất ở được giao ổn định lâu dài. Đây là loại đất không xác định thời hạn sử dụng nên có ý nghĩa tương đương như trao cả quyền sở hữu. Điều này lý giải vì sao trên thị trường giá đất ở thường cao hơn các loại đất khác. Thứ hai, giá đất phụ thuộc nhiều vào trình độ phát triển của nền kinh tế. Trong nền kinh tế thị trường phát triển việc mua bán đất đai diễn ra phổ biến. Do đó, giá cả đất đai chịu tác động của cơ chế thị trường (như đã phân tích ở chương 1). Trong khi đó ở nước ta sản xuất nhỏ còn mang nặng tính chất tự cung tự cấp là phổ biến, lợi nhuận chưa phải là mục tiêu tuyệt đối, mà chủ yếu là thu nhập để duy trì cuộc sống của người sản xuất, do đó giá đất nhiều khi không phản ánh đúng các quy luật của kinh tế thị trường. Hơn nữa, do khả năng của người sản xuất tiếp cận các nguồn tín dụng bị hạn chế, nên công thức xác định giá cả ruộng đất phải được vận dụng một cách linh hoạt phù hợp tình hình thực tiễn. Thứ ba, ở nước ta thị trường bất động sản, bao gồm cả thị trường đất đai, ở trình độ còn sơ khai. Từ năm 1993 trở về trước chúng ta chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa, do đó không thừa nhận thị trường đất đai. Nhưng trong thực tế việc chuyển nhượng, cho thuê... quyền sử dụng đất vẫn diễn ra mà Nhà nước không quản lý được. Từ năm 1993 đến nay, mặc dù đã thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa, và đã từng bước hình thành thị trường đất đai, song do nhiều nguyên nhân, đặc biệt là các quy định pháp luật chưa đầy đủ và phù hợp nên thị trường này cũng chậm phát triển; hiệu lực quản lý thị trường này của nhà nước bị hạn chế, hoạt động ngầm là phổ biến... Điều đó làm cho thị trường đất đai mang tính tự phát và nhiều bất ổn. Thứ tư, về quản lý đất đai trong một thời gian dài do hậu quả chiến tranh và nhiều biến đổi, làm cho hồ sơ, địa bạ và các giấy tờ liên quan tới quyền sở hữu và quyền sử dụng đất bị xáo trộn, thất lạc, mất mát. Một số người còn giữ được các khế ước cũ thì cho đến nay cũng không còn hiệu lực khi đất đã được giao cho người khác sử dụng... Đây là một trong những nguyên nhân làm cho việc tranh chấp về quyền sử dụng đất xẩy ra nhiều, việc cấp giấy quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, cho đến nay vẫn chưa thực hiện xong, cản trở việc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường, gây nên tình trạng tồn tại thị trường ngầm. Thứ năm, đặc điểm về tâm lý, tập quán của người Việt Nam là "An cư mới lạc nghiệp", ai cũng mong muốn chiếm hữu được một mảnh đất riêng để làm nhà ở hơn là thuê hay mua nhà chung cư, coi đây là "vạn bất đắc dĩ". Bởi vậy, ở các khu đô thị, tập trung đông dân cư, nhu cầu đất ở tăng nhanh làm cho giá đất đô thị cao hơn hẳn giá đất ở những nơi khác và các loại đất khác. Thứ sáu, chúng ta mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, việc thanh toán bằng tiền mặt còn chiếm tỷ trọng lớn, trong điều kiện xã hội còn nhiều tiêu cực đã làm xuất hiện tệ nạn: rửa tiền, giữ tiền, đầu cơ... thông qua mua bán đất đai, làm cho giá đất biến động không theo đúng quan hệ cung cầu thực tế trên thị trường. Vận dụng lý luận về giá cả đất đai vào tình hình thực tiễn trên đây, đối chiếu với các quy định về giá đất đã được ban hành ở nước ta có thể nêu lên những nhận xét sau: 2.1.1. Những điểm hợp lý 2.1.1.1. Đất đai được thừa nhận là hàng hóa đặc biệt, hàng hóa quyền sử dụng đất Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, quan điểm về đất đai cũng từng bước được chuyển đổi và phát triển cả về lý luận và thực tiễn. Từ chỗ đất đai không được coi là hàng hóa và không được mua bán, trao đổi đến việc thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và được tham gia các quan hệ dân sự. Cho đến nay, đất đai đã thực sự được coi là hàng hóa và là hàng hóa đặc biệt, hàng hóa quyền sử dụng đất. Theo quy định, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (Điều 106 Luật đất đai 2003); thừa nhận giá đất và giá trị quyền sử dụng đất; quan hệ đất đai là quan hệ thị trường, kể cả quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng (Khoản 23, 24, Điều 4 Luật đất đai 2003; Điều 60 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Các quy định đó đã thể hiện được quyền sử dụng đất hàng hóa. Cùng với các quy định chỉ rõ loại đất nào được coi là hàng hóa, còn có các quy định loại đất nào không được coi là hàng hóa và không được tham gia thị trường. Đây là các loại đất được sử dụng để: xây dựng trụ sở và các công trình sự nghiệp; đất của các tổ chức tôn giáo, tín ngưỡng; đất các công trình văn hóa, di tích lịch sử... Việc quy định như trên là phù hợp với thực tiễn sử dụng đất hiện nay cũng như truyền thống văn hóa của dân tộc. Đất xây dựng trụ sở và các công trình sự nghiệp, đất dùng cho mục đích quốc phòng...nhằm phục vụ đời sống của toàn xã hội, chứ không riêng một đối tượng nào; các công trình văn hóa, tín ngưỡng, di tích lịch sử... ngoài yếu tố xã hội còn có yếu tố truyền thống văn hóa lịch sử của dân tộc... do đó đất sử dụng vào các mục tiêu trên không thể là hàng hóa và không tham gia thị trường. Tuy nhiên, để phục vụ cho công tác quản lý, nhất là khi xử lý vi phạm về đất đai, các loại đất trên cũng được xác định giá trị. (Việc xác định giá trị loại đất đó được quy định cụ thể tại mục b, c khoản 1, Điều 6, Nghị định 188/2004/NĐ-CP; mục 2 phần II Thông tư 114/2004/TT-BTC). Bên cạnh đó, vẫn còn có những quy định chưa được cụ thể hóa: Quy định thu tiền sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất; Quy định về bình ổn giá cả và chống đầu cơ... Các quy định về thu tiền sử dụng đất khi giao đất đã được nêu lên một cách cụ thể (Nghị định 198/2004/NĐ-CP; Thông tư 117/2004/TT-BTC). Ngược lại, đối với trường hợp nhà nước cho thuê đất, lại chưa được quy định một cách cụ thể (Cho tới nay Bộ Tài chính, Tổng cục thuế mới có công văn số 897/TCT/TS ngày 29-3-2005 hướng dẫn thu tiền thuê đất 2005. Theo Công văn 897/TCT việc thu tiền thuê đất được tạm tính theo Thông tư số 35/2001/TT-BTC và quyết định 189/2000/QĐ-BTC. Đây là những văn bản thực hiện theo luật trước 2003 nên không phù hợp với các quy định hiện nay). Ngoài ra quy định về bình ổn giá và chống đầu cơ cũng chỉ mới được quy định mang tính nguyên tắc (Khoản 5 Điều 63 Luật đất đai 2003). Còn cách thức, biện pháp cụ thể như thế nào thì chưa được quy định. Sự thiếu đồng bộ này làm ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường đất đai và công tác quản lý của nhà nước, đặc biệt là trong công tác định giá đất. 2.1.1.2. Giá đất phụ thuộc vào thu nhập do quyền sử dụng đất mang lại. Do đó các yếu tố ảnh hưởng tới thu nhập này thì cũng ảnh hưởng tới giá cả đất đai Nhà nước quy định giá đất bằng thương số giữa thu nhập thuần tuý thu được trên một đơn vị diện tích đất với lãi suất tiền gửi. Thu nhập thuần tuý được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí của loại đất, vị trí đất cần định giá; tính bình quân 3 năm trước thời điểm định giá và ở trình độ sử dụng đất trung bình. Trình độ sử dụng đất trung bình thể hiện ở tổng doanh thu, tổng chi phí và tổng thu nhập thuần túy ở mức trung bình của loại đất, vị trí đất đó (Khoản 2 Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP; mục 2.1 phần I Thông tư 114/2004/TT-BTC). Giá đất được xác định căn cứ vào thu nhập chính trên mảnh đất đó. Thu nhập càng cao, giá càng cao và ngược lại. Giá đất xác định như trên sẽ khuyến khích được người sử dụng đất đầu tư mở rộng sản xuất, nâng cao độ phì của đất. Trình độ sử dụng đất trung bình phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế - xã hội; nó thay đổi theo thời gian và không gian, nên giá đất phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế xã hội của từng vùng, khu vực và từng thời điểm cụ thể. Ngoài ra, thu nhập bao gồm địa tô mà địa tô chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, trong đó, đối với đất xây dựng, yếu tố vị trí có ý nghĩa quan trọng và có ảnh hưởng lớn tới giá đất. 2.1.1.3. Giá đất do nhà nước quy định là giá cả thị trường và chịu tác động của các yếu tố thị trường Việc thừa nhận đất đai là hàng hóa; quan hệ đất đai là quan hệ thị trường, tất yếu giá đất cũng phải là giá cả thị trường, kể cả giá đất do Nhà nước định; giá đất tính theo thương số giữa thu nhập và lãi suất tiền gửi chưa phải là giá cả thực tế trên thị trường. Giá cả thị trường này còn chịu ảnh hưởng của các nhân tố khác nữa, như đã phân tích ở chương 1. Giá đất ở nước ta hiện nay được hình thành từ ba con đường: giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá đấu thầu quyền sử dụng đất và giá đất do nhà nước quy định. Ba loại giá trên là xuất phát từ ba quan hệ đất đai thực tế đang diễn ra trên thị trường đất đai: Quan hệ chuyển nhượng, quan hệ đấu thầu và quan hệ giao và cho thuê đất. Trong ba quan hệ đó, quan hệ chuyển nhượng và quan hệ đấu thầu mang tính khách quan và phản ánh tình hình thị trường, còn quan hệ giao và cho thuê đất thì phần nào mang tính chủ quan nhưng vẫn phải đảm bảo sát giá cả thị trường. Tuy nhiên, ba loại giá trên là thống nhất với nhau, không mâu thuẫn lẫn nhau. Điều này được đảm bảo ở nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Giá đất do nhà nước quy định theo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và được điều chỉnh theo biến động của giá cả thị trường (Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2003). Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, giá đấu thầu quyền sử dụng đất là căn cứ để nhà nước định giá đất (Khoản 1 Điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP; tiết 1.1 mục 1 phần I Thông tư 114/2004/TT-BTC). Giá đất do nhà nước quy định là giá thị trường còn được thể hiện trong việc lựa chọn phương pháp định giá. Theo quy định, trong hai phương pháp định giá cơ bản là sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Chỉ sử dụng phương pháp thu nhập khi không xác định được giá theo phương pháp so sánh do không có thông tin, thông tin không đầy đủ, thị trường biến động thất thường... (Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP; mục 3 phần I Thông tư 114/2004/TT-BTC). Giá do nhà nước quy định sát với giá thị trường có ý nghĩa hết sức quan trọng trong quản lý và sử dụng đất. Định giá đất sát với giá thị trường sẽ xóa bỏ được tình trạng hai giá (giá thị trường và giá nhà nước). Trong thời gian qua, do tồn tại chế độ hai giá và chênh lệch nhau lớn đã dẫn tới các tệ nạn tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất; tình trạng lợi dụng chức, quyền để tham ô, hối lộ trong quản lý và sử dụng đất diễn ra ở các địa phương: Đồ Sơn - Hải Phòng, Phú Quốc - Kiên Giang... với hàng trăm ha đất bị sử dụng sai mục đích, sai đối tượng... Ngoài ra, trong quy định giá đất đã đề cập tới các nhân tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường đất đai. Để xác định giá theo phương pháp so sánh, cần thu thập thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Các thông tin thu thập phải đảm bảo: mang tính phổ biến; loại trừ được các yếu tố phi kinh tế ảnh hưởng tới giá đất, làm cho giá đất phản ánh không đúng cơ chế thị trường: quan hệ huyết thống, quan hệ ép buộc, tệ đầu cơ, yếu tố quy hoạch... (Khoản 2 Điều 3; khoản 1 Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP; tiết 1.1 mục 1 phần I Thông tư 114/2004/TT-BTC). Trong thực tiễn hiện nay ở nước ta, bên cạnh quan hệ thị trường, có những quan hệ phi hệ thị trường: quan hệ thừa kế, tặng, cho... Đây là những quan hệ ít liên quan thị trường. Do đó không thể làm cơ sở cho công tác định giá. Ngoài ra, giá cả thị trường còn chịu tác động tiêu cực của các yếu tố khác như đầu cơ, trình độ quản lý yếu kém, thiếu thông tin thị trường... Do đó, trong quá trình thu thập thông tin định giá cần phải hạn chế được những ảnh hưởng tiêu cực nói trên. Có như vậy giá đất xác định được mới đảm bảo sát giá thị trường và phản ánh đúng cung cầu trên thị trường. 2.1.1.4. Giá đất được quy định theo mục đích sử dụng, theo vùng và cho từng thời điểm cụ thể. Trong phương pháp định giá và khung giá, giá đất được quy định cụ thể cho từng loại đất, từng vùng và theo thời điểm cụ thể (Khoản 2 Điều 56 Luật đất đai 2003). Việc định giá phải dựa trên các thông tin thu thập về mục đích sử dụng đất, về các điều kiện về kết cấu hạ tầng và thời điểm định giá. Khung giá đất được xây dựng cụ thể cho từng loại đất, từng vùng (Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP). Ngoài ra, giá đất được sử dụng vào các quan hệ cụ thể: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... phải là giá được công bố tại thời điểm quan hệ đất đai xảy ra (Khoản 1 Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP; điều 4 Nghị định 198/2004/NĐ-CP). Theo mục đích sử dụng, đất được phân theo hai nhóm: Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Đất xây dựng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo thời hạn sử dụng, đất được phân theo hai nhóm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất xây dựng cũng được phân theo hai nhóm trên. ở nhóm sử dụng ổn định lâu dài: đất ở, đất xây dựng trụ sở và các công trình sự nghiệp, đất an ninh quốc phòng và một số loại đất chuyên dùng khác. Nhóm đất sử dụng có thời hạn là đất được sử dụng vào sản xuất kinh doanh ở các lĩnh vực, ngành nghề... (Chương III Luật đất đai 2003). Quy định phân loại đất như trên để định giá cơ bản là hợp lý: Phân loại đã căn cứ vào vai trò của đất vào quá trình sản xuất và đời sống với tư cách là tư liệu sản xuất hay là điều kiện của quá trình sản xuất. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất. Còn đối với đất xây dựng thì đất đai là điều kiện của quá trình sản xuất. Do đó, các yếu tố ảnh hưởng tới địa tô cũng khác nhau. Do sự khác nhau về mục đích sử dụng, thu nhập từ các mảnh đất đó khác nhau nên cung cầu về từng loại đất khác nhau làm cho giá đất cũng khác nhau. Đối với đất ở, cầu có xu hướng ngày càng tăng, nhất là ở đô thị, các trung tâm dân cư, do đó giá đất thường hơn cao hơn các loại đất khác. Giá đất xây dựng còn được quy định theo vùng, theo vị trí. Việc xác định vùng, vị trí, đô thị căn cứ vào điều kiện địa hình, kết cấu hạ tầng, điều kiện giao thông, khoảng cách tới thị trường và các trung tâm kinh tế chính trị, văn hóa... (Điều 8, 9, 10 Nghị định 188/2004/NĐ-CP). Đây là các yếu tố thể hiện trình độ phát triển kinh tế - xã hội; ảnh hưởng đến