Luận văn Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng giá trị sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều, Thành phố Cần Thơ

m, giai ñoạn 2007-2010. - Dùng phần mềm Microsoft Ecxel ñể thống kê số liệu theo từng phường và tính trung bình của từng yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên mõi phường. - So sánh sự chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thực tế trên thị trường. Bước 04: Tổng hợp trọng số ñiểm cho từng yếu tố trên từng phường dựa vào kết quả ñiều tra. Từ kết quả ñó vẽ biểu ñồ cho từng yếu tố trên và so sánh từng phường với nhau.Từ ñó ñánh giá xem yếu tố nào có mức ảnh hưởng nhiều nhất ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều. - 18 - ðánh giá thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều dựa vào biểu ñồ của từng con ñường ñã khảo sát. Bước 05: Hoàn chỉnh và viết báo cáo - 19 - CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1. TÌNH HÌNH BIẾN ðỘNG NHÀ ðẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU 3.1.1. Hiện trạng sử dụng ñất. Bảng 3.1 : Tình hình sử dụng các loại ñất ở quận Ninh Kiều năm 2009. ðơn vị tính: ha Phường Tổng diện tích Nông nghiệp Phi nông nghiệp Chưa sử dụng 2.934,99 946,66 1389,97 598,36 Cái khế 680,71 184,87 178,84 317,00 An Hòa 181,63 43,96 129,40 8,27 Thới Bình 55,62 1,10 50,68 3,84 An Nghiệp 36,76 0 36,76 0 An Cư 67,19 0 60,02 7,17 An Hội 34,37 0 28,94 5,43 Tân An 55,61 0 37,81 17,80 An Lạc 47,84 0 42,08 5,76 An Phú 52,02 0 51,27 0,75 Xuân Khánh 212,17 4,14 185,35 22,68 Hưng Lợi 352,88 59,55 254,52 38,81 An Khánh 441,00 253,00 135,60 52,40 An Bình 717,19 400,04 198,70 118,45 (Nguồn: Phòng thống kê quận Ninh Kiều năm 2010) Qua Bảng 3.1 cho thấy quận Ninh Kiều có tổng diện tích ñất là 2.934,99 ha trong ñó ñất nông nghiệp có diện tích 946,66 ha chiếm 32,25%, ñất phi nông nghiệp có diện tích 1389,97 ha chiếm 47,36%, phần còn lại là ñất chưa sử dụng với diện tích 598,36 ha chiếm 20.39%. Trong ñó phường An Bình là phường có diện tích tự nhiên lớn nhất và có diện tích ñất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất trong quận với tổng diện tích tự nhiên là 717,19 ha, trong ñó ñất nông nghiệp chiếm 400,04 ha, tuy nhiên phần lớn diện tích nông nghiệp của phường An Bình ñã nằm trong quy hoạch, chủ yếu là xây dựng các khu dân cư, nâng cấp cơ sở hạ tầng, kế ñến là phường An Khánh có diện - 20 - tích ñất nông nghiệp là 253,00 ha lớn thứ hai trên ñại bàn quận và ñất phi nông nghiệp là 135,60 ha; phường Cái Khế với diện tích ñất nông nghiệp là 184,87 ha và ñất phi nông nghiệp là 178,84 ha; phường Hưng Lợi có 59,55 ha là ñất nông nghiệp và 254,52 ha là ñất phi nông nghiệp; phường An Hòa có tổng diện tích là 181,63 ha với diện tích ñất nông nghiệp là 43,96 ha. ðây là những phường có diện tích ñất nông nghiệp lớn nhất, là nguồn dự trữ phong phú phục vụ cho các mục tiêu phát triển lâu dài của quận Ninh Kiều trong tương lai. Một số phường còn rất ít ñất nông nghiệp như: Thới Bình, Xuân Khánh. Với tổng diện tích ñất nông nghiệp chiếm 32,25% tổng diện tích sử dụng ñất trên ñịa bàn bàn quận Ninh Kiều, thì phần lớn diện tích ñất này ñã nằm trong quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ, nhằm tạo quỹ ñất ñầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, khu dân cư của Quận, diện tích nông nghiệp này sẽ là nguồn cung phong phú cho thị trường nhà ñất, ñáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trên ñịa bàn Quận trong thời gian sắp tới. Bên cạnh ñó, ñất phi nông nghiệp của quận Ninh Kiều là 1.389,97 ha chiếm 47.36% cho thấy hoạt ñộng kinh tế của quận Ninh Kiều chủ yếu dựa vào sản xuất công nghiệp, có một số phường chỉ tập trung các dịch vụ thương mại, nhà ñất ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội và hệ thống giao thông chính của Quận, các phường này hầu như hoàn toàn không còn ñất nông nghiệp cụ thể như: An Nghiệp, An Cư, An Hội, Tân An, An Lạc, An Phú. 3.1.2. ðánh giá sự biến ñộng giá ñất ở quận Ninh Kiều.  Sự thay ñổi giá ñất do nhà nước quy ñịnh từ năm 2007-2009. Từ Bảng 3.2 cho thấy từ năm 2007 ñến 2009 mức ñộ thay ñổi của giá nhà ñất do Nhà nước quy ñịnh là không ñáng kể. Tại các con ñường ñã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng mức giá hầu như không thay ñổi nhiều, khung giá ñất ñược giữ ổn ñịnh trong những năm qua, Nhà nước chỉ ñiều chỉnh mức giá cho phù hợp ở những con ñường mới mở, mở rộng ñường và hẻm sau khi ñược nâng cấp. Cụ thể là ñối với ñường Nguyễn Việt Hồng vào năm 2007 ñược nâng cấp thì sang năm 2008 mức giá ñã tăng lên 2 triệu/m2, cũng trong năm 2008 Hẻm 51 ñường 3/2 sau khi ñược nâng cấp thì giá cũng ñược ñiều chỉnh tăng 0,5 triệu/m2. Trong năm 2008 thành phố cần thơ tập trung nâng cấp các tuyến ñường lớn, chỉnh trang ñô thị trồng cây xanh ở hai bên ñường và dãy ngăn cách giữa lộ, nổi bật là ðường 3/2 ñã ñược nâng cấp rất rộng, vòng xuyến ở cầu ðầu Sấu cũng ñược trồng hoa rất ñẹp, sang năm 2009 thì mức giá trên ñoạn ñường này cũng ñược ñiều chỉnh tăng 0,5triệu/m2. Nguyên nhân của sự ñiều chỉnh giá này là do khả năng sinh lợi của các ñoạn ñường này tăng lên, dân cư tập trung nhiều hơn sự ñiều chỉnh này giúp cho giá phù hợp hơn với giá thực tế. Trong năm 2009 các tuyến ñường ñã hoàn chỉnh thì không có sự biến ñộng giá do Nhà nước muốn bình ổn giá nhằm tránh tình trạng giá ñất tăng ảo, không ñúng giá trị thực vì khi giá do nhà nước qui ñịnh có sự biến ñộng nhỏ thì giá thức tế biến ñộng rất lớn thậm chí có thể sốt giá ñất, ñồng thời việc bình ổn giá cũng là một biện pháp giúp cho thị trường bất ñộng sản của quận ổn ñịnh hơn. - 21 - Bảng 3.2: Giá ñất một số tuyến ñường chính trong quận Ninh Kiều. ðơn vị tính: triệu ñồng/m2 Tên ñường Giới hạn Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 9,5 9,5 10,0 10,0 3/2 Quốc lộ 91B – Cầu ðầu Sấu 7,5 7,5 8,0 8,0 30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 13,5 13,5 13,5 30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ñường 11 11 11 11,0 Mậu Thân ðường 30 tháng 4 – Trần Hưngðạo 16 16 16 16,0 Mậu Thân Trần Hưng ðạo – Nguyễn Văn Cừ 9,5 9,5 9,5 12,0 Nguyễn Trãi Suốt ñường 16,8 16,8 16,8 16,8 Trần Hưng ðạo Suốt ñường 16 16 16 18,0 Trần Phú Suốt ñường 13,5 13,5 13,5 13,5 Trần Văn Khéo Suốt ñường 14,5 14,5 14,5 18,0 Hùng Vương Suốt ñường 14 14 14 14,0 Nguyễn Việt Hồng Phan Văn Trị - Mậu Thân 8 10 10 10,0 132 Hùng Vương Từ ñầu hẻm ñến hết ñường trải nhựa 2,5 3 3 3,0 51 ðường 3/2 Từ ðường 3/2 ñết hết ñường trải nhựa 2.5 3 3 3,0 95 Mậu Thân Từ ñầu hẻm ñến hết ñường trãi nhựa 2,5 3,5 3,5 3,5 Hòa Bình Nguyễn Trãi – ðường 30 tháng 4 16,8 16,8 16,8 25,0 Hai Bà Trưng Nhà hàng Ninh Kiều – Nguyễn An Ninh 17,5 17,5 25,0 (Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ)  Sự chênh lệch giữa giá ñất nhà nước và giá ñất thị trường năm 2010 - 22 - Bảng 3.3: Bảng so sánh giá ñất ở một số tuyến giao thông chính của UBND thành phố Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ñịa bàn quận Ninh Kiều ðơn vị tính: triệu ñồng/m2 Tên ñường Giới hạn Giá quy ñịnh Giá thị trường 3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 10 24-25 3/2 Quốc lộ 91B - Cuối ñường 8 15-15,5 30/4 Hòa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 32-33 30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ñường 11 25-26 Mậu Thân ðường 30 tháng 4 – Huỳnh Thúc Kháng 16 38-39 Mậu Thân Huỳnh Thúc Kháng – Nguyễn Văn Cừ 12 28-30 Lý Tự Trọng Suốt ñường 16,8 41-42,5 CMT8 Ngã tư Bến xe - Nguyễn Văn Cừ 13,5 30-31 CMT8 Nguyễn Văn Cừ - Vành ñai, hẻm 86 CMT8 8 30-31 Hai Bà Trưng Suốt ñường 25 62-63 Nguyễn Trãi Suốt ñường 16,8 54,5-55 Trần Hưng ðạo Suốt ñường 18 35-36 Trần Văn Khéo Suốt ñường 18 30,5-32 Hùng Vương Suốt ñường 14 40-41 Hòa Bình Nguyễn Trãi - ðường 30/4 25 61-62 Nguyễn Văn Cừ CMT8 – Cầu Rạch Ngỗng 2 7,5 31-32 (Nguồn: Số liệu ñiều tra tháng 9 năm 2010) Qua Bảng 3.3 cho thấy rằng giá ñất thực tế giao dịch trên thị trường so với giá do Ủy ban thành phố ban hành chênh lệch khá cao, giá thị trường có thể cao hơn vài lần so với giá của nhà nước qui ñịnh. Sự chênh lệch này tùy thuộc nhiều vào nhu cầu của người dân là họ mua ñể buôn bán, ñể ở hay là với mục ñích ñầu cơ, cụ thể như: nếu người dân cần mặt tiền ñể sản xuất kinh doanh họ sẵn sàng trả mức giá cao hơn mức giá thực tế từ 3-5% . Cụ thể như sau: ðường 3 Tháng 2; ðường 30 Tháng 4; ðường Mậu Thân (ñoạn từ ðường 30 tháng 4 ñến Huỳnh Thúc Kháng) ; ðường Trần Hưng ðạo; ðường Hùng Vương. Các tuyến ñường này có mức giá thực tế cao hơn giá theo qui ñịnh của nhà nước từ 2,0 ñến 2,9 lần. Hiện nay ñoạn ñường 3 Tháng 2 ñã ñược nâng cấp rất rộng cũng là trục lộ chính nên giá ñất thực tế có thể sẽ còn tăng cao hơn. - 23 - ðường Mậu Thân (Huỳnh Thúc Kháng ñến Nguyễn Văn Cừ) có giá thực tế giao dịch cao hơn giá nhà nước là 2,4 lần. Hiện tại thành phố Cần Thơ ñang triển khai dự án xây dựng tuyến ñường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc nên trong tương lai giá ñất ở ñoạn ñường này cũng có thể sẽ tăng cao khi dự án ñường Mậu Thân - sân bay Trà Nóc hoàn thành. ðường Nguyễn Trãi: giá quy ñinh của ñoạn ñường này là 16,8 triệu/m2 nhưng giá thực tế lên tới 54,5-55 triệu/m2 cao 3,3 lần so với giá Nhà nước. ðường Hòa Bình: một tuyến ñường tập trung nhiều trung cơ sở kinh doanh lớn, nhiều ngân hàng là ñoạn ñường có ñiều kiện sinh lợi cao thì giá ñât ñai chuyển nhượng trên thị trường cao gấp 2,5 lần so với giá quy ñịnh của nhà nước. Theo bảng giá nhà nước qui ñịnh tuyến ñường này là 25 triệu/m2 và giá giao dịch thực tế là 61-62 triệu ñồng/m2. Bởi tại ñây có vị trí thật hoàn hảo cho việc kinh doanh mua bán, gần khu Trung tâm thương mại Cái Khế và hệ thống siêu thị của thành phố. ðường Nguyễn Văn Cừ: có mức giá thực tế cao gấp 4,3 lần so với giá của Nhà nước giá quy ñịnh của tuyến ñường này. Mặc dù giá giá theo quy ñịnh là 7,5triệu/m2 nhưng thực tế người dân giao dịch với nhau lên tới 31-32triệu/m2. Nguyên nhân của sự khác biệt về giá giao dịch này là vì nơi ñây gần bệnh viện, trường học trung học, cao ñẳng, gần công ty Dược Hậu Giang, trục giao thông chính, gần bệnh viên, các cơ quan chức năng sắp ñược xây dựng mới... Nói chung là ở ñoạn ñường này ñáp ứng mọi nhu cầu xã hội của người dân. Ngoài ra giá giao dịch trên thị trường tăng cao còn do một số người ñầu cơ ñất ñẩy giá lên cao kiếm lời, sự xuất hiện của các công ty, dịch vụ mô giới nhà ñất các công ty này hoạt ñộng với hình thức chủ yếu là hợp thức hóa quyền sử dụng nhà ở và ñất ở. Những người không có thời gian hay ngại vướng phải thủ tục rườm rà ñã tìm ñến các công ty này và họ chấp nhận mức giá cao hơn thực tế nhưng thủ tục ñược thực hiện nhanh chóng, gọn gàn và ñay cũng là nguyên nhân góp phần ñẩy giá giao dịch nhà ñất lên cao. 3.2. MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU Trên thực tế giá ñất chịu sự tác ñộng của rất nhiều nhân tố. Trong nghiên cứu này chỉ ra Tám nhân tố lớn ñược xem như là có ảnh hưởng nhiều ñến việc hình thành giá ñất cụ thể thể sau: 3.2.1. Yếu tố vị trí Ở các ñô thị thì vị trí của thửa ñất là rất quan trọng. Những khu vực ven ñô thị diện tích ñất rộng và giá chuyển nhượng thấp nhưng ít ñược sự chú ý của những người mua ñất với mục ñích sản xuất, kinh doanh so với ñất trong nội ô mặc dù ñất trong nội ô có giá chuyển nhượng cao gấp nhiều lần, diện tích cũng hạn chế. Vì ñất nằm ở khu vực thuộc nội ô gần các trung tâm của thành phố, các khu công nghiệp nên có ñiều kiện sinh hoạt thuận lợi, khả năng sinh lời cao. - 24 - Bảng 3.4: Bảng thống kê mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều Các phường ñiều tra Yếu Tố Xuân Khánh 30 phiếu Hưng Lợi 30 phiếu An Hội 20 phiếu An Phú 21 phiếu An Cư 30 phiếu An Lạc 30 phiếu An Nghiệp 16 phiếu An Hòa 30 phiếu Tân An 30 phiếu Cái Khế 24 phiếu Thới Bình 30 phiếu Tổng % Vị trí 35.27 32.61 32.68 31.9 33.67 33.84 29.69 43.13 30.43 34.69 34.07 34.16 ðiều kiện sinh lợi 21.93 28.48 22.12 25.05 28.33 27 18.38 21.4 29.73 22.39 24.32 23.27 Thể lô ñất 13.6 6.61 16.32 16.21 6.27 8.23 16.21 9.43 10.77 13.52 12.03 13.37 Cơ sở HTKT 11.88 17.17 12.65 11.79 16.99 15.73 12 11.27 14.31 13.44 13.31 12.35 Cơ sở HTXH 6.12 9.53 6.75 7.27 9.41 8.87 7.51 8.38 6.95 7.34 6.94 7.91 Loại ñô thị 6.77 2.09 4.63 5.89 2.07 2.1 12 5.38 5.33 7.92 5.66 5.44 Môi trường 2.25 3.35 2.58 1.95 3.13 3.7 4.44 2.5 2.98 2.43 2.8 2.59 An ninh 0.9 0.17 0.84 0.58 0.13 0.37 1.81 0.97 0.3 0.48 0.63 0.59 Yếu tố khác 0.52 0 0.79 0.58 0 0 0.75 0.07 0.1 0.13 0 0.32 Tổng 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 (Nguồn: số liệu ñiều tra – 2010) ðối với ñất trong nội ô thì ñược phân chia theo loại ñường phố (từ loại 1 ñến loại 4) và xếp vị trí từ 1 ñến 4 tương ứng với mỗi loại ñường. Ở những tuyến ñường chính hay gần các khu chợ, vui chơi giải trí,…thì mặt tiền (vị trí 1) ñược xem là nơi thuận lợi ñể ở, làm cơ sở buôn bán, sản xuất và giá chuyển nhượng của ñất là rất cao. Mức giá chuyển nhượng sẽ giảm dần theo loại ñường và vị trí có ñiều kiện kém hơn. Tuy nhiên hai con ñường có cùng loại ñường nhưng giá chuyển nhượng ñất ở hai ñường này chênh lệch nhau ñó là vì vị trí của chúng so với trung tâm thành thị là khác nhau, mức chênh lệch này là tuỳ thuộc vào khoảng cách bao xa và mức ñộ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng ở mỗi ñường. Ở ñường Trần Hưng ðạo là ñường loại 1 nhưng ở vị trí 1 có giá ñất là 18.000.000 ñồng/m2 và vị trí 2 cụ thể là hẽm 218 có giá ñất là 3.500.000 ñồng/m2 theo giá nhà nước quy ñịnh. Trong ñiều kiện ñất nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng ñối với ñất ở nhất là ñất ở ñô thị. Vì yếu tố này quyết ñịnh rất lớn ñến nguồn thu nhập từ khu ñất mang lại, khu ñất có vị trí tốt sẽ tạo ñiều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong việc kinh doanh, thương mại, cho thuê… Ninh Kiều có hệ thống giao thông ñường thủy, ñường bộ quốc gia ñi qua, là nơi hội tụ của nhiều tuyến ñường giao thông thủy, bộ quan trọng - 25 - của vùng nên rất thuận tiện cho việc vận chuyển và lưu thông nguyên liệu và sản phẩm hàng hoá, tạo ra các trục phát triển từ thành phố Cần Thơ ñến các thị xã, thành phố của nhiều tỉnh trong vùng. Nên yếu tố vị trí ảnh hưởng rất lớn ñến giá ñất ở trên ñịa bàn Quận. Theo như kết quả ñiều tra thực tế từ việc ñánh giá của người dân trên ñịa bàn Quận về vị trí ñược thể hiện qua biểu ñồ sau: 34.69 43.13 34.07 29.69 33.67 32.68 30.43 33.84 31.9 35.27 32.61 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 1. C. Khế 2. A. Hòa 3. T. Bình 4. A. Nghiệp 5. A. Cư 6. A. Hội 7. T. An 8. A. Lạc 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. Lợi Tỷ Lệ (% ) Vị Trí Biểu ñồ 3.1: Mức ñộ ảnh hưởng của yếu tố vị trí lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều. (Nguồn : Số liệu ñiều tra 2010) Qua Biểu ñồ 3.1 thì yếu tố vị trí có ảnh hưởng cao nhất lên phường An Hòa với mức ñộ 43,13% và thấp nhất là phường An Nghiệp với 29,69% các phường còn lại dao ñộng từ 31,9% ñến 35,27% Phường An Hòa là nơi tập trung nhiều trường học (ðại học tại chức, cao ñẳng y tế, cao ñẳng kỷ thuật, THCS An Hòa,….), chợ (Trần Việt Châu, An Hòa), có tuyến ñường Nguyễn Văn Cừ ñược xem là “xương sống” của thành phố Cần Thơ ngoài ra còn có các tuyến ñường khác (CMT8, Mậu Thân,…) tạo ñiều kiện thuận lợi cho người dân nơi ñó kinh doanh buôn bán dọc theo các tuyến ñường này. Vì thế ña số người dân cho rằng yếu tố vị trí ảnh hưởng rất lớn ñến giá nhà ñất. 3.2.2 Yếu tố loại ñô thị Có thể nói ngày 24/6/2009 là một ngày khó quên ñược của mỗi người dân Cần Thơ, vì nó ñánh dấu một bước ngoặc ñáng kể trong quá trình phát triển ñi lên của một thành phố trẻ ñầy triển vọng là hạt nhân trung tâm phát triển của khu vực ðồng bằng sông Cửu Long. Ngày 24/6/2009 Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng ñã ký quyết ñịnh số 889/Qð-TTg, công nhận TP Cần Thơ là ñô thị loại I trực thuộc Trung ương.Việc thành phố Cần Thơ ñược Chính phủ công nhận ñô thị loại I là niềm vui và vinh dự lớn cho ñảng bộ chính quyền và nhân dân TP. ðây là một mốc quan trọng tạo ñà cho quá trình thành phố ñi lên công nghiệp hóa, hiện ñại hóa biến Cần Thơ trở thành thành phố công nghiệp trước năm 2020. Khi mà thành phố ñang trong giai ñoạn - 26 - hoàn thiện về cơ sở hạ tầng thì chỉ trong một năm từ 2009- 2010 giá ñất ở trên ñịa bàn Quận cũng gia tăng ñáng kể cụ thể nhiều tuyến ñường ở quận Ninh Kiều như ñường Hai Bà Trưng (nhà hàng Ninh Kiều - Nguyễn An Ninh), ñường Hòa Bình (Nguyễn Trãi – 30 Tháng 4) giá 25 triệu ñồng/m² (tăng 7,5 - 8,2 triệu ñồng/m²), ñường Trần Hưng ðạo (cầu Nhị Kiều - Mậu Thân), ñường Trần Văn Khéo (Nguyễn Trãi - hết Công ty Hội chợ triển lãm quốc tế Cần Thơ) 18 triệu ñồng/m² (tăng 2 - 3,5 triệu ñồng)… Còn ñất ở nhiều dự án khu dân cư ñô thị mới, giá thấp nhất hiện nay ñang giao dịch là 4 triệu ñồng/m², cao nhất có nơi lên ñến 14 triệu ñồng/m². Nhìn vào biểu ñồ 3.2 ta thấy yếu tố loại ñô thị có tác ñộng lớn ñến phường An Nghiệp nhiều người dân phấn khởi cho biết ñược tin thành phố ñược thủ tướng quyết ñịnh Cần Thơ là ñô thị loại I trực thuộc trung ương thì một số người ñã ñến tìm mua ñất làm cho giá ñất trong khu vực phường cũng theo ñó tăng lên năm 2009 giá ñất trong các con hẻm nhỏ khoảng từ 1.5 – 1.8 triệu ñồng / m2 ñến năm 2010 giá ñất ñất ñã tăng 2.2 - 2.5 triệu ñồng / m2. phường Hưng lợi ñược người dân ñánh giá tác ñộng của yếu tố Loại ñô thị ñến giá ñất trên ñịa bàn phường thấp hơn so với các phường trong quận. Do phường có ñiều kiện cơ sở hạ tầng tương ñối hoàn chỉnh,khả năng sinh lợi của các lô ñất tương ñối cao cho nên yếu tố loại ñô thị ñược người dân ñánh giá không tác ñộng lớn ñến giá ñất trên ñịa bàn phường chỉ khoảng 1.8%– 2.2 %. 5.35 4.1 5.73 9.31 2.07 7.21 5.33 2.1 4.95 6.77 2.09 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1. C. Khế 2. A. Hòa 3. T. Bình 4. A. Nghiệp 5. A. Cư 6. A. Hội 7. T. An 8. A. Lạc 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. Lợi Tỷ lệ (% ) Loại ðô Thị Biểu ñồ 3.2: Mức ñộ ảnh hưởng của yếu tố loại ñô thị lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều. (Nguồn : Số liệu ñiều tra 2010) 3.2.3 Yếu tố ñiều kiện sinh lợi Có thể nói việc ñánh giá mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố thì khả năng sinh lợi của lô ñất cũng là phần quan trọng có ảnh hưởng lớn ñến mức giá giao dịch. Trên ñịa bàn quận Ninh Kiều thì tới thời ñiểm này thì Phường Tân An ñược coi là Phường nổi bật nhất về khả năng sinh lợi tập trung tiềm lực kinh tế - xã hội ( Nhiều Công Ty có tầm cỡ quốc tế, Siêu Thị), dịch vụ thương mại (hệ tống ngân hàng nằm trải ñều trên các tuyến ñường,hệ thống nhà hàng – khách sạn ñạt tiêu chuẩn quốc tế Khách sạn 4 sao, 3 sao, Chợ ðêm cần thơ), du lịch( Bến Kinh Kiều - 27 - là tài sản mà thiên nhiên ban tặng góp phần tạo nên sự hấp dẫn ñặc biệt cho các du khách trong và ngoài nước, nơi tổ chức nhiều tour du lịch tham quan các danh lam thắng cảnh của toàn Cần Thơ thu hút nhiều du khách trong và ngoài nước), Môi Trường (Công viên Bến Ninh Kiều có thể nói là lá phổi cho Phường khí hậu trong lành và có nét ñẹp ñặc trưng và ñộc ñáo) …. hầu như phần lớn Giá ñất trên các tuyến ñường ở Phường ñều có giá loại I, loại II ñiều ñó chứng tỏ khả năng sinh lợi ở Phường Tân An là rất nổi bật, và ñược người dân ñánh giá rất cao so với các phường còn lại. 22.39 21.4 24.32 18.38 28.33 22.12 29.73 27 25.05 21.93 28.48 0 5 10 15 20 25 30 35 1. C. Khế 2. A. Hòa 3. T. Bình 4. A. Nghiệp 5. A. Cư 6. A. Hội 7. T. An 8. A. Lạc 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. Lợi Tỷ Lệ ( % ) ðiều Kiện Sinh Lợi Biểu ñồ 3.3: Mức ñộ ảnh hưởng của ñiều kiện sinh lợi lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều. (Nguồn : Số liệu ñiều tra 2010) Phường ñược người nhân ñánh giá có mức ñộ ảnh hưởng thấp nhất là phường An Nghiệp (18.38%) do phường phần lớn có vị trí không thuận lợi trong việc kinh doanh phường chỉ có hai tuyến ñường chính là Mậu Thân và Trần Hưng ðạo là nổi bật cho nên yếu tố ðiều kiện sinh lợi ñối với giá ñất ở thì không cao so với các phường còn lại. 3.2.4 Yếu tố hình thể lô ñất Thời ñại hiện nay với sự phát triển của khoa học kỹ thuật một ngôi nhà ñược trang trí lộng lẫy và bắt mắt thì không khó nhưng yếu tố phong thủy của lô ñất thì cũng không nhiều người biết ñến dù cho khoa học có phát triển, nhưng ñặc biệt trong kinh doanh thì hầu như ông chủ nào cũng ñể ý ñến lĩnh vực phong thủy. Họ cho rằng ñiều ñó cũng là một yếu tố giúp họ thành công trong kinh doanh vì vậy hầu như phần lớn người dân họ ñều cho rằng lô ñất ñược cho là có giá trị cao là lô ñất có hình chữ nhật và diện tích chiều ngang lớn hơn chiều dài ở mặt tiền thì có giá trị cao hơn.Theo số liệu ñiều tra cho thấy hầu hết người dân cho rằng yếu tố chiều ngang rộng chiếm trên 60% còn yếu tố chiều dài thì chiếm khoảng 40% . Nhìn vào bảng số liệu ñiều tra cho thấy yếu tố hình thể lô ñất ñược người dân ñánh giá có sự phân chia ra làm 3 ñoạn rõ rệt của 11 phường ñã khảo sát do ñiều kiện kinh tế - xã hội của từng phường có những ñặc ñiểm khác nhau và có sự ñầu tư của các cơ quan nhà nước ñối với từng phường là khác nhau cho nên có ảnh hưởng ñến giá ñất của từng phường cụ thể: ảnh hưởng trên 16% (phường An Nghiệp, phường An Hội, phường An Phú), từ 10%- - 28 - 13,52% (Phường Tân An, phường Thới Bình, Phường Cái Khế, Phường Xuân Khánh,) dưới 10% (phường An Hòa, phường An Lạc, phường Hưng Lợi, phường An Cư). Phường An Nghiệp dân cư phần lớn trong các con hẻm nhỏ và ở xa trường ðại học, Cao ñẳng hơn so với các phường có mức ñộ phần trăm ảnh hưởng nhỏ hơn, khả năng sinh lợi thấp vì thế yếu tố hình thể lô ñất có ảnh hưởng lớn ñến giá ñất của phường. Nhìn vào bảng số liệu ñiều tra thì thấy phường Hưng lợi ñược người dân ñánh giá yếu tố hình thể lô ñất có ảnh hưởng thấp 6.61% so với các yếu tố còn lại. Vì phường có ñiều kiện phát triển tốt hơn có Các khu trung cư hiện ñại,trường học, bệnh viện, chợ, hệ thống giao thông thuận lợi, hệ thống cấp thoát nước tốt, môi trường tốt. 13.52 9.43 12.03 16.21 6.27 16.32 10.77 8.23 16.21 13.6 6.61 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 1. C. Khế 2. A. Hòa 3. T. Bình 4. A. Nghiệp 5. A. Cư 6. A. Hội 7. T. An 8. A. Lạc 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. Lợi Tỷ Lệ (% ) Hình Thể Lô ðất Biểu ñồ 3.4: Mức ñộ ảnh hưởng của hình thể lô ñất lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều. (Nguồn : Số liệu ñiều tra 2010) 3. 2.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật Về cơ sở hạ tầng kỹ thuật góp phần không nhỏ ñể tạo nên lợi thế và ñiều kiện tiện nghi cho người sử dụng. Qua Biểu ñồ 3.5 trên thì phường Hưng Lợi có mức ảnh hưởng cao nhất bởi cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Thực tế cho thấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật phường Hưng lợi rất tốt, hai con ñường 30/4 và 3/2 rộng hơn 40m có con lương phân cách, vĩa hè có cây xanh và lát gạch sạch sẽ, khi mùa mưa ñến hoặc thủy triều lên thì không bao giờ bị ngập nước. Chính vì thế mà người dân sinh sống nơi ñây cho rằng cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng nhiều ñến giá nhà ñất. Theo tâm lý của ña số người dân trước khi ñịnh mua một mãnh ñất thì họ luôn chọn nơi có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt, nó chính là tiền ñề cho việc kinh doanh của họ. Lĩnh vực thương mại dịch vụ của quận ñang phát triển rất tốt, nhờ các công trình như cầu Cần Thơ, các tuyến quốc lộ ñi qua ñịa bàn quận ñưa vào sử dụng, Cảng hàng không Cần Thơ, Quận hoạt ñộng hiệu quả góp phần tăng cường vị thế của Quận, là Quận ñầu tàu của thành phố về phát triển kinh tế, kinh doanh- thương mại và dịch vụ. - 29 - 13.44 11.27 13.31 12 16.99 12.65 14.31 15.73 11.79 11.88 17.17 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1. C. Khế 2. A. Hòa 3. T. Bình 4. A. Nghiệp 5. A. Cư 6. A. Hội 7. T. An 8. A. Lạc 9. A. Phú 10. X. Khánh 11. H. Lợi Tỷ Lệ (% ) cơ sở hạ tầng kỹ thuật Biểu ñồ 3.5: Mức ñộ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng kỹ thuật lên giá nhà ñất qua các phường của quận Ninh Kiều. (Nguồn : Số liệu ñiều tra 2010) Cơ sở hạ tầng là một trong yếu tố chính ñể ñánh giá văn minh của một ñô thị chính vì thế mà ñồng chí Trần Thanh Mẫn khẳng ñịnh “ðây là ñiều kiện rất thuận lợi ñể phát huy lợi thế, khẳng ñịnh vai trò trung tâm của quận Ninh Kiều trên lĩnh vực thương mại dịch vụ. Do ñó, lãnh ñạo quận cần hết sức quan tâm ñầu tư hệ thống chợ, siêu thị; tham gia thực hiện tốt công tác ñền bù giải tỏa ñể tạo ñiều kiện cho các dự án nhà hàng, khách sạn sớm khởi công xây dựng ñưa vào khai thác”. Quận Ninh Kiều thực sự trở thành một trung tâm kinh tế trọng ñiểm của thành phố Cần Thơ. Hoạt ñộng thương mại - dịch vụ tập trung thu hút và chi phối ñược 80% các mối liên kết kinh tế trong thành phố, tham gia mạnh vào các mối quan hệ kinh tế giữa thành phố Cần Thơ với các tỉnh ðồng bằng Sông Cửu Long và các khu vực kinh tế trong cả nước ñặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh. Thực hiện ñược giao lưu kinh tế giữa các nước trong khu vực ñặc biệt với các nước lưu vực sông Mêkông có ñược thành tựu ñó là nhờ vào chính sách phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tạo nên sự thu hút ñầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước làm cho giá ñất ở trên ñịa bàn Quận liên tục tăng lên theo từng năm. Theo số liệu ñiều tra khảo sát, người dân ở phường Hưng lợi ñánh khá cao về yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật phần lớn người dân ñều cho rằng hệ thống giao thông hoàn chỉnh không xảy ra nạn kẹ